00043608 CHARTE Ne
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Copropriétaire
majoritaire ; fraude à la loi Opération
tendant à contourner la règle de réduction des voix Contestation
des modalités de l’opération Possibilité (non) Art. 1165 C. civ Évaluation
forfaitaire de la contribution à une charge ; illégalité Délégation
de pouvoir (choix d’un entrepreneur) Défaut
de notification du projet de résolution ; illégalité nullité
de la décision de choix ; opposabilité des appels de fonds (NON) Obligation
de contribuer au coût des travaux (non) Cour de cassation chambre civile 3 Audience
publique du 16 mars 2011 Décision attaquée : Cour d’appel de Chambéry du 24
novembre 2009 N° de pourvoi:
10-30514 Cassation partielle Attendu, selon l’arrêt attaqué
(Chambéry, 24 novembre 2009), qu’alléguant une fraude à la loi destinée à
faire échec à la règle de réduction des voix, Mme X..., propriétaire du lot
n° 6 dans un immeuble en copropriété dénommé “Les Michaudes”,
a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation des
décisions n° 2, 11 et 15 de l’assemblée générale du 16 juillet 2007 ; Sur le moyen unique,
ci-après annexé, pris en sa première branche : Attendu qu’ayant relevé,
d’une part, qu’en vertu de l’article 1165 du code civil, Mme X... ne pouvait
contester les conditions dans lesquelles les SCI Valentin et Léon étaient
devenues propriétaires de différents lots dans la copropriété, d’autre part,
que ces deux sociétés étaient des personnes morales distinctes, et comme telles,
susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses
parents, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la fraude
n’était pas établie, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le moyen
unique, pris en sa deuxième branche : Vu l’article 455 du code
de procédure civile ; Attendu que pour rejeter
la demande de Mme X... en annulation de la décision n° 2, l’arrêt retient que
celle-ci conteste l’imputation d’une somme de 300 euros au titre de la
consommation d’électricité des parties communes de la copropriété et fait
valoir qu’aucune facture n’est produite dès lors que les parties communes
n’ont pas de compteur d’électricité, qu’aucune disposition légale ne rend
obligatoire l’installation de compteurs d’électricité dans les parties
communes, qu’il convient donc d’accepter les explications du syndicat selon
lesquelles la consommation peut être évaluée de façon forfaitaire sans
enfreindre les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu’en statuant ainsi, en
se bornant à relever qu’il convenait d’accepter les explications du syndicat,
lequel ne justifiait pas des modalités de calcul retenues, la cour d’appel
n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le moyen unique,
pris en sa quatrième branche : Vu l’article 25 de la
loi du 10 juillet 1965, et les articles 11-7° et 13 du décret du 17 mars 1967
; Attendu que pour rejeter
la demande de Mme X... en annulation de la décision n° 11, l’arrêt retient
que l’ assemblée générale a pu sans enfreindre aucune disposition légale,
décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir
l’entrepreneur chargé de faire les travaux dès lors qu’elle a fixé le prix
qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la délégation de pouvoir donnée à
M. Y... entrait dans le champ des prévisions de l’article 25 a) de la loi du
10 juillet 1965 ; Qu’en statuant ainsi,
sans constater que la délégation de pouvoir avait fait l’objet d’un projet de
résolution notifié aux copropriétaires, au plus tard en même temps que
l’ordre du jour, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision
de ce chef ; Et sur le moyen unique,
pris en sa cinquième branche : Vu l’article 624 du code
de procédure civile ; Attendu que la cassation
de l’arrêt du chef de la décision n° 11 de l’assemblée générale du 16 juillet
2007 relative aux travaux de la cage d’escalier entraîne, par voie de
conséquence, la cassation de l’arrêt du chef de la condamnation de Mme X...
au paiement d’une certaine somme correspondant à sa quote-part dans lesdits
travaux ; PAR CES MOTIFS et sans
qu’il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il a débouté Mme X... de sa demande d’annulation des
décisions n° 2 et 11 de l’assemblée des copropriétaires du 16 juillet 2007 et
en ce qu’il a accueilli la demande reconventionnelle du syndicat, l’arrêt
rendu le 24 novembre 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry
; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état
où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les
renvoie devant la cour d’appel de Chambéry, autrement composée ; Condamne le syndicat des
copropriétaires de la copropriété “Les Michaudes”
aux dépens ; Vu l’article 700 du code
de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la
copropriété “Les Michaudes” à verser à Mme X... la
somme de 2 500 euros ; commentaires
Mme X… invoquait le
caractère fictif des deux sociétés propriétaires des lots occupés par les
époux Y..., constituées dans le but exclusif de permettre à M. Laurent Y...
de contrôler les décisions de l’assemblée générale au mépris des dispositions
du second alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la fraude étant
caractérisée par le prix dérisoire d’acquisition des lots appartenant à ces
deux sociétés. La Cour d’appel a rejeté
cette demande en faisant valoir : - que, d’une part, en vertu de
l’article 1165 du Code civil, Mme X... ne peut pas contester les conditions
dans lesquelles ces deux sociétés sont devenues propriétaires de différents
lots dans la copropriété ; - que, d’autre part, ces deux sociétés
sont des personnes morales distinctes et comme telles, susceptibles d’avoir
des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses parents, de sorte que
le motif de fraude n’est pas établi. La Cour de cassation a
jugé qu’elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef. Le recours au principe
de la relativité des contrats posé par l’article 1165 du Code civil semble
marquer un infléchissement de la jurisprudence. On trouve dans la
jurisprudence relative à ce type de fraude à la loi la trace des
investigations réalisées pour vérifier les conditions dans lesquelles une
opération susceptible de permettre le contournement de la règle de réduction
des voix a été réalisée. On peut citer, à propos de la constitution d’une
société fictive l’arrêt rendu par la Cour de cassation rendu le 20 janvier
1993 (RDI 1993-2-265 note Capoulade). S’il est vrai que la
charge du caractère frauduleux de l’opération incombe au copropriétaire
contestataire, il est non moins vrai que l’existence d’une fraude s’évince en
réalité de certaines particularités de l’opération et notamment de la
modicité du prix. Autre enseignement plus
modeste, mais d’application plus courante : le syndicat doit toujours
justifier les modalités de calcul retenues pour la contribution aux charges.
Il s’agit généralement des grilles de répartition des charges figurant dans
l’état de répartition du règlement de copropriété. Il peut s’agir des
indications figurant sur les relevés de comptages divers. Dans certains cas
l’organisation des comptages n’est pas adaptée à celle du bâtiment. Il existe
souvent des modalités de répartition forfaitaire appliquées depuis de longues
années. Certaines formules peuvent être justifiées mais il faut se méfier de
ces pratiques hasardeuses. En l’espèce, le syndicat était incapable de
justifier la somme débitée à Mme X… Enfin la Cour de
cassation rappelle opportunément que les délégations de pouvoir susceptibles
d’être accordées au Conseil syndical par l’assemblée générale sont soumises à
un régime assez strict. L’arrêt d’appel avait
retenu « que l’ assemblée générale a pu sans enfreindre aucune
disposition légale, décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de
choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux dès lors qu’elle a fixé le
prix qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la délégation de pouvoir
donnée à M. Y... entrait dans le champ des prévisions de l’article 25 a) de
la loi du 10 juillet 1965 ». C’était oublier la nécessité de notifier le
projet de résolution correspondant avec la convocation, conformément aux
prescriptions de l‘article 11 –I- 7° du décret du 17 mars 1967. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen
produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux conseils pour Mme X... – Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir débouté Mme X... de ses demandes d’annulation des
résolutions votées par l’assemblée générale du 16 juillet 2007 et du surplus
de ses demandes et de l’avoir condamnée à payer au syndicat des
copropriétaires de la copropriété « les Michaudes »
la somme de 1.387,20 euros avec intérêts légaux à compter du 11 janvier 2008,
outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de
Procédure Civile, AUX MOTIFS QUE « 1. Sur
la demande d’annulation des résolutions n°2, 11 et 15 en raison d’une fraude
à la loi Que Mme X... invoque le caractère fictif des deux sociétés
propriétaires des lots occupés par les époux Y..., constituées dans le but
exclusif de permettre à M. Laurent Y... de contrôler les décisions de
l’assemblée générale au mépris des dispositions du second alinéa de l’article
22 de la loi du 10 juillet 1965, la fraude étant caractérisée par le prix
dérisoire d’acquisition des lots appartenant à ces deux sociétés ; mais que,
d’une part, en vertu de l’article 1165 du Code civil, Mme X... ne peut pas
contester les conditions dans lesquelles ces deux sociétés sont devenues
propriétaires de différents lots dans la copropriété ; que, d’autre part, ces
deux sociétés sont des personnes morales distinctes et comme telles,
susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux du gérant, comme de ses
parents, de sorte que le motif de fraude n’est pas établi ; » (arrêt p.3 et
4) 1°) ALORS QUE lorsqu’un
copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la
moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des
autres copropriétaires ; qu’ayant constaté que 6 des 7 lots composant la
copropriété “les Michaudes”, anciennement propriété
des époux Y..., avaient été saisis et revendus à Mme Z..., en réalité
prête-nom des époux Y..., que les SCI VALENTIN et LEON avaient été
constituées toutes deux le 3 octobre 2005 par M. Laurent Y..., fils des
anciens propriétaires, pour racheter lesdits lots à Mme Z..., ce qui avait eu
pour effet de diviser artificiellement la quote-part des parties communes
entre deux copropriétaires fictivement distincts dans le but de tourner les
dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour,
en écartant la fraude au seul motif que les deux SCI étaient des personnes
morales distinctes susceptibles d’avoir des intérêts différents de ceux des
consorts Y..., sans rechercher, comme elle y était invitée, dans quelle
intention les deux SCI avaient été créées, a privé sa décision de base légale
au regard de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ET AUX MOTIFS QUE « 2.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°2 Que par cette
résolution, l’assemblée générale a approuvé les comptes des charges de
l’exercice du 1er juillet 2006 au 30 avril 2007 ; que Mme X... conteste
l’imputation d’une somme de 300 € au titre de la consommation d’électricité
dans les parties communes de la copropriété et fait valoir qu’aucune facture
n’est produite dès lors que les parties communes n’ont pas de compteurs
d’électricité ; qu’aucune disposition légale ne rend obligatoire l’installation
de compteurs d’électricité dans les parties communes ; qu’il convient donc
d’accepter les explications du syndicat selon lesquelles la consommation peut
être évaluée de façon forfaitaire sans enfreindre les dispositions de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il y a lieu de rejeter
la demande d’annulation de cette résolution ; » (arrêt p.4) 2°) ALORS QUE Mme X...
faisait valoir que la somme de 300 € comptabilisée en charge d’électricité des
parties communes n’était justifiée par aucune facture (conclusions p.11) ;
qu’en se bornant à considérer qu’il convenait d’accepter les explications du
syndicat selon lesquelles “la consommation peut être évaluée de façon
forfaitaire”, sans justifier selon quel mode de calcul le syndicat était
parvenu à ce montant, la Cour d’appel a insuffisamment motivé sa décision et
violé l’article 455 du Code de Procédure Civile ; 3°) ALORS QUE Mme X...
faisait valoir (conclusions p.11) que la somme de 300 € comptabilisée en
charge d’électricité des parties communes correspondait à la consommation de
la SCI VALENTIN et qu’elle avait été directement portée au crédit du compte
de la SCI VALENTIN, ce dernier point étant reconnu par le syndicat des
copropriétaires dans ses écritures (conclusions p.8 dernier § et p.9 1er §) ;
qu’en jugeant que cette somme, qu’elle a qualifiée d’évaluation forfaitaire
des charges d’électricité des parties communes, était parfaitement régulière
au regard de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans
répondre au moyen précité de Mme X..., la Cour a violé l’article 455 du Code
de Procédure Civile ; ET AUX MOTIFS QUE « Sur
la demande d’annulation de la résolution n°11 Qu’en vertu de la résolution
n°11, l’assemblée générale a décidé la réalisation des travaux pour un
montant de 17.000 euros selon descriptif correspondant à la demande, le
syndic communiquera le troisième devis dès réception, il est donné pouvoir à
M. Y... pour le choix de l’entreprise qui sera retenue pour effectuer les
travaux, les fonds seront appelés par moitié les 15 septembre et 15 octobre
2007 selon les millièmes de copropriété à l’exception des frais d’interphone
qui seront répartis à parts égales ; que Mme X... développe trois moyens au
soutien de cette demande : 3-1 le projet de
résolution ne répondrait pas aux prescriptions de l’article 11 du décret du
17 mars 1967 que les termes de
l’ordre du jour ne seraient pas suffisamment précis ; que selon la
convocation :”résolution n°11-0 PROPOSITION DE RÉNOVATION DE LA CAGE
D’ESCALIER (article 24 : majorité simple) : ordre du jour : il est proposé de
discuter de la rénovation éventuelle de la cage d’escalier de l’immeuble
suivant les devis joints : ARCADE, TAS et ATTIGNAT (non reçu à ce jour) ;”que
d’une part, selon l’alinéa 3 de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont
notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions
essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats
proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou
un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; que l’ordre du jour tel
qu’il a été notifié à Mme X... répond à cette prescription ; que par
ailleurs, selon les termes de l’alinéa 7 de l’article 11, le projet de résolution
doit être joint à la convocation lorsque l’assemblée est appelée à statuer
sur l’une des questions particulières mentionnées par ce texte, et notamment
lorsque l’assemblée a décidé d’installer un dispositif de fermeture de
l’immeuble selon l’article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en
l’espèce, les travaux litigieux comprennent la pose d’interphones et d’une
gâche électrique, c’est-à-dire d’un dispositif de fermeture permettant une
ouverture à distance ; que, toutefois, la décision d’installer ce dispositif
a pu être prise lors d’une précédente assemblée générale (les parties ne
produisent pas les procès-verbaux de celles tenues par M. A...) ; que les
travaux courants d’entretien ou de rénovation des parties communes de la
copropriété n’entrent pas dans le champ des prévisions de ce texte ; 3-2 : la résolution
votée par l’assemblée générale excèderait les possibilités de délégation de
sorte qu’elle méconnaîtrait les dispositions de l’article 13 du décret du 17
mars 1967 ; que Mme X... invoque encore la nullité de la résolution n°11 au
motif que l’assemblée générale a décidé de faire des travaux sur les parties
communes sans choisir un devis, en méconnaissance des dispositions de
l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ; que toutefois l’assemblée générale a
pu, sans enfreindre aucune disposition légale, décider de confier à l’un des
copropriétaires le soin de choisir l’entrepreneur chargé de faire les travaux
dès lors qu’elle a fixé le prix qu’il convenait de ne pas dépasser, et que la
délégation de pouvoir donnée à M. Y... entrait dans le champ des prévisions
de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; » (arrêt p.4 et 5) 4°) ALORS QUE
l’assemblée générale ne peut valablement décider de déléguer au syndic, au
conseil syndical ou à toute autre personne le pouvoir de prendre une décision
expressément déterminée en application de l’article 25 a) de la loi du 10
juillet 1965 que si le projet de résolution tendant à autoriser cette
délégation de pouvoir a été notifié aux copropriétaires au plus tard en même
temps que l’ordre du jour ; qu’en jugeant que l’assemblée générale avait pu
décider de confier à l’un des copropriétaires le soin de choisir
l’entrepreneur chargé de faire les travaux sans enfreindre aucune disposition
légale, sans constater que la délégation de pouvoir donnée en application de
l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 avait fait l’objet d’un projet
de résolution notifié au plus tard en même temps de l’ordre du jour, la Cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 a) de la
loi du 10 juillet 1965, 11-7° et 13 du Décret du 17 mars 1967 ; ET AUX MOTIFS QUE « 6.
sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires que Mme X...
fait seulement valoir que la délibération concernant le vote ayant mis à sa
charge une participation aux travaux de réfection de la cage d’escalier
serait nulle, que toutefois, ses prétentions ont été écartées, qu’il convient
en conséquence de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat,
avec les intérêts légaux à compter de la date des conclusions de première
instance, soit le 11 janvier 2008, à défaut de sommation de payer antérieure
; » (arrêt p. 6) 5°) ALORS QUE la
cassation à intervenir sur le quatrième moyen, critiquant l’arrêt en ce qu’il
a refusé d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 16 juillet
2007 relative aux travaux de réfection de la cage d’escalier, entraînera, par
voie de conséquence nécessaire, la cassation du chef de dispositif ayant
condamné Mme X... au paiement des sommes correspondant à sa quote-part dans
lesdits travaux, en application de l’article 624 du Code de Procédure Civile. |
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