Cass 17/06/2009-1

00043608

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Travaux sur des colonnes d’eau communes

Encastrements et coffrages des colonnes par le propriétaire du lot

Obligation de laisser libre l’accès aux canalisations communes

Référé (oui) Contestation sérieuse (non) renvoi au principal (non)

Cassation civile 3^e 17 juin 2009

Cour d’appel de Versailles du 26 mars 2008

N° de pourvoi: 08-16144

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 26 mars 2008), rendu en matière de référé, que M. X... est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété ; que par une décision du 26 mars 2003, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection des deux colonnes eaux usées et eaux vannes, en précisant que les copropriétaires qui avaient réalisé des coffrages de ces colonnes devraient les faire déposer à leurs frais, pour en laisser l’accès libre ; que par ordonnance du 14 juin 2007, le président du tribunal de grande instance de Versailles statuant en référé, a, sur la saisine du syndicat des copropriétaires, enjoint à M. X... de laisser au syndicat le libre accès aux colonnes eaux usées et eaux vannes de son appartement ;

Sur le premier moyen :

1°/ que les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; qu’au contraire les parties qui sont affectées à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire sont privatives ; qu’ainsi les canalisations desservant l’appartement d’un copropriétaire jusqu’à leur branchement sur les canalisations communes sont des parties privatives ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le litige portait sur la prise en charge des travaux de dépose du coffrage des canalisations privatives de M. X... ; qu’en considérant que les demandes du syndicat tendant à la prise en charge de ces travaux par M. X... étaient fondées dès lors que l’assemblée des copropriétaires du 26 mars 2003 avait voté que les coffrages des colonnes eaux usées et eaux vannes devraient être démolies et remontés par les propriétaires concernés, à leur frais, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;

3°/ que, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer par avance des dommages que causeraient aux parties privatives des copropriétaires des travaux d’entretien des parties communes ; qu’en considérant que M. X... ne pouvait prétendre à aucune indemnisation au titre des désordres provoqués sur ses parties privatives par des travaux d’entretien, au motif erroné que cela avait été voté par l’assemblée générale, la cour d’appel a violé les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant retenu que les demandes du syndicat étaient fondées sur l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 mars 2003 et que M. X... avait commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété, la cour d’appel, sans modifier l’objet du litige et sans violer les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, a pu déduire de ces seuls motifs que M. X... devrait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de dire qu’il devrait conserver à sa charge exclusive le coût des travaux de dépose du coffrage privatif mis en place sur sa baignoire, alors, selon le moyen, qu’il faisait valoir dans ses écritures que la question de l’indemnisation du préjudice résultant pour le copropriétaire d’une dégradation de ses parties privatives rendues nécessaires pour l’exécution des travaux d’entretien des parties communes était une contestation sérieuse excluant la compétence de la juridiction des référés ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par un motif non critiqué, que M. X... avait commis une faute en coffrant, manifestement à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation des dispositions du règlement de copropriété et qu’il s’ensuivait que Monsieur X... devait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains, la cour d‘appel a répondu aux conclusions prétendument omises ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires Le Clos Courché la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Commentaire :

Nous publions cet arrêt pour permettre aux syndics de le garder sous la main !

La solution était évidente mais il faut quand même noter qu’elle peut être exceptionnellement contrariée par certains clauses que l’on trouve dans des règlements de copropriété anciens.

Dans l’Ancien droit, dont les règles ont été reprises dans l’article 664 du Code civil (désormais abrogé), il était courant de stipuler dans la convention de copropriété que les colonnes d’alimentation et d’évacuation des eaux étaient des parties privatives dans la hauteur entre plancher bas et haut (plafond) des fractions privatives traversées. A cette époque, en effet, une copropriété était un empilement de propriétés privatives superposées et liées par des servitudes réciproques.

Il eût été souhaitable de faire figurer dans la loi des dispositions contraires impératives.

On peut trouver occasionnellement d’autres clauses gênantes.

Sous cette réserve, la règle est qu’un copropriétaire peut encastrer ou gainer des canalisations communes mais doit alors, quand des travaux sur les colonnes communes sont nécessaires, supporter les frais de suppression de ces obstacles.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Y..., avocat aux Conseils pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir dit que Monsieur Jean-Paul X... devra conserver à sa charge exclusive le coût des travaux de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans la salle de bains ;

AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... a fait des difficultés en refusant l’accès à son appartement à l’entreprise mandatée et qu’en dépit de l’ordonnance exécutoire rendue en première instance, les travaux litigieux n’ont pu être effectués, l’appelant contestant devoir prendre en charge les éventuelles dégradations de son appartement, lors des travaux d’entretien ;

Considérant que Monsieur X... produit un constat d’huissier dressé le 25 avril 2007 établissant, selon lui, que les colonnes eaux usées et eaux vannes se situent dans les WC de l’appartement et qu’elles ne sont pas masquées par un coffrage ; qu’il verse, encore aux débats des photographies montrant qu’en ce qui concerne la baignoire, une trappe d’accès est intégrée dans le coffrage ;

Mais, considérant que ledit constat relève également : “Salle de bain -Au fond de ce local, une baignoire encastrée dans un coffrage carrelé dans lequel pénètre à droite, la canalisation d’évacuation des eaux usées du bidet” ; que l’existence de cette colonne est également attestée par les plans produits par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; qu’il s’ensuit, malgré les dénégations de Monsieur X..., que la baignoire de la salle de bains est bien reliée aux colonnes d’eau dont il n’est pas contesté qu’elles doivent être remplacées ; que si la baignoire est bien munie d’une trappe d’accès, celle-ci est située près des robinets d’arrivée d’eau et du siphon et non du côté de la canalisation d’évacuation des eaux usées sur laquelle doivent être effectués les travaux de raccordement aux colonnes ;

Considérant encore, que, page 45, le Règlement de copropriété interdit : “de procéder à des percements ou à l’établissement de canalisations particulières ou tous autres travaux dans les parties communes, sans l’accord préalable exprès de la société ou du SYNDICAT’ ;

Considérant qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les canalisations sont des parties communes ;

Considérant qu’il n’est pas contestable que ces dispositions du règlement font obstacle à tout coffrage réalisé unilatéralement, de toute canalisation reliant les colonnes d’eaux usées et eaux vannes ;

Considérant que les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont manifestement bien fondées s’agissant de l’exécution de travaux régulièrement adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2003 portant sur la réfection des colonnes eaux usées et eaux vannes, dont les coffrages devront être démolîtes et remontés par les copropriétaires concernés, à leurs frais ;

Considérant que Monsieur X... ne peut prétendre à aucune indemnisation, contrairement à ses prétentions ; qu’il estime qu’il importe peu que les travaux ne soient pas soumis à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que le SYNDICAT est responsable de dégradations causées aux parties privatives des lots, dès lors qu’ils sont imputables à des travaux décidés par la copropriété ; qu’en l’espèce, il s’agit de la nécessité de casser le tablier en faïence de la baignoire ;

Mais, considérant qu’il n’est établi aucune faute à la charge de la copropriété ; qu’au contraire, il résulte de l’exposé qui précède que c’est Monsieur X... qui a commis une faute en coffrant, manifestement à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui ne sont plus accessibles en violation des dispositions du règlement de copropriété ;

Considérant qu’il s’ensuit que Monsieur X... devra supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains ;

Considérant que l’urgence est évidente du fait de l’état des colonnes en fonte, qui sont à la limite de l’usure et qui sont devenues poreuses ainsi que l’atteste, Monsieur Z..., président du Conseil syndical ;

Considérant que Monsieur X... sera débouté de toutes ses demandes et l’ordonnance entreprise, confirmée ».

ALORS QUE les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; qu’au contraire les parties qui sont affectées à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire sont privatives ; qu’ainsi les canalisations desservant l’appartement d’un copropriétaire jusqu’à leur branchement sur les canalisations communes sont des parties privatives ; qu’en décidant le contraire, la Cour d’appel a violé l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE le litige portait sur la prise en charge des travaux de dépose du coffrage des canalisations privatives de Monsieur X... ; qu’en considérant que les demandes du Syndicat tendant à la prise en charge de ces travaux par Monsieur X... étaient fondées dès lors que l’assemblée des copropriétaires du 26 mars 2003 avait voté que les coffrages des colonnes eaux usées et eaux vannes devraient être démolîtes et remontés par les propriétaires concernés, à leur frais, la Cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 7 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer par avance des dommages que causeraient aux parties privatives des copropriétaires des travaux d’entretien des parties communes ; qu’en considérant que Monsieur X... ne pouvait prétendre à aucune indemnisation au titre des désordres provoquées sur ses parties privatives par des travaux d’entretien, au motif erroné que cela avait été voté par l’assemblée générale, la Cour d’appel a violé les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Mais, considérant que ledit constat relève également : “Salle de bain - Au fond de ce local, une baignoire encastrée dans un coffrage carrelé dans lequel pénètre à droite, la canalisation d’évacuation des eaux usées du bidet” ; que l’existence de cette colonne est également attestée par les plans produits par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; qu’il s’ensuit, malgré les dénégations de Monsieur X..., que la baignoire de la salle de bains est bien reliée aux colonnes d’eau dont il n’est pas contesté qu’elles doivent être remplacées ; que si la baignoire est bien munie d’une trappe d’accès, celle-ci est située près des robinets d’arrivée d’eau et du siphon et non du côté de la canalisation d’évacuation des eaux usées sur laquelle doivent être effectués les travaux de raccordement aux colonnes ;

Considérant qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les canalisations sont des parties communes ;

Considérant qu’il s’ensuit que Monsieur X... devra supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains ;

Considérant que Monsieur X... sera débouté de toutes ses demandes et l’ordonnance entreprise, confirmée ».

ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir dans ses écritures que la question de l’indemnisation du préjudice résultant pour le copropriétaire d’une dégradation de ses parties privatives rendues nécessaires pour l’exécution des travaux d’entretien des parties communes était une contestation sérieuse excluant la compétence de la juridiction des référés ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

Mise à jour

29/07/2009