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00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Recouvrement des charges Frais imputables au
copropriétaire concerné Nécessité d’un décompte détaillé Mauvaise foi ;
préjudice financier distinct du retard du paiement dommages -intérêts en sus des
intérêts légaux (art. 1153 al. 4 Code civil) Cassation civile 3e 18 décembre 2012 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
, du 31 août 2011 N° de pourvoi: 11-25923 Cassation partielle Sur le deuxième moyen : Vu l’article 10-1, alinéa 1er, de la
loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris,
31 août 2011), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis71-73
avenue du Président Wilson à la Plaine Saint-Denis (le syndicat) a assigné la
SCI 135 rue des Cités(la SCI), propriétaire de
divers lots, en paiement d’un arriéré de charges courant depuis le 1er
trimestre 2001 et de diverses sommes ; Attendu que pour condamner la SCI à
payer au syndicat une certaine somme en application de l’article 10-1 de la
loi de 1965, l’arrêt retient que l’inexécution des obligations pécuniaires de
la SCI a rendu nécessaire la mise en oeuvre de
diligences génératrices de frais et honoraires pour recouvrer la créance, que
la demande formée au titre des frais nécessaires afférents à la créance fait
partiellement double emploi avec la demande formée au titre des frais irrépétibles, et que lesdits frais doivent donc être
retenus dans la limite d’une somme globale de 800 euros ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher quels
frais étaient nécessaires au recouvrement de la créance pour être mis à la
charge de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision
de ce chef ; Et attendu qu’il n’y a pas lieu de
statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à
permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce
qu’il a condamné la SCI du135 rue des cités à payer au syndicat des
copropriétaires la somme de 800 euros, en application de l’article 10-1 de la
loi de 1965, l’arrêt rendu le 31 août 2011, entre les parties, par la cour
d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les
parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des
copropriétaires aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure
civile, rejette les demandes ; commentaires
La note qui suit se présente sous une forme
inhabituelle : d’une part nos commentaires, d’autre part la reproduction
de différentes interventions sur le site de la chaîne BFMTV et nos remarques
sur la toxicité des actions médiatiques pour la masse des copropriétaires. Par arrêt du 31 août 2011, la Cour d’appel de Paris a condamné la SCI
du135 rue des Cités, copropriétaire, à
payer au syndicat des copropriétaires du 71/ 73 avenue du Président Wilson - la somme de 39. 361, 15 € en principal au titre des
charges de copropriété du 1er trimestre 2001 au 4e trimestre 2009 inclus et
des charges de travaux (appel du 15 mars 2001 au 2e appel du 17 août 2009 «
travaux renforcement de la sécurité de l’immeuble »), - la somme de
10. 332, 85 € en principal au titre des charges de copropriété et de
travaux dues postérieurement au 1er octobre 2009 jusqu’au 1er avril 2011
(appel 2e trimestre 2011 inclus) ; Soit
une somme de près de 50 000 € due par
la SCI au syndicat des copropriétaires. - la somme de 800 € en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - la somme de 2. 500 € à titre de dommages-intérêts ; La SCI avait invoqué à l’appui de son refus de paiement une série
d’arguments variés qui ont été successivement balayés par le Tribunal de
Grande Instance et par la Cour d’appel. Vous les retrouverez ci-dessous dans
l’exposé des moyens.. La Cour a jugé que « les moyens invoqués par la SCI du135
rue des Cités au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme
nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont le premier
juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que
la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le
détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple
argumentation ». Elle a jugé en outre que « ces pièces [
les justificatifs comptables ndlr ]
sont largement suffisantes pour établir le bien-fondé de la demande y compris
en son quantum, indépendamment de la succession de syndics, dès lors que les
décomptes produits permettent de reconstituer sans difficulté l’historique du
compte. La situation précaire de l’immeuble, qui a justifié un avis de péril
imminent ne dispensent nullement les copropriétaires de s’acquitter des
charges courantes. Pour justifier
l’allocation d’une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts, la Cour
d’appel a jugé « qu’en s’abstenant sans faire état de motifs légitimes
de régler sa contribution aux charges, la SCI du135 rue des Cités impose à la
copropriété des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses
courantes et lui cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice financier
distinct du retard du paiement qui justifie, conformément à l’article 1153
alinéa 4 du Code civil, l’allocation de dommages-intérêts en sus des intérêts
légaux courant sur sa dette. L’indemnité allouée à ce titre en première
instance, justifiée en son principe, ne réparer que partiellement ce
préjudice distinct au regard de l’importance des impayés. La Cour, par
réformation, élève cette indemnité à 2. 500 € pour parvenir à la réparation
intégrale du trouble de trésorerie ; » La Cour de cassation a jugé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces deux postes de la condamnation, soit les premier et troisième moyens « qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ». Le syndicat conserve donc la somme de 52 194 €. Mais l’arrêt d’appel
est critiqué à propos de l’allocation d’une indemnité de 800 €. Pour justifier
l’allocation d’une indemnité de 800 € en application de l’article 10-1 de la loi
du 10 juillet 1965, la motivation de l’arrêt est d’autant plus intéressante
que sur ce point la décision du TGI a été réformée. « Sur les frais
nécessaires : c’est à tort que le premier juge dont la décision est réformée
de ce chef a rejeté la totalité de la somme réclamée, en application de
l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que l’inexécution des
obligations pécuniaires de la SCI rendait nécessaire la mise en oeuvre de diligences génératrices de frais et honoraires
pour recouvrer la créance. La demande formée au titre des frais nécessaires
afférents à la créance soumise au premier juge et à celle actualisée en
appel, chiffrée à 1. 695, 08 euros, fait partiellement double emploi avec la
demande formée au titre des frais irrépétibles, ce
qui conduit la Cour à retenir lesdits frais dans la limite d’une somme
globale de 800 euros ; en sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006
applicable en l’espèce, sont seuls imputables au copropriétaire concerné les
frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance,
notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à
compter de la mise en demeure ; qu’en se bornant à retenir, pour allouer à ce
titre au syndicat des copropriétaires une somme globale de 800 €, que
l’inexécution des obligations pécuniaires de la SCI rendait nécessaire la
mise en oeuvre de diligences génératrices de frais
et honoraires pour recouvrer la créance, sans préciser à quels frais
nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat correspondait cette
indemnité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du
texte susvisé ; Il est bien vrai que la
mise en œuvre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut
s’entendre que de l’imputation privative de certains frais « nécessaires
pour le recouvrement d’une créance justifiée ». Le syndicat doit donc
produire une liste précise de frais nécessaires avec les montants
correspondants. En l’espèce la demande
avait été mal présentée. Il y avait confusion pour des frais invoqués aussi
bien pour la détermination des dommages et intérêts que pour l’imputation au
titre de l’article 10-1. La Cour d’appel avait cru pouvoir faire une
estimation de la somme à prendre considération. C’était illégal. On peut penser, pour une
affaire aussi importante, que l’écart ne dépassait pas 150 €, sans pouvoir
d’ailleurs préciser s’il s’agissait d’une minoration ou d’une majoration. Le syndicat a été
condamné aux dépens de la cassation alors qu’il avait obtenu le rejet du
pourvoi pour 98 % des sommes en jeu !!! On ne peut éviter de relever le commentaire de Mme Diane Lacaze dans le site BFMTV. Nous le reproduisons
intégralement pour les besoins du débat, et plaçons un lien vers le site. Copropriété : les syndics vont devoir justifier leurs factures Les syndics de copropriété ne vont plus pouvoir facturer à tout
va ; La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de décembre 2012, que
les « frais de recouvrement doivent avoir été nécessaires. » Ils
vont donc devoir les expliquer Est-ce la fin de l'impunité des syndics de copropriété? Les juridictions judiciaires tapent, en effet, du poing sur la table
au sujet de la facturation des frais. Dernier fait en date : la Cour de
cassation, dans un arrêt du 18 décembre 2012., rappelle
que "lorsque le syndic de copropriété facture des frais de
recouvrement, il faut, pour être dû, que ceux-ci aient bien été
nécessaires". La Cour de cassation n'a pas admis qu'un syndic facture des frais de
tenue d'assemblée générale, de suivi de dossier, d'envoi de convocation ou de
procès-verbal d'assemblée. Le syndic doit justifier, et le Juge doit
vérifier, que ces frais étaient bien nécessaires. Application restrictive de la loi Elle n'est pas la première à tenter de limiter la facturation des
syndics. "Certaines juridictions ont écarté des frais litigieux aux
montants abusifs, que le syndic avait tenté d'imputer sur le compte du
copropriétaire débiteur au titre de prétendus frais nécessaires au
recouvrement des charges, en l'occurrence des honoraires pour la
transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier", explique
Christophe Grand, juriste à l'Association des responsables de copropriété. Il cite en exemple un jugement, en date du 3 mai 2011, du Tribunal de
proximité d'Evry qui a déclaré qu'il s'agissait d'actes d'administration
ordinaires du syndic. "C'est-à-dire relevant de ses honoraires de
gestion courante. Il en résulte, qu'ils ne peuvent donner lieu à facturation
supplémentaire auprès du syndic ou du copropriétaire débiteur," justifie-t-il.
Pour le juriste, ces jugements des tribunaux sont seulement une
application restrictive de l' article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
qui définit la nature des frais pouvant donner lieu au recouvrement des
arriérés de charges par le syndic auprès du copropriétaire débiteur. Ceux-ci
peuvent être liés à des relances, provenir des émoluments d'huissier ou de
prise d'hypothèque, ou encore résulter de droits d'enregistrement et de
recouvrement. Présomption de bonne foi Mais pour Emilie Rosita Allain, présidente de l'Association Nationale
de la copropriété, l'arrêt du 18 décembre 2012 de la Cour de cassation, est
plein d'autres enseignements. Tout d'abord, la Cour entend mettre fin au caractère systémique des
procédures de recouvrement. Certaines peuvent s'avérer excessives voire
contre productives pour le syndic en fonction de la situation du débiteur. "Il
faut distinguer les impayés, des retards de paiement. La situation
personnelle du débiteur doit être prise en compte, chômage, un divorce" tient
à rappeler Emilie Rosita Allain. Cet arrêt impose donc au syndic de faire
œuvre de discernement dans l'emploi des divers moyens d'action en sa
possession. Il l'oblige à ne pas privilégier l'action judiciaire comme
seule et unique solution", explique-t-elle. Mais surtout, cet arrêt montre que la présomption de bonne foi du
débiteur de la copropriété est conservée. "Le non-paiement d'une
dette n 'est pas de nature à inverser la présomption
de bonne foi du débiteur. En conséquence, la Cour considère par-là, que les
intérêts moratoires feraient double emploi avec les dommages et intérêts pour
compenser le préjudice résultant du retard de paiement", conclut la
présidente de l'Association Nationale de la copropriété. Nos observations sur l’article de BFMTV.COM : En l’espèce le gérant de
la SCI débitrice avait abusivement retenu le paiement des charges de la
copropriété. La cassation n’a été prononcée que pour une part infime de
l’intérêt financier de l’instance, à raison d’une erreur juridique manifeste
des Conseillers parisiens. On trouve un peu partout
dans l’article des citations qui ne viennent pas de l’arrêt et des
interprétations extravagantes : Les syndics de copropriété ne vont plus pouvoir facturer à tout
va La Cour entend mettre fin au caractère systémique des procédures de
recouvrement (Emilie Allain) Cet arrêt impose donc au syndic de faire œuvre de discernement dans
l'emploi des divers moyens d'action en sa possession. Il l'oblige à ne pas
privilégier l'action judiciaire comme seule et unique solution", explique-t-elle
(Emilie Allain). Cet arrêt montre que la présomption de bonne foi du débiteur de la
copropriété est conservée (idem) Il faut distinguer les impayés, des retards de paiement Il est en outre inexact d’indiquer que la Cour de cassation n'a pas
admis qu'un syndic facture des frais de tenue d'assemblée générale, de suivi
de dossier, d'envoi de convocation ou de procès-verbal d'assemblée. L’arrêt
relève simplement que ces frais ne sont pas imputables en vertu de l’article
10-1. Il ne traite pas du droit à rémunération du syndic. On arrive au comble avec le dernier
paragraphe : Mais surtout, cet arrêt montre que la
présomption de bonne foi du débiteur de la copropriété est conservée. "
Le non-paiement d'une dette n 'est pas de nature à
inverser la présomption de bonne foi du débiteur. En conséquence, la Cour
considère par-là, que les intérêts moratoires feraient double emploi avec les
dommages et intérêts pour compenser le préjudice résultant du retard de
paiement ", conclut la présidente de l'Association Nationale de la
copropriété. C’est en réalité tout le
contraire ! Le pourvoi est rejeté pour ce qui est de l’allocation de
dommages et intérêts justifiée par la mauvaise foi proclamée de la SCI
débitrice. On ne peut retenir de l’article que les
indications fournies par M. Christophe Grand pour l’Association des
responsables de copropriété ARC). Une réserve toutefois à propos d’un
« jugement, en date du 3 mai 2011, du Tribunal de proximité d'Evry qui a
déclaré qu'il s'agissait d'actes d'administration ordinaires du syndic »
puisqu’il n’est pas fait mention des prestations concernées. Il n’est pas
contesté par exemple que le recouvrement des charges exige des prestations
qui n’entrent pas dans le champ de la gestion courante. La rémunération de
ces prestations est facturée au syndicat des copropriétaires. Cette charge
est répartie entre tous les copropriétaires. Mais elle peut entrer
dans la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de Procédure
civile, au même titre s’il y a lieu que les honoraires d’avocat. Il n’est pas interdit de
critiquer les mauvaises pratiques de certains syndics ou présidents de
conseils syndicaux. Mais c’est desservir la
noblesse de la presse comme celle des institutions de formation des
copropriétaires que de fonder sur un arrêt de la Cour de cassation des
affirmations inconsidérées qu’il ne porte pas même en germe. Il est plus malheureux
encore d’invoquer la bonne foi des débiteurs de charges, - parfois réelle -,
à l’occasion d’une instance mettant en vedette une Société Civile sévèrement
sanctionnée pour ses comportements abusifs. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société135 rue des
Cités PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt
confirmatif attaqué d’AVOIR condamné la SCI du135 rue des Cités à payer au
syndicat des copropriétaires du 71/ 73 avenue du Président Wilson la somme de
39. 361, 15 € en principal au titre des charges de copropriété du 1er
trimestre 2001 au 4e trimestre 2009 inclus et des charges de travaux (appel
du 15 mars 2001 au 2e appel du 17 août 2009 « travaux renforcement de la
sécurité de l’immeuble »), ainsi que la somme de 10. 332, 85 € en principal
au titre des charges de copropriété et de travaux dues postérieurement au 1er
octobre 2009 jusqu’au 1er avril 2011 (appel 2e trimestre 2011 inclus) ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens
invoqués par la SCI du135 rue des Cités au soutien de son appel ne font que
réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile
ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs
pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre
les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple
argumentation. Il convient toutefois d’ajouter ce qui suit : le caractère
liquide et exigible des charges résulte des décisions d’assemblée générale
approuvant le compte des exercices écoulés, votant les budgets prévisionnels,
votant et budgétisant les travaux, décisions exécutoires qui, en l’espèce,
sont définitives. La succession de syndics n’exige pas au regard de la loi du
10 juillet 1965 de nouvelles décisions d’assemblée générale portant sur les
comptes précédemment approuvés. Le paiement des charges, obligation
essentielle des copropriétaires, est insusceptible de suspension par voie
d’exception d’inexécution, quelles que soient les raisons invoquées, comme le
mauvais état d’entretien ou la situation de péril de l’immeuble. Ce dernier
moyen de défense est d’autant plus inopérant que l’immeuble, objet du péril imminent,
n’est pas l’immeuble en copropriété dont s’agit mais celui du131 rue des
Cités à Aubervilliers appartenant à la SCI du même nom. La SCI sur laquelle
pèse la preuve des exceptions en application de l’article 1315 alinéa 2 du
code civil ne démontre pas par ailleurs d’erreurs de calcul affectant son
compte individuel de copropriété, et ce, d’autant plus, qu’elle ne précise
même pas la nature des prétendues erreurs et prive ainsi la Cour de son
pouvoir de contrôle. En l’absence d’appel incident portant sur celle-ci la
condamnation prononcée au titre de l’arriéré de charges – 39. 361, 15 euros
plus intérêts comme précisé au jugement-est confirmée. 2°) Demande actualisée
au 2ème trimestre 2011 inclus. Elle est chiffrée à 49. 694 euros incluant le
principal de la condamnation confirmée. La demande additionnelle s’élève,
hors frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de : 49.
694 – 39. 361, 15 = 10. 332, 85 euros. A l’examen de sa production
contradictoire de pièces en appel, en particulier : les appels de fonds, les
relevés du compte individuel de copropriété de la SCI appelante, les
procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2009, 16 novembre 2009, 27
mai 2010, les attestations de non recours de décisions desdites assemblées, le
syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de
l’exercice 2009, du vote des budgets prévisionnels des exercices 2009, 2010,
2011 et du caractère certain, liquide et exigible de sa créance de charges
chiffrée à 10. 332, 85 euros produisant intérêts au taux légal :- sur la
somme de : 45. 960, 23 euros, montant de sa demande actualisée à la date de
signification de ses premières conclusions d’appel, moins 39. 361, 15 euros,
montant du principal confirmé, soit sur 6. 599, 08 euros à compter du 29
septembre 2010 ;- sur le surplus, soit sur : 10. 332, 85 – 6. 599, 08 = 3.
733, 77 euros à compter du 22 mars 2011, date de signification des
conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires contenant sa
dernière réactualisation de demande. L’appelante n’a pas conclu sur la
demande de charges actualisée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE ces pièces
sont largement suffisantes pour établir le bien-fondé de la demande y compris
en son quantum, indépendamment de la succession de syndics, dès lors que les
décomptes produits permettent de reconstituer sans difficulté l’historique du
compte. La situation précaire de l’immeuble, qui a justifié un avis de péril
imminent ne dispensent nullement les copropriétaires de s’acquitter des
charges courantes. Dès lors que les travaux ont été régulièrement votés, que
les modalités de financement ont été approuvées (ce qui est le cas en
l’espèce) et que les assemblées générales sont devenues définitives à défaut
d’avoir été contestées dans le délai fixé par la loi, le copropriétaire est
tenu de les acquitter, même si les travaux n’ont pas même encore débuté.
L’argumentation de la défenderesse sera par conséquent écartée. La demande en
paiement de la somme de 39. 361, 15 € comprend exclusivement les charges de copropriété
du 1er trimestre 2001 au 4e trimestre 2009 inclus et des charges de travaux
(appel du 15 mars 2001 au 2e appel du 17 août 2009 « travaux renforcement de
la sécurité des accès à l’immeuble ») ; 1) ALORS QUE la contradiction de
motifs équivaut à leur absence ; qu’en énonçant que l’immeuble objet du péril
imminent invoqué par la SCI du135 rue des Cités n’était pas l’immeuble dont
s’agit mais celui du131 rue des Cités à Aubervilliers appartenant à la SCI du
même nom, tout en confirmant expressément les motifs des premiers juges ayant
constaté que la situation précaire de l’immeuble litigieux avait justifié des
avis de péril imminent, la cour d’appel s’est prononcée par des motifs
contradictoires et a violé l’article 455 du Code de procédure civile ; 2) ALORS QUE si le copropriétaire d’un
bâtiment frappé d’un arrêté de péril doit participer aux charges relatives à
la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, il
n’a pas à participer au paiement des charges afférentes aux prestations des
services collectifs et des éléments d’équipement commun, qui sont devenus
sans utilité pour son lot ; qu’en retenant que l’état de péril d’un immeuble
ne pouvait dispenser un copropriétaire du paiement des charges et en
condamnant la SCI du135 rue des Cités à payer la totalité des charges
réclamées par le syndicat des copropriétaires, sans distinguer entre les
charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes, qui restaient dues, et celles relatives aux services
collectives et aux équipements communs, qui ne l’étaient plus, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 de la
loi du 10 juillet 1965 ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt infirmatif
attaqué d’AVOIR condamné la SCI du135 rue des Citésà
payer au syndicat des copropriétaires du 71/ 73 avenue du Président Wilson à
la Plaine Saint-Denis la somme de 800 € en application de l’article 10-1 de
la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS QUE sur les frais
nécessaires : c’est à tort que le premier juge dont la décision est réformée
de ce chef a rejeté la totalité de la somme réclamée, en application de
l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que l’inexécution des
obligations pécuniaires de la SCI rendait nécessaire la mise en oeuvre de diligences génératrices de frais et honoraires
pour recouvrer la créance. La demande formée au titre des frais nécessaires
afférents à la créance soumise au premier juge et à celle actualisée en
appel, chiffrée à 1. 695, 08 euros, fait partiellement double emploi avec la
demande formée au titre des frais irrépétibles, ce
qui conduit la Cour à retenir lesdits frais dans la limite d’une somme
globale de 800 euros ; en sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006
applicable en l’espèce, sont seuls imputables au copropriétaire concerné les
frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance,
notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à
compter de la mise en demeure ; qu’en se bornant à retenir, pour allouer à ce
titre au syndicat des copropriétaires une somme globale de 800 €, que
l’inexécution des obligations pécuniaires de la SCI rendait nécessaire la
mise en oeuvre de diligences génératrices de frais
et honoraires pour recouvrer la créance, sans préciser à quels frais
nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat correspondait cette
indemnité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du
texte susvisé ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le
syndicat des copropriétaires réclamait, au titre de l’article 10-1 de la loi
du 10 juillet 1965, des frais de « vacation syndic honoraires tenue AG du 16.
11. 09 », « vacation syndic frais d’envoi PV d’AG », « vacation syndic suivi
de dossier », « vacation syndic frais d’envoi convocation », « vacation
syndic frais cop. convocation », « vacation syndic frais copie PV AG 16. 11.
2009 » et « vacation syndic frais d’envoi PV AG » ; qu’en se bornant à
retenir, pour allouer au syndicat une somme globale de 800 €, que
l’inexécution des obligations pécuniaires de la SCI rendait nécessaire la
mise en oeuvre de diligences génératrices de frais
et honoraires pour recouvrer la créance, sans expliquer en quoi ces frais,
afférents à la convocation de l’assemblée générale du 16 novembre 2009,
étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt attaqué
d’AVOIR condamné la SCI du135 rue des Citésà payer
au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 71/ 73 avenue du Président
Wilson à la Plaine Saint-Denis la somme de 2. 500 € à titre de
dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QU’en s’abstenant sans
faire état de motifs légitimes de régler sa contribution aux charges, la SCI
du135 rue des Citésimpose à la copropriété des
avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui
cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice financier distinct du retard du
paiement qui justifie, conformément à l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,
l’allocation de dommages-intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa
dette. L’indemnité allouée à ce titre en première instance, justifiée en son
principe, ne réparer que partiellement ce préjudice distinct au regard de
l’importance des impayés. La Cour, par réformation, élève cette indemnité à
2. 500 € pour parvenir à la réparation intégrale du trouble de trésorerie ; 1) ALORS QUE si le créancier auquel
son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant
de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts
moratoires de la créance, la mauvaise foi du débiteur ne peut résulter du
seul fait que son refus de payer sa dette a été jugé sans fondement ; qu’en
se bornant en l’espèce à constater, pour considérer que la SCI du135 rue des Citésétait de mauvaise foi et la condamner à payer au
syndicat des copropriétaires la somme de 2. 500 € de dommages-intérêts outre
les intérêts légaux sur les sommes dues, qu’elle s’était abstenue sans motifs
légitimes de régler sa contribution aux charges, la cour d’appel, qui n’a pas
caractérisé la mauvaise foi de la SCI, a violé l’article 1153 du Code civil ;
2) ALORS QU’en condamnant la SCI du135
rue des Citésà payer au syndicat des
copropriétaires une somme de 2. 500 € à titre de dommages-intérêts en
réparation du trouble de trésorerie causé au syndicat par le défaut de
paiement des charges, lequel ne constitue pas un préjudice indépendant de
celui né du simple retard de paiement, la cour d’appel a encore violé
l’article 1153 du Code civil. |
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