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00043608 CHARTE Ne
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Contrat
de syndic Clauses
illicites ou abusives Clause
instituant un protocole de recouvrement ; clause abusive (non) Clause
relative à une commission de conciliation ; clause abusive (non) Clause
exempte d’un quelconque déséquilibre significatif au détriment du
consommateur Cassation civile 1e 1er février 2005 :Cour d’appel de Paris (23e Chambre, Section
B) 4 septembre 2003 Cassation N°
de pourvoi : 03-19692 Arrêt Attendu
que l’association Confédération de la consommation du logement et du cadre de
vie (CLCV) a assigné le 9 décembre 1997 la société Foncia
Franco Suisse aux fins de voir déclarer abusives cinq clauses du contrat-type
de syndic qu’elle propose aux syndicats des copropriétaires dans le cadre de
son activité de gestion de copropriétés ; Sur
le premier moyen, pris en sa première branche : Vu
l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’article 10.1 de la
loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000
; Attendu
que pour déclarer abusive la clause relative aux frais de recouvrement selon
laquelle : “Les charges ou appels de fonds sont, d’une façon générale,
payables à réception. Par précaution, il est cependant défini un protocole de
recouvrement à compter de la date d’émission de l’appel de fonds : - 1re
relance : entre 15 jours et un mois, -
2e relance : un mois et demi, - 3e relance : deux mois, - remise du dossier à
l’huissier au début du quatrième mois. Le coût de ces démarches est donné au
chapitre IX Rémunération- C c) prestations
spéciales”, la cour d’appel relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires
pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être
imputés sans décision judiciaire ; Qu’en
statuant ainsi, après l’entrée en vigueur du second des textes susvisés
duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter
de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en
sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un
caractère abusif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et
sur le second moyen, pris en sa première branche : Vu
l’article L. 132-1 du Code de la consommation ; Attendu
que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges figurant
à l’article VII 2 et 3 du contrat de syndic selon laquelle : “En cas de
litige pour l’exécution du présent contrat, les parties s’efforcent de
trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l’intervention
d’associations d’usagers et des syndicats professionnels, par l’intermédiaire
d’une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui
viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires.
Toutefois, l’avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de
conciliation ; ladite commission n’émet qu’un avis qui peut ne pas satisfaire
l’une ou l’autre des parties”, la cour d’appel relève que le fait de
contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un
caractère abusif ; Qu’en
statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d’un quelconque
déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un
caractère abusif, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR
CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du
premier moyen et sur la seconde branche du second moyen : CASSE
ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 septembre 2003,
entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause
et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement
composée ; Condamne
l’association CLCV aux dépens ; Commentaires : L’arrêt
relaté fait grand bruit dans le monde de la copropriété, cassant un arrêt de
la Cour d’appel de Paris particulièrement virulent à l’égard du professionnel
immobilier en cause. Nous examinerons successivement la position de la Cour
de cassation sur les deux clauses litigieuses. Sur la clause relative aux frais et honoraires de
recouvrement : Nous
rappelons en premier lieu les textes en cause : La
Commission des clauses abusives a traité ce problème dans une recommandation
du 17 novembre 1995. Elle
formule les observations suivantes : « Considérant
que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la
rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ;
que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article
32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des
contrats ; » Elle
recommande ensuite l’élimination de la clause qui a pour objet ou pour effet
: « 7.
De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du
syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; » La
clause litigieuse est
intégralement retranscrite dans l’arrêt. L’article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi conçu : « Par
dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais
nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le
recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont
imputables à ce seul copropriétaire. « Le
copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au
syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de
toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la
charge est répartie entre les autres copropriétaires. « Le
juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de
la situation économique des parties au litige. » La
recommandation de la commission critique essentiellement l’imputation directe
au débiteur de la rémunération du syndic « à l’occasion des frais de
relance et de recouvrement ». Elle ne met pas en cause le principe de
cette rémunération. On doit considérer qu’elle juge que cette rémunération
doit être imputée au syndicat. Force
est de relever que la recommandation en question et l’assignation initiale
sont antérieures à la promulgation de la loi du 13 décembre 2000. Il est donc
évident que l’article 10-1, dans sa formulation présente, n’était pas
applicable au contrat critiqué. Il
n’en est pas moins intéressant de prendre acte de la position actuelle de la
Cour de cassation. Elle
énonce que la Cour d’appel
« relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris
individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés
sans décision judiciaire », et répond « qu’en statuant ainsi, après
l’entrée en vigueur du second [art. 10-1] des textes susvisés duquel il
résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la
mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte
que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère
abusif, » La solution pratique est que l’imputation directe des frais
nécessaires n’exige pas l’appui d’une décision judiciaire. Mais d’une part le
recours à justice sera, indispensable si le débiteur rechigne à les payer, et
d’autre part, on sait que la définition des « frais nécessaires »
est source de controverses vives. De
toute manière il faut rappeler que l’imputation est soumise à une autre
condition :: la créance doit être justifiée. Or
cette condition n’est pas remplie au départ de l’action en recouvrement. Elle
ne le sera qu’après sa validation par une décision judiciaire définitive, ou
après aveu du débiteur soit exprès dans une reconnaissance de la dette, soit
tacite par le paiement effectif en cours d’instance. Un second enseignement pratique est donc que le syndic ne peut
imputer automatiquement au débiteur des frais, seraient-ils incontestablement
nécessaires, avant l’effectivité d’une décision judiciaire ou la reconnaissance
de la dette. Sur ce
point, nombreux sont les syndics qui doivent modifier leur pratique. On doit enfin noter que la clause traite des relances et de la
« remise à l’huissier », donc des « frais »
correspondants. Il est bien certain qu’il s’agit ici d’honoraires et non pas
de frais. Il y a ici un autre problème qui n’était pas soumis à la Cour de
cassation. Sur la clause de préliminaire de conciliation On est surpris de trouver un litige à ce titre, alors que les
campagnes en faveur de la conciliation ou de la médiation préalable sont
nombreuses. La Commission des clauses abusives n’a traité que des clauses
d’attribution de compétence. La clause de conciliation préalable n’entre pas
exactement dans ce champ. La Cour de cassation se borne à faire valoir que « la clause précitée
[est] exempte d’un quelconque
déséquilibre significatif au détriment du consommateur »., Cela suffit pour écarter les sanctions éventuelles du
Code de la consommation. |
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