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Décisions
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Abstracts
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Études
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Arrêt
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Le
quitus couvre-t-il des fautes inexcusables du syndic ?
Incidences sur le remboursement d’une avance de fonds consentie par le
syndic. Perplexité en présence de l’arrêt
Cass. 18-11-2009-1
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Arrêt
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L’Assemblée plénière de la Cour de
cassation juge qu’en présence d’une dette garantie partiellement par
une sûreté, les paiements partiels effectués par le débiteur s’imputent
prioritairement sur la partie garantie de la dette Cass. Ass. Plénière 06/11-2009-1 ۩ Solution
applicable au recouvrement des charges
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Arrêt
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Action
syndicale : validité de l’action syndicale engagée
par un copropriétaire illégalement habilité par l’assemblée, continuée par le
syndic finalement désigné !Cass. 04/11/2009-1 ۩
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Arrêt
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Conseil d’État : revirement important : Efficience d’une directive européenne non transposée
dans le délai prescrit ;
CE assemblée 30-10-2009
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Arrêt
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Avis aux auteurs de sites :
sanction du comportement parasitique d’un
journaliste reproduisant les information d’une interview accordée à un
confrère sans indication précise de la source Cass 22-10-2009-1
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Arrêt
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Constatations
nécessaires pour justifier l’imputation au copropriétaire des frais de
recouvrement exposés par le syndicat
Cass 07-10-2009-1
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Arrêts
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Vers une
reconnaissance de l’autonomie du sous-compte
bancaire individualisé et son assimilation à un compte séparé ouvert
au nom du syndicat ? Voir les arrêts de CA Paris 30-05-2008 et Cass
23-09-2009-3 rejetant le pourvoi ۩
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Arrêt
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1)
Le procès-verbal diffusé comportant une omission substantielle peut être
rectifié en fonction de la « minute » établie et signée au cours
de l’assemblée.
2)
La décision adoptée à l’unanimité sur une question non inscrite à l’ordre
du jour ne peut être contestée par un copropriétaire ni opposant ni
défaillant Observations sur la notion d’unanimité Cass 23-09-2009-2
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Arrêt
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La reproduction partielle de l’art. 42 al 2
dans la notification du procès-verbal omission de la mention du délai de
notification, dépourvue de toute sanction, est sans
incidence sur le droit de recours du copropriétaire, que le délai ait ou
non été respecté par le syndic. La notification est donc valide. Cass
23-09-2009-1
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Arrêt
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En
cas de paiement par chèque, le débiteur est
réputé avoir payé dès la réception du chèque provisionné par le
créancier ; un paiement effectué par un chèque que le créancier
reconnaît avoir reçu doit être imputé sur la dette nonobstant le défaut de
remise en banque. Cass 16-09-2009-1
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Arrêt
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Cassation
regrettable de l’excellent arrêt de CA Aix en Provence du
18/01/2008 jugeant inopérant l’annulation d’une assemblée ayant désigné le
syndic sur la régularité d’une assemblée convoquée postérieurement mais
avant le jugement d’annulation Cass. 09-09-2009-2 et nos commentaires.
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Arrêt
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1)
La preuve de l’ouverture d’un compte séparé incombe
au syndic ; Un compte bancaire immatriculé « Cabinet X –
SDC Résidence Y » n’est pas un compte séparé ; Caractère inopérant
de l’affectation exclusive du compte aux opérations du syndicat. 2) L’effet rétroactif de l’annulation d’une assemblée
comportant la désignation du syndic entraîne l’annulation,
régulièrement demandée, des assemblées postérieures qu’il convoquées. Cass 09-09-2009-1
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Arrêt
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Faute
inexcusable de l’employeur à l’occasion d’une
chute dans un escalier après la fin du travail pour défaut de mise à
disposition de chaussures appropriées !!! A
méditer par les syndics
Cass 09-07-2009-1
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Arrêt
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1) Sur le
plafonnement en voix de la capacité de représentation des époux indivis, la Cour de cassation
maintient sa position (Cass 20-07-1994). Les voix du lot indivis sont rattachées à l’indivisaire exerçant
le droit de vote. Rejet du rattachement à la communauté des indivisaires
prôné par CA Paris 13-06-2007.
2) Sur le sort
des voix des copropriétaires ayant quitté l’assemblée : ils ont pu, sans
irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires
présents !
3) Sur les modalités des scrutins portant sur des candidatures
concurrentes : en cas de renouvellement du mandat du
syndic à la majorité requise, il n’y a pas lieu de voter sur les autres
candidatures. Cass 01-07-2009-3
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Arrêt
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Remise en ordre
d’une copropriété à deux avec servitudes inorganisée
et dépourvue de syndic ; compatibilité des
servitudes avec le régime légal de la copropriété ;
placement sous administration provisoire
Cass.01/07/2009-2
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Arrêt
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Le syndicat
des copropriétaires peut inscrire une hypothèque sur le lot d’une SCI non
immatriculée au RCS ; annulation du rejet de la
formalité par le conservateur des hypothèques ; le point sur le régime des SCI non immatriculées,
les circulaires ministérielles dédiées et la jurisprudence (Cass
01-07-2009-1) ۩
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Arrêt
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Le Conseil
d’État contrôle sévèrement le contenu de l’autorisation d’agir en justice
donnée au syndic en vertu de l’article D 55 CE 24-06-2009-1
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Arrêt
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Autorisation
accordée à un locataire de la pose, « c’est-à-dire du
maintien avec effet rétroactif à la date de la pose », d’un
climatiseur installé sans autorisation, fondée sur le caractère abusif et
inopposable au locataire du refus par l’assemblée de l’autorisation
demandée par le bailleur Cass 16-06-2009-1 ۩
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Arrêt
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Changement de
syndic ; « l’article 18-2 n’est destiné
qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives
et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce
dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il
n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait » Cass 04-06-2009-3
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Arrêt
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Une galerie
marchande dans une copropriété est un établissement recevant du public (ERP) ;
quel est le rôle du « responsable unique de la
sécurité » ? Qui doit supporter ses honoraires ? et
la surprime d’assurance générée par l’activité de l’un des
exploitants ? Des solutions contestables dans Cass 04-06-2009-1 ۩
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Arrêt
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Protection
des rapatriés contre le surendettement le créancier
ne peut écarter la suspension des poursuites en vertu de l’art. 6-1 de la
Convention européenne des droits de l’Homme qu’en rapportant la preuve de
l’atteinte portée à la substance même de son droit en raison de
l’absence de décision sur l’admission de la demande d’aide du débiteur
(griefs propres à l’instance) Cass
09-04-2009-1.۩
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Arrêt
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La désignation
d’un administrateur provisoire implique
l’extinction du mandat du syndic et celle de la dispense
d’ouvrir un compte séparé. La désignation ultérieure du même syndic
exige une nouvelle décision de dispense
Cass 08/04/2009-1
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Arrêt
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A propos des
antennes-relais de téléphonie mobile :
faute du syndic ayant indiqué une majorité erronée ; validité de la décision
non contestée prise à la majorité art. 25°; inexistence de la décision
( ?) CA Paris 05-03-2009-1
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Arrêt
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Sous-traitance :
Application impérative de la loi française du
31/12/1975 aux relations contractuelles entre l’entrepreneur principal allemand
et le sous-traitant belge pour des travaux de modernisation d’un immeuble situé en
France ; exigence de l’agrément non équivoque du sous-traitant par le
maître d’ouvrage français Cass. 25-02-2009-3
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Arrêt
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La clause de
domanialité publique des « portiques » d’un
immeuble insérée dans le cahier des charges établi pour la vente de l’immeuble
par la commune ne permet pas de faire de ces « portiques » la
partie privative d’un lot lors de la division ultérieure de sa propriété
Cass 25-02-2009-2
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Arrêt
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Responsabilité
du syndicat (art. 14) : Le point de départ du
délai de prescription prévu par l’article 42 al. 1 se situe au
moment de l’apparition des vices de construction sans qu’une vente
postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai Cass 25/02/2009-1
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Arrêt
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Le vol d’un pli
recommandé avec AR au cours de son acheminement n’est
indemnisé qu’à concurrence du forfait réglementaire Cass 18-02-2009-1
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Arrêt
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Malfaisance
de la rétroactivité de l’annulation d’une assemblée ;
nullité de la désignation du syndic ; des voies vers une solution
nouvelle Cass 10-02-2009-1
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Arrêt
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A propos du
dispositif spécial de désendettement des rapatriés condamné par la
CEDH : retour sur les effets des revirements de jurisprudence
et le conflit avec l’autorité de la chose jugée. L’arrêt du 05-02-2009 présente
un grand intérêt pour les copropriétés ; renvois insérés vers
d’autres études ۩
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Arrêt
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La date d’un paiement
par virement bancaire est, à l’égard du créancier, celle de
l’inscription au compte de la banque destinataire (Cass 03-02-2009-1)
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Arrêt
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La réunion de tous les lots entre les
mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la
copropriété ;
en conséquence la revente du bien par ce propriétaire n’est pas soumise aux
dispositions de l’art. 46 (mesurage Carrez) Cass. 28/01/2009
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Arrêt
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Extension à la
demande d’un architecte (non commerçant) contre un maître d’ouvrage
commerçant du champ d’application de l’article L. 442-6-1, 5° du code de
commerce sanctionnant la rupture brutale d’une relation commerciale
établie ; Le dispositif de la loi Galland trouve-t-il application
en matière de copropriété ?
Cass 16-12-2008-1
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Arrêt
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La liberté de
démissionner d’une association prévue par l’art. 11 de
Convention de sauvegarde des droits de l’homme ne s’étend pas aux associations
syndicales libres de propriétaires, régies par un texte autre que celui
de la loi de 1901 Cass 19/11/2008-2
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1-5-3-1
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Arrêt
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Les États étrangers et les organismes qui en
constituent l’émanation ne bénéficient de l’immunité de juridiction
qu’autant que l’acte qui donne lieu au litige participe, par sa nature ou
sa finalité, à l’exercice de la souveraineté de ces États et n’est donc pas
un acte de gestion Cass 19-11-2008-1
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1-2-3-6
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Arrêt
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L’usage anormal
d’un ascenseur ne présente pas les caractères
d’imprévisibilité et d’irresistibilité permettant d’exonérer totalement le
propriétaire gardien de la présomption de responsabilité pesant sur lui en
vertu de l’article 1384 du Code civil (Cass 13/11/2008-1)
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2-3-6
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Arrêt
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Le jargon des assureurs : qu’est ce qu’un dommage immatériel consécutif ? Traitement
financier d’une condamnation pécuniaire au profit du syndicat, assortie de
l’exécution provisoire. CA Aix 17-10-2008-1
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Arrêt
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Au sujet du compte séparé, il n’est pas mauvais
de rappeler les errements législatifs et jurisprudentiels qui ont nui
gravement à la sérénité des copropriétés (CA Besançon 10/10/2007 sur
renvoi)
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Arrêt
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Un droit de
jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un
droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de
copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Extension sur jardin de la partie
privative Cass 08-10-2008
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Voir
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Interdiction maintenue pour le site
d’avocats « class action, le site français des actions
collectives ». Le pourvoi contre CA Paris 17/10/2006 qui avait retenu
que « l’offre de services proposée constitue un acte de démarchage
juridique illicite » et interdit, sous astreinte, la collecte en ligne
de mandats de représentation en justice, a été rejeté (Cass 30/09/2008)
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Arrêt
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Octroi d’un prêt ; de l’obligation de conseil du banquier à son devoir de
mise en garde Cass civ. 1e 18/09/2008-1 ; ۩
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2-2-1-3
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Arrêt
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En assimilant à un opposant celui qui, présent à
l’assemblée, a formulé des réserves et refusé de participer au vote,
la Cour de cassation semble « ignorer » l’article 17 du
décret (Cass 10/09/2008-1)
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3-5-1-2
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Arrêt
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Un droit de
jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit
de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de
copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez ;
valorisation propre du droit de jouissance exclusif ? Cass 02-07-2008-2
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1-3-2-3
IC
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Arrêt
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Cassation de CA Paris 23e B
19/10/2006 : Pour la réduction des voix du
copropriétaire majoritaire (art. 22 de la loi) il faut tenir compte
des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux absents non représentés
à l’assemblée (Cass 02/07/2008-1)
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3-2-3-1
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Arrêt
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Le Conseil d’État annule un arrêté municipal
restreignant le droit d’installation d’une antenne relais de
téléphonie mobile en vertu du principe de précaution (art. L 110-1
Code de l’Environnement) CE 02/07-2008-1
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Arrêt
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Chaque
copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété
ou la cessation d’une atteinte aux parties communes
par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un
préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des
membres du syndicat (Cass
01/07/2008-1)
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Cass 18/06/2008-1
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La garantie décennale s’applique
lorsqu’un élément d’équipement dissociable est adjoint à un ouvrage
existant
tandis que la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du
code civil doit être retenue lorsque l’élément d’équipement dissociable a
été installé lors de la construction de l’ouvrage. Voir pour un complexe
extérieur d’isolation thermique ou d’étanchéité Cass civ 18/06/2008-1
۩
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Arrêt
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Un
locataire peut faire exécuter des travaux urgents
sur une partie commune et obtenir du syndicat le remboursement de leur coût
(Cass. 17/06/2008)
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8-3-1
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Arrêt
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Bris d’un
garde-corps partie privative ; chute du
locataire ; responsabilité du copropriétaire bailleur (oui) ;
opportunité de rappeler les conseils du Protocole sur la ravalement
de Ville de Paris du 10/11/2000 non invoqué en l’espèce CA Paris 16/06/2008-1
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8-3-3
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Arrêt
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Le propriétaire d’un lot
transitoire ayant pour assiette une parcelle du terrain commun ne peut
prétendre à la totalité de l’indemnité versée au titre de l’expropriation
du sol de cette parcelle
CA Chambéry 10/06/2008 ۩
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1-3-5-2
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Arrêt
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Les
contestations abusives du Crédit Foncier de France à
propos du paiement des charges en cas de vente par adjudication après saisie
immobilière sanctionnées par la Cour de Cassation Cass 04-06-2008-1
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La Cour de cassation
retient l’intérêt juridique d’un montage immobilier pour les parties
et écarte les prétentions de l’administration fiscale à faire constater un
abus de droit en matière fiscale. Cass. comm. 20/05/2008
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Cass 07/05/2008-1
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« La
prescription de l’article 42 n’est pas applicable à l’action tendant à faire
déclarer une clause non-écrite en application de l’article 43 »
(Cass. civ. 07/05/2008) ; clauses illégales, illicites, réputées non
écrites ; prescription décennale, trentenaire ;
imprescriptibilité ?. ۩
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3-5-1-1
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CE 23/04/2008
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Le syndic peut-il interjeter appel sans
autorisation de l’assemblée ?
La Cour de cassation répond : OUI (Cass 08/07/1992 et arrêts suivants). Le
Conseil d’État répond : NON CE 23/04/2008 Arrêts et commentaires
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CA Paris 10/04/2008
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Les risques liés au choix de la dispense
au syndic d’ouvrir d’un compte séparé : un arrêt surprenant de la Cour
d’appel de Paris (10/04/2008)
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7-2-2
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Cass 09/04/2008-1
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A propos du compte séparé ! L’arrêt CA Paris 07/12/2006 a été cassé ce jour 9 avril 2008 par la Cour de cassation.
JPM-COPRO avait suggéré (voir le
commentaire) puis appuyé la décision de pourvoi. Nous avons remanié notre
étude précédente pour le assurer une présentation cohérente et plus
lisible, sans modification des commentaires antérieurs. Elle comporte les
trois décisions successives en reproduction intégrale Cass 09/04/2008 ۩
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7-2-2
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Arrêt
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Un droit de
jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un
droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de
copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Restructuration au sol d’un ensemble immobilier Cass 27-03-2008-2
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1-3-2-3
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Cass. 27-03-2008-1
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La Cour de cassation, comme certains auteurs,
semble ignorer que l’article 64 alinéa 2du décret Hoguet du 20 juillet 1972
dispense le syndic de copropriété de tout mandat écrit (Cass.
27-03-2008-1) ۩
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Arrêt
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Cession d’un cabinet de syndic : la 23e
chambre de la CA Paris fait prévaloir le Code de commerce et écarte
l’interdiction de substitution édictée par l’article 18 de la loi de
1965 : la fusion absorption a pour effet le transfert automatique des
mandats de syndic (CA Paris
28/02/2008-1)
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Cass 21-02-2008-1
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Évolution de la notion d’intérêt à agir dans
le cas d’une action syndicale de copropriété (Cass 21-02-2008-1)
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Arrêt
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L’inscription à l’ordre du jour de l’approbation
des comptes et de la répartition des charges ne permet pas à
l’assemblée de décider l’imputation privative d’une facture, qui
exige une délibération singulière sur une
question distincte de l’ordre du jour (CA Aix 15/02/2008)
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Cass 13/02/2008-1
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Clause statutaire
d’une AFUL imposant la représentation des copropriétaires par le
syndic à l’assemblée de l’AFUL ; recevabilité de l’action d’un
copropriétaire en nullité de l’assemblée (oui) (Cass 13/02/2008-1)
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Idem
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La représentation des copropriétaires de trois
syndicats par le même syndic à l’assemblée d’une AFUL est interdite par
l’art. L. 322-9-1, al. 2 qui impose la désignation de mandataires ad hoc
pour deux des syndicats. L’infraction justifie l’annulation de l’assemblée.
(Cass 13/02/2008-1)
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CA Orléans 11/02/2008
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L’ arrêt décrit le fonctionnement étonnant de la
copropriété d’un centre commercial et caractérise les défaillances
imputables aux copropriétaires comme aux intervenants divers (syndic, conseil
syndical, banquiers, garants financiers). Il écarte finalement la
demande d’indemnisation du syndicat au titre de la garantie financière CA
Orléans 11/02/2008-1 ۩
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Cass 30/01/2008-1
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Le syndic ne peut pas réclamer directement au
vendeur le paiement des honoraires d’établissement de l’état daté Cass 30/01/2008-1 ۩
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CA Aix 24/01/2008
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Manquement d’un notaire à l’obligation de
conseil dans le cas de vente d’un « lot » dans un ensemble
immobilier de type « Stemmer » ; Rappel des problèmes
posés par ce régime désormais prohibé CA Aix 24/01/2008
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Arrêt
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Un droit de
jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un
droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de
copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez Jardin
Cass 16-01-2008-1
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Arrêt
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Cession d’un cabinet de syndic : le cédant et le
cessionnaire sont responsables in solidum de la gestion de fait du
cessionnaire dont la désignation n’a pas été ratifiée par l’assemblée CA
Versailles 14/01/2008-1
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Arrêt
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Le budget prévisionnel, un état récapitulatif
joint au dernier appel de charges, le comparatif budget/dépenses/nouveau
budget et la situation de trésorerie sont suffisants pour que les
copropriétaires soient en mesure d’apprécier la situation financière du
syndicat et puissent voter en connaissance de cause l’approbation des
comptes (CA Paris 20/12/2007-2)
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CA Paris 20/12/2007-1
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Le syndic professionnel, dans
l’éventualité du licenciement économique d’un cadre, doit justifier de la
recherche d’un reclassement du cadre concerné au sein du
cabinet CA Paris 22e 20/12/2007-1
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Cass. 19-12-2007-1
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Le
défaut de convocation d’un copropriétaire
n’entraîne pas l’inexistence de l’assemblée, mais son annulabilité ;
la connaissance du vice postérieurement à l’expiration du délai de
déchéance prévu par l’art. 42 al. 2 ne permet pas d’écarter la déchéance de
l’action en contestation (Cass. 19-12-2007-1)
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Cass. 19-12-2007-2
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La convocation en
assemblée générale
adressée aux époux propriétaires d’un lot dépendant de la communauté
peut être libellée « Monsieur ou
Madame X » Cass.
19-12-2007-2 ۩
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En cas de gênes au
voisinage et
d’infractions au règlement de
copropriété la sanction peut être l’interdiction de poursuivre
l’activité commerciale (CA Bordeaux 17/12/2007-1)
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Cass 12-12-2007-1
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Dans la liquidation,
après divorce, de l‘indivision entre deux époux copropriétaires, les charges
courantes sont imputées à l’épouse seule occupante du lot pendant le
divorce, et non à l’indivision en vertu de l’article 815-10 alinéa 3 Cass 12-12-2007-1)
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Cass 05/12/2007-1
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Le syndic sortant
est tenu à l’obligation de remise des archives tant à l’égard de
l’administrateur judiciaire qu’à l’égard du nouveau syndic désigné
postérieurement ; difficultés et solutions pratiques Cass 05/12/2007-1 (rejet) et
l’arrêt d’appel reproduit
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Cass 05/12/2007-2
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Après réunion de tous les
lots en une seule main, entraînant l’extinction de la copropriété, il y a lieu de
procéder à la liquidation du syndicat des copropriétaires. La personnalité
morale du syndicat survit pour les besoins de sa liquidation Cass 05/12/2007-2
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Cass 14/11/2007-1
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Un copropriétaire ne peut fonder son action en
nullité de l’assemblée sur l’irrégularité ou l’omission de la convocation d’un
autre copropriétaire (Cass
14/11/2007-1)
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Arrêt
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Dans
une résidence-services en copropriété, la directrice des services assurés
directement par le syndicat des copropriétaires n’est pas un « cadre
dirigeant » . Elle reste assujettie à la législation sur la durée du
travail. (CA Angers 13/11/2007-1)
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Arrêt
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Responsabilité
du syndic non renouvelé et caractère inopérant des
actions du conseil syndical CA
Versailles 12-11-2007-1
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Cass 07-11-2007-1
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Irrecevabilité
de l’action en contestation d’une décision d’assemblée adoptée à
l’unanimité (Cass 07-11-2007-1)
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Cass
07/11/2007-2
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En
présence d’un ordre du jour prévoyant l’autorisation au syndic d’agir
en justice contre un copropriétaire, l’assemblée ne peut prendre en outre
une décision connexe mais sortant du cadre de la question inscrite ;
Question évoquée dans le commentaire : les modalités d’exercice par le
syndic de son obligation de conseil en cours d’assemblée (Cass 07/11/2007-2)
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Cass 18/10/2007-1
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Licenciement
pour absence prolongée d’une concierge : le « remplacement
nécessaire » ne peut pas
s’entendre du recours à une entreprise de prestation de services (Cass. soc. 18/10/2007-1) ۩
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CA Paris 11/10/2007-1
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« Annulation »
de
l’organisation en syndicats secondaires prévue par le règlement de copropriété
fondée sur le défaut de pluralité des bâtiments ; La condition de
pluralité des bâtiments (art. L 27) est-elle applicable à une organisation
conventionnelle ? CA Paris 23e
B 11/10/2007-1
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Cass 10-10-2007-1
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L’autorisation individuelle
de construire donnée à la majorité de l’art 26 au mépris d’une clause du
règlement de copropriété exige une modification préalable du règlement de
copropriété Cass 10-10-2007-1
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Cass 26-09-2007-1
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L’assemblée
générale ne peut ni adopter deux décisions distinctes par un vote
unique, ni autoriser par anticipation le syndic à agir en
Justice contre un défendeur non désigné
(Cass 26-09-2007-1)
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Cass 25/09/2007-1
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Recouvrement des charges :
la preuve du paiement
est à la charge du débiteur ; interprétation de la règle par Cass 25/09/2007-1
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Cass 19-09-2007-1
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LRAR : Responsabilité de La
Poste : en omettant d’indiquer sur l’envoi la date de première présentation, l’agent de La Poste, qui a
ainsi enfreint la procédure applicable à la distribution des plis
recommandés, a, par son comportement, caractérisé l’inaptitude de La Poste
à l’accomplissement de sa mission
(Cass 19-09-2007-1)
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CA Lyon 09/09/2007-1
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« Rachats » de
cabinets par des groupes importants : un arrêt de la Cour
d’appel de Lyon montre les difficultés sociales provoquées par les
opérations qui se multiplient (CA Lyon 09/09/2007-1)
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Cass 10/07/2007-1
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Un enseignement : le
refus de payer les charges n’est pas une solution efficace pour obtenir
satisfaction. (Cass 10/07/2007-1)
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CA Paris 04/07/2007-1
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Condamnation d’un
fournisseur d’accès Internet pour diffusion aux syndics de copropriété d’une brochure
mentionnant le caractère obligatoire du raccordement des immeubles
au réseau de fibre optique CA Paris 04/07/2007-1
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Cass 04/07/2007-3
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L’autorisation au syndic
d’agir en responsabilité décennale contre les constructeurs doit comporter la
liste exhaustive des désordres allégués ; Insuffisance du renvoi à un
rapport d’expertise judiciaire ; un courant de jurisprudence
critiquable ! Cass
04/07/2007-3 ۩
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Cass 04/07/2007-2
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La consistance du
lot vendu : la prééminence du règlement de copropriété permet de remédier à une
description incomplète du lot vendu (omission de la jouissance exclusive
d’un jardin Cass 04/07/2007-2
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Cass 04/07/2007-1
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La
réunion de tous les lots entre les mains d’un
même propriétaire entraîne de plein droit la disparition
de la copropriété et la dissolution du
syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ; les
problèmes pratiques liés à ces opération (Cass 04/07/2007-1)
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Cass 03/072007-1
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Pour une copropriété
issue du partage d’une SCI, le règlement de copropriété a préexisté à
la division par lots de l’immeuble, et s’impose au syndicat, né de la
liquidation amiable de la société civile immobilière et de l’approbation de
l’acte de partage par l’assemblée de la SCI (Cass 03/072007-1) ۩
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Cass. 20/06/2007-2
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Une Cour d’appel ne peut se contenter d’énoncer
que le PV d’une assemblée a été notifié le 18/06/2002 pour déclarer
irrecevable une contestation de décision, sans préciser la date de première
présentation du pli recommandé au domicile du demandeur. Cass. 20/06/2007-2
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Cass 19/06/2007-1
Cass 20/06/2007-1
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Recouvrement
de charges par voie de référé-provision :
1)
L’existence d’une instance en annulation de l’approbation des comptes n’affecte
pas le caractère non sérieusement contestable de la créance du syndicat
2)
même solution pour une exception d’irrégularité de la convocation en
l’absence d’action en nullité de l’assemblée Cass. 19 et 20/06/2007
|
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Arrêt
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Nonobstant sa division en
copropriété ultérieure, la construction d’un immeuble par une commune a fait l’objet d’un
marché de travaux publics. Les actions en responsabilité engagées
par le syndicat des copropriétaires contre les constructeurs doivent être
portées devant la juridiction administrative, à l’exclusion de celle
dirigée contre le sous-traitant d’un entrepreneur principal. Trib. Conflits
18/06/2007)
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CA Paris 13/06/2007-1
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L’arrêt de la Cour d’appel
de Paris du 13/06/2007 adopte, pour l’application de l’article 22
al. 3, la solution exprimée par la RM 34796 et néglige celle résultant
de l’arrêt de cassation du 20/07/1994.
(CA Paris 13/06/2007-1)
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Cass 06/06/2007-1
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Inexistence du lot constitué par un
emplacement de stationnement défini par le RC comme un droit de
jouissance exclusive sur une partie commune, en l’absence de toute partie
privative (Cass 06/06/2007-1) Voir 1-3-2-3 Sur cette question, le Dictionnaire permanent de gestion immobilière opte
comme nous pour la solution du droit de superficie (Bull 393 p.
1375)
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1-3-2-3
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Cass 23/05/2007-1
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La convocation à une
assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de
copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom
des deux ; seule solution fiable : un pli séparé
pour chacun d’eux !
Cass 23/05/2007-1
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Cass 23/05/2007-2
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La clause de solidarité
des indivisaires figurant dans le règlement de copropriété est valide quelle que
soit l’origine de l’indivision Cass 23/05/2007-2
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Cass. 22/05/2007-1
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L’obligation
de raccordement à un réseau public de chauffage
figurant dans le cahier des charges d’une ZUP, et reproduite dans le
règlement de copropriété, est une obligation réelle
pesant sur le syndicat. Il est tenu, en fin de période
contractuelle, de renouveler l’abonnement. (Cass. 22/05/2007-1)
|
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Cass. 18-05-2007-1
|
Le créancier impayé d’une
SCI peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et
préalables contre la société ; Si la SCI est
en « faillite », la déclaration de
créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que
le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour
le paiement de sa créance. Cass. chambre mixte
18-05-2007-1 ; commentaires et conseils pratiques aux syndics de copropriété. ۩
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Cass 09-05-2007-1
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Un Tribunal d’instance, pour condamner un copropriétaire
à payer 314,44 € au titre des charges, doit motiver correctement sa
décision. A défaut le jugement est cassé et le syndicat des
copropriétaires, qui n’en peut mais, doit payer 2000 € au titre de
l’article 700 NCPI !!!! (Cass 09-05-2007-1) ۩
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CA Paris 26/04/2007-1
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Vente d’une
partie commune à un copropriétaire : il faut créer le nouveau lot
avant de le vendre ! CA Paris
26/04/2007-1
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Cass 25/04/2007-1
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Une
compagnie d’assurances vendant les lots d’un IGH de son
patrimoine de garantie n’est pas un vendeur professionnel ;
elle peut invoquer la clause d’exonération de la garantie des vices
cachés à propos de la vétusté des installations de sécurité incendie
fonctionnant encore à la date de la vente (Cass 25/04/2007-1)
|
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Cass.
24/04/2007-1
|
Dernières nouvelles des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel
d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
|
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Cass 28/03/2007-1
|
La ratification de
travaux affectant les parties communes ne s’étend pas implicitement à des travaux non énoncés ; cas de travaux
réalisés par un locataire commerçant (Cass 28/03/2007-1)
|
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Cass 27/03/2007-1
|
Le désamiantage d’une tour
en copropriété doit être décidé à l’unanimité lorsque les travaux doivent
conduire à rendre l’immeuble « brut de béton » tant en ses
parties communes qu’en ses parties privatives. (Cass. 3e 27
mars 2007)
|
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Cass 07/03/2007-2
|
Dans une copropriété
horizontale, la clause du règlement de copropriété interdisant de se clore
est licite,
l’article 647 C. civ. n’étant pas d’ordre public (Cass 07/03/2007-2)
|
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Cass 07/03/2007-1
|
L’art. 619 du Code civil
limite à trente années la durée de l’usufruit consenti à une personne
morale, sans possibilité de dérogation (Cass 07/03/2007-1)
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Cass 02/03/2007-1
|
L’Assemblée plénière de
la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de conseil du
banquier à l’égard de sa clientèle ; les
professionnels de l’immobilier devront, comme les autres, tirer
les enseignements de cet arrêt de principe (Cass. Ass. Plénière 02/03/2007)
|
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Cass 27/02/2007-1
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Responsabilité
du copropriétaire du fait de son vote
(refus de constitution d’une provision pour travaux) Cass 27/02/2007-1
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CA Nancy 27/02/2007
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Le syndicat acquiert par accession la propriété
d’un local privatif construit par surélévation non autorisée (CA Nancy 27/02/2007-1)
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Arrêt
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Nature et qualification
des fautes justifiant le licenciement d’un gestionnaire de copropriété :
un inventaire des difficultés de la gestion courante (CA Nîmes 07/02/2007)
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Cass.
30/01/2007
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Dernières nouvelles
des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
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Cass 26/01/2007-1
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EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame
la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément
fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass
12/06/2002-2 et Cass. Assemblée
plénière 26/01/2007-1 ( liens aux
arrêts dans l’étude )
|
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Cass. 17/01/2007-1
|
Travaux
urgents décidés par le syndic : une ouverture
vers la validité de la ratification explicite a
posteriori en l’absence de convocation immédiate de
l’assemblée ? Restons prudents
(Cass. 17/01/2007-1)
|
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CA Aix 16/01/2007
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Le Juge des référés peut imposer à un
copropriétaire de laisser accès à sa partie privative pour l’exécution
de travaux communs non visés par l’art. L 9, dès lors qu’ils sont
nécessaires et urgents ; particularités du régime de droit commun
applicable CA Aix 16/01/2007)
|
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Cass 20-12-2006-2
|
La Cour de cassation
consacre la distinction entre l’action en nullité de l’assemblée fondée sur le non-respect
des formalités substantielles du procès
verbal, et l’action en contestation de décision, (Cass. Civ 3e 20/12/2006)
|
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Cass 20-12-2006-1
|
La
règle « nul n’est tenu d’adhérer à une association ou, y ayant
adhéré, d’en demeurer membre » s’applique en cas de gestion par une
association (loi de 1901) d’équipements (sportifs ou autres) ou services
communs d’une copropriété (Cass. 20/12/2006-1).
|
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Cass 19-12-2006-3
|
Le professionnel
prétendant avoir exécuté son obligation de conseil doit rapporter la
preuve de cette exécution. Comment les syndics peuvent-ils assurer
la conservation de cette preuve ?
(Cass 19/12/2006-3)
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Cass. 19/12/2006-4
|
Sanctions judiciaires à
l’égard d’un copropriétaire abusant du droit d’agir en justice contre le
syndicat (Cass. 19/12/2006-4)
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CA Paris 07-12-2006-1
|
Qu’est-ce
qu’un compte séparé ? Un compte ouvert au
nom du syndicat ? Ou un compte qui ne fait apparaître que les
mouvements financiers d’un syndicat déterminé ? CA Paris 23e B 07/12/2006
|
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Cass 22/11/2006-1
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Assemblée : la société mère d’une filiale à 100 % n’a pas qualité d’office pour
représenter sa filiale à l’assemblée
générale
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Même arrêt
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Assemblée : il appartient au syndic de rapporter la preuve
que les divers documents exigés par la loi ont été joints aux convocations
|
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Même arrêt
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Assemblée : L’omission de la
désignation de scrutateurs imposée par le règlement de copropriété est
sanctionnée par la nullité de l’assemblée
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Cass 22/11/2006-2
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Gestion
calamiteuse d’un chantier de travaux et de la
procédure judiciaire subséquente par différents professionnels
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Cass 08-11-2006-2
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La
construction d’une véranda sur un jardin, partie commune à jouissance
exclusive, exige une autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité
de l’article 26 ( voir aussi
Cass 20/03/02002 )
|
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Cass 08-11-2006-1
|
Le
fait que des travaux affectant les parties communes de l’immeuble soient
nécessaires au maintien de l’activité du copropriétaire (injonction des
services de l’hygiène) ne lui permet pas de les effectuer sans autorisation
préalable de l’assemblée générale (Cass 08-11-2006)
|
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Cass 07-11-2006-1
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Le
copropriétaire débiteur ayant organisé son insolvabilité se heurte à l’action paulienne (art.
1167 C. civ.) du syndicat des copropriétaires ; Qu’est ce qu’une
action paulienne ? (Cass civ 1e ch. 07/11/2006) ۩
|
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Cass 27-10-2006
|
Protection de l’acquéreur
contre les vices cachés : du Code civil aux diagnostics ; L’arrêt de l’Assemblée plénière de
la Cour de cassation du 27/10/2006 (Cass Ass. plénière
27/10/2006) et
le contrôle des opérateurs de diagnostics
techniques ۩
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Cass 25/10/2006-1
|
Gestion
calamiteuse d’un recouvrement de charges ( 162 794 €
) dues par une SCI mise en liquidation de biens ; défaut d’inscription
de l’hypothèque légale et irrégularité de l’opposition à paiement du prix
après adjudication
|
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CA Paris 19/10/2006
|
La
23e chambre présente une nouvelle interprétation de l’article L
22 ; pour les votes à la
majorité de l’art. 24, la réduction des voix
du copropriétaire majoritaire doit être effectuée en fonction du total des
voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés. CA
Paris 23e B 19/10/2006
|
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Cass 18/10/2006-1
|
L’employeur
doit prendre en charge les frais exposés pour sa défense par un salarié
qui a dû assurer sa défense à un contentieux pénal (mise
en examen et non-lieu final sur plainte déposée par un client de l’employeur)
dont l’objet était lié à l’exercice de ses fonctions
|
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Cass 06/10/2006-1
|
Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le
fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement
contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ;
L’assemblée plénière de la Cour de cassation vers
l’équivalence des responsabilités contractuelle et délictuelle ! Le
contentieux de la copropriété sera affecté par ce revirement
|
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Arrêt
|
Prudence nécessaire lors
de la réorganisation des services collectifs d’une
copropriété ; sort des contrats de travail ; intervention
inappropriée d’un consultant extérieur (Cass 27/09/2006-1)
|
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CA Paris 14-09-2006-1
|
Vente de lot : Si le syndic accepte de
remplir le formulaire complémentaire, il doit le servir correctement. Il est responsable des erreurs ou
omissions (CA Paris 23e
14/09/2006) Voir aussi Cass.
17/11/999
|
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Cass 13/09/2006-1
|
Incorporation
par accession (art. 551 C. civ.) aux parties
communes, de la piscine construite (sans autorisation) dans un jardin,
partie commune avec droit de jouissance exclusif ; extension du droit
de jouissance exclusif à la piscine (l’accessoire suit le principal) ;
caractère personnel de l’action en démolition ; prescription décennale
de l’action
|
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|
Cass. 12/09/2006-1
|
Le
juge des référés, saisi d’une demande de rétractation de l’ordonnance
ayant désigné un administrateur provisoire du syndicat, doit se placer à la date à laquelle il statue pour
apprécier si le syndicat est dépourvu de syndic. (Cass. 12/09/2006)
|
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CA Aix 07/09/2006
|
Responsabilité
du syndicat du fait d’un ruisseau
traversant le terrain commun (noyade d’un enfant) en vertu de l’article 1384
al. 1 ; Faute du père ayant concouru pour 90 % à la réalisation du
dommage (CA Aix 07/09/2006)
|
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Cass 05-07-2006-1
|
En
présence de la dénégation de signature d’un
accusé de réception de notification, opposée par un
copropriétaire, la Cour de cassation impose une vérification judiciaire
d’écriture en vertu de l’art. 1324 du Code civil. Ce texte est-il
applicable à une notification postale administrative ? On peut en
douter sérieusement. (Cass civ 3e 05/07/2006)
|
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CA Versailles 26/06/2006-2
|
Le
problème récurrent des plaques professionnelles : en l’espèce
le panonceau « Marianne » d’un notaire CA Versailles 26/06/2006-2
|
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Cass 21/06/2006-1
|
Retour au
délai « couperet » de l’article 42 alinéa 2 : la
demande en nullité de l’assemblée fondée sur la désignation irrégulière du
président doit être engagée dans le délai prévu par le texte (Cass. civ. 3e
21/06/2006)
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Cass 21/06/2006-1
|
En présence
d’une clause du règlement de copropriété fixant le nombre
maximum de membres du conseil syndical, l’assemblée ne peut désigner
des membres en surnombre (Cass.
civ. 3e 21/06/2006)
|
|
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Cass 12/06/2006-2
|
EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame
la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément
fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass
12/06/2002-2 et Cass. Assemblée
plénière 26/01/2007-1 ( liens aux
arrêts dans l’étude )
|
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Cass 08/06/2006-1
|
Liberté
religieuse et copropriété ; la Cour de
cassation a prohibé l’installation de cabanes sur les balcons-terrasses à
l’occasion de la fête juive du « soukkot »
|
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Cass 24/05/2006-1
|
L’accusé de réception d’un pli postal recommandé doit être
signé par le destinataire (ou une
personne ayant procuration) ; l’apposition d’un cachet ne peut
suppléer cette omission
|
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Cass 24/05/2006-2
|
La faculté, accordée par
le règlement de copropriété, de « fermer » une terrasse, partie
commune soumise à jouissance privative, constitue un des droits accessoires
aux parties communes visés par l’art. L 3. Ce droit est caduc après
expiration du délai de 10 ans prévu par l’art. L 37
|
|
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Cass 16/05/2006-1
|
La Cour de cassation confirme
la disparition du débouté « en l’état » ; Une
décision de débouté en l’état est avant tout une décision de débouté ayant
à ce titre l’autorité de la chose jugée. Elle ne permet pas de présenter
une nouvelle demande identique avec un dossier mieux étoffé. Un
enseignement pour les syndics présentant des dossiers de recouvrement de
charges incomplets (Cass 16/05/2006)
|
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Cass 11/05/2006-1
|
Abus de
majorité et atteinte à l’égalité d’utilisation en cas
d’attribution d’emplacements de stationnement dans une cour commune à
certains copropriétaires sans contrepartie pour les autres
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Arrêt
|
Location d’un lot pour
l’activité de consulat étranger : au rang des privilèges convenus dans la
convention consulaire franco-algérienne figurent ceux de placer sur la
clôture extérieure de l’immeuble consulaire un écusson aux armes de l’Etat
d’envoi et d’arborer le drapeau de l’Etat algérien sur l’édifice, sans
aucune restriction; (CA Toulouse 09/05/2006-1)
|
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Cass 26/04/2006-1
|
L’obligation d’assurer la sécurité des personnes au service de
la copropriété impose au syndic de prendre
les mesures propres à faire cesser les agressions
commises par des copropriétaires ou locataires envers la gardienne de l’immeuble. La carence du syndic engage sa responsabilité.
|
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Cass 26/04/2006-2
|
La saga des
Thibaudières :Effet rétroactif de l’annulation de la
désignation des membres du conseil syndical coopératif ;
annulation corrélative de la désignation du syndic et des actions
judiciaires qu’il a engagées
|
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Cass
26/04/2006-3
|
Dans
le cas d’une copropriété en VEFA, les
prescriptions du permis de construire sont des accessoires de la chose
vendue ; Le non-respect d’une prescription, sanctionné par
le refus du certificat de conformité, est une faute dans la délivrance du
bien vendu. Elle justifie la condamnation du vendeur au paiement des frais
de mise en conformité (Cass 26/04/2006-3)
|
|
|
Cass 07-04-2006-1
|
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation juge les mesures de protection des
rapatriés contre le surendettement contraires
à l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’Homme dans la mesure où elles privent le créancier de tout
accès au Juge. De nombreux syndicats de copropriétaires sont encore
affectés par ce régime protecteur. ۩
|
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|
CA Paris 06-04-2006
|
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale
(CA Paris 19e 06/04/2006
et 16/03/2005)
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Cass 29-03-2006-1
|
Les cotisations appelées par une association
syndicale libre (ici AFUL), qu’elles soient ensuite affectées à des
dépenses déterminées ou à un fonds de réserve font partie du patrimoine
propre de l’association. Pas de remboursement, donc, pour le vendeur.
|
|
|
CE 24-03-2006-1
|
Le décret d’application d’une loi nouvelle porte une atteinte
excessive aux situations contractuelles en cours légalement nouées lorsqu’il ne prévoit pas de mesures transitoires. Cet excès de
pouvoir justifie l’annulation du décret. ( aff. KPMG et autres )
|
|
|
Arrêt
|
Condamnation d’une
« grande surface » à effectuer des travaux importants d’isolation
phonique pour
remédier aux troubles de voisinage générés par son exploitation (CA Versailles Aud. Solennelle
22/03/2006 )
|
|
|
CA Paris 09/03/2006-1
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La CA Paris juge que la
répartition des charges est effectuée par le syndic postérieurement à l’approbation des charges et sous sa seule
responsabilité. Contradiction évidente avec
la pratique traditionnelle et les dispositions du décret du 14 mars
2005
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CA Paris 02-03-2006
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Sort d’une décision
unanime de l’assemblée générale sur une question non inscrite à l’ordre du
jour.
(Voir commentaire de Cass 22/02/1995 )
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Cass 01-03-2006-2
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Compte bancaire unique avec sous-comptes
individualisés : les intérêts liés à
la position débitrice d’un sous-compte de syndicat restent à la charge
du syndic, seul titulaire du compte
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Cass 01-03-2006-1
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Action du bailleur à construction contre les copropriétaires de l’immeuble construit en paiement
du loyer impayé par le syndicat des copropriétaires ; action oblique ;
opposabilité de l’exception de prescription quinquennale ou décennale
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Même arrêt
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Coup d’œil sur les copropriétés construites dans la cadre
d’un bail à construction
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Cass 15/02/2006-2
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En cas de « faillite »
du copropriétaire débiteur, la créance du syndicat est chirographaire
tant que le lot n’est pas vendu (Cass 15/02/2006-2) Il serait souhaitable que la déclaration de la créance entraînât la
mise en œuvre du privilège spécial ; voir les commentaires
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Cass 15/02/2006-1
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L’assemblée
générale ne peut pas accorder au syndic, par anticipation, et à toutes fins
utiles, l’autorisation de faire pratiquer une saisie immobilière sur
le lot d’un copropriétaire débiteur (Cass 15/02/2006-1)
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Cass 08-02-2006-1
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Police groupe d’assurance
RCP du syndic ; coassurance non
portée à sa connaissance ; Apériteur contestant sa fonction condamné
au complet paiement de l’indemnité revenant au syndicat (Cass 08/02/2006-1)
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Arrêt
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Un panorama des divers
délits pouvant être imputés pénalement à un syndic de copropriété (CA Aix
en Provence 25/01/2006-1)
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Cass 17/01/2006-3
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A propos de l’obligation
de conseil du syndic : la Cour de cassation rejette le pourvoi contre
l’arrêt CA Paris 19e A 22/09/2004 ; le syndic doit signaler
le risque d’annulation d’une décision contraire à une clause du règlement
de copropriété (Cass 17/01/2006-3)
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Cass 17-01-2006-1
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Les
sous-comptes de syndicats de copropriétaires
ouverts au sein d’un compte bancaire ouvert au nom du syndic professionnel
ne peuvent faire l’objet d’une convention de
fusion. En cas d’insuffisance de représentation des fonds d’un
syndicat, la banque doit supporter la différence non représentée ۩
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CA Paris 04/01/2006-1
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Les
dispositions de l’article L 18-2
demeurent applicables entre l’ancien et le nouveau syndic en cas
d’intervention intermédiaire d’un administrateur
provisoire CA Paris 14e
A 04/01/2006-1
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CE 07-12-2005-1
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Revirement :
La clause du règlement de copropriété autorisant a priori
des travaux privatifs affectant les parties communes ne permet pas le
dépôt d’une demande de permis de construire ne comportant pas
l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’art. L 25 b (CE 07/12/2005)
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Même arrêt
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Demandeur propriétaire
unique de l’un des bâtiments d’un groupe d’immeubles ; circonstance
inopérante
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Arrêt
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Assemblée générale : la Cour de
cassation accorde à tort la qualité d’opposant à un copropriétaire ayant
formulé des réserves en refusant de participer au vote, au mépris de la
procédure prévue par l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Cass
06-12-2005-1
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Cass 09-11-2005-1
|
L’article L 23 relatif à la convocation
des associés des associés d’une SCI d’attribution n’est pas applicable dans le cas d’une SCI classique.
La convocation de tous les associés ne vaut pas convocation de la SCI.
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Cass 26-10-2005-1
|
L’action d’un créancier
du syndicat
contre les copropriétaires est une action oblique. La motivation,
tirée de la personnalité morale du syndicat et de l’indépendance de son
patrimoine exprime que « le syndicat des
copropriétaires est une personne morale de droit privé dont le patrimoine
est distinct de celui de ses membres., ۩
|
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Cass 20-10-2005-1
|
La délivrance
d’une opposition prématurée (avant réception de l’avis art. L
20) fait courir le délai de quinze jours et rend inefficace
une opposition rectificative délivrée après son expiration (Cass. civ.
20-10-2005 sur second pourvoi)
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Cass 12-10-2005-1
|
Revirement : Assujettissement
au délai de l’article L 42 alinéa 2 des
contestations de décisions de
l’assemblée générale, même dans le cas d’un défaut de convocation d’un
copropriétaire. ۩
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Cass 11-10-2005-3
|
Travaux votés
avant la vente du lot ; le syndicat ne peut se prévaloir de la
clause de l’acte qui lui est inopposable
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Cass 11-10-2005-2
|
Après
annulation de la décision ayant renouvelé son mandat, le syndic reste en
fonction.
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Cass 11-10-2005-1
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La
Cour de cassation statue sur le controverse relative aux « honoraires de mutation » des
syndics professionnels. Voir notre commentaire
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Cass 13-09-2005-1
|
Confirmation
de la légalité d’une servitude entre les parties privatives de deux
lots (voir Cass 30/06/2004-1 ci dessus)
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TGI Lyon 04/07/05
|
Diffamation et
injures dans le monde de la copropriété ; La relation de faits anciens imputés au
dirigeant d’une société administrant des syndicats de copropriétaires ne
constitue pas une diffamation portant atteinte à la réputation de la
société TGI Lyon Ord. (ref.)
04-07-2005-1
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cass 08-06-2005-1
|
Un marché de travaux à
forfait comporte les éléments de construction imposés par les règles de
sécurité sans qu’il puisse s’agir de travaux supplémentaires
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Cass 24-05-2005-1
|
Travail dissimulé sur un chantier du syndicat ; irrégularité de la situation juridique, sociale et fiscale de
l’entreprise ; responsabilité pénale de la société anonyme titulaire
du mandat de syndic (Cass. crim. 24/05/2005)
|
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CA Aix 17/05/2005
|
Le propriétaire est responsable de la chute provoquée par le décalage de la cabine
d’ascenseur sans recours contre l’ascenseuriste n’ayant commis aucun
manquement à son obligation de moyen ; La solution s’applique au
syndicat des copropriétaires
CA Aix
17/05/2005-1
|
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Cass 22-06-2005
|
Le juge établissant une nouvelle répartition des charges
peut fixer toutes les modalités que
le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création de
charges spéciales lorsqu’elle s’avère indispensable au regard de la loi
|
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Cass 08-05-2005-1
|
Un marché de travaux à
forfait comporte les éléments de construction imposés par les règles de
sécurité sans qu’il puisse s’agir de travaux supplémentaires
|
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Cass 02-06-2005
|
Responsabilité du
syndicat en cas de faute du préposé ; Dépôt de déchets hospitaliers
sur la voie publique ; éboueur piqué et infecté par une seringue
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Cass 11-05-2005-2
|
Illicéité de la clause du règlement de
copropriété autorisant le propriétaire d’un lot à effectuer des travaux
affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;
État de la controverse
|
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Cass 11-05-2005-1
|
Le
syndic peut agir en référé, sans habilitation préalable, pour la
mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs au sujet de désordres
dans certaines parties privatives, ayant leur origine dans
les parties communes
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Cass 13-04-2005-1
|
Mesurage loi
Carrez :
appartement constitué de plusieurs lots
(chambres de bonne) ; exclusion des lots d’une superficie inférieure à
8 m² (non) ; prise en considération de l’appartement tel qu’il se
présente matériellement (oui) ; exclusion d’une mezzanine construite
illicitement (non)
|
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CA Paris
07/04/2005
Insertion en cours
|
Nécessité de l’unanimité pour autoriser l’installation d’une
antenne relais de téléphonie mobile (CA Paris 23e
07/04/2005)
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CA Paris 16-03-2005
|
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale
(CA Paris 19e 16/03/2005
et 06/04/2006)
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Cass 15-03-2005-1
|
La
notion distincte de non professionnel, utilisée par le législateur
français, n’exclut pas les personnes morales de la protection contre les
clauses abusives
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CE ref 14-03-2005
|
Présomption d’innocence ; décision insérée
à propos des allégations diffusées à l’encontre des syndics, conseils
syndicaux et autres catégories de personnes dans le domaine de la gestion
immobilière (CE réf 14/03/2005)
|
|
|
Cass. 09-03-2005-2
|
En
présence d’une dénégation de la signature portée sur l’accusé de
réception de la notification d’un procès-verbal, la Cour de
cassation juge nécessaire une vérification d’écriture ; mais le
syndicat n’avait pas invoqué la présomption de régularité résultant
de la réglementation postale (Cass. 09-03-2005-2)
|
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|
Cass 09-03-2005-1
|
Faux (pouvoir de
représentation en assemblée) ; Le juge n’est pas tenu d’ordonner la
vérification de l’écriture d’un tiers (art 287 à 299 NCPC) Les
copropriétaires réunis en assemblée générale sont-ils vraiment des
tiers ?
|
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|
CE ref 05-03-2005
|
Présomption
d’innocence ; décision insérée à propos des allégations diffusées à l’encontre
des syndics, membres des conseils syndicaux et autres catégories de
personnes dans le domaine de la gestion immobilière
|
|
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Cass 02-03-2005
|
Peut-on
dire de la clause de répartition des charges d’ascenseur d’un règlement de
copropriété antérieur à 1965, réputée non écrite, qu’elle est censée
n’avoir jamais existé ?
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Cass 01-03-2005 (1)
|
Antennes
collectives ;
reproduction d’œuvres télévisées protégées Application du Code de la
propriété intellectuelle ; paiement d’une redevance
|
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|
Cass. 08/02/2005-1
|
Disqualification du
contrat de franchise en cas de dépendance du franchisé à l’égard du franchiseur ; constatation
de l’existence d’un contrat de travail ;
(Cass. 08/02/2005-1) Pouvoir identique de l’administration fiscale ;
Ces solutions peuvent concerner les professionnels
immobiliers
|
|
|
Cass 01-02-2005-2
|
La ratification de travaux urgents effectués sur
ordre du syndic ne peut être décidée que par une assemblée immédiatement convoquée Cass 01/02/2005-2)
|
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Cass 01-02-2005-1
|
Caractère non
abusif d’une clause de contrat de syndic relative à l’imputation au
débiteur de frais de recouvrement
|
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Cass 25-01-2005-1
|
Un État étranger
propriétaire d’un lot affecté au logement de son personnel diplomatique et
condamné au paiement de charges de copropriété ne peut invoquer
l’immunité d’exécution.
|
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|
Cass 07-10-2004-1
|
L’enregistrement d’une
communication téléphonique est un moyen de preuve déloyal ; Extension à
l’enregistrement occulte des débats d’une assemblée ?
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CA Paris 22-09-2004-1
|
Responsabilité
du syndicat ayant donné à un locataire une autorisation prohibée par le
règlement de copropriété ; manquement du syndic à l’obligation de
conseil.
|
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Cass 30-06-2004-1
|
La division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas
incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties
privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires
distincts ۩
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TI Aub. 22-06-2004
|
L’injonction de faire :
un outil précieux dans le domaine de la copropriété ; Jugement (TI Aubervilliers)
|
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Cass 03-06-2004-1
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Faux matériel ;
recopiage sans altération de la pelure d’un contrat de travail par l’ancien
syndic ; Faux constitué (oui)
|
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Cass 07-04-2004-1
|
Impossibilité
pour le rénovateur de faire abandon
au syndicat d’un lot transitoire inconstructible (Cass 07/04/2004) Une suggestion
en ce cas : annulation du lot transitoire pour défaut de partie
privative ?
|
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CA Vers. 22-03-2004
|
Le syndic ayant convoqué
le vendeur doit également convoquer l’acquéreur s’il reçoit la notification
du transfert de propriété à une date permettant de respecter le délai de
convocation
|
3-2-2-3-V
|
|
Cass 18-03-2004-1
|
La loi du 05/07/1985 est
applicable à l’incendie d’un véhicule en stationnement dans le
parking privatif d’une copropriété, communiqué aux véhicules voisins
|
|
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Cass. 03-03-2004-2
|
En cas de vente du lot
d’un débiteur, le notaire n’est pas tenu de notifier l’avis art. 20 à l’assureur
« paiement des charges » subrogé dans les droits du syndicat.
Celui ci est déchu du privilège spécial en cas de tardiveté de son
opposition. Cass. 03-03-2004-2 Commentaire et suggestions pratiques
|
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Cass 03-03-2004-1
|
La convocation d’une
assemblée générale de copropriétaires par un syndic dont le mandat est
expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable
sans la frapper de nullité de plein droit. ۩
|
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Cass 08/10/2003-1
|
L’article 55 du décret du 17 mars
1967 n’exige pas que l’autorisation précise l’identité des personnes
à assigner (Cass. civ. 3e 08/10/2003-1). Cette affirmation
péremptoire doit être accueillie avec la plus grande prudence.
|
|
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Cass 16/09/2003-1
|
Mise en œuvre par le
syndic (prélèvement sur le solde revenant au vendeur) ou le notaire
(prélèvement sur le prix de vente) de la clause de l’acte de vente
mettant à la charge du vendeur le coût de travaux décidés non
exécutés ; la clause est-elle une stipulation pour autrui ? (Cass
16-09-2003-1)
|
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Cass 30-04-2003
|
Prescription
acquisitive par le syndicat : « les actes
de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui
sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties
communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des
copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l’art.2265 du Code
civil (Cass 30-04-2003) ۩
|
|
|
Cass. 12/02/2003-1
|
Travaux
urgents décidés par le syndic : recouvrement
des charges liées impossible en l’absence de convocation immédiate de
l’assemblée ; les différentes situations de fait (Cass. 12/02/2003-1)
|
|
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Cass 29/01/2003-1
|
Un copropriétaire
jouissant d’une partie commune peut opposer à la revendication du
syndicat la prescription acquisitive trentenaire si sa possession
présente les caractères exigés par l’article 2229 C. civ. (Cass 29/01/2003)
|
|
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CE 30/12/2002-1
|
Les
notifications du statut de la copropriété ne sont pas des notifications
judiciaires régies par les articles 668 et 669 NCPC. Légalité du
décret du 04/04/2000 fixant le point de départ des délais que font courir
ces notifications
|
|
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Cass 12/12/2002-1
|
Diffamation et
injures dans le monde de la copropriété ; les actes de
dénigrement à l’égard du syndic par circulaires constituent une diffamation
par atteinte à sa considération ; ils ne peuvent être sanctionnés sur
le fondement de l’article 1382 C. civ. mais seulement sur le fondement de
l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la presse Cass 12-12-2002-1
|
|
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Cass 12-06-2002-1
|
Époux étrangers copropriétaires : renvoi à la loi étrangère
commune pour apprécier la qualité du
mari à engager seul une action judiciaire contre le syndicat ; La
solution justifie le pouvoir qu’a le syndic de collecter les informations
sur le régime matrimonial des époux
|
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Cass 30/04/2002-1
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Qualification
juridique des aménagements d’une terrasse à jouissance privative à
l’occasion de travaux d’étanchéité réalisés par le syndicat ; Cass
30-04/2002-1
|
|
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Cass 20-03-2002-1
|
Le titulaire de la jouissance
exclusive d’un jardin, partie
commune, ne peut établir une véranda qu’après autorisation donnée par l’assemblée générale à la majorité
de l’article 26 (voir aussi Cass
08/11/2006-2)
|
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arrêt
|
Le propriétaire d’un lot
d’une copropriété inscrite dans le périmètre d’une ASL peut
agir en nullité d’une décision prise par l’assemblée de l’association
syndicale (Cass. civ. 06/02/2002-3)
|
|
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Cass 06/02/2002-2
|
Le syndic n’est pas responsable de l’inexécution de travaux urgents lorsque l’assemblée générale a refusé de prendre les
décisions nécessaires pour leur exécution ()
|
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Cass 23/01/2002-1
|
Le loueur et
installateur d’échafaudage n’est pas un sous-traitant ;
nombreuses conséquences pratiques de Cass 23/01/2002, en premier lieu, pas
d’obligation de recourir à un coordonnateur SPS en présence
d’une seule entreprise ;
|
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Cass 20-11-2001
|
Obligation de l’associé aux dettes de la
SCI ; conditions de vaines poursuites préalables
|
|
|
CA Paris 15/11/2000-1
|
Appréciation
subjective de la conformité à la destination de
l’immeuble de l’amélioration aux frais d’un copropriétaire consistant à
prolonger la course d’un ascenseur pour accéder aux chambres de service qu’il
loue (art. L 30 al. 4) ; CA Paris 15/11/2000-1 et commentaires
|
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|
Cass 24/10/2000-1
|
La prescription
quinquennale n’est pas applicable aux cotisations des associations
syndicales libres (Cass 24/10/2000-1)
|
|
|
Cass 17/07/2001-1
|
Le préjudice
commercial causé par une faute de l’assureur dommage ouvrage ne
peut être indemnisé en vertu de l’art. L 242-1 C. Assur.. On peut envisager
une demande fondée sur la responsabilité délictuelle (Cass. 17/07/2001)
|
|
|
Cass 11-07-2001-1
|
Les
règles relatives à la désignation d’un coordonnateur SPS sont mal
connues des maîtres d’ouvrage, seraient-ils des syndics
professionnels ; le syndicat est-il un particulier au sens de l’art.
235-4 C. travail ? – L’échafaudeur est-il un sous-traitant ?
Voir Cass. 11/07/01-1
|
|
|
Cass 26/04/2001-1
|
Diffamation et
injures dans le monde de la copropriété ; Qui a parlé
d’escroquerie statistique à propos des économies de consommation assurées
par la pose de compteurs individuels d’eau froide ? Réalité des propos
allégués et identification de leur auteur (Cass 26-04-2001-1)
|
|
|
Cass 21-12-2000-1
|
La clause de solidarité insérée
dans le cahier des charges d’une vente sur saisie immobilière est opposable à
l’adjudicataire qui ne l’a pas contestée dans les formes et délais prévus par la loi. (Cass. civ. 2e
21/12/2000)
|
|
|
Cass 21-06-2000-1
|
En cas de division projetée de la propriété d’un immeuble
loué, la validité du « congé avec offre de vente » est-elle
subordonnée à l’établissement préalable du règlement de copropriété
(Cass 21/06/2000 et arrêts suivants) Des
enseignements sur la nature juridique du règlement de copropriété
|
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|
Cass 21/03/2000-1
|
Dans le silence du règlement de copropriété, le critère de qualification
d’une canalisation (commune ou privative) est sa destination. ; Rappel du cas des canalisations
assimilables à des améliorations. (Cass 21/03/2000-1)
|
|
|
Cass 17-11-1999-2
|
Vente du lot : le syndic n’est pas
tenu de fournir des informations autres que celles prévues par l’article D
5 (Cass civ 3e
17/11/1999)
|
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Cass 23-06-1999-1
|
Les limitations à la
portée du quitus établies par la jurisprudence montrent l’inanité de la pratique
consistant à le refuser systématiquement « pour la sauvegarde des
intérêts du syndicat ». (Cass 23/06/1999)
|
|
|
Cass 10/11/1998-1
|
La fusion-absorption de deux sociétés exerçant
l’activité de syndic de copropriété n’entraîne pas le transfert
automatique des mandats détenus par l’absorbée. Il exige une décision
de l’assemblée, antérieure à l’opération, désignant comme syndic la société
absorbante sous la condition suspensive de sa réalisation. Le syndicat peut
aussi bien désigner un nouveau syndic étranger à l’opération avec effet
immédiat. (Cass 10/11/1998-1)
|
|
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Cass 30/06/1998-1
|
Exemple d’une solution
adoptée par le Cour de Cassation, présentant des tels inconvénients que la
Chancellerie a dû l’écarter par décret : Le calcul du délai de
convocation à l’assemblée et Cass. 30/06/1998-1
|
|
|
Cass 14/11/1996-1
|
Dans le cas d’un lot
grevé d’un droit d’usage et d’habitation, les charges de copropriété incombant à
l’usager doivent être déterminées comme en matière
d’usufruit, réserve faite des clauses de l’acte (Cass 14/11/1996-1)
|
|
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Cass 08-10-1996-1
|
Licéité du cautionnement
de dettes délictuelles ; Sur la piste de la garantie financière du syndic gérant par
compte séparé, et malgré l’évolution de la notion de garantie financière,
rappel de cet arrêt ancien.
|
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Cass 19-06-1996-1
|
Inopposabilité
au titulaire d’un droit d’usage et d’habitation
des décisions des assemblées générales auxquelles il n’a pas été convoqué.
Cass. 3 19/06/1996
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CA Basse Terre
08-11-1995
|
Copropriété maritime ou terrienne : un tableau saisissant des caractères communs
|
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Cass 04/05/1995-1
|
Un
bon conseil : vérifiez s’il existe dans le règlement
de votre copropriété un lot constitué d’un droit de jouissance exclusif sur
une partie commune avec des tantièmes ! Ce lot est annulable !
Voyez avec votre notaire la possibilité de régulariser la situation (Cass
04/05/1995-1)
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Cass 22-02-1995-1
|
Sort d’une décision
unanime de l’assemblée générale sur une question non inscrite à l’ordre du
jour.
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Cass 20/07/1994-1
|
L’époux
co-indivisaire n’exerçant pas le droit
de vote
peut, en vertu de l’art. 22 al. 3 de la loi, détenir plus de trois délégations de
vote si le total des voix de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du
syndicat, sans déduction des voix attachées au lot indivis (Cass 20/07/1994-1)
|
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Cass 26-05-1994
|
Division de lot ;
autorisation d’éclatement d’un lot ancien en fractions et décision de
restriction à la cessibilité des lots
|
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Cass 19/01/1994-1
|
« Faillite »
du syndic ; Impossibilité pour un syndicat de
retirer les fonds déposés sur le
« sous-compte individualisé » du compte unique ouvert au
nom du syndic (Cass 19/01/1994-1)
|
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Cass 10-03-1993
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Légalité de
l’extension de l’objet du syndicat à la gestion des services d’une résidence-retraite et
application de l’article 10 alinéa 1 à la répartition des charges des
éléments d’équipement et des services
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Cass 10-04-1986
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Contribution aux
charges ; hôtel dans IGH ; service de sécurité
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