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Droit de jouissance exclusif sur un jardin partie
commune Interdiction de construire dans les jardins (Clause
RC) Autorisation de construire d’une véranda donnée à la majorité art. 26 Modification préalable du règlement de copropriété
nécessaire (oui) Cass 3e civ., 10 oct. 2007, n° 06-17.932, , Synd. Résidence du Bois
Joly: CA Versailles, 13 févr. 2006 Sur le moyen unique: Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette loi; Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; qu'il fixe également, sous réserve des dispositions légales, les règles relatives à l'administration des parties communes; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme A. propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale autorisant son voisin à édifier une véranda sur un jardin constituant une partie commune sur laquelle il avait un droit de jouissance exclusif; Attendu que pour la débouter de sa demande l'arrêt retient que la décision ainsi prise est contraire au principe d'interdiction de toute construction dans les jardins posé par le règlement de copropriété, qu'elle pourrait pour cette raison être annulable si elle relevait d'une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété mais que dans le cas où elle relève de la même majorité, elle constitue une dérogation au règlement, qu'en outre, la dérogation est accordée individuellement sur la base d'un principe général d'interdiction et que la seule modification du règlement de copropriété consisterait dès lors à réserver les autorisations individuelles, ce qui ne conditionne pas l'autorisation régulièrement donnée; Qu'en statuant ainsi, alors que l'assemblée ne peut
autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le
règlement de copropriété sans modifier celui-ci, la cour d'appel a violé les
textes susvisés ( ... ) commentaires : Nous sommes en présence
d’un syndicat dont le règlement de copropriété interdit toute construction
dans les jardins. L’assemblée générale a néanmoins
autorisé un copropriétaire à édifier une véranda sur un jardin constituant
une partie commune sur laquelle il avait un droit de jouissance exclusif. Madame A. a assigné le
syndicat en annulation de cette décision. Elle a été déboutée par
la Cour d’appel de Versailles qui a fait la distinction suivante : - Si la dérogation
accordée exige une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement
de copropriété, la décision est annulable - Si les majorités
nécessaires sont identiques, il y a
simple dérogation au règlement de copropriété. La Cour de cassation
casse l’arrêt d’appel au motif « que l'assemblée ne peut autoriser des
dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de
copropriété sans modifier celui-ci ». Dans son commentaire [1] M. Vigneron ajoute généreusement le caractère
préalable de la modification nécessaire. La lecture peut conduire à une
interprétation différente : la modification serait une conséquence
inéluctable de l’autorisation ! Dans l’un et l’autre cas,
l’autorisation individuelle s’accompagnerait d’une modification du règlement
de copropriété. Le précédent pourrait être exploité par un autre
copropriétaire. La modification préalable
du règlement présente l’avantage d’une modification explicite de la clause du
règlement de copropriété. Pour
revenir au cas pratique : il fallait en premier lieu modifier la clause
interdisant de construire dans les jardins, puis autoriser la construction
proposée. Les deux décisions sont nécessaires car la suppression de l’interdiction
ne confère pas une liberté totale au bénéficiaire du droit de jouissance. |
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