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Résidence Services organisation de la copropriété Fournitures
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des locataires Cour d’appel de
Montpellier 1e Chambre 16 octobre 2007 Décision attaquée : Tribunal de commerce de
Perpignan , du 3 avril 2006 N° de RG: 06/3016 APPELANTS : S. A. R. L. SOCIETE
DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON Monsieur Albert Y... INTIMEES : S. C. I. DOMUS,
représentée par son gérant M. Angel D... , domicilié ès qualités audit siège social S. C. I. KALIA,
représentée par son gérant M. José D..., domicilié ès qualités audit siège
social S. C. I. LIRA,
représentée par son gérant M. Z..., domicilié es qualité audit siège social Ordonnance de clôture
du 13 septembre 2007 révoquée sur l’audience et nouvelle clôture ce jour COMPOSITION DE LA
COUR
: ARRET : -Contradictoire. -prononcé
publiquement par Monsieur Christian TOULZA, Président. -signé par Monsieur
Christian TOULZA, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, présent
lors du prononcé. FAITS ET PROCÉDURE La SCI LE WAHOO SUD
ROUSSILLON, dont le gérant est M. Y..., a construit à SALEILLES une
copropriété soumise au régime des résidences services.
La SARL de gestion
RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON dont le gérant est également M. Y... devait
assurer la fourniture des services aux résidents et la recherche des
locations pour le compte des copropriétaires. Après avoir vendu par
acte du 23 mai 2000 14 appartements sur 200 en l’état futur d’achèvement aux
SCI DOMUS, SCI KALIA, SCI LIRA, la SARL de gestion a signé avec elle des
conventions, les SCI donnant à bail par acte sous seing privé à la SARL de
gestion des appartements avec clause de garantie du paiement des loyers,
mission de rechercher des sous-locataires, de meubler les appartements, de
gérer les services. A la suite de retard
dans la construction, un accord a été conclu le 9 janvier 2001 entre les
parties, au terme duquel était ajouté l’engagement par la SARL de gestion de
payer aux trois SCI les loyers prévus à compter du 1er septembre 2001, et les
intérêts bancaires dus sur les prêts consentis pour l’achat des appartements.
Fin 2001 les
appartements n’étant pas loués, une nouvelle transaction était passée le 23
mars 2002. LES SCI DOMUS, KALIA,
LIRA ont fait assigner devant le Tribunal de Commerce de Perpignan la SARL de
gestion et M. Y.... Le 1er juge a : -déclaré nulle la
transaction du 29 mars 2002 par application d’une clause résolutoire en cas
d’inexécution des engagements pris, jugé que l’essentiel des relations entre
les parties n’obéit qu’au contenu de la convention du 9 janvier 2001 et qu’il
est toutefois nécessaire de puiser des éléments concrets contenus dans les
accords des 7 février et 30 octobre 2000 pour apurer les comptes entre les
parties. -constaté qu’Albert
Y... s’est réellement porté caution solidaire de l’ensemble des sommes dues
par la société RESIDENCE PARC SUD ROUSILLON à la SCI DOMUS, la SCI KALIA et
la SCI LIRA -condamné la société
RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Y... au paiement de 78 053,06 € à la SCI
KALIA,56 238. 28 € à la SCI DOMUS, et 60 430,10 € à la SCI LIRA, outre
intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005. La SARL gestion
RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y... ont régulièrement relevé
appel. Les appelants
demandent : -A titre principal de
déclarer nul l’acte du 9 janvier 2001 qui consacre un engagement perpétuel
prohibé et qui est nul pour absence de cause. -Subsidiairement de
dire n’y avoir lieu à l’annulation de la transaction du 29 mars 2002 dont les
SCI n’ont jamais exigé l’exécution. -Très subsidiairement
de dire que la clause de limitation de garantie de loyer stipulée dans l’acte
du 30 octobre 2000 doit s’appliquer -De ramener les
condamnations prononcées contre eux aux sommes suivantes : • 14 590,80 € pour la
SCI KALIA • 12 159 € pour la
SCI DOMUS • 9727,20 € pour la
SCI LIRA -De condamner les SCI
DOMUS, LIRA et KALIA à restituer le surplus des sommes reçues en exécution du
jugement du Tribunal de Commerce outre intérêts au taux légal à compter de
leurs paiements -En toute hypothèse
de déclarer M. Y... hors de cause -de rejeter comme
infondés les tableaux d’actualisation de créances présentés par les SCI -de dire que c’est de
manière indue qu’elles ont perçu à l’occasion des ventes de leurs lots le 30
décembre 2003 le prix afférent au mobilier, que la SCI KALIA doit être
condamnée à payer à la SARL GESTION 9000 €, la SCI DOMUS 3000 €, avec
intérêts au taux légal, et de condamner in solidum les 3 SCI à lui payer 10
000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile
ainsi qu’aux entiers dépens. Dans leurs dernières
conclusions les intimées demandent confirmation du jugement déféré qui a
condamné la SARL DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON à payer à la SCI KALIA 96 474,40 €, à la SCI DOMUS 74 792,66 €, à la SCI LIRA 85 267 €, outre les intérêts au
taux légal à compter du 24 janvier 2005, de constater que M. Y... s’est porté caution solidaire de l’ensemble des
sommes dues par la SARL DE GESTION aux SCI demanderesses, et de condamner
solidairement M. Y... avec la SARL DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON
au paiement de l’ensemble des sommes mises à sa charge, outre 15 000 € par application
des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi
qu’aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION
: -Sur les relations
entre parties : -Sur la nullité de
l’acte du 9 janvier 2001 Il y a lieu de rappeler que le parties au litige ont signé à la suite
de la vente en l’état futur d’achèvement de différents lots en date du 23 mai
2000, une première convention, selon acte sous seing privé du 30 octobre 2000
en cours de construction de l’ensemble immobilier au terme de laquelle les
SCI donnaient mandat à la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON de
rechercher des locataires, d’assurer la gestion des baux et en particulier le
recouvrement des loyers, de proposer aux résidents de gérer l’ensemble des
services para-hôteliers qui leurs sont offerts. En raison d’un retard
dans la livraison des locaux, une nouvelle convention était signée entre les
parties le 9 janvier 2001 prévoyant une extension des engagements
précédemment souscrits par la SARL DE GESTION, notamment concernant la
garantie de paiement de loyer en cas d’impayé par le résident et la prise en
charge des intérêts des emprunts souscrits par les SCI. Cette convention sur
laquelle le premier juge a dit que l’essentiel des relations entre les
parties n’obéissaient qu’au contenu de celle ci, est dénoncée par la SARL
GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y.... Les appelants
soutiennent que l’acte du 9 janvier 2001consacre un engagement perpétuel
prohibé compte tenu de la durée disproportionnée. Or il y a lieu de
constater que cet engagement s’appuie sur un bail commercial portant sur les
appartements achetés par les différentes SCI, d’une durée de 12 ans au terme
duquel les locaux sont mis à disposition de la SARL de gestion, à charge pour
elle de sous-louer, l’engagement étant ainsi fixé dans le temps, aucune
clause particulière du contrat n’empêchant le preneur la société de gestion,
comme dans tout bail commercial, de résilier le contrat à l’expiration du
terme convenu, dans les formes et délais prévus par l’article L 145-1-9 du
code de commerce. Ainsi le moyen
invoqué d’un engagement perpétuel, compte tenu de la durée du bail et du
terme fixé à l’avance doit être rejeté. Par ailleurs la SARL
société de gestion et M. Y... soulèvent l’absence d’obligations réciproques à
l’engagement souscrit par la SARL, estimant qu’en raison de l’aggravation
unilatérale des obligations mises à la charge de la SARL DE GESTION,
l’application de la convention conduirait à un bouleversement de l’économie
du contrat et à un enrichissement sans cause des SCI lesquelles n’offriraient
aucune contrepartie réelle. Or il convient de
rappeler que la cause de l’obligation des SCI réside dans la mise à
disposition des locaux dans lesquels doit être exploitée l’activité
commerciale de la SARL DE GESTION, le bail commercial étant le support
contractuel de cette mise à disposition des appartements objet de la vente,
selon l’accord de volonté manifesté par les parties. Ainsi le but immédiat
et déterminé en vue duquel les deux parties ont souscrit leurs engagements
consiste dans l’obligation pour les appelants de sous-louer les appartements,
et en échange de bénéficier des résultats des activités hôtelières. S’il ne peut être
contesté que l’engagement souscrit en 2001 a été aggravé pour la SARL DE
GESTION par rapport à celui de 2000, en laissant à charge de l’appelante les
risques résultant du défaut de location des appartements en cause, tout en
garantissant aux SCI le paiement de la totalité des loyers quelque soit le
taux d’occupation des locaux, la contrepartie de cette disposition
contractuelle pour la SARL de gestion et M. Y... réside aussi dans le
maintien des investissements des SCI malgré les retards dans la livraison des
biens achetés en état futur d’achèvement, la finalité de l’opération pour la
SARL GESTION RESIDENCE tenant notamment au profit découlant des contrats de
services aux personnes âgées. Ainsi la garantie de
loyer et les obligations souscrites par la SARL DE GESTION et M. Y... dans
l’engagement du 9 janvier 2001 ne peuvent être considérées comme
disproportionnées par rapport aux avantages tirés de l’opération par les SCI,
dont il n’est pas démontré qu’elles ont utilisé des moyens de pression pour
aboutir à cet engagement, ni qu’elles ont bénéficié d’un enrichissement sans
cause, eu égard au prix des appartements mis à disposition et financés au
moyen d’emprunts ainsi qu’il est établi par les contrats de vente. Dès lors l’utilité
recherchée par chacune des parties lors de l’engagement du 9 janvier 2001 est
constitutive de la cause, la Cour constatant que M. Y... le 5 décembre 1997
représentant la SCI LE WAHOO promoteur, écrivait à la Caisse Régionale de
Crédit agricole de Perpignan pour proposer le projet de construction, il
faisait état du montage qui serait fait pour l’acquisition des locaux par M.
D... gérant des SCI concernées, M. Y... précisant que “ la société de gestion
qui gérera la résidence assurera en outre la garantie et la carence locative
des locaux “. Ainsi l’économie
générale du contrat passé entre les parties était fixée dès le début de
l’opération, de sorte que la cause caractérisée par le 1er juge doit être
déclarée valable, et le moyen invoqué de nullité de l’engagement du 9 janvier
2001 pour absence de cause écarté. -Sur l’annulation
de la transaction du 29 mars 2002 : Il ressort des
explications des parties, que la convention passée le 9 janvier 2001 n’ayant
pas trouvé d’application, une transaction était signée le 29 mars 2002
enregistrée à la recette de Perpignan le 21 mai 2002. Au terme de cette convention
rappelant qu’à la fin du mois de novembre 2001 les appartements appartenant
aux trois SCI n’étaient toujours pas loués, une solution amiable plus
acceptable pour la SARL de gestion que la seule application de la convention
du 9 janvier 2001 était recherchée, les SCI renonçant entre autre à la
perception des loyers que la SARL de gestion s’était engagée à verser avant
le 1er janvier 2002. Ce contrat énumère
les concessions réciproques des parties, la date d’effet de l’accord, et son
contenu. L’article 2D,
garantie consentie par la SARL DE GESTION à chacune des SCI, stipule que “ la
SARL DE GESTION s’engage à fournir la caution réelle de la SCI LE WAHOO SUD
ROUSSILLON à hauteur de la valeur d’un appartement de la résidence service
soit le montant de 91 469,41 € T. T. C “. Il n’est pas discuté
que cette garantie n’a jamais été fournie par la SARL DE GESTION. Or l’article 3éme
indivisibilité de la transaction prévoit d’une part que tous les engagements
pris par les différentes parties à l’accord constituent des éléments
indissociables dans la transaction, et que tout engagement qui ne serait pas
respecté par l’une ou l’autre des parties remettrait en cause l’intégralité
de l’accord sur la seule volonté de la partie dont la créance n’a pas été respectée
entraînant la nullité de la transaction et de la totalité des concessions
consenties. Il ne peut être
contesté que les SCI avaient le choix soit de forcer la SARL de gestion à
exécuter la garantie, soit de demander la résolution judiciaire de la transaction.
En l’espèce le 1er
juge a sanctionné les manquements de la SARL DE GESTION en annulant la
transaction du 29 mars 2002, cette annulation étant contestée par les
appelants qui estiment que les obligations de la SCI LE WAHOO SUD ROUSILLON
n’étaient qu’accessoires, dans la mesure où il n’existait aucun litige entre
la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON et les SCI DOMUS, LIRA et KALIA, l’engagement
de caution pris par la SCI LE WAHOO étant selon les appelants parfait dès la
signature de la transaction. Il convient pour
apprécier la nature et la portée de l’engagement de caution, d’apprécier les
termes de l’accord tels qu’ils ressortent de la clause 2D. Il n’est ni contesté
ni contestable que la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON est intervenue expressément
à l’acte et à cette fin s’est obligée à se porter caution solidaire de
l’engagement pris par la SARL DE GESTION PARC SUD ROUSSILLON à l’égard des
trois SCI, cet engagement devant être matérialisé par un acte authentique à
intervenir dans le mois de la transaction et contenant garantie hypothécaire
donnée par la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON en premier rang sur un appartement
de la résidence dont elle était propriétaire. Cet acte enregistré à
la recette de Perpignan réar, porte mention et signature de la SCI LE WAHOO
SUD ROUSSILLON représentée par son gérant M. ALBERT Y..., de la SARL de
gestion PARC DU ROUSSILLON et de M. ALBERT Y.... Il y a lieu de
constater que le droit de créance des SCI a été lié à un droit réel accordé
au créancier sur un appartement propriété du promoteur, afin de leur procurer
sur ce bien un droit de préférence et un droit de suite. Si le droit réel a
servi d’accessoire au droit de créance, il n’en demeure pas moins au vue des
circonstances dans lesquelles les opérations de vente et location ont été
conclues, que la volonté des parties clairement exprimée dans la transaction
était de lier solidairement la SCI LE WAHOO aux appelants, les SCI DOMUS,
KALIA et LIRA obtenant en contrepartie de leur créance un engagement de
caution réelle concrétisé par la prise d’hypothèque, l’opération étant à
charge de la SARL DE GESTION et de la SCI LE WAHOO ainsi qu’il est stipulé
dans le contrat. Dès lors le
manquement à l’obligation voulue par les parties de la SCI LE WAHOO peut être
sanctionné par la résolution du contrat. Au vu de la clause
expresse au terme de laquelle tout engagement qui ne serait pas respecté par
l’une ou l’autre des parties remettrait en cause l’intégralité de la
transaction, les SCI DOMUS, KALIA et LIRA ont à bon droit invoqué la nullité
de la transaction et de la totalité des concessions consenties, en raison du
non respect de l’une des conditions du contrat, les appelants ne démontrant
pas la mauvaise foi des intimés dans leur demande de résolution judiciaire,
la transaction n’obligeant pas les SCI à une mise en demeure préalable. Ainsi il y a lieu de
confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nulle la transaction
conclue entre les parties le 29 mars 2002 et juger que l’essentiel des
relations n’obéissaient qu’au contenu des conventions en date du 9 janvier
2001. Dès lors doit
s’appliquer pour régler les relations contractuelles entre les parties,
l’acte du 9 janvier 2001, lequel ne remet pas en cause la promesse de bail du
30 octobre 2000, mais qui doit s’apprécier au regard des conditions de
l’engagement lui faisant suite ; En conséquence la
clause stipulant que les SCI donneront à bail les appartements achetés pour
une durée de 12 ans renouvelable moyennant le prix de 3150 frs H. T mensuel
par appartement, et la clause par laquelle la SARL de gestion donnera une
garantie de loyer aux trois SCI, en cas d’impayé, garantie de 100 % de loyer,
en cas de vacance locative garantie de 80 % du loyer, s’impose aux parties,
cette clause claire et précise n’ayant pas à être interprétée par la Cour à
l’aune d’une disposition précédente. La confirmation des sommes mises par le 1er juge à charge de la SARL
GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON au titre du loyer dus aux trois SCI
s’impose. -sur l’engagement
de M. Y... : Il y a lieu de
constater que dans l’acte du 9 janvier 2001, M. Albert Y... s’est engagé à
respecter les engagements de la SARL de GESTION tant au nom de la SARL qu’à
titre personnel. M. Y... conteste dans
cette formule l’existence d’un engagement de caution solidaire avec la SARL
de gestion, estimant qu’il s’agit d’un engagement souscrit par lui de
diligence et de bon office. Toutefois il y a lieu
de rappeler que si le cautionnement par sa nature est un contrat civil, il
devient un contrat commercial lorsque la caution a un intérêt personnel dans
l’affaire à l’occasion de laquelle il est intervenu. Tel est le cas en
l’espèce, l’intérêt personnel de Monsieur Y..., gérant à la fois de la SARL
de gestion et de la Société WAHOO SUD ROUSSILLON résultant dans les termes
même de la convention du 9 janvier 2001 qui confirme sans équivoque la
volonté manifestée par Monsieur Y... de se comporter comme une caution des
personnes morales dont il est le dirigeant, mais aussi des relations établies
avec les sociétés intimées, telles qu’elles résultent du montage de
l’opération, de la nature, et des caractéristiques de cette dernière. En conséquence la
mise hors de cause sollicitée par M. Y... en tant que caution de la SARL de
gestion doit être rejetée. -sur les autres demandes
de la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON : -le mobilier des
appartements : Il est constant que
la SARL de gestion a fourni le mobilier de l’ensemble des appartements de la
RESIDENCE dont ceux des SCI concernées par le présent litige, ce qui n’est
pas contesté. Il est justifié par
l’attestation de Maître E... notaire que les SCI KALIA et DOMUS ont cédé les
meubles garnissant les lots vendus à concurrence de 12 000 € soit 3000 € pour
chacun des lots, trois vendus par la SCI KALIA,1 vendu par la SCI DOMUS. Si aucune des
conventions passées entre les parties ne règle le sort du mobilier après
vente des lots, au terme de la promesse de bail, mandat était donné par les
SCI à la société de gestion de meubler l’appartement, sans pour autant que la
propriété de ce mobilier soit attribuée au propriétaire des lots, lesquels
ont été vendus sans aucune mention de meubles. Toutefois il doit
être constaté qu’aucune facture de mobilier n’a été établie par la SARL de
GESTION au moment de l’acquisition et n’a fait l’objet d’aucune demande de
paiement, de sorte que l’ameublement indispensable à la sous-location et pour
laquelle aucun budget n’était fixé lors de la signature du bail commercial,
doit être considéré comme devant rester à charge du preneur. En conséquence la demande de restitution doit être rejetée. -sur les charges
de copropriété : Il ne peut être
contesté que selon les dispositions de l’article 9 du contrat de bail du 30
octobre 2000, le preneur doit rembourser au bailleur sa quote-part de charge.
En application de cet engagement, il convient de débouter la SARL DE
GESTION de sa demande en remboursement à ce titre. -sur l’indexation
des loyers : La Cour constate que
la convention applicable aux relations contractuelles en date du 9 janvier
2001, ne prévoit pas de clause d’indexation des loyers ; le contrat faisant
la loi des parties, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des SCI
KALIA, DOMUS et LIRA à ce titre. -sur les intérêts
des sommes déjà payées : Les SCI intimées ne
contestent pas avoir reçu dès le 18 mai 2006 paiement des sommes mises à
charge des appelants, par le jugement du Tribunal de commerce de Perpignan,
ainsi qu’il résulte de la correspondance adressée par le Conseil de la SARL
PARC SUD ROUSSILLON au Conseil des SCI, portant communication du paiement de
la somme totale de 202 878,24 € comprenant le principal et les intérêts
arrêtés à la date du jugement. L’acceptation de ce
paiement sans réserve des intérêts doit être considérée comme en opérant la
libération. La demande des SCI KALIA, DOMUS et LIRA doit ainsi être rejetée. -sur les
engagements de la SCI KALIA : Il est produit au
débat par la SARL de gestion un contrat de mise à disposition en date du 1er
avril 2004 au terme duquel la SCI KALIA représentée par M. D..., propriétaire
des lots 222,223 et 224, a convenu que les loyers ne seront versés et dus que
tout autant que l’appartement sera loué et occupé par un locataire, le loyer
d’un appartement inoccupé ne sera pas du. La SCI KALIA contestant avoir pris cet engagement, il appartient à la
société appelante, de rapporter la preuve de cet engagement, alors même qu’il
doit être constaté que la SCI KALIA a vendu à la SARL PECHE les lots
concernés ainsi qu’il résulte de l’attestation de Maître E... notaire à THUIR
délivrée le 30 décembre 2003. La SARL de gestion
doit être déboutée de cette prétention. PAR CES MOTIFS La COUR statuant
publiquement, contradictoirement ; CONFIRME dans toutes
ses dispositions le jugement du Tribunal de Commerce de Perpignan ; Y ajoutant, DÉBOUTE les parties
de prétentions plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SARL
RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y... à payer à chacune des SCI
DOMUS, KALIA, LIRA la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du NCPC ; LES CONDAMNE aux
dépens avec droit de recouvrement au profit des avoués de la cause. Commentaires : Il s’agit avant tout
de placer les différents acteurs et décrire leurs situations successives La SCI LE WAHOO SUD
ROUSSILLON, dont le gérant est M. Y..., a construit à SALEILLES une
copropriété soumise au régime des résidences
services. La SARL de gestion
RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON dont le gérant est également M. Y... devait
assurer la fourniture des services aux résidents et la recherche des
locations pour le compte des copropriétaires. Par acte du 23 mai
2000 La SARL de gestion RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON
vend en l’état futur
d’achèvement 14 appartements sur 200 aux SCI DOMUS,
SCI KALIA, SCI LIRA. Par ailleurs, les
SCI donnent à bail par acte sous seing privé à la
SARL de gestion RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON des appartements avec
clause de garantie du paiement des loyers. Elle prévoit la
mission de rechercher des sous-locataires, de meubler les appartements, de
gérer les services. Le SARL de gestion RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON reçoit
également, par convention du 30/10/2000 , mission : De recherches des locataires De fournir les services aux résidents et de leur proposer
de gérer l’ensemble des services para-hôteliers qui leurs sont offerts L’achèvement de la construction subit des retards Accord du 09/01/2001 la SCI s’engage à payer aux SCI les
loyers prévus à compter du 01/09/2001 et les intérêts bancaires dus sur les prêts consentis pour l’achat des
appartements. Le premier juge a jugé que cet
accord est primordial pour établir les relations juridiques existant entre
les parties. Les appelants et notamment la
Société de Gestion ont soutenu que la validité de cette convention était
entachée parce qu’elle consacrait des engagements perpétuels. Cette prétention est écartée
parce que la convention porte essentiellement sur un bail commercial d’une
durée de 12 ans portant sur les appartements achetés. Il n’y a donc pas de
perpétuité. Les appelants ont aussi fait
valoir que cette convention comportait un bouleversement de l’économie du
contrat ( du fait de la prise en charge des loyers espérés pour lots non
loués) sans contrepartie ; Cette prétention est rejetée car le retard de
livraison est imputable à la société de gestion dont le profit espéré tien à
la rémunération des services à la personne. Accord du 29/03/2002
nouvelle transaction alors que les appartements ne sont toujours pas
loués Elle allège les conditions imposées à la société de
gestion par le précédent accord. Et prévoit la fourniture d’une caution par la
Société de gestion. L’article 3
« indivisibilité de la transaction » prévoit d’une part que tous
les engagements pris par les différentes parties à l’accord constituent des
éléments indissociables dans la transaction, et que tout engagement qui ne
serait pas respecté par l’une ou l’autre des parties remettrait en cause
l’intégralité de l’accord sur la seule volonté de la partie dont la créance
n’a pas été respectée entraînant la nullité de la transaction et de la
totalité des concessions consenties. C’est en vertu de cette clause d’indivisibilité que
« la clause stipulant
que les SCI donneront à bail les appartements achetés pour une durée de 12
ans renouvelable moyennant le prix de 3150 frs H. T mensuel par appartement,
et la clause par laquelle la SARL de gestion donnera une garantie de loyer
aux trois SCI, en cas d’impayé, garantie de 100 % de loyer, en cas de vacance
locative garantie de 80 % du loyer, s’impose aux parties, cette clause claire
et précise n’ayant pas à être interprétée par la Cour à l’aune d’une
disposition précédente. » Les solutions
doivent être approuvées mais notre intention a été principalement de montrer
les avatars que peut connaître l’un des modes de montage juridique d’une
résidence service. On nous reprochera peut être de noter qu’en ce cas l’objet
de l’opération est la mise en œuvre d’un investissement défiscalisé. L’actualité
récente doit inciter à la prodence. |
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