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Éviction du syndic dispensé
de l’ouverture d’un compte séparé Désignation d’un
administrateur provisoire Désignation nouvelle du
syndic évincé Nécessité
d’une nouvelle décision de dispense (oui) Cassation civile 3e
8 avril 2009 Cour d’appel de Paris
du 29 novembre 2007 N° de pourvoi:
08-11965 Cassation Sur le mémoire en
interruption d’instance du syndicat des copropriétaires du 188 / 190 avenue
Jean Lolive à Pantin et de M. X..., ès qualités : Attendu que la
société Horizons technologies n’étant pas partie au pourvoi, il n’y a pas
lieu d’interrompre l’instance ; Sur le premier moyen
: Vu l’article 18 de la
loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 117 du code de procédure civile ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 29 novembre 2007), que le syndicat des
copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin a
assigné le 23 avril 2004 les époux Z..., propriétaires de lots de
copropriété, en paiement d’un arriéré de charges ; Attendu que pour
débouter les époux Z... de leur demande d’annulation de l’assignation et dire
recevable l’action du syndicat, l’arrêt retient que le syndicat fait valoir
que par décision du 24 avril 2003, puis de mai 2004 et 2005, la dispense de
l’ouverture d’un compte bancaire ou postal a été décidée et que l’assemblée
générale du 5 novembre 2003 ayant “ redésigné “ le Cabinet Patrimonia Le Pré
en qualité de syndic a été validée par arrêt de la cour d’appel du 15
décembre 2005 ; Qu’en statuant ainsi,
sans constater que l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre
2003 renouvelant son mandat dispensait le syndic de l’ouverture d’un compte
bancaire ou postal séparé ou qu’il en avait ouvert un dans les trois mois de
cette désignation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision
; PAR CES MOTIFS, et
sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens : DIT n’y avoir lieu à
interruption d’instance ; CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties,
par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne, ensemble,
le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean
Lolive à Pantin et M. X..., ès qualités, aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires
Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et M. X... à payer
aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des
copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et
de M. X..., ès qualités ; Dit que sur les
diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt
sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé
par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du huit avril deux mille neuf. Commentaires : Le syndicat des
copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin a
assigné le 23 avril 2004 les époux Z..., propriétaires de lots de
copropriété, en paiement d’un arriéré de charges. Les époux Z... ont
résisté à cette demande en faisant valoir qu’à la date de l’assignation le
syndic devait être considéré comme déchu d plein droit de son mandat pour
n’avoir pas fait ouvrir un compte séparé dans les trois mois de sa
désignation. Le syndicat des
copropriétaires a répliqué en faisant valoir que, précédemment à la
désignation de l’administrateur provisoire, le syndic NNN avait été dispensé
régulièrement de l’obligation d’ouvrir un compte séparé ; qu’il avait
été désigné à nouveau lors de l’assemblée convoquée par l’administrateur
provisoire et qu’en conséquence il avait conservé le bénéfice de la dispense
accordée antérieurement. Il a ajouté surabondamment que lors des assemblées
de mai 2004 et 2005, la dispense de l’ouverture d’un compte bancaire ou
postal a été décidée. Les époux Z… ont
maintenu leurs prétentions : - Le président du
conseil syndical avait obtenu du Président du Tribunal de grande instance de
Bobigny une ordonnance en date du 13 septembre 2003 désignant un
administrateur provisoire, avec mission de convoquer une assemblée générale
pour nommer un syndic. - Lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 5 novembre 2003, NNN a été désigné en qualité de
syndic jusqu’à l’assemblée générale devant statuer sur les comptes arrêtés au
31 décembre 2003 - Il est constant
qu’aucun compte bancaire ou postal n’a été ouvert au nom du Syndicat des
copropriétaires, alors qu’aucune dispense n’a été donnée en ce sens par ledit
syndicat ; qu’il s’ensuivait qu’à compter du 6 février 2004, le mandat de
syndic de NNN était nul de plein droit La Cour d’appel a déclaré cependant
valable l’assignation délivrée, au nom du Syndicat des copropriétaires, par
le Cabinet NNN, le 23 avril 2004. La Cour de cassation juge au contraire
« qu’en statuant ainsi, sans constater que l’assemblée générale des
copropriétaires du 5 novembre 2003 renouvelant son mandat dispensait le
syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé ou qu’il en avait
ouvert un dans les trois mois de cette désignation, la cour d’appel n’a pas
donné de base légale à sa décision » La
cassation se serait imposée si l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967,
curieusement invoqué dans le premier moyen des époux Z…, avait existé à la
date de l’assemblée (5 novembre 2003) comme à celle de l’assignation (23
avril 2004). Tel n’est pas le cas puisqu’il a été créé par le décret n° 2004-479
du 27 mai 2004. Il précise que la dispense « prend fin de plein droit en
cas de désignation d’un autre syndic ». Il faut assimiler la
désignation d’un administrateur provisoire à celle d’un autre syndic, c’est
un enseignement de l’arrêt qui n’est pas contestable. Pour les juristes
l’apparition d’une règle de droit dans une loi ou dans un décret peut laisser
penser que la nécessité de cette
précision s’évinçait du silence antérieur des textes et de l’absence d’une
solution claire. Qu’en était-il exactement ? Comme déjà indiqué,
nous devons prendre en considération le régime antérieur au décret du 27 mai
2004 La désignation d’un administrateur provisoire prévue par l’article 47
du décret n’est possible que si l’immeuble est dépourvu de syndic. Le
mandat du syndic conféré par l’assemblée du 24 avril 2003, - citée dans le
premier moyen -, n’existe plus. Sa disparition s’accompagne de celle de la
dispense antérieure, s’il en existait une. L’assemblée générale du 5 novembre 2003 a désigné NNN en qualité de
syndic. Elle ne l’a pas « redésigné » comme il est dit dans le
moyen. Elle ne l’a pas non plus désigné « de nouveau », comme il est, - mal -, dit dans l’article 28 du
décret du 17 mars 1967 dans sa nouvelle version, car il s’agit alors d’un
renouvellement pur et simple du mandat. Il est incontestable
que l’ancien syndic, qui avait perdu cette qualité pendant plusieurs mois,
devait solliciter une nouvelle dispense. La Cour de cassation
n’a rien dit d’autre. On peut toutefois regretter de lire dans la disposition
finale de l’arrêt : « l’assemblée générale des copropriétaires du 5
novembre 2003 renouvelant son mandat ». Le terme
« renouvelant » est incompatible avec la solution adoptée ! MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par
Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour les époux Z.... PREMIER MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté l’exception de nullité de l’assignation introductive
d’instance délivrée à Monsieur et Madame Z... par le Syndicat des
copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive, 93500
Pantin, représenté par son syndic, le cabinet NNN, AUX MOTIFS QUE “ les
appelants soutiennent que la Société NNN n’avait pas la qualité de syndic
(lors de l’assignation du 16 juillet 2003) et n’avait aucune qualité pour
agir en justice au nom du syndicat, que son assignation est nulle et n’a pu
valablement saisir le juge, ceci du fait du non respect par le syndic de
l’obligation d’ouvrir un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation,
avec pour conséquence la nullité de plein droit de son mandat ; Mais que le
syndicat fait valoir que par décision de l’assemblée générale du 24 avril
2003 puis de mai 2004 et 2005, la dispense de l’ouverture d’un compte
bancaire ou postal a été décidée ; que l’assemblée générale du 5 novembre
2003 ayant redésigné le cabinet NNN en qualité
de syndic a été validée par arrêt de cette Cour du 15 décembre 2005 ; qu’il
en résulte ainsi que des motifs non contraires du Tribunal que la Cour adopte
que le moyen n’est pas fondé et que le Tribunal a été régulièrement saisi “
(arrêt, p. 3), ALORS QUE le syndic
doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel
sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le
compte du syndicat ; que l’assemblée générale peut en décider autrement, à la
majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le
syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant
la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le
syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à
l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu’il s’ensuit
qu’à l’expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour engager
une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, rendant nulle
l’assignation ainsi délivrée ; Qu’en l’espèce, le
président du conseil syndical – conscient que jusqu’à présent le Syndicat des
copropriétaires n’avait pas été valablement représenté par son syndic – a
obtenu du Président du Tribunal de grande instance de Bobigny une ordonnance
en date du 13 septembre 2003 désignant la SCP BRIGNIER-TULIER en qualité
d’administrateur provisoire, avec mission de convoquer une assemblée générale
pour nommer un syndic ; que, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 5
novembre 2003, NNN a été désigné en qualité de syndic jusqu’à l’assemblée
générale devant statuer sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2003 ; qu’il
est néanmoins constant qu’aucun compte bancaire ou postal n’a été ouvert au
nom du Syndicat des copropriétaires, alors qu’aucune dispense n’a été donnée
en ce sens par ledit syndicat ; qu’il s’ensuivait qu’à compter du 6 février
2004, le mandat de syndic de NNN était nul de plein droit ; Qu’en déclarant
cependant valable l’assignation délivrée, au nom du Syndicat des
copropriétaires, par le Cabinet NNN, le 23 avril 2004, la Cour d’appel a violé
les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1
du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 32 du Code de procédure
civile. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté la demande de Monsieur et Madame Z... tendant
à voir prononcer l’annulation du jugement rendu par le Tribunal de grande
instance de Bobigny le 16 novembre 2005, AUX MOTIFS QUE “ les
appelants soutiennent en outre que le jugement est affecté d’irrégularité du
fait que Monsieur Chi Thao Z... a déposé le 24 janvier 2005 une requête en
récusation visant Madame A... à laquelle il a été acquiescé et que le
jugement a été rendu par ce magistrat ; mais que les appelants se bornent à
produire aux débats à l’appui de ce moyen une lettre du 26 janvier 2005 signée
de Madame A... ainsi rédigée “ En réponse à votre requête en récusation
déposée au greffe le 24 janvier 2005, j’ai l’honneur de vous faire savoir
qu’en application de I’article 348 du Nouveau code de procédure civile, votre
dossier est transféré à la section 2 de la 5ème Chambre civile et sera appelé
à l’audience du 9 février 2005 en salle 8 “ ; que cette lettre ne porte
aucune référence d’une affaire ; que le syndicat fait état de multiples
décisions de justice rendues entre lui-même et les époux Z... de 2001 à 2007
; que le jugement entrepris a été rendu par la section 1 et non la section 2
de la 5ème chambre civile du Tribunal de grande instance de Bobigny ; qu’il
mentionne une audience publique à la date du 12 octobre 2005 et non du 9
février 2005 ; que dès lors les appelants ne font aucune preuve que la
requête en récusation du 24 janvier 2005 concernait le litige ayant donné
lieu au jugement entrepris ; qu’au surplus et en tous cas, le tribunal ayant
été régulièrement saisi par l’assignation, comme dit ci-dessus, l’effet
dévolutif de l’appel s’est opéré “ (arrêt, p. 3), ALORS, D’UNE PART,
QUE lorsque le juge acquiesce à la demande de récusation, il est aussitôt
remplacé ; Que, par requête en
date du 24 janvier 2005, Monsieur et Madame Z... ont déposé au greffe du
Tribunal de grande instance de Bobigny une demande de récusation visant le
magistrat, statuant à juge unique, composant la section 1 de la 5ème chambre,
ce magistrat ayant été amené à donner des conseils à la partie adverse,
Maître Patrice X... ; que, par lettre du 26 janvier 2005, ce magistrat a
répondu qu’il acquiesçait à la demande de récusation en précisant « qu’en
application de l’article 348 du nouveau Code de procédure civile, votre
dossier est transféré à la section 2 de la 5ème chambre et sera appelé à
l’audience du 9 février 2005 » ; que, cependant, c’est le magistrat en cause,
statuant à juge unique, qui a rendu le jugement ; qu’en cause d’appel,
Monsieur et Madame Z... ont demandé de voir déclaré le jugement « nul et non
avenu » ; Que, pour rejeter ce
moyen, la Cour d’appel a fallacieusement tiré prétexte de ce que Monsieur et
Madame Z... ne rapporteraient pas la preuve de ce que la requête en
récusation du 24 janvier 2005 concernerait le litige ayant donné lieu au
jugement entrepris ; Qu’en statuant ainsi,
alors que la requête visait clairement la connivence entre Maître X... et le
magistrat, ce que celui-ci a implicitement reconnu en acquiesçant à la
demande de récusation, la Cour d’appel a violé les articles 341 et suivants du
Code de procédure civile, ensemble l’article 6, § 1, de la Convention
européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
TROISIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné Monsieur et Madame Z... à payer au Syndicat
des copropriétaires, outre intérêts au taux légal, diverses sommes au titre
des charges arriérées et des frais nécessaires, AUX MOTIFS QUE “ les
appelants font état d’anomalies concernant les charges, qui seraient
relatives aux “ volumes consommés d’eau chaude et d’eau froide “, au
chiffrage des charges de l’eau chaude sanitaire “ et aux “ charges
d’électricité des parkings “ ; mais que ces contestations sont imprécises et
non démontrées ; que les appelants n’en tirent aucune conséquence chiffrée ;
Que les charges ont été votées ; que le syndicat remarque que les époux Z...
avaient la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives
avant chaque assemblée et s’en sont abstenus, ainsi que de manifester un
éventuel désaccord avec les comptes lors des assemblées, auxquelles ils sont
systématiquement défaillants ; Que la Cour se réfère pour le surplus aux
motifs non contraires du Tribunal ; Que c’est de manière incompréhensible et
en tous cas sans aucune démonstration que les appelants affirment que (dans
le jugement entrepris) “ une somme de 6. 708, 76 a été occultée “ ; que les
contestations ne sont pas fondées ; que le décompte d’actualisation au 1er
octobre 2007 n’est pas contesté de manière précise et circonstanciée et donc
sérieuse, notamment en considération de l’article 1256 du Code civil, les
appelants se bornant à déclarer, de manière énigmatique et sans que les
conséquences à tirer de ces déclarations soient clairement identifiables que
“ malgré le jugement en date du 16 novembre 2005, aucune régularisation n’a
été faite dans les comptes “ et que “ pire encore, les intérêts de retard
sont toujours comptabilisés alors qu’ils ont déjà été comptés dans les actes
d’huissier “ ; Mais que le décompte indique précisément les postes de débit
et de crédit avec à chaque fois leurs montants et leurs causes ;
qu’apparemment il a été tenu compte des paiements et qu’ont été “ extournés “
les frais qui devaient l’être ; qu’il y a lieu de faire droit à la demande
d’actualisation, la somme demandée étant en fait un solde au 1er octobre 2007
“ (arrêt, p. 3), ALORS QUE les charges
exigibles en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être
justifiées par le syndicat qui en réclame le paiement, notamment par la
production du procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation de
l’arrêté de compte de l’exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel
pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de
répartition de charge ; Que, pour rejeter la
demande de Monsieur et Madame Z... tendant à la contestation des charges qui
leur était réclamée par le syndicat des copropriétaires, la Cour d’appel a
relevé, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges,
que « le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés
individuels de charge par nature de charges, avec indication du montant à
répartir, base immeuble, base lot et quote-part y afférent et un arrêté de
compte à compter du 1er janvier 2000 débutant par un rapport à nouveau
débiteur de 4. 501, 27 F ainsi que les relevés de compte du Cabinet Cadot
Beauplet depuis le 1er janvier 1992 » (jugement, p. 5) et « que les charges
ont été votées et que les époux Z... avaient la possibilité de prendre
connaissance des pièces justificatives avant chaque assemblée et s’en sont
abstenus, ainsi que de manifester un éventuel désaccord avec les comptes lors
des assemblées » (arrêt, p. 3) ; Qu’en statuant ainsi,
alors que les charges réclamées à Monsieur et Madame Z... par le syndicat des
copropriétaires, n’étaient nullement justifiées par la production des
procès-verbaux des différentes assemblées générales portant approbation des
arrêtés de compte de l’exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel
pour le nouvel exercice, et par les documents comptables, la Cour d’appel a
violé l’article 1134 du Code civil, ensemble l’article 10 de la loi du 10
juillet 1965. |
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