00043608 CHARTE Ne
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Droit de jouissance exclusif sur une partie commune Droit de propriété (non) Cassation
civile 3e 4 mai 1995 Rejet. Cour d’appel
d’Aix-en-Provence, 10-11-1992 N° de pourvoi :
93-11121 Sur le moyen
unique : Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Aix-en-Provence, 10 novembre 1992), que les époux Destombes, aux droits desquels vient Mme Destombes, après le décès de son mari, ont acquis, au
septième étage d’un immeuble en copropriété, un lot composé notamment d’un
appartement et d’un droit de jouissance exclusive et particulière sur une
partie de la terrasse, ainsi que trois autres lots comprenant un droit de
jouissance sur d’autres parties de cette terrasse, avec des quotes-parts de
parties communes ; que ces copropriétaires ayant procédé, sans autorisation,
à divers aménagements et installations sur la terrasse, l’assemblée générale
des copropriétaires a, le 25 mars 1988, autorisé le syndic à agir en justice
afin d’obtenir la suppression de ces installations sur les parties communes ;
que les époux Destombes ont demandé la nullité de
cette décision et le syndicat le rétablissement des lieux dans leur état
antérieur ; Attendu que les
époux Destombes font grief à l’arrêt de les
débouter de leur demande et d’accueillir celle du syndicat, alors, selon le
moyen, 1° qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque
copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans
son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ; que, selon l’article 2
du règlement de copropriété de l’immeuble Le Panoramic,
constituent des parties privées les lots 153, 154 et 155 comprenant la
jouissance d’une portion de la terrasse de l’immeuble ; qu’ainsi, en considérant
que les époux Destombes, titulaires de ces lots, ne
bénéficient que d’un droit d’usage exclusif sur une partie commune, et non
des attributs du propriétaire d’une partie privative, la cour d’appel a violé
les articles 1134 du Code civil et 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°
que ne peuvent être considérés comme affectant l’aspect extérieur de
l’immeuble au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que les
ouvrages susceptibles d’être vus dans le champ de vision d’une perspective normale
depuis la voie publique ou depuis l’immeuble lui-même ; qu’en se bornant à
affirmer que les travaux litigieux affectaient l’aspect extérieur de
l’immeuble et devaient être supprimés faute d’avoir été autorisés sans
s’expliquer sur les conditions dans lesquelles les travaux étaient vus de
l’extérieur, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard du
texte susvisé et de l’article 30 de cette même loi ; Mais attendu,
d’une part, qu’ayant exactement retenu que, selon les stipulations du règlement
de copropriété, la toiture-terrasse, divisée en zones de jouissance, ne
perdait pas son caractère de partie commune, la cour d’appel en a justement
déduit que ce droit de jouissance, même affecté d’une quote-part de parties
communes correspondant aux charges que son titulaire supporte pour
l’entretien et la conservation de la toiture-terrasse, ne pouvait être
assimilé à un droit de propriété, ni conférer à son titulaire le droit
d’édifier un ouvrage sans l’autorisation de l’assemblée générale ; Attendu, d’autre
part, que la cour d’appel, qui a constaté que l’ensemble des constructions et
aménagements édifiés sur la toiture-terrasse, par les époux Destombes, affectait l’aspect extérieur de l’immeuble,
n’avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le
pourvoi. commentaires Nous signalons que
cette note a été rédigée en 2007. Le présent arrêt,
bien qu’il reprenne certaines solutions jurisprudentielles antérieures
[1]
, est à juste titre considéré comme ayant présenté pour la première fois une
analyse cohérente de la notion de « droit de jouissance exclusif sur une
partie commune ». Il est ainsi l’amorce d’une série de décisions qui,
déniant au titulaire d’un tel droit la qualité de propriétaire, en ont
logiquement déduit l’inexistence juridique d’un lot dont la partie privative
serait constituée par un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Admise facilement
pour les cas les plus nombreux d’application à des terrasses supérieures et à
des jardins, elle a fait récemment sensation en aboutissant à l’annulation
d’un lot à usage d’emplacement de stationnement dont la partie privative
était décrite, dans le règlement, comme un droit d’usage exclusif. [2] En l’espèce, il
s’agit d’un lot composé notamment d’un appartement et d’un droit de
jouissance exclusive et particulière sur une partie de la terrasse, ainsi que
trois autres lots comprenant un droit de jouissance sur d’autres parties de
cette terrasse, avec des quotes-parts de parties communes. Selon l’article 2
du règlement de copropriété de l’immeuble, constituent des parties privées
les lots 153, 154 et 155 comprenant la jouissance d’une portion de la
terrasse de l’immeuble. Forts de ces
indications, les époux D. , se considérant comme
propriétaires, ont réalisé différentes constructions sur la terrasse sans
demander la moindre autorisation. Le syndicat des copropriétaires a demandé
et obtenu la suppression de ces installations. La Cour de
cassation juge que la Cour d’appel a « exactement retenu que, selon les
stipulations du règlement de copropriété, la
toiture-terrasse, divisée en zones de jouissance, ne perdait pas son caractère de partie commune »
et « en a justement déduit que ce droit de
jouissance, même affecté d’une quote-part de parties communes
correspondant aux charges que son titulaire supporte pour l’entretien et la
conservation de la toiture-terrasse, ne pouvait être
assimilé à un droit de propriété ». La Cour de
cassation semble ici admettre que la terrasse soit affectée « d’une
quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire
supporte pour l’entretien et la conservation ». En réalité, dans le
cadre strict du litige qui lui était soumis, la Cour de cassation ne pouvait
s’exprimer sur un moyen qui n’était pas soulevé, et a fortiori sur une
question qui ne faisait pas litige entre les parties. Quelques fins
juristes ont eu l’idée de s’engouffrer dans la brèche ainsi ouverte. La Cour
de cassation a eu ainsi l’occasion de juger par la suite qu’il ne pouvait
alors exister ni lot, ni quote-part des parties communes, ni quote-part de
charges ! Nous sommes alors
en présence d’un bouleversement complet de la division de la propriété de
l’immeuble et plus encore de la répartition des charges. C’est pourquoi
nous suggérons aux syndics et aux conseillers syndicaux de vérifier s’il
existe dans le règlement de copropriété de leur immeuble un ou plusieurs lots
ne comportant comme partie privative qu’un droit de jouissance exclusif. Il
nous paraît souhaitable d’étudier, dans l’affirmative, la situation et de
rechercher, avec le concours d’un spécialiste, les moyens d’une remise en
ordre amiable de la situation. |
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