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00043608 CHARTE Ne sont
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Belgique * agent immobilier Libre
circulation des personnes * Liberté d'établissement Reconnaissance
des diplômes d'enseignement supérieur sanctionnant des formations professionnelles
d'une durée minimale de trois ans Directive 89/48 CEE ; Directive du Conseil 89/48,
art. 4, § 1, b), al. 3 ; Directive du Conseil 89/48,
art. 3 et 4 Note JPM : L’arrêt reproduit ci dessous a été rendu
en réponse à une question préjudicielle. Lorsqu’une juridiction compétamment saisie d’un litige estime que celui-ci l’amène à trancher une question qui ne relève pas de sa compétence elle doit surseoir à statuer jusqu'à ce que la juridiction compétente se soit prononcée sur la question préjudicielle, énoncée dans les motifs de cette décision de sursis à statuer. Les parties peuvent plaider sur
la question préjudicielle devant la juridiction « interrogée » Il ne faut pas confondre la procédure de question
préjudicielle avec la demande d’avis à la Cour de cassation que peuvent
présenter les juridictions françaises ni avec d’autres formes d’avis avant
dire droit. Cour Européenne de justice Affaire C-197/06 Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW Confédération des immobiliers de Belgique (CIB) Et Beroepsinstituut
van Vastgoedmakelaars (BIV) Institut des Professionnels de l'Immobilier (IPI) Contre Willem Van
Leuken (demande de décision préjudicielle, introduite par le voorzitter van de rechtbank van
koophandel te Hasselt) «Reconnaissance de diplômes — Directive 89/48/CEE — Agent
immobilier» 1. En ce qui
concerne les professions «dont l’exercice exige une connaissance précise du
droit national et dont un élément essentiel et constant de l’activité est la
fourniture de conseils et/ou d’assistance concernant le droit national»,
l’État membre d’accueil peut, par dérogation au principe posé à l’article 4,
paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de la directive 89/48, relative à un
système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui
sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois
ans, telle que modifiée par la directive 2001/19, prescrire soit un stage
d’adaptation, soit une épreuve d’aptitude. Le contenu de la formation
prescrite par un État membre qui réglemente une profession est un critère
particulièrement pertinent pour déduire les exigences liées à l’exercice de
celle-ci. Il ne saurait, par conséquent, être considéré qu’une profession
dont l’accès est ouvert à des personnes n’ayant pas reçu une formation
significative en droit constitue une profession « dont l’exercice exige une
connaissance précise du droit national ». (cf. points 36, 38) 2. Les
articles 3 et 4 de la directive 89/48, relative à un système général de
reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des
formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que
modifiée par la directive 2001/19, s’opposent à une réglementation d’un État
membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, de certaines
activités relevant de la profession réglementée d’agent immobilier par un
prestataire établi dans un autre État membre ayant conclu un accord de
coopération avec un agent immobilier dûment agréé dans l’État membre
d’accueil à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une
épreuve d’aptitude en droit. En effet, dans des circonstances où il s'avère, ce qu'il
appartient au juge national de vérifier, qu'à la suite de la conclusion d'un
tel accord de coopération, ledit prestataire n'exerce pas tous les aspects de
la profession réglementée d’agent immobilier telle que celle-ci est définie
dans l’État membre d’accueil, mais seulement certaines des activités
professionnelles réglementées constituant cette profession, sans intervenir
dans les aspects juridiques de la vente, l’obligation lui imposée de se
soumettre à des mesures de compensation en ce qui concerne ses connaissances
du droit de l’État membre dont il s’agit va manifestement au-delà de ce qui
est nécessaire pour protéger les destinataires des services contre le risque
d’une assistance inadéquate quant aux aspects juridiques de la vente. (cf. points 40-41, 43 et disp.) ARRÊT DE LA COUR (deuxième chambre) 17 avril 2008 (*) «Reconnaissance de diplômes – Directive 89/48/CEE – Agent
immobilier» Dans l’affaire C‑197/06, ayant pour objet une demande de décision préjudicielle au titre de l’article 234 CE, introduite par le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt (Belgique), par décision du 28 avril 2006, parvenue à la Cour le 3 mai 2006, dans la procédure Confederatie
van Immobiliën-Beroepen van België VZW, Beroepsinstituut
van Vastgoedmakelaars contre Willem Van
Leuken, LA COUR (deuxième chambre), composée de M. C. W. A. Timmermans, président de
chambre, MM. K. Schiemann (rapporteur), J. Makarczyk, P. Kūris et J.‑C.
Bonichot, juges, avocat général: M. P. Mengozzi, greffier: M. M.‑A. Gaudissart, chef d’unité, vu la procédure écrite et à la suite de l’audience du 6
septembre 2007, considérant les observations présentées: – pour
la Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW et le Beroepsinstituut
van Vastgoedmakelaars, par Me S. Beer, advocaat, – pour M.
Van Leuken, par Mes P. Berben et H. Lamon, advocaten, – pour le
gouvernement néerlandais, par Mme C. Wissels, en qualité d’agent, – pour le
Conseil de l’Union européenne, par M. F. Florindo Gijón, Mmes K.
Michoel et A.‑M. Colaert, en qualité d’agents, – pour la
Commission des Communautés européennes, par MM. H. Støvlbæk et W. Wils, en
qualité d’agents, vu la décision prise, l’avocat général entendu, de juger
l’affaire sans conclusions, rend le présent Arrêt 1 La demande
de décision préjudicielle porte sur l’interprétation de la directive
89/48/CEE du Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de
reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des
formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans (JO 1989,
L 19, p. 16), telle que modifiée par la directive 2001/19/CE du
Parlement européen et du Conseil, du 14 mai 2001 (JO L 206, p. 1,
ci-après la «directive 89/48»), ainsi que de l’article 49 CE. 2 Cette demande a été présentée dans le cadre d’une procédure visant à faire constater le non-respect d’un ordre de cessation intimé par un jugement rendu le 10 janvier 2003 par le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt zetelend zoals in kortgeding (président du tribunal de commerce de Hasselt siégeant comme en référé), intentée par la Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW (Confédération des Immobiliers de Belgique ASBL, ci-après la «CIB») ainsi que par le Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (Institut professionnel des agents immobiliers, ci-après le «BIV») à l’encontre de M. Van Leuken et portant sur l’exercice, par ce dernier, en Belgique, de certaines activités professionnelles relevant de la profession réglementée d’agent immobilier. Le cadre juridique La directive 89/48 3 Il ressort
des troisième et quatrième considérants de la directive 89/48 que celle-ci a
pour objet de mettre en œuvre un système général de reconnaissance des diplômes
visant à faciliter l’exercice, par les citoyens européens, de toutes les
activités professionnelles subordonnées, dans un État membre d’accueil, à la
possession d’une formation postsecondaire. 4 Aux termes
de son article 2, la directive 89/48 s’applique à tout ressortissant d’un
État membre voulant exercer, à titre indépendant ou salarié, une profession
réglementée dans un État membre d’accueil. 5 L’article
3, premier alinéa, sous b), de cette directive prévoit que, lorsque, dans un État
membre d’accueil, l’accès à une profession réglementée ou l’exercice de
celle-ci est subordonné à la possession d’un diplôme, l’autorité compétente
de cet État membre ne peut refuser à un ressortissant d’un État membre
(ci-après le «demandeur»), pour défaut de qualification, d’accéder à cette
profession ou de l’exercer dans les mêmes conditions que les nationaux si
celui-ci, d’une part, a exercé à plein temps cette profession pendant deux
ans au cours des dix années précédentes dans un autre État membre qui ne
réglemente pas cette profession et, d’autre part, possède des titres de
formation répondant à certains critères. 6 Nonobstant
l’article 3 de la directive 89/48, l’article 4 de celle-ci permet à l’État
membre d’accueil d’exiger du demandeur, dans certaines conditions qui y sont
définies, qu’il prouve la possession d’une expérience professionnelle d’une
durée déterminée, qu’il accomplisse un stage d’adaptation pendant trois ans
au maximum ou qu’il se soumette à une épreuve d’aptitude (ci-après les
«mesures de compensation»). Ledit article 4 fixe certaines règles et
conditions applicables à ces mesures de compensation. 7 Ainsi,
selon l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de cette
directive, l’État membre d’accueil qui impose des mesures de compensation
doit en principe laisser au demandeur le choix entre le stage d’adaptation et
l’épreuve d’aptitude. Néanmoins, en ce qui concerne les professions «dont
l’exercice exige une connaissance précise du droit national et dont un élément
essentiel et constant de l’activité est la fourniture de conseils et/ou
d’assistance concernant le droit national», l’État membre d’accueil peut, par
dérogation à ce principe, prescrire soit un stage d’adaptation, soit une
épreuve d’aptitude. Le droit belge 8 L’article
3 de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du
titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles
prestataires de services (Belgisch Staatsblad, du 27 mars 1976,
p. 3604), telle que modifiée par la loi-programme du 10 février 1998 (Belgisch
Staatsblad, du 21 février 1998, p. 4889, ci‑après la
«loi-cadre»), dispose: «Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre
principal ou accessoire, une profession réglementée en exécution de la
présente loi, ou en porter le titre professionnel, s’il n’est inscrit au
tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si,
étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer
occasionnellement cette profession. Lorsque la profession réglementée est exercée dans le cadre
d’une personne morale, l’alinéa précédent est uniquement applicable à celui
ou ceux de ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent
personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des
services où elle est exercée. À défaut de ces personnes, l’obligation énoncée
à l’alinéa 1er s’applique à un administrateur ou à un gérant ou à
un associé actif de la personne morale désigné à cet effet. [...]» 9 S’agissant
des agents immobiliers, la loi-cadre a été mise en œuvre par l’arrêté royal
du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la
profession d’agent immobilier (Belgisch Staatsblad, du 13 octobre
1993, p. 22447), tel que modifié par l’arrêté royal du 2 mai 1996 (Belgisch
Staatsblad, du 8 juin 1996, p. 15773). L’article 2 dudit arrêté
royal tel que modifié dispose: «Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre
principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier, ou porter le titre
professionnel d’‘agent immobilier agréé B.I.V.’ ou d’‘agent immobilier
stagiaire’, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou
sur la liste des stagiaires tenus par [le BIV] ou si, étant établi à
l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette
profession. [...]» 10 L’article 6 de ce
même arrêté royal tel que modifié dispose: «L’inscription au tableau des titulaires est subordonnée à
l’accomplissement de manière satisfaisante d’un stage d’un an. Les porteurs d’un [diplôme prescrit par un autre État
membre de la Communauté européenne ou un État partie à l’accord sur l’Espace
économique européen, du 2 mai 1992 (JO 1994, L 1, p. 3), pour
accéder à la profession d’agent immobilier sur son territoire ou l’y exercer]
sont dispensés du stage. Néanmoins, dans les cas énumérés à l’article 4,
[paragraphe 1, sous b),] de la directive [89/48], pour obtenir leur
inscription au tableau des titulaires, la chambre exécutive [du BIV] peut
leur imposer, à leur choix, soit d’accomplir un stage d’adaptation d’un an
soit de se soumettre à une épreuve d’aptitude. [...]» 11 La loi du 14 juillet
1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du
consommateur (Belgisch Staatsblad, du 29 août 1991, p. 18712)
prévoit à son article 93: «Est interdit tout acte contraire aux usages honnêtes en
matière commerciale par lequel un vendeur porte atteinte ou peut porter
atteinte aux intérêts professionnels d’un ou de plusieurs autres vendeurs.» 12 L’article 95, premier
alinéa, de la même loi dispose: «Le président du tribunal de commerce constate l’existence
et ordonne la cessation d’un acte, même pénalement réprimé, constituant une
infraction aux dispositions de la présente loi.» Le droit néerlandais 13 Il ressort des
observations présentées par le gouvernement néerlandais et par la Commission
des Communautés européennes lors de l’audience que, depuis le 1er
mars 2001, la profession d’agent immobilier n’est plus réglementée aux
Pays-Bas. Le litige au principal et les questions
préjudicielles Les parties au principal 14 La CIB est une
association sans but lucratif de droit belge dont l’objet statutaire est de
défendre les intérêts des agents immobiliers agréés en Belgique. Le BIV est
une personne morale de droit public belge regroupant les agents immobiliers
agréés établis en Belgique. 15 M. Van Leuken est un
agent immobilier établi aux Pays-Bas. Il exerce sous la dénomination
commerciale «Grensland Makelaars – onderdeel van Van Leuken vastgoed»
(ci-après «Grensland»). Selon les indications fournies par M. Van Leuken,
qu’il incombe à la juridiction de renvoi de vérifier, celui-ci est spécialisé
dans la vente de biens sis en Belgique à une clientèle néerlandaise. Il a
établi son bureau dans un ancien poste de douane à la frontière entre les
Pays-Bas et la Belgique. La procédure en cessation 16 Le 11 mars 2002, M.
Van Leuken a été cité dans le cadre d’une action en cessation devant la
juridiction de renvoi par la CIB et le BIV qui lui reprochaient d’exercer en
Belgique une activité professionnelle d’agent immobilier au mépris de
l’article 3 de la loi-cadre et de commettre, de ce fait, une infraction à
l’article 93 de la loi du 14 juillet 1991. 17 Par jugement du 10
janvier 2003, cette action a été déclarée recevable et en grande partie
fondée. M. Van Leuken s’est vu interdire «d’exercer l’activité d’agent
immobilier et de se présenter de quelque manière que ce soit, oralement ou
par écrit, comme exerçant une activité d’intermédiaire en vue de la vente, de
l’achat, de l’échange, de la location ou de la cession de biens immobiliers,
de droits immobiliers et de fonds de commerce portant sur des biens
immobiliers sis en Belgique, étant entendu que cette interdiction ne sortira
ses effets que jusqu’au moment où [M. Van Leuken] aura satisfait à la
réglementation belge et européenne en vigueur». 18 M. Van Leuken a, en
outre, été condamné au paiement d’une astreinte de 3 700 euros par
infraction constatée à partir de l’expiration d’un délai de six mois depuis
la signification du jugement, l’astreinte encourue étant plafonnée à un
montant total de 100 000 euros. 19 Dans le cadre de
cette procédure en cessation, M. Van Leuken avait soutenu ne pas exercer d’activité
d’agent immobilier sur le territoire belge, étant donné que son bureau est
établi aux Pays-Bas et que, bien qu’il intervienne comme intermédiaire pour
la vente de biens immobiliers sis en Belgique, il n’en fait de la publicité
qu’aux Pays-Bas. Ces arguments ont été rejetés dans les termes suivants: «On ne saurait raisonnablement contester que [M. Van
Leuken], alors qu’il n’est pas établi qu’il recourt à des agents immobiliers
locaux dans l’exercice de son activité d’intermédiaire en vue de vendre des
biens immobiliers sis en Belgique, exerce également certaines de ses
activités en Belgique, comme l’accompagnement de candidats acquéreurs dans la
visite du bien offert à la vente. Cet [accompagnement] peut difficilement
être conçu comme une activité subalterne. Compte tenu de la nature de
l’activité professionnelle [concernée], on ne saurait raisonnablement
contester que [M. Van Leuken ] exerce à tout le moins une partie essentielle
de son activité d’agent sur le lieu où se trouve le bien, quelle que soit
l’adresse à laquelle il a établi son bureau ou le média dans lequel il fait
de la publicité.» La demande d’autorisation en vue d’exercer
occasionnellement la profession d’agent immobilier en Belgique 20 Alors que la
procédure en cessation était pendante, M. Van Leuken avait introduit, le 15
mai 2002, une demande auprès du BIV visant à être autorisé à exercer
occasionnellement la profession d’agent immobilier sur le territoire belge. 21 Le BIV avait donné
suite à cette demande en imposant à M. Van Leuken, comme condition préalable,
une épreuve d’aptitude dans neuf matières juridiques. Selon le BIV,
l’exercice de la profession d’agent immobilier requiert une bonne
connaissance du droit immobilier au sens large. Le BIV a également considéré
que, dans toutes les professions de service, l’obligation d’informer peut
être considérée comme à ce point essentielle que le demandeur ne saurait en
être affranchi. De plus, le conseil et/ou l’assistance en droit belge serait
une partie essentielle et indissociable de l’exercice de l’activité
professionnelle d’agent immobilier. Pour ces raisons, le BIV a estimé qu’il
était nécessaire d’imposer à M. Van Leuken une épreuve d’aptitude, plutôt que
de lui laisser le choix entre un stage d’adaptation et une telle épreuve. 22 Compte tenu de
l’étendue des matières juridiques couvertes par l’épreuve d’aptitude, M. Van
Leuken a décidé de ne pas s’y présenter. La réorganisation des activités de M. Van Leuken 23 M. Van Leuken affirme
qu’il a réorganisé ses activités, afin de se conformer à l’ordre de cessation
intimé par le jugement du 10 janvier 2003. À cet effet, il aurait conclu le
30 septembre 2003 un accord de coopération avec un agent immobilier établi en
Belgique et agréé par le BIV, Mme van Asten (ci-après l’«accord de
coopération»). 24 En application de cet
accord, M. Van Leuken fait désormais appel à Mme van Asten, qui a
été désignée comme gérante de Grensland et inscrite en cette qualité à la
Chambre de commerce d’Eindhoven (Pays-Bas), pour intervenir comme
intermédiaire dans la vente de biens immobiliers sis en Belgique. Toutes les
activités de Grensland sont exercées en Belgique soit par Mme van
Asten, soit par M. Van Leuken agissant pour le compte et sous la
responsabilité de Mme van Asten. La demande de jugement déclaratoire 25 Après que le jugement
du 10 janvier 2003 a été signifié à M. Van Leuken, la CIB et le BIV ont
introduit, le 27 mai 2004, une première demande de jugement déclaratoire des
astreintes encourues. Cette demande a été déclarée fondée à concurrence de
14 800 euros par un jugement du 26 novembre 2004 contre lequel M. Van
Leuken n’a pas exercé de recours, s’acquittant par ailleurs de ce montant. 26 Le 25 octobre 2005,
la CIB et le BIV ont de nouveau saisi le voorzitter van de rechtbank van
koophandel te Hasselt en vue de faire constater que M. Van Leuken ne s’est
pas conformé à l’ordre de cessation intimé par le jugement du 10 janvier 2003
et, partant, d’entendre dire pour droit que le montant définitif de
l’astreinte encourue conformément à ce jugement s’élève à 100 000 euros.
27 La CIB et le BIV se
fondent, à cet égard, sur la publicité relative à la mise en vente de plus de
50 habitations et autres biens immobiliers sis en Belgique figurant sur le
site Internet www.grensland.nl. 28 Ils se réfèrent
également à un procès-verbal d’un huissier de justice belge ayant constaté
que M. Van Leuken a guidé sur place un candidat acquéreur d’un bien
immobilier sis en Belgique et a apporté des commentaires techniques sur la
construction de ce bien. Lors de cette visite, M. Van Leuken a remis aux
acquéreurs éventuels une brochure contenant des informations sur ledit bien
immobilier, sur laquelle figure la mention que les activités de droit belge
sont exercées à l’intervention de la gérante Mme van Asten, qui
est agréée par le BIV. Cette information figure également sur le site
Internet de Grensland. 29 Le juge de renvoi se
demande, dans ces circonstances, si un agent immobilier établi aux Pays-Bas
qui présente à la vente des biens immobiliers sis en Belgique enfreint
l’ordre de cessation imposé par le jugement du 10 janvier 2003 lorsqu’il
organise son activité sous la forme d’une coopération avec un agent
immobilier belge agréé par le BIV. 30 C’est dans ces
circonstances que le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt a
décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour les questions
préjudicielles suivantes: «1) Faut-il interpréter
les articles 3 et 4 de la directive 89/48 […] en ce sens qu’un agent
immobilier établi aux Pays-Bas qui accomplit des activités de courtage
immobilier en Belgique ne doit plus satisfaire aux conditions fixées par le
législateur belge en exécution de ladite directive […] lorsqu’il a conclu un
accord de coopération avec un agent immobilier établi en Belgique et agréé
par [le BIV], et s’organise de telle manière que i) pour les activités en
Belgique, le consommateur puisse toujours s’adresser à cet agent immobilier
agréé en Belgique et ii) cette coopération soit vantée dans la publicité, à
savoir en faisant état de l’intervention de cet agent immobilier agréé en
Belgique par le BIV lorsque des activités sont accomplies selon le droit
belge, ou faut-il interpréter les articles 3 et 4 de la directive
89/48 […] en ce sens qu’un agent immobilier établi aux Pays-Bas qui accomplit
des activités de courtage immobilier en Belgique doit en tout cas satisfaire
aux conditions fixées par le législateur belge en exécution de ladite directive
[…], sans égard pour l’éventuel accord de coopération [conclu par cet agent
immobilier] avec un agent immobilier agréé en Belgique qui prête son concours
pour des activités [accomplies] selon le droit belge[?] 2) Si la Cour [retient
la seconde branche de l’alternative], n’en découle-t-il pas que cette même
directive et les dispositions nationales prises en exécution de celle-ci sont
contraires à l’article 49 [...] CE […], en ce que, dans cette interprétation,
ladite directive et les dispositions nationales prises en exécution de celle‑ci
isolent, de manière critiquable, artificielle et sans justification
objective, le marché du courtage des biens immobiliers sis en Belgique de
tous liens de coopération entre les agents immobiliers indépendants établis
dans différents États membres ([Royaume de] Belgique et [Royaume des]
Pays-Bas), dont l’un au moins (l’agent immobilier [établi en Belgique])
satisfait aux conditions fixées par la directive et les dispositions
nationales [susmentionnées], en sorte que l’exigence que l’agent [immobilier
établi aux Pays-Bas] satisfasse en outre à ces conditions [...] équivaut à
une discrimination indirecte en raison de la nationalité et constitue à tout
le moins une restriction non discriminatoire interdite[?]» Sur la première question 31 Il ressort du dossier
transmis à la Cour qu’il est reproché au défendeur au principal, même après
la réorganisation de ses activités par suite de la conclusion de l’accord de
coopération, d’avoir exercé, en Belgique, certaines activités relevant, en
vertu de la réglementation belge, de la profession réglementée d’agent
immobilier sans avoir obtenu au préalable une autorisation d’y exercer cette
profession. Les activités qui lui sont reprochées dans l’espèce au principal
sont, d’une part, de faire de la publicité pour des biens immobiliers sis en
Belgique sur un site Internet et, d’autre part, de guider sur place des
candidats acquéreurs à l’occasion de la visite de tels biens en apportant des
commentaires techniques sur la construction de ceux-ci. Il ressort dudit
dossier et des observations des parties au principal, qu’il appartient au
juge de renvoi de vérifier, que les autres activités, notamment celles ayant
trait aux aspects juridiques de la vente, sont, en vertu de l’accord de coopération,
accomplies à l’intervention d’un agent immobilier dûment agréé en Belgique. 32 Il y a, par
conséquent, lieu de considérer que, par sa première question, la juridiction
de renvoi cherche à savoir, en substance, si les articles 3 et 4 de la directive
89/48 s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne
l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause
au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se
trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une
autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude
en droit. 33 L’article 3, premier
alinéa, sous b), de cette directive prévoit qu’un État membre ne peut refuser
à un ressortissant d’un État membre, pour défaut de qualification, d’exercer
une profession réglementée sur son territoire si ce dernier satisfait à
certains critères quant à ses qualifications professionnelles. Il n’a pas été
contesté devant la Cour que M. Van Leuken satisfait aux critères en
question, ce qu’il appartient cependant au juge de renvoi de vérifier. 34 Nonobstant l’article
3 de la directive 89/48, l’article 4 de celle-ci permet à l’État membre
d’accueil d’exiger du demandeur, dans certaines conditions qui y sont
définies, qu’il se soumette à des mesures de compensation. Sur le choix de la mesure de compensation 35 Il ressort de
l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de cette directive que
l’État membre d’accueil qui impose des mesures de compensation doit, en
principe, laisser au demandeur le choix entre un stage d’adaptation et une
épreuve d’aptitude. 36 Toutefois, en ce qui
concerne les professions «dont l’exercice exige une connaissance précise du
droit national et dont un élément essentiel et constant de l’activité est la
fourniture de conseils et/ou d’assistance concernant le droit national»,
l’État membre d’accueil peut, par dérogation au principe posé à l’article 4,
paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de la directive 89/48, prescrire
soit un stage d’adaptation, soit une épreuve d’aptitude. 37 À
la lumière des indications en ce qui concerne la formation d’agent immobilier
en Belgique fournies à la Cour par la Commission lors de l’audience, qu’il
appartient au juge de renvoi de vérifier, il n’apparaît néanmoins pas qu’il
s’agisse d’une profession relevant du champ d’application de cette
dérogation. En effet, selon ces indications, il suffirait d’être titulaire
d’un diplôme belge d’ingénieur civil, d’ingénieur agronome ou d’ingénieur
technicien ou industriel pour pouvoir accéder à la profession d’agent
immobilier en Belgique et les formations sanctionnées par ces diplômes ne
comporteraient pas d’enseignement juridique significatif. 38 Or, comme la Cour l’a
déjà jugé, le contenu de la formation prescrite par un État membre qui
réglemente une profession est un critère particulièrement pertinent pour
déduire les exigences liées à l’exercice de celle-ci (arrêt du 7 septembre
2006, Price, C‑149/05, Rec. p. I‑7691, point 55). Il ne
saurait, par conséquent, être considéré qu’une profession dont l’accès est
ouvert à des personnes n’ayant pas reçu une formation significative en droit
constitue une profession «dont l’exercice exige une connaissance précise du
droit national». Sur la proportionnalité des mesures de
compensation 39 En tout état de
cause, la portée de l’article 4 de la directive 89/48, autorisant
expressément des mesures de compensation, doit être limitée aux cas où
celles-ci s’avéreraient proportionnées au but recherché (arrêt du 19 janvier
2006, Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, C‑330/03,
Rec. p. I‑801, point 24). 40 À cet égard, il
convient de rappeler que, ainsi qu’il a été exposé au point 31 du présent
arrêt, à tout le moins à la suite de la réorganisation de ses activités par
la conclusion de l’accord de coopération, M. Van Leuken n’aurait plus
exercé tous les aspects de la profession réglementée d’agent immobilier telle
que celle-ci est définie en Belgique, mais qu’il y aurait exercé seulement
certaines des activités professionnelles réglementées constituant cette
profession. En particulier, il ne serait plus intervenu, selon ses
affirmations, dans les aspects juridiques de la vente, ces derniers étant
assumés, en vertu de l’accord de coopération, par Mme van Asten,
agent immobilier dûment agréé en Belgique. Il appartient au juge de renvoi de
vérifier la véracité de ces propos. 41 Dans de telles
circonstances, l’obligation imposée à un prestataire de services de se soumettre
à des mesures de compensation en ce qui concerne ses connaissances du droit
de l’État membre dont il s’agit va manifestement au-delà de ce qui est
nécessaire pour protéger les destinataires des services tels que ceux en
cause au principal contre le risque d’une assistance inadéquate quant aux
aspects juridiques de la vente. En effet, eu égard au mode opératoire tel que
décrit au point précédent, les intérêts desdits destinataires sont préservés
par l’intervention d’un agent immobilier dûment agréé dans ledit État membre
dans chaque opération de vente d’un immeuble sis dans celui-ci de la même
manière qu’ils le seraient dans le cadre d’une opération ne faisant
intervenir, pour aucun de ses aspects, un intermédiaire établi dans un autre
État membre. Sur les conséquences d’une violation du droit
communautaire 42 En ce qui concerne la
condamnation à une astreinte dans des conditions telles que celles de la
cause au principal, il convient de rappeler qu’un État membre ne peut
appliquer une sanction pour une formalité administrative non remplie lorsque
l’accomplissement de cette formalité est refusé ou rendu impossible par
l’État membre concerné en violation du droit communautaire (voir, en ce sens,
arrêt du 6 mars 2007, Placanica e.a., C‑338/04, C‑359/04 et C‑360/04,
Rec. p. I‑1891, point 69). Tel est notamment le cas lorsque
l’accomplissement de la formalité concernée est subordonné à des conditions
contraires au droit communautaire. 43 Eu
égard à l’ensemble des considérations qui précèdent, il y a lieu de répondre
à la première question que les articles 3 et 4 de la directive 89/48
s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne
l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause
au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se
trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une
autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude
en droit. Sur la seconde question 44 Compte tenu de la
réponse apportée à la première question, il n’y a pas lieu de répondre à la
seconde question. Sur les dépens 45 La procédure revêtant, à l’égard des parties au principal, le caractère d’un incident soulevé devant la juridiction de renvoi, il appartient à celle-ci de statuer sur les dépens. Les frais exposés pour soumettre des observations à la Cour, autres que ceux desdites parties, ne peuvent faire l’objet d’un remboursement. Par ces motifs, la Cour (deuxième chambre) dit pour
droit: Les articles 3 et 4 de la directive 89/48/CEE du
Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de reconnaissance
des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations
professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que modifiée par la
directive 2001/19/CE du Parlement européen et du Conseil, du 14 mai 2001,
s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne
l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause
au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se
trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une
autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude
en droit. Signatures * Langue de
procédure: le néerlandais.
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