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00043608
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INDEX
JURISPRUDENCE
Classement chronologique inverse ; les
décisions les plus importantes sont marquées [ ۩ ]
Questions / Réponses
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Abstracts
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Liens
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Seuls, les copropriétaires autorisés à effectuer des
travaux affectant les parties communes ont qualité pour demander le permis de démolition de
parties de planchers communs nécessaire pour la construction d’un ascenseur
(Art R430-1 C. urb.). Le syndic ne peut déposer
cette demande que s’il a été mandaté par eux et non pas en qualité de
représentant légal du syndicat CE
11-02- 2015
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Arrêt
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Pouvoir disciplinaire du syndic à l’occasion de
travaux privatifs ; suspension des travaux sous astreinte ; liquidation de
l’astreinte ; un guide pour le copropriétaire
désirant effectuer des travaux privatifs Cass 27-01-2015-1
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Arrêt
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Copropriétés
dégradées : Recevabilité de la tierce-opposition de
certains copropriétaires contre l’ordonnance d’un président de TGI,
statuant en application de l’article L. 615-6 du CCH, à la requête du
président d’une communauté d’agglomération, qui a constaté la carence d’une
copropriété Cass 28-01-2015-1 et nos commentaires
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Arrêt
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Caractères
d’un abus de majorité affectant une décision de l’assemblée générale :
- être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires
- ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des
copropriétaires majoritaires au
détriment des copropriétaires minoritaires, Cass 17-12-2014-1
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Arrêt
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Statut juridique des parties
communes spéciales en l’absence de syndicat(s) secondaire(s) ;Régime des « assemblées » groupant les
propriétaires des lots auxquels sont rattachées ces parties communes
spéciales Cass 19-11-2014-1 et notre commentaire
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Arrêt
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La décision judiciaire condamnant le
professionnel immobilier assuré à raison de sa responsabilité constitue pour
l’assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe
que dans son étendue, du risque couvert et lui est, dès lors opposable, à
moins de fraude à son encontre
Cass civ 1e
29-10-2014-1
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Arrêt
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Le défaut de réhabilitation des parties
communes est assimilable à un défaut d’entretien entraînant la responsabilité
du syndicat en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 Approbation de CA Nîmes par Cass 15-10-2014-1
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Arrêt
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La Cour de cassation
complète son Mémento des obligations du nouveau syndic ! Explicitement : il doit remettre en
ordre les affaires du syndicat délaissées par ses prédécesseurs ; Implicitement : il doit
s’informer avant d’accepter tout nouveau mandat ! Cass. 14-10-2014-1 ۩ ۩
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Arrêt
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Une société
civile immobilière, ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la
gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation,
professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers
qu’elle se propose est un professionnel de
l’immobilier même si les associés sont instituteur ou professeur des
écoles Cass 07-10-2014-1
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Arrêt
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Changement licite d’usage
de la partie privative et contribution aux charges d’ascenseur : La Cour
de cassation juge que l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 est applicable alors même que le
nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété Cass. Civ. 3e 01-10-2014-1
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Arrêt
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L’installation d’un système de climatisation par pompe à chaleur immergée au fond d’un
puits en contact avec la nappe phréatique sur un ouvrage existant constitue un ouvrage dont l’impropriété à destination s’apprécie
indépendamment de l’immeuble pris dans son ensemble Cass 24-09-2014-1
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Arrêt
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L’occupant
perturbateur, débiteur et violent n’a pas toujours raison ; La Cour de
cassation casse l’arrêt CA Versailles 29-01-2013 qui avait annulé une
décision d’expulsion d’un locataire violent Cass 09-07-2014-1
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Arrêt
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Les caractéristiques du compte séparé vues par la 2e
Chambre de la Cour de Cassation : pourquoi faire simple quand on peut
faire compliqué ? Cass
15-05-2014-1
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arrêt
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Annulation de la
décision autorisant le retrait d’un lot non
accompagnée de la détermination des conditions matérielles, juridiques et
financières nécessitées par la division ; enclavement du lot retiré
non étudié Cass 07-05-2014-3
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Arrêt
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La
responsabilité pénale d’une personne morale ne peut être retenue
que pour une infraction commise, pour son compte, par un de ses organes ou
représentants ; l’existence de ses éléments constitutifs doit être
explicitée par la décision judiciaire
Cass crim. 06-05-2014-1
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Arrêt
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Mesurage Carrez : la superficie de la mezzanine
existant au jour de la vente, faisant corps avec l’immeuble doit être prise
en compte Cass 06-05-2014-1
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arrêt
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L’action des associations visées à l’article
L421-1 du code de la consommation, en suppression des clauses
illicites ou abusives, limitée aux
contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, ne peut viser les
clauses d’un contrat de syndic Cass
04-06-2014-1 ۩ ۩
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Arrêt
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La désignation
d’un administrateur provisoire du lot permet de remédier aux situations de
blocage générées par la « disparition du propriétaire » En
l’espèce une SCI dont les gérants et associés ne sont pas identifiés Cass
07-05-2014-2
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Arrêt
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Extension
de la notion de préposé du syndic à une personne salariée
d’une société d’exploitation touristique détenant 100 % du capital de la
société syndic et réalisant en fait pour le compte de celle-ci des actes de
gestion de la copropriété
Viol de l’interdiction
faite aux préposés du syndic de représenter des copropriétaires à une
assemblée générale
Annulation de l’assemblée générale
Cass 07-05-2014-1
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Arrêt
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L’ARC présente une
interprétation erronée de l’arrêt Cass 07/05/2014-1 en prétendant étendre
sa portée au cas des mandats pour l’assemblée générale confiés au gardien
de l’immeuble ; L’article de l’ARC et notre réponse Cass 07/05/2014-1
+ La réplique de M Dhont
pour l’ARC et notre point final en
l’état du droit
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Arrêt
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Information
préalable de l’acquéreur d’un lot ; réticences dolosives du vendeur ;
appréciation du caractère déterminant des manœuvres dolosives (art. 1116 C. civ.)
Informations fournies par le syndic ; Réforme ALUR Cass. 12-03-2014-1 ۩
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Arrêt
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Responsabilité du syndic ayant laissé débuter
des travaux de surélévation malgré le défaut de production des
justificatifs divers (assurances notamment) exigés par la décision d’autorisation
des travaux Cass 11-03-2014-2
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Arrêt
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En cas
de dissolution d’une SCI, la perte de la personnalité morale peut être
invoquée par les tiers à compter de la publication dans un journal
d’annonces légales sans nécessité d’attendre la
publication au RCS Cass. comm. 11-03-2014-1
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Arrêt
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Illicéité d’enregistrements clandestins de propos échangés « dans la sphère privée » sans le
consentement de l’auteur qui les a tenus ; La solution adoptée, dans
l’affaire Mediapart, par la Cour de cassation et
la CA Versailles sur renvoi est confortée par le refus de renvoi au Conseil
constitutionnel d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité Applicabilité
aux AG ? Cass 1e
05-02-2014
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Arrêt
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L’omission d’engagement juridique d’une indemnité accordée au syndicat par un jugement,
non encore encaissée à la clôture de l’exercice entraîne l’annulation de l’approbation des comptes par l’assemblée Cass. civ. 3e 05/02/2014-1 ۩ ۩
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Arrêt
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Des faits ne constituant pas un abus de confiance
peuvent néanmoins présenter un caractère fautif permettant à la partie
civile appelante d’obtenir la condamnation du prévenu relaxé au paiement
d’une indemnité Applicabilité au syndic ? Cass. crim. 05-02-2014
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Arrêt
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Vente d’un lot en VEFA ; Point de départ de la
contribution aux charges de l’acquéreur : achèvement du lot Cass 22-01-2014-1
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Arrêt
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Le banquier procède
proprio motu à la fusion des sous-comptes individualisés ouverts par le syndic, et
prétend que la dispense d’ouverture du compte séparé vaut autorisation de fusion
des sous-comptes. Au final, il refuse la communication des relevés mensuels
au nom du secret bancaire Cass 14-01-2014-1 ۩
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Arrêt
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Le notaire chargé de la vente d’un lot doit
identifier le syndic pour obtenir l’état daté et pour
notifier le transfert de propriété du lot et, s’il y a lieu l’avis prévu
par l’article 20 de la loi. A défaut il paralyse la procédure d’opposition permettant
au syndicat de recouvrer les sommes dues par le vendeur. Conduite à tenir pour le notaire CA Versailles 1e
Ch S 1
09-01-2014
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Arrêt
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Mise à jour : L’obligation de mise en concurrence est respectée avec un rapport de l’architecte décrivant
les travaux et comportant des devis d’entreprises avec leur coût global et
par lots ; ajout des l’exposé des moyens et de
notre commentaire Cass civ 3e
27/11/2013-1
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Arrêt
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L’assemblée
générale peut-elle désigner comme président le mandataire d’un
copropriétaire ? Réponse négative de la Cour
de cassation ; Humble réponse positive de JPM-COPRO Cass 13-11-2013-3
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Arrêt
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La faute du propriétaire constructeur , résultant de la
violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de
l’article 1382 C. civ. par un propriétaire voisin, peut être établie par
tous moyens, nonobstant la délivrance du
certificat de conformité
Cass. 23-10-2013-1
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Arrêt
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Saisi d’une contestation de la décision donnant
mandat au syndic d’obtenir judiciairement le rétablissement d’un accès
commun, le juge ne peut statuer que sur la régularité de la
décision. Il viole l’art. 6-1 de la Convention
européenne des droits de l’homme en statuant sur le bien fondé des
prétentions du syndicat Cass 13/11/2013-2
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Arrêt
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Annulation de la décision
d’assemblée comportant dérogation à une clause du règlement de copropriété ; l’assemblée doit supprimer ou modifier
la clause incriminée
Cass 29-10-2013-1 ( 2 arrêts )
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Arrêt
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Le
régime de la gestion d’affaires est inapplicable aux actes d’un syndic
postérieurs à l’expiration de son mandant sans renouvellement : il
doit cesser son activité à l’instant de la désignation d’un autre
syndic Cass 16-10-2013-1
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arrêt
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Mesurage Carrez : pour
l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu
de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au
moment de la vente Cass
02-10-2013-1
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arrêt
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« La cour d’appel a
pu retenir, sans violer l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la
Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés
fondamentales que la clause du
règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des
personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée
par la destination de l’immeuble ; »
Cass
01/10/2013-1
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Arrêt
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Le
syndicat des copropriétaires, propriétaire fictif de l’immeuble, est
responsable du préjudice ( vues plongeantes ) subi
par les propriétaires d’un pavillon voisin du fait de la construction de
l’immeuble en copropriété CA Montpellier 24-09-2013-1
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Arrêt
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L’absence de normes parasismiques à l’époque de la construction d’un immeuble,
partiellement effondré lors d’un séisme, n’exclut pas, à elle-seule, qu’il
soit affecté d’un vice de construction au
sens de l’article 14 de la loi ; le séisme n’est pas un cas de force
majeure Cass 18-09-2013-1 ۩
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Arrêt
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Refus justifié
par l’assemblée générale d’une autorisation de changement d’activité
commerciale ; prise en considération a priori des inconvénients pour
les occupants des lots majoritairement destinés à l’habitation
bourgeoise Cass 18-09-2013-2
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arrêt
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Illicéité des clauses du
règlement de copropriété comportant des autorisations anticipées d’exécution de travaux
privatifs ; solutions diverses
Recevabilité
de la tierce-opposition d’un copropriétaire se prévalant d’un intérêt distinct de celui de
l’ensemble des copropriétaires excluant sa représentation dans l’instance
par le syndicat des copropriétaires
CA Montpellier 17-09-2013-1
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Arrêt
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L’absence de mise en conformité des statuts d’une ASL ne remet pas
en cause l’existence légale de cette association, résultant du consentement unanime de ses membres
constaté par écrit. Elle la prive de droits attachés à la personnalité
morale, dont celui d’agir en
Justice. , Cass civ 3e 11-09-2013-1
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Arrêt
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Revirement ! La décision de
réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut
prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de
la chose jugée ۩ ۩ Cass civ 3e
10-07-2013-2
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Arrêt
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L’assemblée peut elle autoriser une
procédure de saisie immobilière
- Avant la mise en œuvre les diligences
nécessaires au recouvrement ? NON
- Avant d’avoir obtenu un titre
exécutoire ? OUI Cass. 03-07-2013-1 ;
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Arrêt
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Responsabilité des constructeurs et assurance
dommage ouvrage :
Suffisance de la décision
d’habilitation au syndic pour agir en justice (oui)
Indivisibilité de l’indemnité : impossibilité d’un régime
distinct pour une fraction
L’enrobé de la surface de jeu d’un tennis est couvert par la
garantie décennale
Des solutions dans
l’arrêt bien charpenté de CA Montpellier
27-06-2013-1
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Arrêt
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Clauses abusives d’un Contrat de syndic : La 1ere Chambre
de la Cour de cassation rejette intégralement le pourvoi d’UFC Que Choisir contre
l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012 ۩ Cass
19-06-2013-1
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Arrêt
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Fusion-absorption avec transfert régulier du mandat
de syndic : L’assemblée peut, in futurum, accepter le transfert
du mandat de syndic confié à la société absorbée au bénéfice de
l’absorbante. Celle-ci devient titulaire de tous les droits et obligations
afférents au contrat de syndic conclu avec l’absorbée, y compris la
dispense d’ouvrir un compte séparé. Cass 24-04-2013-1
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arrêt
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Grandeurs
et misères de la garantie Hoguet. La cause
prépondérante (but poursuivi) de la convention de garantie est de permettre
au professionnel garanti d’obtenir
la carte professionnelle. L’affaire SOGES est un nouvel exemple de
l’abandon des victimes Cass civ 1e
ch. 24-04-2013-2
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Arrêt
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La Cour de cassation confirme l’autonomie de l’action en nullité
fondée sur les principes généraux du droit. Elle écarte un texte spécial
qui régit la nullité d’une convention réglementée pour défaut
d’autorisation préalable du conseil d’administration En copropriété, la
solution s’étend à l’action en nullité de l’assemblée générale Cass.
comm. 03-04-2013
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Arrêt
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Les pièges de la gestion coopérative :
requalification en contrat de travail à temps
complet d’un secrétaire comptable embauché à mi-temps, pour
dépassement du plafond des heures complémentaires Cass. soc. 13-03-2013-1
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Arrêt
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Vente du
lot ; contenu du bien vendu : Le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non
conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation
figurant au règlement de copropriété ; il n’est pas tenu de vérifier
le travail du géomètre ni de contrôler l’exact mesurage ; CA Paris pôle 2 Chambre 1e 06-03-2013
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Arrêt
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L’adaptation du règlement de copropriété comportant
des modifications peut
être adoptée par une résolution unique adoptée à la majorité de l’article
26 Cass 23-01-2013-2
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Arrêt
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Le syndic non dispensé peut ouvrir librement un compte bancaire
séparé sans nécessité d’une décision de
l’assemblée Cass 23-01-2013-1
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arrêt
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Le couperet de l’article D 6-2 !!! :
Peut-on délimiter la portée d’application
de l’inscription systématique (ct ou dt)
au compte de l’acquéreur d’un produit ou d’une charge lié(e) à certaines
opérations ? La quote-part de l’indemnité versée par un assureur
entre-t-elle dans le champ d’application de l’article D 6-2 ?
Pour nous NON Il ne s’agit pas d’un excédent entre les
provisions versées pour travaux de l’art. 14-2 et le coût des travaux
effectués, révélé par l’approbation des comptes d’un exercice. Pour la Cour
de cassation OUI Cass 19-12-2012-1
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Arrêt
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Recouvrement des charges : mauvaise foi du débiteur ; préjudice financier distinct du
retard du paiement ; dommages et intérêts (oui)
Frais imputables
au débiteur (art. L 10-1) ; nécessité d’un décompte détaillé
BFMTV Commentaires abusifs à propos de l’arrêt Cass 18-12-2012-1
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arrêt
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Séparation des Églises et de l'État : Le Conseil d’État sanctionne le refus
par l’ADEME à l’Abbaye Chartreuse de Portes d’une subvention pour
l’acquisition d’une chaudière à bois dans le cadre du programme
bois-énergie ; il ne s’agit pas d’une action cultuelle ; des enseignements pour des
copropriétés comportant des lots à
destination cultuelle CE
26-11-2012
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Arrêt
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Résidences avec services : La modification
du contrat de prestations de
services inclus dans le règlement de copropriété n’exige pas la majorité de
l’article 26 car elle ne porte pas sur la jouissance,
l’usage et l’administration des parties communes ; Cass 28-11-2012-1
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Arrêt
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Remise des archives par le syndic sortant :
un guide pratique de la transmission des archives entre syndics :
inventaire minutieux des obligations pesant sur le sortant Cass 31/10/2012-1 ۩ ۩
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Appréciation d’une œuvre
architecturale et urbanistique ;
Liberté d’expression d’un journaliste ; condamnation judiciaire
constituant une ingérence dans l’exercice de son droit à la liberté
d’expression ; ingérence prévue par la loi et poursuivant un but
légitime – la protection de la réputation d’autrui. Nécessité de vérifier
si la mesure d’ingérence incriminée était proportionnée au but légitime
invoqué et nécessaire dans une société démocratique CEDH . 16-10-2012
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Arrêt
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Détournement
de fonds syndicaux ; montage financier au titre de la formation
continue des gardiens d’immeuble à l’insu d’AGEFOS
PME ; rejet du pourvoi
contre CA Aix en Provence 27/09/2011 Cass crim 10-10-2012-1
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Arrêt
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Le syndicat représenté par le syndic évincé ne peut pas demander la
rétractation d’une
ordonnance désignant un administrateur provisoire en vertu de l’art. D 47 ; les dispositions de l’ art. D 59 écartent
celles des art. 496 et 497 du CPC ouvrant cette voie à tout intéressé.
Cass 03-10-2012-1
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Arrêt
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Le caractère abusif d’un changement d’affectation du lot
ne peut s’évincer que de l’incompatibilité de l’affectation nouvelle avec
la destination de l’immeuble et/ou d’une atteinte aux droits des autres
copropriétaires Cass 05-12-2007 et Cass 04-07-2012-1
(sur second pourvoi)
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Arrêt
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L’acquéreur d’un lot doit exploiter activement les informations fournies sur l’état de
l’immeuble et les travaux à effectuer
Cass
20-06-2012-1
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arrêt
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A propos des propriétés simultanées et possessions
promiscues de l’Ancien droit, la Cour de cassation maintient le
principe de pleine propriété des arbres exploités
dans un volume d’espace superficiaire. Un solide fondement juridique
pour le statut de la copropriété
Cass 23-05-2012-1 ۩
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Arrêt
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Loi des 16-24 août 1790 et
décret du 16 fructidor an III et antennes
relais de téléphonie mobile L’action aux fins
d’obtenir l’interruption de l’émission, l’interdiction de l’implantation,
l’enlèvement ou le déplacement d’une station
radioélectrique régulièrement autorisée et implantée sur une
propriété privée ou sur le domaine public, au motif que son fonctionnement
serait susceptible de compromettre la santé des personnes vivant dans le
voisinage ou de provoquer des brouillages entre dans le domaine de
compétence des juridictions administratives. Tribunal des Conflits 14-05-2012 ۩
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Arrêt
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La Cour d’appel de Grenoble annule 30
clauses d’un contrat de syndic mais en valide 27 dont certaines fort
importantes CA Grenoble 05-03-2012-1
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arrêt
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Cession d’un cabinet par
fusion-absorption : La Cour de cassation maintient que
l’interdiction de substitution figurant dans l’art. 18 de la loi de 1965
écarte les effets de la transmission de l’entier patrimoine prévue par les
art. L 236-1 et ss du Code de commerce Cass 29-02-2012-1 ۩
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arrêt
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Les articles R. 431-36 et R. 431-37 du code de
l’urbanisme fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier
joint à la déclaration de travaux, au nombre
desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des
copropriétaires d'effectuer les travaux CE 15-02-2012 ۩
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arrêt
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Incidence abusive d’une loi rétroactive
sur les actions en cours entre personnes privées ; Violation de l’art.
6 §1 de la Convention européenne des Droits de l’Homme (oui) ; Faute
du législateur (oui) CEDH 14-
02-2012
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Arrêt
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Le
licenciement d’une concierge est justifié par une
cause réelle et sérieuse lorsque son indisponibilité
prolongée (maladie) a généré des dysfonctionnements graves imposant
son remplacement définitif par un autre
salarié, après un remplacement provisoire par une entreprise extérieure,
non assimilable à un remplacement définitif. Cass. soc. 25-01-2012-1
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Arrêt
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Dans
un ensemble immobilier, un syndicat de copropriétaires peut demander à l’ASL
la restitution des sommes qu’il a payées au titre des charges communes ;
celles-ci doivent être réparties entre les copropriétaires et non entre les
syndicats constituant l’ensemble.
Cass civ 3e 25-01-2012-2
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Arrêt
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La Cour de cassation valide la pratique courante de la
désignation d’un administrateur de biens en qualité d’administrateur
provisoire
d’un syndicat de copropriétaires Cass 11/01/2012-1
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Arrêt
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Copropriété à deux :
Pas de nécessité de créer le syndicat des copropriétaires qui est constitué
de plein droit ; nous évoquons la responsabilité
des notaires dans les difficultés que connaissent les acquéreurs
dans une copropriété dépourvue de règlement de copropriété et de
syndic Cass 11-01-2012-2
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Arrêt
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Une irrégularité dans l’établissement
d’un état daté et de l’opposition consécutive coûte 53 000 € à une copropriété ; Cass
03-11-2011-1 ۩
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Arrêt
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Changement
de syndic : Portabilité
des documents à remettre au nouveau syndic et présomption
de détention par le syndic sortant des documents qu’il doit détenir ; un arrêt important sur les
modalités du transfert des dossiers et à l’étendue des obligations du
sortant Cass 03-11-2011-2 ۩ ۩
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Arrêt
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Responsabilité du syndicat des
copropriétaires à raison de l’exercice d’une
autorité de fait du président du conseil syndical
sur le gardien de l’immeuble avec faits de harcèlement Cass. soc. 19-10-2011-1 ۩
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Arrêt
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En
présence d’une clause du règlement de copropriété restreignant le droit de
louer à l’exercice d’une activité déterminée,
la constatation du défaut d’exercice de cette activité pendant plus dix ans
ne permet pas de « constater » la caducité
de la clause pour mettre en conformité le règlement avec la nouvelle
réalité « créatrice de droit ».
Cass 19-10-2011-2 ۩
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arrêt
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La qualité d’opposant ou de défaillant est requise même s’il s’agit de
contester la validité d’une assemblée convoquée par un syndic dont le
mandat était expiré Cass.
07-09-2011-1
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Arrêt
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Perd son droit d’agir en justice, l’AFUL constituée en vertu de
la loi du 21 juin 1865 qui n’a pas mis ses statuts en conformité avec
l’ordonnance du 1er juillet 2004 dans les deux ans de la publication du
décret d’application du 3 mai 2006 soit le 5 mai 2006, conformément aux
dispositions de l’article 60 de l’ordonnance, dont l’article 5 prévoit que
les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice sous
réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues à
l’article 8 Cass 05-07-2011-1 ۩
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arrêt
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Les
syndicats de copropriétaires bénéficient des dispositions de la loi Chatel
relatives aux contrats tacitement reconductibles ;
revirement sur ce point de la jurisprudence de la Cour de Cassation Cass 1e
ch. 23-06-2011-1
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Arrêt
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La
Cour de cassation juge qu’en présence d’une clause du règlement de
copropriété autorisant les professions libérales, les locations meublées de
courte durée sont licites !!!! L’arrêt n’est pas
déterminant car l’argumentation du syndicat était d’une insigne
faiblesse. Cass 08-06-2011-1
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Arrêt
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Approuvant une téméraire interprétation
exégétique de l’expression « à la diligence de », la Cour de Cassation,
sur second pourvoi, juge que la notification d’un procès-verbal
par un syndic dont le mandat a été postérieurement annulé avec effet
rétroactif fait courir le délai de déchéance prévu par l’art. 42 al.2
de la loi Cass. 08-06-2011-2 et nos commentaires ۩ ۩
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Arrêt
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Assurance
de protection juridique : le règle européenne du libre choix de l’avocat
n’interdit pas une disposition nationale prévoyant une limitation du
remboursement des honoraires en fonction de l’établissement de l’avocat au
siège de l juridiction de première instance
CJUE
26-05-2011
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Arrêt
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Le dommage
consistant dans la non-conformité de l’ouvrage aux règles parasismiques
obligatoires, facteur certain de risque de perte par séisme, compromet
sa solidité et la rend impropre à sa destination ; Il justifie
l’application de l’art. 1792 Code civ
Cass 11-05-2011-1
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Arrêt
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La Cour de cassation maintient une interprétation
douce de l’article 55 du décret : suffisance de l’autorisation au
syndic d’agir en justice eu égard aux
malfaçons sévissant sur la façade
Cass 09-05-2011-1 et nos
commentaires
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Arrêt
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La
reproduction d’actes d’une procédure correctionnelle
portant atteinte à la vie privée et à l’image d’une personne partie civile n’est pas couverte par la liberté
d'information protégée par l'article 10 de la Convention européenne de
sauvegarde des droits de l'homme et par un devoir d’informer le
public. Cass
28-04-2011-1
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Arrêt
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Feuille de présence :
l’absence de signature du président et l’occultation
des adresses des copropriétaires ne peuvent pas justifier
l’annulation de l’assemblée dès lors que le litige ne porte pas sur sa
composition ou la régularité des scrutins
Cass 27-04-2011-1
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Arrêt
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Responsabilité
pénale du syndic en cas de travail dissimulé :
omission par une entreprise de nettoyage de la déclaration d’embauche d’un
salarié travaillant dans l’immeuble. Nos commentaires et le rappel des
éléments principaux de l’infraction. Cass
29-03-2011-2
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Arrêt
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En
l’absence d’un mandataire commun, la clause du
règlement de copropriété désignant l’usufruitier
comme destinataire de la convocation ne s’étend pas à la notification des
décisions qui doit être adressée au
nu-propriétaire et à l’usufruitier. Cass 30-03-2011-1
|
Arrêt
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Changement
de syndic : En vertu de l’art. 1315 C. civ. la preuve de la remise des archives vivantes et dormantes
pèse sur le syndic sortant (bordereau détaillé des documents
transmis établi par ses soins signé par le nouveau syndic après contrôle
contradictoire) Cass 29-03-2011-1 ۩ et nos observations.
|
Arrêt
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Le calcul de la quote-part de contribution
à une charge doit être fondé sur les dispositions de l’état de répartition
inclus dans le règlement de copropriété ou sur les relevés de consommation
dans le cas des répartition par comptage.
La
validité d’une délégation de pouvoir aux fins de
choisir un entrepreneur est subordonnée à la notification préalable du
projet de résolution dans la convocation Cass
16-03-2011-3
|
Arrêt
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La
désignation d’un copropriétaire en qualité de membre du conseil syndical exige
qu’il se soit préalablement porté candidat ;
voir l’arrêt et nos observations sur le caractère préalable de la
candidature Cass 16-03-2011-2
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arrêt
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Le critère
exclusif d’existence d’un compte séparé est le libellé
de la formule de titularité dans l’immatriculation du compte Cass 16-03-2011-1 ۩
Le
porteur d’une délégation de pouvoir (assemblée générale) peut la
subdéléguer librement en l’absence de toute interdiction de
subdéléguer dans le corps de la procuration Cass
16-03-2011-1 ۩
|
arrêt
|
|
Gestion
des archives : dans le cadre de la gestion courante,
le syndic détient les archives et assure leur gestion. Il ne peut, de son propre chef, modifier ce régime
en souscrivant au nom du syndicat, auprès d’un prestataire extérieur, un
contrat d’entreposage des archives. Cass 01-03-2011 ۩ ۩
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Arrêt
|
|
En
présence d’une autorisation donnée illégalement
par le syndic à un copropriétaire, le délai de
prescription de l’action engagée par ce copropriétaire contre le
syndic court à compter de la décision judiciaire définitive ordonnant la
suppression de l’installation autorisée
Cass 10-02-2011-1
|
Arrêt
|
|
Un exemple d’annulation
de la décision d’approbation des comptes pour non respect des règles de
la répartition des charges et des règles de la comptabilité des
syndicats Cass
09-02-2011-1
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Arrêt
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|
Le refus implicite opposé par le maire
à un demande de raccordement au réseau d’eau potable présentée par le
propriétaire d’un terrain y ayant installé une caravane en contravention
aux règles de protection du patrimoine est une
ingérence d’une autorité publique dans le droit au respect de la vie privée
et familiale sanctionnée par l’art. 8 de la convention européenne de
sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales CE
15-12-2010 ۩
|
arrêt
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|
Après
l’approbation des comptes par l’assemblée, un
copropriétaire, faute de l’avoir contestée judiciairement, ne peut plus
critiquer les irrégularités qui ont pu affecter la validité des décisions
prises au sujet des travaux ni celles de leur mise en œuvre Cass 01-12-2010-1
|
Arrêt
|
|
Recevabilité de la tierce opposition
dans le cas des syndicats de copropriétaires et
sociétés immobilières Cass
06-10-2010-1 et commentaires
|
Arrêt
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La
Cour de cassation valide la vente d’une partie commune sans création
préalable du lot ni attribution de tantièmes,
opérations renvoyées à une assemblée générale ultérieure !
Commentaires critiques Cass 22-09-2010-2
|
Arrêt
|
|
Le
périmètre de l’action en recouvrement prévue par l’article 19-2
est restreint aux provisions de l’art. 14-1 liées au budget prévisionnel de
l’exercice en cours, à l’exclusion des provisions ou charges des exercices
antérieurs. Ce dispositif est donc dépourvu d’intérêt pratique Cass. civ. 22-09-2010-1 ۩
|
Arrêt
|
|
L’obligation
de conseil impose au syndic professionnel de communiquer
à ses mandants une information technique susceptible de leur profiter, qu’il
a recueillie en qualité de syndic d’une autre copropriété ; le recel
de cette information engage sa responsabilité s’il a eu pour effet la perte
d’une chance d’agir contre les constructeurs dans le délai de la garantie
décennale Cass 08-09-2010-1
|
Arrêt
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|
Unicité de la base de répartition des charges d’ascenseur ;
une survivance de l’article 10 alinéa 1 de la Loi. Cass. 23-06-2010-1
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Arrêt
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Le
sous-traitant est tenu à l’égard de l’entrepreneur principal d’une
obligation de résultat qui emporte à la fois présomption de
faute et présomption de causalité entre la faute et le dommage, sauf preuve
d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable Cass.
22-06-2010-1
|
Arrêt
|
|
La
destination de l’immeuble n’est pas seulement
définie aux actes, mais aussi par ses caractères ou sa situation ; la
légalité de la clause du RC imposant la vente d’une fraction accessoire
à un occupant de l’immeuble ne peut être appréciée qu’en fonction de tous
les critères exprimés par l’art L 8 de la loi du 10-07-1965 Cass civ.
09-06-2010-1
|
Arrêt
|
|
Demande de
scission La présentation à
l’assemblée d’un projet ne comportant pas les conditions matérielles,
juridiques et financières justifie son refus
CA Nîmes 17-03-2009-1
Cass 26-05-2010-1
|
Arrêt
Arrêt
|
|
Illégalité
de la division de la propriété d’une maison
comportant un lot constitué du terrain et de ses accessoires (jardin, voies
d’accès et piscine) ; assujettissement
de plein droit au statut légal de la copropriété Cass 27-05-2010-1 et arrêt CA Aix 12-11-2008
|
Arrêt
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Lotissement :
Faute de reproduire un règlement de lotissement préexistant, les stipulations
d’un cahier des charges conservent un caractère contractuel et ne sont
pas atteintes par la caducité après dix ans prévue par l’article L 315-2-1
ancien du Code de l’urbanisme. Cass 31-03-2010-1
|
Arrêt
|
|
Illicéité
de la clause du RC prévoyant l’imputation au propriétaire
d’un lot de la surprime d’assurance liée à l’usage de
discothèque Cass 17-03-2010-1
|
Arrêt
|
|
La constitution d’une union de deux syndicats ne peut résulter
d’une clause commune à leurs règlements de copropriété respectifs ;
elle exige, pour chacun d’eux, une décision de l’assemblée des
copropriétaires nécessairement postérieure à la naissance de chacun des
syndicats Cass
03-03-2010-1 ۩
|
Arrêt
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1) Les systèmes de vidéosurveillance dans
des parties non ouvertes au public d'immeubles d'habitation n'entrent
pas dans le champ d'application de l'article 10 de la loi du 21 janvier
1995 (Conseil constitutionnel 25/02/2010 n°
2010-604)
2) La CNIL les place dans le
champ de la
loi du 6 janvier 1978 « informatique et libertés »
et en revendique le contrôle (Communiqué CNIL du 26/02/2010).
La décision du Conseil const. ;
le communiqué de la CNIL ; Commentaires
|
Voir
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|
L’immatriculation
d’un compte bancaire séparé peut comporter, aux
fins d’abréviation, la mention « copropriété
Les Hauts de Saint Génis » dès lors que le nom du syndic ne figure pas
en premier terme ; Cass 10-02-2010-1
|
Arrêt
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|
La réalité du droit de propriété l’emporte sur la virtualité du
droit au logement ; la Cour de cassation valide
l’expulsion de « sans-logis » installés sans droit ni titre sur
les aires de jeux d’un ensemble immobilier
Cass 20-01-2010-1 ۩
|
Arrêt
|
|
Les
copropriétaires sont-ils désormais dépourvus de l’action directe contre
l’auteur d’une emprise illicite sur les parties communes ? La Cour de cassation juge qu’une telle action est une
prérogative de l’assemblée générale ; voir l’arrêt et notre
commentaire Cass
13-01-2010-1 ۩
|
Arrêt
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|
Surendettement
des rapatriés :
La Cour de cassation maintient la position exprimée par l’arrêt de
l’Assemblée plénière (07-04-2006-1) : pas de suspension des poursuites
du créancier en l’absence de décision de la Commission
nationale d’aide aux rapatriés (CONAIR) dans le délai prescrit ;
l’arrêt 05-02-2009-1 traitait d’un cas d’espèce ; Cass
07-01-2010-1
|
Arrêt
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|
Résidence-services en copropriété ; régime fiscal ;
exploitation des services à titre lucratif (oui) ; assujettissement à
l’impôt sur les sociétés et à la texte professionnelle (oui) ; CAA
Nancy 20-04-2006 (2 arrêts) CE
30-12-2009-1 ۩
|
Arrêts
|
|
Après
refus par l’assemblée d’une demande d’autorisation d’effectuer des travaux
d’amélioration aux frais de certains copropriétaires, le délai d’introduction de l’action en demande
d’autorisation judiciaire prévue par l’art. 30 al. 4 est celui fixé par l’art. 42 al. 1 de la
loi ; Cass 16-12-2009-1 ; nos observations et une étude
approfondie du régime de l’art. 30 al. 4
۩
|
Arrêt
|
|
Le régime de l’action en demande
d’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux d’amélioration aux
frais de certains copropriétaires, après refus de
l’autorisation demandée à l’assemblée générale ; Nature juridique de
l’action et conséquences pratiques ; Art. 30 al. 4 de la loi ; Cass
16-12-2009-1
|
Arrêt
|
|
Emplacements de stationnement : 5e round ! Rejet du pourvoi en
cassation contre l’arrêt CA Aix 08-07-2008-1 ; Cass 02-12-2009-1
Commentaires et suggestions pour la réorganisation cohérente de cet
ensemble immobilier
|
Arrêt
|
|
Le
quitus couvre-t-il des fautes inexcusables du syndic ?
Incidences sur le remboursement d’une avance de fonds consentie par le
syndic. Perplexité en présence de l’arrêt
Cass. 18-11-2009-1
|
Cass. 18-11-2009-1
|
|
L’Assemblée plénière de la Cour de
cassation juge qu’en présence d’une dette garantie partiellement par
une sûreté, les paiements partiels effectués par le débiteur s’imputent
prioritairement sur la partie garantie de la dette Cass. Ass.
Plénière 06-11-2009-1 ۩ Solution applicable au recouvrement des charges
|
Arrêt
|
|
La CNIL sanctionnée pour
défaut de respect de ses propres règles à l’occasion des contrôles sur
place CE 06-11-2009-1 reproduit au pied de l’étude
|
Arrêt
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|
Action
syndicale : validité de l’action syndicale engagée par
un copropriétaire illégalement habilité par l’assemblée, continuée par le
syndic finalement désigné ! Cass. 04/11/2009-1
۩
|
Cass. 04/11/2009-1
|
|
Observations
finales sur le jugement du TGI Grenoble 02-11-2009 :
Sur une action engagée pendant les travaux du CNC, le tribunal fait en 66
pages un cours sur l’illicéité et le caractère abusif de certaines clauses du contrat de syndic. Extraits du jugement et nos
commentaires ۩.
|
Voir
|
|
Conseil d’État : revirement important : Efficience d’une directive européenne non transposée
dans le délai prescrit ;
CE ass 30-10-2009
|
CE ass
30-10-2009
|
|
Avis aux auteurs de sites : sanction
du comportement parasitique d’un journaliste
reproduisant les information d’une interview accordée à un confrère sans
indication précise de la source
Cass 22-10-2009-1
|
Arrêt
|
|
Constatations
nécessaires pour justifier l’imputation au copropriétaire des frais de
recouvrement exposés par le syndicat
Cass 07-10-2009-1
|
Arrêt
|
|
Vidéosurveillance dans un lieu privé :
l’avertissement de l’existence des caméras par
affichage tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble écarte toute
atteinte à la vie privée Cass
24-09-2009-1
|
Arrêt
|
|
Vers
une reconnaissance de l’autonomie du sous-compte
bancaire individualisé et son assimilation à un compte séparé ouvert
au nom du syndicat ? Voir les arrêts de CA Paris 30-05-2008 et Cass
23-09-2009-3 rejetant le pourvoi ۩
|
Arrêts
|
|
1) Le procès-verbal diffusé comportant une omission
substantielle peut être rectifié en fonction de la « minute »
établie et signée au cours de l’assemblée.
2) La décision adoptée à l’unanimité sur une
question non inscrite à l’ordre du jour ne peut être contestée par un copropriétaire
ni opposant ni défaillant Observations sur la
notion d’unanimité Cass
23-09-2009-2
|
Arrêt
|
|
La reproduction partielle de l’art. 42 al 2
dans la notification du procès-verbal omission de la mention du délai de
notification, dépourvue de toute sanction, est sans
incidence sur le droit de recours du copropriétaire, que le délai ait ou
non été respecté par le syndic. La notification est donc valide. Cass
23-09-2009-1
|
Arrêt
|
|
En
cas de paiement par chèque, le débiteur est
réputé avoir payé dès la réception du chèque provisionné par le
créancier ; un paiement effectué par un chèque que le créancier
reconnaît avoir reçu doit être imputé sur la dette nonobstant le défaut de
remise en banque. Cass 16-09-2009-1
|
Arrêt
|
|
Cassation
regrettable de l’excellent arrêt de CA Aix en Provence du
18/01/2008 jugeant inopérant l’annulation d’une assemblée ayant désigné le
syndic sur la régularité d’une assemblée convoquée postérieurement mais
avant le jugement d’annulation Cass. 09-09-2009-2 et nos commentaires.
|
Arrêt
|
|
1)
La preuve de l’ouverture d’un compte séparé incombe
au syndic ; Un compte bancaire immatriculé « Cabinet X –
SDC Résidence Y » n’est pas un compte séparé ; Caractère
inopérant de l’affectation exclusive du compte aux opérations du syndicat. 2)
L’effet rétroactif de l’annulation d’une assemblée
comportant la désignation du syndic entraîne l’annulation,
régulièrement demandée, des assemblées postérieures qu’il convoquées. Cass 09-09-2009-1
|
Arrêt
|
|
Faute
inexcusable de l’employeur à l’occasion d’une
chute dans un escalier après la fin du travail pour défaut de mise à
disposition de chaussures appropriées !!! A méditer par les syndics Cass 09-07-2009-1
|
Arrêt
|
|
Condamnation exemplaire d’un propriétaire bailleur
pour « mise en danger de la vie d'autrui », liée au défaut systématique
d’entretien de ses immeubles : six mois de prison ferme et la
confiscation de deux des dix immeubles qu'il exploite. Note sur le jugement
TGI corr. Valenciennes 24-06-2009
|
Jugt
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1) Sur le plafonnement
en voix de la capacité de représentation des époux indivis, la Cour de cassation
maintient sa position (Cass 20-07-1994). Les voix du lot indivis sont rattachées à l’indivisaire exerçant
le droit de vote. Rejet du rattachement à la communauté des indivisaires
prôné par CA Paris 13-06-2007.
2) Sur le sort
des voix des copropriétaires ayant quitté l’assemblée : ils ont pu, sans
irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires
présents !
3) Sur les modalités des scrutins portant sur des candidatures
concurrentes : en cas de renouvellement du mandat du
syndic à la majorité requise, il n’y a pas lieu de voter sur les autres
candidatures. Cass 01-07-2009-3
|
Arrêt
|
|
Remise
en ordre d’une copropriété à deux avec servitudes inorganisée
et dépourvue de syndic ; compatibilité des
servitudes avec le régime légal de la copropriété ;
placement sous administration provisoire
Cass.01/07/2009-2
|
Arrêt
|
|
Le syndicat des copropriétaires peut inscrire une hypothèque sur
le lot d’une SCI non immatriculée au RCS ; annulation du
rejet de la formalité par le conservateur des hypothèques ; le point sur le régime des SCI non immatriculées,
les circulaires ministérielles dédiées et la jurisprudence (Cass
01-07-2009-1) ۩
|
Arrêt
|
|
Le
Conseil d’État contrôle sévèrement le contenu de l’autorisation d’agir en
justice donnée au syndic en vertu de l’article D 55 CE 24-06-2009-1
|
Arrêt
|
|
« Faillite
du syndic » La Cour de cassation valide la condamnation du
garant financier au paiement d’une provision
ad litem pour le préfinancement du coût de l’expertise comptable
destinée à la détermination du préjudice subi par le syndicat Cass 18-06-2009-1 Voir « l’affaire des Lloyd’s de
Londres »
|
Cass 18-06-2009-1
|
|
Un
copropriétaire peut encastrer ou gainer des canalisations communes
mais il doit alors, quand des travaux sur les colonnes communes sont
nécessaires, supporter les frais de suppression de ces
obstacles Cass 17-06-2009-1
|
Cass 17-06-2009-1
|
|
Autorisation
accordée à un locataire de la pose, « c’est-à-dire du
maintien avec effet rétroactif à la date de la pose », d’un
climatiseur installé sans autorisation, fondée sur le caractère abusif et
inopposable au locataire du refus par l’assemblée de l’autorisation
demandée par le bailleur Cass 16-06-2009-1 ۩
|
Arrêt
|
|
Changement
de syndic ; « l’article 18-2 n’est destiné
qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives
et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce
dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il
n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait » Cass 04-06-2009-3
|
Arrêt
|
|
Une
galerie marchande dans une copropriété est un établissement recevant du public (ERP) ;
quel est le rôle du « responsable unique de la
sécurité » ? Qui doit supporter ses honoraires ? et
la surprime d’assurance générée par l’activité de l’un des
exploitants ? Des solutions contestables dans Cass
04-06-2009-1 ۩
|
Arrêt
|
|
Vices du consentement : L’annulation d’une
décision d’assemblée peut être obtenue pour dol Solution a contrario de Cass
04-06-2009-2
|
Arrêt
|
|
Un
copropriétaire peut demander la suppression pour
l’avenir d’une organisation en syndicats secondaires,
serait-elle ancienne de plus de trente ans, lorsque la condition de pluralité
des bâtiments n’est pas respectée Cass 20/05/2009-1
|
Arrêt
|
|
Les
statuts d’une union de syndicats ne peuvent prévoir la substitution de
l’union dans les actions judiciaires propres aux
syndicats membres ; modalités d’intervention de l’union dans le
domaine des actions en recouvrement des charges
dues aux syndicats membres Cass. 19-05-2009-1
|
Arrêt
|
|
Protection des rapatriés contre le surendettement
le créancier ne peut écarter la suspension des poursuites en vertu de
l’art. 6-1 de la Convention européenne des droits de l’Homme qu’en
rapportant la preuve de l’atteinte portée à la substance même de son
droit en raison de l’absence de décision sur l’admission de la demande
d’aide du débiteur (griefs propres à l’instance) Cass 09-04-2009-1.۩
|
Arrêt
|
|
La
désignation d’un administrateur provisoire
implique l’extinction du mandat du syndic et celle de la dispense d’ouvrir un compte séparé. La désignation
ultérieure du même syndic exige une nouvelle décision de dispense Cass 08/04/2009-1
|
Arrêt
|
|
A
propos des antennes-relais de téléphonie mobile :
faute du syndic ayant indiqué une majorité erronée ; validité de la décision
non contestée prise à la majorité art. 25°; inexistence de la décision
( ?) CA Paris 05-03-2009-1
|
Arrêt
|
|
Sous-traitance :
Application impérative de la loi française du
31/12/1975 aux relations contractuelles entre l’entrepreneur principal allemand
et le sous-traitant belge pour des travaux de modernisation d’un immeuble situé en
France ; exigence de l’agrément non équivoque du sous-traitant par le
maître d’ouvrage français Cass. 25-02-2009-3
|
Arrêt
|
|
La
clause de domanialité publique des
« portiques » d’un immeuble insérée dans le cahier des charges
établi pour la vente de l’immeuble par la commune ne permet pas de faire de
ces « portiques » la partie privative d’un lot lors de la
division ultérieure de sa propriété Cass
25-02-2009-2
|
Arrêt
|
|
Responsabilité
du syndicat (art. 14) : Le point de départ du
délai de prescription prévu par l’article 42 al. 1 se situe au
moment de l’apparition des vices de construction sans qu’une vente
postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai Cass
25/02/2009-1
|
Arrêt
|
|
Le
vol d’un pli recommandé avec AR au cours de son
acheminement n’est indemnisé qu’à concurrence du forfait réglementaire Cass 18-02-2009-1
|
Arrêt
|
|
Légitimité
du refus de réitération d’un acte ssp de vente
de la fraction d’une maison générant son assujettissement à la loi du 10/07/1965
(copropriété à deux) sans établissement
préalable d’un état descriptif de division précisant les tantièmes de
copropriété attachés Cass
11-02-2009-1
|
Arrêt
|
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Malfaisance
de la rétroactivité de l’annulation d’une assemblée ;
nullité de la désignation du syndic ; des voies vers une solution
nouvelle Cass 10-02-2009-1
|
Arrêt
|
|
A
propos du dispositif spécial de désendettement des rapatriés
condamné par la CEDH : retour sur les effets
des revirements de jurisprudence et le conflit avec l’autorité de la
chose jugée. L’arrêt du 05-02-2009 présente un grand intérêt pour les
copropriétés ; renvois insérés vers d’autres études ۩
|
Arrêt
|
|
Annulation de l’assemblée générale dont le procès-verbal n’a pas été signé
avant sa clôture CA Paris 05-02-2009-1
|
CA Paris 05-02-2009-1
|
|
La
date d’un paiement par virement bancaire est, à l’égard du créancier,
celle de l’inscription au compte de la banque destinataire (Cass
03-02-2009-1)
|
Arrêt
|
|
Le
jugement du TGI Grenoble du 02-02-2009
traitant du caractère abusif ou non de certaines clauses du contrat
d’un syndic fait grand bruit ; le tableau des solutions établi par
la Commission des clauses abusives et nos observations
|
Jugt
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La réunion de tous les
lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la
disparition de la copropriété ; en conséquence la revente du bien par ce
propriétaire n’est pas soumise aux dispositions de l’art. 46 (mesurage
Carrez) Cass. 28/01/2009
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Arrêt
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Des
précisions à propos de l’intervention des filiales de syndics ;
A noter que le conjoint du syndic ne figure pas
parmi les personnes visées par l’article 39 du décret !!!! CA Versailles 21/01/2009
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Arrêt
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Extension
à la demande d’un architecte (non commerçant) contre un maître d’ouvrage
commerçant du champ d’application de l’article L. 442-6-1, 5° du code de
commerce sanctionnant la rupture brutale d’une relation commerciale
établie ; Le dispositif de la loi Galland trouve-t-il application
en matière de copropriété ?
Cass 16-12-2008-1
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Arrêt
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Résidence services comportant deux copropriétés et
une association syndicale libre assurant la gestion des services ;
recouvrement des charges des services par l’ASL ; répartition dans le
cas d’inoccupation du lot ; application des statuts de l’ASL CA Angers 25-11-2008-1
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Arrêt
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La
liberté de démissionner d’une association prévue par l’art. 11 de
Convention de sauvegarde des droits de l’homme ne s’étend pas aux associations
syndicales libres de propriétaires, régies par un texte autre que celui
de la loi de 1901 Cass 19/11/2008-2
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Arrêt
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Les États étrangers et les organismes qui en
constituent l’émanation ne bénéficient de l’immunité de juridiction
qu’autant que l’acte qui donne lieu au litige participe, par sa nature ou
sa finalité, à l’exercice de la souveraineté de ces États et n’est donc pas
un acte de gestion Cass 19-11-2008-1
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Arrêt
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Cas
inhabituel d’un litige entre deux
syndicats pour trouble anormal du voisinage par privation de vue du
fait d’une surélévation CA Grenoble
18/11/2008
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Arrêt
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L’usage
anormal d’un ascenseur ne présente pas les caractères
d’imprévisibilité et d’irresistibilité permettant
d’exonérer totalement le propriétaire gardien de la présomption de
responsabilité pesant sur lui en vertu de l’article 1384 du Code civil
(Cass 13/11/2008-1)
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Arrêt
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Le jargon des
assureurs : qu’est ce qu’un dommage immatériel
consécutif ? Traitement financier d’une condamnation pécuniaire
au profit du syndicat, assortie de l’exécution provisoire. CA Aix
17-10-2008-1
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Arrêt
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Au sujet du compte
séparé, il n’est pas mauvais de rappeler les errements législatifs et jurisprudentiels
qui ont nui gravement à la sérénité des copropriétés (CA Besançon 10/10/2007-1 sur renvoi)
|
Arrêt
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Un
droit de jouissance exclusif sur une partie
commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie
privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage
Carrez Extension sur jardin de
la partie privative Cass 08-10-2008-1
|
Arrêt
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Interdiction maintenue pour le site
d’avocats « class action, le site français des actions
collectives ». Le pourvoi contre CA Paris 17/10/2006 qui avait retenu
que « l’offre de services proposée constitue un acte de démarchage
juridique illicite » et interdit, sous astreinte, la collecte en ligne
de mandats de représentation en justice, a été rejeté (Cass 30-09-2008-1)
|
Voir
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L’attestation de garantie
financière
établie par le garant est soumise au droit de timbre ; solution
contestable car il s’agit d’un document administratif destiné à la
préfecture (Cass 23/09/2008-1)
|
Arrêt
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Octroi d’un prêt ; de l’obligation de conseil du banquier à son devoir de
mise en garde Cass civ. 1e 18/09/2008-1 ; ۩
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Arrêt
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En assimilant à un
opposant celui qui, présent à l’assemblée, a formulé des réserves et refusé
de participer au vote, la Cour de cassation semble
« ignorer » l’article 17 du décret (Cass 10/09/2008-1)
|
Arrêt
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Le syndicat n’est pas responsable de la chute d’un copropriétaire
provoquée par le parking bloc d’un emplacement privatif de stationnement.
CA Nîmes 09-09-2008-1
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Arrêt
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Emplacements de stationnement : 4e round ! Un droit de jouissance
exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut
constituer la partie privative d’un lot ; après Cass 06-06-2007,
décision de la Cour d’appel de renvoi
CA Aix 08-07-2008-1 et nos
commentaires
|
Arrêt
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Un
droit de jouissance exclusif sur une partie
commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative
d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage
Carrez ; valorisation propre du droit de jouissance
exclusif ? Cass 02-07-2008-2
|
Arrêt
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Cassation de CA Paris 23e
B 19/10/2006 : Pour la réduction des voix du
copropriétaire majoritaire (art. 22 de la loi) il faut tenir compte
des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux absents non
représentés à l’assemblée (Cass 02/07/2008-1)
|
Arrêt
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Le Conseil d’État annule
un arrêté municipal restreignant le droit d’installation d’une antenne
relais de téléphonie mobile en vertu du principe de précaution
(art. L 110-1 Code de l’Environnement) CE 02/07-2008-1
|
Arrêt
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Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du
règlement de copropriété ou
la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre
copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice
personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du
syndicat (Cass 01/07/2008-1)
|
Arrêt
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La garantie
décennale s’applique lorsqu’un élément d’équipement dissociable est adjoint
à un ouvrage existant tandis que la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article
1792-3 du code civil doit être retenue lorsque l’élément d’équipement
dissociable a été installé lors de la construction de l’ouvrage. Voir pour
un complexe extérieur d’isolation thermique ou d’étanchéité Cass civ 18/06/2008-1 ۩
|
Cass 18/06/2008-1
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Un locataire peut faire
exécuter des travaux urgents sur une partie commune et obtenir du
syndicat le remboursement de leur coût (Cass.
17/06/2008)
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Arrêt
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Bris
d’un garde-corps partie privative ; chute du
locataire ; responsabilité du copropriétaire bailleur (oui) ;
opportunité de rappeler les conseils du Protocole sur la
ravalement de Ville de Paris du 10/11/2000 non invoqué en
l’espèce CA Paris 16/06/2008-1
|
Arrêt
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Le
propriétaire d’un lot transitoire ayant pour assiette une parcelle
du terrain commun ne peut prétendre à la totalité de l’indemnité versée au
titre de l’expropriation du sol de cette parcelle CA Chambéry 10/06/2008 ۩
|
Arrêt
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Les contestations
abusives du Crédit Foncier de France à propos du paiement des
charges en cas de vente par adjudication après saisie immobilière
sanctionnées par la Cour de Cassation
Cass 04-06-2008-1
|
Arrêt
|
Les
Lloyd’s de Londres, récemment apparus dans le monde
des garants financiers des professionnels immobiliers, sont
confrontés à une série de sinistres financiers.
Ils ont engagé des manœuvres procédurales dilatoires qui tournent à leur
confusion. Nous regroupons dans « l’affaire des Lloyd’s de Londres »
les arrêts suivants :
CA Paris 14ème Ch. B 30 mai 2008 (provision ad litem)
CA
Aix en Provence 1ère Ch. 29 janvier 2008 (exception d’incompétence)
|
CA Paris 30/05/2008
|
|
La
Cour de cassation retient l’intérêt juridique d’un montage immobilier
pour les parties et écarte les prétentions de l’administration fiscale à
faire constater un abus de droit en matière fiscale. Cass. comm. 20/05/2008
|
|
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« La prescription de l’article 42 n’est pas applicable à
l’action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de
l’article 43 » ; clauses illégales, illicites,
réputées non écrites ; prescription décennale, trentenaire ; imprescriptibilité ?. (Cass.
civ. 07/05/2008) ۩
|
Cass 07/05/2008-1
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|
Le syndic peut-il
interjeter appel sans autorisation de l’assemblée ? La Cour de cassation répond : OUI
(Cass 08/07/1992 et arrêts suivants). Le Conseil d’État
répond : NON CE 23/04/2008 Arrêts et commentaires
|
CE 23/04/2008
|
|
A propos d’un agent immobilier néerlandais exerçant en
Belgique, la Cour européenne de justice
constate que cette activité n’est pas réglementée aux Pays-Bas et que la
réglementation belge n’exige aucune connaissance juridique ; les
autorités belges ne peuvent donc imposer à un professionnel néerlandais une
épreuve d’aptitude en droit pour exercer en Belgique. Avis de la CEJ
17/04/2008 sur question préjudicielle
|
Arrêt
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Les risques liés au choix
de la dispense au syndic d’ouvrir d’un compte séparé : un arrêt
surprenant de la Cour d’appel de Paris (10/04/2008)
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CA
Paris 10/04/2008
|
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A propos du compte
séparé ! L’arrêt CA Paris 07/12/2006 a été
cassé ce jour
9 avril 2008 par la Cour de cassation. JPM-COPRO avait suggéré (voir le commentaire) puis
appuyé la décision de pourvoi. Nous avons remanié notre étude précédente
pour le assurer une présentation cohérente et plus lisible, sans
modification des commentaires antérieurs. Elle comporte les trois décisions
successives en reproduction intégrale
Cass 09/04/2008 ۩
|
Cass
09/04/2008-1
|
|
Un
droit de jouissance exclusif sur une partie
commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie
privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage
Carrez Restructuration au sol
d’un ensemble immobilier Cass
27-03-2008-2
|
Arrêt
|
|
La Cour de cassation,
comme certains auteurs, semble ignorer que l’article 64 alinéa 2du décret
Hoguet du 20 juillet 1972 dispense le syndic de copropriété de tout mandat
écrit (Cass. 27-03-2008-1) ۩
|
Cass. 27-03-2008-1
|
|
La révocation abusive
du syndic fondée sur le rapport succinct et confus d’un contrôleur externe
justifie l’allocation d’une indemnité de 10 000 € ; L’arrêt précise
les modalités de calcul de
l’indemnité. CA Paris 27-03-2008-1
|
Arrêt
|
|
Cession d’un cabinet de
syndic : la 23e chambre de la CA Paris fait prévaloir le Code de
commerce et écarte l’interdiction de substitution édictée par l’article 18
de la loi de 1965 : la fusion absorption a pour effet le transfert
automatique des mandats de syndic
(CA Paris 28/02/2008-1)
|
Arrêt
|
|
Évolution de la notion
d’intérêt à agir dans le cas d’une action syndicale de copropriété
(Cass 21-02-2008-1)
|
Cass 21-02-2008-1
|
|
L’inscription à l’ordre
du jour de l’approbation des comptes et de la répartition des
charges ne permet pas à l’assemblée de décider l’imputation privative
d’une facture, qui exige une délibération
singulière sur une question distincte de l’ordre du jour (CA Aix
15/02/2008)
|
Arrêt
|
|
Clause
statutaire d’une AFUL imposant la représentation des
copropriétaires par le syndic à l’assemblée de l’AFUL ;
recevabilité de l’action d’un copropriétaire en nullité de l’assemblée
(oui) (Cass 13/02/2008-1)
|
Cass 13/02/2008-1
|
|
La représentation des
copropriétaires de trois syndicats par le même syndic à l’assemblée d’une
AFUL est interdite par l’art. L. 322-9-1, al. 2 qui impose la désignation
de mandataires ad hoc pour deux des syndicats. L’infraction justifie
l’annulation de l’assemblée. (Cass 13/02/2008-1)
|
Idem
|
|
L’
arrêt
décrit le fonctionnement étonnant de la copropriété d’un centre commercial et
caractérise les défaillances imputables aux copropriétaires comme aux
intervenants divers (syndic, conseil syndical, banquiers, garants
financiers). Il écarte finalement la demande d’indemnisation du syndicat au
titre de la garantie financière CA Orléans 11/02/2008-1 ۩
|
CA Orléans 11/02/2008
|
|
Le syndic ne peut pas
réclamer directement au vendeur le paiement des honoraires d’établissement
de l’état daté Cass
30/01/2008-1 ۩
|
Cass 30/01/2008-1
|
Les
Lloyd’s de Londres, récemment apparus dans le monde
des garants financiers des professionnels immobiliers, sont
confrontés à une série de sinistres financiers.
Ils ont engagé des manœuvres procédurales dilatoires qui tournent à leur
confusion. Nous regroupons dans « l’affaire des Lloyd’s de Londres »
les arrêts suivants :
CA
Paris 14ème Ch. B 30 mai 2008
(provision ad litem)
CA
Aix en Provence 1ère Ch. 29 janvier 2008 (exception d’incompétence)
|
CA Aix 29-01-2008
|
|
Manquement d’un notaire à
l’obligation de conseil dans le cas de vente d’un « lot »
dans un ensemble immobilier de type « Stemmer » ;
Rappel des problèmes posés par ce régime désormais prohibé CA Aix
24/01/2008-1
|
CA Aix 24/01/2008-1
|
|
Un
droit de jouissance exclusif sur une partie
commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie
privative d’un lot de copropriété. Sa superficie doit être exclue du mesurage
Carrez Jardin Cass 16-01-2008-1
|
Arrêt
|
|
Cession d’un cabinet de
syndic :
le cédant et le cessionnaire sont responsables in solidum de la
gestion de fait du cessionnaire dont la désignation n’a pas été ratifiée
par l’assemblée CA Versailles 14/01/2008-1
|
Arrêt
|
|
Opposition
à injonction de payer : défaut de conformité
d’une installation électrique allégué ; qui doit demander le contrôle
du CONSUEL ? TI Saint-Lo (proximité)
09/01/2008
|
Jugt
|
|
Le budget prévisionnel,
un état récapitulatif joint au dernier appel de charges, le comparatif
budget/dépenses/nouveau budget et la situation de trésorerie sont
suffisants pour que les copropriétaires soient en mesure d’apprécier la
situation financière du syndicat et puissent voter en connaissance de cause
l’approbation des comptes (CA Paris 20/12/2007-2)
|
Arrêt
|
|
Le syndic professionnel,
dans l’éventualité du licenciement économique d’un cadre, doit justifier de la
recherche d’un reclassement du cadre concerné au sein du
cabinet CA Paris 22e 20/12/2007-1
|
CA Paris 20/12/2007-1
|
|
Le
défaut de convocation d’un copropriétaire
n’entraîne pas l’inexistence de l’assemblée, mais son annulabilité ;
la connaissance du vice postérieurement à l’expiration du délai de
déchéance prévu par l’art. 42 al. 2 ne permet pas d’écarter la déchéance de
l’action en contestation (Cass. 19-12-2007-1)
|
Cass. 19-12-2007-1
|
|
La
convocation en assemblée générale adressée aux époux propriétaires d’un
lot dépendant de la communauté peut être libellée « Monsieur ou Madame X » Cass. 19-12-2007-2 ۩
|
Cass. 19-12-2007-2
|
|
En
cas de gênes au voisinage et d’infractions au règlement de copropriété la
sanction peut être l’interdiction de poursuivre l’activité commerciale
(CA Bordeaux 17/12/2007-1)
|
CA Bord 17-12-2007-1
|
|
Dans
la liquidation, après divorce, de l‘indivision entre deux époux
copropriétaires, les charges courantes sont imputées à l’épouse
seule occupante du lot pendant le divorce, et non à l’indivision en vertu
de l’article 815-10 alinéa 3 Cass
12-12-2007-1)
|
Cass 12-12-2007-1
|
|
Le
syndic sortant est tenu à l’obligation de remise des archives
tant à l’égard de l’administrateur judiciaire qu’à l’égard du nouveau
syndic désigné postérieurement ; difficultés et solutions
pratiques Cass 05/12/2007-1
(rejet) et l’arrêt d’appel reproduit
|
Cass 05/12/2007-1
|
|
Après
réunion de tous les lots en une seule main, entraînant l’extinction
de la copropriété, il y a lieu de procéder à la liquidation du syndicat des
copropriétaires. La personnalité morale du syndicat survit pour les besoins
de sa liquidation Cass 05/12/2007-2
|
Cass 05/12/2007-2
|
|
Un
copropriétaire ne peut fonder son action en nullité de l’assemblée sur l’irrégularité ou
l’omission de la convocation d’un autre copropriétaire (Cass 14/11/2007-1)
|
Cass 14/11/2007-1
|
|
Mise en concurrence et quitus :
Dans le cas d’un plan pluriannuel de travaux,
pour un lot déterminé du chantier, la mise en concurrence initiale vaut
pour toutes les phases successives du chantier CA Grenoble 13-11-2007-1
|
Arrêt
|
|
Dans une résidence-services en copropriété, la
directrice des services assurés directement par le syndicat des
copropriétaires n’est pas un « cadre dirigeant »
. Elle reste assujettie à la législation sur la durée du travail.
(CA Angers 13/11/2007-1)
|
Arrêt
|
|
Le
syndicat des copropriétaires est solidairement responsable avec le
promoteur du préjudice (privation d’ensoleillement) subi par le
propriétaire d’un pavillon voisin du fait de la construction de l’immeuble
en copropriété CA Nîmes 13-11-2007-1
|
Arrêt
|
|
Mise en concurrence : Exploitation abusive par un
copropriétaire procédurier de l’obligation de mise en concurrence ; CA Grenoble 13-11-2007-1
|
Arrêt
|
|
Responsabilité du syndic non
renouvelé et caractère inopérant des
actions du conseil syndical CA
Versailles 12-11-2007-1
|
Arrêt
|
|
Irrecevabilité
de l’action en contestation d’une décision d’assemblée adoptée à
l’unanimité (Cass 07-11-2007-1)
|
Cass 07-11-2007-1
|
|
En présence d’un ordre du jour prévoyant
l’autorisation au syndic d’agir en justice contre un copropriétaire,
l’assemblée ne peut prendre en outre une décision connexe mais sortant du
cadre de la question inscrite ; Question évoquée dans le
commentaire : les modalités d’exercice par le syndic de son obligation
de conseil en cours d’assemblée (Cass 07/11/2007-2)
|
Cass 07/11/2007-2
|
|
Application de la sanction prévue par l’article 123 du Code de
Procédure Civile à l’assureur dommage ouvrage ayant soulevé tardivement une fin de
non recevoir dans une intention dilatoire ; et d’autres solutions
intéressantes dans CA Nîmes 06-11-2007-1 sur renvoi après cassation
|
Arrêt
|
|
Licenciement pour absence prolongée d’une concierge : le « remplacement
nécessaire » ne peut pas
s’entendre du recours à une entreprise de prestation de services (Cass. soc. 18/10/2007-1) ۩
|
Cass 18/10/2007-1
|
|
Les avatars
d’une résidence services en location meublée professionnelle
(LMP) CA Montpellier 16-10-2007-1
|
Arrêt
|
|
« Annulation » de l’organisation en syndicats secondaires
prévue par le règlement de copropriété fondée sur le défaut de pluralité
des bâtiments ; La condition de pluralité des bâtiments (art. L 27)
est-elle applicable à une organisation conventionnelle ? CA Paris 23e B 11/10/2007-1
|
CA Paris 11/10/2007-1
|
|
L’autorisation
individuelle de construire donnée à la majorité de l’art 26 au mépris d’une
clause du règlement de copropriété exige une modification préalable du règlement
de copropriété Cass 10-10-2007-1
|
Cass
10-10-2007-1
|
|
L’assemblée générale ne peut ni
adopter deux décisions distinctes par un vote unique, ni autoriser
par anticipation le syndic à agir en Justice contre un défendeur
non désigné (Cass 26-09-2007-1)
|
Cass 26-09-2007-1
|
|
Surface Carrez erronée :
la Cour d’appel de Nîmes met
à la charge du professionnel fautif l’intégralité du montant de la
réduction de prix ; Le point de
la controverse avec la Cour de cassation CA Nîmes 25-09-2007-1
|
Arrêt
|
|
Recouvrement des
charges : la preuve du
paiement est à la charge du débiteur ;
interprétation de la règle par Cass 25/09/2007-1
|
Cass 25/09/2007-1
|
|
LRAR :
Responsabilité de La Poste : en omettant d’indiquer sur l’envoi
la date de première présentation, l’agent de
La Poste, qui a ainsi enfreint la procédure applicable à la distribution
des plis recommandés, a, par son comportement, caractérisé l’inaptitude de
La Poste à l’accomplissement de sa mission
(Cass 19-09-2007-1)
|
Cass 19-09-2007-1
|
|
« Rachats »
de cabinets par des groupes importants : un arrêt de la Cour
d’appel de Lyon montre les difficultés sociales provoquées par les
opérations qui se multiplient (CA Lyon 09/09/2007-1)
|
CA Lyon 09/09/2007-1
|
|
Un
enseignement : le refus de payer les charges n’est pas une solution
efficace pour obtenir satisfaction.
(Cass 10/07/2007-1)
|
Cass 10/07/2007-1
|
|
Condamnation
d’un fournisseur d’accès Internet pour diffusion aux syndics de copropriété d’une brochure
mentionnant le caractère obligatoire du raccordement des immeubles
au réseau de fibre optique CA Paris 04/07/2007-1
|
CA Paris 04/07/2007-1
|
|
L’autorisation
au syndic d’agir en responsabilité décennale contre les constructeurs
doit comporter la liste exhaustive des désordres allégués ;
Insuffisance du renvoi à un rapport d’expertise judiciaire ; un
courant de jurisprudence critiquable !
Cass 04/07/2007-3 ۩
|
Cass 04/07/2007-3
|
|
La consistance du lot vendu : la prééminence du règlement de copropriété
permet de remédier à une description incomplète du lot vendu (omission de
la jouissance exclusive d’un jardin
Cass 04/07/2007-2
|
Cass
04/07/2007-2
|
|
La réunion de tous les lots entre
les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les
besoins de sa liquidation ; les problèmes pratiques liés à ces
opération (Cass 04/07/2007-1)
|
Cass 04/07/2007-1
|
|
Pour
une copropriété issue du partage d’une SCI, le règlement de
copropriété a préexisté à la division par lots de l’immeuble, et s’impose
au syndicat, né de la liquidation amiable de la société civile immobilière
et de l’approbation de l’acte de partage par l’assemblée de la SCI (Cass
03/072007-1) ۩
|
Cass 03/072007-1
|
|
Une
Cour d’appel ne peut se contenter d’énoncer que le PV d’une assemblée a été
notifié le 18/06/2002 pour déclarer irrecevable une contestation de
décision, sans préciser la date de première présentation du pli recommandé
au domicile du demandeur. Cass. 20/06/2007-2
|
Cass. 20/06/2007-2
|
|
Recouvrement de charges par voie
de référé-provision :
1)
L’existence d’une instance en annulation de l’approbation des comptes
n’affecte pas le caractère non sérieusement contestable de la créance du
syndicat
2)
même solution pour une exception d’irrégularité de la convocation en
l’absence d’action en nullité de l’assemblée Cass. 19 et 20/06/2007
|
Cass 19/06/2007-1
Cass 20/06/2007-1
|
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Nonobstant
sa division en copropriété ultérieure, la construction d’un immeuble par une
commune a fait l’objet d’un marché de travaux publics. Les actions
en responsabilité engagées par le syndicat des copropriétaires contre les
constructeurs doivent être portées devant la juridiction administrative, à
l’exclusion de celle dirigée contre le sous-traitant d’un entrepreneur
principal. Trib. Conflits 18/06/2007)
|
Arrêt
|
|
L’arrêt
de la Cour d’appel de Paris du 13/06/2007 adopte, pour l’application
de l’article 22 al. 3, la solution exprimée par la RM 34796 et
néglige celle résultant de l’arrêt de cassation du 20/07/1994. (CA Paris 13/06/2007-1)
|
CA
Paris 13/06/2007-1
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Inexistence
du lot
constitué par un emplacement de stationnement défini par le RC comme un droit
de jouissance exclusive sur une partie commune, en l’absence de toute
partie privative (Cass 06/06/2007-1) Voir 1-3-2-3 Sur cette question, le Dictionnaire permanent de gestion immobilière opte
comme nous pour la solution du droit de superficie (Bull 393 p.
1375)
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Cass 06/06/2007-1
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La
convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires
d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être
libellée au nom des deux ; seule solution
fiable : un pli séparé pour chacun d’eux ! Cass 23/05/2007-1
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Cass 23/05/2007-1
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La
clause de solidarité des indivisaires figurant dans le règlement de copropriété
est valide quelle que soit l’origine de l’indivision Cass 23/05/2007-2
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Cass 23/05/2007-2
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L’obligation de raccordement à un réseau public
de chauffage figurant dans le cahier des charges
d’une ZUP, et reproduite dans le règlement de copropriété, est une obligation réelle pesant sur le syndicat. Il est
tenu, en fin de période contractuelle, de renouveler l’abonnement. (Cass.
22/05/2007-1)
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Cass. 22/05/2007-1
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Le
créancier impayé d’une SCI peut poursuivre les associés s’il justifie de
poursuites vaines et préalables contre la société ; Si la SCI est en « faillite », la déclaration de créance est assimilée aux « vaines
poursuites », sans que le créancier ait à prouver que le
patrimoine social sera insuffisant pour le paiement de sa créance. Cass.
chambre mixte 18-05-2007-1 ;
commentaires et conseils pratiques aux syndics de
copropriété. ۩
|
Cass. 18-05-2007-1
|
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Un
Tribunal d’instance, pour condamner un copropriétaire à payer 314,44 € au titre des
charges, doit motiver correctement sa décision. A défaut le jugement
est cassé et le syndicat des copropriétaires, qui n’en peut mais, doit
payer 2000 € au titre de l’article 700 NCPI
!!!! (Cass 09-05-2007-1) ۩
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Cass 09-05-2007-1
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Opposabilité d’une estimation
forfaitaire raisonnable de consommation d’eau
en cas de refus d’accès pour le relevé du compteur Cass 09-05-2007-2
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Arrêt
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Vente d’une partie commune à un copropriétaire : il
faut créer le nouveau lot avant de le vendre ! CA Paris 26/04/2007-1
|
CA Paris 26/04/2007-1
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Une compagnie d’assurances
vendant les lots d’un IGH de son patrimoine de garantie n’est pas un
vendeur professionnel ; elle peut invoquer la clause
d’exonération de la garantie des vices cachés à propos de la vétusté
des installations de sécurité incendie fonctionnant encore à la date de la
vente (Cass 25/04/2007-1)
|
Cass 25/04/2007-1
|
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Dernières nouvelles des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel
d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
|
Cass. 24/04/2007-1
|
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La
ratification de travaux affectant les parties communes ne s’étend pas implicitement à des travaux non énoncés ; cas de travaux
réalisés par un locataire commerçant (Cass 28/03/2007-1)
|
Cass 28/03/2007-1
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Le
désamiantage d’une tour en copropriété doit être décidé à l’unanimité
lorsque les travaux doivent conduire à rendre l’immeuble « brut de
béton » tant en ses parties communes qu’en ses
parties privatives. (Cass. 3e 27 mars 2007)
|
Cass 27/03/2007-1
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Dans
une copropriété horizontale, la clause du règlement de copropriété
interdisant de se clore est licite, l’article 647 C. civ. n’étant pas d’ordre
public (Cass 07/03/2007-2)
|
Cass 07/03/2007-2
|
|
L’art.
619 du Code civil limite à trente années la durée de l’usufruit consenti
à une personne morale, sans possibilité de dérogation (Cass
07/03/2007-1)
|
Cass 07/03/2007-1
|
|
L’Assemblée
plénière de la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de
conseil du banquier à l’égard de sa clientèle ; les professionnels de l’immobilier devront, comme
les autres, tirer les enseignements de cet arrêt de principe (Cass. Ass. Plénière 02/03/2007)
|
Cass 02/03/2007-1
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Responsabilité du copropriétaire
du fait de son vote (refus de constitution
d’une provision pour travaux) Cass 27/02/2007-1
|
Cass 27/02/2007-1
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Le syndicat acquiert par
accession la propriété d’un local privatif construit par surélévation
non autorisée (CA Nancy 27/02/2007-1)
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CA Nancy 27/02/2007
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Nature
et qualification des fautes justifiant le licenciement d’un gestionnaire
de copropriété : un inventaire des difficultés de la gestion
courante (CA Nîmes 07/02/2007)
|
Arrêt
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Dernières nouvelles
des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
|
Cass. 30/01/2007
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EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire !
L’article 1792-4 du Code civ. proclame la responsabilité
solidaire du fabricant du fait d’un élément fourni, sous certaines
conditions ; Étude et arrêts Cass 12/06/2002-2 et Cass. Assemblée plénière 26/01/2007-1 ( liens aux
arrêts dans l’étude )
|
Cass 26/01/2007-1
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Travaux urgents décidés par le syndic :
une ouverture vers la validité de la ratification
explicite a posteriori en l’absence de convocation immédiate de
l’assemblée ? Restons prudents
(Cass. 17/01/2007-1)
|
Cass. 17/01/2007-1
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Le
Juge des référés peut imposer à un copropriétaire de laisser accès à sa partie
privative pour l’exécution de travaux communs non visés par l’art. L 9,
dès lors qu’ils sont nécessaires et urgents ; particularités du régime
de droit commun applicable CA Aix
16/01/2007)
|
CA Aix 16/01/2007
|
|
La
Cour de cassation consacre la distinction entre l’action en nullité de
l’assemblée fondée sur le non-respect des formalités
substantielles du procès verbal, et l’action en contestation de
décision, (Cass. Civ 3e 20/12/2006)
|
Cass 20-12-2006-2
|
|
La règle « nul n’est tenu
d’adhérer à une association ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre »
s’applique en cas de gestion par une association (loi de 1901)
d’équipements (sportifs ou autres) ou services communs d’une copropriété
(Cass. 20/12/2006-1).
|
Cass 20-12-2006-1
|
|
Le
professionnel prétendant avoir exécuté son obligation de conseil
doit rapporter la preuve de cette exécution. Comment les syndics
peuvent-ils assurer la conservation de cette preuve ? (Cass 19/12/2006-3)
|
Cass 19-12-2006-3
|
|
Sanctions
judiciaires à l’égard d’un copropriétaire abusant du droit d’agir en
justice contre le syndicat (Cass. 19/12/2006-4)
|
Cass. 19/12/2006-4
|
|
Qu’est-ce qu’un compte séparé ?
Un compte ouvert au nom du syndicat ? Ou un compte qui ne fait
apparaître que les mouvements financiers d’un syndicat déterminé ? CA Paris 23e B 07/12/2006
|
CA Paris 07-12-2006-1
|
|
Assemblée :
la société mère d’une filiale à 100
% n’a pas qualité d’office pour représenter
sa filiale à l’assemblée générale
|
Cass 22/11/2006-1
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Assemblée : il appartient au syndic
de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont été
joints aux convocations
|
Même arrêt
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Assemblée :
L’omission de la désignation de scrutateurs imposée par le règlement de
copropriété est sanctionnée par la nullité de l’assemblée
|
Même arrêt
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Gestion calamiteuse d’un chantier de travaux et
de la procédure judiciaire subséquente par différents professionnels
|
Cass 22/11/2006-2
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|
Durée et modalités d’une procédure :
pour violation de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des
libertés fondamentales au titre du
droit à un procès équitable, condamnation la France au paiement d’une
indemnité plus tout montant pouvant être dû à titre
d’impôt CEDH 14-11-2006
|
CEDH
14-11-2006
|
|
La construction d’une véranda
sur un jardin, partie commune à jouissance exclusive, exige une
autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26
(
voir aussi Cass 20/03/02002 )
|
Cass 08-11-2006-2
|
|
Le fait que des travaux affectant les
parties communes de l’immeuble soient nécessaires au maintien de
l’activité du copropriétaire (injonction des services de l’hygiène) ne lui
permet pas de les effectuer sans autorisation préalable de l’assemblée
générale (Cass 08-11-2006)
|
Cass 08-11-2006-1
|
|
Le copropriétaire débiteur ayant organisé son
insolvabilité se heurte à l’action paulienne
(art. 1167 C. civ.) du syndicat des
copropriétaires ; Qu’est ce qu’une action paulienne ? (Cass civ 1e ch.
07/11/2006) ۩
|
Cass 07-11-2006-1
|
|
Protection
de l’acquéreur contre les vices cachés : du
Code civil aux diagnostics ;
L’arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du
27/10/2006 (Cass Ass. plénière
27/10/2006) et
le contrôle des opérateurs de diagnostics
techniques ۩
|
Cass 27-10-2006
|
|
Gestion calamiteuse d’un recouvrement de
charges ( 162 794 €
) dues par une SCI mise en liquidation de biens ; défaut
d’inscription de l’hypothèque légale et irrégularité de l’opposition à
paiement du prix après adjudication
|
Cass 25/10/2006-1
|
|
La 23e chambre présente
une nouvelle interprétation de l’article L 22 ;
pour les votes à la majorité de l’art. 24, la
réduction des voix du copropriétaire majoritaire doit être effectuée
en fonction du total des voix des copropriétaires minoritaires présents ou
représentés. CA Paris 23e B 19/10/2006
|
CA Paris 19/10/2006
|
|
L’employeur doit prendre en charge les frais
exposés pour sa défense par un salarié qui a dû assurer
sa défense à un contentieux pénal (mise en
examen et non-lieu final sur plainte déposée par un client de l’employeur)
dont l’objet était lié à l’exercice de ses fonctions
|
Cass 18/10/2006-1
|
|
Le
tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité
délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce
manquement lui a causé un dommage ; L’assemblée
plénière de la Cour de cassation vers l’équivalence des
responsabilités contractuelle et délictuelle ! Le contentieux de la
copropriété sera affecté par ce revirement
|
Cass 06/10/2006-1
|
|
Prudence
nécessaire lors de la réorganisation des services collectifs d’une
copropriété ; sort des contrats de travail ; intervention
inappropriée d’un consultant extérieur (Cass
27/09/2006-1)
|
Arrêt
|
|
Vente
de lot : Si le syndic accepte de remplir le formulaire complémentaire, il
doit le servir correctement. Il est
responsable des erreurs ou omissions
(CA Paris 23e 14/09/2006) Voir aussi Cass. 17/11/999
|
CA Paris 14-09-2006-1
|
|
Incorporation par accession
(art. 551 C. civ.) aux parties communes, de la piscine construite (sans
autorisation) dans un jardin, partie commune avec droit de jouissance
exclusif ; extension du droit de jouissance exclusif à la piscine
(l’accessoire suit le principal) ; caractère personnel de l’action en
démolition ; prescription décennale de l’action
|
Cass 13/09/2006-1
|
|
Le juge des référés, saisi d’une demande de rétractation
de l’ordonnance ayant désigné un administrateur provisoire du
syndicat, doit se placer à la date à laquelle il
statue pour apprécier si le syndicat est dépourvu de syndic. (Cass. 12/09/2006)
|
Cass. 12/09/2006-1
|
|
Responsabilité du syndicat du fait
d’un ruisseau traversant le terrain
commun (noyade d’un enfant) en vertu de l’article 1384 al. 1 ;
Faute du père ayant concouru pour 90 % à la réalisation du dommage (CA Aix 07/09/2006)
|
CA Aix 07/09/2006
|
|
En présence de la dénégation
de signature d’un accusé de réception de notification, opposée par
un copropriétaire, la Cour de cassation impose une vérification judiciaire
d’écriture en vertu de l’art. 1324 du Code civil. Ce texte est-il
applicable à une notification postale administrative ? On peut en
douter sérieusement. (Cass civ 3e 05/07/2006)
|
Cass 05-07-2006-1
|
|
Le problème récurrent des plaques
professionnelles : en l’espèce le panonceau « Marianne »
d’un notaire CA Versailles
26/06/2006-2
|
CA Versailles 26/06/2006-2
|
|
Retour au délai « couperet » de l’article 42 alinéa
2 : la demande en nullité de l’assemblée fondée sur la
désignation irrégulière du président doit être engagée dans le délai prévu
par le texte (Cass. civ. 3e 21/06/2006)
|
Cass 21/06/2006-1
|
|
En présence d’une clause du règlement de copropriété
fixant le nombre maximum de membres du conseil syndical, l’assemblée
ne peut désigner des membres en surnombre
(Cass. civ. 3e 21/06/2006)
|
Cass 21/06/2006-1
|
|
EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame
la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément
fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass
12/06/2002-2 et Cass. Assemblée
plénière 26/01/2007-1
( liens aux arrêts dans l’étude )
|
Cass 12/06/2006-2
|
|
Liberté religieuse et copropriété ;
la Cour de cassation a prohibé l’installation de cabanes sur les
balcons-terrasses à l’occasion de la fête juive du « soukkot »
|
Cass 08/06/2006-1
|
|
L’accusé de réception d’un pli
postal recommandé doit être signé par le
destinataire (ou une personne ayant procuration) ; l’apposition
d’un cachet ne peut suppléer cette omission
|
Cass 24/05/2006-1
|
|
La faculté,
accordée par le règlement de copropriété, de « fermer » une
terrasse, partie commune soumise à jouissance privative, constitue un des
droits accessoires aux parties communes visés par l’art. L 3. Ce droit est
caduc après expiration du délai de 10 ans prévu par l’art. L 37
|
Cass 24/05/2006-2
|
|
La Cour de cassation
confirme la disparition du débouté « en l’état » ;
Une décision de débouté en l’état est avant tout une décision de débouté
ayant à ce titre l’autorité de la chose jugée. Elle ne permet pas de présenter
une nouvelle demande identique avec un dossier mieux étoffé. Un
enseignement pour les syndics présentant des dossiers de recouvrement de
charges incomplets (Cass 16/05/2006)
|
Cass 16/05/2006-1
|
|
Abus de majorité et atteinte à l’égalité d’utilisation en cas
d’attribution d’emplacements de stationnement dans une cour commune à
certains copropriétaires sans contrepartie pour les autres
|
Cass 11/05/2006-1
|
|
Location
d’un lot pour l’activité de consulat étranger : au rang des
privilèges convenus dans la convention consulaire franco-algérienne
figurent ceux de placer sur la clôture extérieure de l’immeuble consulaire
un écusson aux armes de l’Etat d’envoi et d’arborer le drapeau de l’Etat
algérien sur l’édifice, sans aucune restriction; (CA Toulouse 09/05/2006-1)
|
Arrêt
|
|
L’obligation d’assurer la sécurité
des personnes au service de la copropriété impose au syndic de prendre les mesures propres à faire
cesser les agressions commises par des
copropriétaires ou locataires envers la gardienne de l’immeuble. La carence du syndic engage sa responsabilité.
|
Cass 26/04/2006-1
|
|
Dans ce cas, le syndic aurait dû convoquer une assemblée générale pour
obtenir l’autorisation d’engager une action contre le président du conseil
syndical !! Voir
dans notre commentaire l’arrêt Cass 26/04/2006-1 ۩
|
Arrêt
|
|
La saga des Thibaudières :Effet rétroactif de l’annulation de la
désignation des membres du conseil syndical coopératif ;
annulation corrélative de la désignation du syndic et des actions
judiciaires qu’il a engagées
|
Cass 26/04/2006-2
|
|
Dans le cas d’une copropriété en VEFA, les
prescriptions du permis de construire sont des accessoires de la chose
vendue ; Le non-respect d’une prescription, sanctionné par
le refus du certificat de conformité, est une faute dans la délivrance du bien
vendu. Elle justifie la condamnation du vendeur au paiement des frais de
mise en conformité (Cass 26/04/2006-3)
|
Cass 26/04/2006-3
|
|
L’Assemblée plénière de la Cour de
cassation juge les mesures de protection des rapatriés contre le surendettement contraires à l’article 6-1 de la Convention
européenne des droits de l’Homme dans la mesure
où elles privent le créancier de tout accès au Juge..
Cass
07-04-2006-1 ۩
|
Cass 07-04-2006-1
|
|
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une
décision d’assemblée générale (CA Paris 19e 06/04/2006 et 16/03/2005)
|
CA Paris 06-04-2006
|
|
Les
cotisations
appelées par une association syndicale libre (ici AFUL), qu’elles
soient ensuite affectées à des dépenses déterminées ou à un fonds de
réserve font partie du patrimoine propre de l’association. Pas de
remboursement, donc, pour le vendeur.
|
Cass 29-03-2006-1
|
|
Le décret d’application d’une loi
nouvelle porte une atteinte excessive aux situations contractuelles en
cours légalement nouées lorsqu’il ne prévoit pas de
mesures transitoires. Cet excès de pouvoir justifie l’annulation du décret. ( aff.
KPMG et autres )
|
CE 24-03-2006-1
|
|
Condamnation
d’une « grande surface » à effectuer des travaux importants
d’isolation phonique pour remédier aux troubles de voisinage générés par son
exploitation (CA Versailles Aud. Solennelle 22/03/2006 )
|
Arrêt
|
|
La
CA Paris juge que la répartition des charges est effectuée par le syndic postérieurement à l’approbation des charges et
sous sa seule responsabilité. Contradiction
évidente avec la pratique traditionnelle et les dispositions du décret du
14 mars 2005
|
CA Paris 09/03/2006-1
|
|
Sort
d’une décision unanime de l’assemblée générale sur une question non
inscrite à l’ordre du jour. (Voir commentaire de Cass 22/02/1995 )
|
CA Paris 02-03-2006
|
|
Compte bancaire unique avec sous-comptes individualisés :
les intérêts liés à la position débitrice d’un sous-compte de syndicat
restent à la charge du syndic, seul titulaire du compte
|
Cass 01-03-2006-2
|
|
Action du bailleur à construction
contre les copropriétaires de l’immeuble construit en paiement du loyer impayé par le
syndicat des copropriétaires ; action
oblique ; opposabilité de l’exception
de prescription quinquennale ou décennale
|
Cass 01-03-2006-1
|
|
Coup d’œil sur les copropriétés construites dans la
cadre d’un bail à construction
|
Même arrêt
|
|
En cas de « faillite »
du copropriétaire débiteur, la créance du syndicat est chirographaire
tant que le lot n’est pas vendu (Cass 15/02/2006-2) Il serait souhaitable que la déclaration de la créance entraînât la
mise en œuvre du privilège spécial ; voir les commentaires
|
Cass 15/02/2006-2
|
|
L’assemblée générale ne peut pas accorder au syndic,
par anticipation, et à toutes fins utiles, l’autorisation de faire
pratiquer une saisie immobilière sur le lot d’un copropriétaire
débiteur (Cass 15/02/2006-1)
|
Cass 15/02/2006-1
|
|
Police
groupe d’assurance RCP du syndic ; coassurance
non portée à sa connaissance ; Apériteur contestant sa fonction
condamné au complet paiement de l’indemnité revenant au syndicat (Cass 08/02/2006-1)
|
Cass 08-02-2006-1
|
|
Le copropriétaire demandant la convocation
d’une assemblée extraordinaire pour obtenir l’autorisation d’effectuer des
travaux privatifs affectant les parties communes
doit veiller à la régularité de la convocation de cette assemblée par le
syndic CA
Nîmes 31-01-2006-1
|
Arrêt
|
|
Lots à usage commercial ;
travaux imposés par une réglementation nouvelle ;
obligation de délivrance du bailleur ; statuant du renvoi après
cassation, la Cour d’appel de Nîmes a sanctionné les imprudences du
bailleur CA
Nîmes Chambres réunies 26-01-2006-1
|
Arrêt
|
|
Un panorama
des divers délits pouvant être imputés pénalement à un syndic de
copropriété (CA Aix en Provence 25/01/2006-1)
|
Arrêt
|
|
A propos
de l’obligation de conseil du syndic : la Cour de cassation rejette
le pourvoi contre l’arrêt CA Paris 19e A 22/09/2004 ; le
syndic doit signaler le risque d’annulation d’une décision contraire à une
clause du règlement de copropriété (Cass 17/01/2006-3)
|
Cass 17/01/2006-3
|
|
Les sous-comptes de syndicats de
copropriétaires ouverts au sein d’un compte bancaire ouvert au
nom du syndic professionnel ne peuvent faire l’objet d’une convention de fusion. En cas d’insuffisance de
représentation des fonds d’un syndicat, la banque doit supporter la
différence non représentée ۩
|
Cass 17-01-2006-1
|
|
Les dispositions de l’article L
18-2 demeurent applicables entre
l’ancien et le nouveau syndic en cas d’intervention intermédiaire d’un administrateur provisoire Affaire Le Grand Pavois
à Paris CA Paris 14e A
04/01/2006-1
|
CA Paris 04/01/2006-1
|
|
Revirement : La clause du règlement
de copropriété autorisant a priori des travaux privatifs affectant
les parties communes ne permet pas le dépôt d’une demande de permis de
construire ne comportant pas l’autorisation de l’assemblée générale
prévue par l’art. L 25 b (CE
07/12/2005)
|
CE 07-12-2005-1
|
|
Demandeur
propriétaire unique de l’un des bâtiments d’un groupe d’immeubles ;
circonstance inopérante
|
Même arrêt
|
|
Assemblée
générale :
la Cour de cassation accorde à tort la qualité d’opposant à un
copropriétaire ayant formulé des réserves en refusant de participer au
vote, au mépris de la procédure prévue par l’article 17 du décret du 17
mars 1967. Cass 06-12-2005-1
|
Arrêt
|
|
L’article L 23 relatif à la convocation des associés des
associés d’une SCI d’attribution n’est pas
applicable dans le cas d’une SCI classique. La convocation de
tous les associés ne vaut pas convocation de la SCI.
|
Cass 09-11-2005-1
|
|
L’action
d’un créancier du syndicat contre les copropriétaires est une action
oblique. La motivation, tirée de la personnalité morale du syndicat et
de l’indépendance de son patrimoine exprime que « le syndicat des copropriétaires est une personne morale de
droit privé dont le patrimoine est distinct de celui de ses membres., ۩
|
Cass 26-10-2005-1
|
|
La délivrance d’une opposition prématurée (avant
réception de l’avis art. L 20) fait courir le délai de quinze
jours et rend inefficace une opposition rectificative délivrée après son
expiration (Cass. civ. 20-10-2005 sur second pourvoi)
|
Cass 20-10-2005-1
|
|
Revirement : Assujettissement au délai de
l’article L 42 alinéa 2 des contestations
de décisions de l’assemblée générale, même dans le cas d’un défaut
de convocation d’un copropriétaire. ۩
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Cass 12-10-2005-1
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Travaux votés avant la vente du lot ; le syndicat ne
peut se prévaloir de la clause de l’acte qui lui est inopposable
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Cass 11-10-2005-3
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Après annulation de la décision ayant renouvelé son mandat, le
syndic reste en fonction.
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Cass 11-10-2005-2
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La Cour de cassation statue sur le controverse
relative aux « honoraires de mutation »
des syndics professionnels. Voir notre commentaire
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Cass 11-10-2005-1
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Révocation
du syndic d’une résidence services pour faute dans l’application du régime
spécifique de la TVA CA Versailles
26-09-2005-1
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CA Versailles 26-09-2005
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Confirmation de la légalité d’une servitude entre les parties
privatives de deux lots (voir Cass 30/06/2004-1 ci
dessus)
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Cass 13-09-2005-1
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Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; La relation de faits anciens imputés au
dirigeant d’une société administrant des syndicats de copropriétaires ne
constitue pas une diffamation portant atteinte à la réputation de la
société TGI Lyon Ord. (ref.) 04-07-2005-1
|
TGI Lyon 04/07/05
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Les conditions imposées par la jurisprudence au cumul d’un mandat
social et d’un contrat de travail. Cass. 14-06-2005
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Arrêt
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Un marché
de travaux à forfait comporte les éléments de construction imposés par les
règles de sécurité sans qu’il puisse s’agir de travaux supplémentaires
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cass 08-06-2005-1
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Travail dissimulé sur un chantier
du syndicat ; irrégularité de la situation
juridique, sociale et fiscale de l’entreprise ; responsabilité pénale
de la société anonyme titulaire du mandat de syndic (Cass. crim. 24/05/2005-1)
|
Cass 24-05-2005-1
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Le propriétaire est responsable de la chute provoquée par le décalage de la cabine
d’ascenseur sans recours contre l’ascenseuriste
n’ayant commis aucun manquement à son obligation de moyen ; La
solution s’applique au syndicat des copropriétaires CA
Aix 17/05/2005-1
|
CA Aix 17/05/2005
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Le juge établissant une nouvelle
répartition des charges peut
fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre
public impose, y compris la création de charges spéciales lorsqu’elle
s’avère indispensable au regard de la loi
|
Cass 22-06-2005
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|
Un marché
de travaux à forfait comporte les éléments de construction imposés par
les règles de sécurité sans qu’il puisse s’agir de travaux supplémentaires
|
Cass 08-05-2005-1
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Responsabilité
du syndicat en cas de faute du préposé ; Dépôt de déchets hospitaliers
sur la voie publique ; éboueur piqué et infecté par une seringue
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Cass 02-06-2005
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Illicéité de la clause du règlement de copropriété autorisant le
propriétaire d’un lot à effectuer des travaux affectant les parties
communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; État de la controverse
|
Cass 11-05-2005-2
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Le syndic peut agir en référé, sans habilitation préalable,
pour la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs au sujet de
désordres dans certaines parties privatives, ayant leur origine
dans les parties communes
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Cass 11-05-2005-1
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Mesurage loi Carrez : appartement
constitué de plusieurs lots (chambres de bonne) ; exclusion
des lots d’une superficie inférieure à 8 m² (non) ; prise en considération
de l’appartement tel qu’il se présente matériellement (oui) ;
exclusion d’une mezzanine construite illicitement (non)
|
Cass 13-04-2005-1
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Nécessité de l’unanimité pour
autoriser l’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile (CA Paris 23e 07/04/2005)
|
CA Paris
07/04/2005
Insertion en cours
|
|
Cas d’inexistence juridique de l’assemblée générale ou d’une
décision d’assemblée générale (CA Paris 19e 16/03/2005 et 06/04/2006)
|
CA Paris 16-03-2005
|
|
La notion distincte de non professionnel, utilisée par le
législateur français, n’exclut pas les personnes morales de la protection
contre les clauses abusives
|
Cass 15-03-2005-1
|
|
Présomption
d’innocence ;
décision insérée à propos des allégations diffusées à l’encontre des
syndics, conseils syndicaux et autres catégories de personnes dans le
domaine de la gestion immobilière (CE réf 14/03/2005)
|
CE ref
14-03-2005
|
|
En présence d’une dénégation de la signature portée sur
l’accusé de réception de la notification d’un procès-verbal, la Cour
de cassation juge nécessaire une vérification d’écriture ; mais le syndicat
n’avait pas invoqué la présomption de régularité résultant de la
réglementation postale (Cass. 09-03-2005-2)
|
Cass. 09-03-2005-2
|
|
Faux
(pouvoir de représentation en assemblée) ; Le juge n’est pas tenu
d’ordonner la vérification de l’écriture d’un tiers (art 287 à 299 NCPC)
Les copropriétaires réunis en assemblée générale sont-ils vraiment des
tiers ?
|
Cass 09-03-2005-1
|
|
Présomption
d’innocence ; décision insérée à propos des allégations diffusées à
l’encontre des syndics, membres des conseils syndicaux et autres catégories
de personnes dans le domaine de la gestion immobilière
|
CE ref
05-03-2005
|
|
Peut-on dire de la clause de répartition des charges d’ascenseur
d’un règlement de copropriété antérieur à 1965, réputée non écrite, qu’elle
est censée n’avoir jamais existé ?
|
Cass 02-03-2005
|
|
Antennes
collectives ;
reproduction d’œuvres télévisées protégées Application du Code de la
propriété intellectuelle ; paiement d’une redevance
|
Cass 01-03-2005 (1)
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|
Disqualification
du contrat de franchise en cas de dépendance du franchisé à l’égard du franchiseur ;
constatation de l’existence d’un contrat de
travail ; (Cass. 08/02/2005-1) Pouvoir identique de
l’administration fiscale ; Ces solutions peuvent concerner les professionnels immobiliers
|
Cass. 08/02/2005-1
|
|
La ratification de travaux urgents effectués sur
ordre du syndic ne peut être décidée que par une assemblée immédiatement convoquée Cass 01/02/2005-2)
|
Cass 01-02-2005-2
|
|
Caractère
non abusif d’une clause de contrat de syndic relative à l’imputation
au débiteur de frais de recouvrement
|
Cass 01-02-2005-1
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|
Un État
étranger propriétaire d’un lot affecté au logement de son personnel
diplomatique et condamné au paiement de charges de copropriété ne
peut invoquer l’immunité d’exécution.
|
Cass 25-01-2005-1
|
|
Des ennuis pour ceux qui
négligent la notification de cession de créance
professionnelle (Loi Dailly) ! Il faut payer à nouveau ! Cass 07-12-2004-1
|
Arrêt
|
|
Démembrement
de la propriété du lot L’opposabilité au
syndic est subordonnée à la notification au syndic de l’acte
constitutif ; Le point de la pratique sur les difficultés de gestion
liées à l’usufruit et autres types de démembrement Cass
30/11/2004-1
|
Arrêt
|
|
L’enregistrement
d’une communication téléphonique est un moyen de preuve déloyal ; Extension
à l’enregistrement occulte des débats d’une assemblée ?
|
Cass 07-10-2004-1
|
|
Responsabilité du syndicat ayant donné à un locataire une
autorisation prohibée par le règlement de copropriété ; manquement du
syndic à l’obligation de conseil.
|
CA Paris 22-09-2004-1
|
|
La division d’un immeuble en lots de copropriété n’est
pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties
privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires
distincts ۩
|
Cass 30-06-2004-1
|
|
Obligation de confidentialité du syndic : Constitue
une atteinte à la vie privée le fait de divulguer des informations
relatives à la situation de fortune et à la vie affective de deux
copropriétaires à l’occasion d’une convocation à l’assemblée
générale ; étendue de l’obligation ; CA Grenoble 28-05-2004
|
Arrêt
|
|
L’injonction de faire : un outil précieux dans le domaine de la
copropriété ; Jugement (TI
Aubervilliers)
|
TI Aub.
22-06-2004
|
|
Faux
matériel ; recopiage sans altération de la pelure d’un contrat de
travail par l’ancien syndic ; Faux constitué (oui)
|
Cass 03-06-2004-1
|
|
Impossibilité
pour le rénovateur de faire abandon
au syndicat d’un lot transitoire inconstructible (Cass 07/04/2004) Une suggestion
en ce cas : annulation du lot transitoire pour défaut de partie
privative ?
|
Cass 07-04-2004-1
|
|
Le syndic
ayant convoqué le vendeur doit également convoquer l’acquéreur s’il reçoit
la notification du transfert de propriété à une date permettant de
respecter le délai de convocation
|
CA Vers. 22-03-2004
|
|
La loi du
05/07/1985 est applicable à l’incendie d’un véhicule en
stationnement dans le parking privatif d’une copropriété, communiqué aux
véhicules voisins
|
Cass 18-03-2004-1
|
|
En cas
de vente du lot d’un débiteur, le notaire n’est pas tenu de notifier l’avis
art. 20 à l’assureur « paiement des charges » subrogé dans
les droits du syndicat. Celui ci est déchu du privilège spécial en cas de
tardiveté de son opposition. Cass. 03-03-2004-2 Commentaire et suggestions
pratiques
|
Cass. 03-03-2004-2
|
|
La
convocation d’une assemblée générale de copropriétaires par un syndic dont
le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée
annulable sans la frapper de nullité de plein droit. ۩
|
Cass 03-03-2004-1
|
|
L’article
55 du décret
du 17 mars 1967 n’exige pas que l’autorisation précise l’identité
des personnes à assigner (Cass. civ. 3e 08/10/2003-1). Cette
affirmation péremptoire doit être accueillie avec la plus grande prudence.
|
Cass 08/10/2003-1
|
|
L’ascenseur installé aux frais d’un copropriétaire
peut faire l’objet d’un rachat
d’usage dont les modalités sont approuvées par l’assemblée
générale ; Importante évolution du mécanisme prévu par l’article
30 Cass
08-10-2003-2
|
Arrêt
|
|
Mise en
œuvre par le syndic (prélèvement sur le solde revenant au vendeur) ou le
notaire (prélèvement sur le prix de vente) de la clause de l’acte de
vente mettant à la charge du vendeur le coût de travaux décidés non exécutés ;
la clause est-elle une stipulation pour autrui ? (Cass 16-09-2003-1)
|
Cass 16/09/2003-1
|
|
Prescription acquisitive par le syndicat :
« les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de
copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de
quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à
l’ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de
l’art.2265 du Code civil (Cass 30-04-2003)
۩
|
Cass 30-04-2003
|
|
Travaux urgents décidés par le syndic :
recouvrement des charges liées impossible en l’absence de convocation
immédiate de l’assemblée ; les différentes situations de fait (Cass.
12/02/2003-1)
|
Cass. 12/02/2003-1
|
|
Un
copropriétaire jouissant d’une partie commune peut opposer à la
revendication du syndicat la prescription acquisitive trentenaire si
sa possession présente les caractères exigés par l’article 2229 C. civ.
(Cass 29/01/2003)
|
Cass 29/01/2003-1
|
|
Les notifications du statut de la copropriété ne sont pas des
notifications judiciaires régies par les articles 668 et 669 NCPC. Légalité du
décret du 04/04/2000 fixant le point de départ des délais que font courir
ces notifications
|
CE 30/12/2002-1
|
|
Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; les actes de dénigrement
à l’égard du syndic par circulaires constituent une diffamation par
atteinte à sa considération ; ils ne peuvent être sanctionnés sur le
fondement de l’article 1382 C. civ. mais seulement sur le fondement de
l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la presse Cass 12-12-2002-1
|
Cass 12/12/2002-1
|
|
La tolérance trentenaire d’une
infraction au règlement de copropriété a pour effet juridique la prescription de son action
contre l’auteur de l’infraction et non pas l’acquisition par celui-ci d’un
droit opposable Cass 02-10-2002-2
|
Arrêt
|
|
Un copropriétaire peut
former tierce
opposition à une décision judiciaire rendue dans une instance opposant
le syndicat des copropriétaires à un tiers s’il allègue un préjudice
personnel distinct qu’elle lui cause
Cass 26-06-2002-1 ۩
|
Arrêt
|
|
Époux étrangers copropriétaires : renvoi à la loi étrangère
commune pour apprécier la qualité du
mari à engager seul une action judiciaire contre le syndicat ; La
solution justifie le pouvoir qu’a le syndic de collecter les informations
sur le régime matrimonial des époux
|
Cass 12-06-2002-1
|
|
Qualification
juridique des aménagements d’une terrasse à jouissance privative à
l’occasion de travaux d’étanchéité réalisés par le syndicat ; Cass
30-04/2002-1
|
Cass 30/04/2002-1
|
|
Le
titulaire de la jouissance exclusive d’un jardin, partie commune, ne peut établir une véranda qu’après autorisation donnée par
l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (voir aussi Cass 08/11/2006-2)
|
Cass 20-03-2002-1
|
|
Le
propriétaire d’un lot d’une copropriété inscrite dans le périmètre
d’une ASL peut agir en nullité d’une décision prise par l’assemblée
de l’association syndicale (Cass. civ. 06/02/2002-3)
|
arrêt
|
|
Le syndic n’est pas responsable de
l’inexécution de travaux urgents
lorsque l’assemblée générale a refusé de prendre les décisions nécessaires
pour leur exécution ()
|
Cass 06/02/2002-2
|
|
Un cas
d’exercice illégal de l’activité d’agent immobilier par une concierge.
Rappel des clauses de la CCN relatives aux tâches de gestion locative Cass.
crim. 22-01-2002-1
|
Arrêt
|
|
Obligation
de l’associé aux dettes de la SCI ; conditions de vaines poursuites préalables
|
Cass 20-11-2001
|
|
Le préjudice résultant d’une faute intentionnelle du syndic n’est
pas couvert par l’assureur de sa responsabilité civile professionnelle ; à ce propos la jurisprudence est extraordinairement
fantasque ; un syndic ne recouvrait pas les charges dues par une SCI
dont il était …proche ! Cass
09-01-2002-1
|
Arrêt
|
|
Recouvrement des charges : Rappel virulent des règles relatives à la
constitution d’une dossier de recouvrement de charges impayées . CA Paris 23e
B 15-11-2001
|
Arrêt
|
|
Les copropriétaires, seuls, sont
recevables à demander la rétractation d’une
ordonnance désignant un administrateur provisoire Cass 02-10-2001-1
|
Arrêt
|
|
La réalisation par un copropriétaire de modifications dans
l’utilisation de locaux existants avec
incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux
parties communes
L’action fondée sur un tel droit exercée contre ce copropriétaire
est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme
L’action
individuelle d’un copropriétaire, en vue du respect du règlement de
copropriété, est recevable sans qu’il soit astreint à démontrer qu’il subit
un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la
collectivité des membres du syndicat
Cass 10-01-2001-1 ۩
|
Arrêt
|
|
Appréciation subjective
de la conformité à la destination de l’immeuble de l’amélioration aux frais
d’un copropriétaire consistant à prolonger la course d’un ascenseur pour
accéder aux chambres de service qu’il loue (art. L 30 al. 4) ; CA
Paris 15/11/2000-1 et commentaires
|
CA Paris 15/11/2000-1
|
|
La
prescription quinquennale n’est pas applicable aux cotisations des
associations syndicales libres (Cass
24/10/2000-1)
|
Cass 24/10/2000-1
|
|
Le préjudice commercial causé par une faute de
l’assureur dommage ouvrage ne peut être indemnisé en vertu de l’art. L
242-1 C. Assur.. On peut envisager une demande
fondée sur la responsabilité délictuelle (Cass. 17/07/2001)
|
Cass 17/07/2001-1
|
|
Les règles relatives à la
désignation d’un coordonnateur SPS sont mal connues des maîtres
d’ouvrage, seraient-ils des syndics professionnels ; le syndicat
est-il un particulier au sens de l’art. 235-4 C. travail ? –
L’échafaudeur est-il un sous-traitant ? Voir Cass. 11/07/01-1
|
Cass 11-07-2001-1
|
|
Diffamation et injures dans le monde de la copropriété ; Qui a parlé
d’escroquerie statistique à propos des économies de consommation assurées par
la pose de compteurs individuels d’eau froide ? Réalité des propos
allégués et identification de leur auteur (Cass 26-04-2001-1)
|
Cass 26/04/2001-1
|
|
La clause de solidarité insérée dans le cahier des
charges d’une vente sur saisie immobilière
est opposable à l’adjudicataire qui ne l’a pas contestée dans les formes et délais prévus par la
loi. (Cass.
civ. 2e 21/12/2000)
|
Cass 21-12-2000-1
|
|
Le chauffagiste impayé par l’ASL
d’un ensemble immobilier placée en liquidation judiciaire ne peut
obtenir paiement de ses prestations par les syndicats de
copropriétaires inscrits dans le périmètre de l’ASL sur le fondement de l’enrichissement
sans cause Cass 27-09-2000-1
|
Cass 27-09-2000-1
|
|
En cas de division projetée de la propriété d’un
immeuble loué, la validité du « congé avec offre de vente »
est-elle subordonnée à l’établissement préalable du règlement de
copropriété (Cass 21/06/2000 et arrêts suivants) Des enseignements sur la nature juridique du règlement de
copropriété
|
Cass 21-06-2000-1
|
|
Dans le silence du règlement de copropriété, le critère de
qualification d’une canalisation (commune ou
privative) est sa destination. ; Rappel du cas des
canalisations assimilables à des améliorations. (Cass 21/03/2000-1)
|
Cass 21/03/2000-1
|
|
Qu’est devenue la Série centrale des prix de
l’Académie d’architecture ? Guillotinée pour
entente portant atteinte à la libre concurrence !!! Décision
du Conseil de la concurrence du 02/02/1999 et l’arrêt de CA Paris
du 08/02/2000
|
Arrêt
|
|
Une union de
syndicats
peut-elle être propriétaire
de parties communes
ou d’éléments d’équipement commun ? A propos de Cass 15-12-1999-1
|
Cass 15-12-1999-1
|
|
Vente du
lot :
le syndic n’est pas tenu de fournir des informations autres que celles
prévues par l’article D 5 (Cass civ
3e 17/11/1999)
|
Cass 17-11-1999-2
|
|
Les
limitations à la portée du quitus établies par la jurisprudence montrent
l’inanité de la pratique consistant à le refuser systématiquement
« pour la sauvegarde des intérêts du syndicat ». (Cass
23/06/1999)
|
Cass 23-06-1999-1
|
|
Copropriété inscrite dans le périmètre d’une
ASL :
1) les membres de
l’ASL sont les copropriétaires nonobstant toute clause contraire
2) modalités de la représentation des copropriétaires par le syndic
à l’assemblée de l’ASL ; mandat global ou mandats
individuels ? Cass
09-12-1998 ۩
|
Arrêt
|
|
La
fusion-absorption de deux sociétés exerçant l’activité de syndic de copropriété n’entraîne
pas le transfert automatique des mandats détenus par l’absorbée. Il
exige une décision de l’assemblée, antérieure à l’opération, désignant
comme syndic la société absorbante sous la condition suspensive de sa
réalisation. Le syndicat peut aussi bien désigner un nouveau syndic
étranger à l’opération avec effet immédiat. (Cass 10/11/1998-1)
|
Cass 10/11/1998-1
|
|
Exemple
d’une solution adoptée par le Cour de Cassation, présentant des tels
inconvénients que la Chancellerie a dû l’écarter par décret : Le calcul du délai de
convocation à l’assemblée et Cass. 30/06/1998-1
|
Cass 30/06/1998-1
|
|
Dans un
ensemble organisé en syndicats secondaires,
l’entretien des espaces verts est assuré par le syndicat principal. L’objet des syndicats secondaires peut être étendu
à l’entretien des abords de chacun des bâtiments dans le respect des
prescriptions générales de l’ordonnancement du parc commun. Cette solution
est admise a contrario par l’arrêt Cass
28-01-1998-1.
|
Arrêt
|
|
Lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation : Charges imputables à l’usager CA
Paris 18/09/1997
|
Arrêt
|
|
|
|
Dans le
cas d’un lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation, les charges de
copropriété incombant à l’usager doivent être
déterminées comme en matière d’usufruit, réserve faite des clauses
de l’acte (Cass 14/11/1996-1)
|
Cass 14/11/1996-1
|
|
Licéité
du cautionnement de dettes délictuelles ; Sur la piste de la garantie
financière du syndic gérant par compte séparé, et malgré l’évolution de la
notion de garantie financière, rappel de cet arrêt ancien.
|
Cass 08-10-1996-1
|
|
Inopposabilité au titulaire d’un droit d’usage
et d’habitation des décisions des assemblées générales
auxquelles il n’a pas été convoqué. Cass. 3 19/06/1996
|
Cass 19-06-1996-1
|
|
Copropriété maritime ou
terrienne : un tableau saisissant des
caractères communs
|
CA Basse Terre
08-11-1995
|
|
Un bon conseil :
vérifiez s’il existe dans le règlement de votre copropriété un lot
constitué d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune avec des
tantièmes ! Ce lot est annulable ! Voyez avec votre
notaire la possibilité de régulariser la situation (Cass 04/05/1995-1)
|
Cass 04/05/1995-1
|
|
Sort
d’une décision unanime de l’assemblée générale sur une question non
inscrite à l’ordre du jour.
|
Cass 22-02-1995-1
|
|
L’époux co-indivisaire n’exerçant pas le droit de vote peut, en vertu de l’art.
22 al. 3 de la loi, détenir plus
de trois délégations de vote si le total des voix de ses mandants n’excède
pas 5 % des voix du syndicat, sans déduction des voix attachées au lot
indivis (Cass
20/07/1994-1)
|
Cass 20/07/1994-1
|
|
Division de
lot ; autorisation d’éclatement d’un lot ancien en fractions et
décision de restriction à la cessibilité des lots
|
Cass 26-05-1994
|
|
« Faillite » du syndic ;
Impossibilité pour un syndicat de retirer les fonds déposés sur le « sous-compte
individualisé » du compte unique ouvert au nom du syndic (Cass 19/01/1994-1)
|
Cass 19/01/1994-1
|
|
Légalité de l’extension de l’objet du syndicat à la
gestion des services d’une résidence-retraite et
application de l’article 10 alinéa 1 à la répartition des charges des
éléments d’équipement et des services
|
Cass 10-03-1993
|
|
L’individualisation des frais de chauffage
s’impose-t-elle au sein d’une union de syndicats pour la
répartition primaire des frais entre les membres ? Exhumation de
l’arrêt Cass. 08-07-1992-2
|
Cass. 08-07-1992-2
|
|
En présence d’un abus de minorité, le Juge peut-il réformer
la décision de l’assemblée ? Cass. comm. 14-01-1992-1
|
Arrêt
|
|
Bases de répartition et rattachement à l’année
d’exercice des produits dans la loi du 26 Nivôse An II Conseil d’État 26-07-1991
|
Arrêt
|
|
Honneur au courage
mal récompensé d’un Juge d’instance qui a noté que le
régime juridique du « mandataire social » ne devrait pas
être celui du mandataire classique Cass. 1e 05/02/1991-1
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Arrêt
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Les actes d’un syndic de copropriété, dans la
mesure où ils sont accomplis par un non-commerçant, ne ressortissent pas à
une activité commerciale Cass. civ. 1e
chambre 11-07-1988-1 En l’espèce activité professionnelle à
titre accessoire pour un avocat ۩ ۩
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arrêt
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La jurisprudence a efficacement protégé les copropriétaires
contre les « abus » des garants financiers.
On en trouve un exemple significatif dans l’arrêt de la Cour de cassation
suivant : Cass. 26-04-1988-1 ۩
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Arrêt
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Contribution
aux charges ; hôtel dans IGH ; service de sécurité
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Cass 10-04-1986
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Arrêts en cours
de reclassement
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A propos du remboursement de la taxe
d’habitation aux salariés et des usages du Rhône : validation de
l’avenant du 30/01/2002 à l’avenant
départemental du Rhône du 18/11/1981 (CA Lyon soc. 19/12/2006) Nous
reproduisons l’arrêt antérieur de Cass 22/01/1997 à ce sujet.
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Arrêts
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Liberté religieuse et
copropriété :
Une émission de France Culture sur les
arrêts de la Cour de cassation française et de la Cour Suprême du Canada
publiés par JPM-COPRO à propos de la fête juive des Tabernacles
(« soukkot ») et de l’installation par
un copropriétaire d’une hutte sur sa terrasse pour le temps de la fête. Liens vers les arrêts (JPM-COPRO) et le fichier
audio de France Culture
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Audio
Arrêts
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Comment un jugement
d’adjudication à la barre du tribunal d’un lot de copropriété se
présente-t-il ?
Voyez TGI Pontoise 13-03-2008
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Jugt
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La CNIL sanctionnée pour
défaut de respect de ses propres règles à l’occasion des contrôles sur
place CE 06-11-2009-1 reproduit au pied de l’étude
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Arrêt
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Tableau
des arrêts de cassation 2006-2010
LEGIFRANCE
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Le logement dans le Grand Paris :
les 14 propositions du Colloque du Bâtiment, des Promoteurs et des Agents
immobiliers ; nos observations pour les
copropriétaires et les locataires et une 15e
proposition !!!
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Lire
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Mise à jour
18/02/2016
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