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Changement de syndic ; remises des
pièces et fonds Le délai d’un mois court à compter de la cessation
des fonctions de l’ancien syndic Les documents et archives sont portables Présomption
de détention de certaines catégories de pièces Cassation civile 3e
3 novembre 2011 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
du 5 mai 2010 N° de pourvoi:
10-21009 Rejet Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Paris, 5 mai 2010), que M. X... a été le premier syndic du syndicat
des copropriétaires de la résidence Le Magellan (le syndicat) jusqu’à
l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2007 qui n’a pas
renouvelé son mandat ; que par ordonnance du 29 juin 2007, la société Frabat
a été désignée en qualité de syndic provisoire avec notamment pour mission de
se faire remettre par M. X... les documents, archives et fonds du syndicat et
de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic ;
qu’après mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X..., le syndicat
des copropriétaires a fait assigner ce dernier aux fins de communication des
pièces et fonds par acte du 31 août 2007 ; que la société Frabat est
intervenue volontairement à l’instance ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X...
fait grief à l’arrêt de déclarer recevables les demandes du syndicat des
copropriétaires, alors, selon le moyen : 1°/ qu’en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et
l’ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux
mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est
tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des
copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; qu’après mise en
demeure restée infructueuse, seul le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé,
d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds sus mentionnés
ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en
demeure ; qu’en énonçant que le syndicat des copropriétaires “ pris en la
personne du nouveau syndic “ avait qualité à agir en tant que propriétaire
des documents et archives aux fins d’obtenir en référé la remise de ces
pièces par l’ancien syndic, la cour d’appel a violé l’article 18-2, alinéa 3,
de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que le syndic
provisoire désigné en application des dispositions de l’article 46 du décret
du 17 mars 1967 a vocation à se voir remettre les archives, pièces et
documents visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 quand bien
même l’ordonnance le désignant ne l’investirait pas expressément à cette fin
; qu’en énonçant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le
Magellan avait qualité pour agir aux fins de ses voir remettre les documents
et archives dès lors que la société Frabat n’avait été désigné (e) “ qu’en
qualité de syndic provisoire avec pour mission, notamment d’organiser
l’assemblée générale destinée à la nomination d’un nouveau syndic “ alors
même qu’en qualité de syndic provisoire la société Frabat avait qualité pour
réclamer la transmission des archives du syndicat, la cour d’appel a violé
l’article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 46
du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu, d’une
part, que la cour d’appel n’ayant pas énoncé que la société Frabat n’avait
pas qualité pour réclamer la transmission des documents et archives du
syndicat, le moyen, qui soutient le contraire, manque en fait ; Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’excluait pas celle du syndicat des copropriétaires ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. X...
fait grief à l’arrêt de déclarer recevables les demandes du syndicat des
copropriétaires, alors, selon le moyen : 1°/ qu’en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et
l’ensemble des documents et archives du syndicat ; que ce délai ne peut
commencer à courir en l’absence de désignation d’un nouveau syndic ; qu’il
résulte des constatations de l’arrêt qui s’il avait été mis fin aux fonctions
de M. X... lors de l’assemblée des copropriétaires qui s’est tenue le 18 juin
2007, son mandat n’ayant pas été renouvelé, la société Frabat a été désignée
en qualité de syndic provisoire de la copropriété par ordonnance en date du
29 juin 2007 ; qu’en décidant que le délai d’un mois avait commencé néanmoins
à courir dès le 18 juin 2007 pour en déduire que la mise en demeure adressée
le 19 juillet 2007 à M. X... était régulière, lorsque parmi les pièces visées
dans l’ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2008 figurait “ l’état de
répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier
2007 au 31 juillet 2007 “ qui ne pouvait être établi que par l’ancien syndic,
la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations et a violé l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ qu’en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et
l’ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux
mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est
tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes du syndicat ; qu’il en résulte que l’ancien syndic
dispose d’un délai total de trois mois à compter de la cessation de ses
fonctions pour fournir l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat
; qu’en donnant effet à la mise en demeure adressée le 11 juillet 2007 et en
déclarant recevable l’assignation délivrée le 31 août 2007 ayant eu pour
objet, entre autres réclamations, la communication des états de répartition
individuelle des charges communes pour les périodes allant du 1er janvier
2006 au 31 décembre 2006 et du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 alors même
que le délai de trois mois de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
n’était pas expiré à la date de l’assignation, la cour d’appel a violé
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu, d’une
part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la cessation des
fonctions de M. X... étant intervenue le 18 juin 2007, l’envoi, le 19 juillet
suivant d’une mise en demeure à ce dernier était conforme aux dispositions de
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en a exactement déduit que la
mise en demeure, l’assignation et la procédure subséquente étaient régulières
; Attendu, d’autre
part, que M. X... n’ayant pas soutenu dans ses conclusions d’appel que
l’assignation que le syndicat des copropriétaires lui avait fait délivrer
moins de trois mois après la cessation de ses fonctions n’était pas régulière
dès lors qu’elle avait pour objet la communication d’un document qu’il devait
remettre dans ce dernier délai et l’assignation ne visant que les documents
que l’ancien syndic doit remettre dans le délai de un mois à compter de la
cessation de ses fonctions, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit
; D’où il suit que le
moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ; Sur le troisième
moyen : Attendu que M. X...
fait grief à l’arrêt attaqué de le condamner, sous astreinte, à remettre au
syndicat des copropriétaires une liste de documents, alors, selon le moyen : 1°/ qu’en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic
la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles
et l’ensemble des documents et archives du syndicat ; qu’en énonçant que
l’obligation ainsi mise à la charge de l’ancien syndic était “ portable “ et qu’il ne pouvait dès lors être tenu
compte de ce que les documents et archives du syndicat avaient été mis à la
disposition du nouveau syndic dès le 19 septembre 2007 au fins que celui-ci
en prenne possession en venant les chercher, la cour d’appel a ajouté une
condition qui ne figure pas à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et
a violé par conséquent cette disposition ; 2°/ que dans ses
conclusions récapitulatives d’appel signifiées le 15 mars 2010, M. X... avait
fait valoir que l’ensemble des pièces en sa possession, y compris la
situation de trésorerie au 31 juillet 2007, avaient été intégralement visées
dans l’acte de “ remise en mains propres “ en date du 3 septembre 2007 signé
par la société Frabat et que les remises postérieures de documents n’avaient
eu d’autre finalité que de répondre aux sollicitations de la société Frabat
qui réclamait les mêmes pièces que celles dont elle avait déjà été mise en possession
; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du
code de procédure civile ; 3°/ que si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l’ancien syndic d’un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait qu’aux pièces que l’ancien syndic détient effectivement ; qu’en énonçant qu’en sa qualité “ de premier syndic de la copropriété “ M. X... avait “ vocation à détenir “ les documents relatifs à la construction et à la conformité de l’immeuble ainsi que “ l’organigramme des clés des parties communes “ et qu’en conséquence il était tenu de les communiquer au nouveau syndic, sans constater que ces documents étaient effectivement en sa possession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ que si
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l’ancien syndic
d’un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic, l’ensemble
des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait
qu’aux pièces que l’ancien syndic détient effectivement ; qu’en énonçant
qu’il incombait à M. X..., ancien syndic, de réclamer lui-même, si
nécessaire, les documents détenus par un tiers alors même qu’il n’était
tenu par aucune obligation de la sorte, la cour d’appel a violé l’article
18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5°/ que celui qui
réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; qu’en cas de
changement de syndic, il incombe au nouveau syndic qui réclame à l’ancien la
transmission de documents spécifiques ayant trait à la construction de
l’immeuble et non au simple fonctionnement de la copropriété de rapporter la
preuve que ces documents sont détenus effectivement par l’ancien syndic ;
qu’en énonçant que M. X..., ancien syndic, ne pouvait s’affranchir de son
obligation de transmission, en se contentant “ d’affirmer, sans pour autant
le démontrer, que les documents relatifs à la construction de l’immeuble
étaient détenus par un tiers, en l’occurrence le promoteur de l’immeuble “,
alors même qu’il incombait au demandeur qui réclamait la transmission des
pièces litigieuses de prouver que ces documents était effectivement détenus
par M. X..., la cour d’appel a renversé la charge de la preuve et a violé
l’article 1315 du code civil ; Mais attendu, d’une
part, que la cour d’appel a exactement retenu que la remise des documents et
archives de la copropriété prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965 supposait que l’ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents
considérés, qui sont portables ; Attendu, d’autre
part, qu’ayant relevé que la lecture des bordereaux de remise établis les 3
et 28 septembre 2007 démontrait que M. X... n’avait pas satisfait à son
obligation, que celui-ci ne contestait ni avoir mandaté des entreprises pour
accomplir des travaux d’entretien réguliers et qu’il était nécessairement en
possession des clés permettant l’accès aux parties communes et d’une liste
permettant de les identifier, ni avoir fait sommation de procéder à une levée
des réserves et qu’il avait donc été en possession des documents relatifs à
la construction et à la conformité de l’immeuble qu’il
avait, en tant que premier syndic, vocation à détenir et que tous ces
éléments étaient nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, la
cour d’appel, qui a répondu aux conclusions, a pu, sans inverser la charge de
la preuve, retenir que M. X..., qui ne pouvait pour s’affranchir de son
obligation, sans pour autant le démontrer, se contenter d’affirmer qu’il
n’était pas en possession de ces documents ou que ceux-ci étaient détenus par
un tiers auquel cas il lui appartenait, si nécessaire, de les réclamer,
n’avait pas satisfait à ses obligations ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux
dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires
de la résidence Le Magellan et à la société Frabat la somme globale de 2 500
euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze. Commentaire : M. X a été le premier
syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan (le
syndicat) jusqu’à l’assemblée
générale des copropriétaires du 18 juin 2007 qui n’a pas renouvelé son mandat par ordonnance du
29 juin 2007, la société Frabat a été désignée en qualité de syndic
provisoire avec notamment pour mission de se faire remettre par M. X...
les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée
générale aux fins de désignation d’un syndic qu’après mise en
demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X..., le syndicat des
copropriétaires a fait assigner ce dernier aux fins de communication des
pièces et fonds par acte du 31 août 2007 la société Frabat
est intervenue volontairement à l’instance En premier moyen M. X… soutient qu’après mise en
demeure restée infructueuse, seul le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé,
d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds sus mentionnés
ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en
demeure et qu’en énonçant
que le syndicat des copropriétaires “ pris en la personne du nouveau syndic “
avait qualité à agir en tant que propriétaire des documents et archives aux
fins d’obtenir en référé la remise de ces pièces par l’ancien syndic, la cour
d’appel a violé l’article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 Il soutient en outre qu’en énonçant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le
Magellan avait qualité pour agir aux fins de ses voir remettre les documents
et archives dès lors que la société Frabat n’avait été désigné (e) “ qu’en
qualité de syndic provisoire avec pour mission, notamment d’organiser
l’assemblée générale destinée à la nomination d’un nouveau syndic “ alors
même qu’en qualité de syndic provisoire la société Frabat avait qualité pour
réclamer la transmission des archives du syndicat, la cour d’appel a violé
l’article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 46
du décret du 17 mars 1967 La Cour de cassation rejette ce moyen en ces termes : Mais attendu, d’une part, que la cour
d’appel n’ayant pas énoncé que la société Frabat n’avait pas qualité pour
réclamer la transmission des documents et archives du syndicat, le moyen, qui
soutient le contraire, manque en fait ; Attendu, d’autre part, que la
cour d’appel a retenu, à bon droit, que la
possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’agir contre l’ancien syndic
pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’excluait pas celle du
syndicat des copropriétaires ; Sur ce point l’arrêt ne présente pas un grand
intérêt. Dès lors que tant le nouveau syndic que le président du conseil
syndical ont la faculté d’agir, une action engagée par le syndicat ne
présente pas d’intérêt. En second moyen M. X… soutient que le délai d’un
mois pour la remise de la situation de trésorerie, la totalité des fonds
immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat ne peut commencer à courir en l’absence de
désignation d’un nouveau syndic ; que s’il
avait été mis fin aux fonctions de M. X... lors de l’assemblée des
copropriétaires qui s’est tenue le 18 juin 2007, la société Frabat n’a été
désignée en qualité de syndic provisoire de la copropriété que par l’ordonnance
en date du 29 juin 2007 qu’en décidant que
le délai d’un mois avait commencé néanmoins à courir dès le 18 juin 2007 pour
en déduire que la mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X... était
régulière, lorsque parmi les pièces visées dans l’ordonnance de référé rendue
le 15 janvier 2008 figurait “ l’état de répartition individuel des charges
communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 “ qui ne
pouvait être établi que par l’ancien syndic, la cour d’appel n’a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 18-2
de la loi du 10 juillet 1965 que l’ancien
syndic dispose d’un délai total de trois mois à compter de la cessation de
ses fonctions pour fournir l’état des comptes des copropriétaires et du
syndicat ; qu’en donnant effet à la mise en demeure adressée le 11 juillet
2007 et en déclarant recevable l’assignation délivrée le 31 août 2007 ayant
eu pour objet, entre autres réclamations, la communication des états de
répartition individuelle des charges communes pour les périodes allant du 1er
janvier 2006 au 31 décembre 2006 et du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007
alors même que le délai de trois mois de l’article 18-2 de la loi du 10
juillet 1965 n’était pas expiré à la date de l’assignation, la cour d’appel a
violé l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 La Cour de cassation rejette ce moyen que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la cessation des
fonctions de M. X... étant intervenue le 18 juin 2007, l’envoi, le 19 juillet
suivant d’une mise en demeure à ce dernier était conforme aux dispositions de
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en a exactement déduit que la
mise en demeure, l’assignation et la procédure subséquente étaient régulières Elle relève en outre un cas d’irrecevabilité du moyen
considéré comme nouveau que M. X... n’ayant pas soutenu dans ses conclusions d’appel que
l’assignation que le syndicat des copropriétaires lui avait fait délivrer
moins de trois mois après la cessation de ses fonctions n’était pas régulière
dès lors qu’elle avait pour objet la communication d’un document qu’il devait
remettre dans ce dernier délai et l’assignation ne visant que les documents
que l’ancien syndic doit remettre dans le délai de un mois à compter de la
cessation de ses fonctions, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit L’article 18-2 prévoit formellement que le
délai d’un mois est calculé « à compter de la cessation des fonctions »
de l’ancien syndic. Il importe peu qu’au point de départ de ce délai le
syndicat soit pourvu ou non d’un syndic. Le nouveau syndic a été désigné par l’ordonnance
du 29 juin 2007. Il avait qualité le 19 juillet 2007 pour notifier la mise en
demeure. Malgré l’évidence de cette solution, il est
bon d’en trouver la validation dans l’arrêt. L’enseignement est clair : le délai d’un
mois pour la remise des premières pièces et d’une provision sur les fonds
court à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic. En troisième moyen M. X… soutient qu’en énonçant que
l’obligation ainsi mise à la charge de l’ancien syndic était “ portable “ et qu’il ne pouvait dès lors être tenu
compte de ce que les documents et archives du syndicat avaient été mis à la
disposition du nouveau syndic dès le 19 septembre 2007 au fins que celui-ci
en prenne possession en venant les chercher, la cour d’appel a ajouté une
condition qui ne figure pas à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et
a violé par conséquent cette disposition Que la Cour d’appel a laissé sans réponse des conclusions
faisant valoir que l’ensemble
des pièces en sa possession, y compris la situation de trésorerie au 31
juillet 2007, avaient été intégralement visées dans l’acte de “ remise en
mains propres “ en date du 3 septembre 2007 signé par la société Frabat qu’en énonçant qu’en sa qualité “ de premier syndic de la
copropriété “ M. X... avait “ vocation à détenir “ les documents relatifs à
la construction et à la conformité de l’immeuble ainsi que “ l’organigramme
des clés des parties communes “ et qu’en conséquence il était tenu de les
communiquer au nouveau syndic, sans constater que ces documents étaient
effectivement en sa possession, la cour d’appel a privé sa décision de base
légale au regard de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l’ancien syndic
d’un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic, l’ensemble
des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait
qu’aux pièces que l’ancien syndic détient effectivement ; qu’en énonçant
qu’il incombait à M. X..., ancien syndic, de réclamer lui-même, si
nécessaire, les documents détenus par un tiers alors même qu’il n’était
tenu par aucune obligation de la sorte, la cour d’appel a violé l’article
18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en énonçant que
M. X..., ancien syndic, ne pouvait s’affranchir de son obligation de
transmission, en se contentant “ d’affirmer, sans pour autant le démontrer,
que les documents relatifs à la construction de l’immeuble étaient détenus
par un tiers, en l’occurrence le promoteur de l’immeuble “, alors même qu’il
incombait au demandeur qui réclamait la transmission des pièces litigieuses
de prouver que ces documents était effectivement détenus par M. X..., la cour
d’appel a renversé la charge de la preuve et a violé l’article 1315 du code
civil ; La Cour de cassation écarte encore ce moyen : Mais attendu, d’une part, que la cour
d’appel a exactement retenu que la remise des documents et archives de la
copropriété prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 supposait
que l’ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui
sont portables ; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la lecture des bordereaux
de remise établis les 3 et 28 septembre 2007 démontrait que M. X... n’avait
pas satisfait à son obligation, que celui-ci ne contestait ni avoir mandaté
des entreprises pour accomplir des travaux d’entretien réguliers et qu’il
était nécessairement en possession des clés permettant l’accès aux parties communes
et d’une liste permettant de les identifier, ni avoir fait sommation de
procéder à une levée des réserves et qu’il avait donc été en possession des
documents relatifs à la construction et à la conformité de l’immeuble qu’il avait, en tant que premier syndic, vocation à détenir
et que tous ces éléments étaient nécessaires à la vie du syndicat des
copropriétaires, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions, a pu, sans
inverser la charge de la preuve, retenir que M. X..., qui ne pouvait pour
s’affranchir de son obligation, sans pour autant le démontrer, se contenter
d’affirmer qu’il n’était pas en possession de ces documents ou que ceux-ci
étaient détenus par un tiers auquel cas il lui appartenait, si nécessaire, de
les réclamer, n’avait pas satisfait à ses obligations ; Les
documents à remettre sont portables. Il appartient donc à l’ancien
syndic d’en assurer la livraison à son successeur. C’est une
solution nouvelle car la pratique courante est inverse. Mais il faut noter principalement l’énoncé par la Cour de cassation d’une véritable présomption de la détention par l’ancien syndic de certaines catégories de pièces. Elle s’applique
en particulier aux documents
relatifs à la construction et à la conformité de l’immeuble qui doivent être
remis au premier syndic par le promoteur. Nous rappelons à cet égard les dispositions
de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 et la Recommandation n° 10 de la
Commission relative à la copropriété qui en précise les modalités d’application
en cas de mise en copropriété d’un immeuble ou rénové. Dans ce cas
particulier les préconisations de la Commission doivent être considérées
comme un aide-mémoire non affecté par le caractère habituellement consultatif
de ses travaux. La présomption revêt un caractère quasiment irréfragable. Il est
jugé que M. X... ne pouvait pour s’affranchir de son obligation, sans pour
autant le démontrer, se contenter d’affirmer qu’il n’était pas en possession
de ces documents ou que ceux-ci étaient détenus par un tiers. Dans ce cas il
lui appartenait, si nécessaire, de les réclamer, n’avait pas satisfait à ses
obligations D’une
autre manière il est jugé que M. X… ne pouvait contester détenir des pièces
relatives à des travaux ou opérations qu’il avait manifestement fait réaliser. La
présomption est alors fondée sur des éléments de fait tirés de l’examen de la
situation du syndicat des copropriétaires. Sur tous
ces points l’arrêt de la Cour de cassation présente un intérêt majeur. MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par
la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à l’arrêt
attaqué d’avoir déclaré recevables les demandes du syndicat des
copropriétaires de la résidence Le Magellan, pris en la personne de son
syndic provisoire, la société Frabat, Aux motifs que selon
les termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et
l’ensemble des documents et archives du syndicat ; que la cessation de
fonctions de M. X... étant intervenue le juin 2007, l’envoi, le 19 juillet
suivant, après une première lettre de réclamation, d’une mise en demeure à ce
dernier, par le syndicat des copropriétaires, était conforme aux dispositions
de ce texte et nullement prématuré ; que cette mise en demeure, l’assignation
et la procédure subséquente sont donc régulières ; que la possibilité donnée
au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l’article 18-2
précité d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du
syndicat n’exclut pas celle du syndicat des copropriétaires qui a qualité à
agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de
l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’est que détenteur ; que
Frabat n’ayant en outre été désigné qu’en qualité de syndic provisoire du
syndicat des copropriétaires, avec pour mission, notamment, d’organiser
l’assemblée générale destinée à la nomination d’un nouveau syndic, c’est en
tenant compte de cette circonstance que le syndicat des copropriétaires a,
avec raison, engagé la présente action, pris en la personne de son syndic
provisoire, et en l’attente de la désignation d’un nouveau syndic ; que le
syndicat des copropriétaires pris en la personne du nouveau syndic avait,
donc, qualité pour agir sur le fondement de l’article 18-2 précité ; que ses
demandes sont, donc, recevables, Alors, d’une part,
qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au
nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses
fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le
délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus,
l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds
disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes
des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; qu’après mise
en demeure restée infructueuse, seul le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé,
d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds sus mentionnés
ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en
demeure ; qu’en énonçant que le syndicat des copropriétaires « pris en la
personne du nouveau syndic », avait qualité à agir en tant que propriétaire
des documents et archives aux fins d’obtenir en référé la remise de ces
pièces par l’ancien syndic, la cour d’appel a violé l’article 18-2, alinéa 3,
de la loi du 10 juillet 1965, Alors, d’autre part,
que le syndic provisoire désigné en application des dispositions de l’article
46 du décret du 17 mars 1967 a vocation à se voir remettre les archives,
pièces et documents visées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
quand bien même l’ordonnance le désignant ne l’investirait pas expressément à
cette fin ; qu’en énonçant que le syndicat des copropriétaires de la
résidence Le Magellan avait qualité pour agir aux fins de se voir remettre
les documents et archives dès lors que la société Frabat n’avait été désigné
« qu’en qualité de syndic provisoire avec pour mission, notamment,
d’organiser l’assemblée générale destinée à la nomination d’un nouveau syndic
» alors même qu’en qualité de syndic provisoire la société Frabat avait
qualité pour réclamer la transmission des archives du syndicat, la cour
d’appel a violé l’article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965,
ensemble l’article 46 du décret du 17 mars 1967. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré recevables les demandes du syndicat des
copropriétaires de la résidence Le Magellan, pris en la personne de son
syndic provisoire, la société Frabat, Aux motifs que selon
les termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et
l’ensemble des documents et archives du syndicat ; que la cessation de
fonctions de M. X... étant intervenue le juin 2007, l’envoi, le 19 juillet suivant,
après une première lettre de réclamation, d’une mise en demeure à ce dernier,
par le syndicat des copropriétaires, était conforme aux dispositions de ce
texte et nullement prématuré ; que cette mise en demeure, l’assignation et la
procédure subséquente sont, donc, régulières ; que la possibilité donnée au
nouveau syndic ou au président du conseil syndical, par l’article 18-2
précité, d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du
syndicat n’exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, qui a qualité à
agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de
l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’est que détenteur ; que
Frabat n’ayant, en outre, été désigné qu’en qualité de syndic provisoire du
syndicat des copropriétaires, avec pour mission, notamment, d’organiser
l’assemblée générale destinée à la nomination d’un nouveau syndic, c’est en
tenant compte de cette circonstance que le syndicat des copropriétaires a,
avec raison, engagé la présente action, pris en la personne de son syndic
provisoire, et en l’attente de la désignation d’un nouveau syndic ; que le
syndicat des copropriétaires pris en la personne du nouveau syndic avait,
donc, qualité pour agir sur le fondement de l’article 18-2 précité ; que ses
demandes sont, donc, recevables, Alors, d’une part,
qu’en cas de cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de
remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation
de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds
immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat
; que ce délai ne peut commencer à courir en l’absence de désignation d’un
nouveau syndic ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt que s’il avait
été mis fin aux fonctions de syndic de M. X... lors de l’assemblée des
copropriétaires qui s’est tenue le 18 juin 2007, son mandat n’ayant pas été
renouvelé, la société Frabat a été désignée en qualité de syndic provisoire
de la copropriété par ordonnance en date du 29 juin 2007 ; qu’en décidant que
le délai d’un mois avait commencé néanmoins à courir dès le 18 juin 2007 pour
en déduire que la mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X... était
régulière, lorsque parmi les pièces visées dans l’ordonnance de référé rendue
le 15 janvier 2008 figurait « l’état de répartition individuel des charges
communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 » qui ne
pouvait être établi que par l’ancien syndic, la cour d’appel n’a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 18-2
de la loi du 10 juillet 1965, Alors, d’autre part,
qu’en cas de cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de
remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation
de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds
immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du
syndicat, et dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai
mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le
solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir
l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du
syndicat ; qu’il en résulte que l’ancien syndic dispose d’un délai total de
trois mois à compter de la cessation de ses fonctions pour fournir l’état des
comptes des copropriétaires et du syndicat ; qu’en donnant effet à la mise en
demeure adressée le 11 juillet 2007 et en déclarant recevable l’assignation
délivrée le 31 août 2007 ayant eu pour objet, entre autres réclamations, la
communication des états de répartition individuelle des charges communes pour
les périodes allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 et du 1er janvier
2007 au 31 juillet 2007 alors même que le délai de trois mois de l’article
18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas expiré à la date de
l’assignation, la cour d’appel a violé l’article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION (plus subsidiaire) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir confirmé l’ordonnance rendue le 15 janvier 2008 en ce
que celle-ci a ordonné à M. X... de communiquer à la société Frabat, en sa
qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le
Magellan la facture correspondant au sein du grand livre 2006 à l’intitulé «
Maillard nettoyage canveau + pelle » comptabilisée au 2 mai 2006 pour un
montant de 175, 13 €, la facture correspondant au sein du grand livre 2006 à
l’intitulé « Agpne fourn. et pose extincteur F 034 » comptabilisée au 12
avril 2006 pour un montant de 790, 63 €, la facture intitulée « BGM Me
Goldmann mise en demeure » portée au débit du compte Z... le 16 mars 2007
d’un montant de 143, 52 €, la facture « CPIDF suivi contentieux » portée au
débit du compte Z... le 13 juillet 2007 d’un montant de 122 €, l’organigramme
des clés et les clés des parties communes de l’immeuble en copropriété, le
procès-verbal de réception des parties communes de l’immeuble, intervenue
entre le promoteur et les entreprises chargées de la construction, tous les
documents relatifs à la levée des réserves et notamment toutes les
correspondances adressées au promoteur et/ ou aux entreprises de construction
et tous les actes des procédures diligentées à leur encontre, le certificat
de conformité de l’immeuble, une balance générale au 31 juillet 2007, l’état
de répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier
2006 au 31 décembre 2006, l’état de répartition individuel des charges
communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007, ceci sous
astreinte de 75 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de
la signification de cette ordonnance, d’avoir fixé à 30 € par jour de retard
le montant de l’astreinte, passé un délai de 8 jours à compter de la signification
de l’arrêt, puis, après avoir constaté que depuis l’ordonnance entreprise, M.
X... avait satisfait partiellement à son obligation de remise, d’avoir
condamné M. X... à remettre à la société Frabat dans un délai d’un mois
suivant la signification de l’arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 75
€ par jour de retard, l’organigramme des clés et les clés des parties
communes de l’immeuble en copropriété, le procès-verbal de réception des
parties communes de l’immeuble, tous les documents relatifs à la levée des
réserves et notamment toutes les correspondances adressées au promoteur et/
ou aux entreprises de construction et tous les actes des procédures
diligentées à leur encontre et le certificat de conformité de l’immeuble, Aux motifs qu’en
vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en
leur rédaction antérieure à celle de la loi du 12 mai 2009, applicable au cas
d’espèce, l’ancien syndic est tenu d’une obligation de remise de la situation
de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles, des
documents et archives du syndicat des copropriétaires, du solde des fonds
disponibles après apurement des comptes, de l’état des comptes des
copropriétaires, et de l’état des comptes du syndicat des copropriétaires ; qu’en
vertu de ces mêmes dispositions, le nouveau syndic ou, comme en l’espèce, le
syndicat des copropriétaires peut demander au juge des référés d’ordonner la
remise sous astreinte de ces pièces et fonds ; qu’il appartient à l’ancien
syndic de rapporter la preuve de ce qu’il s’est acquitté de cette obligation
de remise et non au nouveau syndic, ou, comme en l’espèce, au syndicat des
copropriétaires, de faire la preuve contraire ; que la remise considérée
suppose que l’ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents
considérés, portables, et non que ce dernier vienne les chercher ; que les
différentes lettres de l’appelant, demandant au syndic provisoire ou à
l’avocat du syndicat des copropriétaires de venir chercher les pièces
réclamées, ne sont, donc, pas été de nature à satisfaire à l’obligation
considérée ; que la seule qualité d’ancien syndic faisant peser sur
l’appelant une obligation de remise, ce dernier ne peut sérieusement opposer
à cette obligation le fait qu’il aurait cessé d’être syndic ; qu’il résulte
de l’examen des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que
M. X..., après avoir été mis en demeure le 19 juillet 2007, s’est engagé à
remettre les pièces réclamées par le syndicat des copropriétaires le 19
septembre 2007, mais en demandant au conseil du syndicat des copropriétaires
de venir les chercher ; que la lecture des bordereaux de remise établis le 3
septembre et le 28 septembre 2007 démontre que M. X... n’a pas satisfait à
son obligation, comme il l’avait affirmé au premier juge ; que M. X... a fait
savoir au syndicat des copropriétaires, le 29 février 2008, après le prononcé
de l’ordonnance entreprise, qu’il « tenait à sa disposition » les éléments
demandés ; que le 21 décembre 2009 M. X... a procédé à un envoi partiel des
documents litigieux, le juge de l’exécution lui donnant acte, le 12 février
2010, de ce qu’il versait aux débats les factures et la balance générale au
31 juillet 2007, dont la remise avait été ordonnée par le premier juge ; que
le syndicat des copropriétaires réclame encore à ce jour, la remise, par M.
X..., de l’organigramme des clés et les clés des parties communes de
l’immeuble en copropriété, du procès-verbal de réception des parties communes
de l’immeuble et de tous les documents relatifs à la levée des réserves et
notamment toutes les correspondances adressées au promoteur et/ ou aux
entreprises de constructions et tous les actes des procédures diligentées à
leur encontre ; que M. X... ne conteste pas l’affirmation de l’intimée selon
laquelle, ayant mandaté des entreprises pour accomplir des travaux
d’entretien réguliers, il est nécessairement en possession des clés
permettant l’accès aux parties communes et d’une liste ou « organigramme »
permettant de les identifier, tous ces éléments étant nécessaires à la vie du
syndicat des copropriétaires ; que les document réclamés, relatifs à la
construction et à la conformité de l’immeuble considéré, sont également
nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, en ce que, comme l’a
relevé le premier juge, ils définissent le point de départ d’un certain
nombre de garanties légales et sont, d’évidence, nécessaires à l’examen de
tout litige lié à la construction de l’immeuble considéré ; que M. X... ne
conteste pas avoir été le premier syndic de copropriété et avoir fait
sommation de procéder à une levée de réserves, sommation qu’il a communiquée
; qu’il a, donc, contrairement à ce qu’il affirme, été en possession de ces
documents qu’il avait, en tant que syndic, vocation à détenir ; qu’il ne
peut, pour s’affranchire de son obligation, et sans pour autant le démontrer,
se contenter d’affirmer que ces documents sont détenus par un tiers, auquel
il lui appartient, si nécessaire, de les réclamer ; qu’il résulte de ce qui
précède que c’est en opposant des moyens de droit infondés, en prétendant à
tort avoir satisfait à ses obligations, ou en affirmant qu’il n’était pas en
mesure d’y satisfaire, avant que de démontrer, par une transmission,
l’inexactitude de cette affirmation, que M. X... a satisfait tardivement et
partiellement à des obligations auxquelles il était tenu depuis l’année 2007
; qu’il y a, donc, lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce que le
premier juge a ordonné à l’appelant de satisfaire à ses obligations sous
astreinte ; qu’eu égard, cependant, aux premières remises intervenues avant
qu’il ne statue, il y a lieu de réduire le montant de l’astreinte fixée par
le premier juge, non sur le fondement des textes applicables au juge chargé
de la liquidation de l’astreinte, mais du seul fait de l’effet dévolutif de
l’appel formé contre la décision l’ayant ordonnée ; que s’agissant des pièces
non encore remises, la Cour, vu l’évolution du litige, fixera un montant
d’astreinte plus important, en tenant compte du délai écoulé depuis la
réclamation de ces pièces, dans les termes prévus au dispositif du présent
arrêt, Alors, en premier
lieu, qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre
au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds
immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat
; qu’en énonçant que l’obligation ainsi mise à la charge de l’ancien syndic
était « portable » et qu’il ne pouvait dès lors être tenu compte de ce que
les documents et archives du syndicat avaient été mis à la disposition du
nouveau syndic dès le 19 septembre 2007 aux fins que celui-ci en prenne
possession en venant les chercher, la cour d’appel a ajouté une condition qui
ne figure pas à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et a violé par
conséquent cette disposition, Alors, en deuxième
lieu, que dans ses conclusions récapitulatives d’appel signifiées le 15 mars
2010, M. X... avait fait valoir que l’ensemble des pièces en sa possession, y
compris la situation de trésorerie au 31 juillet 2007 (pièce n° 26), avaient
été intégralement visées dans l’acte de « remise en mains propres » en date
du 3 septembre 2007 signé par la société Frabat et que les remises
postérieures de documents n’avaient eu d’autre finalité que de répondre aux
sollicitations de la société Frabat qui réclamait les mêmes pièces que celles
dont elle avait déjà été mise en possession ; qu’en ne répondant pas à ce
moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile, Alors, en troisième
lieu, que si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à
l’ancien syndic d’un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau
syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne
peut avoir trait qu’aux pièces que l’ancien syndic détient effectivement ;
qu’en énonçant qu’en sa qualité « de premier syndic de la copropriété » M.
X... avait « vocation à détenir » les documents relatifs à la construction et
à la conformité de l’immeuble ainsi que « l’organigramme des clés des parties
communes » et qu’en conséquence il était tenu de les communiquer au nouveau
syndic, sans constater que ces documents étaient effectivement en sa
possession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, Alors, en quatrième
lieu, que si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à
l’ancien syndic d’un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau
syndic, l’ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne
peut avoir trait qu’aux pièces que l’ancien syndic détient effectivement ;
qu’en énonçant qu’il incombait à M. X..., ancien syndic, de réclamer
lui-même, si nécessaire, les documents détenus par un tiers alors même qu’il
n’était tenu par aucune obligation de la sorte, la cour d’appel a violé
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, Alors, enfin et à
titre subsidiaire, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la
prouver ; qu’en cas de changement de syndic, il incombe au nouveau syndic qui
réclame à l’ancien la transmission de documents spécifiques ayant trait à la
construction de l’immeuble et non au simple fonctionnement de la copropriété
de rapporter la preuve que ces documents sont détenus effectivement par
l’ancien syndic ; qu’en énonçant que M. X..., ancien syndic, ne pouvait
s’affranchir de son obligation de transmission, en se contentant «
d’affirmer, sans pour autant le démontrer, que les documents relatifs à la
construction de l’immeuble étaient détenus par un tiers, en l’occurrence le
promoteur de l’immeuble », alors même qu’il incombait au demandeur qui
réclamait la transmission des pièces litigieuses de prouver que ces documents
étaient effectivement détenus par M. X..., la cour d’appel a renversé la
charge de la preuve et a violé l’article 1315 du code civil. |
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