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Autorisation au syndic d’agir en Justice Annulation de la décision d’autorisation Juridiction statuant abusivement sur le fond du litige Violation de l’article 6 § 1 de la CEDH (oui) Cour de cassation - Troisième chambre civile 13 novembre 2013
Décision attaquée : Cour d’appel
d’Aix-en-Provence , du 16 septembre 2011 Cassation partielle sans
renvoi
(12-24.916) Demandeur(s) : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
99 La Canebière ; et autre Sur le moyen unique : Vu
l’article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des
libertés fondamentales ; Attendu
que chacun a le droit d’accéder à un juge chargé de statuer sur ses
prétentions ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que M. et
Mme Y..., propriétaires dans un immeuble soumis au statut de la
copropriété, des lots n° 23 et 24 constitués de chambres de service et
du lot n° 25 défini par le règlement de copropriété comme étant
« la propriété privative et particulière d’un couloir pour passage
commun aux lots 17,18,19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des
parties communes générales », ont édifié dans ce couloir un mur
interdisant l’accès aux lots n° 23 et 24 et à l’extrémité du
corridor ; que l’assemblée générale du 17 avril 2007 a adopté une
décision donnant mandat au syndic d’obtenir, par tous moyens légaux, y compris
judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de
l’immeuble et notamment à la gaine technique et aux WC communs ; que
M. et Mme Y... ont assigné le syndicat des copropriétaires en
annulation de cette décision ; Attendu
que pour accueillir cette demande, la cour d’appel retient que la desserte
des chambres de service appartenant aux autres copropriétaires n’est pas
entravée par le mur litigieux, qu’il n’est pas démontré que celui-ci a
supprimé l’accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des
copropriétaires n’a pris aucune initiative pour donner une cohérence à cette
situation, et qu’il est indéniable que la résolution votée dans ces
circonstances nuit aux intérêts de M. et Mme Y... sans pour autant
être justifiée par l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ; Qu’en
statuant ainsi, alors que, saisie d’une demande d’annulation d’une décision
mandatant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du
syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l’immeuble, la cour
d’appel, qui ne pouvait se prononcer sur l’étendue des droits du syndicat, a
violé le texte susvisé ; Et
vu l’article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE
ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a annulé la résolution n° 5 de
l’assemblée générale du 17 avril 2007, l’arrêt rendu le 16 septembre 2011,
entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; DIT
n’y avoir lieu à renvoi ; Rejette
la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du
17 avril 2007 Commentaires : L’arrêt est fondé sur l’article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ! Cela peut déconcerter les profanes. Ils doivent se remettre et noter, une fois encore, que les syndicats de copropriétaires et leurs membres ne sont pas soumis seulement au statut de la copropriété. M. et Mme Y..., sont propriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n° 23 et 24 constitués de chambres de service et du lot n° 25 défini par le règlement de copropriété comme étant « la propriété privative et particulière d’un couloir pour passage commun aux lots 17,18,19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales » La définition du lot 25 est très surprenante : « propriété privative et particulière pour passage commun à un certain nombre de lots » !!!!! M. et Mme Y..., ont édifié dans ce couloir un mur interdisant l’accès aux lots n° 23 et 24 et à l’extrémité du corridor. L’assemblée générale du 17 avril 2007 a adopté une décision donnant mandat au syndic d’obtenir, par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de l’immeuble et notamment à la gaine technique et aux WC communs. La portée de la décision est
limitée : elle permet au syndic de saisir un juge pour lui
exposer la situation et lui demander du juger que M. et Mme Y… ne pouvaient
pas édifier ce mur et qu’ils doivent faire procéder à sa démolition. Elle laisse à M. et Mme
Y la possibilité de
faire valoir leurs arguments en faveur du maintien du mur. C’est à l’issue d’un débat
contradictoire que le Juge tranchera. M. et Mme Y... ont assigné le syndicat des
copropriétaires en annulation de cette décision ; De la phrase qui précède il résulte, même pour des
profanes, que le Juge saisi ne peut statuer que dans un cadre très
précis : Soit il annule la décision et
il ne peut le faire qu’en relevant une irrégularité procédurale manifeste
comme le défaut d’inscription à l’ordre du jour de la question ou un abus de
majorité par exemple. La motivation reste étrangère au fond du litige. Soit il rejette la demande en
nullité si aucune irrégularité n’a pu être relevée. Or la Cour d’appel
est sortie de ce cadre. Pour accueillir cette demande en
nullité de la décision de l’assemblée, elle retient que la desserte des
chambres de service appartenant aux autres copropriétaires n’est pas entravée
par le mur litigieux, qu’il n’est pas démontré que celui-ci a supprimé
l’accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des
copropriétaires n’a pris aucune initiative pour donner une cohérence à cette
situation Elle ajoute qu’il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de M. et Mme Y... sans pour autant être justifiée par l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires. Le seul fait de saisir un
juge ne peut pas nuire aux intérêts
du défendeur éventuel !!! Affirmer le contraire serait quasiment
injurieux pour le Juge. Et il est bien vrai que l’article 6 § 1, de la
Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales
proclame que chacun a le droit d’accéder à un juge chargé de statuer sur ses
prétentions La Cour d’appel, en prenant l’initiative de juger le fond
même de l’affaire, - ce qui ne lui était pas demandé -, a violé le cadre de
la demande formulée dans l’assignation en nullité de la décision de l’assemblée. Elle a privé le syndicat d’un débat contradictoire
puisqu’il se bornait à plaider la régularité de la décision. Au final elle a effectivement privé le syndicat du droit
d’accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions. On ne peut qu’approuver l’arrêt de cassation MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par la SCP
Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble ... et M. Y..., ès qualités Il est fait grief à
l’arrêt attaqué D’AVOIR prononcé l’annulation de la résolution numéro 5 de
l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis ... en date du 17
avril 2007. AUX MOTIFS QUE sur la
nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 17 avril 2007 ; que
Monsieur et Madame X... font à cet égard valoir que le cinquième étage de
l’immeuble est constitué d’un ensemble de “ huit chambre de bonne décrites en
tant que telles au règlement de copropriété “ ; que ces chambres sont toutes
desservies par un escalier partie commune menant du quatrième au cinquième
étage et un couloir partie privative portant le lot numéro 25 “ qui leur a
été vendu le 27 janvier 2007 ; que la gaine technique de l’immeuble
représente un recoin d’environ 0. 3 m ² et sert au passage de diverses
canalisations d’eau, d’eau usée et de fils électriques ; qu’elle n’est jamais
accessible depuis les parties communes de l’immeuble car il est nécessaire de
pénétrer dans une partie privative avant d’y accéder ; qu’aucun mur n’a été
construit par eux en empêchant l’accès ; que le WC, dont le rétablissement
est demandé, ne figure pas dans le règlement de copropriété et que le lot 25
est énoncé au règlement de copropriété comme la propriété privative et
particulière d’un couloir pour passage commun aux lots 17 à 24 outre les 9
millièmes indivis des parties communes générales ; que Monsieur X... invoque
l’article 1134 du Code civil à l’appui de sa demande d’annulation et expose
que la résolution numéro 5 a “ transformé le fondement juridique des lieux
pourtant établis par le règlement de copropriété “ ; que les motifs de cette
résolution réside dans le fait que dans le courant du mois d’octobre 2006, un
mur a été construit à hauteur du lot numéro 23, bloquant l’accès à
l’extrémité du couloir dans lequel selon l’intimé se trouverait le WC, étant
précisé que seuls les lots 23 et 24 de Monsieur et Madame X... se situent
au-delà de ce mur et que le WC aurait été initialement situé dans le lot 24 ;
que le règlement de copropriété établi pour cet immeuble le 29 août 1984
comporte un état descriptif de division qui définit :- les lots 23 et 24
comme “ la propriété privative particulière d’une chambre de bonne “ et les
8/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot 23 ainsi que les
4/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot numéro 24,- le lot
25 comme “ la propriété privative et particulière d’un couloir pour passage
commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des
parties communes générales “ ; que le règlement de copropriété, qui n’a
jamais été ultérieurement modifié, a donc constitué le couloir desservant les
chambres de bonne au cinquième étage en lot privatif assorti de millièmes de
parties communes générales ; que par ailleurs, le règlement de copropriété ne
mentionne pas la présence au titre des parties communes d’un WC ni d’un point
d’eau commun sur le palier du cinquième étage et la circonstance que cet
élément puisse être exigé par les règlements sanitaires est inopérante dans
le cadre des présents débats ; qu’il résulte également d’un courrier que le
syndic a adressé à Monsieur X... le 18 juillet 2006 ; qu’il est exact que le
WC et le point d’eau du cinquième étage ne figurent pas sur le plan annexé au
règlement de copropriété, ce qui constitue assurément une erreur ou une
omission “ celui-ci précisant en outre que le WC commun situé à l’extrémité
nord du lot numéro 25 existait lorsqu’il a visité l’immeuble en1984, mais
qu’il n’est pas en mesure de préciser quand ni par qui il a été détruit ;
qu’enfin, il est exact que la partie dénommée “ cour “ dans laquelle se situe
la gaine technique, n’est pas accessible par les parties communes, ni au
cinquième étage, ni d’ailleurs aux autres étages ; qu’en l’état de cette
situation, et dès lors :- d’une part, que la desserte des chambres de bonne
appartenant aux autres copropriétaires n’est pas entravée par le mur
litigieux, qu’il n’est pas non plus démontré que celui-ci a supprimé l’accès
à une quelconque autre partie commune ou une partie privative d’un autre
copropriétaire,- et d’autre part, que le syndicat des copropriétaires n’a
pris aucune aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation
afin que les données de fait et les documents contractuels applicables à
l’immeuble, contradictoire avec celles-ci, s’accordent, il est indéniable que
la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de Monsieur et
Madame X... sans pour autant être justifiée par l’intérêt collectif du
syndicat des copropriétaires ; que les demandes de Monsieur et Madame X...
tendant à voir “ constater “ que les lots 23, 24, 25 sont des parties
privatives et qu’il n’existe pas de WC commun au cinquième étage ne sont pas
des demandes nouvelles devant la Cour mais seulement des moyens développés au
soutien de la demande d’annulation de la résolution 5 qui avait été présentée
au tribunal ; qu’en revanche, la demande reconventionnelle formée par
Monsieur et Madame X... en paiement de loyer pour l’impossibilité de jouir
des lots 23 et24, qui n’a pas été formulée devant le Premier juge et qui ne
peux s’analyser comme le complément, la conséquence ou l’accessoire de la demande
initiale, sera déclarée irrecevable comme nouvelle devant la Cour ; qu’en
raison de la succombance respective des parties, les entiers dépens de la
procédure de première instance et d’appel seront supportés par moitié par
chacune d’entre elles. 1°) ALORS QUE nul ne
peut se voir interdire d’accéder à un juge ; qu’un copropriétaire ne peut
agir en nullité d’une délibération régulière en la forme de l’assemblée
générale des copropriétaires ayant décidé d’une action en justice pour faire
rétablir les droits de ces derniers, seraient-ils infondés, sur des parties
communes ou des parties privatives à usage commun ; qu’en considérant que
monsieur X... pouvait obtenir l’annulation d’une résolution de l’Assemblée
générale des copropriétaires lui contestant ses droits pour la seule raison
qu’elle nuisait à ses intérêts et n’aurait pas été justifiée par l’intérêt
collectif du syndicat des copropriétaires, la Cour d’appel qui a pourtant
constaté la parfaite régularité de la délibération, a violé l’article 4 du Code
civil ainsi que l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des
droits de l’homme et des libertés fondamentales. 2°) ALORS QU’il
résulte des constatations mêmes de l’arrêt attaqué (p. 5, dernier al.) que le
règlement de copropriété de l’immeuble définit le lot 25, propriété des époux
X..., comme « la propriété privative et particulière d’un couloir pour
passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes
indivis des parties communes générales » ; qu’en se bornant à affirmer que le
règlement de copropriété a donc constitué le couloir desservant les chambres
de bonne au cinquième étage en un « lot privatif assorti de millièmes de
parties communes générales », sans tenir compte de ce que ce couloir a pour
destination de servir de « passage commun » auxdites chambres de bonnes et
constitue ainsi une partie privative à usage commun, la Cour d’appel a
dénaturé par omission le règlement de copropriété et violé l’article 1134 du
Code civil. 3°) ALORS QUE le
propriétaire d’une partie privative à usage commun ne peut, sans en changer
la destination, rien entreprendre qui aurait pour objet d’en interdire ou
d’en réduire l’usage ; qu’en l’espèce, le couloir pour « passage commun » aux
chambres de bonne du cinquième étage de l’immeuble et portant le n° 25 du
règlement de copropriété constituant une partie privative à usage commun, les
époux X... ne pouvaient édifier sur ce couloir un mur ayant pour effet de
bloquer l’accès à l’extrémité de ce couloir et de le transformer à usage exclusivement
privatif, quand bien même la desserte des chambres de bonne autres que celles
de ces derniers ne serait pas entravée ; qu’en annulant cependant la
résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2007
ayant pour objet d’obtenir le rétablissement, par tous moyens légaux, y
compris judiciaire, du libre accès à ce couloir de passage commun, la Cour
d’appel a violé l’article 1134 du Code civil. 4°) ALORS QU’en
application de l’article 3 de loi du 10 juillet 1965, constituent des parties
communes, affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires, les
gaines ainsi que les éléments d’équipement communs et les locaux techniques
auxquels chaque copropriétaire est en droit d’accéder ; que la Cour d’appel a
expressément constaté (arrêt p. 6, al. 2) que la partie du cinquième étage de
l’immeuble dénommée « cour », située à l’extrémité du couloir desservant les
chambres de bonne, inclut la gaine technique de l’immeuble et qu’elle n’est
pas accessible par les parties communes, ni au 5ème étage ni aux autres
étages ; que la partie technique dénommée « cour », qui sert au passage de
diverses canalisations d’eau, d’eaux usées et de fils électriques (arrêt p.
5, al. 6), constitue donc une partie commune à laquelle le mur construit par
les époux X... a supprimé l’accès et empêche la réparation de tous désordres
; qu’en décidant néanmoins qu’il n’était pas démontré que ce mur avait
supprimé l’accès à une quelconque autre partie commune et en en déduisant que
la cinquième résolution votée lors de l’assemblée générale du 17 avril 2007
n’était pas justifiée par l’intérêt collectif du syndicat des
copropriétaires, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses
propres constatations et a violé l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965
ainsi que l’article 1134 du Code civil. 5°) ALORS QUE dans
ses conclusions d’appel (p. 14, dernier al.), le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble avait fait valoir que l’existence d’un wc et d’un point d’eau
communs à toutes les chambres de bonne du cinquième étage de l’immeuble situé
dans l’emprise du lot n° 24, auquel le mur construit par les époux X... à
l’extrémité du couloir servant de passage commun aux chambres de bonne
empêche d’accéder, était attestée par l’ensemble des propriétaires et
locataires de 6 des 7 chambres de bonne depuis plus de 30 ans et que le
constat d’huissier produit présentait les restes de ces anciens éléments
sanitaires qui avaient été supprimés ; qu’en se contentant de relever que le
règlement de copropriété ne mentionne pas la présence au titre des parties
communes d’un wc ni d’un point d’eau communs et en déboutant, en conséquence,
le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au rétablissement de
l’accès au wc commun à ces chambres de bonne sans répondre aux conclusions du
syndicat des copropriétaires sur ce point, la Cour d’appel a violé l’article
455 du Code de procédure civile. 6°) ALORS QU’en
outre, dans ses conclusions d’appel (p. 12, al. 3), le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble avait également fait valoir que les époux X... avaient supprimé
l’installation électrique d’éclairage du couloir d’accès aux chambres de
bonne de sorte que, outre la construction d’un mur sur le lot 25 à hauteur du
lot 23 et la destruction des wc et du point d’eau communs à ces chambres de
bonne, celles-ci étaient impropres à leur destination ; qu’en ne s’expliquant
pas non plus sur cette destruction de l’installation électrique d’éclairage
du couloir d’accès aux chambres de bonne dont le syndicat des copropriétaires
était fondé à demander le rétablissement, la Cour d’appel a derechef violé
l’article 455 du Code de procédure civile. |
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