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00043608 CHARTE Ne
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Galerie marchande dans une copropriété (ERP) Honoraires du responsable unique de la sécurité Surprime d’assurance générée par la nature d’une
activité Charges incombant aux lots constituant la galerie
marchande (non) Charges communes générales (oui) Question évoquée : notion de responsable
unique de la sécurité Cassation civile
3e 4 juin 2009 Cour
d’appel de Pau du 26 février 2008 N°
de pourvoi: 08-14889
Rejet Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Pau, 26 février 2008), que la société civile
immobilière Le Surf (la SCI), propriétaire de lots de copropriété, a assigné
le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf à Biarritz (le
syndicat des copropriétaires) en annulation des décisions de l’assemblée
générale du 21 novembre 2002 mettant à la charge des seuls propriétaires des
lots situés dans la galerie marchande la surprime d’assurance exigée par
l’assureur de la copropriété en raison de la présence d’une discothèque dans
cette galerie et les honoraires du cabinet X..., désigné par ordonnance sur
requête en qualité d’administrateur ad hoc à la sécurité ; Sur le
premier moyen : Attendu que
le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande
de la SCI relative au paiement de la surprime d’assurance, alors, selon le
moyen, que l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence
Victoria Surf prévoit une répartition spécifique des charges spéciales de la
galerie marchande ; qu’en l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû
à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant
que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont
souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour d’appel
a méconnu l’article 1134 du code civil ; Mais
attendu qu’ayant relevé que l’article 12 du règlement de copropriété énonçait
que les charges générales comprenaient celles qui n’étaient pas considérées
comme spéciales aux termes des articles 14, 17, 20 et 21 bis du règlement,
c’est-à-dire notamment les primes énumérées au chapitre relatif aux
assurances, et retenu qu’il existait bien une répartition des charges
spéciales à la galerie marchande mais qu’elle ne pouvait s’appliquer aux
primes d’assurance qui étaient souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des
copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes
d’assurance constituaient des charges générales ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
second moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant constaté qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes
parties de la copropriété Victoria Surf et que même si les factures de M.
X... correspondaient à ses interventions au niveau de la galerie marchande et
de la piscine située dans l’immeuble, laquelle recevait du public mais était
également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence, la cour
d’appel, sans dénaturation et qui n’était pas tenue de procéder à une
recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que M.
X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de
cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle
marchande, et qu’en conséquence le paiement de ses factures devait être
réparti entre tous les copropriétaires de cette résidence ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Commentaires Il faut
d’abord planter le décor ! Nous sommes
en présence d’un immeuble en copropriété comportant une galerie marchande,
que l’on doit distinguer d’un centre commercial qui constitue souvent en
ensemble distinct de lots. La galerie marchande constitue au contraire la
quasi-totalité du rez-de-chaussée (et parfois du 1e étage) d’un
bâtiment important dont les autres étages sont affectés à l’habitation. L’existence
d’une galerie marchande place tout ou partie (nous reviendrons sur
cette distinction très importante) de l’immeuble sous le régime impératif des
Établissements recevant du public (ERP) prévu par le Code de la construction
et de l’habitation (CCH) dont il est nécessaire de reproduire certains articles : Article R*123-2 : « Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. « Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. » La réglementation
s’applique donc à des « établissements qui peuvent être soit des
bâtiments, soit des locaux, soit des enceintes dans lesquels … ». Il nous semble
que dans une copropriété comportant des locaux dans lesquels des personnes
sont admises, ces locaux seuls sont assujettis au régime, réserve faite
éventuellement des issues de secours ou autres éléments de sécurité intégrés
au bâtiment. D’autre part les
copropriétaires ou autres occupants de l’immeuble pouvant accéder aux établissements
le font en qualité de clients potentiels et non en qualité de
copropriétaires. Article R*123-3 : Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu'au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l'exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l'établissement, y compris les handicapés. Article R*123-18 Les établissements, répartis en types selon la nature de leur exploitation, sont soumis aux dispositions générales communes et aux dispositions particulières qui leur sont propres. Article R*123-19 Les établissements sont, en outre, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel. L'effectif du public est déterminé, suivant le cas, d'après le nombre de places assises, la surface réservée au public, la déclaration contrôlée du chef de l'établissement ou d'après l'ensemble de ces indications. Les règles de calcul à appliquer sont précisées, suivant la nature de chaque établissement, par le règlement de sécurité. Pour l'application des règles de sécurité, il y a lieu de majorer l'effectif du public de celui du personnel n'occupant pas des locaux indépendants qui posséderaient leurs propres dégagements. Les catégories sont les suivantes : 1ère catégorie : au-dessus de 1500 personnes ; 2e catégorie : de 701 à 1500 personnes ; 3e catégorie : de 301 à 700 personnes ; 4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie 5e catégorie : établissements faisant l'objet de l'article R. 123-14 dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation. Article R*123-21 : « La répartition en types d'établissements prévue à l'article R. 123-18 ne s'oppose pas à l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles. « Ce groupement doit faire l'objet d'un examen spécial de la commission de sécurité compétente qui, selon la catégorie, le type et la situation de chacune des exploitations composant le groupement, détermine les dangers que présente pour le public l'ensemble de l'établissement et propose les mesures de sécurité jugées nécessaires. « Tout changement dans l'organisation de la direction, qu'il s'agisse ou non d'un démembrement de l'exploitation, doit faire l'objet d'une déclaration au maire qui impose, après avis de la commission de sécurité compétente, les mesures complémentaires rendues éventuellement nécessaires par les modifications qui résultent de cette nouvelle situation. » On voit
apparaître ici le responsable unique de la sécurité. Dans l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions
générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de
panique dans les établissements recevant du public (ERP), l’article GZ 14, à
propos des organes de coupure, est ainsi conçu : « Le chef de l'établissement est responsable du maintien en l'état de l'accès au dispositif, de sa signalisation et de la consigne. « Dans
les établissements comportant plusieurs exploitations, cette obligation
incombe au responsable unique de la
sécurité, conformément aux dispositions de
l'article R. 123-21 du code de la construction et de l'habitation. » Le
domaine de la mission du responsable unique de sécurité est donc restreint
aux locaux des exploitations d’un établissement ainsi constitué en un
groupement spécifique. Ce
responsable peut être l’un des exploitants. Mais il peut y avoir
« démembrement de l’exploitation ». C’est généralement le cas
lorsque le groupement est implanté dans une copropriété. Le syndic de la
copropriété est alors fréquemment désigné soit par les exploitants, soit à
l’initiative de l’autorité
administrative. En l’espèce, nous savons que par ordonnance du 6 février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal
de grande instance de Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété
VICTORIA SURF, Monsieur X... a été désigné en qualité d’administrateur
mandataire ad hoc, avec la mission d’être le représentant et d’assurer la
direction unique tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune
d’elles, en conformité des dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la
construction et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf. Il avait pour
mission « d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant
pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des
dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction et de
l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » Lorsque le syndic de la copropriété est désigné comme responsable
unique de la sécurité, sa mission est totalement distincte de celle résultant
de sa fonction de syndic. Les
indications que nous venons de fournir permettent d’éclairer l’analyse de l’arrêt
relaté. La SCI est
propriétaire de tout ou partie des lots constituant la galerie marchande. Lors de
l’assemblée générale du 21 novembre 2002 des décisions ont été prises mettant
à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande
la surprime d’assurance exigée par l’assureur de la copropriété en raison de
la présence d’une discothèque dans cette galerie et les honoraires du cabinet
X..., désigné par ordonnance sur requête en qualité d’administrateur ad hoc à
la sécurité. La SCI a
demandé l’annulation de ces décisions. L’arrêt de
la Cour d’appel a accueilli favorablement cette demande - Tant pour le surcoût de la prime d’assurance est due à la présence d’une discothèque dans la galerie marchande - Que pour les honoraires de
l’administrateur ad hoc à la sécurité Il est
constant que l’état de répartition des charges inclus dans le règlement de
copropriété comporte une répartition spécifique des charges spéciales de la
galerie marchande. La Cour
d’appel a jugé que ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances
qui sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. La Cour de
cassation juge la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance
constituaient des charges générales. Nous ne
sommes plus au temps des règlements de copropriété anciens qui stipulaient
fréquemment la spécialisation des charges liées à l’assurance de l’ascenseur,
considéré comme un facteur de risques particuliers. De nos jours, il est bien
certain que la prime de la police multirisques du
syndicat des copropriétaires constitue en principe une charge commune
générale. S’agissant
d’une surprime liée à l’usage d’un lot, il a été jugé que le règlement de
copropriété peut prévoir qu’elle sera supportée exclusivement par le
propriétaire de ce lot (CA Paris 01/03/1983). En l’espèce nous ignorons si le
règlement de copropriété donne des précisions à ce sujet. Le problème
posé par les honoraires de l’administrateur ad hoc à la sécurité est beaucoup
plus complexe. La Cour
d’appel a jugé : 1)
qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes parties de la
copropriété Victoria Surf 2) que les
interventions de M. X.. au niveau de la galerie
marchande et de la piscine située dans l’immeuble, laquelle recevait du
public mais était également ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la
résidence 3) que M.
X... était responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de
cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de celle
marchande 4) et qu’en
conséquence le paiement de ses factures devait être réparti entre tous les
copropriétaires de cette résidence La Cour de
cassation juge que la Cour d’appel a effectué ces constatations sans
dénaturation et qu’elle n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses
constatations rendaient inopérante. La force de ces affirmations nous parait
susceptible de quelques atténuations. A la
lecture de l’arrêt et des moyens, il semble que le règlement de copropriété
ne faisait pas mention de parties communes spéciales, l’organisation
architecturale du bâtiment ne s’y prêtant sans doute pas. Toutefois l’article
21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une
répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande. Cette
distinction n’est pas négligeable dès lors qu’il s’agit de procéder à la
répartition des charges. Dès lors que la piscine est ouverte au public, il est vain de faire ressortir qu’elle était ouverte à l’ensemble des copropriétaires. Au mieux, il aurait fallu éventuellement noter que les copropriétaires peuvent y accéder gratuitement alors que l’accès est payant pour les « étrangers ». Cela n’est pas relevé. Les copropriétaires sont alors des éléments du public. Il est plus
téméraire encore d’affirmer que « M. X... était responsable des
questions de sécurité de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il
s’agisse de la partie habitation ou de celle marchande ». Nous avons vu
plus haut qu’il résulte formellement des textes du CCH que le domaine de la
mission du « responsable unique de la sécurité » est limité aux
locaux des exploitations. Quant à la piscine, l’arrêt ne nous dit pas si elle
constituait un lot (ce qui est juridiquement possible), ou s’il s’agissait d’une
partie commune. Dans ce dernier cas, on peut penser que l’argument aurait été
avancé. Nous
rappelons, de plus, que la désignation du responsable unique de la sécurité a
été demandée en Justice par le syndicat des copropriétaires, en raison de la
carence des exploitants à ce titre. Si ce responsable avait œuvré pour le
syndicat des copropriétaires, il aurait suffi à l’assemblée générale de le
désigner. A ce point
de l’analyse, il faut se demander si les honoraires de M. X..
constituaient bien une charge de la copropriété. Il est bien vrai que le
groupement des exploitants n’est pas une personne morale et qu’il était
tentant, dans la pratique, de facturer au syndicat. Il n’en reste pas moins
que M. X .. était, aux termes de l’ordonnance, le
représentant et d’assurer la direction unique tant pour l’ensemble des
exploitations que pour chacune d’elles […] au sein
de la résidence Victoria Surf. L’ensemble
des exploitations au sein de la résidence ? N’est-ce pas une partie dans
un tout ? Mieux
encore : il résulte de l’article R 123-3 qu’après achèvement de la
construction, ce sont les propriétaires et exploitants des
établissements recevant du public qui sont tenus au cours de
l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde
propres à assurer la sécurité des personnes. Ce sont bien ces personnes, et
elles seules, qui bénéficient des services du responsable unique. Les
propriétaires de lots à usage d’habitation ne sont nullement concernés. Ces
observations conduisent à dire que les honoraires de M. X..
ne sont pas des charges de copropriété. C’est donc
très subsidiairement qu’on peut admettre que, pour la facilité de la gestion,
les factures pouvaient être adressées au syndic en lui laissant la charge de
les payer et de les répartir. Mais il faut alors admettre que la répartition
ne pouvait en être faîte qu’entre les intéressés, alors surtout qu’il s’agit
bel et bien de services. Il était parfaitement concevable de les répartir
dans les conditions prévues par l’article 21 bis du règlement de copropriété
ou, le cas échéant, comme pour bien d’autres services désormais, au prorata
des tantièmes généraux attachés aux lots. Nous
rappelons pour conclure l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 avril
1986 (SICH / Loger) à propos du cas voisin des IGH. On y lit :
« qu’après avoir retenu que, selon la réglementation applicable aux
immeubles de grande hauteur, le service de sécurité aurait nécessité un
personnel moins important si tous les lots avaient été affectés à usage
commercial ou d’habitation, la cour d’appel en a exactement déduit que la
charge du service collectif devait être répartie en tenant compte du fait que
l’utilité de ce service était plus marquée pour les copropriétaires des
lots à usage d’hôtel ou de
bureaux ». Le
professeur Giverdon (RDI 1986 p. 495) y avait vu un cas d’application de la
notion d’utilité objectivement appréciée. MOYENS ANNEXES au présent arrêtMoyens
produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des
copropriétaires de la Résidence Victoria Surf PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité du « point 5 » de la
résolution 2 relatif au paiement de la surprime d’assurance, AUX MOTIFS
QUE « Il existe bien une répartition des charges spéciales à la galerie
marchande, mais qu’elle ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont
souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires ; « En
conséquence ces primes d’assurance constituent des charges générales en
application de l’article 12 du règlement de copropriété, et elles doivent
donc être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur
relative de leurs lots » ; ALORS QUE
l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF
prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie
marchande ; qu’en l’espèce le surcoût de la prime d’assurance est dû à la
présence d’une discothèque dans la galerie marchande ; qu’en énonçant que
ledit article ne peut s’appliquer aux primes d’assurances qui sont souscrites
dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la Cour d’appel a méconnu
l’article 1134 du Code civil ; SECOND
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité des « point 2 » des
résolutions 1 et 2 relatifs aux factures du cabinet X..., AUX MOTIFS
QUE « Il résulte des pièces versées aux débats que par ordonnance du 6
février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance de
Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété VICTORIA SURF,
Monsieur X... a été désigné en qualité d’administrateur mandataire ad hoc,
avec la mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique tant
pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en conformité des
dispositions de l’article R. 123-21 du Code de la construction et de
l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf ; « Il
ressort, d’autre part, d’un courrier du 4 mars 1996 adressé par Monsieur X...
à la SCI LE SURF qu’il a bien été désigné en qualité d’administrateur ad hoc
des exploitations situées dans la résidence Victoria Surf en qualité de
responsable unique pour l’ensemble des exploitations ; « Aucune
distinction n’est donc faite entre les différentes parties de la copropriété
Victoria Surf et, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui
concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des lots de cette
copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la partie
marchande. Sa désignation a été prise conformément aux dispositions de
l’article R. 123-21 du Code de la construction et de l’habitation dont il
résulte que la répartition en types d’établissements ne s’oppose pas à
l’existence dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers
dont chacune prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d’implantation
et d’isolement prescrites aux règles de sécurité ; « Les
dépenses correspondantes ne rentrent donc pas dans les prescriptions de
l’article 21 bis du règlement de copropriété, puisqu’il s’agit de dépenses
relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de
l’immeuble et qui profitent donc à l’ensemble des copropriétaires, même si
les factures présentées par Monsieur X... correspondant à ses interventions au
niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l’immeuble,
laquelle reçoit certes du public mais est également ouverte à l’ensemble des
copropriétaires de la résidence » ; ALORS,
d’une part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges
entraînées par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de
l’utilité que ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en énonçant
que les interventions de Monsieur X... dans la galerie marchande constituait
une dépense relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration
de l’immeuble, la Cour d’appel a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet
1965 ; ALORS,
d’autre part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges
entraînées par la mise en place d’un service de sécurité qu’en fonction de
l’utilité que ce service présente à l’égard de chaque lot ; qu’en mettant à
la charge de tous les copropriétaires le coût des interventions de Monsieur
X... dans la seule galerie marchande sans rechercher quelle était l’utilité
de telles interventions pour les copropriétaires de lots à usage
d’habitation, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS,
encore, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des
documents qui leur sont soumis ; que l’ordonnance rendue par le Président du
Tribunal de grande instance de Bayonne le 6 février 1996 précise que Monsieur
X... a pour « mission d’être le représentant et d’assurer la direction unique
tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’elles, en
conformité des dispositions de l’article R 123-21 du Code de la construction
et de l’habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » (Production n° 4)
; qu’en estimant pourtant qu’aucune distinction n’est faite entre les
différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors,
Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de
sécurité, de l’ensemble des lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la
partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d’appel a dénaturé
l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de
Bayonne le 6 février 1996 et violé l’article 4 du Code de procédure civile ; ALORS, en
outre, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des
documents qui leur sont soumis ; qu’il résulte tant du rapport de suivi de
mission et d’une attestation de Monsieur X..., que de l’ordonnance de taxe du
Président du Tribunal de Grande instance de Bayonne du 15 novembre 2002, ou
encore du procès verbal de visite de la Commission de sécurité de la ville de
BIARRITZ, que Monsieur X... n’avait pour seule mission que d’intervenir dans
la galerie marchande (Production n° 5, 6, 7 et 8) ; qu’en estimant pourtant
qu’aucune distinction n’est faite entre les différentes parties de la
copropriété Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve
responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l’ensemble des
lots de cette copropriété, qu’il s’agisse de la partie habitation ou de la
partie marchande, la Cour d’appel a dénaturé par omission les documents visés
et par là même violé l’article 1134 du Code civil ; ALORS,
enfin, QUE l’article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence
VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la
galerie marchande ; qu’en énonçant que les interventions de Monsieur X...
dans la seule galerie marchande ne rentrent pas dans les prescriptions dudit
article, la Cour d’appel a méconnu l’article 1134 du Code civil ; |
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