00043608 CHARTE Ne
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Retrait d’un lot Assemblée générale du syndicat
initial Décision sur le retrait conditions
matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division Enclavement
du lot retiré ; Question non étudiée Annulation de la
décision de retrait Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 7 mai 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 13
janvier 2012 N° de
pourvoi: 13-10986 Cassation Sur le
moyen unique : Vu
l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 janvier 2012) que l’assemblée générale
des copropriétaires de l’ensemble foncier dénommé « Village du Lac de Carcès » du 31 octobre 2006 a adopté quatre décisions
dont la première autorise la commune de Toulon, propriétaire du lot n° 315, à
sortir ce lot du syndicat, la deuxième modifie l’état descriptif de division
en conséquence, la troisième modifie les charges en conséquence de cette
modification et la quatrième mandate le syndic pour assurer l’enregistrement
et la publicité des actes ; que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné
le syndicat des copropriétaires « Village du Lac de Carcès
» en annulation de ces décisions ; Attendu que
pour rejeter la demande, l’arrêt retient qu’il ressort du règlement de copropriété
que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel la
construction est édifiée et d’un terrain qui en constitue l’accessoire, que
le lot dont le retrait de la copropriété est demandé est délimité, que les
parties communes ne sont plus communes au lot qui fait l’objet du retrait et
que ce dernier n’a plus aucun droit sur celles-ci ; Qu’en
statuant ainsi, alors que M. et Mme X... soutenaient que le propriétaire du
lot 315 serait dans l’obligation d’emprunter la voirie, partie commune et
sans constater qu’une assemblée générale s’était prononcée sur les conditions
matérielles, juridiques et financières du retrait, la cour d’appel n’a pas
donné de base légale à sa décision ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 janvier 2012, entre
les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence,
la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt
et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel
d’Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès
aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des
copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès à
payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; commentaires Le régime
de la scission ou retrait d’un lot du syndicat est fixé par l’article article
28 de la loi dy 10 juillet 1965 modifié par la
Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 ainsi conçu : « I. - Lorsque l’immeuble
comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est
possible : a) Le propriétaire d’un ou de
plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce
ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une
propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; b) Les propriétaires dont les
lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée
spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du
syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.
L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de
tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. « II. - Dans les deux
cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur
les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la
division. L’assemblée générale du ou des
nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble,
procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial
de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires
par la division. Si l’assemblée générale du
syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la
création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne
peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24. Le règlement de copropriété du
syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau
règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que
lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle
emporte la dissolution du syndicat initial. ; » L’ Immeuble Village du Lac de Carcès
est une copropriété horizontale assujettie aux dispositions de la loi du 10
Juillet 1965.. Le
règlement de copropriété énonce « que chaque acquéreur au sein du
groupement d’habitation a la propriété privative du
sol sur lequel la construction est édifiée et d’un terrain qui en constitue
l’accessoire ». Il n’est
pas douteux qu’il peut y avoir retrait d’un lot non construit. La notion de
bâtiment existe avant toute construction par le seul fait de l’état descriptif
de division et le règlement de copropriété qui définissent la nature, la
consistance et les millièmes de chaque
bâtiment, même non encore réalisé et la copropriété existant dès la cession d’un
seul des lots projetés. La scission ou le retrait prévus
par l’article 28 sont possibles pour un lot non construit. L’art. 28 précise que, dans tous les cas de
retrait, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité
sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la
division La
résolution n° 12 a autorisé le principe de la sortie du propriétaire du lot
n°315 du syndicat des copropriétaires. Les
résolutions n°13 et 15 portent respectivement sur la modification de l’état
descriptif qui découle de la sortie du lot n°315 et sur sa publication à la
conservation des hypothèques La résolution
14, adoptée par 157860/167264 tantièmes. décide d’une modification de la
répartition des charges. La question est de savoir si elle aurait due être
votée à l’unanimité. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils,
pour M. et Mme X.... Il est fait
grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR débouté les époux X... de leur demande
tendant à voir annuler les résolutions n° 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée
générale du 31 octobre 2006, AUX MOTIFS
QUE « Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs
prétentions, 1/ que nul ne conteste
l’application de la Loi du 10 juillet 1965 à l’ensemble foncier dénommé
“Village du lac de Carcès” et placé, en vertu de
son règlement, sous le régime de la copropriété ; 2/ que, contrairement à ce que
soutiennent Monsieur Daniel X... et Madame Michèle Y..., son épouse, la
division du sol de la “copropriété” est parfaitement possible dès lors qu’il
résulte du “règlement de copropriété” que chaque acquéreur au sein du
groupement d’habitation a la propriété privative du sol sur lequel la
construction est édifiée et d’un terrain qui en constitue l’accessoire, en sorte qu’en l’espèce la ville de Toulon
qui a demandé le retrait a parfaitement délimité le terrain concerné par
cette demande de retrait; Par
ailleurs, que la notion de bâtiment tel qu’elle résulte de l’article 28 de la
Loi du 10 juillet 1965 n’est applicable que lorsqu’un tel bâtiment existe, ce
qui n’est pas le cas en l’espèce, cette notion n’ayant pour objet que
d’exclure la faculté de retrait lorsque ces bâtiments éventuels, imbriqués,
n’en constituent en réalité qu’un seul; Et que lorsque le retrait est voté par
l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions, en effet, de
l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965, ce qui est bien le cas en
l’espèce, la nouvelle répartition n’en est que la conséquence nécessaire en
sorte que l’unanimité sur cette nouvelle répartition, purement mathématique,
ne s’impose pas; 3/ que cette circonstance
alléguée par les époux X... que les résolutions contestées ont pour effet de
modifier et d’aggraver les charges de copropriété d’eux-mêmes et des autres
copropriétaires ce qui, comme il a été dit ci-dessus, n’a pas pour effet
d’imposer l’unanimité, pouvait en revanche, à défaut d’une contrepartie qui
aurait pu, le cas échéant, se concevoir, ouvrir la voie à une contestation
sur un autre fondement ; Or, en
l’espèce aucun autre fondement n’est soutenu, étant tout de même observé que
les parties communes ou indivises dont font état les appelants, ne sont
désormais plus communes au lot qui fait l’objet du retrait et que ce lot n’a
plus aucun droit sur celles-ci ; En
conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
rejeté les demandes d’annulation des délibérations N° 12, 13 et 15 de
l’assemblée générale de 31 octobre 2006, de le réformer en ce qu’il a annulé
la résolution N° 14 de cette assemblée et de rejeter la demande d’annulation
de cette résolution N° 14 » (arrêt, p. 3), ET AUX
MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les
résolutions n°12, 13 et 15. Aux termes
de l’article 28 b) de la loi du 10 juillet 1965, les propriétaires dont les
lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée; En
l’espèce, il s’agit d’une copropriété horizontale qui n’a pas pu être menée à
son terme ; concernant la division de la propriété du sol, il convient de se
reporter au règlement de copropriété qui prévoit que: « Chaque acquéreur au
sein du groupement d’habitation a la propriété privative du sol sur lequel la
construction est édifiée et d’un terrain qui en constitue l’accessoire. Les
parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque
copropriétaire. Chaque lot constitue une propriété individuelle comprenant la
maison est son jardin attenant (pour le secteur habitation) et le terrain et
les installations faites sur ledit terrain (pour les secteurs attractifs et
commerciaux) ainsi que leurs accessoires ». Il ressort
de la lecture de ce texte que la division du sol dans cette copropriété est
possible; Concernant
la notion de bâtiment, la jurisprudence de la Cour de Cassation considère que
le lot non construit d’un programme inachevé, appartenant déjà
individuellement à un copropriétaire, n’est pas la propriété collective du
syndicat; aussi son retrait résulte valablement d’une décision adoptée à la
majorité de l’article 25 de cette loi (Cour de Cassation Troisième Chambre
Civile 30 septembre 1998) ; L’assemblée
générale a donc valablement autorisé le principe de la sortie du propriétaire
du lot n°315 du syndicat des copropriétaires ; la résolution n°12 est valable
; Les
résolutions n°13 et 15 portent respectivement sur la modification de l’état
descriptif qui découle de la sortie du lot n°315 et sur sa publication à la
conservation des hypothèques; ces résolutions ne font pas l’objet de
critiques distinctes de la résolution n°12 ; par conséquent la décision
principale étant valable, les décisions accessoires le sont aussi; Sur la
résolution n°14 : L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe
selon lequel la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à
l’unanimité des copropriétaires ; En
l’espèce, il est constant que la résolution n°14 décide d’une modification de
la répartition des charges ; même s’il s’agit d’une décision qui est la
conséquence de la sortie du lot n°35, cette résolution porte bien
modification de la répartition des charges ; or, cette décision n’a pas été
prise à l’unanimité mais adoptée par 157860/167264 tantièmes ; il n’est pas
soutenu que l’espèce s’inscrive dans les exceptions prévus par ce même
article 11 ; la résolution n°14 aurait donc dû être adoptée à l’unanimité ;
il convient d’annuler la résolution n°14 de l’assemblée générale des
copropriétaires de la copropriété Village de Carcès
en date du 31 octobre 2006 » (jugement, p. 4 et 5), 1°) ALORS
QUE sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le projet
de règlement de copropriété, de l’état descriptif de la division, de l’état
de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque
l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou modifier ces actes, et
notamment s’il est fait application de l’article 28 de la loi du 10 juillet
1965 ; Que, lors
de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 31 octobre 2006, ont
été votées, en application de l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965, les résolutions n° 12, 13, 14 et 15, autorisant la commune de Toulon à
sortir un lot du syndicat, décidant de modifier l’état descriptif de division
et la répartition des charges et mandatant le syndic pour assurer
l’enregistrement et la publicité foncière des actes ; que les époux X...
déploraient, dans leurs conclusions d’appelant, l’absence de communication
aux copropriétaires d’une étude permettant d’expliquer et de justifier la
nouvelle division des lots ; Qu’en
déboutant les époux X... de leurs demandes en nullité des résolutions
susvisées, sans rechercher comme elle y était pourtant invitée, si les
projets de nouveau règlement de copropriété, d’état descriptif de division et
d’état de répartition des charges étaient joints à la convocation, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 11-6° du
décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 2°) ALORS
QUE lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la
propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots
correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée ; Que la
commune de Toulon a obtenu le vote des résolutions n° 12, 13, 14 et 15 lors
de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2006 permettant que
le lot n° 315 dont elle est propriétaire soit retiré de la copropriété «
Village du Lac de Carcès » ; que les époux X...
objectaient l’existence d’un enclavement de la parcelle composant le lot n°
315, imposant l’utilisation des chemins de la copropriété « Le Village du Lac
» pour accéder à ladite parcelle ; Qu’en déboutant
cependant les époux X... de leurs demandes en nullité des résolutions
susvisées sans s’expliquer sur l’enclavement de la parcelle en litige qui
serait de nature à faire obstacle à la division de la propriété du sol, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 28 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS
QUE lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la
propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots
correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée et l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité
sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la
division ; Que la cour
d’appel a elle-même constaté le « défaut d’une contrepartie financière qui
aurait pu, le cas échéant, se concevoir » dans le cadre du retrait du lot
n°315, ce dont il s’évinçait que l’assemblée générale n’avait pas statué sur
les conditions financières nécessitées par la division ; Qu’en
décidant cependant de rejeter la demande en nullité des résolutions n° 12 à
15 de l’assemblée générale du 31 octobre 2006, la cour d’appel, qui n’a pas
tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article
28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 4°) ALORS
QUE la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe
d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes,
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties
communes ; Que les
époux X... faisaient valoir que le lot n° 315 appartenant à la commune de
Toulon comportait les parties privatives et les 480 millionièmes de la
propriété des parties communes ; que la cour d’appel s’est bornée à répondre
que les parties communes « ne sont désormais plus communes au lot qui a fait
l’objet du retrait » ; Qu’en
statuant ainsi, sans s’expliquer sur le sort de la quote-part des parties
communes qui était nécessairement rattachée au lot n° 315, la cour d’appel a
privé sa décision de base légale au regard de l’article 1er de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 ; 5°) ALORS
QUE le juge ne saurait, sous couvert d’interprétation, donner à un écrit
clair et précis, et sens et une portée qu’il n’a manifestement pas ; Que
l’article 19 du règlement de la copropriété Le Village du Lac prévoit que «
chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelle manière que ce
soit, qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisé » ; que l’article 51 du
même règlement y ajoute que les droits sur les parties communes « sont
indissolublement liés à ceux du propriétaire sur sa parcelle » ; qu’il s’en
évince qu’il ne saurait y avoir dissociation, au sein d’un lot, entre les
parties privatives et la quote-part sur les parties communes ; Qu’en
décidant cependant que « les parties communes ou indivises dont font état les
appelants ne sont désormais plus communes au lot qui fait l’objet du retrait
», la cour d’appel a dénaturé les clauses claires et précises du règlement de
copropriété, et a violé l’article 1134 du code civil. |
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