00043608 CHARTE Ne
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Superficie des parties privatives Consistance du bien vendu Bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente (oui) Description dans l’état descriptif du règlement de copropriété
inopérante Cour de
cassation chambre civile 3 2 octobre 2013 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 14 juin 2012 N° de
pourvoi: 12-21918 Rejet Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2012 ), que la
SCI Sacre ( la société ) ayant, par acte authentique du 18 mai 2005, acquis
des consorts X... un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix
sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant
une différence de superficie par rapport à celle stipulée dans l’acte de
vente ; Attendu que
la société fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le
moyen : 1°/ que la
société faisait valoir que pour apprécier la surface du lot vendu il fallait
se référer non pas à la consistance réelle des lieux lors de la vente mais
aux stipulations du règlement de copropriété, le sous sol ne pouvant être
pris en considération dés lors qu’il s’agit d’une cave comme l’énonce le
règlement de copropriété ; que l’acte de vente vise aussi une cave
conformément au règlement de copropriété ; qu’en retenant que la surface à
prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est
celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu
important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important
notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir
compte des modifications intervenues, qu’il est établi par la désignation du
local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur des consorts X...
à Mme Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution
solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour
l’acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la
boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. A..., professionnel du
mesurage dont l’impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité
est susceptible d’être mise en oeuvre, a constaté
le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté,
annexé à l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve,
raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne
sont pas contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu la surface de
cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu’elle est
désignée dans l’acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et
son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas
fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété, pour décider que
la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application
de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique
augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la
hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, la cour d’appel a
violé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que la
société faisait valoir qu’aucun travaux n’a été réalisé dans la cave qui est
inondable comme toute celles du quartier et qui est régulièrement inondée, à
l’exception de toilettes et du cuvelage de la canalisation en acier
alimentant l’immeuble qui condensait l’humidité en cave provoquant un goutte
à goutte, qu’en raison de la forte humidité la cave sert à stocker du
matériel d’emballage, une échelle, quelques ouvrages de documentations « en
partie haute », ce qui excluait la qualification de réserve ; qu’en retenant
que la surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la
loi Carrez est celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de
la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et
notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir
compte des modifications intervenues, qu’il est établi par la désignation du
local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur des consorts X...
à Mme Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution
solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour
l’acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la
boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. A..., professionnel du
mesurage dont l’impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité
est susceptible d’être mise en oeuvre, a constaté
le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté,
annexé à l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve,
raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne
sont pas contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu la surface de
cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu’elle est
désignée dans l’acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et
son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas
fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété, pour décider que
la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application
de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique
augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la
hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, sans se prononcer
sur le moyen faisant valoir l’impossibilité d’utiliser la cave qui est inondable
et régulièrement inondée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de
procédure civile ; 3°/ que, en
se contentant des affirmations du géomètre, M. A..., selon lesquelles la cave
est utilisée à usage de réserve et de relever qu’il résulte du bail
commercial qu’elle est reliée par un escalier intérieur à la boutique, tout
en constatant que tant l’acte de vente que le règlement de copropriété font
état d’une cave, la cour d’appel n’a pas relevé les éléments de preuve
établissant que la cave était utilisée comme une réserve et elle a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet
1965 ; Mais
attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de
la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel
qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel,
qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé que
le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle
il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le
règlement de copropriété et l’acte de vente mais avait été aménagé et
transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen
inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon
droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie
des parties privatives vendues ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne la
SCI Sacre aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Sacre à payer la
somme de 1 000 euros à M. B..., la somme de 1 000 euros à M. A... et la somme
globale de 2 000 euros aux consorts X... et à M. C... ; rejette la demande de
la SCI Sacre ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par
le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize,
signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a
assisté au prononcé de l’arrêt. Commentaires : La Cour de
cassation juge opportunément que pour l’application de l’article 46 de la loi
du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se
présente matériellement au moment de la vente. C’est une
manière élégante de prendre en considération l’agrément manifesté par l’acquéreur
qui a pu visiter librement les lieux. On peut
espérer de cette évolution de la jurisprudence une réduction du nombre des
actions judiciaires tendant à une réduction du prix à titre de sanction pour
erreur dans le mesurage Carrez. Dans le
même ordre, le service de documentation de la Cour de cassation signale :
Sur la prise en compte de la nature effective du lot pour arrêter le calcul
de la superficie, à rapprocher :3e Civ., 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.550, Bull. 2007,
III, n° 217 (rejet) Voyez également : Recueil Dalloz, n°35, 17 octobre 2013, Actualité / droit immobilier, p. 2338, note
Yves Rouquet (“Vente de lot (mesurage “Carrez”):
date d’appréciation de la superficie”). Répertoire du notariat Defrénois, n°22,
30 novembre 2013, Actes courants - Immobilier, n°114g7, p.1127 à 1132, note
Gilles Rouzet (“Détermination de la superficie et
délimitation du lot de copropriété”), La Semaine juridique, édition
notariale et immobilière, n°49, 6
décembre 2013, Chronique - actes courants et techniques contractuelles, n°1282,
p.25 à 35, spéc. n°12, p.26-27, note Mustapha Mekki (“Loi Carrez: à la mesure près!”), et la revue Administrer, n°471,
décembre 2013, Sommaires, p.55, note Jean-Robert Bouyeure. Voir dans le même sens Cass
06-05-2014 1 MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna,
avocat aux Conseils, pour la société Sacre LE POURVOI
REPROCHE A L’ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D’AVOIR rejeté l’ensemble des demandes
de la société exposante, condamnée en outre à payer diverses sommes par
application de l’article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS
QUE selon les dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du 10
juillet 1965 modifiée « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout
contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot
mentionne la superficie de la partie privative ce lot ou d’une fraction de
lot mentionne la superficie de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité
de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention
de superficie. Cette superficie est définie par décret en Conseil d’Etat
prévu à l’article 47: Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont
pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots
ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le
décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Si la superficie est
inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à
la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à
la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par
l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant
la réalisation de la vente, à peine de déchéance » ; que l’article 4-1 du
décret du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi du 10
juillet 1965 énonce “La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une
fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la
superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier,
gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des
planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m2” ; Que
selon l’article 4-2 du décret précité : « Les lots ou fractions de lots d’une
superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la
superficie mentionnée ,à I ‘article 4-1 » ; que la demande de la S.C.I.
SACRE, fondée sur les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet
1965, est recevable, peu important qu’elle ait surabondamment visé l’article
1617 du Code civil dont les dispositions sont nécessairement écartées par
celles d’ordre public de la loi dite Carrez ; que la loi Carrez tendant à
réparer une inexactitude objective sans considération de la bonne ou mauvaise
foi des acquéreurs, la connaissance des lieux que les dirigeants de la S.C.I.
SACRE avaient, pour les avoir occupés depuis de nombreuses années avant la
vente, ne prive pas la S.C.I. du droit à diminution du prix qui n’est pas
subordonnée à la preuve d’un préjudice, de même qu’est indifférent le mode de
détermination du prix par les parties et notamment que le prix ait été fixé
en fonction de la rentabilité des lieux ; que le lot n° 1, objet de la vente,
est désigné dans l’acte authentique de vente comme étant un local constitué
d’une boutique, arrière-boutique séparée par une cloison légère et une cave,
la superficie de 41,30 m² mentionnée à l’acte de vente étant la superficie
totale du lot n° 1 ainsi qu’il ressort du tableau de surface dressé par M.
A..., géomètre-expert, qui a précisé que la surface de la boutique est de
28,30 m² et celle de la réserve de 13 m², étant observé que ce que M. A...
désigne comme une réserve est désigné dans l’acte de vente, qui reprend la
description du règlement de copropriété, comme étant une cave ; que la
surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi
Carrez est celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la
vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu
important notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié
pour tenir compte des modifications intervenues ; qu’il est établi par la
désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur
des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la
promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le
remboursement du prêt consenti pour l’acquisition du local, que la cave est
reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc
intégrée ; que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont l’impartialité
ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d’être mise
en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à
laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l’acte de vente, que la
cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à
son mesurage ; que ces constatations ne sont pas contredites par l’expert
judiciaire qui n’a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carez du lot n° 1 que parce qu’elle est désignée dans
l’acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement
de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas fait l’objet
d’une modification du règlement de copropriété ; que la preuve n’étant pas
rapportée que, contrairement à ce qu’a constaté avant la vente Monsieur A...,
la pièce désignée comme réserve par celui-ci n’avait pas été à cette date
aménagée en réserve, peu important que l’installation de sanitaires n’ait eu
lieu qu’en 2006, la superficie des parties privatives à prendre en compte
pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de
la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie
dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, la surface loi
Carrez du lot n° 1, soit 27,70 m² + 12 m² (selon mesurage BRION le plus favorable
à l’acquéreur) soit 39,70 m², étant observé que cette surface n’est pas
inférieure de plus d’1/20ème à celle exprimée dans l’acte de vente (41,30) ; ALORS D’UNE
PART QUE l’exposante faisait valoir que pour apprécier la surface du lot
vendu il fallait se référer non pas à la consistance réelle des lieux lors de
la vente mais aux stipulations du règlement de copropriété, le sous sol ne
pouvant être pris en considération dés lors qu’il s’agit d’une cave comme
l’énonce le règlement de copropriété ; que l’acte de vente vise aussi une
cave conformément au règlement de copropriété : qu’en retenant que la surface
à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est
celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu
important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important
notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir
compte des modifications intervenues, qu’il est établi par la désignation du
local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur des consorts X...
à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente
et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le remboursement du prêt
consenti pour l’acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier
intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que Monsieur A...,
professionnel du mesurage dont l’impartialité ne peut être suspectée et dont
la responsabilité est susceptible d’être mise en oeuvre,
a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage
contesté, annexé à l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de
réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces
constatations ne sont pas contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu
la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce
qu’elle est désignée dans l’acte de vente comme étant une cave et que son
aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la
réalité, n’a pas fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété,
pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte
pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de
la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie
dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, la Cour
d’appel a violé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS
D’AUTRE PART QUE l’exposante faisait valoir qu’aucun travaux n’a été réalisé
dans la cave qui est inondable comme toute celles du quartier et qui est
régulièrement inondée, à l’exception de toilettes et du cuvelage de la
canalisation en acier alimentant l’immeuble qui condensait l’humidité en cave
provoquant un goutte à goutte, qu’en raison de la forte humidité la cave sert
à stocker du matériel d’emballage, une échelle, quelques ouvrages de
documentations « en partie haute », ce qui excluait la qualification de
réserve ; qu’en retenant que la surface à prendre en compte pour
l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu’il
se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation
dans le règlement de copropriété et notamment que le règlement de copropriété
n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu’il
est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre
1994 par l’auteur des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire
avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE
pour le remboursement du prêt consenti pour l’acquisition du local, que la
cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est
donc intégrée, que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont
l’impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est
susceptible d’être mise en oeuvre, a constaté le 2
décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à
l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour
laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas
contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu la surface de cette partie
du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu’elle est désignée dans l’acte
de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de
destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas fait l’objet d’une
modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des
parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la
loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la
réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est
égale ou supérieure à 1,80 m, sans se prononcer sur le moyen faisant valoir
l’impossibilité d’utiliser la cave qui est inondable et régulièrement
inondée, la Cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN
QUE, en se contentant des affirmations du géomètre, M. A..., selon lesquelles
la cave est utilisée à usage de réserve et de relever qu’il résulte du bail
commercial qu’elle est reliée par un escalier intérieur à la boutique, tout
en constatant que tant l’acte de vente que le règlement de copropriété font
état d’une cave, la cour d’appel n’a pas relevé les éléments de preuve établissant
que la cave était utilisée comme une réserve et elle a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; |
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