00043608 CHARTE Ne sont
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1)
Mise en concurrence Demande d’une pluralité de
devis Soumission d’un devis
descriptif à l’estimation de plusieurs entreprises Suffisance
(oui) 2)
Avis du conseil syndical Obligation
d’un avis écrit joint à la convocation (non) Voir notre commentaire favorable à
la solution 1) et critiquant la solution 2). Cassation civile 3e du 27 novembre 2013 Décision attaquée : Cour d’appel de Caen , du 22 mai 2012 N° de pourvoi: 12-26395 Rejet Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Caen,
22 mai 2012), que la société David,
propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a
assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de
l’assemblée générale du 31 mai 2008 et subsidiairement
de la décision n° 7 A ayant autorisé la réalisation de travaux à hauteur
de 205 000 euros, et en
indemnisation du préjudice consécutif aux agissements du syndic ; Sur le premier moyen : Attendu
que la société David
fait grief à l’arrêt de rejeter la demande d’annulation de la décision
n° 7 A alors, selon le moyen, que lorsqu’il est prévu des travaux par la
copropriété, pour satisfaire à l’obligation de mise en concurrence des
marchés de travaux, il est imposé à l’assemblée générale de demander pour les
travaux envisagés une pluralité de devis ou d’établir un devis descriptif
soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ; que ces devis doivent
être annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée
générale ; qu’en se bornant, pour rejeter la demande d’annulation de la
résolution 7 A relative aux travaux portant sur la tourelle et le traitement
de la fissure en façade au niveau de l’appartement « Fouquet » formulée par la société David, à relever que les
rapports de l’architecte annexés à la convocation décrivaient les travaux et
comportaient des devis d’entreprises sans rechercher, comme il leur était
demandé, si, sur chacun des travaux envisagés la mise en concurrence avait
été effectuée par la demande d’au moins deux devis, les juges du fond ont
privé leur décision de base légale au regard de l’article 19-2 dans sa
version issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, ensemble l’article
21 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant souverainement retenu que des devis avaient été demandés à
deux ou trois entreprises dont le nom était précisé pour chacun des lots, et
en ayant exactement déduit que l’obligation de mise en concurrence avait
ainsi été respectée, la circonstance que pour certains lots, les entreprises
consultées n’aient pas toutes répondu n’affectant pas la régularité de la
délibération dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient
de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi
que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient
disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de
cause, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a
légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen,
[...] : Attendu
qu’ayant retenu que le commerce de la société David avait toujours continué à fonctionner,
la cour d’appel, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui
lui étaient soumis, a souverainement retenu qu’elle ne justifiait pas d’un
préjudice, et a ainsi, sans être tenue de suivre la société David dans le détail de son argumentation,
répondu à ses conclusions ; D’où
il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE
le pourvoi Condamne la société David aux
dépens ; Vu l’article 700 du code de
procédure civile, condamne la société David à payer au syndicat des
copropriétaires de la résidence Trouville palace la somme de 3 000 euros et à
la société Cabinet Verger la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la
société David ; commentaires L’arrêt reproduit présente
l’intérêt de fournir des précisions pratiques sur les conditions dans
lesquelles l’assemblée est amenée à décider des travaux importants. Il s’agit
de la mise en concurrence d’une part, de l’avis du conseil syndical d’autre
part. En l’espèce, un architecte avait
été chargé d’établir un descriptif des travaux à réaliser et de consulter des
entreprises. L’exposé des moyens (ci-dessous) nous indique que « les copropriétaires ont reçu, en
même temps que leur convocation : le rapport préliminaire de M. X...,
architecte, expliquant les désordres, et décrivant les travaux nécessaires
pour y remédier (annexe 3) ; le rapport financier numéro 1 du même architecte
comportant le devis quantitatif estimatif, établi pour la consultation des
entreprises (annexe 4), avec le détail des travaux prévus pour chaque lots
(échafaudages, maçonnerie, menuiseries, plâtrerie isolation, chauffage) ; que
le rapport financier du 18 avril 2008 du même architecte comportant le
résultat de l’appel, d’offres avec les devis de chacune des entreprises
mieux-disantes et des entreprises non retenues (annexe 5) ». La Cour d’appel a relevé
« qu’il résulte de ces pièces que des devis ont été demandés à deux ou
trois entreprises dont le nom est précisé pour chacun des lots ; que la mise
en concurrence a donc bien été réalisée conformément à l’article 19-2 du
décret ; que la circonstance que, pour certains lots, les entreprises
consultées n’aient pas toutes répondu, n’affecte pas la régularité de la
délibération dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient,
de façon suffisamment précise, le détail des différents travaux prévus ainsi
que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires ont
disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de
cause, au vu des renseignements qui leur étaient communiqués ». C’est en vain que la société
demanderesse a reproché à la Cour d’appel de n’avoir pas recherché « si,
sur chacun des travaux envisagés la mise en concurrence avait été effectuée
par la demande d’au moins deux devis, les juges du fond ont privé leur
décision de base légale au regard de l’article 19-2 dans sa version issue du
décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, ensemble l’article 21 de la loi du 10
juillet 1965 » ! La mise en concurrence a été
reconnu suffisante. Devant la Cour d’appel la société
avait fondé également sa demande sur le fait que le rapport du Conseil
syndical n’avait pas été établir par écrit et joint à la convocation. La Cour d’appel a jugé « que
par ailleurs, l’avis du conseil syndical est exigé non pour la validité de la
décision mais pour l’information des copropriétaires ; que la circonstance
que l’avis écrit du conseil syndical n’ait pas été joint à la convocation ne
constitue pas par conséquent une cause de nullité des délibérations ; que le
conseil syndical a bien été consulté Je 10 mars 2008, sur les travaux de la
tourelle et le sinistre Z... et il résulte du procès-verbal de l’assemblée
générale du 31 mai 2008 que la présidente du conseil syndical a fait un
rapport oral avant qu’il soit procédé au vote de la résolution 7A » À lire la phrase « l’avis
du conseil syndical est exigé non pour la validité de la décision mais pour
l’information des copropriétaires » on ressent tout de suite le
caractère vicieux de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il est bien
évident que depuis plus de deux mille ans la qualité de l’information
préalable des participants est une condition essentielle de la validité des
décisions collectives. Nous considérons que l’avis du
conseil syndical doit être annexé à la convocation pour assurer l’égalité des
copropriétaires quant à la qualité de l’information préalable. Les
copropriétaires devant donner pouvoir parce qu’ils ne peuvent se rendre à l’assemblée
sont privés de l’avis du conseil syndical. Nous faisons valoir que le I « Pour
la validité de la décision » génère une présomption irréfragable ne
laissant au Juge que la mission de vérifier l’omission ; Et que le II « Pour l’information
des copropriétaires » n’interdit nullement une action en contestation
mais impose au demandeur de prouver que la connaissance du rapport du conseil
syndical aurait modifié sa décision. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard,
avocat aux Conseils, pour la société David. PREMIER MOYEN DE CASSATION L’arrêt attaqué encourt la censure
; EN CE QU’il a rejeté la demande
d’annulation de la Société DAVID de la résolution 7 A de l’assemblée générale
du 31 mai 2008 ; AUX MOTIFS QUE « s’agissant de la
résolution 7 A, il en résulte que les copropriétaires ont reçu, en même temps
que leur convocation : le rapport préliminaire de M. X..., architecte,
expliquant les désordres, et décrivant les travaux nécessaires pour y
remédier (annexe 3) ; le rapport financier numéro 1 du même architecte
comportant le devis quantitatif estimatif, établi pour la consultation des
entreprises (annexe 4), avec le détail des travaux prévus pour chaque lots
(échafaudages, maçonnerie, menuiseries, plâtrerie isolation, chauffage) ; que
le rapport financier du 18 avril 2008 du même architecte comportant le
résultat de l’appel, d’offres avec les devis de chacune des entreprises
mieux-disantes et des entreprises non retenues (annexe 5) ; qu’il résulte de
ces pièces que des devis ont été demandés à deux ou trois entreprises dont le
nom est précisé pour chacun des lots ; que la mise en concurrence a donc bien
été réalisée conformément à l’article 19-2 du décret ; que la circonstance que,
pour certains lots, les entreprises consultées n’aient pas toutes répondu,
n’affecte pas la régularité de la délibération dès lors que les documents
annexés à la convocation décrivaient, de façon suffisamment précise, le
détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots,
de sorte que les copropriétaires ont disposé des éléments nécessaires pour
prendre une décision en connaissance de cause, au vu des renseignements qui
leur étaient communiqués ; que par ailleurs, l’avis du conseil syndical est
exigé non pour la validité de la décision mais pour l’information des
copropriétaires ; que la circonstance que l’avis écrit du conseil syndical
n’ait pas été joint à la convocation ne constitue pas par conséquent une
cause de nullité des délibérations ; que le conseil syndical a bien été
consulté Je 10 mars 2008, sur les travaux de la tourelle et le sinistre Z...
et il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2008 que la
présidente du conseil syndical a fait un rapport oral avant qu’il soit
procédé au vote de la résolution 7A ; que la SARL David sera déboutée de sa
demande en annulation de cette résolution » ; ALORS QUE, lorsqu’il est prévu des
travaux par la copropriété, pour satisfaire à l’obligation de mise en
concurrence des marchés de travaux, il est imposé à l’assemblée générale de
demander pour les travaux envisagés une pluralité de devis ou d’établir un
devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ; que ces
devis doivent être annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée
générale ; qu’en se bornant, pour rejeter la demande d’annulation de la
résolution 7 A relative aux travaux portant sur la tourelle et le traitement
de la fissure en façade au niveau de l’appartement « Z... » formulée par la
Société DAVID, à relever que les rapports de l’architecte annexés à la
convocation décrivaient les travaux et comportaient des devis d’entreprises
sans rechercher, comme il leur était demandé, si, sur chacun des travaux
envisagés la mise en concurrence avait été effectuée par la demande d’au
moins deux devis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au
regard de l’article 19-2 dans sa version issue du décret n° 2004-479 du 27
mai 2004, ensemble l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION L’arrêt encourt la censure ; EN CE QU’il a, tout en constatant
que le lot n° 40 appartenant à la SARL DAVID est aux termes du règlement de
copropriété un règlement commercial, maintenu néanmoins confirmant le
jugement entrepris la somme allouée à la SARL DAVID à 500 ¿ et rejeté sa
demande de dommages et intérêts pour le surplus ; AUX MOTIFS QUE « la SARL DAVID
sollicite l’indemnisation du préjudice résultant du caractère illégal de la
décision lui interdisant d’exercer tout commerce dans la résidence,
contrairement aux dispositions du règlement de copropriété ; que toutefois,
cette décision est le fait du syndicat des copropriétaires et n’engage pas la
responsabilité personnelle du syndic ; qu’en outre, il convient d’observer que
la SARL David était représentée par M. Y...à l’assemblée générale du 2 juin
2007. Celle-ci aurait pu exercer un recours contre cette résolution, sans en
attendre la notification si elle en subissait un préjudice immédiat ; qu’or
elle ne l’a pas fait. Elle écrit d’ailleurs que son commerce de restauration
a toujours continué de fonctionner ; que la demande de dommages et intérêts
doit par conséquent être rejetée ; que s’agissant des problèmes d’inondation
de la cave, le premier juge a exactement considéré que le syndic avait
effectué les démarchés utiles’pour que soient résolues les difficultés liées
aux remontées d’eau dans le sous-sol dont se plaignait M. Y...; qu’il n’est
pas démontré qu’il ait commis une faute dans l’exercice de sa mission de
syndic ; que la SARL DAVID sera déboutée de sa demande en dommages et
intérêts de ce chef ; qu’enfin le Premier juge a exactement caractérisé la
faute consistant pour la SARL 49 rué de la République à avoir fait arracher
manu militari et sans mise en demeure préalable, l’enseigne appartenant à :
la. SARL David, portant ainsi atteinte, à son droit de. propriété ; qu’il a
également exactement apprécié le préjudice en résultant étant observé que la
pièce numéro. 15 concerne non pas le remplacement de l’enseigne Posée sur
l’immeuble Trouville Palace, enlevée à l’initiative de la SARL 49 rue de la
République, mais la. confection de deux panneaux publicitaires destinés à
être posés sur la route nationale de Paris à Bonneville sur Touques » ; ALORS QU’au titre des préjudices
subis, la SARL DAVID faisait valoir notamment le fait qu’elle avait été
l’objet de la part de la SARL 49 rue de la République, aujourd’hui dénommée
Cabinet Verger, d’un certain nombre de courriers montrant une certaine
animosité de la part de la SARL 49 rue de la République et des menaces
répétitives de procédures aux fins de condamnation sous astreinte de faire
supprimer l’exercice de l’activité commerciale prétendument interdite de la
SARL DAVID ; qu’en ne répondant pas aux demandes de la SARL DAVID sur ce
point pourtant essentiel quant à la détermination et à l’indemnisation du
préjudice subi par la SARL DAVID, les juges du fond ont entaché leur décision
d’un défaut de réponse à conclusions et partant violé l’article 455 du Code
de procédure civile. |
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