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Recouvrement des charges Autorisation au syndic de pratiquer saisie
immobilière Autorisation anticipée à toutes fins utiles
Possibilité (non) Cassation
civile 3e 15 février 2006 Cassation. Cour d’appel de
Basse-Terre, 06-09-2004 N° de pourvoi :
04-20261 Sur le moyen
unique : Vu l’article 55 du
décret du 17 mars 1967 ; Attendu que le
syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé
par une décision de l’assemblée générale ; qu’une telle autorisation n’est
pas nécessaire pour la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à
l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 septembre 2004), que Mme Y... Z... X...,
propriétaire de lots dans un groupe d’immeubles en copropriété, a été
condamnée par arrêt du 21 février 2000 à payer au syndicat des
copropriétaires un arriéré de charges ; que le syndic a poursuivi l’exécution
de cet arrêt par une saisie immobilière de ses lots ; Attendu que pour
dire que le syndic était autorisé à mettre en oeuvre cette voie d’exécution,
l’arrêt retient que par une décision de l’assemblée générale du 13 novembre
1998, les copropriétaires ont donné pouvoir à ce syndic d’engager la
procédure de saisie immobilière à l’encontre des copropriétaires débiteurs
qui ne se seraient pas acquittés de leurs charges suite aux condamnations
rendues et qu’à la date de cette assemblée, cette copropriétaire était
débitrice de charges ; Qu’en statuant
ainsi, alors qu’une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une
décision générale pouvant s’appliquer à toute condamnation, autoriser un
syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire
non désigné, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,
dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 septembre 2004, entre les
parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause
et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Basse-Terre, autrement
composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Nettlé bay beach club
aux dépens ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires
de l’ensemble immobilier Nettlé bay beach club à payer à Mme Y... Z... X...
la somme de 2 000 euros ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilier Nettlé bay beach club ; Commentaires : Il est de jurisprudence constante que l’autorisation d’agit
en justice prévue par l’article D 55 ne peut être donnée au syndic que pour un
litige né et constitué. Cette position est admissible pour les litiges
importants. On ne peut laisser au syndic, qui n’est pas propriétaire de l’action,
la possibilité d’engager une action judiciaire qui pourrait ensuite s’avérer
téméraire. De toute manière, lorsque l’opportunité de l’action s’avère
évidente, ou lorsqu’elle présente une certaine urgence, le syndic peut
engager l’action, de préférence après consultation du conseil syndical, et
solliciter ensuite la ratification de son initiative. La solution est néanmoins paralysante quand il s’agit d’actions
de caractère disciplinaire tendant à faire respecter le règlement de
copropriété, par exemple. On ne peut envisager la convocation d’une assemblée
de copropriétaires pour chaque infraction commise dans une copropriété
importante. La question se présente ici à propos d’une autorisation de
procéder à la saisie immobilière des lots appartenant à des copropriétaires
débiteurs de charges. Elle avait été donnée par anticipation et dans l’éventualité
de la survenance d’une telle situation, sans viser aucun copropriétaire
déterminé. La saisie immobilière du lot d’un copropriétaire est une
mesure d’une particulière gravité pour le débiteur et l’on peut admettre qu’il
faille y réfléchir à deux fois. Elle peut aussi présenter des risques pour le syndicat
créancier lui-même. Si les garanties du syndicat n’ont pas été exploitées
correctement, il peut se trouver en position défavorable face à un ou
plusieurs créanciers inscrits. Les copropriétaires doivent être aussi avertis
du risque qu’encourt le syndicat de se retrouver acquéreur forcé du lot vendu
faut d’enchérisseur. Il est donc normal que l’assemblée puisse débattre des
avantages et des risques de la saisie immobilière. Au demeurant elle doit
fixer le montant de la mise à prix. Enfin, après la réforme récente du régime
des voies d’exécution, l’assemblée pourra être appelée à délibérer sur l’opportunité
d’une « vente judiciaire à l’amiable ». Notons encore que désormais, en vertu de l’article 10 de
l’arrêté du 15 mars 2005, la décision prise par l’assemblée de faire procéder
à la saisie immobilière du lot a pour effet d’obliger le syndic a constater
une dépréciation du compte du tiers copropriétaire par l’inscription d’une
provision dans le compte 491. L’assemblée peut être invitée à se prononcer
sur le montant de cette provision car, en cas de perte définitive, la somme
en question devra être répartie comme charge commune. Il est donc bien certain qu’en ce qui concerne le recours
à la procédure de saisie immobilière, l’assemblée générale ne peut, en l’absence
d’un procédure en cours, que rappeler au syndic l’obligation qu’il a de
procéder ponctuellement au recouvrement des charges impayées et faire connaître
que, le cas échéant, elle n’hésitera pas à décider le recours à l’exécution
par voie de saisie immobilière. Il n’est pas même certain qu’elle puisse prendre une
décision relative à la saisie d’un lot déterminé avant d’avoir obtenu une
décision judiciaire passée en force de chose jugée à l’encontre du
propriétaire de ce lot. Notons toutefois l’avis contraire de la Cour d’appel
de Versailles qui permet à l’assemblée de prendre la décision avant l’obtention
d’un titre exécutoire [1] Mais
le syndic ne peut faire délivrer le commandement aux fins de saisie
immobilière qu’après obtention de ce titre. |
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