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Compte séparé ouvert au nom du syndicat Compte ouvert avant la désignation d’un nouveau
syndic Régime antérieur à la réforme SRU Pérennité de la controverse Avant
nos commentaires, nous reproduisons : -
l’arrêt
de la Cour d’appel de Besançon (sur renvoi) du 10 octobre 2007 -
l’arrêt
de la Cour de cassation du 22 novembre 2005 Cour d’appel de
Besançon chambre
civile 1 10 octobre 2007 Décision
attaquée : Tribunal de grande instance de Strasbourg
du 14 décembre 2000 S / renvoi de
cassation du 22 novembre 2005 d’un arrêt de la Cour d’appel de COLMAR en date
du 16 octobre 2003 sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de
STRASBOURG en date du 14 décembre 2000 RG No 99 / 2965 N° de pourvoi:
06/490 PARTIES EN
CAUSE : Monsieur Gunther
X... Madame Annie Y...,
épouse X... APPELANTS ET : SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES DU 9, RUE WALDTEUFEL, représenté par son syndic la SARL
L’Immobilière Marne-A Hidalgo- INTIMÉ FAITS ET
PRÉTENTIONS DES PARTIES Par délibération
en date du 22 juin 1999, l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble sis 9, rue Waldteufel à STRASBOURG a décidé, notamment, de faire
procéder au remplacement de la colonne principale d’alimentation en eau
froide de l’immeuble par une nouvelle colonne en cuivre, chaque
copropriétaire devant faire son affaire personnelle des canalisations de
distribution à l’intérieur de son appartement. Les époux X...
ayant sollicité l’annulation de cette délibération ainsi que la constatation
de la nullité du mandat du syndic en faisant valoir que celui-ci n’avait pas
soumis au vote de l’assemblée générale la décision d’ouvrir ou non un compte
bancaire séparé au nom de la copropriété, ils ont été déboutés de leurs
demandes par jugement du tribunal de grande instance de STRASBOURG, en date
du 14 décembre 2000, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de COLMAR, du 16
octobre 2003. Cet arrêt a été
cassé dans toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de cassation,
troisième chambre civile, en date du 22 novembre 2005, au motif que la Cour
d’appel de COLMAR avait dénaturé les termes clairs et précis des conclusions
des époux X..., lesquels prétendaient qu’aucune assemblée générale n’avait
décidé de l’ouverture d’un compte séparé depuis la nomination du syndic. * Les époux X...
concluent à l’infirmation du jugement rendu le 14 décembre 2000 par le
tribunal de grande instance de STRASBOURG et demandent - que soit
constatée la nullité du mandat du syndic, -que soit
prononcée l’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de
l’assemblée générale du 22 juin 1999, -que le syndicat
des copropriétaires soit condamné à leur payer une somme de 2 000 € sur le
fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile. S’agissant du mandat
du syndic, les époux X... rappellent qu’en vertu de l’article 18 de la loi du
10 juillet 1965, le syndic doit, à peine de nullité de plein droit de son
mandat, soumettre au vote de l’assemblée générale au moins tous les trois ans
la décision d’ouvrir ou non un compte séparé au nom du syndicat. Ils
soutiennent que cette obligation s’impose au syndic même si le syndicat est
déjà titulaire d’un compte séparé, et qu’elle n’a pas été respectée en
l’espèce, le compte séparé ayant été ouvert le 5 décembre 1988 sans
délibération de l’assemblée générale, et les délibérations ultérieures
n’ayant statué que sur son maintien. Au soutien de leur
demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 1999, les appelants
font valoir : -que, par lettre
du 1er juin 1999, ils avaient sollicité, conformément à l’article 10 du
décret du 17 mars 1967, que soit inscrite à l’ordre du jour la question de la
majorité requise pour statuer sur le remplacement de la colonne
d’alimentation en eau, et que l’absence de délibération sur cette question
entraîne la nullité de la résolution ayant décidé les travaux, -qu’alors qu’il
existait deux colonnes d’alimentation en eau, l’assemblée générale s’est
prononcée uniquement sur le remplacement de celle desservant les toilettes,
ce qui ne nécessitait pas la modification des canalisations de distribution
intérieure des appartements, de sorte que, en l’absence de vote sur ce point,
l’assemblée générale ne pouvait mettre à la charge de chaque copropriétaire
des travaux concernant les parties privatives, -que le
procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 est nul, pour avoir été
signé par le seul syndic. * Le syndicat des
copropriétaires conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la
condamnation des appelants au paiement d’une somme de 5 000 €, en application
de l’article 700 du nouveau code de procédure civile. En ce qui concerne
le mandat du syndic, le syndicat intimé expose qu’il existait en l’espèce un
compte séparé au nom de la copropriété ouvert avant l’entrée en vigueur de la
loi du 31 décembre 1985, à une date où, par conséquent, une délibération de
l’assemblée générale n’était pas nécessaire, et que le maintien de ce compte
a été approuvé par l’assemblée générale suivant délibérations des 22 mai
1991, 18 avril 1994 et 9 juin 1997, les dispositions de l’article 18 de la
loi du 10 juillet 1965 ayant ainsi été respectées. Il ajoute qu’en tout état
de cause, la nullité du mandat du syndic n’affecterait pas la validité de
l’assemblée générale du 22 juin 1999. Sur la demande
d’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 1999, le syndicat des
copropriétaires soutient : -que les époux
X... sont irrecevables à contester la validité des résolutions en faveur
desquelles ils ont voté, en particulier celle portant sur le remplacement de
la colonne d’alimentation en eau, -que la lettre des
époux X... en date du 1er juin 1999 avait été communiquée à tous les
copropriétaires avant l’assemblée, qu’elle a été évoquée lors de l’assemblée,
que les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ont donc bien
été respectées, et qu’au surplus, la lettre précitée, eu égard à son
imprécision, ne constituait pas une demande d’inscription d’une question à
l’ordre du jour, -que,
contrairement à ce qui est soutenu par les époux X..., et conformément à ce
qui a été noté au procès-verbal de l’assemblée générale, celle-ci a bien
décidé de laisser à la charge de chaque copropriétaire les éventuels travaux
de modification des canalisations de distribution intérieure de son appartement, -que le défaut de
signature du procès-verbal de l’assemblée générale par le président et les
scrutateurs n’entraîne pas la nullité des délibérations, dès lors qu’il
n’existe aucun doute sur la teneur et la véracité du procès-verbal établi par
le syndic, tous les copropriétaires présents ayant attesté de la parfaite
conformité de ce procès-verbal par rapport aux débats et aux votes de
l’assemblée. * La clôture de
l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 4 septembre
2007. MOTIFS DE LA
DÉCISION La nullité du
mandat du syndic Attendu qu’aux
termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue
de la loi du 31 décembre 1985 applicable en l’espèce, le syndic est chargé de
soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa première désignation et
au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire
ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; que, faute par le
syndic de le faire, son mandat est nul de plein droit ; Attendu que, si
l’obligation faite au syndic s’impose à lui-même dans le cas où un compte
séparé existe déjà, la question soumise dans cette hypothèse à l’assemblée
générale ne peut être que celle du maintien ou non du compte séparé antérieurement
ouvert ; Attendu que, pour
que les dispositions légales soient respectées, il suffit que le syndic
provoque une délibération de l’assemblée générale, au moins tous les trois
ans, sur l’option qui lui est ouverte de maintenir ou non un compte bancaire
séparé ; Attendu qu’en
l’espèce la SARL IMMOBILIÈRE DE LA MARNE a été désignée comme syndic par
délibération du 22 juin 1984 et a été reconduite régulièrement dans cette
fonction depuis cette date ; que la copropriété était titulaire d’un compte
séparé ouvert à la Banque Populaire d’Alsace depuis le 13 avril 1967, clôturé
le 18 février 1991 ; qu’un nouveau compte séparé a été ouvert par le syndic
au Crédit Mutuel le 5 décembre 1988 ; que le maintien de ce dernier compte
séparé a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires suivant
délibérations du 22 mai 1991, du 18 avril 1994 et du 9 juin 1997 ; Attendu qu’il
apparaît ainsi : - que, lors de
l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985, il existait déjà un compte
séparé, ouvert régulièrement puisqu’avant cette loi une délibération de
l’assemblée générale n’était pas nécessaire ; - que, depuis,
l’assemblée générale s’est prononcée à trois reprises pour le maintien d’un
tel compte ; Attendu qu’à
supposer que la nullité du mandat du syndic ait pu être encourue faute de
délibération de l’assemblée générale sur le maintien d’un compte séparé
durant une période de plus de trois ans entre 1985 et 1991, cette nullité n’a
pas été constatée avant les délibérations qui, depuis 1991, ont approuvé le
maintien du compte séparé, et qui, par conséquent, ont régularisé la
situation et validé le mandat du syndic ; Attendu en tout
cas que, lors de l’assemblée générale du 22 juin 1999, dont la validité est
contestée, il existait une délibération datant de moins de trois ans (celle
du 9 juin 1997) s’étant prononcée sur le maintien d’un compte séparé ; qu’il
s’ensuit que le mandat du syndic était valable à cette date ; Attendu qu’il
convient donc de rejeter la demande des appelants tendant à faire constater
la nullité du mandat du syndic, et de confirmer sur ce point le jugement
déféré ; La nullité des
délibérations de l’assemblée générale du 22 juin 1999 La nullité du
procès-verbal Attendu que l’absence
de signature du président et des scrutateurs sur le procès-verbal de
délibération de l’assemblée générale des copropriétaires n’entraîne pas, à
elle seule, la nullité de l’assemblée générale ; qu’il incombe à celui qui se
prévaut de cette irrégularité de prouver qu’elle lui a causé un préjudice ; Or attendu qu’en
l’espèce, les époux X... ne rapportent pas la preuve d’un tel préjudice ;
qu’en particulier, ils ne démontrent pas que les énonciations du
procès-verbal litigieux seraient erronées ; Attendu en effet
que leurs contestations reposent sur de pures allégations, alors que, si le
procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 n’a été signé que par
le syndic, sa véracité est attestée par tous les autres copropriétaires,
étant observé que la copropriété ne compte que quatre appartements, que la
présidente du bureau, Alison Z..., l’une des deux scrutatrices, Martine C...
(l’autre étant Madame X...) et un troisième copropriétaire, Jean-Georges D...
ont, par des attestations régulièrement versées aux débats, approuvé
intégralement le procès-verbal établi par le syndic ; Attendu qu’il sera
donc considéré que le procès-verbal litigieux est valable et ses énonciations
exactes ; L’absence de
vote sur les travaux concernant les parties privatives Attendu que le
procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 1999 comporte la mention
suivante : ” Après
discussion, la résolution suivante est soumise au vote de l’assemblée
générale : L’assemblée
générale approuve le remplacement par l’entreprise SANDRATHERM de la colonne
principale d’alimentation en eau froide galvanisée par une nouvelle colonne
en cuivre, avec installation de compteurs d’eau individuels. Il est précisé
que chaque copropriétaire devra faire son affaire personnelle en ce qui
concerne la distribution intérieure de son appartement. Mise au voix,
cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents “ ;
Attendu que cette
résolution est sans ambiguïté en ce qui concerne la pose de compteurs d’eau
individuels et l’obligation de chaque copropriétaire d’assumer la
modification ou le remplacement des conduites d’eau dans ses parties
privatives ; Attendu par
ailleurs que, la résolution ayant été adoptée à l’unanimité, les époux X...,
qui étaient présents à l’assemblée générale et qui ont donc voté en faveur de
cette résolution, sont irrecevables en leur contestation sur ce point ; Le respect des
dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 Attendu que par
courrier en date du 1er juin 1999 les époux X... ont demandé que soit inscrit
à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 1999 le point suivant :
“ parties communes, rappel du règlement de copropriété et conséquences en ce
qui concerne les majorités requises quant à leur modification “ ; Attendu que,
s’agissant d’un simple rappel des dispositions du règlement de copropriété
concernant la majorité requise pour modifier les parties communes, cette
question, qui ne concernait aucun point précis, ne justifiait pas un vote de
l’assemblée générale ; qu’il ne peut donc pas être reproché au syndic de ne
pas l’avoir inscrite à l’ordre du jour ; Attendu que
l’absence de délibération de l’assemblée générale sur l’additif à l’ordre du
jour invoqué par les époux X... est donc sans incidence sur la validité de
l’assemblée générale ; Attendu qu’en
définitive, le jugement déféré, dont la Cour adopte pour le surplus les
motifs, sera intégralement confirmé ; Les dépens et
les frais non compris dans les dépens Attendu que les
époux X..., qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’au
paiement d’une somme de 3 000 € au titre des frais exposés par l’intimé en
cause d’appel et non compris dans les dépens, ces condamnations emportant
nécessairement rejet de la propre demande des appelants tendant à ce qu’il
soit fait application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en
leur faveur ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant
en audience publique, contradictoirement, après débats en audience publique
et après en avoir délibéré, DÉCLARE l’appel
des époux X... recevable mais non fondé ; CONFIRME en toutes
ses dispositions le jugement rendu, le 14 décembre 2000, par le tribunal de
grande instance de STRASBOURG ; Ajoutant audit
jugement, CONDAMNE les époux
X... à payer au syndicat des copropriétaires du 9, rue Waldteufel, la somme
de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS), au titre des frais exposés par ce dernier en
cause d’appel et non compris dans les dépens ; REJETTE la demande
des époux X... fondée sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;
CONDAMNE les époux
X... aux dépens d’appel, avec droit pour la SCP DUMONT-PAUTHIER, avoué, de se
prévaloir des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure
civile. ********* Cour de cassation
civile 3e 22 novembre
2005 Sur le deuxième moyen : Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 16 octobre 2003), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 1999 et constatation de la nullité du mandat du syndic ; que le syndicat ayant reconnu le bien-fondé de la demande d'annulation de cette assemblée et une nouvelle assemblée ayant été tenue le 22 juin 1999, les époux X... en ont demandé l'annulation ; Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient qu'en ce qui concerne l'ouverture d'un compte séparé, dès lors qu'un tel compte a été ouvert dans des conditions qui ne sont pas remises en cause en la présente instance, la question posée à l'assemblée en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être que celle du maintien ou de la suppression de ce compte ; Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'aucune assemblée générale n'avait décidé de l'ouverture d'un compte séparé depuis la nomination du syndic, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 octobre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ; Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et du syndicat des copropriétaires du ... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille cinq. Commentaire : Sept années de
procédure ! Deux arrêts d’appel ! Un arrêt de la Cour de
cassation ! Tant de frais et de soucis pour une affaire aussi
modeste ! Le principal
intérêt de la diffusion de l’arrêt est de montrer un aspect irritant du
contentieux de la copropriété : les controverses relatives au compte
bancaire séparé ouvert au nom du syndicat. Le syndicat était titulaire
d’un compte bancaire séparé depuis le 13 avril 1967 ! La Société
immobilière de la Marne, désignée comme syndic le 22 juin 1984, a tout
naturellement repris le maniement de ce compte bancaire, ouvert avant la
promulgation de la loi Bonnemaison du 31 décembre 1985. Celle ci a imposé
aux syndics « de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa
désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un
compte bancaire séparé ». A la lettre du texte, l’obligation était neutralisée
dans le cas où le compte bancaire séparé était en place antérieurement à la
désignation d’un nouveau syndic. Le texte n’imposait pas de délibérer tout
les trois ans sur la question de la fermeture d’un compte séparé
ouvert. C’est pourtant
cette dernière solution qui a été adoptée par la Cour de cassation qui a jugé
que l’assemblée devait aussi être mise en mesure périodiquement de décider la
fermeture du compte ! En vingt ans, plusieurs milliers d’assemblées générales ont été annulées pour la plus grande joie de copropriétaires mal intentionnés. La Cour d’appel de Colmar avait retenu « qu'en ce qui concerne l'ouverture d'un compte séparé, dès lors qu'un tel compte a été ouvert dans des conditions qui ne sont pas remises en cause en la présente instance, la question posée à l'assemblée en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être que celle du maintien ou de la suppression de ce compte ; » La Cour de cassation a jugé « qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'aucune assemblée générale n'avait décidé de l'ouverture d'un compte séparé depuis la nomination du syndic, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ; » La Cour d’appel de Besançon, sur renvoi, a sans doute
répondu plus précisément aux conclusions des copropriétaires contestataires,
mais elle a repris la solution pratique de Colmar : « lors de l’assemblée générale du 22 juin
1999, dont la validité est contestée, il existait une délibération datant de
moins de trois ans (celle du 9 juin 1997) s’étant prononcée sur le maintien
d’un compte séparé ; qu’il s’ensuit que le mandat du syndic était valable à
cette date » ; Le législateur s’est avéré incapable de mettre un terme
aux actions de guérilla relatives au compte séparé. La modification apportée
par la loi SRU du 13 décembre 2000 a généré d’autres types de litiges. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 avril 2008
montre que vingt trois ans après la mise en place du dispositif Bonnemaison,
on ne sait pas encore très bien ce qu’est un compte séparé. (voir l’arrêt) |
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