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Partie commune à jouissance privative
(jardin) Construction d’une véranda Autorisation de l’assemblée; majorité
nécessaire Acte de disposition sur une partie commune;
Majorité de l’article 26 (oui) Voir aussi, après le commentaire, l’arrêt de la Cour de
cassation du 20 mars 2002 Cassation civile 3e 8 novembre 2006 Cassation Cour d’appel de Montpellier (1re chambre, section B) 20-07-2005 (+ rectificatif
08-11-2005) N° de pourvoi : 05-19757 Donne acte à la SCI Coussimo du désistement de son pourvoi en ce qu’il
est dirigé contre la SCP Bagnouls-Pagnon-Bagnouls ; Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause le syndicat des
copropriétaires de la Petite Venise ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 20 juillet 2005 et
rectificatif 8 novembre 2005), que la SCI Coussimo, propriétaire de lots dans
un immeuble en copropriété, alléguant que le jardin de 118 mètres carrés sur
lequel M. X..., propriétaire du lot n° 21, avait fait construire une véranda
était une partie commune, a assigné le syndicat des copropriétaires de la
résidence “la Petite Venise” au Barcarès, en annulation de la décision n° 10
de l’assemblée générale du 29 juillet 1999 ayant autorisé cette construction
; Sur premier moyen : Vu les articles 1351 du code civil et 482 du nouveau code de procédure
civile ; Attendu que le jugement, qui se borne, dans son dispositif, à ordonner
une mesure d’instruction, n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée ; Attendu que pour dire que le jardin de 118 mètres carrés est une
partie commune réservée à l’usage exclusif du lot n° 21, l’arrêt retient
qu’il a été jugé dans un arrêt du 23 septembre 2003 que la Cour devait
apprécier si ce jardin était une partie privative ou une partie commune
affectée à la jouissance du lot de M. X..., qu’il résultait en tous cas des
documents produits que le lot n° 21 ne comportait que la jouissance d’un
jardin, qui était donc une partie commune à usage privatif ; Qu’en statuant ainsi, alors que cet arrêt se bornait dans son
dispositif à ordonner une mesure d’instruction, la cour d’appel a violé les
textes susvisés ; Et sur le second moyen : Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les décisions des assemblées générales de copropriétaires
relatives aux actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d de
la loi, doivent être prises à la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix ; Attendu que pour débouter la SCI Coussimo de sa demande en annulation
de la décision n° 10 de l’assemblée générale du 29 juillet 1999, autorisant
la construction de la véranda à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet
1965, l’arrêt retient qu’il s’agit d’une construction sur une partie commune
réservée à l’usage exclusif du lot 21, pour laquelle la majorité de l’article
25 de la loi du 10 juillet 1965 suffit ; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que cette construction devait
être réalisée sur les parties communes, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20
juillet 2005 rectifié le 8 novembre 2005, entre les parties, par la cour
d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans
l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les
renvoie devant la cour d’appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne, ensemble, M. X... et le syndicat des copropriétaires de la
résidence la Petite Venise aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les
demandes de M. X... et du syndicat des copropriétaires de la résidence la
Petite Venise ; Commentaire: La jurisprudence
relative aux prérogatives d’un copropriétaire bénéficiant d’un droit de
jouissance exclusif sur une partie commune, notamment un jardin, est demeurée
incertaine pendant de longues années. Elle lui a reconnu le droit de placer
sans autorisation des installations amovibles dès lors qu’elles ne pouvaient être
considérées comme des constructions et n’affectaient pas l’aspect extérieur
ou l’harmonie de l’immeuble. S’agissant de
constructions, la jurisprudence a considéré que la réalisation de certaines
installations «légères» exigeait une autorisation de l’assemblée donnée dans
les conditions prévues à l’article L 25 b. Il en été ainsi pour une verrière [1] , pour un jardin d’hiver [2] et pour une véranda [3] . La Cour de
cassation, dans un arrêt du 20 mars 2002 [4] , reproduit
ci-après, a mis un terme à ces errements. Le présent arrêt confirme
que la solution donnée en 2002 est solidement fixée. L’arrêt du 20 mars
2002 énonçait que «l’attribution d’un droit de jouissance privatif n’avait pas
pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel
ce droit s’appliquait et qu’un copropriétaire ne pouvait appréhender une
partie commune à des fins personnelles sans y avoir été autorisé par une
décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être
prise qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ladite
autorisation impliquant une modification du règlement de copropriété existant
en tant qu’il dérogeait aux modalités de jouissance des parties communes
initialement convenues ou la réalisation d’un acte de disposition sur les
parties communes». Or, dans cette
espèce, l’assemblée avait ratifié a posteriori la construction d’une véranda
moyennant le versement d’une indemnité, par une décision qui n’avait pas été
prise à la majorité de l’article 26. Le droit de
jouissance exclusif portant sur un jardin dont le terrain est partie commune
s’étend sans nul doute au volume d’espace supérieur humainement exploitable.
Mais l’enveloppement durable d’une partie de ce volume dans une construction,
fut-elle légère, constitue un acte d’appropriation dépassant les limites de
la simple jouissance. Il en est ainsi a fortiori quand la véranda est matériellement
liée à la partie privative du lot dont elle constitue alors une extension. L’arrêt du 20 mars
2002 ne se borne à sanctionner l’irrégularité. Il indique de plus la
procédure à suivre pour aboutir à une modification régulière du droit du
copropriétaire intéressé: Soit modification
de la clause dérogatoire du règlement de copropriété en ce qui concerne les
modalités de jouissance des parties communes Soit acte de
disposition sur la partie commune en cause. Dans les deux cas,
la décision de l’assemblée doit être prise à la majorité prévue par l’article
26. Da manière
lapidaire, l’arrêt relaté renvoie implicitement à ces remarques et
dispositions. Cassation civile
3e 20 mars 2002 Rejet. Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27-05-1999 N° de pourvoi : 00-17751 Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les consorts Bremond,
copropriétaires de l’immeuble la Résidence Prado Parc et titulaires d’un
droit de jouissance privatif sur un jardin qualifié de partie commune par le
règlement de copropriété, ont, sans autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires, édifié une véranda sur cette parcelle ; que le 1er février
1996, ladite assemblée a décidé d’accepter la proposition des consorts
Bremond mettant fin au litige relatif à ces travaux ; que M. Wery et treize
autres copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet
immeuble en annulation de cette résolution ; que les consorts Bremond sont
intervenus volontairement en cause d’appel ; Attendu que les consorts Bremond font grief à l’arrêt
d’annuler la résolution litigieuse, alors, selon le moyen : 1° que la cour d’appel, nonobstant le jugement de première
instance et les écritures des intimés, ne relève à aucun moment que
l’atteinte qui aurait été apportée aux parties communes par les aménagements
litigieux était suffisamment importante pour justifier la majorité de l’article
26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ainsi l’arrêt n’est pas légalement
justifié au regard dudit texte, violé ; 2° qu’en toute hypothèse ne sont adoptées qu’à la majorité
des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation
donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux
affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et
conformes à la destination de celui-ci ; qu’en ne se prononçant pas pour
infirmer le jugement entrepris sur le point de savoir si les travaux en cause
susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur, étaient
conformes à la destination de l’immeuble, la cour d’appel ne justifie pas
légalement son arrêt au regard des articles 25 b et 26 de la loi du 10
juillet 1965, violés ; 3° qu’en tout état de cause, la cour d’appel ne répond pas
au moyen déjà retenu par les premiers juges et repris devant la cour d’appel
selon lequel il y avait lieu de faire application de l’article 25, dernier
alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et statuer à la majorité de l’article 24
; qu’ainsi ont été méconnues les exigences de l’article 455 du nouveau Code
de procédure civile ; Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux avaient été
réalisés par les consorts Bremond par une emprise sur le jardin, partie
commune dont ces copropriétaires n’avaient que la jouissance privative,
emprise ayant permis un agrandissement de leurs parties privatives et relevé,
à bon droit, que l’attribution d’un droit de jouissance privatif n’avait pas
pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel
ce droit s’appliquait et qu’un copropriétaire ne pouvait appréhender une
partie commune à des fins personnelles qu’à la condition d’y avoir été
autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des
copropriétaires ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26 de la
loi du 10 juillet 1965, ladite autorisation impliquant une modification du
règlement de copropriété existant en tant qu’il dérogeait aux modalités de
jouissance des parties communes initialement convenues ou la réalisation d’un
acte de disposition sur les parties communes, la cour d’appel, qui a retenu
que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires acceptant a
posteriori de tels travaux moyennant le versement d’une indemnité, était
soumise aux conditions de vote dudit article 26, a légalement justifié sa
décision ; Par ces motifs : REJETTE le pourvoi. |
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