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Emplacement de stationnement Droit de jouissance exclusive sur une partie
commune (RC) Absence de partie privative Inexistence du lot Cour d’appel
d’Aix-en-Provence chambre
civile 1 8 juillet 2008 N° de RG:
07/10809 ARRET SUR RENVOI
DE CASSATION ARRÊT AU FOND
No2008 / 358 Arrêt en date du
08 Juillet 2008 prononcé sur saisine de la Cour suite à l’arrêt rendu par la
Cour de Cassation le 6 juin 2007, qui a cassé et annulé l’arrêt no 2005 / 580
rendu le 2 Décembre 2005 par la Cour d’Appel de Aix en Provence DEMANDEUR SUR
RENVOI DE CASSATION Monsieur Yves-René
X... DEFENDEURS SUR
RENVOI DE CASSATION Syndicat des
Copropriétaires de l’immeuble LES ROTONDES sis 1 avenue du Ray à Nice S. A. R. L.
CABINET DRAGO, syndic ARRÊT
Contradictoire, LA COUR Attendu que par
décision en date du 20 décembre 2001 le tribunal de grande instance de NICE a
: - débouté M. X...
de toutes ses demandes -débouté le
syndicat des copropriétaires et la SARL DRAGO de leurs demandes de dommages-intérêts -condamné M. X...
à payer à chacun des défendeurs la somme de 4000 F en application de
l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens Attendu que par
acte d’appel enregistré au greffe de la cour le 15 janvier 2002 M. X...
(l’appelant) a interjeté appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires
de la résidence Les ROTONDES, intimé ci-après désigné comme le syndicat des
copropriétaires, et la SARL cabinet DRAGO, syndic de la copropriété également
intimé. Attendu que par
arrêt contradictoire du 2 décembre 2005, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a
: - reçu l’appel -confirmé en
toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant -dit n’y avoir pas
lieu à dommages-intérêts -condamné M. X...
à payer à chacun des intimés la somme de 1000 € sur le fondement de l’article
700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec application de
l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société civile
professionnelle Sider, avoué à la cour. Attendu que par
arrêt du 6 juin 2007 la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a : - cassé et annulé
dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 2 décembre 2005 entre les
parties par la cour d’appel d’Aix-en-Provence. - remis en
conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant
ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel
d’Aix-en-Provence autrement composée -condamné le
syndicat des copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO aux dépens ainsi qu’à
payer à M. X... la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de
procédure civile mais rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à ce
titre Attendu que par
déclaration enregistrée au greffe le 26 juin 2007, M. X... a saisi la cour
d’appel d’Aix-en-Provence après cassation. Attendu que par
déclaration enregistrée au greffe le 23 juillet 2007 le syndicat des
copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO ont constitué avoué. Attendu que par
dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 21 janvier 2008 M.
X... demande de : - réformer le
jugement entrepris et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses
demandes -annuler la
résolution numéro 2 votée lors de l’assemblée générale du syndicat des
copropriétaires tenue le 4 juin 1998 - condamner la
SARL DRAGO, syndic, à lui payer la somme de 1524, 49 € à titre de
dommages-intérêts -condamner in
solidum la SARL DRAGO et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme
de 3049 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre
les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la société civile
professionnelle Ermeneux Levaique, avoué à la cour. Attendu que par
conclusions déposées au greffe de la cour le 3 décembre 2007 le syndicat des
copropriétaires et la SARL cabinet DRAGO demandent de : - débouter M. X...
de toutes ses demandes - constater que le
droit de jouissance exclusive sur les emplacements de parking a disparu - rejeter toutes
conclusions autres plus amples ou contraires - condamner M.
X... à leur payer à chacun la somme de 2000 € sur le fondement de l’article
700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ainsi qu’à ceux de
l’arrêt cassé, distraits au profit de la société civile professionnelle
Sider, avoué à la cour. Attendu que
l’affaire a été fixée en application de l’article 910 du code de procédure
civile selon ordonnance en date du 24 avril 2008. Attendu que
l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2008. Attendu qu’il est
expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs
faits, moyens et prétentions. SUR CE Attendu que dans
l’ensemble immobilier en copropriété Les ROTONDES situé à Nice, 1, avenue du
Ray, M. X... bénéficie, après transmission par voie successorale, de la
jouissance exclusive et particulière des lots numéro 130 à 141, 144 et 146 à
usage de stationnement lui conférant pour chaque lot 15 / 5450 tantièmes de
co-propriété du terrain mais aucun tantièmes de co-propriété de l’immeuble. Attendu que le
règlement de copropriété dispose que la répartition des charges est faite
différemment suivant qu’elles sont communes à tous les copropriétaires ou à
certains d’entre eux seulement en considération de l’usage qu’ils ont des
choses ou parties communes ; que les charges communes à tous les copropriétaires
seront réparties entre les copropriétaires de l’immeuble au prorata des “
cinq millièmes généraux “ avec exemption de participation aux frais de
ravalement des lots correspondant aux caves ; qu’en ce qui concerne les
charges communes aux bénéficiaires du droit de jouissance des emplacements de
stationnement, il est prévu que tous les frais d’entretien et de réparation
des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de
jouissance desdits parkings et seront partagés entre eux au prorata de leurs
tantièmes (article 6- 2o). Attendu que M.
X... avait demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une
délibération de l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la
participation des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie,
d’assurance, d’administration et de syndic mais que cette délibération n’a
jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas
été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de
propriété et constaté que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale
du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application. Attendu que le
règlement de copropriété de la résidence Les ROTONDES (cahier des charges),
tel qu’il résulte de l’acte reçu en 1962 par Me Y..., notaire à Nice, dispose
que l’entier immeuble comprend deux blocs désignés par les lettres A & B
comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de
stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive
et particulière pour chaque bénéficiaire ; que les parties privées sont
divisées en cent treize lots portant les numéros 1 à 82 et 90 à 120 ; que
l’article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre les
charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux
bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à
159) en précisant que tous les frais d’entretien et de réparations des
emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances
desdits parkings et qu’ils seront partagés entre eux au prorata de leurs
tantièmes tandis que les charges communes seront réparties entre les
copropriétaires de l’immeuble au prorata des “ cinq millièmes “ généraux mais
que les lots correspondant aux caves ne participeront pas aux frais de
ravalement ; que les emplacements de stationnement sont exclus de la
répartition en “ cinq millièmes. “ Attendu qu’il
résulte des dispositions du règlement de copropriété que les bénéficiaires de
droit de jouissance exclusive et particulière sur les emplacements de
stationnement ne sont redevables que des frais d’entretien et de réparation
de ces lieux de parcage. Attendu que les
articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des
assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun “ dispose
d’autant de voix qu’il possède de cinq millièmes de copropriété “ et que dans
la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur
les places de stationnement ne bénéficient pas de “ cinq millièmes “, ils
n’ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux
seuls copropriétaires. Attendu que le
syndicat des copropriétaires, se fondant sur un commentaire de l’arrêt de la
Cour de Cassation publié au recueil Dalloz (année 2007 numéro 33) soutient
qu’en l’absence de propriété privative, il ne peut pas y avoir de lot de
copropriété et que dans la mesure où M. X... ne détient que des droits de
jouissance exclusive sur des parties communes sans être propriétaire de
parties privatives, les lots dont il revendique la jouissance sont
inexistants faute d’être rattachables à un lot de copropriété et qu’en
conséquence il perd ses droits en même temps qu’il est libéré de son
obligation de contribuer aux charges. Attendu que si le
seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de
stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les
titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y a
pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les
emplacements de parking a disparu. Attendu que le
procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires réunis le 4 juin 1998
contient une délibération numéro 2 ainsi libellée : « 2 /- EXAMEN ET
APPROBATION DES COMPTES ET SOLDE BANCAIRE CLOS LE 31 / 10 / 1997- RAPPORTS
DES VÉRIFICATEURS AUX COMPTES-QUITUS AU SYNDIC (ART. 24) L’assemblée
générale adopte les comptes et solde bancaire clos au 31 / 10 / 1997 et donne
quitus plein, entier et définitif au syndic. Cette résolution est adoptée à
la majorité requise (art. 24) A VOTÉ CONTRE LES
COMPTES ET LE QUITUS AU SYNDIC : M. X... représentant 210 / 5. 450 èmes qui
demande à ce que les tantièmes parkings ne participent pas aux quorum comme
cela est prévu au cahier des charges. ABSTENTION : NÉANT
» Attendu qu’en
mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur
les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors
qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du
règlement de copropriété que de participer aux “ frais d’entretien et de
réparation des emplacements de parkings “, la délibération précitée est
contraire au règlement de copropriété et doit être annulée. Attendu que M.
X... reproche au syndic de la copropriété d’avoir manqué de façon flagrante
et réitérée aux obligations de sa mission et qu’il a commis une faute dans
l’accomplissement de sa mission puisqu’il aurait persisté dans la violation
tant du règlement de copropriété que des dispositions de la loi du 10 juillet
1965 et ce malgré les nombreuses lettres adressées par l’appelant. Attendu cependant
que l’analyse erronée du règlement de copropriété par le syndic ne
caractérise pas une faute engageant sa responsabilité
personnelle dans la mesure où cette question a fait l’objet de controverses
tant doctrinale que jurisprudentielle ayant nécessité l’intervention de la
plus haute juridiction ; qu’au surplus la SARL cabinet DRAGO a toujours reçu
quitus pour sa gestion de la part du syndicat des copropriétaires et que le
jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Attendu que le
syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de
première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de
procédure civile au profit de la société civile professionnelle Ermeneux et
Levaique, avoué à la cour. PAR CES MOTIFS Statuant
publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement Confirme le
jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande de
dommages-intérêts à l’encontre de la SARL cabinet DRAGO mais l’infirme en ses
autres dispositions et statuant de nouveau. Annule la
résolution numéro 2 votée le 4 juin 1998 par l’assemblée générale des copropriétaires
de la résidence Les ROTONDES, 1 avenue du Ray à Nice. Condamne le
syndicat des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES à payer à M. X...
la somme de 3000 € (trois mille euros) il y en application de l’article 700
du code de procédure civile. Condamne le
syndicat des copropriétaires de la résidence Les ROTONDES aux entiers dépens
de première instance et d’appel et pour ces derniers autorise la société
civile professionnelle Ermeneux et Levaique, avoué à la cour, à recouvrer
directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision
préalable et suffisante. commentaires L’ensemble
immobilier concerné comprend deux blocs désignés par les lettres A & B
comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de
stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance
exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ; Le règlement de
copropriété (ici dénommé cahier des charges) a été établi en 1962,
antérieurement à la loi du 10 juillet 1962. Il comporte, comme
cela était fréquent à l’époque, deux répartitions distinctes de la propriété
de l’ensemble immobilier : L’une porte sur le
terrain, sur la base de 5450 tantièmes L’autre porte sur
les bâtiments construits, sur la base de 5000 tantièmes En ce qui concerne la répartition des charges, l’article 6 dudit règlement de copropriété
opère une différence entre - les charges
communes à tous les copropriétaires, réparties entre les copropriétaires de
l’immeuble au prorata des tantièmes
généraux (5000), réserve faite des travaux de ravalement dont les lots
caves sont exonérés. - les charges
communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking
(lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d’entretien et de réparations
des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de
jouissances desdits parkings et qu’ils seront partagés entre eux au prorata
de leurs tantièmes (5450); les emplacements de stationnement sont exclus de
la répartition en « cinq
millièmes ». Les articles 19 et
20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales
de copropriétaires au cours desquelles chacun « dispose d’autant de voix
qu’il possède de cinq millièmes de copropriété », et que, dans la mesure
où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places
de stationnement ne bénéficient pas de « cinq millièmes », ils
n’ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux
seuls copropriétaires. M. X... avait
demandé au tribunal de grande instance d’appliquer une délibération de
l’assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires
de parking aux charges de conciergerie, d’assurance, d’administration et de
syndic mais que cette délibération n’a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n’a pas
été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de
propriété et constaté que les comptes approuvés lors de l’assemblée générale
du 4 juin 1998 en étaient l’exacte application. On
peut penser qu’aux lieu et place de « ratification », il faut lire
« rectification » du règlement de copropriété. On note ici - que le règlement de
copropriété précise clairement que les propriétaires d’emplacements de
stationnement n’ont la qualité de copropriétaires - et que, dans ses écritures,
M. X… revendique au contraire la qualité de copropriétaire » M. X... demandait
notamment l’annulation de cette décision d’approbation des comptes. Il a été débouté par le TGI de Nice (jugement du 20
décembre 2001) , puis par la Cour d’appel d’Aix en Provence (arrêt du 2
décembre 2005) ; Sur son pourvoi, la Cour de cassation, par arrêt du 6
juin 2007 (voir l’arrêt et notre
commentaire) a cassé l’arrêt d’appel en ces termes : « Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. Guibert, titulaire de la jouissance exclusive de "lots" à usage d’emplacement de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "Les Rotondes" et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998, relative à l’approbation des comptes ; « Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’il résulte du "cahier des charges" que l’immeuble "Les Rotondes" comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d’emplacement de stationnement, qu’ il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d’un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu’en l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de "lot" les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n’exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n’a fait qu’appliquer le règlement de copropriété pour les répartir ; « Qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; » Dans notre commentaire de cet arrêt, nous avons indiqué
que la « propriété » d’un emplacement de stationnement extérieur
doit s’entendre de la propriété superficiaire d’une portion défini du
terrain commun. Il n’en reste pas moins que certains règlements de
copropriété la définissent comme un droit de jouissance exclusif dans le cas
classique d’une division unique de la propriété du bien (terrain et
bâtiment). En l’espèce, l’existence de deux divisions (terrain d’une
part, bâtiment de l’autre) ne modifie pas la solution incontestable d’une
propriété superficiaire. Le volume d’espace constituant la superficie est
alors la partie privative nécessaire à l’existence d’un lot. Par contre, la clause du règlement de copropriété
réservant aux propriétaires « en cinq millièmes » la participation
aux assemblées est étonnante, et de plus annulable, dès lors que les charges
des parkings sont contrôlées et approuvées par une assemblée générale
inaccessible aux redevables. Statuant comme Cour de renvoi autrement composée, la Cour
d’appel d’Aix en Provence relève en premier lieu « que si le seul droit de jouissance exclusive
sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité
de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d’un droit réel
et perpétuel et qu’il n’y a pas lieu de constater que le droit de jouissance
exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu. » Elle juge par ailleurs « qu’en mettant à la charge des bénéficiaires
de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une
quote-part de charges communes alors qu’ils n’ont pas la qualité de
copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que
de participer aux “ frais d’entretien et de réparation des emplacements de
parkings “, la délibération précitée est contraire au règlement de
copropriété et doit être annulée. » Il est vrai que l’arrêt du 6 juin 2007 se borne, - si
l’on peut dire -, à proclamer « qu’un droit de jouissance
exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut
constituer la partie privative d’un lot ». L’arrêt a eu un retentissement notable. On retrouve en
effet une situation identique dans un assez grand nombre de syndicats dont les
règlements de copropriété ont été établis avant la réforme de 1965. On retrouve ainsi deux problèmes posés clairement mais
non résolus : - La
nécessité, à l’occasion de certaines réformes, d’insérer dans la réforme des
dispositions permettant l’adaptation des conventions institutionnelles
antérieures. - Corrélativement, mais
subsidiairement, l’effet « rétroactif » de certains de la Cour de
cassation. M. X... reprochait
au syndic de la copropriété « d’avoir manqué de façon flagrante et
réitérée aux obligations de sa mission et qu’il a commis une faute dans
l’accomplissement de sa mission puisqu’il aurait persisté dans la violation
tant du règlement de copropriété que des dispositions de la loi du 10 juillet
1965 et ce malgré les nombreuses lettres adressées par l’appelant. » Sur ce point, la
Cour d’appel reconnaît « que
l’analyse erronée du règlement de copropriété par le syndic ne caractérise
pas une faute engageant sa responsabilité personnelle dans la mesure où cette
question a fait l’objet de controverses tant doctrinales que jurisprudentielles
ayant nécessité l’intervention de la plus haute juridiction ». Elle
ajoute de manière surabondante « qu’au surplus la SARL cabinet DRAGO a
toujours reçu quitus pour sa gestion de la part du syndicat des copropriétaires ». Quitus peu éclairé ! On se demande
comment les copropriétaires auraient pu apprécier la régularité des actes du
syndic dans un tel fatras ! Elle confirme le
jugement entrepris qui a rejeté la demande d’allocation de dommages et
intérêts présentée par M. X... Un nouveau pourvoi a été régularisé contre cet arrêt. |
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