|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Galerie marchande dans une copropriété (ERP) Honoraires du responsable unique de la sécurité Surprime d’assurance générée par la nature d’une
activité Charges incombant aux lots constituant la galerie
marchande (non) Charges communes générales (oui) Question évoquée : notion de responsable
unique de la sécurité Cassation civile 3e 4
juin 2009 Cour d’appel de Pau
du 26 février 2008 N° de
pourvoi: 08-14889
Rejet Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Pau, 26 février 2008), que la société civile immobilière Le
Surf (la SCI), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des
copropriétaires de la Résidence Victoria Surf à Biarritz (le syndicat des
copropriétaires) en annulation des décisions de l’assemblée générale du 21
novembre 2002 mettant à la charge des seuls propriétaires des lots situés
dans la galerie marchande la surprime d’assurance exigée par l’assureur de la
copropriété en raison de la présence d’une discothèque dans cette galerie et
les honoraires du cabinet X..., désigné par ordonnance sur requête en qualité
d’administrateur ad hoc à la sécurité ; Sur le premier moyen
: Attendu que le
syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la
SCI relative au paiement de la surprime d’assurance, alors, selon le moyen,
que l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence Victoria
Surf prévoit une répartition spécifique des charges spéciales de la galerie
marchande ; qu’en l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû à la
présence d’une discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant que
ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites
dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour d’appel a méconnu
l’article 1134 du code civil ; Mais attendu qu’ayant
relevé que l’article 12 du règlement de copropriété énonçait que les charges
générales comprenaient celles qui n’étaient pas considérées comme spéciales
aux termes des articles 14, 17, 20 et 21 bis du règlement, c’est-à-dire
notamment les primes énumérées au chapitre relatif aux assurances, et retenu
qu’il existait bien une répartition des charges spéciales à la galerie
marchande mais qu’elle ne pouvait s’appliquer aux primes d’assurance qui
étaient souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour
d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance constituaient des
charges générales ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Sur le second moyen,
ci-après annexé : Attendu qu’ayant
constaté qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes parties de
la copropriété Victoria Surf et que même si les factures de M. X...
correspondaient à ses interventions au niveau de la galerie marchande et de
la piscine située dans l’immeuble, laquelle recevait du public mais était
également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence, la cour
d’appel, sans dénaturation et qui n’était pas tenue de procéder à une
recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que M.
X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de
cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle
marchande, et qu’en conséquence le paiement de ses factures devait être réparti
entre tous les copropriétaires de cette résidence ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat
des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette les demandes ; Commentaires Il faut d’abord
planter le décor ! Nous sommes en
présence d’un immeuble en copropriété comportant une galerie marchande, que l’on
doit distinguer d’un centre commercial qui constitue souvent en ensemble
distinct de lots. La galerie marchande constitue au contraire la
quasi-totalité du rez-de-chaussée (et parfois du 1e étage) d’un bâtiment
important dont les autres étages sont affectés à l’habitation. L’existence d’une
galerie marchande place tout ou partie (nous reviendrons sur cette
distinction très importante) de l’immeuble sous le régime impératif des
Établissements recevant du public (ERP) prévu par le Code de la construction
et de l’habitation (CCH) dont il est nécessaire de reproduire certains
articles : Article R*123-2 : « Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. « Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. » La réglementation s’applique
donc à des « établissements qui peuvent être soit des bâtiments, soit des locaux, soit
des enceintes dans lesquels … ». Il nous semble que dans une copropriété
comportant des locaux dans lesquels des personnes sont admises, ces locaux
seuls sont assujettis au régime, réserve faite éventuellement des issues de
secours ou autres éléments de sécurité intégrés au bâtiment. D’autre part les
copropriétaires ou autres occupants de l’immeuble pouvant accéder aux
établissements le font en qualité de clients potentiels et non en qualité de
copropriétaires. Article R*123-3 : Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu'au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l'exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l'établissement, y compris les handicapés. Article R*123-18 Les établissements, répartis en types selon la nature de leur exploitation, sont soumis aux dispositions générales communes et aux dispositions particulières qui leur sont propres. Article R*123-19 Les établissements sont, en outre, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel. L'effectif du public est déterminé, suivant le cas, d'après le nombre de places assises, la surface réservée au public, la déclaration contrôlée du chef de l'établissement ou d'après l'ensemble de ces indications. Les règles de calcul à appliquer sont précisées, suivant la nature de chaque établissement, par le règlement de sécurité. Pour l'application des règles de sécurité, il y a lieu de majorer l'effectif du public de celui du personnel n'occupant pas des locaux indépendants qui posséderaient leurs propres dégagements. Les catégories sont les suivantes : 1ère catégorie : au-dessus de 1500 personnes ; 2e catégorie : de 701 à 1500 personnes ; 3e catégorie : de 301 à 700 personnes ; 4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie 5e catégorie : établissements faisant l'objet de l'article R. 123-14 dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation. Article R*123-21 : « La répartition en types d'établissements prévue à l'article R. 123-18 ne s'oppose pas à l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles. « Ce groupement doit faire l'objet d'un examen spécial de la commission de sécurité compétente qui, selon la catégorie, le type et la situation de chacune des exploitations composant le groupement, détermine les dangers que présente pour le public l'ensemble de l'établissement et propose les mesures de sécurité jugées nécessaires. « Tout changement dans l'organisation de la direction, qu'il s'agisse ou non d'un démembrement de l'exploitation, doit faire l'objet d'une déclaration au maire qui impose, après avis de la commission de sécurité compétente, les mesures complémentaires rendues éventuellement nécessaires par les modifications qui résultent de cette nouvelle situation. » On voit
apparaître ici le responsable unique de la sécurité. Dans
l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du
règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans
les établissements recevant du public (ERP), l’article GZ 14, à propos des
organes de coupure, est ainsi conçu : « Le
chef de l'établissement est responsable du maintien en l'état de l'accès au
dispositif, de sa signalisation et de la consigne. « Dans les
établissements comportant plusieurs exploitations, cette obligation
incombe au responsable unique de la
sécurité, conformément aux dispositions de l'article
R. 123-21 du code de la construction et de l'habitation. » Le
domaine de la mission du responsable unique de sécurité est donc restreint
aux locaux des exploitations d’un établissement ainsi constitué en un
groupement spécifique. Ce
responsable peut être l’un des exploitants. Mais il peut y avoir
« démembrement de l’exploitation ». C’est généralement le cas
lorsque le groupement est implanté dans une copropriété. Le syndic de la
copropriété est alors fréquemment désigné soit par les exploitants, soit à
l’initiative de l’autorité
administrative. En l’espèce, nous savons que par ordonnance du 6 février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal
de grande instance de Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété
VICTORIA SURF, Monsieur X... a été désigné en qualité d’administrateur
mandataire ad hoc, avec la mission d’être le représentant et d’assurer la
direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune
d’elles, en conformité des dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la
construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf. Il avait pour
mission « d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant
pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des
dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction et de
l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » Lorsque le syndic de la copropriété est désigné comme responsable
unique de la sécurité, sa mission est totalement distincte de celle résultant
de sa fonction de syndic. Les indications que
nous venons de fournir permettent d’éclairer l’analyse de l’arrêt relaté. La SCI est
propriétaire de tout ou partie des lots constituant la galerie marchande. Lors de l’assemblée générale
du 21 novembre 2002 des décisions ont été prises mettant à la charge des
seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande la surprime
d’assurance exigée par l’assureur de la copropriété en raison de la présence
d’une discothèque dans cette galerie et les honoraires du cabinet X...,
désigné par ordonnance sur requête en qualité d’administrateur ad hoc à la
sécurité. La SCI a demandé
l’annulation de ces décisions. L’arrêt de la Cour
d’appel a accueilli favorablement cette demande - Tant pour le surcoût de la prime d’assurance est due à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande - Que pour les honoraires de
l’administrateur ad hoc à la sécurité Il est constant que
l’état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété
comporte une répartition spécifique des charges spéciales de la galerie
marchande. La Cour d’appel a
jugé que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont
souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. La Cour de cassation
juge la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance
constituaient des charges générales. Nous ne sommes plus
au temps des règlements de copropriété anciens qui stipulaient fréquemment la
spécialisation des charges liées à l’assurance de l’ascenseur, considéré
comme un facteur de risques particuliers. De nos jours, il est bien certain
que la prime de la police multirisques du syndicat des copropriétaires
constitue en principe une charge commune générale. S’agissant d’une surprime
liée à l’usage d’un lot, il a été jugé que le règlement de copropriété peut
prévoir qu’elle sera supportée exclusivement par le propriétaire de ce lot
(CA Paris 01/03/1983). En l’espèce nous ignorons si le règlement de
copropriété donne des précisions à ce sujet. Le problème posé par
les honoraires de l’administrateur ad hoc à la sécurité est beaucoup plus
complexe. La Cour d’appel a
jugé : 1) qu’aucune
distinction n’était faite entre les différentes parties de la copropriété
Victoria Surf 2) que les
interventions de M. X.. au niveau de la galerie marchande et de la piscine
située dans l’immeuble, laquelle recevait du public mais était également
ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence 3) que M. X... était
responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de cette
copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle marchande 4) et qu’en
conséquence le paiement de ses factures devait être réparti entre tous les
copropriétaires de cette résidence La Cour de cassation
juge que la Cour d’appel a effectué ces constatations sans dénaturation et
qu’elle n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations
rendaient inopérante. La force de ces affirmations nous parait susceptible de quelques
atténuations. A la lecture de
l’arrêt et des moyens, il semble que le règlement de copropriété ne faisait
pas mention de parties communes spéciales, l’organisation architecturale du
bâtiment ne s’y prêtant sans doute pas. Toutefois l’article 21 bis du règlement
de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition
spécifique des charges spéciales à la galerie marchande. Cette distinction
n’est pas négligeable dès lors qu’il s’agit de procéder à la répartition des
charges. Dès lors que la piscine est ouverte au public, il est vain de faire ressortir qu’elle était ouverte à l’ensemble des copropriétaires. Au mieux, il aurait fallu éventuellement noter que les copropriétaires peuvent y accéder gratuitement alors que l’accès est payant pour les « étrangers ». Cela n’est pas relevé. Les copropriétaires sont alors des éléments du public. Il est plus téméraire
encore d’affirmer que « M. X... était responsable des questions de
sécurité de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la
partie habitation ou de celle marchande ». Nous avons vu plus haut qu’il
résulte formellement des textes du CCH que le domaine de la mission du
« responsable unique de la sécurité » est limité aux locaux des
exploitations. Quant à la piscine, l’arrêt ne nous dit pas si elle
constituait un lot (ce qui est juridiquement possible), ou s’il s’agissait
d’une partie commune. Dans ce dernier cas, on peut penser que l’argument
aurait été avancé. Nous rappelons, de
plus, que la désignation du responsable unique de la sécurité a été demandée
en Justice par le syndicat des copropriétaires, en raison de la carence des
exploitants à ce titre. Si ce responsable avait œuvré pour le syndicat des
copropriétaires, il aurait suffi à l’assemblée générale de le désigner. A ce point de
l’analyse, il faut se demander si les honoraires de M. X.. constituaient bien
une charge de la copropriété. Il est bien vrai que le groupement des
exploitants n’est pas une personne morale et qu’il était tentant, dans la
pratique, de facturer au syndicat. Il n’en reste pas moins que M. X .. était,
aux termes de l’ordonnance, le représentant et d’assurer la direction unique tant
pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles […] au sein de la résidence Victoria Surf. L’ensemble des exploitations
au sein de la résidence ? N’est-ce pas une partie dans un tout ? Mieux encore : il
résulte de l’article R 123-3 qu’après achèvement de la construction, ce sont
les propriétaires et exploitants des établissements recevant du public
qui sont tenus au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de
prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes. Ce
sont bien ces personnes, et elles seules, qui bénéficient des services du
responsable unique. Les propriétaires de lots à usage d’habitation ne sont
nullement concernés. Ces observations
conduisent à dire que les honoraires de M. X.. ne sont pas des charges de
copropriété. C’est donc très
subsidiairement qu’on peut admettre que, pour la facilité de la gestion, les
factures pouvaient être adressées au syndic en lui laissant la charge de les
payer et de les répartir. Mais il faut alors admettre que la répartition ne
pouvait en être faîte qu’entre les intéressés, alors surtout qu’il s’agit bel
et bien de services. Il était parfaitement concevable de les répartir dans
les conditions prévues par l’article 21 bis du règlement de copropriété ou,
le cas échéant, comme pour bien d’autres services désormais, au prorata des
tantièmes généraux attachés aux lots. Nous rappelons pour
conclure l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 avril 1986 (SICH /
Loger) à propos du cas voisin des IGH. On y lit : « qu’après avoir
retenu que, selon la réglementation applicable aux immeubles de grande
hauteur, le service de sécurité aurait nécessité un personnel moins important
si tous les lots avaient été affectés à usage commercial ou d’habitation, la
cour d’appel en a exactement déduit que la charge du service collectif devait
être répartie en tenant compte du fait que l’utilité de ce service était plus
marquée pour les copropriétaires des lots
à usage d’hôtel ou de bureaux ». Le professeur
Giverdon (RDI 1986 p. 495) y avait vu un cas d’application de la notion
d’utilité objectivement appréciée. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par
la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat
des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf PREMIER MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité du « point 5 » de la résolution 2
relatif au paiement de la surprime d’assurance, AUX MOTIFS QUE « Il
existe bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande,
mais qu’elle ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites
dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires ; « En conséquence ces
primes d’assurance constituent des charges générales en application de
l’article 12 du règlement de copropriété, et elles doivent donc être
réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de
leurs lots » ; ALORS QUE l’article
21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une
répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande ; qu’en
l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû à la présence d’une
discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant que ledit article ne
peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites dans l’intérêt
de l’ensemble des copropriétaires, la Cour d’appel a méconnu l’article 1134
du Code civil ; SECOND MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité des « point 2 » des résolutions 1
et 2 relatifs aux factures du cabinet X..., AUX MOTIFS QUE « Il
résulte des pièces versées aux débats que par ordonnance du 6 février 1996,
de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne rendue à
la requête du Syndicat de copropriété VICTORIA SURF, Monsieur X... a été
désigné en qualité d’administrateur mandataire ad hoc, avec la mission d’être
le représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des
exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des dispositions de
l’article R. 123-21 du Code de la construction et de l’habitation, au sein de
la résidence Victoria Surf ; « Il ressort, d’autre
part, d’un courrier du 4 mars 1996 adressé par Monsieur X... à la SCI LE SURF
qu’il a bien été désigné en qualité d’administrateur ad hoc des exploitations
situées dans la résidence Victoria Surf en qualité de responsable unique pour
l’ensemble des exploitations ; « Aucune distinction
n’est donc faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria
Surf et, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les
questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il
s’agisse de la partie habitation ou de la partie marchande. Sa désignation a
été prise conformément aux dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la
construction et de l’habitation dont il résulte que la répartition en types
d’établissements ne s’oppose pas à l’existence dans un même bâtiment, de
plusieurs exploitations de types divers dont chacune prise isolément, ne
répondrait pas aux conditions d’implantation et d’isolement prescrites aux
règles de sécurité ; « Les dépenses correspondantes
ne rentrent donc pas dans les prescriptions de l’article 21 bis du règlement
de copropriété, puisqu’il s’agit de dépenses relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration de l’immeuble et qui profitent donc à
l’ensemble des copropriétaires, même si les factures présentées par Monsieur
X... correspondant à ses interventions au niveau de la galerie marchande et
de la piscine située dans l’immeuble, laquelle reçoit certes du public mais
est également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence » ; ALORS, d’une part,
QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées
par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de l’utilité que
ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en énonçant que les
interventions de Monsieur X... dans la galerie marchande constituait une
dépense relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration de
l’immeuble, la Cour d’appel a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
; ALORS, d’autre part,
QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées
par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de l’utilité que
ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en mettant à la charge de
tous les copropriétaires le coût des interventions de Monsieur X... dans la
seule galerie marchande sans rechercher quelle était l’utilité de telles
interventions pour les copropriétaires de lots à usage d’habitation, la Cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 de la
loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, encore, QUE
les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur
sont soumis ; que l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande
instance de Bayonne le 6 février 1996 précise que Monsieur X... a pour «
mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant pour
l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des
dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction et de
l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » (Production n° 4) ;
qu’en estimant pourtant qu’aucune distinction n’est faite entre les
différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors,
Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de
sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la
partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d’appel a dénaturé
l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de
Bayonne le 6 février 1996 et violé l’article 4 du Code de procédure civile ; ALORS, en outre, QUE
les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur
sont soumis ; qu’il résulte tant du rapport de suivi de mission et d’une
attestation de Monsieur X..., que de l’ordonnance de taxe du Président du
Tribunal de Grande instance de Bayonne du 15 novembre 2002, ou encore du
procès verbal de visite de la Commission de sécurité de la ville de BIARRITZ,
que Monsieur X... n’avait pour seule mission que d’intervenir dans la galerie
marchande (Production n° 5, 6, 7 et 8) ; qu’en estimant pourtant qu’aucune
distinction n’est faite entre les différentes parties de la copropriété
Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui
concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette
copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la partie
marchande, la Cour d’appel a dénaturé par omission les documents visés et par
là même violé l’article 1134 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE
l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF
prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie
marchande ; qu’en énonçant que les interventions de Monsieur X... dans la
seule galerie marchande ne rentrent pas dans les prescriptions dudit article,
la Cour d’appel a méconnu l’article 1134 du Code civil ; |
Mise à jour |