|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Emprise illicite sur les parties communes Action en cessation de
l’infraction contre le syndicat d’un copropriétaire Absence
de demande préalable d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée Action en cessation de
l’infraction relevant des prérogatives de l’assemblée Rejet
de l’action contre le syndicat Cassation civile 3e 13 janvier 2010 Cour d’appel
d’Aix-en-Provence du 21 mars 2008 N° de pourvoi:
08-21110 Rejet Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mars 2008), que M. et Mme X...,
propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres
occasionnés aux parties communes par les époux Y..., ont assigné le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble du 29 rue de la Rotonde (le syndicat) pour
obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise
en état des parties communes ; Sur le moyen
unique : Attendu que les
époux X... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon
le moyen, que le fait pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de
parties communes l’autorise à agir pour faire cesser les emprises d’un autre
copropriétaire sur les parties communes ; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé
l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu
qu’ayant exactement énoncé que, « prendre toutes les dispositions
nécessaires afin de faire réaliser par Mme Y... les travaux nécessaires à la
remise en état des parties communes », constituait une prérogative
appartenant à l’assemblée générale des copropriétaires et constaté que les
époux X... ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question
soit inscrite à l’ordre du jour, la cour d’appel en a déduit à bon droit que
leur demande devait être rejetée ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne M. et Mme
X... aux dépens ; Vu l’article 700
du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; commentaire L’arrêt relaté
ci-dessus semble présenter une certaine importance aux yeux de certains
auteurs. Il faut donc tenter d’en exprimer la « substantifique
moelle ». L’article 15 de la loi est ainsi
conçu : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. « Tout
copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la
propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le
syndic. » L’article 18 range
parmi les missions du syndic celle - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; On admet
généralement qu’ayant constaté une infraction au règlement de copropriété il
doit intervenir amiablement auprès de l’auteur de l’infraction. A défaut
d’avoir obtenu satisfaction il doit se faire autoriser par l’assemblée à agir
en justice. Les époux Y ont
causé des désordres dans les parties communes. L’arrêt évoque des emprises
sur les parties communes. Les époux X ont
assigné le syndicat pour obtenir une décision enjoignant au syndicat de
« prendre toutes les dispositions nécessaires afin de faire réaliser par
Mme Y... les travaux nécessaires à la remise en état des parties
communes » La Cour de
cassation juge - que
« prendre toutes les dispositions nécessaires évoquées » est une
prérogative appartenant à l’assemblée générale des copropriétaires - et constate que
les époux X... ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette
question soit inscrite à l’ordre du jour On se prend à
penser qu’effectivement l’arrêt n’est pas dépourvu d’intérêt. Les
copropriétaires se trouveraient-ils désormais dépossédés du droit d’agir en
justice pour faire sanctionner une emprise sur les parties communes ? La
tendance prétorienne était au contraire en leur faveur puisqu’ils n’étaient
plus tenus de rapporter la preuve d’un préjudice individuel pour engager une
telle action. On peut rappeler ainsi l’arrêt Cassation civile 3e 1er juillet 2008 (n° 07-15729) sanctionnant un arrêt de la Cour
d’appel de Paris du 15 mars 2007 (voir Cass
01-07-2008-1) . On lit : « Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que M.
X..., propriétaire d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble en
copropriété, a assigné Mme Y..., propriétaire d’un appartement situé au
deuxième étage, afin qu’elle soit condamnée à retirer les jardinières
installées sur les appuis de fenêtres ; […] « Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le
droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une
atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint
à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont
souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d’appel a violé le
texte susvisé » Il est vrai que
l’action avait alors été engagée à l’encontre de l’auteur de l’infraction
alors que, dans le cas de l’arrêt relaté, elle a été engagée contre le
syndicat des copropriétaires. Il n’empêche que
l’affirmation d’une prérogative du syndicat est posée comme une règle de
principe ! Un tel revirement
serait déplorable. Il aurait en effet l’inconvénient de priver temporairement
les copropriétaires demandeurs de l’accès au Juge puisqu’on ne peut pas
réunir des assemblées générales chaque mois pour traiter de ce genre
d’affaires. Autre
constatation : le revirement se présenterait comme une conséquence
inattendue de la restitution aux membres de l’assemblée du droit d’initiative,
celui de faire inscrire une question à l’ordre du jour. Il est bien
certain que le reproche implicite fait au syndicat de n’avoir rien fait pour
faire supprimer l’empiètement, résultant de l’assignation à comparaître
devant le Tribunal de grande instance était immérité, dès lors que les
demandeurs « ne justifiaient pas l’avoir saisi Il reste, au
final, que la portée exacte de l’arrêt est difficile à apprécier. MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par
la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... Il est fait grief
à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement prononcé le 2 mai 2006 par le
Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE qui avait débouté les exposants de
leur demande envers le Syndicat des Copropriétaires ; AUX MOTIFS QUE les
époux X... sont irrecevables à demander que le Syndicat des Copropriétaires
soit enjoint de prendre sans délai toutes dispositions nécessaires afin de
faire réaliser par Madame Fatima Z... épouse Y... les travaux nécessaires à
la remise en état des parties communes, alors que cette prérogative
appartient à l’assemblée générale des copropriétaires et qu’ils ne justifient
pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du
jour ; qu’en effet, les juridictions ne sauraient se substituer à l’assemblée
générale des copropriétaires, sauf le contentieux ultérieur des nullités des
délibérations qu’elle prend ; ALORS QUE le fait
pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de parties communes
l’autorise à agir pour faire cesser les emprises d’un autre copropriétaire
sur les parties communes; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé l’article 15 de
la loi du 10 juillet 1965. |
Mise à jour |