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Le logement dans le Grand Paris

 

 

Les instances Ile de France des fédérations du Bâtiment, des Promoteurs immobiliers et des Agents immobiliers, réunies en colloque, ont formulé 14 propositions tendant à améliorer la construction de logements neufs en Ile de France.

Elles se présentent sous trois thèmes distincts comme suit :

 

Quels sont les leviers juridiques et fiscaux pour atteindre 70 000 logements par an en Île-de-France ?

 

1. Faciliter l’émergence des terrains constructibles au moyen de leviers fiscaux (par exemple, taxer les plus-values en cas de rétention foncière).

2. Assouplir les procédures d’aménagement en ZAC

3. Renforcer et imposer des densités de construction

4. Une production de logements accrue compatible avec les revenus des ménages

5. Faciliter les constructions dans les zones inondables, sous certaines conditions et la responsabilité des acteurs concernés

 

Le développement durable : améliorer la performance énergétique dans les copropriétés en Île-de-France

 

1. Insister sur l’importance de faciliter l’investissement des copropriétaires et de créer des outils financiers et des aides spécifiques à la copropriété (par exemple l’éco-PTZ actuel n’est pas adapté)

2. Tout le monde se perd dans le maquis des aides, il est indispensable de développer un guichet unique d’information

3. Importance primordiale de l’audit préalable accompagné de préconisations de travaux pertinents et adaptés à l’ensemble de la copropriété (appui des institutionnels sur l’aide à la décision – exemple de l’OPATB dans le 13ème arrondissement à Paris).

4. L’atteinte de la performance énergétique ne pourra se faire sans que la qualité des travaux soit au rendez-vous. « Les PROS de la performance énergétique® »1 est une solution apportée par la Profession.

 

La territorialisation, l’habitat et les Franciliens

 

1. Ne pas créer de nouvelles autorités pour le logement en Île-de-France mais réformer le rôle et la composition du comité régionale de l’habitat.

2. Favoriser le retour de la confiance notamment par un statut du bailleur privé et d’un statut de la colocation.

3. Respect d’un rapport minimum entre surfaces construites en logements et surfaces construites totales.

4. Assurer un équilibre des activités autour des futures gares du Grand Paris.

5. Favoriser une offre de logements neufs et anciens à des prix abordables pour les classes moyennes notamment dans le secteur locatif.

 

Nous avons fait ressortir cinq de ces propositions qui concernent directement les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires eux-mêmes, - et notamment les bailleurs -, et les locataires.

Nous rappelons nos observations formulées par ailleurs au sujet de la politique « tous propriétaires ». Il est évident que le secteur locatif, qu’il soit « social » ou non, doit être considérablement étendu. Il faut remédier à la crise de l’habitat social mais aussi aux difficultés qu’éprouvent les classes moyennes à se loger dans Paris ou d’autres grandes villes.

La nécessité du guichet unique pour les aides diverses s’impose, qu’il s’agisse des aides au logement ou des possibilités de financement des travaux.

 

La présence des fédérations d’agents immobiliers explique l’absence d’une quinzième proposition relative aux frais générés par toute nouvelle location.

L’expérience d’une recherche de location d’une chambre décente pour un étudiant permet de constater objectivement que la rémunération d’un agent immobilier constitue souvent un obstacle insurmontable à la conclusion de l’affaire.

On peut formuler plus généralement des observations identiques pour la location de biens plus importants à des candidats de condition économique plus solide.

 

Dans le cas des étudiants, les associations dédiées pourraient s’atteler à la recherche de solutions pratiques avant de défiler dans les rues pour protester contre la modification des programmes. Il paraît tout à fait possible de constituer des structures regroupant les propositions des bailleurs. Elles devraient également traiter objectivement les petits litiges pouvant survenir en cours de bail.

Il est effarant de lire sur le site du CROUS de Paris :

« L'offre de logements du Crous de Paris aux étudiants est encore limitée. C'est pourquoi le Crous la réserve prioritairement aux étudiants boursiers ayant déjà accompli deux années avec succès dans l'enseignement supérieur, et pour une durée maximale de trois ans.

« Actuellement, le nombre de lits offerts dans les résidences du Crous de Paris est de 3788 (septembre 2010). »

 

Le CROUS peut enregistrer des propositions présentes par des particuliers. Pourquoi sont-elles si peu nombreuses ?

Il faut honnêtement répondre que certains bailleurs formulent des conditions illicites. Ce motif n’est en principe plus de mise puisque les agents immobiliers sont désormais soumis au même régime que le CROUS pour les conditions de type raciste ou assimilé, voire pour des conditions financières abusives.

Il faut aussi honnêtement signaler que les locataires ne sont pas toujours des anges. Nombre de bailleurs ne plaignent, à tort ou à raison, de la passivité du CROUS à cet égard. Nous ne prenons pas parti à cet égard mais il faut noter que la page du site du CROUS consacrée au traitement des litiges ne prévoit d’assistance qu’aux seuls locataires :

 

« Une conseillère juriste de l'Adil est désormais à votre écoute le premier mardi du mois pour vous informer sur vos droits et vos recours en tant que locataire.

« Que vous rencontriez un litige avec votre propriétaire ou que vous ayez des questions au sujet du bail, du dépôt de garantie, du loyer, de la colocation ou encore du Loca-Pass, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec notre conseillère. Celle-ci vous apportera un conseil gratuit et personnalisé. »

 

Quant aux locations du secteur de droit commun, il semble opportun de s’interroger sur la légitimité de certains barèmes de rémunération présentés par les agents immobiliers.

Nous ne sommes pas partisan de la taxation, mais on nous parle suffisamment de l’éthique des affaires pour que les professionnels s’interrogent à ce sujet.

 

Dans maints domaines nous parvenons au pied du mur de la réalité.

C’est toujours dans les travaux de Saint Thomas d'Aquin qu’il faut rechercher la règle du juste prix : les marchands doivent pratiquer un « juste prix » découlant de la coutume et qui est censé les prévenir d’un enrichissement exagéré. L’activité commerciale doit être légitimée par un apport réel de richesse au produit.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

24/03/2011