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Recouvrement des
charges Copropriétaire
ayant organisé son insolvabilité Action paulienne
du syndicat ; conditions Cession
frauduleuse de biens et créances (oui) Intérêt à agir du
syndicat ; sauvegarde de l’assiette du privilège sur les loyers Cassation civile 1e 7 novembre 2006 Rejet Cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre civile, section
A) 01-06-2004 N° de pourvoi : 04-18346 Attendu que le 21 décembre 1999, le syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilier “La Grande Plaine 1”, créancier de
Mme X... pour 167 396 euros de charges non réglées, l’a assignée en paiement
de cette somme ; qu’elle a également poursuivi à cette fin, mais sur le
fondement de l’inopposabilité paulienne, la société civile immobilière La
Licorne, créée par la débitrice le 3 février 1999, et à laquelle elle avait
cédé, entre février et octobre 1999, d’une part les loyers échus ou à échoir
des lots dont elle est copropriétaire dans l’ensemble immobilier, et d’autre
part les bénéfices à lui revenir de son appartenance à trois autres sociétés
immobilières et du compte-courant d’une autre société encore ; que l’arrêt,
après avoir reconnu Mme X... débitrice de la somme réclamée par le syndicat,
a accueilli l’action paulienne quant à la cession faite par elle de ses
loyers dans la copropriété, mais l’a rejetée sur les autres objets ; Sur le moyen du pourvoi incident de la société La Licorne,
pris en ses quatre branches, tel qu’exposé au mémoire en défense et reproduit
en annexe : Attendu que l’action paulienne peut être accueillie,
indépendamment de toute exigence d’insolvabilité du débiteur, lorsque l’acte
critiqué rend frauduleusement inefficace un droit particulier dont est
investi le créancier sur des biens particuliers de celui-ci ; que l’arrêt
attaqué (Aix-en-Provence, 1er juin 2004) relève que, si Mme X... était
copropriétaire, au sein de l’ensemble immobilier “La Grande Plaine 1”, de 62
logements, 34 garages et 23 parkings, tous ces lots étaient grevés d’une
hypothèque de premier rang primant l’hypothèque légale du syndicat, tandis
que la cession opérée de ses loyers rendait impossible l’exercice de son
privilège spécial sur les loyers dus à un copropriétaire, et que, consciente
de l’ampleur de ses reliquats de charges, et titulaire de 95 % des parts de
la société La Licorne, elle avait frauduleusement utilisé celle-ci pour créer
son insolvabilité apparente au sein de la copropriété ; que par ces motifs, la décision est ainsi légalement
justifiée ; Et sur le moyen du pourvoi principal du syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grande Plaine 1, pris en ses
quatre branches et pareillement reproduit : Attendu que la cour d’appel, qui a constaté la consistance
de l’actif patrimonial de Mme X... et l’absence de toute démonstration
d’insolvabilité générale à son endroit, a retenu par ailleurs, à partir d’un
moyen de droit présent dans les conclusions de la société La Licorne, que le
syndicat demandeur ne disposait d’aucun privilège spécial sur les comptes
courants ou les bénéfices sociaux à venir et cédés à cette société par sa
débitrice ; que le moyen n’est donc pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois principal et incident ; Laisse au syndicat des copropriétaires et à la SCI La
Licorne la charge des dépens afférents à leur pourvoi respectif ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
rejette les demandes ; COMMENTAIRE : L’arrêt relaté présente un cas d’application de l’action paulienne dans le domaine de la copropriété. Mais d’abord qu’est ce qu’une action paulienne ? A est créancier de
B et tente de recouvrer cette créance. Il constate que
celui ci, qui était propriétaire de divers biens, a organisé son
insolvabilité avec la complicité
d’un tiers C. Il a cédé ses biens à ce tiers et à très vil prix pour
s’appauvrir. L’action paulienne permet à
A de faire juger que la cession frauduleuse lui est inopposable. Elle
nous vient du droit romain, créée par un préteur (juge) du nom de Paul.
Conservée par le droit français moderne, l’action paulienne est soumise à
certaines conditions : ·
Le créancier
A doit avoir intérêt à l’exercer ·
L’acte
attaqué doit lui causer préjudice. Il faut en particulier que la créance de A
soit antérieure à l’acte juridique attaqué ·
Il doit y
avoir appauvrissement du débiteur B ·
L’acte doit
être frauduleux. Cette fraude doit exister chez le débiteur dans tous les
cas. Elle doit exister également chez le tiers complice lorsque l’acte
attaqué est un acte à titre onéreux. Elle n’est pas nécessaire chez le tiers
si l’acte juridique est un acte gratuit car, dans ce cas, rien ne prouve
qu’il est complice. Ajoutons qu’en ce
qui concerne un sous-acquéreur : ·
Il ne peut
être inquiété si le premier acquéreur ne pouvait pas l’être. ·
Il peut être
inquiété si le premier acquéreur était complice, et s’il est lui-même complice
Venons en aux
faits de la cause : Mme X …, propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier “La Grande Plaine 1”, devait au syndicat des copropriétaires la somme de 167 396 € à la fin de l’année 1999 ! Elle a créé le 3 février 1999 la société civile immobilière La Licorne. Entre février et octobre 1999, elle a cédé à cette SCI · d’une part les loyers échus ou à échoir des lots dont elle est copropriétaire, ·
d’autre part les bénéfices à lui revenir de son
appartenance à trois autres sociétés immobilières et du compte-courant d’une
autre société encore. En décembre 1999
le syndicat a assigné ·
Mme X…en
paiement des charges dues · Et la SCI en paiement de la même somme sur le fondement de l’inopposabilité paulienne La Cour d’appel, après avoir reconnu Mme X... débitrice de
la somme réclamée par le syndicat, a accueilli l’action paulienne pour la
cession faite par elle de ses loyers dans la copropriété, mais l’a rejetée
sur les autres objets ; Pour caractériser
la fraude, la Cour a relevé que, si Mme X... était copropriétaire, au
sein de l’ensemble immobilier “La Grande Plaine 1”, de 62 logements, 34
garages et 23 parkings, tous ces lots étaient grevés d’une hypothèque de
premier rang primant l’hypothèque légale du syndicat, tandis que la cession
opérée de ses loyers rendait impossible l’exercice de son privilège spécial
sur les loyers dus à un copropriétaire, et que, consciente de l’ampleur de
ses reliquats de charges, et titulaire de 95 % des parts de la société La
Licorne, elle avait frauduleusement utilisé celle-ci pour créer son
insolvabilité apparente au sein de la copropriété. » Notons qu’ici le privilège spécial est
celui prévu par l’article L 19 et l’ancien article 2102-1°, portant sur les
loyers. Le syndicat est également demandeur au pourvoi car il reproche à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande pour ce qui est des bénéfices à lui revenir de son appartenance à trois autres sociétés immobilières et du compte-courant d’une autre société encore. La Cour d’appel, à cet égard, a constaté la consistance de l’actif patrimonial de Mme X... et l’absence de toute démonstration d’insolvabilité générale à son endroit. Elle a retenu en outre que le syndicat demandeur ne disposait d’aucun privilège spécial sur les comptes courants ou les bénéfices sociaux à venir et cédés à cette société par sa débitrice. La Cour de cassation approuve également l’arrêt d’appel sur ces points. Elle estime que le syndicat est, pour ces biens, dépourvu d’intérêt car l’insolvabilité totale de Mme X…, après ces opérations, n’est pas établie et, de toute manière le privilège susvisé du syndicat ne peut jouer pour des biens étrangers au syndicat. Nous nous bornerons à noter ici que le juriste reste un peu sur sa faim en raison du caractère laconique de l’arrêt. Nous sommes ici dans un domaine juridique d’une particulière complexité. Tout commentaire plus approfondi dépasserait les limites du site. Notre propos était surtout de faire connaître l’existence d’un moyen très particulier de recouvrement des charges de copropriété : l’action paulienne. |
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