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Adaptation
du règlement de copropriété Projet
comportant adaptations et modifications Vote
global du projet à la majorité de l’article 26 (oui) Modifications
exigeant une décision unanime (non) Cassation civile 3e 23 janvier 2013 Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 19 septembre
2011 N° de pourvoi: 11-27477 Cassation partielle sans renvoi Attendu, selon l’arrêt attaqué
(Versailles, 19 septembre 2011), que M. et Mme X..., copropriétaires, ont
assigné le syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix
Marie (le syndicat) en annulation des décisions 14 à 17 et 24 de l’assemblée
générale du 29 mars 2008 ; que le syndicat a formé une demande
reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font
grief à l’arrêt de rejeter leur demande d’annulation des décisions 14, 16 et
17 de l’assemblée générale du 29 mars 2008, alors, selon le moyen, que chaque
question doit être individuellement soumise par l’ordre du jour au vote de
l’assemblée ; qu’en l’espèce, la résolution n° 14 avait une portée globale,
en ce qu’elle invitait l’assemblée générale à accepter en un seul vote
l’ensemble du nouveau règlement de copropriété proposé au vote ; qu’en
décidant néanmoins, contrairement aux premiers juges, que cette résolution
n’encourait pas la nullité, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code
civil ; Mais attendu que l’article 49 de
la loi du 10 juillet 1965 n’excluant pas qu’il soit procédé par un seul vote
sur l’ensemble du projet de règlement de copropriété, la cour d’appel, qui a
relevé que le nouveau règlement de copropriété qui comportait des adaptations
et des modifications, avait été adopté à la double majorité de l’article 26
de la loi précitée, a retenu, à bon droit, que le projet avait pu faire
l’objet d’une approbation globale ; D’où il suit que le moyen n’est
pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après
annexé : Attendu, d’une part, qu’ayant relevé
que la décision n° 24 de l’assemblée générale avait autorisé le projet
d’extension d’une habitation du groupe d’immeubles et M. et Mme X... n’ayant
pas soutenu qu’aucun projet de résolution n’avait été joint à la convocation
la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante ; Attendu, d’autre part, qu’ayant,
par motifs propres et adoptés, relevé que le règlement de copropriété
reconnaissait la possibilité de déroger aux règles de construction et que les
travaux litigieux n’étaient susceptibles de causer à M. et Mme X... aucun
trouble de voisinage si grave qu’il y aurait une atteinte aux modalités de
jouissance de leurs parties privatives et retenu qu’en accordant une
autorisation de travaux, l’assemblée générale n’avait pas outrepassé ses
pouvoirs, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise a
légalement justifié sa décision ; Mais sur le troisième moyen : Vu l’article 1382 du code civil ; Attendu que, pour condamner M. et
Mme X... à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages-intérêts,
l’arrêt retient que le comportement de ceux-ci vis à vis de la copropriété et
des autres copropriétaires est abusif, que leur appel est téméraire, que les
courriers versés aux débats démontrent un esprit de chicane et qu’ils
perturbent le fonctionnement de la copropriété ; Qu’en statuant ainsi, par des
motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute de M. et Mme X...
faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et alors que le tribunal
avait partiellement accueilli leur demande, la cour d’appel a violé le texte
susvisé ; Et vu l’article 627 du code de
procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en
ce qu’il condamne M. et Mme X... [à payer] au syndicat coopératif des
copropriétaires Résidence club de Croix Marie la somme de 4 000 euros à titre
de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 19 septembre 2011, entre les parties,
par la cour d’appel de Versailles ; Dit n’y avoir lieu à renvoi ; Rejette la demande de
dommages-intérêts du syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club
de Croix Marie syndicat ; Dit n’y avoir lieu de modifier les
dépens d’appel ; Condamne le syndicat coopératif
des copropriétaires Résidence club de Croix Marie aux dépens du pourvoi ; Vu l’article 700 du code de
procédure civile, rejette les demandes ; commentaires L’assemblée générale du syndicat
coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix Marie (le syndicat)
tenue le 29 mars 2008 a approuvé une résolution unique comportant
l’adaptation du règlement de copropriété imposée par l’article 49 de la loi
du 10 juillet 1965. Ce vote a recueilli la majorité prévue par l’article 26
de la loi. M. et Mme X.. ont assigné le
syndicat en nullité de cette résolution 14. Ils ont fait valoir que chaque question doit
être individuellement soumise par l’ordre du jour au vote de l’assemblée ;
qu’en l’espèce, la résolution n° 14 avait une portée globale, en ce qu’elle
invitait l’assemblée générale à accepter en un seul vote l’ensemble du
nouveau règlement de copropriété proposé au vote ; qu’en décidant néanmoins,
contrairement au premiers juges, que cette résolution n’encourait pas la
nullité, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil. Ils ont prétendu que deux dispositions du
nouveau règlement de copropriété auraient dû être, selon eux, votées à
l’unanimité l : la suppression de la clause d’occupation
bourgeoise (article 37) et la suppression de l’interdiction des appentis et
des poulaillers (article 31 f) ; qu’ils reprochent également au texte voté
par les copropriétaires d’avoir introduit la possibilité d’installer des
vérandas (nouvel article 9.5 : « les vérandas sont autorisées, à ossature
bois ou métallique, dès lors qu’elles respectent l’harmonie de l’ensemble »)
et d’avoir spécifié quels étaient les matériaux de couverture que devaient
utiliser les copropriétaires (ancien article 25, b, 2 : « les matériaux de couverture seront soit en
tuile plate dite de Bourgogne, brune dans la masse, soit l’ardoise naturelle
» - nouvel article 9.5 : « les matériaux de couverture sont soit la tuile
plate brunie dans la masse, soit l’ardoise naturelle, soit encore mais à
titre exceptionnel (réfection d’existant) en shingle. Dans le cas de shingle
pour réfection d’existant en shingle, la
teinte devra être la plus proche possible de celle de la toiture originale
»). Note JPM : Le shingle est
un bardeau d’asphalte ou bardeau bitumé dit encore bardeau canadien. La Cour d’appel a jugé « que
de tels changements du règlement de copropriété n’ont pas pour effet d’imposer
à Monsieur et Madame Jean-Pierre X... une modification à la destination de
leurs parties privatives ni une modification aux modalités de leur jouissance
; que la résolution 14 est donc parfaitement valide et que la demande de
Monsieur et Madame X... tendant à ce qu’elle soit annulée doit être
rejetée »; La nécessité de l’unanimité pour
ces deux modifications était en réalité la seule question soumise de ce chef
à la Cour de cassation. L’interprétation de l’arrêt
présentée par l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) doit être
quelque peu redressée. On lit en effet : « De même si le projet
contient des clauses nécessitant un vote à l’unanimité des voix du syndicat
un seul vote sera requis mais à l’unanimité des voix ». Or il est bien évident qu’on ne
saurait risquer le rejet global d’un projet d’adaptation à raison du seul
rejet d’une modification exigeant la majorité de l’article 26 ou l’unanimité. En l’espèce il s’est avéré qu’il y
avait consensus sur l’ensemble du projet comportant les deux modifications
incriminées. L’assemblée a donc été consultée en bloc . Si l’une de ces modification avait
risqué un rejet, il aurait été nécessaire de faire voter le
« gros » du projet à la majorité de l’article 24 et de réaliser
ensuite deux scrutins distincts, à la majorité de l’article 26 sur les
modifications. La solution est a fortiori
identique lorsqu’une modification exige manifestement l’unanimité des voix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP
Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt
infirmatif attaqué d’avoir rejeté la demande en annulation des résolutions n°
14, 16 et 17 ; AUX MOTIFS QUE : « considérant que
l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale des
copropriétaires d’adopter à la majorité simple de l’article 24 les
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement
; que l’article 26 donne, par ailleurs, pouvoir à l’assemblée générale de
modifier, ou éventuellement d’établir, le règlement de copropriété dans la
mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties
communes ; qu’il dispose également que l’assemblée générale ne peut, à
quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à
la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance,
telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; qu’il appartient par
conséquent au syndicat des copropriétaires, s’il entend faire procéder à des
modifications du règlement de copropriété qui ne constitueraient pas des
adaptations, de distinguer les projets dès lors que les décisions qui en sont
la conséquence relèvent de majorités différentes ; qu’en l’espèce, le projet
de nouveau règlement de copropriété a été approuvé globalement à la double
majorité de l’article 26 ; qu’il incombe à Monsieur et Madame Jean-Pierre
X... de relever les changements qui auraient dû être votés à l’unanimité des
copropriétaires en raison du fait qu’ils leur imposeraient une modification à
la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de jouissance de
celles-ci ; qu’ils ne font état que de deux dispositions du nouveau règlement
de copropriété qui auraient dû être, selon eux, votées à l’unanimité l : la
suppression de la clause d’occupation bourgeoise (article 37) et la
suppression de l’interdiction des appentis et des poulaillers (article 31 f)
; qu’ils reprochent également au texte voté par les copropriétaires d’avoir
introduit la possibilité d’installer des vérandas (nouvel article 9.5 : « les
vérandas sont autorisées, à ossature bois ou métallique, dès lors qu’elles
respectent l’harmonie de l’ensemble ») et d’avoir spécifié quels étaient les
matériaux de couverture que devaient utiliser les copropriétaires (ancien
article 25, b, 2 : « les matériaux de couverture seront soit en tuile plate
dite de Bourgogne, brune dans la masse, soit l’ardoise naturelle » - nouvel
article 9.5 : « les matériaux de couverture sont soit la tuile plate brunie
dans la masse, soit l’ardoise naturelle, soit encore mais à titre
exceptionnel (réfection d’existant) en shingle. Dans le cas de shingle pour
réfection d’existant en shingle, la teinte devra être la plus proche possible
de celle de la toiture originale ») ; que de tels changements du règlement de
copropriété n’ont pas pour effet d’imposer à Monsieur et Madame Jean-Pierre
X... une modification à la destination de leurs parties privatives ni une
modification aux modalités de leur jouissance ; que la résolution 14 est donc
parfaitement valide et que la demande de Monsieur et Madame X... tendant à ce
qu’elle soit annulée doit être rejetée ; que, lorsque Monsieur et Madame
Jean-Pierre X... ont fait édifier leur villa en 1976, il leur a été reproché
par le syndic de la copropriété de l’époque de vouloir utiliser, pour le
matériau de la couverture, du single au lieu des matériaux prescrits par le
règlement de copropriété (tuile plate ou ardoise) ; qu’après de nombreux échanges de
courrier, le conseil syndical a maintenu l’interdiction d’avoir recours à du
shingle ; que, dorénavant, si Monsieur et Madame Jean-Pierre X... désirent
procéder à la réfection de leur toiture actuellement en ardoise, ils pourront
utiliser du shingle ; qu’il est malvenu de leur part de reprocher au nouveau
règlement de copropriété de permettre l’emploi de shingle pour la seule
réfection d’existant ; qu’ils ne s’expliquent pas sur l’atteinte à la
destination de leurs parties privatives ou sur la modification des modalités
de leur jouissance de celles-ci que constituerait cet assouplissement des
dispositions du règlement de copropriété qu’ils ont vainement sollicité en
1976 ; que, par contre, l’article 9.5 c. du nouveau règlement de copropriété,
proposé en option aux copropriétaires et adopté par eux (résolution 15) a été
à juste titre censuré par les premiers juges ; qu’en effet, cet article
permet au conseil syndical de valider un projet de construction ou d’extension
qui ne serait pas pleinement conforme au règlement de copropriété, alors
qu’une telle autorisation ressortit exclusivement à l’assemblée générale ;
que les résolutions 16 et 17, également présentées en option comme variantes
du projet de règlement de copropriété (articles 9.5 et 9.6) concernent la
hauteur des soubassements (pas plus de 1,40 m dans l’ancien règlement de
copropriété et également 1,40 m dans l’annexe de l’arrêté préfectoral du 10
janvier 1972 et dans le nouvel article 9.5) la hauteur de la verticale à
l’égout du toit (pas plus de 3,66 m dans l’ancien règlement de copropriété, 4
m dans l’annexe de l’arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et également 4 m
dans le nouvel article 9.5) la hauteur totale de la construction (pas plus de
7,50 m sauf dérogation expresse dans l’ancien règlement de copropriété et 9 m
à la fois dans l’annexe de l’arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et dans le
nouvel article 9,5 sans possibilité de dérogation) et la hauteur des haies
vives (pas plus de 1,30 m dans l’ancien règlement de copropriété, 1,60 m dans
l’annexe de l’arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et 2 m dans la résolution
17) ; que les résolutions votées, à l’exception des 40 centimètres
supplémentaires accordés pour la hauteur des haies vives, ne font que mettre
en conformité au règlement de copropriété avec l’arrêté préfectoral
d’approbation du lotissement qui a rendu caduque une partie des dispositions
du règlement de copropriété s’agissant des règles de construction ; que
l’article 24 de l’ancien règlement de copropriété prévoyait que
l’implantation des constructions individuelles devait être conforme aux
dispositions du plan de masse approuvé par l’autorité préfectorale,
disposition reprise par le nouveau règlement de copropriété (article 9.4) ;
que Monsieur et Madame Jean-Pierre X... ne démontrent pas que ces nouvelles
dispositions portent atteinte à la destination de leurs parties privatives ou
aux modalités de jouissance de celles-ci ; que les 40 centimètres
supplémentaires accordés à la hauteur des haies vives ne font que donner la
possibilité aux copropriétaires d’avoir des haies vives de 2 m mais ne leur
en font pas l’obligation ; qu’il convient donc de valider ces deux
résolutions, infirmant de ce chef le jugement entrepris ; ALORS QUE chaque question doit
être individuellement soumise par l’ordre du jour au vote de l’assemblée ;
qu’en l’espèce, la résolution n° 14 avait une portée globale, en ce qu’elle
invitait l’assemblée générale à accepter en un seul vote l’ensemble du
nouveau règlement de copropriété proposé au vote ; qu’en décidant néanmoins,
contrairement au premiers juges, que cette résolution n’encourait pas la
nullité, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt
attaqué d’avoir rejeté la demande en annulation de la résolution n° 24; AUX MOTIFS QUE « la résolution 24
approuve le projet d’extension de construction présenté par M. et Mme Y... ;
que l’ancien règlement de copropriété prévoyait dans son article 25 la
possibilité pour les propriétaires des pavillons de procéder à l’extension de
ceux-ci dans la mesure où ces nouvelles constructions n’excéderaient pas 50 %
de la superficie initialement bâtie ; que cette disposition a été reprise
intégralement dans le nouveau règlement ; qu’entre 1973 et 2008, 21 demandes
de cette nature, dont une émanant de Monsieur et Madame Jean-Pierre X... en
novembre 1989, ont été accueillies favorablement, tandis qu’une seule était
refusée ; qu’en accordant une autorisation de travaux aux époux Y...,
l’assemblée générale n’a pas outrepassé ses pouvoirs ; que le lot de ceux-ci
est situé dans le résidence Club de la Croix Marie, à l’extrémité opposée par
rapport au lieu où se trouve celui de Monsieur et Madame Jean-Pierre X... ;
que les travaux litigieux ne peuvent donc leur causer le moindre trouble de
voisinage et que c’est par pure malignité qu’ils contestent l’autorisation
ainsi accordée » ; ALORS 1°) QUE sauf exception,
l’assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général
d’interdiction posé par le règlement de copropriété ; qu’en s’abstenant de
rechercher, bien qu’elle y eut été invitée, si l’irrégularité de la
construction des époux Y... faisait partie de celles que l’assemblée générale
des copropriétaires avait le pouvoir de tolérer, la cour a privé sa décision
de base légale au regard de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS 2°) QUE l’assemblée ne peut
ratifier valablement des travaux sans avoir en mains tous les éléments lui
permettant de se prononcer ; qu’en s’abstenant de rechercher, bien qu’elle y
eut été invitée, si cette condition avait été satisfaite, la cour d’appel a
privé sa décision de base légale au regard de l’article 25 de la loi du 10
juillet 1965 ; ALORS 3°) QU’ un copropriétaire peut
solliciter la mise en conformité d’une construction litigieuse avec le
règlement de copropriété sans avoir à justifier d’un préjudice personnel et
distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ;
qu’en subordonnant l’action des époux X... à la démonstration par celle-ci
d’un préjudice personnel, la cour d’appel a violé l’article 25 de la loi du
10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l’arrêt
attaqué d’avoir condamné Monsieur et Madame X... à des dommages et intérêts
pour abus du droit d’ester en justice ; AUX MOTIFS QUE « considérant que
le comportement de ces derniers vis-à-vis de la copropriété et des autres
copropriétaires est abusif ; que leur appel était téméraire ; que les
correspondances échangées avec les syndics bénévoles successifs du domaine,
que le syndicat coopératif des copropriétaires a versées au débat, démontrent
de leur part un esprit de chicane insupportable pour la collectivité des
copropriétaires ; que leurs revendications sont manifestement abusives ;
qu’ils perturbent gravement le fonctionnement de la copropriété coopérative
qui n’est assurée que par des bénévoles ; qu’il convient, par conséquent, de
faire droit à la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat
coopératif des copropriétaires et de lui allouer de ce chef la somme de 4.000
€ » ; ALORS 1°) QUE des dommages et
intérêts pour procédure abusive ne peuvent être mis à la charge de la partie
demanderesse qu’en cas de faute caractérisée ayant fait dégénérer en abus son
droit d’ester en justice ; que tel ne peut-être le cas lorsque, comme en
l’espèce, la partie demanderesse voit l’une au moins de ses prétentions
aboutir ; qu’en condamnant les époux X... pour abus du droit d’agir en
justice, tout en annulant, à leur demande, la résolution n° 15, la cour
d’appel a violé l’article 1382 du code civil ; ALORS 2°) QUE des dommages et
intérêts pour procédure abusive ne peuvent être mis à la charge de la partie
demanderesse qu’en cas de faute caractérisée ayant fait dégénérer en abus le
droit d’ester en justice ; que tel ne peut-être le cas lorsque, comme en
l’espèce, la partie perdante en cause d’appel avait vu ses prétentions
accueillies en tout ou partie en première instance ; qu’en condamnant les
époux X... à des dommages et intérêts, quand les premiers juges avaient
annulé les résolutions 14 à 17, la cour d’appel a violé l’article 1382 du
code civil. Publication : Bulletin 2013, III, n° 12 |
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