00043608 CHARTE Ne
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les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Préposé du syndic ; notion Exécution des ordres du syndic Accomplissement pour son
compte d’actes de gestion incombant au syndic Comportement de préposée
du syndic à l’égard des tiers et des copropriétaires Préposée de sociétés ayant des liens capitalistiques avec le
syndic Détention illicite de pouvoirs à l’assemblée générale (oui) Annulation de l’assemblée (oui) Note JPM 25/07/2014 : à propos de cet arrêt, l’ARC a
publié un article le 24 juillet 2014 présentant de l’arrêt du 7 mai 2014 une
interprétation qui nous parait erronée. Au pied de la présente étude nous
présentons l’article de l’ARC et notre réponse Nous publions également la réponse de
M. Dhont, directeur de l’ARC, du 25 juillet Et
Le point final en l’état actuel du droit Note JPM 19/06/2014: Le premier arrêt de la Cour de cassation (05
juillet 2011) est reproduit à la suite de l’exposé des moyens Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 7 mai 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 4 décembre 2012 N° de
pourvoi: 13-11743 Rejet Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ.,
5 juillet 2011, n° 10-20.352) que MM. X..., Y..., Z... et A...,
propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé « Ormarine 2 » ont assigné le syndicat des copropriétaires
et la société Sogire en annulation de l’assemblée
générale du 2 mars 2007 au visa de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10
juillet 1965 ; Attendu que
le syndicat des copropriétaires et la société Sogire
font grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen : 1°/ que le
lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous
l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des
directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de
son subordonné ; qu’en se bornant à énoncer, pour décider que Mme B...
apparaissait comme la salariée de la société Sogire
aux yeux des tiers et des copropriétaires, qu’elle avait engagé des dépenses
pour le compte de la société Sogire en apportant
son visa sur les factures, qu’elle avait émis des bons de commande dans
l’intérêt d’une copropriété dépendant de l’AFUL, qu’elle a été destinataire
de factures afférentes à des travaux d’entretien ou de devis et qu’elle était
mentionnée dans un courrier de la société Sogire
comme ayant été chargée de commander les dispositifs d’ouverture à distance
des barrières de la copropriété, sans expliquer concrètement en quoi la
société Sogire avait un pouvoir de direction et de
contrôle sur Mme B... qui était déjà salariée de la société Pierre et
Vacances et qu’elle était à l’égard du syndic en état de subordination, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L.
1221-1 du code du travail, ensemble l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10
juillet 1965 ; 2°/ que
l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque
propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le
total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède
pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des
copropriétaires Ormarine 2 dit des Joncquières et la société Sogire
ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme
B... dont il résulte que Mme B... a reçu trois délégations de vote si bien
qu’il n’y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandats excédait
5 % des voix du syndicat ; qu’en affirmant, par des motifs éventuellement
adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de production de la feuille
d’émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Joncquières
ne répondait pas à la question du nombre de délégations de vote reçus par Mme
B... et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la
feuille de présence et les pouvoirs établissant que Mme B... n’avait pas reçu
plus de trois mandats, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu, d’une part, qu’ayant relevé que des bons à payer ou factures établis
à l’entête de la société Sogire portaient, sous la
mention « visa du directeur » le nom et la signature de Mme B..., que
celle-ci avait émis des bons de commande ou qu’elle était mentionnée sur des
factures de fournisseurs de la copropriété en qualité de « contact » et que
la société Sogire avait indiqué aux copropriétaires
que Mme B... avait été chargée de commander des boîtiers d’ouverture à
distance de la barrière de l’immeuble, la cour d’appel a pu retenir que, si
aucun contrat de travail ne les liait, Mme B... travaillait pour le compte de
la société Sogire, exécutait ses ordres,
accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se
comportait à l’égard des tiers et des copropriétaires, comme la préposée du
syndic et en a exactement déduit qu’elle était la préposée du syndic et ne
pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l’assemblée
générale ; Attendu,
d’autre part, que la cour d’appel ayant énoncé que l’assemblée générale du 2
mars 2007 devait être annulée au vu du 4e alinéa de l’article 22 de la loi du
10 juillet 1965 et qu’il n’y avait pas lieu d’examiner les autres griefs
invoqués à l’encontre de cette assemblée générale, le moyen qui invoque les
motifs adoptés du jugement est sans portée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne
serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne le
syndicat des copropriétaires et la société Sogire
aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des
copropriétaires et de la société Sogire et les condamne
à payer à MM. X..., Y... et Z... la somme globale de 3 000 euros ; commentaires L’arrêt du
7 mai 2014, rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 5 juillet 2011, n° 10-20.352), présente un
cas d’extension de la notion de préposé en l’absence de tout lien juridique
avec le syndic professionnel, mais en présence, en fait, de l’exercice d’une activité de gestionnaire de
copropriétés pour le compte de ce syndic professionnel par une personne
officiellement préposée d’une société d’exploitation touristique détenant 100
% du capital de la société syndic. La société
SOGIRE est syndic de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ainsi que
de l’AFUL GASSIN qui comprend diverses copropriétés, dont ORMARINE 2 dit LES
JONQUIERES, MAS DE GASSIN, MARINES DE GASSIN et MAËVA GASSIN Mme B...
est une salariée de la société d’exploitation touristique PIERRE &
VACANCES, qui est une des filiales de la SA PIERRE & VACANCES ; que la
société d’exploitation PIERRE & VACANCES détient 100 % de la SA SOGIRE. Il existe des
documents laissant apparaître que Mme B… exerçait en fait une activité de
gestionnaire pour le compte de la société SOGIRE nonobstant l’inexistence
d’un contrat de travail - documents dénommés bon à
payer, facture ou avoir concernant des dépenses engagées auprès de
fournisseurs pour la copropriété et l’AFUL, concernant les exercices
2005/2006 et 2006/2007, établis à l’entête de la société SOGIRE ; sous la
mention visa du directeur figurent le nom et la signature de Mme B... ; - facture établie par la SARL BURZIO, pour
des travaux d’entretien des espaces verts de la copropriété LES MARINES
GASSIN, du 5 octobre 2010 adressée à l’AFUL MARINES DE GASSIN à l’attention
de Mme B... ; - bon de commande émis par Mme
B... pour la livraison d’énergie à une copropriété dépendant de l’AFUL et
gérée à la société SOGIRE ; - facture de l’entreprise
MANUTAN du 4 novembre 2008 adressée à la société SOGIRE en sa qualité de
syndic de la copropriété Résidence Les MARINES DE GASSIN mentionnant dans un
encadré que leur contact est Mme B... - et d’autres encore Les
demandeurs ont soutenu qu’à
l’assemblée générale du 2 mars 2007 Mme B... représentait la société INVEST
(33841/100000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires (33841/100000èmes) et
détenait 48781/100000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à
l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. Ils ont demandé et
obtenu l’annulation de cette assemblée générale. La Cour d’appel d’Aix en Provence a rappelé que le lien de préposition, qui n’est pas défini par le
Code civil, s’entend d’un lien de subordination en vertu duquel une personne
exerce une activité sous le contrôle, l’autorité et pour le compte d’une
autre qui dispose du pouvoir de lui donner des ordres. Il n’est pas
nécessaire qu’il existe une relation de droit, tel un contrat de travail, le
pouvoir effectif de donner des ordres étant suffisant à caractériser le lien
de subordination ; Elle a jugé
« que le lien de subordination allégué étant suffisamment établi, Mme
B... ne pouvait, en sa qualité de préposée du syndic recevoir de mandat ; en
conséquence, au vu des dispositions du 4ème alinéa de l’article 22 de la loi
du 10 juillet 1965 et sans qu’il ne
soit utile d’examiner les autres griefs, le jugement sera confirmé en ce
qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2007 et ce pour
toutes ses résolutions ; » Elle a
pourtant jugé également « qu’il ressort des explications et des pièces
fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de
production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou
mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme B... représentait plus
de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2
dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait
excédait 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l’article 22,
alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, il
convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété
ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses
résolutions ; » La Cour de
cassation approuve pleinement la juridiction aixoise d’avoir retenu les
actions de gestion décrites plus haut et d’en avoir exactement déduit que Mme
B… était la préposée du syndic et ne pouvait, en cette qualité, recevoir de
mandat pour voter à l’assemblée générale ; Elle ajoute
en outre : « Attendu, d’autre part, que la cour d’appel ayant
énoncé que l’assemblée générale du 2 mars 2007 devait être annulée au vu du
4e alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il n’y avait pas
lieu d’examiner les autres griefs invoqués à l’encontre de cette assemblée
générale, le moyen qui invoque les motifs adoptés du jugement est sans portée » Cette
décision incontestable intéressera notamment les professionnels spécialisés
dans la gestion de « copropriétés de loisirs ». MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen
produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils,
pour la société Sogire et le syndicat des
copropriétaires Ormarine 2 dite des Jonquières. Le pourvoi
fait grief à l’arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, D’AVOIR
annulé l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES
du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; AUX MOTIFS
PROPRES QU’aux
termes de l’alinéa 4 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic,
son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir
mandat pour représenter un copropriétaire ; que
le lien de préposition, qui n’est pas défini par le Code civil, s’entend d’un
lien de subordination en vertu duquel une personne exerce une activité sous
le contrôle, l’autorité et pour le compte d’une autre qui dispose du pouvoir
de lui donner des ordres. Il n’est pas nécessaire qu’il existe une relation
de droit, tel un contrat de travail, le pouvoir effectif de donner des ordres
étant suffisant à caractériser le lien de subordination ; que, dans
le cas présent, lors de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble
ORMARINE 2 du 2 mars 2007 Mme B... détenait trois délégations de vote de la
part de Messieurs C..., D... et E... ; qu’il est acquis aux débats et non contesté que Mme B... est une
salariée de la société d’exploitation touristique PIERRE & VACANCES, qui
est une des filiales de la SA PIERRE & VACANCES ; que la société
d’exploitation PIERRE & VACANCES détient 100 % de la SA SOGIRE ; qu’il
est donc indéniable qu’il existe une interdépendance entre ces deux entités ;
que la société SOGIRE est syndic de la copropriété ORMARINE 2 dit DES
JONQUIERES ainsi que de l’AFUL GASSIN qui comprend diverses copropriétés,
dont ORMARINE 2 dit LES JONQUIERES, MAS DE GASSIN, MARINES DE GASSIN et MAËVA
GASSIN ; que si aucun
contrat de travail ne liait Mme B... à la société SOGIRE, elle travaillait en
réalité pour le compte de cette société, exécutait ses ordres, accomplissait
pour son compte les actes de gestion incombant au syndic et se comportait, à
l’égard des tiers et des copropriétaires comme la préposée de la société
SOGIRE ainsi qu’il ressort des pièces suivantes versées aux débats : -
documents dénommés bon à payer, facture ou avoir concernant des dépenses
engagées auprès de fournisseurs pour la copropriété et l’AFUL, concernant les
exercices 2005/2006 et 2006/2007, établis à l’entête de la société SOGIRE ;
sous la mention visa du directeur figurent le nom et la signature de Mme B...
; - facture établie par la SARL BURZIO, pour des travaux d’entretien des
espaces verts de la copropriété LES MARINES GASSIN, du 5 octobre 2010
adressée à l’AFUL MARINES DE GASSIN à l’attention de Mme B... ; - bon de
commande émis par Mme B... pour la livraison d’énergie à une copropriété
dépendant de l’AFUL et gérée à la société SOGIRE ; - facture de l’entreprise
MANUTAN du 4 novembre 2008 adressée à la société SOGIRE en sa qualité de
syndic de la copropriété Résidence Les MARINES DE GASSIN mentionnant dans un
encadré que leur contact est Mme B... ; - devis du 28 décembre 2008 de l’entreprise
AZUR BAT relatif à des travaux de rénovation d’étanchéité et de carrelage
dans la copropriété MARINES DE GASSIN mentionnant que cette offre est
destinée à Mme B... ; - courrier de la société SOGIRE adressé à chaque
copropriétaire DES JONQUIERES indiquant que Mme B... a été chargée de
commander les bips qui pourront être utilisés pour ouvrir la barrière à
distance ; que dès
lors, le lien de subordination allégué étant suffisamment établi, Mme B... ne
pouvait, en sa qualité de préposée du syndic recevoir de mandat ; en
conséquence, au vu des dispositions du 4ème alinéa de l’article 22 de la loi
du 10 juillet 1965 et sans qu’il ne soit utile d’examiner les autres griefs,
le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée
générale du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; AUX MOTIFS
ADOPTES QU’en l’espèce les demandeurs soutiennent que Mme B... représentait
la société INVEST (33841/100000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires
(33841/100000èmes) et détenait 48781/100000èmes en violation de la règle des
5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le
syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la question
du nombre de délégations de votes reçus par Mme B... et du respect des 5 % ;
que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des copropriétaires
présentés par Mme B... ni le nom de la personne représentant la société
INVEST ; qu’il
ressort néanmoins de la lecture de la déclaration liminaire du conseil
syndical du 2 mars 2007 que ce dernier s’étonne de ce que Mme B...,
directrice de PIERRE ET VACANCES, dispose des pouvoirs de trois nouveaux
copropriétaires d’appartements revendus par la société INVEST ; que cette
observation ne fait l’objet d’aucune réponse de la part du syndic dans le
procès-verbal d’assemblée générale ou ultérieurement ; en outre, le syndicat
des copropriétaires verse aux débats la feuille de présence non émargée ; que
l’absence de signature rend impossible la vérification par le tribunal du respect
des règles de représentation édictées par l’article 22, alinéa 3 ; qu’il
ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d’une part
et de l’absence de réponse et de production de la feuille d’émargement signée
par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que
Mme B... représentait plus de trois copropriétaires à l’assemblée générale de
la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et que le total
dont elle disposait excédait 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions
de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été
respectées, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la
copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes
ses résolutions ; 1. ALORS
QU’il résulte de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le
syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un
copropriétaire ; que d’interprétation restrictive, cette prohibition ne
s’oppose pas à ce qu’un mandat soit confié au préposé d’une société distincte
de celle du syndic dont elle est l’associée, quelle que soit l’importance de
sa participation ; qu’en retenant, pour décider que les mandats consentis à
Mme B... méconnaissaient l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet
1965, que son employeur, la société PIERRE ET VACANCES, était interdépendante
du syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle détiendrait 100 %
du capital, la cour d’appel qui s’est fondée sur la seule participation que
détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de la société SOGIRE
dont il n’était prétendu ni qu’elle aurait été fictive ni que son patrimoine
se serait confondu avec celui de sa société mère, s’est déterminée par des
motifs impropres à établir que la société SOGIRE était également partie au
contrat de travail qui n’avait été conclu qu’entre la société PIERRE ET
VACANCES et sa secrétaire, Mme B... ; qu’ainsi, elle a violé la disposition
précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du Code civil et l’article
L 210-6 du Code de commerce ; 2. ALORS
QUE le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail
sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des
directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de
son subordonné ; qu’en se bornant à énoncer, pour décider que Mme B...
apparaissait comme la salariée de la société SOGIRE aux yeux des tiers et des
copropriétaires, qu’elle avait engagé des dépenses pour le compte de la
société SOGIRE en apportant son visa sur les factures, qu’elle avait émis des
bons de commande dans l’intérêt d’une copropriété dépendant de l’AFUL,
qu’elle a été destinataire de factures afférentes à des travaux d’entretien
ou de devis et qu’elle était mentionnée dans un courrier de la société SOGIRE
comme ayant été chargée de commander les dispositifs d’ouverture à distance
des barrières de la copropriété, sans expliquer concrètement en quoi la
société SOGIRE avait un pouvoir de direction et de contrôle sur Mme B... qui
était déjà salariée de la société PIERRE ET VACANCES et qu’elle était à
l’égard du syndic en état de subordination, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article L 1221-1 du Code du travail,
ensemble l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. 3. ALORS
QUE l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque
propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le
total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède
pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des
copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé
aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme B... dont il
résulte que Mme B... a reçu trois délégations de vote si bien qu’il n’y a pas
lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix
du syndicat (conclusions du 16 février 2010, p. 15) ; qu’en affirmant, par
des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de
production de la feuille d’émargement en première instance, le syndicat des
copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ne répondait pas à la question
du nombre des délégations de vote reçus par Mme B... et du respect de la
limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la feuille de présence et
les pouvoirs établissant que Mme B... n’avait pas reçu plus de trois mandats,
la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22,
alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. * * * Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 5 juillet 2011 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 23 avril
2010 N° de
pourvoi: 10-20352 Cassation LA COUR DE CASSATION,
TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le
moyen unique : Vu
l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de
solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir
mandat pour représenter un copropriétaire ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2010), que MM. X..., Z...,
A...et B..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé “ Ormarine 2 “ ont assigné le syndicat des copropriétaires
en annulation de l’assemblée générale du 2 mars 2007 ; Attendu que
pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté, d’une
part, que Mme Y... est salariée de la société “ Pierre et Vacances “, d’autre
part, que la société Sogire, syndic, n’est qu’une
émanation de cette société “ Pierre et Vacances “ qui est propriétaire de 95
% du capital de la dite société Sogire, syndic, et
que cette collusion est avérée, d’où il résulte que Mme Y... ne pouvait être
titulaire du moindre mandat ; Qu’en
statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la subordination de
Mme Y... à la société Sogire, la cour d’appel a
violé le texte susvisé ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 avril 2010, entre
les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence,
la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt
et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel
d’Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne
MM. X..., Z..., A...et B... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne MM. X..., Z..., A...et
B... à payer la somme globale de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Jonquières
et à la société Sogire ; rejette la demande de MM.
X..., Z..., A...et B... ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
cassé ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par
le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils
pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ormarine 2 dite des Jonquières
et de la société Sogire Le pourvoi
fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR annulé l’assemblée générale de la
copropriété ORMARINE 2 dite des JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes
ses résolutions ; AUX MOTIFS
PROPRES QUE les intimés soulèvent l’irrégularité des mandats détenus par Mme
Y..., salariée de la société ‘ ‘ Pierre et Vacances’’, gestionnaire de
plusieurs appartements constituant des lots de la copropriété, et ce sur le
fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’aux termes de ce
texte qui a pour objet d’instituer une incompatibilité de nature à éviter
toute collusion entre le syndic et un mandataire amené à émettre un vote en représentation
d’un copropriétaire, le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent
présider l’assemblée, ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ;
qu’en l’espèce où il n’est pas contesté que d’une part Mme Y... et salariés
de la société ‘ ‘ Pierres et vacances’’qui est
propriétaire de 95 % du capital de la société SOGIRE, syndic, cette collusion
est avérée d’où il résulte que Mme Y... ne pouvait être titulaire du moindre
mandat ; AUX MOTIFS
ADOPTES QU’en l’espèce les demandeurs soutiennent que Mme Y... représentait
la société INVEST (33 841/ 100 000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires
(33 841/ 100 000èmes) et détenait 48 781/ 100 000èmes en violation de la
règle des 5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965
; que le syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la
question du nombre de délégations de votes reçus par Mme Y... et du respect
des 5 % ; que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des
copropriétaires présentés par Mme Y... ni le nom de la personne représentant
de la société INVEST ; qu’il ressort néanmoins de la lecture de la
déclaration liminaire du conseil syndical du 2 mars 2007 que ce dernier
s’étonne de ce que Mme Y..., directrice de Pierres et Vacances, dispose des
pouvoirs de trois nouveaux copropriétaires d’appartement revendu par la
société INVEST ; que cette observation ne fait l’objet d’aucune réponse de la
part du syndic dans le procès-verbal d’assemblée générale ou ultérieurement ;
en outre, le syndicat des copropriétaires verse au débat la feuille de
présence non émargée ; que l’absence de signature rend impossible la
vérification par le tribunal du respect des règles de représentation édictées
par l’article 22, alinéa 3 ; qu’il ressort des explications et des pièces
fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de
production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou
mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme Y... représentait plus
de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2
dite des Jonquières du 2 mars 2007 et que le total
dont elle disposait excéder 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions
de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées,
il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété
ORMARINE 2 dite DES JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses
résolutions ; 1. ALORS
QU’il résulte de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le
syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un
copropriétaire ; que d’interprétation restrictive, cette prohibition ne
s’oppose pas à ce qu’un mandat soit confié au préposé d’une société distincte
de celle du syndic dont elle est l’associée, quelle que soit l’importance de
sa participation ; qu’en retenant, pour décider que les mandats consentis à
Mme Y... méconnaissaient l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet
1965, qu’il existait une collusion entre son employeur, la société PIERRE ET
VACANCES, et le syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle
détiendrait 95 % du capital, la cour d’appel qui s’est fondée sur la seule
participation que détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de
la société SOGIRE dont il n’était prétendu ni qu’elle aurait été fictive ni
que son patrimoine se serait confondu avec celui de sa société mère, s’est
déterminée par des motifs impropres à établir que la société SOGIRE était
également partie au contrat de travail qui n’avait été conclu qu’entre la
société PIERRE ET VACANCES et sa secrétaire, Mme Y... ; qu’ainsi, elle a
violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du
Code civil et l’article L 210-6 du Code de commerce ; 2. ALORS
QUE l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque
propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le
total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède
pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des
copropriétaires ORMARINE II dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé
aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme Y... dont il
résulte que Mme Y... a reçu trois délégations de vote si bien qu’il n’y a pas
lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix
du syndicat (concluions du 16 février 2010, p. 15) ; qu’en affirmant, par des
motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de
production de la feuille d’émargement en première instance, le syndicat des
copropriétaires ORMARINE 2 dite DES JONQUIERES ne répondait pas à la question
du nombre des délégations de vote reçus par Mme Y... et du respect de la
limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la feuille de présence et
les pouvoirs établissant que Mme Y... n’avait pas reçu plus de trois mandats,
la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22,
alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. Sur cet
arrêt l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) a publié le 24
juillet un commentaire sur son site. Ce commentaire nous parait comporter une
interprétation erronée de la solution adoptée par la Cour de cassation. Nous
publions ci-dessous l’article de l’ARC et notre réponse. Article de
l’ARC La Cour de Cassation
avec l’ARC :
un gardien ou un employé d’immeuble sont bien des « préposés »
du syndic et donc ne peut peuvent détenir des pouvoirs en assemblée générale
Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR
du 24 mars 2014 (voir : www.unarc.fr/jkr7) et la Cour de
Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3ème chambre civile,
numéro 13-11.743) : « Les
gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne
peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ». I. Rappel de la loi
Comme chacun sait, les copropriétaires ont la possibilité de
donner mandat à toute personne de leur choix afin de se faire représenter
lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut cependant être consenti au
profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10 juillet
1965 : article 22, alinéa 4). II. La question
Toute la question est de savoir si le gardien et les employés
d’immeuble d’un syndicat de copropriétaires sont des « préposés » du
syndic ou non. Il y a longtemps que’ l’ARC a répondu par l’affirmative, ceci
sans être toujours suivie (surtout par les syndics, souvent intéressés à
faire voter des gardiens…). Récemment nous avions expliqué pourquoi la loi ALUR nous avait
donné raison explicitement (www.unarc.fr/jkr7). C’est maintenant au
tour de la Cour de Cassation de confirmer notre position, dans un arrêt de la
3ème chambre civile de la Cour de Cassation (7 mai 2014 numéro
13-11.743). III. Les explications de la Cour et
ses raisons
Elles sont toutes simples. Les juges ont en effet considéré que l’interdiction de recevoir un
mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui
« travaille et
accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses
directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des
copropriétaires comme son préposé. Les juges ont estimé qu’une personne peut
donc être qualifiée de préposé du syndic » même en
l’absence de contrat de travail le liant à lui. Insistons : ·
un préposé est une personne à qui le syndic donne des ordres et des
directives : c’est le cas des gardiens et employés d’immeuble ; un préposé peut n’être pas lié par un contrat consenti par celui dont il
est le préposé : c’est bien le cas entre gardien ou employé d’immeuble et syndic. Merci qui ? Merci à la Cour de Cassation. Observations de JPM-copro
à l’ARC Je reviens sur votre
commentaire de l’arrêt cité, que j’ai également commenté dans JPM-Copro. Vous écrivez : Nous
l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014
(voir : www.unarc.fr/jkr7)
et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3ème
chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et
employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas
détenir de pouvoir en assemblée générale ». Il me semble y avoir une confusion. Dans cette affaire Mme B. , porteuse illicite
de pouvoirs, n’est pas gardienne de l’immeuble mais directrice de la société
Pierres et Vacances. La société SOGIRE, syndic, est la filiale à 100 % de
Pierre et Vacances, La phrase que vous reproduisez comme un extrait de l’arrêt n’y figure
pas. La solution que vous suggérez pour les gardiens est très souhaitable
dans la pratique, mais elle demeure juridiquement rejetée. Sauf erreur de ma
part, une tentative a été faite pour l’introduire dans la loi ALUR mais sans
succès. Tel est le complément que je compte ajouter à mon commentaire. Comme à
l’ordinaire je ferai mention de vos observations en réplique s’il y a lieu Avec l’expression de mes meilleurs sentiments Le point final en
l’état actuel du droit : La phrase « Les gardiens et
employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas
détenir de pouvoir en assemblée générale » ne figure pas dans
l’arrêt. Il est jugé
par l’arrêt qu’en présence d’une société immobilière X et d’une société
d’administration de biens Y filiale à 100 % de la société
X, un cadre de la société mère X réalisant de fait des actes
d’administration et de gestion concernant des syndicats de copropriétaires
dont la Société Y est le syndic, doit être considéré comme le préposé du
syndic Y au regard de l’interdiction de détenir des pouvoirs pour une
assemblée générale formulée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Le
premier arrêt de cassation du 5 juillet 2011 évoquait même la notion de
collusion. Il y a en
l’espèce extension du lien de préposition incontestable d’un cadre d’une
société mère à une filiale à 100 % dans laquelle il réalise des actions
propres à la filiale comme s’il en était un préposé de droit. Cette
solution est propre au régime de la représentation aux assemblées de
copropriétaires. Le
gardien est le préposé du syndical et non pas celui du syndic. La doctrine
est unanime à cet égard. La
jurisprudence va dans le même sens : Cass. Civ. 09/01/1962 D 1962 219 ; CA Versailles 4e
chambre 24/11/2003 Dossiers CSAB n° 111 avril 2004 n° 70 notre Dunes ; Les
réponses ministérielles vont aussi dans le même sens : A la RM n° 32353
JOAN Q 19/02/1996 p. 948 nous joignons ci-dessous une réponse plus récente
qui présente l’intérêt de ne pas se borner à l’expression d’une rigueur
juridique mais aussi de présenter les aspects pratiques la solution :
«
Sur le plan
juridique nous maintenons qu’il demeure possible de donner pouvoir au gardien
et, a fortiori, que l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014 ne modifie
en rien les informations pouvant être données au public. Sur le plan
pratique nous rejoignons la position de l’ARC. L’expérience montre qu’il est
préférable de ne pas confier un pouvoir au gardien pour une assemblée
générale. Nous l’écrivons dans l’intérêt des gardiens eux-mêmes !!! Il serait
souhaitable de pouvoir insérer une clause d’interdiction dans le règlement de
copropriété mais la prudence commande de signaler le risque d’une action en
contestation d’une telle décision. |
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