approbation des comptes

portée de la décision

extension à la répartition des charges et produits (non)

 

CA Paris 23e chambre B   09/03/2006 

SCI Terrasses de Saint Mandé / Syndicat Résidence Foch République

 

Nous avons déjà évoqué le problème posé par la limitation de la portée de l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale. La jurisprudence dominante indique qu’elle ne concerne que la liste des dépenses et produits de l’exercice et demeure sans effet sur la répartition. Un copropriétaire, aurait-il approuvé les comptes, reste recevable à contester de ce chef son compte individuel.

 

Nous avons fait valoir les inconvénients de cette solution : si le copropriétaire obtient satisfaction, les comptes des autres copropriétaires doivent être modifiés, alors qu’ils n’ont pas eu la possibilité d’intervenir dans l’instance.

 

Un extrait de l’arrêt du 9 mars 2006 montre les contradictions internes que recèle ce mécanisme :

 

« Que s’agissant de la deuxième résolution, l’approbation des comptes généraux de la copropriété est indépendante de la répartition individuelle des charges entre copropriétaires effectuée par le syndic sous sa seule responsabilité ne préjuge en rien de la régularité des comptes individuels établis ultérieurement par le syndic ; qu’il est toujours possible pour un copropriétaire de contester le montant de son compte individuel au motif qu’il n’aurait pas été établi par une application correcte des clefs de répartition  des charges telles qu’elles figurent au règlement de copropriété ; que ce copropriétaire ne saurait faire annuler l’approbation du montant global des dépenses et recettes du syndicat des copropriétaires au prétexte qu’il en conflit avec le syndic quant à la teneur de son compte individuel ; »

 

Cet extrait expose très clairement l’idée que se font les Juges du mécanisme de l’approbation des comptes et de l’exploitation postérieure qui en est faite par les syndics.

Il montre également que cette idée est en totale contradiction avec la pratique comme avec les textes du statut de la copropriété, réserve faite de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dans lequel cette solution a été malencontreusement insérée.

Les syndics ont toujours présenté des synthèses comptables de fin d’exercice établies après répartition des recettes et dépenses entre les copropriétaires. De plus, avant la réforme SRU, les copropriétaires étaient en possession, avant l’assemblée générale, des relevés individuels précisant les modalités de la répartition et, pour chacun respectivement, les résultats de l’opération.

De simple pratique, cette manière de faire est devenue une obligation en vertu de l’article 8 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et des cinq annexes qu’il impose pour la présentation des comptes de l’exercice. L'annexe 1 indique clairement que l’état financier est établi après répartition. Il en est naturellement de même pour les quatre autres. Cohérence oblige …

 

On ne sait pas d’où peut venir l’affirmation que «  la répartition individuelle des charges entre copropriétaires effectuée par le syndic sous sa seule responsabilité ne préjuge en rien de la régularité des comptes individuels établis ultérieurement par le syndic »

Le statut ne prévoit pas que la répartition individuelle des charges est établie par le syndic sous sa seule responsabilité.

Le statut ne dispense pas le syndic de soumettre la répartition qu’il a établie à l’approbation de l’assemblée. De fait, nombreux sont les syndics qui rédigent le projet de résolution d’approbation des comptes en visant expressément la liste des charges et produits aussi bien que la répartition.

Dans le nouveau régime comptable, ce sont bien les annexes qui seront approuvées. Elles comporteront les soldes individuels résultant de la répartition. Comment pourra-t-on maintenir que les données figurant dans les annexes approuvées peuvent être remises en cause ? C’est pourtant ce qui est écrit dans le nouvel article 45-1 du décret de 1967 !

 

La sécurité juridique du syndicat exige que les effets de l’approbation des comptes, présentés après répartition, s’étendent à celle-ci.

La nécessaire suffisance de l’information préalable des copropriétaires en vue de l’assemblée impose que le relevé général des charges et produits et les relevés individuels soient diffusés au plus tard avec la convocation.

Les copropriétaires opposants ou défaillants pourront contester la décision d’approbation dans le délai prévue par l’article 42 alinéa 2 de la loi.

Passé ce délai, les comptes généraux et individuels seront définitifs, réserve faite d’erreur ou omission qui peuvent être régularisées sans modification de l’ensemble des comptes individuels.

On ne peut pas admettre que les comptes d’un syndicat de copropriétaires puissent être remis en cause plusieurs années après leur approbation.

 

 

 

Mise à jour

27/09/2006