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Le logement dans le Grand Paris Les instances Ile de France des
fédérations du Bâtiment, des Promoteurs immobiliers et des Agents
immobiliers, réunies en colloque, ont formulé 14 propositions tendant à
améliorer la construction de logements neufs en Ile de France. Elles se présentent sous trois
thèmes distincts comme suit : Quels sont les leviers juridiques et fiscaux pour atteindre 70 000 logements par an en Île-de-France ? 1. Faciliter l’émergence des terrains
constructibles au moyen de leviers fiscaux (par exemple, taxer les plus-values
en cas de rétention foncière). 2. Assouplir les procédures
d’aménagement en ZAC 3. Renforcer et imposer des densités
de construction 4. Une production de logements accrue
compatible avec les revenus des ménages 5. Faciliter les constructions
dans les zones inondables, sous certaines conditions et la responsabilité des
acteurs concernés Le développement durable : améliorer la performance énergétique dans les copropriétés en Île-de-France 1. Insister sur l’importance de
faciliter l’investissement des copropriétaires et de créer des outils
financiers et des aides spécifiques à la copropriété (par exemple l’éco-PTZ
actuel n’est pas adapté) 2. Tout le monde se perd dans le maquis
des aides, il est indispensable de développer un guichet unique d’information
3. Importance primordiale de l’audit
préalable accompagné de préconisations de travaux pertinents et adaptés à
l’ensemble de la copropriété (appui des institutionnels sur l’aide à la
décision – exemple de l’OPATB dans le 13ème arrondissement à Paris). 4. L’atteinte de la performance
énergétique ne pourra se faire sans que la qualité des travaux soit au
rendez-vous. « Les PROS de la performance énergétique® »1 est une solution
apportée par la Profession. La territorialisation,
l’habitat et les Franciliens
1. Ne pas créer de nouvelles
autorités pour le logement en Île-de-France mais réformer le rôle et la
composition du comité régionale de l’habitat. 2. Favoriser le retour de la confiance notamment par un statut du bailleur privé et d’un statut de la colocation. 3. Respect d’un rapport minimum entre
surfaces construites en logements et surfaces construites totales. 4. Assurer un équilibre des activités
autour des futures gares du Grand Paris. 5. Favoriser une offre de
logements neufs et anciens à des prix abordables pour les classes moyennes
notamment dans le secteur locatif. Nous avons fait ressortir cinq de
ces propositions qui concernent directement les syndicats de copropriétaires,
les copropriétaires eux-mêmes, - et notamment les bailleurs -, et les
locataires. Nous rappelons nos observations
formulées par ailleurs au sujet de la politique « tous
propriétaires ». Il est évident que le secteur locatif, qu’il soit
« social » ou non, doit être considérablement étendu. Il faut
remédier à la crise de l’habitat social mais aussi aux difficultés
qu’éprouvent les classes moyennes à se loger dans Paris ou d’autres grandes
villes. La nécessité du guichet unique
pour les aides diverses s’impose, qu’il s’agisse des aides au logement ou des
possibilités de financement des travaux. La présence des fédérations
d’agents immobiliers explique l’absence d’une quinzième proposition relative
aux frais générés par toute nouvelle location. L’expérience d’une recherche de
location d’une chambre décente pour un étudiant permet de constater
objectivement que la rémunération d’un agent immobilier constitue souvent un
obstacle insurmontable à la conclusion de l’affaire. On peut formuler plus généralement
des observations identiques pour la location de biens plus importants à des
candidats de condition économique plus solide. Dans le cas des étudiants, les
associations dédiées pourraient s’atteler à la recherche de solutions
pratiques avant de défiler dans les rues pour protester contre la
modification des programmes. Il paraît tout à fait possible de constituer des
structures regroupant les propositions des bailleurs. Elles devraient
également traiter objectivement les petits litiges pouvant survenir en cours
de bail. Il est effarant de lire sur le
site du CROUS de Paris : « L'offre de
logements du Crous de Paris aux étudiants est encore limitée. C'est pourquoi le Crous la réserve prioritairement aux
étudiants boursiers ayant déjà accompli deux années avec succès dans
l'enseignement supérieur, et pour une durée maximale de trois ans. « Actuellement, le
nombre de lits offerts dans les résidences du Crous de Paris est de 3788
(septembre 2010). » Le CROUS peut enregistrer des
propositions présentes par des particuliers. Pourquoi sont-elles si peu
nombreuses ? Il faut honnêtement répondre que
certains bailleurs formulent des conditions illicites. Ce motif n’est en
principe plus de mise puisque les agents immobiliers sont désormais soumis au
même régime que le CROUS pour les conditions de type raciste ou assimilé,
voire pour des conditions financières abusives. Il faut aussi honnêtement signaler
que les locataires ne sont pas toujours des anges. Nombre de bailleurs ne
plaignent, à tort ou à raison, de la passivité du CROUS à cet égard. Nous ne
prenons pas parti à cet égard mais il faut noter que la page du site du CROUS
consacrée au traitement des litiges ne prévoit d’assistance qu’aux seuls
locataires : « Une
conseillère juriste de l'Adil est
désormais à votre écoute le premier mardi du mois pour vous informer sur vos
droits et vos recours en tant que locataire. « Que
vous rencontriez un litige avec votre propriétaire ou que vous ayez des
questions au sujet du bail, du dépôt de garantie, du loyer, de la colocation
ou encore du Loca-Pass, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec notre
conseillère. Celle-ci vous apportera un conseil gratuit et
personnalisé. » Quant aux locations du secteur de
droit commun, il semble opportun de s’interroger sur la légitimité de
certains barèmes de rémunération présentés par les agents immobiliers. Nous ne sommes pas partisan de la
taxation, mais on nous parle suffisamment de l’éthique des affaires pour que
les professionnels s’interrogent à ce sujet. Dans maints domaines nous
parvenons au pied du mur de la réalité. C’est toujours dans les travaux de
Saint Thomas d'Aquin qu’il faut rechercher la règle du juste prix : les marchands doivent pratiquer un « juste prix »
découlant de la coutume et qui est censé les prévenir d’un enrichissement
exagéré. L’activité commerciale doit être légitimée par un apport réel de
richesse au produit. |
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