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Immeuble soumis au statut de la copropriété
(copropriété à deux) Nécessité de créer le syndicat des copropriétaires
(non) Constitution
de plein droit du syndicat des copropriétaires
(oui) Nous évoquons
dans le commentaire les obligations qui devraient peser sur les notaires Lorsqu’ils
réalisent la division de la propriété d’un immeuble d’établir, outre un état
description de division, le règlement de copropriété Lorsqu’ils
vendent un lot de copropriété, de surseoir à la réalisation de la vente
lorsqu’ils constatent l’absence du règlement de copropriété et l’absence de
désignation d’un syndic. Nous indiquons au pied du
commentaire la procédure qui aurait dû être utilisée. Cassation civile 3e
11 janvier 2012 Décision attaquée : CA Aix-en-Provence du
17 juin 2010 N° de pourvoi:
10-24413 Cassation Donne acte à M. et
Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Y...
et M. et Mme Z... ; Sur le moyen unique : Vu les articles 1er
et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 juin 2010), que M. et Mme Z... ont,
selon un état descriptif de division du 4 mai 1995, fait diviser l’immeuble
dont ils étaient propriétaires en deux lots comprenant chacun une maison
d’habitation et une quote-part des tantièmes indivis du sol, le terrain étant
commun en toutes ses parties y compris le sol d’assiette des parties bâties ;
qu’ils ont vendu les deux lots à M. et Mme A... et à M. et Mme X... ; qu’à la
suite d’un glissement de terrain, les époux A... ont fait exécuter, à leurs
frais, les travaux de soutènement préconisés par un expert pour éviter
l’aggravation du phénomène de décompression ultérieure du terrain pouvant
affecter la fondation de leur maison d’habitation ; qu’ils ont fait assigner
M. et Mme X... en payement de la quote-part du coût des travaux leur
incombant, calculée en fonction des millièmes affectés à leur lot ; Attendu que, pour
déclarer recevable l’action des époux A..., l’arrêt relève que l’immeuble est
soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d’assiette aux
deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux X... ne
peuvent opposer aux époux A... l’irrecevabilité de leur action tirée de ce
qu’elle n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a pas
été constitué entre les propriétaires des deux lots ; Qu’en statuant ainsi,
alors qu’elle avait relevé que les travaux exécutés par les époux A...
étaient des travaux d’entretien des parties communes et que les
copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat
dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots
comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties
communes, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 juin 2010, entre les parties,
par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence,
autrement composée ; Condamne M. et Mme
A... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les
condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les
diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt
sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par la
SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X.... Il est fait grief à
l’arrêt attaqué D’AVOIR déclaré Monsieur et Madame A... recevables en leur
action et D’AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer aux époux A... la somme
de 15.693,27 € correspondant à leur quote-part dans les travaux effectués,
avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2008, date de la sommation de payer
; AUX MOTIFS QUE «
l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout copropriétaire
à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son
lot ; qu’en l’espèce, les époux X... ne peuvent opposer aux époux A...
l’irrecevabilité de leur action en ce qu’elle ne serait pas dirigée contre le
syndicat des copropriétaires qui n’a pas été constitué entre les
propriétaires des deux lots, ce dont il peut être fait grief aux deux parties
; qu’en outre, les dommages consécutifs aux fortes pluies du mois de novembre
2000 concernent le lot dont ils sont propriétaires et jouissent » (arrêt p.
4) ; ALORS QUE les
copropriétaires sont obligatoirement et « de plein droit », c’est-à-dire sans
aucune formalité et du seul fait de l’existence de leurs droits dans la
copropriété, groupés en un syndicat des copropriétaires ; que ce dernier a
pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties
communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux
tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties
communes ; qu’en affirmant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de ce
que la demande tendant au remboursement de travaux, expressément qualifiés
par la cour d’appel de « travaux d’entretien des parties communes » (arrêt p.
4, § 7), devait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, et non
contre l’un des copropriétaires, que le syndicat n’avait jamais été
constitué, quand il est constitué de plein droit, et sans formalité, dès lors
que la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant
chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la cour
d’appel a violé l’article 14, ensemble l’article 1er, de la loi du 10 juillet
1965. Commentaire : Surprenante décision que celle rendue par la Cour d’appel
d’Aix en Provence !!! Cette juridiction est souvent audacieuse dans le cas de
controverses pointues. On est alors souvent tenté de soutenir ses
« disputes » avec la Cour de Cassation. Mais dans la présente espèce on ne peut qu’approuver le
moyen de cassation présenté : « les copropriétaires sont obligatoirement et « de
plein droit », c’est-à-dire sans aucune formalité et du seul fait de
l’existence de leurs droits dans la copropriété, groupés en un syndicat des
copropriétaires ; que ce dernier a pour objet la conservation de l’immeuble
et l’administration des parties communes et est responsable des dommages
causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le
défaut d’entretien des parties communes » On trouve ici un exemple frappant de l’ignorance dans
laquelle sont laissés les accédants à la propriété des deux seuls lots d’un
« immeuble ». Moralement, les professionnels (notaires et agents
immobiliers, assureurs parfois) portent la responsabilité des mésaventures
des ces accédants de bonne foi. M. et Mme Z...
ont, selon un état descriptif de division du 4 mai 1995, fait diviser
l’immeuble dont ils étaient propriétaires en deux lots comprenant chacun une
maison d’habitation et une quote-part des tantièmes indivis du sol, le
terrain étant commun en toutes ses parties y compris le sol d’assiette des
parties bâties. Ils ont vendu les
deux lots à M. et Mme A... et à M. et Mme X... À la suite d’un
glissement de terrain, les époux A... ont fait
exécuter, à leurs frais, les travaux de soutènement préconisés par un expert
pour éviter l’aggravation du phénomène de décompression ultérieure du terrain
pouvant affecter la fondation de leur maison d’habitation Ils ont fait assigner M. et Mme X... en payement de la quote-part du coût des travaux
leur incombant, calculée en fonction des millièmes affectés à leur lot. La Cour d’appel a déclaré recevable l’action des époux A…
en relevant que l’immeuble
est soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d’assiette
aux deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux X... ne
peuvent opposer aux époux A... l’irrecevabilité de leur action tirée de ce
qu’elle n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a
pas été constitué entre les propriétaires des deux lots ; L’arrêt d’appel était sans aucun doute voué à la
cassation. La Cour de cassation juge Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux
exécutés par les époux A... étaient des travaux d’entretien des parties communes
et que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en
un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes
en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties
communes, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Nous avons déjà fait valoir
qu’un notaire devrait s’interdire de réaliser la vente d’un lot de
copropriété lorsqu’il constate l’absence du règlement de copropriété et a
fortiori l’absence de désignation d’un syndic. Il faut ajouter qu’un notaire
devrait s’interdire de réaliser la division de la propriété d’un
« immeuble » en se bornant à l’établissement d’un état descriptif
de division sans établissement corrélatif du règlement de copropriété. A cet
égard on constate fréquemment qu’il s’agit d’éviter au propriétaire auteur de
la division d’avoir à supporter les frais d’établissement du règlement de
copropriété. Dans certains cas, c’est le
même notaire qui réalise la division puis les actes de vente des lots. Les frais
d’établissement du règlement de copropriété sont réclamés aux
acquéreurs ! On doit considérer, à notre
avis, que les clauses du règlement de copropriété sont des éléments
constitutifs de chacun des lots vendus. Dès lors, en l’absence du règlement
de copropriété, la description du bien vendu n’est pas parfaite. Dans la pratique, quelle procédure les époux A…
auraient-ils dû respecter ? Le syndicat étant dépourvu de syndic et de règlement de
copropriété, ils auraient dû recourir au dispositif prévu par l’article 47 du
décret du 17 mars 1967 : saisine du président du Tribunal de Grande Instance par requête en
vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire. La mission de cet administrateur aurait comporté la
convocation d’une assemblée générale appelée à désigner un syndic. Elle
aurait pu comporter en outre l’amorce du traitement du sinistre survenu,
compte tenu de son urgence. On peut aussi penser à l’établissement d’une
règlement de copropriété mais le Magistrat aurait pu considérer qu’il
convenait de laisser au syndic désigné la mission de saisir une assemblée
générale postérieure de cette question. L’arrêt évoque l’existence d’une expertise pour la
réalisation des travaux mais ne fournit aucun précision sur la nature de
cette expertise. Nous demandons la copie de l’arrêt d’appel pour en savoir
plus. |
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