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COUR D’APPEL DE GRENOBLE 1e Civile
05 mars 2012 Clauses du contrat de syndic I. La
jurisprudence grenobloise II. Les
prestations de gestion courante : prévisibilité et récurrence IV. Les
clauses validées par l’arrêt I. La jurisprudence grenobloise Les juridictions grenobloises ont
le quasi-monopole des décisions relatives à la licéité des « contrats de
syndic ». Nous avons déjà reproduit et
commenté : TGI Grenoble 02 février 2009 TGI Grenoble 02 novembre 2009 C’est, cette fois, la Cour d’appel de Grenoble qui a statué le 5 mars
2012 sur un jugement du même TGI de Grenoble en date du 14 décembre 2009. Les associations consuméristes ont
insisté sur le fait que l’arrêt a jugé 21 clauses abusives et
10 clauses illicites ; elles ont laissé dans l’ombre la validation d’une
trentaine de clauses parmi les plus importantes figurant dans les contrats de
syndic et faisant l’objet de controverses virulentes. Vous trouverez ci-dessous le texte
intégral de l’arrêt et nos commentaires. Mais nous brossons préalablement
de l’environnement dans lequel se présente ce nouvel avatar de la saga
déplaisante des contrats de syndic. La Cour précise que les clauses
examinées sont celles de la version du 2 septembre 2008 du contrat de syndic
de L'AGENCE HENRY ; elle a également examiné les clauses contenues dans cette
une version 2010 communiquée par l'AGENCE HENRY, « étant précisé que les
versions 2008 et 2010 sont sensiblement identiques dans leur présentation et
que la numérotation des clauses est la même » Nous rappelons la publication de
l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté n°86-6 3/A du 2 décembre
1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains
secteurs d'activité. La Cour relève qu’il institue une liste minimale des
prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant
ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de
la Consommation, « pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir
des comparaison entre les différents contrats de syndic et de les mettre en
concurrence » La Cour précise avant d’examiner
les clauses incriminées : « Qu'il en résulte que cette liste n'est
pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter
le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la
Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011,
au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations
courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions
légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet
1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière
d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET)
, à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières
redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la
suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes
par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression
des clauses imprécises ; « Que cet arrêté entré en vigueur le 1er
juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer
explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu
de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques
correspondantes figurant dans le contrat de syndic ; » Pour parfaire la définition du
cadre de son examen, la Cour d’appel indique encore : « Que si les taches dévolues au syndic sont
fixées par la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et
s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas
avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées
par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement
par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles
qu'elles figurent dans l'arrêté sus-visé, le juge n'ayant pas à se
substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la
liste établie ; » Ce qui signifierait que la Cour
d’appel s’est proposée d’apprécier la légalité d’un modèle de contrat établi
en 2008 à la lumière d’un arrêté de mars 2010 ! Et que, pis encore, elle ne semble
pas admettre que les parties au contrat de syndic puissent insérer d’un
commun accord dans la catégorie « gestion courante » des
prestations non citées par l’arrêté. On peut alors parler d’une
véritable régression juridique. On connaît les dangers liés aux énumérations prétendument exhaustives. Il y
a toujours des omissions. Il est alors impossible d’y remédier sauf à modifier régulièrement le texte
défectueux. C’était d’autant plus regrettable en l’espèce qu’il y a eu une
relative unanimité pour admettre la qualité déplorable de l’arrêté du 19 mars
2010. II. Les prestations de gestion courante : prévisibilité et récurrence La prévisibilité et la
récurrence sont les deux conditions inséparablement nécessaires permettant, -
ou imposant -, de ranger une prestation du syndic dans la catégorie des
prestations de gestion courante. Ainsi l’article 7 du décret du 17 mars précise
que « dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois chaque année,
une assemblée générale des copropriétaires ». Les prestations liées à la tenue de l’assemblée
générale ordinaire sont incontestablement prévisibles et récurrentes. Elles
entrent dans le cadre de la gestion courante. Le syndic est rémunéré à ce
titre par l’honoraire forfaitaire. D’une autre manière, l’existence d’éléments
purement matériels peut générer l’obligation prévisible et récurrente de
réaliser une prestation déterminée. Lorsqu’un immeuble est équipé de
différents systèmes de comptage, le candidat aux fonctions de syndic ne peut
ignorer qu’il aura à traiter les relevés des compteurs chaque trimestre,
semestre ou année. Ces prestations entrent dans le cadre de la gestion
courante Pour déterminer le montant de
l’honoraire forfaitaire à soumettre pour approbation à l’assemblée des
copropriétaires un syndic compétent doit être en mesure de chiffrer le coût
de chacune des prestations qu’il devra fatalement fournir puis de déterminer,
pour chacune d’entre elles, le nombre des occurrences à prévoir au cours d’un
exercice. Si dans un immeuble il y a 60 compteurs relevés deux fois par an et
si le coût de traitement d’un relevé est de 2,30 €, le prix de revient pour
cette prestation sera (60 x 2,30) x 2 = 276 € ht. La condition de prévisibilité
n’est pas remplie lorsqu’il est impossible de déterminer le nombre des
occurrences de la prestation au cours d’un exercice. C’est le cas pour l’établissement de l’état
date en cas de vente d’un lot et pour les prestations minimales liées à une
vente. Au cours d’un exercice il y aura peut être deux ventes ou cinq, voire
même pas une seule. Il serait forcément inéquitable d’établir une estimation.
Il faut donc prévoir le coût ht et ttc à facturer et la prestation entrera
dans la catégorie des prestations exceptionnelles. Les associations de consommateurs
prétendent que le bon sens commande la prévisibilité d’une prestation :
le syndic ne peut ignorer qu’il peut toujours y avoir une fuite d’eau ou un
copropriétaire ne payant pas ses charges. Elles prétendent que la
rémunération de ces prestations, est, quel que soit leur nombre, incluse dans
l’honoraire forfaitaire. Ces
prétentions doivent bien entendu être écartées. Les syndics seraient incités
à insérer une estimation forfaitaire à ce titre dans l’honoraire de gestion
courante, qui ne correspondrait à aucun travail significatif s’il n’y a
aucune vente pendant un exercice. La condition de prévisibilité peut
être assortie de modalités lorsqu’à propos d’une prestation, la certitude
d’un certain nombre d’occurrences ou d’heures de travail s’accompagne d’un
risque de dépassement plus ou moins important. On trouve ce risque à propos de la durée des
assemblées générales ou des réunions de conseil syndical, du nombre de
visites à l’immeuble, etc… Le contrat de syndic doit alors préciser
clairement ce qui est couvert par l’honoraire de gestion courante et les
modalités de rémunération des dépassements. Ces clauses doivent être appliquées
raisonnablement par les syndics. Lorsqu’une disposition légale ou
réglementaire nouvelle impose une prestation susceptible de générer un coût
significatif et d’entrer dans la catégorie de la gestion courante, le syndic
doit préparer la modification de son contrat en vue de la prochaine assemblée
générale ordinaire. S’il a été mis dans l’obligation de réaliser à ce titre
des prestations pendant le mandat en cours, il peut légitimement réclamer une
rémunération exceptionnelle pour cet exercice. Par la suite, les prestations
seront classées en catégorie gestion courante. La condition de récurrence comporte généralement une périodicité trimestrielle,
semestrielle ou annuelle. Mais elle peut s’étendre jusqu’à la quinquennale.
Ces périodicités plus grandes apparaissent notamment pour des contrôles ou
diagnostics. Un nouveau syndic a donc l’obligation de vérifier la situation à
cet égard. C’est aussi l’occasion de vérifier si le carnet d’entretien est
bien tenu. Peut-on songer à des périodicités plus grande
encore ? Nous ne le pensons pas. Dans les exemples qui
sont évoqués, notamment les opérations en fin d’un contrat de longue durée et
renouvellement éventuel, c’est ce contrat initial qui a généré des
interventions annuelles relevant de la gestion courante. En fin d’un contrat
de chauffe ou entretien de longue durée avec garantie totale, les contrôles
en fin de contrat ne sont que la suite des interventions périodiques
antérieures. Il est conforme à l’intérêt
commun des copropriétaires et des syndics que l’on parvienne à
l’établissement d’une liste cohérente des prestations entrant dans le cadre
de la gestion courante. Les conventions de rémunération
pourraient alors être véritablement normalisées. On éviterait les projets de
contrats monumentaux et plus ou moins alambiqués. Il serait également possible de
normaliser le contenu de certaines prestations exceptionnelles. Il faut considérer par exemple que
l’honoraire de mutation de lot ne couvre pas que l’établissement de l’état
daté, mais toutes les prestations minimales en cas de vente d’un lot
(modification du fichier des copropriétaires, ouverture et clôture de
comptes, virement des provisions, etc …) D’une certaine manière on verra
dans l’arrêt ci dessous (point 22) que le Cour a, dans la pratique, énuméré
les prestations dues par le syndic dirigeant les travaux en l’absence d’un
maître d’œuvre patenté. Ces normalisations ont été paralysées
jusqu’à présent par des divergences au sein des services publics et des excès
imputables aux organisations représentatives des parties en cause. Il faut y ajouter une
hypermédiatisation d’autant plus regrettable que la masse des copropriétaires
s’est désintéressée de la controverse. S’il est vrai que dans certains cas
des copropriétaires ont eu un comportement moutonnier, il est vrai aussi que
dans bien d’autres cas c’est en toute connaissance de cause que des
copropriétaires ont agi en désaccord avec les associations consuméristes. On ne saurait pour autant négliger
le comportement abusif, parfois, et l’incompétence notoire, plus souvent, de
certains syndics. Ces
observations reprennent, en les affinant quelque peu notre commentaire
précédent à propos du premier jugement du TGI de Grenoble. Nous les rappelons
ci dessous. Sur le régime de la rémunération du syndic, le tribunal note que
« force est de constater que non seulement la notion de "gestion
courante" n'a reçu aucune définition législative ou réglementaire mais
encore qu'aucun critère précis n'émerge de la jurisprudence. » Cette observation doit être relativisée. La notion de « gestion courante » et
la distinction entre les deux catégories de prestations est antérieure à 1980.
Elles nous viennent du temps de la taxation administrative des honoraires. Il
suffisait donc de se reporter aux arrêtés préfectoraux de l’époque.
(voir : honoraires
taxés) L’adage « Nulle peine sans loi » s’impose au pénal. Dès
lors qu’il existe des « peines civiles », il s’applique
pareillement. On se trouve ici en présence d’un Tribunal tenu à élaborer la
« loi » en vertu de laquelle il va statuer, sans en connaître les
sources historiques.
Le tribunal
s’est livré à une recherche objective d’un critère de distinction entre les
prestations de gestion courante et les prestations particulières. Il a résumé dans le
jugement le cheminement de sa recherche. En
conclusion il expose que « le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de "gestion courante" correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles). » Cette
définition correspond peu ou prou à celle que l’on trouvait antérieurement
dans les arrêtés préfectoraux qui retenaient en outre, et sans contradiction,
le caractère récurrent des prestations. Mais la
qualification de prestations particulières pour celles n’entrant pas
dans le cadre de la gestion courante occulte la distinction entre les
prestations collectives (travaux importants concernant l’ensemble des
copropriétaires) et les prestations individuelles (vente d’un lot ou
recouvrement de charges impayées). Les arrêtés préfectoraux parlaient alors
de prestations exceptionnelles (non récurrentes) qui pouvaient être
soit collectives, soit individuelles. Il est donc
plus clair de distinguer : - Les prestations de gestion courante - Les prestations exceptionnelles collectives - Les prestations exceptionnelles individuelles Toutes ces prestations doivent être facturées, s’il y a lieu, au syndicat
qui les paie au syndic. Les prestations exceptionnelles individuelles sont
imputées aux copropriétaires concernés. Les rédacteurs de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 se sont inspirés
du jugement du 2 février 2009. Ils ont présenté une « liste minimale des
prestations de gestion courante » assortie de l’expression
« prestations invariables » !!! Pourquoi invariables ! On
ne sait pas en quoi cette expression peut s’appliquer aux prestations du
syndic. On ne sait pas non plus ce que pourraient être les prestations
variables. On trouve mention dans l’arrêt de prestations variables qui seraient
incluses dans le champ des prestations couvertes par l’honoraire forfaitaire
de gestion courante (point 5). Mais au point 34 (Rémunération variable incluse dans le
forfait annuel au choix des parties contractantes, de la tenue de l'assemblée
générale entre 8h et 22 heures et au-delà à la vacation.), on lit « Qu'en l'espèce, si la durée contractuelle prévue
comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires
convenus sont bien précisés, le classement de cette prestation en
prestation variable en fait une clause illicite ; Sous cette réserve, le critère retenu par le tribunal est
certainement conforme à l’esprit de la réglementation. Nous rappelons à ce sujet les travaux du Conseil national de la
consommation (CNC) En 1997 : http://www.jpm-copro.com/Syndic%20rapport%20CNC.htm
En 2007 : http://www.jpm-copro.com/Hono%20syndic%202007.htm
COUR D'APPEL DE
GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU LUNDI 05
MARS 2012 R.G. N°10/00215 Appel d'un Jugement (N°R.G.
07/03725) rendu par le Tribunal de Grande
Instance de GRENOBLE en date du 14 décembre 2009 APPELANTE : SARL AGENCE HENRY poursuites et
diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité
audit siège représentée par la SCP GRIMAUD,
avoués jusqu'au 31 décembre 2011 et avocats au barreau de GRENOBLE depuis le
1er janvier 2012, postulant assistée de Me Alfred DERRIDA,
avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant INTIMEES : UFC 38 -UNION FEDERALE DES CONSOMMATEURS
DE L'ISERE QUE CHOISIR poursuites et diligences de son
représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SELARL DAUPHIN
& MIHAJLOVIC, avoués jusqu'au 31 décembre 2011 et avocats au
barreau de GRENOBLE depuis le 1er janvier 2012, postulant assistée de la SCP
BRASSEUR-M'BAREK, avocats au barreau de GRENOBLE, et plaidant par Me BRASSEUR, avocat
au barreau de GRENOBLE FEDERATION NATIONALE DE
L'IMMOBILIER -FNAIM poursuites et diligences de son représentant
légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Alfred DERRIDA,
avocat au barreau de GRENOBLE, constitué en lieu et place de la SCP CALAS
Jean et Charles, avoués jusqu'au 31 décembre 2011, postulant assistée de Me Patrice LEBATTEUX,
avocat au barreau de PARIS, plaidant COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur Dominique FRANCKE,
Président, Madame Claude-Françoise KUENY,
Conseiller, Madame Véronique KLAJNBERG,
Conseiller, Assistés lors des débats de Mme
Hélène LAGIER, Greffier. DEBATS : A l'audience publique du 23
Janvier 2012, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en
leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en
délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE
Par jugement du 14 décembre 2009
le tribunal de grande instance de Grenoble a : ' déclaré recevable l'intervention
volontaire de la FNAIM à l'instance, déclaré l'UFC 38 recevable en ses prétentions
de suppression des clauses abusives ou illicites des contrats types proposés
et utilisés par la SARL AGENCE HENRY, déclaré illicites ou abusives les
clauses suivantes : 1) la clause qui inclut dans la
gestion courante uniquement 'le contrôle de l'exécution des petits travaux en
qualité de mandataire du maître de l'ouvrage lorsque les montants desdits
travaux n'excèdent pas 1.500 euro', (art.5.5 version 2005) 2) 'les fonds du syndicat des
copropriétaires seront versés soit sur un compte bancaire ou postal ouvert au
nom du syndicat, soit sur un compte courant bancaire ou postal ouvert au nom
du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, selon la
décision prise en assemblée générale' (article 7.2 version 2005) 3) ' si l'établissement financier
rémunère ce type de compte, les éventuels produits financiers appartiennent
au syndic (art 7.2.2 au sujet du produit du compte bancaire ou postal ouvert
au nom du syndic) ' si les fonds du syndicat des
copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au
nom du syndic, les charges et produits éventuels provenant de la gestion ou
du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ ou au bénéfice du syndic'
(art 7.2 version 2008) 4) classement en prestation
particulière de la déclaration de sinistre la compagnie d'assurances (annexe
3ème astérisque version 2005) facturations au copropriétaires
concernées de la ' déclaration de sinistre concernant les parties communes et
où les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties
privatives' (tableau P7 assurances version 2008) 5) classement en prestation
particulière des relevés de compteurs individuels si effectués directement
par le syndic (eau, électricité, chauffage) par lot (à la charge syndicat)
(annexe 5ème astérisque version 2005) classement en prestation variable
incluse dans le forfait annuel issu du choix du syndicat ' la gestion des
consommations, forfaits et régularisations sur compteurs' (tableau P5 compte
copropriétaires version 2008) 6) classement en prestation
particulière des honoraires sur travaux dont le montant atteint ou dépasse
1500 euro hors taxes à la charge du syndicat (annexe 6ème astérisque version
2005) 8) classement en prestation
particulière de ' l'arrêté de comptes exceptionnels demandé par la
copropriété ou par le successeur de l'agence Henry (à la charge du syndicat)
' (annexe 9ème astérisque version 2005) 9) classement en prestation
particulière à la charge du syndicat le recouvrement des impayés dont ' la
mise en demeure et la remise du dossier huissier' (annexe 10 ème astérisque
version 2005) 10) classement en prestation
particulière au titre des contentieux divers de la remise du dossier à
l'huissier ou à l'avocat (tableau P3 divers version 2008) 11) Classement en prestation
particulière des frais administratifs, hors affranchissement, dont les copies
pour des tâches de gestion courante (annexe 14 ème astérisque version 2005)
(article 5.2.5 frais particulier P9 versions 2008) 12) non inclusion dans la gestion
courante d'un nombre minimal, déterminé et régulier de visite du syndicat
dans la copropriété (version 2008 tableau page 2) 13) non inclusion dans la gestion
courante de la vérification périodique de sécurité ou autre (version 2008
tableau page 2), 15) rémunération comprise dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic de la réception par le syndic de
membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables (version 2008
tableau page 2), 16) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic de l'obtention des avis du conseil
syndical, en cas d'exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement
d'une provision, ne pouvant excéder le montant du devis estimatif des travaux
(version 2008 tableau page 2), 17) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic des archives dormantes ou non
dormantes (tableau P 3 version 2008), 18) rémunération incluse dans le
forfait annuel tel qu'issu du choix du syndic de la délivrance de copies au
conseil syndical (version 2008 tableau page3), 21) rémunération dans le forfait
tel qu'issu du choix du syndic des avis de travaux nécessitant l'accès aux
parties privatives (version 2008 tableau page 3), 23) rémunération en prestation
particulière de la location de parties communes (version 2008 tableau page
3), 25) rémunération à la charge du
copropriétaire concerné des études juridique, fiscale ou sociale fournies à
un copropriétaire ou à des tiers (version 2008 tableau page 3), 27) rémunération en prestation
particulière des travaux urgents ou la gestion des urgences (version 2008
tableau page 3), 28) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic des relances (version 2008 tableau
page 3), 29) rémunération en prestation
particulière de la remise du dossier à avocat ou huissier à la charge du
syndicat (version 2008 tableau page 3), 30) rémunération en prestation
particulière à la charge du syndicat de l'injonction de payer (version 2008
tableau page 3), 31) rémunération en prestation
particulière à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège
immobilier spécial (version 2008 tableau page 3), 34) rémunération à la charge du
copropriétaire concerné des informations nécessaires à l'établissement des
diagnostics (version 2008 tableau page 4), 35) rémunération à la charge du
copropriétaire concerné de l'actualisation de l'état daté (version 2008
tableau page 4), 36) rémunération en prestation
particulière de l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil
syndical (version 2008 tableau page 4), 37) rémunération en prestation
particulière de l'obtention d'autorisations d'urbanisme sur travaux votés
hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 38) rémunération en prestation
particulière de la mise en concurrence sur travaux votés hors budget
prévisionnel (version 2008 page 4), 39) rémunération en prestation
particulière des appels d'offres et études, devis sur travaux votés hors
budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 40) rémunération en prestation
particulière de la passation des marchés sur travaux votés hors budget
prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 41) rémunération en prestation
particulière de la déclaration d'ouverture du chantier de travaux hors budget
prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 42) rémunération en prestation
particulière de la réception des travaux votés (version 2008 tableau page 4),
43) rémunération en prestation
particulière de l'obtention du dossier de fin de chantier pour des travaux
hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 44) rémunération en prestation
particulière de la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors
budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 45) rémunération en prestation
particulière de l'approbation du compte travaux et le compte rendu de la
délégation du choix des prestataires pour des travaux hors budget
prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 46) rémunération en prestation particulière
de l'assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux
hors budget prévisionnel (version 2008 tableau page 4), 47) rémunération en prestation
particulière des emprunts ou subventions et rémunérations incluses dans le forfait
tel qu'issu du choix du syndic pour le mandataire commun (version 2008
tableau page 4), 48) rémunération en prestation
particulière des appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors
frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement) inclus dans le forfait
travaux (version 2008 tableau page 5), 49) rémunération en prestation
particulière de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un
copropriétaire (version 2008 tableau page 5), 50) rémunération en prestation
particulière des placement des fonds et affectations des intérêts (version
2008 tableau page 5), 51) rémunération en prestation
particulière de la garantie financière apportée (version 2008 tableau page
5), 52) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic de la reprise de comptabilité sur
exercices antérieurs non approuvés et ou non répartis en cas de changement de
syndic (version 2008 tableau page 5), 53) rémunération à la charge du
copropriétaire concerné de l'aide aux déclarations fiscales des
copropriétaires (version 2008 tableau page 5), 54) rémunération de l'indication
de la TVA à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou
des copropriétaires concernés (version 2008 tableau page 5), 55) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic de la préparation de l'assemblée
générale annuelle nécessitant recherches et études (version 2008 tableau page 6), 56) rémunération en prestation
particulière de la notification par remise de convocation à l'assemblée
générale (version 2008 tableau page 6) 57) rémunération incluse dans le
forfait au choix du syndic de la tenue de l'assemblée générale en dehors des
heures ouvrables à la discrétion du syndic (version 2008 tableau page 6), 58) rémunération en prestation
particulière de l'intervention d'un collaborateur du syndic (version 2008
tableau page 6), 59) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic, de la rédaction du compte rendu des conseils
syndicaux (version 2008 tableau page 6), 60) rémunération en prestation
particulière de l'assistance d'un conseil syndical supplémentaire (version
2008 tableau page 6) 61) rémunération incluse dans le
forfait résultant du choix du syndic de la gestion de la prévoyance du
personnel (version 2008 tableau page 7), 62) rémunération incluse dans le
forfait au choix du syndic de la préparation du dossier de retraite du
personnel (version 2008 tableau page 7), 63) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic des relations avec l'inspection du
travail (version 2008 tableau page 7), 64) rémunération incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix du syndic du suivi d'un contrôle URSSAF (version 2008
tableau page 7) 65) rémunération incluse dans le
forfait au choix du syndic d'un licenciement (version 2008 tableau page 7), ordonné en conséquence à la
société AGENCE HENRY de supprimer (pour celles qui ne sont pas) de son modèle
type les clauses ci-dessus, dans le délai d'un mois de la décision à
intervenir et ce, sous astreinte définitive d'un montant de 1.000 euro par
jour de retard à l'expiration du délai imparti, ordonné à la société AGENCE HENRY
d'interdire l'usage de telles clauses à l'avenir, condamné la société AGENCE HENRY à
verser à l'UFC 38 à titre de dommages et intérêts : -15.000 euro pour le préjudice
collectif, -3.000 euro pour le préjudice
associatif, ordonné l'exécution provisoire de
la décision, autorisé l'UFC 38 à publier le jugement
par extrait mentionnant la liste des clauses écartées, au regard de l'article
L421-9 du Code de la consommation, dans les journaux : le Dauphiné Libéré,
les Affiches de Grenoble, Paru Vendu et à ses frais à concurrence de 1.500
euro par insertion, ainsi que pendant deux mois à compter de la signification
du jugement, en tête de la page d'accueil du site Internet de la société
AGENCE HENRY (www.agencehenry.com), condamné la société AGENCE HENRY à
lui verser une indemnité de 3.500 euro sur le fondement de l'article 700 du
nouveau Code de procédure civile, débouté la FNAIM, intervenante
inutile de ses demandes, condamné la société AGENCE HENRY
aux entiers dépens de l'instance.' La SARL AGENCE HENRY a relevé
appel de cette décision et demande à la cour par voie d'infirmation partielle
de : ' Déclarer l'UFC 38 irrecevable en
toutes ses demandes au regard des dispositions de l'article L421-6 du Code de
la consommation. Constater que chacun des contrats
de la SARL AGENCE HENRY n'est pas un modèle de contrat de syndic. Déclarer abusive l'action de l'UFC
38. Condamner l'UFC 38 à lui payer la
somme de 10.000 euro à titre de dommages intérêts outre celle de 3.000 euro
au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Condamner l'UFC 38 à lui
rembourser la somme de 21.000 euro versée suite au jugement du 14 décembre
2009 avec intérêts de retard au taux légal depuis la date du versement
effectué le 14 mai 2010. Subsidiairement dire que l'action
de l'UFC 38 est devenue sans objet tant en ce qui concerne la suppression des
clauses qu'en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice prétendument causé
à l'intérêt collectif des consommateurs. Très subsidiairement dire que les
clauses figurant dans le nouveau contrat de syndic de la société AGENCE HENRY
ne sont ni abusives ni illicites, et conformes en tous points à l'arrêté du
19 mars 2010. En tout état de cause et au visa
des articles R 534-11 et R 534-14, et L 534-8 du Code de la consommation,
débouter l'UFC 38 en ce qu'elle sollicite le retrait de la pièce numéro 55
communiquée par la SARL AGENCE HENRY. Condamner l'UFC 38 au paiement
d'une somme de 1.000 euro au titre du remboursement des frais judiciaires
ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident. L'association UFC 38 sollicite la confirmation
partielle du jugement et fait appel incident pour demander à la cour de
déclarer illicite ou abusive la clause numéro 67 par laquelle le
professionnel classe en prestation particulière l'usage par la copropriété
d'un compte séparé conforme à la loi et de condamner la SARL AGENCE HENRY à
lui payer 5.000 euro au titre du préjudice subi par la collectivité des
consommateurs pour la période 2006 à 2008, la somme de 114.000 euro pour la
multiplicité des clauses irrégulières ajoutées depuis 2008 et la somme de
20.000 euro, le contrat ayant été maintenu depuis le jugement de première
instance. Elle demande en outre à la cour de
condamner la SARL AGENCE HENRY à lui payer 3.500 euro par application de
l'article 700 du Code de procédure civile et de dire irrecevable car sans
objet, l'appel à l'encontre de la FNAIM. La FÉDÉRATION NATIONALE DE
L'IMMOBILIER-FNAIM sollicite l'infirmation partielle du jugement entrepris et
fait appel incident pour demander à la cour de débouter l'UFC 38 de ses
demandes et de la condamner à lui payer 2.000 euro au titre de l'article 700
du Code de procédure civile. Vu les conclusions de la SARL
AGENCE HENRY signifiées le 5 décembre 2011, Vu les conclusions de
l'association UFC 38 UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS QUE CHOISIR de l'Isère
signifiées le 22 décembre 2011, Vu les conclusions de la
FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER-FNAIM signifiées le 6 décembre 2011 MOTIFS ET DÉCISION
Sur le rejet d'une
pièce de procédure numéro 55 communiquée par la société AGENCE HENRY Attendu que l'UFC 38 fait reproche
à l'appelante d'avoir communiqué le pré-rapport de la Commission des clauses
abusives relatif au contrat de syndic, au motif sur le fondement de l'article
R 534-14 du Code de la consommation et L 534-8 que les travaux préparatoires
de cette commission sont confidentiels ; Qu'à l'audience du 10 janvier 2012
l'UFC 38 ne maintient pas cette demande ; Sur la recevabilité de
la demande de l'UFC 38
Attendu que la FNAIM maintient, alors
que la SARL AGENCE HENRY abandonne ce moyen à l'audience, qu'au regard des
dispositions de l'article L421-6 du Code de la consommation, le syndicat de
copropriété qui n'est pas une personne physique n'est pas un consommateur ; Que par ailleurs pour l'appelante
et la FNAIM, chacun des contrats de la SARL AGENCE HENRY n'est ni un modèle
de contrat de syndic, ni un contrat d'adhésion car il est négocié à
l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires qui statue sur son
contenu ; Mais attendu que l'article L 132-1
du Code de la consommation vise non seulement les contrats conclus entre
professionnels et les consommateurs, mais également les contrats conclus
entre les professionnels et les non professionnels, parmi lesquels les
personnes morales qui n'en sont pas exclues, à l'instar d'un syndicat de
copropriété constitué au demeurant de consommateurs ; Qu'il importe peu que le contrat
litigieux ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour
son application, dés lors que ce contrat est proposé aux syndicats des copropriétaires ; Que les demandes de l'UFC 38 sont
donc recevables ; Sur l'irrecevabilité de
l'appel formé par la SARL HENRY à l'encontre de la FNAIM
Attendu que ce moyen soulevé par
l'UFC 38 sera rejeté par application de l'article 547 du Code de procédure
civile, toutes les parties présentes en première instance, pouvant être
intimées ; SUR LES DEMANDES RELATIVES AU
CONTRAT DE SYNDIC Attendu que la cour entend
examiner successivement l'ensemble des clauses critiquées par l'association
UFC 38 contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle
statue, à ceux antérieurement proposés aux consommateurs, c'est à dire aux
clauses telles qu'elles résultent du contrat de syndic actuellement proposé
par l'appelante, en exposant la position des parties sur chacune des clauses
et la décision de la cour, de sorte que deviennent sans objet les demandes de
l'UFC 38 fondées sur des clauses modifiées conformément à ses demandes ou
supprimées dans la dernière version du contrat en vigueur ; Que pour l'UFC 38 l'objet de la
présente procédure est l'examen de la version du 2 septembre 2008 du contrat
de syndic de L'AGENCE HENRY ; Que les développements de la SARL
AGENCE HENRY pour justifier la validité du contrat 2005 qu'elle soutient ne
plus utiliser, sont donc parfaitement inutiles ; Attendu toutefois, que l'AGENCE
HENRY verse aux débats, un exemplaire de contrat de la FNAIM version novembre
2007 et trois contrats conclus en juin, juillet et septembre 2010 (pièces 52,
53 et 54) avec des syndicats de copropriété, étant
souligné que l'exécution provisoire dont le jugement était assortie a été
levée par ordonnance du premier président ; Que la cour examinera donc les
clauses contenues dans cette dernière version 2010 des contrats de syndic
ainsi proposés par l'AGENCE HENRY, étant précisé que les versions 2008 et
2010 sont sensiblement identiques dans leur présentation et que la
numérotation des clauses est la même ; Attendu par ailleurs, que
modifiant l'arrêté n°86-6 3/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de
publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté
NOVELLI du 19 mars 2010 institue une liste minimale des prestations de
gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi
globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la
Consommation, pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir des
comparaison entre les différents contrats de syndic et de les mettre en
concurrence ; Qu'il en résulte que cette liste
n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir
d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande
la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre
2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations
courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions
légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet
1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière
d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET)
, à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières
redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la
suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes
par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression
des clauses imprécises ; Que cet arrêté entré en vigueur le
1er juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer
explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu
de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques
correspondantes figurant dans le contrat de syndic ; Que si les taches dévolues au
syndic sont fixées par la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article
18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond
pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées
par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées
régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou
triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté sus-visé, le juge n'ayant pas
à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à
la liste établie ; Attendu qu'en l'espèce, le contrat
proposé par l'AGENCE HENRY en 2010 se présente sous la forme d'un tableau
avec trois rubriques : -prestations de gestion courante
incluses dans le forfait annuel imposées par l'arrêté du 19 mars 2010, -prestations variables incluses
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes et non plus
'selon le choix du syndic' comme dans la version 2008 ; -prestations variables non
incluses dans le forfait annuel, soit imputables au syndicat, soit imputables
au seul propriétaire concerné ; 1) sur l'article 7.2 du contrat
dans sa version 2010 'Si les fonds du syndicat des
copropriétaires sont versés au compte courant
bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les
produits éventuels provenant de la gestion du fonctionnement de ce compte
sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic.' Attendu que pour L'AGENCE HENRY et
la FNAIM cette clause est conforme à l'article 35-1 créé par le décret du 27
mai 2004 et les copropriétaires ont le libre choix d'opter pour un compte
commun ou un compte individualisé , de même que la rémunération qui bénéficie
au syndic est une rémunération à laquelle chaque syndicat individuellement,
ne pourrait pas prétendre et l'adhésion du syndicat à un compte bancaire
commun lui offre en réalité de substantielles contreparties comme la gratuité
des frais de fonctionnement dudit compte, ce qui exclut tout déséquilibre de
la clause litigieuse ; Qu'aux termes des écritures de
l'UFC 38 cette clause est illicite et contraire à l'article 35-1 du décret
n°67-223 du 17 mars 1967, en ce qu'e elle laisse à la discrétion du syndic
par la voie de son compte personnel, la possibilité de placer ou non les fonds
et d'en affecter les produits alors même que l'assemblée générale doit
décider de l'affectation des intérêts ; Qu'elle ajoute que la loi du 2
janvier 1970 relatif à l'activité des syndics professionnels interdit la
perception de rémunération non chiffrée et que cette clause est par ailleurs
déséquilibrée en ce qu'elle prévoit que le compte du syndicat profitera aux
seuls syndics sans que le syndicat n'obtienne la moindre contrepartie ; Sur ce : Attendu qu'une telle clause est
illicite car contraire aux dispositions de l'article 35-1 du décret n°67-223
du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des
copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de
l'affectation des intérêts produits ; JPM : On ne peut qu’approuver la solution donnée par la Cour. Il faut toutefois remarquer que nonobstant les informations recueillies à l’occasion d’un récente affaire, les mécanismes utilisés par les banques (du type comptes reflets) demeurent mal connus. Un placement, au sens de l’article 35-1 impose le déplacement physique des fonds placés. 2) tableau page 7 'assurances' ' Prestation variable à la charge
du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant
les parties communes et /ou les parties privatives lorsque le dommage a sa
source dans les parties privatives' Attendu que l'AGENCE HENRY et la
FNAIM estiment que la gestion de sinistres ne se réduit nullement à la
déclaration effectuée par le syndic auprès de l'assureur et que cette clause
est conforme aux dispositions de l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 (qui ne
classe pas cette prestation parmi les prestations invariables) ainsi qu'à
l'avis de la Commission des Clauses Abusives et à celui du Conseil National
de la Consommation (CNC) du 27 septembre 2007 ; Que l'UFC 38 considère à l'opposé,
qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les sinistres dont la source figure
dans les parties privatives ou dans les parties communes car cela relève de
la mission générale de conservation de l'immeuble, que ce type de clause
d'une part a fait l'objet d'une recommandation de suppression de la part de
la Commission des Clauses Abusives, d'autre part est illicite au regard de
l'article 1165 du Code civil en ce qu'elle concerne des tiers au contrat ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de l'arrêté
du 10 mars 2010 relève de la gestion courante la déclaration des sinistres
concernant : 1)les parties communes, 2) les parties privatives, lorsque
le dommage a sa source dans les parties communes ; Que la déclaration de sinistre
affectant les parties communes relève ainsi de la gestion courante du syndic,
peu important que la sinistre trouve sa source dans une partie privative ou
une partie commune ; Que cette clause est abusive, car
d'une part elle est redondante par rapport à la prestation de gestion
courante sus-visée, laquelle n'ouvre pas droit à une rémunération
particulière au seul motif que le sinistre trouve sa source dans une partie
privative sans créer ainsi un déséquilibre au détriment du syndicat de
copropriété, d'autre part elle fait figurer dans un contrat de syndic, une
rémunération inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, portant ainsi atteinte à
l'effet relatif des contrats, ce qui laisse croire à chaque copropriétaire
qu'il est engagé par le contrat de syndic ; JPM : Sur ce point, la
controverse trouve son origine dans les imprécisions terminologiques. L’expression « Prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné » ne signifie pas
forcément facturation par le syndic au copropriétaire, opération qui est
strictement interdite aux syndics depuis 1972. Dans le cas des prestations
visées par l’article 10-1 de la loi, le coût de l’état daté, par exemple, est
facturé par le syndic au syndicat. La charge correspondante est
individualisée c’est à dire imputée immédiatement au copropriétaire vendeur.
Ce mécanisme écarte tout recours à l’article 1165 du Code civil. On doit admettre qu’en l’état il n’existe
pas de texte légal applicable aux déclarations de sinistres. Il faudra
admettre la possibilité de prévoir dans les conventions de tarification
l’application d’un mécanisme identique . C’est à tort que l’arrêté Novelli
place les déclarations de sinistres dans les prestations couvertes par
l’honoraire forfaitaire. Cette erreur vient de l’absence dans cet arrêté
comme dans tous les textes postérieurs aux arrêtés préfectoraux de1960 à 1980
de critères précis permettant la classification des prescriptions. En l’espèce la prévisibilité ne
doit pas porter sur la nature de la prestation mais sur le nombre effectif
des prestations de cette nature à effectuer au cours de l’exercice. Si le
coût unitaire de la prestation est 20 €, il faut éviter que le syndic
n’insère dans son forfait une prévision de 10 opérations soit 200 € alors
qu’au final il n’aura eu à effectuer que 4 déclarations. On peut reprocher à la FNAIM ne n’avoir exercé aucun recours contre l’arrêté Novelli qui cumule en outre des impropriétés terminologiques majeures. 3) Tableau page 5 compte
copropriétaire Classement en 'prestations
variables incluses dans le forfait annuel issu du choix des parties
contractantes de ' la gestion des consommations, forfaits et régularisations
sur compteurs' Attendu que la SARL AGENCE HENRY
et la FNAIM considèrent que la Commission des Clauses Abusives n'a pas
critiqué cette clause ni préconisé sa suppression des contrats de syndic et
soulignent que les relevés des consommations étant dans la plupart des cas
réalisés par des prestataires extérieurs, fournisseurs de la copropriété, il
est logique que le syndic en répercute le coût sur les copropriétaires ; Que la FNAIM ajoute que cette
prestation s'applique à la situation où les compteurs n'ont pas encore été
installés lors de la désignation du syndic ; Que de son côté l'association UFC
38 conclut que cette clause est abusive car elle est ambiguë et n'est pas
validée par l'arrêté du 19 mars 2010 ; Qu'elle soutient qu'il appartient au
syndic d'établir les relevés utiles afin de pouvoir effectuer la répartition
des charges entre les copropriétaires et que si un prestataire de services
intervient à cet effet, c'est avec l'aval d'une décision d'assemblée générale
; Qu'enfin la Commission des Clauses
Abusives recommande l'élimination d'une telle disposition ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de la liste
dressée par l'arrêté du 19 mars 2010 relève de la gestion courante du syndic
l'imputation des consommations individuelles de fluides ou d'énergie lorsque
les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic ; Que si le contrat de syndic de
l'AGENCE HENRY version 2010 propose d'inclure dans le forfait annuel
l'imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs
d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic conformément à
l'arrêté du 19 mars 2010, il ne ressort pas en revanche du libellé de la
clause litigieuse qu'elle concerne le règlement des prestataires extérieurs
chargés des relevés (sur les compteurs individuels) des consommations comme
le prétend l'AGENCE HENRY, ce qui serait contraire à l'arrêté du 19 mars
2010, alors que de façon contradictoire elle s'appliquerait, d'après la
FNAIM, à la situation d'une copropriété où les compteurs n'ont pas encore été
installés lors de la désignation du syndic, ce qui ne résulte pas non plus
des termes de cette clause ; Qu'eu égard au caractère imprécis
et obscure de cette clause, elle doit être déclarée abusive ; JPM : On est ici en plein marigot ! Dans la quasi totalité des cas de prise en charge d’une nouvelle copropriété par un syndic professionnel, l’immeuble est équipé de compteurs (eau chaude et froide, calories, etc, …). Ces compteurs sont loués. Le contrat de location comporte également l’entretien des compteurs et la réalisation des relevés de consommation. De toute manière le coût des relevés est toujours facturé au syndicat par un prestataire extérieur. L’arrêt indique que UFC 38 soutient « qu'il appartient au syndic d'établir les relevés utiles afin de pouvoir effectuer la répartition des charges entre les copropriétaires et que si un prestataire de services intervient à cet effet, c'est avec l'aval d'une décision d'assemblée générale ; » !!!! Abérrant A propos des comptages la controverse est limitée à une pratique abusive et ancienne des syndics qui décomptent des honoraires pour le traitement de l’exploitation des relevés établis par le prestataire extérieur. Or il est incontestable qu’il s’agit là d’une prestation prévisible et récurrente qui entre dans le cadre de gestion courante. Lorsque les copropriétaires décident de faire installer des compteurs dans un immeuble qui n’en est pas équipé, il s’agit d’une opération complexe. Il est tout à fait normal que le montant des honoraires forfaitaires soit modifié. Le syndic doit veiller à ce que la décision adéquate soit prise par l’assemblée. 4) tableau page 3 chapitre
'recouvrement des charges impayées'
Classement en prestation variable imputable au syndicat de la remise du
dossier à l'huissier ou à l'avocat ; Attendu que la SARL AGENCE HENRY
et la FNAIM concluent que cette mission ne figure pas parmi la liste des
prestations de gestion courante établie par l'arrêté du 19 mars 2000 et que la
Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette
clause ; Qu'elles affirment qu'il s'agit
d'un élément tout à fait particulier de l'activité du syndic qu' il n'est
guère possible de forfaitiser compte tenu de son caractère aléatoire ; Qu'elles soulignent que l'article
10-1 de la loi de 1965 permet aux syndicats de se faire rembourser les frais
nécessaires exposés par les copropriétaires concernés et que ce n'est pas au
syndic simple mandataire d'en faire l'avance sur ses propres deniers, à ses
risques et périls, aux lieu et place du syndicat ; Que pour l'UFC 38, par sa
généralité la clause est abusive car la représentation du syndicat dans tous
les actes civils et en justice relève de l'article 18 de la loi et donc de la
gestion courant de la copropriété d'une part et le suivi du dossier revient à
l'avocat et non au syndic d'autre part ; 4 bis) tableau page 3 chapitre
'Divers' Classement en prestation variable
des actions en justice (suivis de procédures) Attendu que l'AGENCE HENRY comme
la FNAIM soutiennent que cette prestation n'est pas visée dans les
prestations courantes fixées par l'arrêté du 19 mars 2010 et que ne
s'agissant pas d'une situation normale elle doit donner lieu à une prestation
variable car elle ne se résume pas à l'envoi d'un courrier mais comprend la
constitution d'un dossier ; Que pour l'UFC 38 cette clause est
illicite par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car
ces honoraires ne peuvent pas être imputés aux copropriétaires défaillants au
titre des frais nécessaires et que le recouvrement de charges fait partie
intégrante de la vie quotidienne d'une copropriété et de la mission du syndic
; Qu'elle souligne que la Commission
des Clauses Abusives considère le suivi de procédure judiciaire comme une
opération de gestion courante ; Sur ce : Attendu que si l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement
des charges impayées, il n'en demeure pas moins que la clause relative à la remise
du dossier à l'huissier ou à l'avocat est susceptible de permettre de
comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation dés lors que le
contrat stipule également que l'action en justice (suivi de procédure) relève
des prestations variables, créant ainsi un déséquilibre significatif entre
les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat
des copropriétaires ; Que cette clause est donc une
clause abusive ; JPM Le recouvrement des charges impayées exige du syndic des prestations significatives justifiant une rémunération spécifique. Ces prestations ne peuvent entrer dans le cadre de la gestion courante car leur nombre au cours d’un exercice est imprévisible. Il peut n’y avoir aucun recouvrement pendant deux ou trois ans puis deux, trois ou huit au cours d’un exercice. Ainsi ces prestations ne sont pas non plus récurrentes. Par ailleurs les syndics ont le tort de faire mention de « la remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat » qui n’est pas une prestation ! C ‘est la constitution du dossier qui est une prestation importante. Il en va de même du suivi de la procédure, de l’actualisation des demandes formulées en cours d’instance et du suivi de l’exécution de la décision. Quant au contentieux général, il s’agit d’instances judiciaires qui peuvent être extrêmement importantes et s’étaler sur plusieurs années. Pour les mêmes raisons que dessus le syndic peut à ce titre obtenir une rémunération décente à titre exceptionnelle. Les maladresses des syndics dans la présentation de leurs légitimes prétentions permettent à la Cour de recourir à la pirouette de la double comptabilisation. Solution peu glorieuse pour les uns et les autres. 5) article 5.2.5 chapitre
'frais particuliers' page 9 Classement en frais particuliers
des tirages des documents (à l'unité) hors affranchissement' 0,12 euro TTC et
facturation au coût réel des frais d'affranchissement, d'acheminement, de
location de salle extérieure et de publication pour recherche d'employé du
syndicat Attendu que l'AGENCE HENRY et la
FNAIM font valoir que cette clause est conforme au contrat type de l'ARC et à
la liste établie par le groupe de travail du Conseil National de la
Consommation annexée à l'arrêté du 19 mars 2010 ; Qu'elle estiment que ces frais ne
constituent pas une rémunération du syndic car ils sont éminemment variables
et ne sauraient rentrer dans un forfait mais doivent être facturés aux frais
réels sur justification du syndic ; Que pour l'UFC 38 cette clause est
abusive car de tels frais sont facturés en supplément même des prestations de
gestion courante, qu'il s'agit d'une dépense qui relève du fonctionnement
normal de la copropriété , le forfait étant calculé par le syndic en
connaissance de la taille de la copropriété ; Qu'elle précise que cette clause
est également illicite au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965
et de l'arrêté du 19 mars 2010 qui instaure une norme minimale et ne saurait
aller à l'encontre de ce texte et que la Commission des Clauses Abusives
recommande d'ailleurs d'éliminer de telles clauses ; Sur ce : Attendu qu' il ne s'agit pas de
prestations rémunérées, mais de frais dont l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit
cette fois-ci expressément, qu'ils ne sont pas compris dans le forfait de
gestion courante en ce qui concerne : 1) l'élaboration et l'envoi de la
convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de
résolutions, 2 )l'envoi et la notification du
procès verbal d'assemblée générale, 3 )l'appel des provisions sur
budget prévisionnel, 4) la mise à disposition et la
communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant
à la gestion du syndic ; Que l'arrêté prévoit également que
les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris en matière de
recherche et d'entretien préalable du personnel du syndicat, prestation
classée parmi les prestations de gestion courante ; Qu'en l'espèce le contrat de
syndic dans sa version 2010 reprend ces dispositions ; Que l'UFC 38 sera déboutée de
cette demande ; JPM Ce point montre qu’UFC ignore ce que sont les débours et le traitement prévu pour eux par le régime de la comptabilité des syndicats. 6)tableau page 2 chapitre
'entretien et maintenance' Inclusion dans la gestion courante
d'un nombre minimal déterminé de visites (4 visites) du syndic dans la
copropriété et imputation à définir concernant les autres visites Attendu que l'AGENCE HENRY et la
FNAIM soutiennent que le projet de contrat type est conforme au point III-3-1
de la liste des prestations de gestion courante établie par le Conseil
National de la Consommation et reprise textuellement par l'arrêté du 19 mars
2010 ainsi qu'à l' avis de la commission des clauses abusives du du 15
septembre 2011 , lequel inclut précisément les visites de la copropriété par
le syndic dans les prestations de gestion courante, laissant à l'assemblée
générale de copropriété le soin de négocier le nombre de visites annuelles à
effectuer par le syndic dont le coût est inclus dans la gestion courante ; Que pour l'UFC 38 cette clause est
abusive car elle est imprécise et arbitraire et que le nombre de visites de
l'immeuble par le syndic ne peut être limité, compte tenu de son mandat
général d'administration de l'immeuble ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 classe les visites de la copropriété par le syndic parmi les prestations
de gestion courante, en précisant que les conditions seront définies (nombre
et modalités) par le contrat ; Que la clause du contrat de
l'AGENCE HENRY est conforme à l'arrêté susvisé et ne peut être considérée
comme abusive dés lors que le nombre de visites est librement négocié entre
le syndic et le syndicat lors de l'assemblée générale de copropriété ; Que l'UFC 38 sera déboutée de
cette demande ; JPM : Ici encore demande
inconsidérée d’UFC 38 7) tableau page 2 Rémunération en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes,
des vérifications périodiques de sécurité, incendie, immeuble grande hauteur
(IGH), établissement recevant du public (ERP), diagnostic technique amiante
(DTA) ect.. Attendu que d'après l'AGENCE HENRY
la liste des prestations de gestion courante établie par le Conseil National
de la Consommation n'inclut aucune des vérifications périodiques en matière
d'entretien et de maintenance de l'immeuble qui représentent un travail
important pour le syndic mais que son projet de contrat inclut désormais la
gestion des diagnostics et des dossiers obligatoires dans les prestations de
gestion courante si bien que la demande présentée à ce titre par l'UFC 38 est
sans objet ; Que l'UFC 38 réaffirme que les
prestations concernées résultent de la mission légale du syndic conformément
à l'article 18 de la loi de 1965, que l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit de
classer en gestion courante, la gestion de tous les diagnostics dossier
obligatoires, enfin que la commission des clauses abusives recommande
d'éliminer de telles clauses ; Sur ce ; Attendu qu'outre l'article 45-2 du
décret du 17 mars 1967 qui assimile à des travaux de maintenance les
vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les
éléments d'équipement communs, l'arrêté du 19 mars 2010 classe dans les
prestations de gestion courante 'la gestion de tous les diagnostics et
dossiers obligatoires' ; Qu'il s'ensuit que cette clause
est illicite ; JPM Voici un point intéressant. La solution apportée n’est pas inexacte mais elle est branlante avec le seul appui de l’article 45-2 du décret (en réalité article 45 alinéa 3), qui traite de l’organisation de la comptabilité du syndicat. Il faut ici encore se référer aux
critères. Le syndic ne peut ignorer la nécessité et la périodicité de
certains contrôles et/ou diagnostics. Les prestations correspondantes sont
donc prévisibles et récurrentes. Elles entrent dans le cadre de la gestion
courante. 8)tableau page 2 Prestation variable comprise dans le
forfait selon le choix des parties contractantes, relative à la réception par
le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande
aux heures ouvrables Attendu que l'AGENCE HENRY fait
remarquer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est
expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune
rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives
n'ait pas critiqué cette clause ni préconisé sa suppression ; Que l'UFC 38 maintient qu'il y a
lieu de confirmer le jugement des lors que l'agence justifie cette clause ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil
syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil syndical précédant
l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses avis écrits lorsque
sa consultation est obligatoire ; Que la prestation litigieuse qui
est indépendante des prestations sus-visées constitue donc une prestation
variable, que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec
la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties ; Que l'UFC 38 sera déboutée de
cette demande ; JPM : Ici encore demande
inconsidérée d’UFC 38 9) tableau page 2 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, relative à
l'obtention par le syndic des avis du conseil syndical, en cas d'exécution de
travaux urgents, pour obtenir le versement d'une provision, ne pouvant
excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux Attendu que pour la SARL AGENCE
HENRY et la FNAIM il ne s'agit pas d'une prestation de gestion courante visée
par l'arrêté du 19 mars 2010 car en matière de travaux urgents, la
consultation du conseil syndical n'est pas obligatoire ; Que l' AGENCE HENRY souligne
cependant qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est
expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération
complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas
critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ; Que l'UFC sollicite la
confirmation du jugement des lors que l'agence justifie cette clause ; Sur ce : Attendu que dés lors qu'en vertu
de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 le syndic est obligé dans le cas de
travaux urgents, de consulter le conseil syndical avant de demander, sans
délibération de l'assemblée générale une provision qui ne peut excéder le
tiers du montant du devis estimatif des travaux, cette clause est abusive en
ce qu'elle classe en prestation particulière une prestation déjà comprise
dans la gestion courante du syndic ; JPM : Erreur de droit ! La procédure de l’article 37 du
décret s’applique à des évènements excluant la prévisibilité et la
récurrence. Mais, par contre, elle s’accompagne
en général de travaux importants pour lesquels le syndic sera rémunéré. La
consultation du conseil syndical n’est pas une prestation importante. Il faut donc admettre que, de ce seul
chef, le syndic n’a droit à aucune rémunération. Il percevra une rémunération
sur l’ensemble de ses interventions et il n’y a pas lieu d’en prévoir une
spécifique pour la consultation du conseil syndical. 10) tableau page 3 Classement en prestation variable
incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, du
traitement des archives dormantes Attendu que la SARL AGENCE HENRY
souligne qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est
expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune
rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives
n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ; Que la FNAIM ajoute que cette
clause n'indique pas que les archives seront détruites ; Que l'UFC 38 considère en revanche
que cette clause est ambiguë donc abusive, car elle laisse croire que le
syndic n'a aucune obligation de conserver les archives au-delà d'un délai légal
non précisé et qu'elle est en outre illicite par application du décret du 20
avril 2010 ; Sur ce : Attendu que postérieurement à
l'arrêté du 19 mars 2010 qui classait dans les prestations de gestion
courante la détention et la conservation des archives utiles notamment les
plans, le règlement de copropriété, l'état de division etc....ainsi que toute
pièce administrative datant de moins de deux ans, est intervenu le décret
n°2010-391 du 20 avril 2010 qui complétant l'article 33 du décret n°67-223 du
17 mars 1967, édicte que 'la conservation et la gestion des archives sont
comprises dans la mission ordinaire du syndic' sans aucune distinction entre
archives 'vivantes' et 'dormantes' ; Qu'une telle clause s'avère donc
illicite ; JPM : Sur ce point, l’arrêté Novelli a comporté des dispositions aberrantes. Il reste que depuis trente ans les
syndicats de copropriétaires français ont perdu une grande partie de leur
« mémoire ». De cela personne ne s’est soucié, pas même les
copropriétaires. 11) tableau page 3 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes relative à la
délivrance de copies au conseil syndical Attendu que pour l'AGENCE HENRY et
la FNAIM la délivrance de copies ne figure pas parmi la liste exhaustive des
prestations de gestion courante telle qu'établie par l'arrêté du 19 mars 2010
et que cette clause est conforme à la recommandation de la commission des
clauses abusives ; Qu'en revanche l'UFC 38 expose que
cette clause est illicite au regard de l'article 21 de la loi du 10 juillet
1965 et qu'elle est abusive en ce qu'elle simule qu'il s'agit d'opération
hors gestion courante alors qu'il n'en est rien ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 classe en gestion courante, la mise à disposition et la communication au
conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du
syndic , hors frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement ; Que par ailleurs le conseil syndical
reçoit sur sa demande, en vertu de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
communication de tout document intéressant le syndicat ; Qu'il s'ensuit que le classement
de cette prestation, au demeurant nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété,
en prestation variable est illicite ; JPM : On ne peut qu’approuver la décision de la Cour sur la prétention mesquine du syndic. 12) tableau page 3 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, relative aux avis
de travaux nécessitant accès aux parties privatives Attendu que la SARL AGENCE HENRY
souligne qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est
expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération
complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas
critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ; Que la FNAIM ajoute qu'il ne
s'agit pas d'une prestation invariable au sens de l'arrêté et que le tribunal
a violé les dispositions de l'article L132-1 du Code de la consommation ; Que l'UFC 38 considère que cette
prestation ressort du mandat légal de base du syndic car celui-ci doit suivre
et permettre l'exécution des travaux et que la Commission des clauses
abusives recommande d'éliminer une telle clause ; Sur ce : Attendu que cette tache fait
partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit
déjà une rémunération, qu'il s'agisse de travaux de conservation ou de
maintenance de l'immeuble ou d'autres travaux le concernant, de sorte que
cette clause est abusive en ce qu'elle permet de facturer deux fois la même
prestation ; JPM : La position de la Cour d’appel doit être approuvée mais elle devrait être formulée autrement et sa portée devrait être étendue à d’autres prétentions des syndics. Il faut en finir avec la pirouette de
la double facturation. Il faut clairement exprimer que certaines rémunérations exceptionnelles couvrent toutes les prestations qui sont attachées à l’acte principal. Ainsi pour la rémunération de l’établissement de l’état daté en cas de vente d’un lot. Il faut parler d’un honoraire à l’occasion de la mutation d’un lot qui couvre l’intégralité des prestations minimales : établissement de l’état daté, traitement des notifications, mouvements comptables (création du compte de l’acquéreur, clôture du compte du vendeur, virements, etc…) En l’espèce l’honoraire au titre des
travaux nécessitant un accès aux parties privatives doit couvrir les prestations
exigées par cette catégorie de travaux. 13)tableau page 3 Rémunération en prestation
variable (%) à la charge du syndicat, de la location de parties communes Attendu que la SARL AGENCE HENRY
et la FNAIM concluent qu'il s'agit d'une prestation rarissime qui justifie
une rémunération complémentaire, que l'arrêté du 19 mars 2010 exclut cette
prestation de la liste des prestations de gestion courante et que la
commission des clauses abusives reconnaît au syndic le droit de facturer
cette prestation en sus du forfait ; Elles soulignent que cette clause
est simplement informative et n'impose aucunement au syndicat des
copropriétaires de confier la location d'une partie commune au syndic ; Que l'UFC 38 maintient de son côté
qu'une telle location nécessite une décision spécifique de l'assemblée
générale et que l'exécution de celle-ci ne saurait être considérée comme une
prestation hors gestion courante, la commission des clauses abusives
recommandant d'ailleurs la suppression d'une telle disposition ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété
d'exercer le rôle d'intermédiaire ou de gestionnaire de la location des
parties communes et en ce qu'elle laisse penser que les copropriétaires sont
tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le
syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des
parties communes ; Qu'elle est en outre illicite au
regard des dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose
pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une
autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ; JPM : La rédaction de l’arrêt est un peu confuse. Ainsi pour : [la clause] « laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ». Que faut-il entendre par « contrat de syndic pour la mise en location » ? On peut s’interroger à propos de « il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d'exercer le rôle d'intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes » Bref ! Dans la plupart des cas, il est bien normal que le syndic soit chargé de la location d’une partie commune décidée par l’assemblée et de la perception des loyers. Rien n’interdit qu’il perçoive à ce titre une rémunération. Il suffit donc que la clause n’interdise pas au syndicat d’adopter une solution contraire en confiant à un autre professionnel immobilier le soin de trouver un locataire et d’encaisser les loyers. Le dernier paragraphe de la motivation justifie l’illicéité par une pure supposition : celle de l’omission de l’autorisation prévue par l’article 39 du décret. L’arrêt présume ainsi une infraction du syndic qui ne pourrait être constatée effectivement qu’après réalisation de l’opération. 14) tableau page 3 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné, des études juridiques,
fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers Attendu que l''AGENCE HENRY
prétend qu'un contrat de syndic peut parfaitement prévoir que certaines
prestations particulières effectuées pour le compte d'un ou plusieurs
copropriétaires leur seront personnellement facturées et ce dans un souci de
clarté et de transparence et pour la bonne administration des copropriétaires
et que cette clause, dénuée de toute ambiguïté, ne saurait induire un
copropriétaire en erreur ; Que la FNAIM considère quant à
elle que la consultation et les renseignements aux locataires et aux
associations de locataires sont prévus par les textes, mais qu'il s'agit
d'une prestation variable donc hors gestion courante ; Que l'UFC 38 considère à l'opposé,
qu'au regard de l'article 1165 du Code civil cette prestation est étrangère
au contrat de syndic qui ne peut concerner des travaux ne profitant pas au
syndicat et subsidiairement que cette clause est abusive en ce qu'elle peut
laisser penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus par ce contrat alors
qu'il ne leur est pas opposable à titre personnel ; Qu'elle souligne que la Commission
des Clauses Abusives recommande d'éliminer de telles dispositions dans les
contrats de syndic ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic,
inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, clause qui est en outre
susceptible de laisser croire au copropriétaire, qu'il doit s'adresser au
syndic pour la réalisation de cette étude ; JPM : Il est exact que, stricto sensu, la clause est étrangère à la convention déterminant la rémunération du syndic. Elle présente néanmoins un intérêt
pratique. Cela est si vrai que les arrêts préfectoraux antérieurs à 1980
comportaient une mention relative aux prestations fournies par le syndic à
titre individuel. 15) tableau page 3 Rémunération en prestation variable
incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, des
travaux urgents ou de la gestion des urgences Attendu que la FNAIM précise que
par essence les situations d'urgence ne font pas partie de la gestion
courante ; Que la SARL AGENCE HENRY conclut
qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est
expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune
rémunération complémentaire, bien que la Commission des Clauses Abusives
n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause. Que l'UFC 38 soutient que la
clause est illicite car cette prestation est contraire aux dispositions des
articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que l'arrêté du 19 mars
2010 classe en gestion courante la gestion des travaux d'entretien et de
maintenance ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 classe effectivement en gestion courante la gestion des travaux
d'entretien et de maintenance sans distinction entre les travaux urgents et
les autres ; Qu'en fait, depuis la loi du 25
mars 2009 ayant introduit l'article 18-1 A dans la loi du 18 juillet 1965,
seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée
générale des copropriétaires en application des articles 24,25, 26,26-3 et 30
peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces
honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux
concernés, aux mêmes règles de majorité ; Que les travaux mentionnés à
l'article 14-2 non compris dans le budget prévisionnel ont été définis par
l'article 44 du décret du 17 mars 1967 comme étant : -les travaux de conservation
d'entretien des immeubles autres que ceux de maintenance, -les travaux portant sur des
éléments d'équipement autres que ceux de maintenance, -les travaux d'amélioration', -l'aménagement de locaux d'usage
commun', -des études techniques, telles que
des diagnostics et consultations, -et d'une manière générale des
travaux qui ne concourent pas à la maintenance ou l'administration de parties
communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de
l'immeuble ; Que les travaux de maintenance
définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 concernent les travaux
d'entretien courant exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de
prévenir les défaillances d'un élément d'équipement commun, les menues
réparations, les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun
lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le
contrat de maintenance ou d'entretien ainsi que les vérifications périodiques
imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipement
commun ; Qu'il s'en suit que les travaux
urgents qui sont dans leur grande majorité des travaux de maintenance tels
que définis ci-dessus et relèvent donc de la gestion courante du syndic, soit
éventuellement des travaux visés à l'article 14-2 et font alors l'objet d'un
vote comprenant les honoraires spécifiques du syndic ; Que la clause litigieuse est par conséquent
abusive car elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation
comprise dans une prestation déjà rémunérée ; JPM : Comme nous l’avons indiqué plus haut, c’est la maladresse des syndics qui justifie la pirouette de la double facturation. Ce genre de clause relève de la mendicité. 16)tableau page 3 Rémunération des relances en
prestation variable incluse dans le forfait tel qu'issu du choix des parties
contractantes, Attendu que la SARL AGENCE HENRY
fait observer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation
est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune
rémunération complémentaire, bien que la Commission des Clauses Abusives
n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause, la FNAIM
ajoutant que la relance qui précède la mise en demeure n'est pas visée par
l'article L 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'UFC 38 soutient que cette
clause est d'une part illicite car contraire aux dispositions des articles
10-1, 10-12 de la loi du 10 juillet 1965 et 32 de la loi du 9 juillet 1991
sur les voies d'exécution, d'autre part abusive car elle laisse au syndic le
pouvoir discrétionnaire de multiplier les relances avant la mise en demeure ;
Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement
des charges impayées de sorte que le classement en prestations variables des
relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite ; Que par application de l'article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le
remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire
défaillant ; Que le contrat de syndic peut dans
le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins cette
prestation dans son forfait annuel au choix des parties ; Que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; JPM : Ici l’UFC38 est méchamment déboutée sur un des points principaux de sa demande. L’arrêt montre que Messieurs les
conseillers ne connaissent pas le mécanisme de l’article 10-1 de la loi. Ils
font valoir que « par application de l'article 10-1 de la loi du 10
juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la
relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ». Le syndicat n’a rien à solliciter du
tout. La facture de la relance présentée au syndicat par le syndic est
enregistrée au crédit du compte 401 du syndic par le débit du compte 450 du copropriétaire
débiteur. Dans ce cas la dépense est convertie en charge par l’article 10-1
sans nécessité d’une approbation de l’assemblée générale. A noter qu’aucun intervenant dans
l’instance n’a relevé l’anomalie que peut constituer une relance postérieure
à la délivrance de la mise en demeure !!!!!! Au final on retient donc « Attendu
que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion
courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en
prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni
illicite ». 17)tableau page 3 chapitre
'recouvrement des charges impayées' Rémunération en prestation
variable à la charge du syndicat de l'injonction de payer Attendu que l'AGENCE HENRY considère
qu'il s'agit de diligence spécifique et imprévisible, impossible à tarifer
préalablement dans le cadre d'un forfait et que ces prestations ont été
expressément exclues de la liste des prestations de gestion courante par le
Conseil national de la consommation et l'arrêté du 19 mars 2010 ; Que la FNAIM ajoute qu'il s'agit
d'une procédure à part entière dont les frais doivent aux termes de l'article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965 être ensuite recouvrés auprès du
copropriétaire défaillant ; Que l'UFC 38 conclut que cette
clause est illicite au regard de l'article 10-1 de la loi de 1965 car ces
honoraires du syndic ne constituent pas des frais nécessaires seuls
imputables aux copropriétaires défaillants et qu'elle est en outre abusive
car il est de la mission ordinaire du syndic au regard de l'article 18 de la
loi, de procéder au recouvrement forcé des charges en cas de carence des
copropriétaires ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement
des charges impayées de sorte que le classement en prestation variable de la
procédure d'injonction de payer initiée par le syndic n'est ni abusif ni
illicite ; Que si aux termes de l'article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire
concerné, les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment les
frais de mise en demeure, relance, et de prise d'hypothèque à compter de la
mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée, ces dispositions
qui concernent les relations entre le syndicat des copropriétaires et un
copropriétaire défaillant, sont donc étrangères au présent litige ;. Que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; JPM : Ici encore UFC 38 est méchamment déboutée sur un point important. Il faut noter en premier qu’en prétendant priver le syndic d’une rémunération spécifique lorsqu’il effectue le recouvrement des charges par la voie de l’injonction de payer, UFC 38 agit contre les intérêts des copropriétaires ! La procédure d’injonction présente un intérêt certain (rapidité et gratuité). Le syndic est alors seul à supporter le poids des prestations procédurales qui sont astreignantes. Il est donc absurde de tenter de le priver de rémunération, et de l’inciter logiquement à abandonner cette voie procédurale. 18) tableau page 4 chapitre
'mutation de lots' Rémunération en prestation
variable à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier
spécial Attendu que pour l'AGENCE HENRY
l'article 10-1 de la loi de 1965 permet au syndicat de se faire rembourser à
ces titres, les frais nécessaires exposés par les copropriétaires concernés
et que le syndic n'a pas à prendre le risque de faire l'avance de ces frais
d'autant que la Commission des Clauses Abusives n'a pas critiqué ni préconisé
la suppression de cette clause ; Que l'UFC 38 affirme que cette
clause est illicite car l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
n'autorise une facturation supplémentaire au bénéfice des syndics, imputable
au copropriétaire vendeur, qu'en ce qui concerne l'établissement de l'état
daté et que cette prestation fait partie de la mission normale du syndic
consécutive au contentieux des impayés ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition
prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à
titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de
sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait
annuel desdites prestations n'est ni abusif ni illicite ; Que les dispositions de l'article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les relations entre le
syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont étrangères
au présent litige, étant précisé que le caractère nécessaire des frais est
laissé à l'appréciation du juge saisi de la procédure de recouvrement ; Que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; JPM : Ici encore UFC 38 est méchamment déboutée sur un point important. Il est bien certain que la mise en œuvre des garanties du syndic, et notamment celle du privilège spécial présente un intérêt primordial pour le syndicat exige des prestations significatives et justifie la perception d’une rémunération spécifique On trouve ici encore la trace d’une agressivité absurde contre les syndics. 19) tableau page 4 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné, des informations nécessaires
à l'établissement des diagnostics Attendu que l 'AGENCE HENRY
conclut qu'aux termes de son nouveau projet de contrat type la délivrance du
carnet d'entretien est classée dans les prestations de gestion courante mais
que les copies des diagnostics réalisés sur les parties communes ou la communication
des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics dans le cadre
d'une mutation de lots constituent une prestation particulière qui ne sert
qu'au copropriétaire vendeur ; Qu'elle ajoute que l'annexe de
l'arrêté du 19 mars 2010 n'inclut pas au titre des prestations de gestion
courante les prestations réalisées lors de la mutation d'un lot ; Que l'UFC 38 fait valoir que cette
clause est d'une part illicite car elle est contraire aux dispositions des
articles 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967
car seul l'établissement de l'état daté peut donner lieu à une rémunération
complémentaire, d'autre part abusive car la vente de lots dans une
copropriété n'a rien d'exceptionnel et relève de la gestion courante ; Qu'elle affirme que la Commission
des Clauses Abusives classe en gestion courante l'établissement des
diagnostics et considère que le contrat de syndic ne peut créer des
obligations à la charge des copropriétaires individuellement ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic,
inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ; JPM : On aimerait bien quelques précisions sur les conséquences pratiques de la solution apportée par la Cour d’appel. L’UFC 38 se cantonne dans une
interprétation intenable de la prévisibilité d’une prestation (Le syndic doit
bien se douter qu’il peut y avoir un incendie dans un immeuble). Elle se
cantonne aussi dans l’affirmation que « seul l'établissement de l'état
daté peut donner lieu à une rémunération complémentaire », faisant
valoir qu’il appartient au notaire de se procurer les autres renseignements
nécessaires par ses propres moyens. La clause ne prévoit pas « une
prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de
l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la
convention » ; la prestation est imposée aux parties à une opération
de vente d’un lot. La clause prévoit la rémunération de celui qui procure les
informations exigées. 20) tableau page 4 Rémunération en prestation variable à la charge du copropriétaire
concerné, de l'actualisation de l'état daté Attendu que l'AGENCE HENRY maintient
que la Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de
cette clause et que la liste établie par le Conseil National de la
Consommation, reprise par l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas
l'établissement et donc implicitement l'actualisation de l'état daté en
prestations de gestion courante ; Que pour l'UFC 38 l'impératif de
la loi est de fournir un état daté qui soit bien entendu actualisé et il n'y
a dés lors pas lieu de permettre une rémunération complémentaire pour une prétendue
actualisation ; Sur ce Attendu que cette prestation n'est
pas visée par l'arrêté du 19 mars 2010, et la clause qui prévoit ainsi une
prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de
l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la
convention doit être déclaré abusive ; JPM : Erreur de droit !!! La position de la Cour démontre une
totale méconnaissance du problème posé, excusable à la rigueur. L’UFC 38
prétend que « l'impératif de la loi est de fournir un état daté qui soit
bien entendu actualisé ». Elle ajoute scandaleusement : « il
n'y a dés lors pas lieu de permettre une rémunération complémentaire pour une
prétendue actualisation ». Son « ignorance » n’est pas excusable. L’UFC 38 ignore donc, - ou prétend
ignorer – - que la durée de validité d’un état
daté est de 30 jours - que dans de nombreux cas la date
prévue pour la signature de l’acte est reportée - que, ce pendant, des appels de
fonds peuvent être mis en répartition et qu’il est donc nécessaire soit de
faire connaître les modifications à apporter à l’état daté, soit de confirmer
la validité de l’état initial. Qu’il est également possible qu’il y ait modification des indications figurant sur la note de renseignement jointe à l’état daté. Exemple : la notification au syndic d’une injonction de travaux ou la signification d’une assignation délivrée au syndicat. La prestation d’actualisation de l’état daté est imposée au syndicat. Elle est exécutée par le syndic qui est
ici la main du syndicat. Elle entre bien dans le cadre du
contrat de syndic 21) Tableau page 4 Rémunération en prestation
variable de l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical Attendu que l'AGENCE HENRY
soutient que l'arrêté du 19 mars 2010 permet l'octroi au syndic d'honoraires
complémentaires en rémunération de cette tâche particulière et que la
Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette
clause ; Que pour la FNAIM, le syndic peut
proposer des règles de fonctionnement du conseil syndical quand elles
n'existent pas dans le règlement de copropriété et les soumettre à l'
assemblée générale ; Que l'UFC 38 estime quant à elle
que cette clause est illicite car le conseil syndical est seul habilité à
élaborer son mode d'organisation ; Sur ce : Attendu que si aux termes de
l'article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l'organisation
et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de
copropriété soit par l'assemblée qui désigne les membres du conseil syndical,
il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer
d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le
contrôler ; Que cette clause est illicite ; JPM : Grave erreur de droit ! La loi de 1965 impose l’établissement
d’un règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS). L’absence de ce
règlement dans le règlement de copropriété peut avoir de graves conséquences.
Elle peut en particulier interdire la mise en œuvre des délégations de
pouvoir qui sont consenties par l’assemblée générale. En effet le RFCS doit
notamment préciser les modalités d’organisation des scrutins au sein du
conseil syndical qui est dépourvu de toute personnalité morale. Il appartient au syndic, conformément
à son obligation d’information et à son devoir de conseil, d’attirer
l’attention des copropriétaires sur la nécessité de remédier à l’absence de
RFCS dans le règlement de copropriété. C’est donc une vraie erreur de droit que
d’affirmer qu’il « il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la
mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un
organe chargé de le contrôler ». On doit par ailleurs considérer que
tout syndic de bonne qualité est en mesure de présenter un modèle de RFCS
adapté à un syndicat déterminé, de faire compléter le modèle sur certains
points (nombre précis de membres du CS ou plage, membres suppléants, etc …).
Cette prestation peut faire l’objet d’une modeste rémunération qui épargne
aux copropriétaires les frais plus importants d’un autre type de
professionnel. 22) tableau page 4 'Travaux
hors budget votés en assemblée générale' 11 clauses prévoyant la rémunération du syndic en prestations
variables, définies lors de l'assemblée générale décidant des travaux
suivants : - obtention d'autorisations d'urbanisme, permis
de construire, déclaration de travaux si nécessaire, - appels d'offres et études des devis, mise en
concurrence - recensement et mise en concurrence des
prestataires : maître d’œuvre, coordonnateur SPS, DO, contrôle technique
etc... - négociation et passation des marchés des
prestataires - déclaration d'ouverture du chantier de travaux
(hors coordination SPS) - réception des ouvrages, signature des procès
verbaux, levée des réserves, - obtention sans réserves du dossier de fin de
chantier : DIUO etc - vérification des factures, - règlement et répartition des factures, - approbation du compte travaux et du compte
rendu de la délégation du choix des prestataires, - assistance aux travaux et aux missions des
prestataires. Que le contrat précise en outre à
l'article 5.2.4 que la rémunération au pourcentage pour les prestations
variables non incluses dans le forfait annuel est la suivante : TRAVAUX : en application de l'article
18-1 de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires font l'objet d'une décision
de l'assemblée générale. Le barème ci-après est donné à titre indicatif et
non impératif : -de 0 euro à 100.000 euro : 2 % du
montant HT des travaux (minimum 80 euro HT) -de 100.000 euro à 200.000 euro :
1,5 % HT du montant HT des travaux -au-delà de 1200.000 euro 1 % HT
du montant HT des travaux Attendu que l'AGENCE HENRY fait
valoir que contrairement à ce que soutient l'UFC 38, il s'agit de travaux hors budget, votés en assemblée
générale, c'est-à-dire des travaux exceptionnels par nature imprévisibles qui
sortent de la gestion courante du syndic et que sur ce point, le contrat
proposé est parfaitement conforme aux
dispositions de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009
dite 'MOLLE' ; Que la FNAIM précise qu'il s'agit
de travaux votés en assemblée générale (y compris l'amélioration, la
reconstruction, les travaux imposés par voie réglementaire ou par injonction
judiciaire) et non pas des travaux d'entretien et de maintenance définis à
l'article 45 du décret du 17 mars 1967 lesquels font seuls partie de la liste
des prestations de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 ; Que pour l'UFC 38 cette clause est
illicite au regard des dispositions de l'article 18-1A de la loi de 1965 car
les honoraires spécifiques du syndic sont votés lors de l'assemblée générale
concernant les travaux et non prévus à l'avance ; Qu'il ajoute que le syndic n'a pas
à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière pour
ce faire, qu' il doit recevoir les factures et les régler si les travaux sont
conformes et qu'en outre le fait pour le syndic de couper en tranches ses
interventions est manifestement abusif, ce qui a conduit la Commission des Clauses
Abusives a recommandé d'éliminer de telles clauses ; Sur ce : Attendu qu'il résulte des
dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les
travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en
application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet
d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de
la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ; Qu'en l'espèce le contrat vise
expressément dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf
article 44 du décret), par opposition aux travaux d'entretien et de
maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative
est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du
syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ; Que les prestations proposées et
non pas imposées sont celles que facturerait un maître d'oeuvre dont la
copropriété reste libre de solliciter les services ; Que le fait de préciser que le
barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que
ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la
négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout
le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ; Qu'il s'ensuit que cette clause
n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de
demande ; JPM : Lourde défaite ici pour UFC 38 et pour d’autres associations ! Et grande satisfaction pour JPM-COPRO dont les suggestions se trouvent pleinement adoptées et validées par la Cour d’appel. Nous avons toujours prétendu après l’apparition de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009 dite MOLLE que la suppression de la tarification des honoraires sur travaux de l’article 14-2 dans la convention de rémunération était une erreur. On constate maintenant que cette réforme a généré une augmentation sensible des honoraires sur travaux. Nous avons soutenu en outre que cette suppression constituait une atteinte au principe élémentaire de la fixation préalable d’un prix dans tout contrat ainsi qu’aux règles de la publicité des prix. Enfin nous avons indiqué que rien ne pouvait empêcher le syndic de faire connaître dans la convention de rémunération les prétentions qu’il entendait soumettre au vote de l’assemblée dans le cadre de l’article 18 1 A. C’est cette solution qui approuvée par la Cour d’appel en ces termes : « Que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ; » 23) tableau page 4 Rémunération en
prestation variable des emprunts collectifs, financement par subventions
(ANAH, ADEME...) Attendu que selon l'AGENCE HENRY,
le contrat prévoit que certaines prestations particulières effectuées pour le
compte d'un ou plusieurs copropriétaires leur sont facturées et que la
Commission des Clauses Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette
clause ; Que la FNAIM précise que cette
prestation ne fait pas partie des prestations de gestion courante visées à
l'arrêté du 19 mars 2010 et qu'elle n'oblige pas le copropriétaire à titre
individuel à avoir recours au syndic ; Que l'UFC 38 fait observer que le
syndic n'a pas à se charger de solliciter des emprunts au bénéfice des
particuliers fussent-ils copropriétaires et que lorsqu'il y a emprunts pour
la copropriété dans le cadre de travaux d'amélioration, il s'agit de
l'exécution d'une décision d'assemblée générale ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive en ce qu'elle prévoit une facturation au syndicat alors qu'elle
concerne un ou plusieurs copropriétaires ; JPM : Cette question est à reprendre en totalité après l’élaboration d’un régime propre des emprunts du syndicat des copropriétaires. Les affirmations de l’UFC 38 sont
dépourvus d’intérêt dès lors que nous connaissons tous la pratique ancienne
des groupements d’emprunts individuels. C’est la formule que reprend le
nouveau réime. 24) tableau page 4 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel, au choix des parties contractantes, pour le mandataire
commun en cas de subventions publiques sur parties communes Attendu que si l'UFC 38 sollicite
la confirmation du jugement déféré qui a déclaré cette clause illicite, les
parties ne concluent pas sur ce chef de demande ; Sur ce : Attendu que si l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic, il
n'en demeure pas moins que cette clause dont on ignore à quelle prestation
elle correspond est imprécise ; Que cette clause s'avère donc
abusive voire illicite par application de l'article 1 de l'arrêté du 19 mars
2010 ; JPM : Il est pénible de lire que
les Conseillers évoquent « cette clause dont on ignore à quelle
prestation elle correspond est imprécise » ! Pour la perception de
certaines subventions accordées à des copropriétaires pour le financement de
travaux communs, il est permis de désigner le syndic comme mandataire. L’honoraire dont il est question a
pour objet la rémunération des prestations effectuées à ce titre. Dans le
principe cette rémunération est admissible. Il n’est pas anormal de faire figurer
dans le barème des rémunération cette indication, serait-elle à l’intention
des seuls bénéficiaires. On pourrait toutefois concevoir un
cadre distinct pour faire figurer des indications dépourvus de caractère
contraignant. 25) tableau page 5 Appels de fonds sur travaux ou
autres hors budget, (hors frais de tirage d'affranchissement et
d'acheminement) inclus dans le forfait travaux et rémunérés suivant des
honoraires définis lors de l'assemblée générale décidant des travaux. Attendu que pour l'agence HENRY,
c'est la suite logique des clauses relatives aux travaux hors budget votés en
assemblée générale et que le montant de cette rémunération se calcule sur le
prix global des travaux à réaliser, la Commission des Clauses Abusives
n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ; Que l'UFC 38 soutient que cette clause
est illicite, car seul le syndic a le pouvoir d'effectuer des appels de
fonds, ce qui relève des bases de sa mission de sorte qu'il ne peut s'agir
que d'une prestation de gestion courante ; Sur ce : Attendu que par application de
l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 seuls les travaux mentionnés à
l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article
24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au
syndic ; ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux
concernés aux mêmes règles de majorité ; Que l'arrêté du 19 mars 2010 ne
classe en gestion courante que les appels de provisions sur budget
prévisionnel ; Que cette prestation se rattachant
à la réalisation de travaux votés hors budget prévisionnel, il s'ensuit pour
les mêmes motifs que sus-visés (paragraphe 22), que cette clause n'est donc
ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ; JPM : le rejet des prétentions
d’UFC 38 est une suite logique des précédentes décisions 26) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un
copropriétaire Attendu que l'AGENCE HENRY conclut
que cette clause a pour unique objet la bonne information des copropriétaires
qui peuvent être amenés à solliciter l'intervention du syndic sur des parties
privatives, la FNAIM ajoutant que d'une part elle concerne certains des
travaux effectués sur des parties communes par des copropriétaires d'autre part
elle n'oblige pas le copropriétaire à titre individuel à faire appel au
syndic ; Que pour l'UFC 38, la clause est
illicite car le contrat de syndic ne peut concerner des travaux qui ne
profitent pas au syndicat et elle est également contraire à l'article 6 de la
loi du 2 janvier 1970 relatif à l'activité des professionnels de l'immobilier
et à l'article 66 du décret du 20 juillet 1972; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive d'une part en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat
de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, d'autre part en ce
qu'elle laisse croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce
service, de recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le
syndicat a régularisé un contrat de syndic ; JPM : Il est exact que la clause incriminée est mal venue dans le « contrat de syndic ». 27) tableau page 5 : 'Compte
d'épargne' Rémunération en prestation variable
des placements des fonds et affectation des intérêts Attendu que selon l'AGENCE HENRY
ces prestations ne sont assimilées à des prestations particulières que dans
le cadre du compte de prévoyance et qu'il ne s'agit donc pas d'une prestation
de gestion courante au sens de l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010, la
Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette
clause ; Que la FNAIM précise qu'il s'agit
de décisions d'assemblée générales en pratique très rares qui relèvent donc
d'une prestation particulière ; Que pour l'UFC 38 la clause est
illicite au regard de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 car aucune
clause ne peut laisser à la discrétion du syndic, une décision de placement
des fonds d'affectation des produits et que s'agissant de l'exécution d'une
décision d'assemblée générale, cette prestation fait partie du mandat de
gestion ordinaire du syndic, la Commission des Clauses Abusives recommandant
par ailleurs la suppression d'une telle clause ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic ; Que l'article 7.3 'Compte épargne'
du contrat de syndic version 2010 précise bien que si le syndicat décide
d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux
provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret
du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (sont
exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de
fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance
de trésorerie...) ce compte sera générateur d'intérêts revenant au syndicat
des copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale
conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ; Que cette clause n'est ni abusive
ni illicite, de sorte que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ; JPM : Les prétentions d’UFC 38 sont rejetées. Un autre question est celle des modalités de la rémunération du syndic à ce titre. En effet l’existence de ces placements n’exige que des prestations très modestes. La rémunération au pourcentage doit donc être proscrite. 28) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable de la garantie financière apportée Attendu que l'AGENCE HENRY
développe les mêmes moyens que ci-dessus, la FNAIM ajoutant que bien que
placées sur un compte au nom de la copropriété, les sommes sont garanties
pour leur montant par un garant choisi par le syndic ; Que pour l'UFC 38 cette clause est
illicite et subsidiairement abusive car les professionnels de l'immobilier
ont au regard de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 l'obligation de
disposer d'une garantie financière pour les fonds manipulés Sur ce : Attendu que cette garantie
financière étant imposée par l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
cette clause est abusive ; JPM : La solution ne peut qu’être approuvée. On peut rappeler à cette occasion que
la généralisation des comptes bancaires séparés permettrait de réduire très
sensiblement les coûts de garantie pour les syndics. 29) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes,
de la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou
non répartis en cas de changement de syndic Attendu que selon l'AGENCE HENRY
Il s'agit d'une prestation particulière qui consiste à reprendre la
comptabilité de la copropriété sur des exercices antérieurs non encore
approuvés ou non répartis, donc des exercices antérieurs à sa désignation ; Que l'UFC 38 considère cette
clause illicite ou subsidiairement abusive car une telle prestation,
indispensable à sa mission relève de la mission légale du syndic prévue à
l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est également abusive
car ambiguë en ce qu'elle induit les consommateurs en erreur en précisant que
cette prestation est incluse dans le forfait tel qu'issu du choix du syndic
alors qu'elle est classée hors gestion courante ; Sur ce : Attendu que l'arrêté du 19 mars
2010 ne vise pas une telle prestation dans la liste des prestation de gestion
courante ; Qu'en outre, cette prestation qui
incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à
effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supplémentaire ; Que le contrat de syndic peut dans
le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins cette
prestation dans son forfait annuel au choix des parties ; Que cette clause n'est donc ni
abusive ni illicite et l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ; JPM : La solution est sage. L’argumentation d’UFC 38 :
« l'UFC 38 considère cette clause illicite ou subsidiairement abusive
car une telle prestation, indispensable à sa mission relève de la mission
légale du syndic prévue à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 »
dénonce une regrettable étroitesse d’esprit. Un nouveau syndic ne peut pas
deviner que son confrère va lui passer une comptabilité déficiente. S’il doit
passer trente heures à la remettre en ordre, il est équitable que ce surcroît
de travail soit rémunéré. 30) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné, de l'aide aux déclarations
fiscales des copropriétaires Attendu que l'AGENCE HENRY
soutient que cette clause dénuée de toute ambiguïté ne peut induire un
copropriétaire en erreur car elle est inscrite au contrat dans un souci de
transparence et d'information ; Que l'UFC 38 fait valoir que la
clause est d'une part illicite car il ne rentre pas dans la mission d'un
syndic de fournir une aide aux copropriétaires en particulier, d'autre part
abusive car figurant au contrat de syndic voté en assemblée générale les
copropriétaires sont amenés à croire qu'ils sont contraints à titre
individuel d'accepter la facturation, la Commission des Clauses Abusives
recommandant par ailleurs de supprimer de telles clauses ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic,
inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention et en ce qu'elle laisse
croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce service, de
recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le syndicat a
régularisé un contrat de syndic ; JPM : Il s’agit une fois encore d’une prestation fournie à des copropriétaires. Mêmes observation que dessus. 31)tableau page 5 Rémunération en prestation variable
de l'indication de la TVA à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires à la
charge du ou des copropriétaires concernés. Attendu que l'AGENCE HENRY et
l'UFC 38 développent chacun les mêmes moyens que précédemment ; Sur ce : Attendu que cette clause est
abusive d'une part en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat
de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au
copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, d'autre part en ce
qu'elle laisse croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce
service, de recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le
syndicat a régularisé un contrat de syndic ; JPM : Erreur de droit et
méconnaissance des obligations comptables Il faut préciser en premier lieu que
la question ne présente qu’un intérêt médiocre car la très grande majorité
des syndics fait ressortir la TVA sans rémunération complémentaire. L’erreur fort étonnante est celle qui
consiste pour la Cour d’appel, a faire valoir qu’un copropriétaire peut
confier ce travail à un autre prestataire de service !!!! C’est bien
entendu impossible puisqu’il faut disposer des factures et autres pièces
comptables. Le traitement de la TVA permet de
plus à tous les copropriétaires de connaître le coût réel ht des dépenses. Il
permet enfin de vérifier que les taux réduits de TVA sont bien appliqués.. En réalité on doit considérer que le
syndic est tenu de faire apparaître la TVA. Il en va de même pour le
traitement des charges locatives récupérables. 32 )tableau page 6 Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes,
de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et
études Attendu que l 'AGENCE HENRY fait observer
que dans son nouveau contrat, ces prestations sont expressément incluses dans
le forfait annuel, la FNAIM ajoutant qu'il s'agit de préparer des questions
qui ne sont pas systématiquement présentées en AG, ce qui justifie que cette
prestation soit classée en prestation variable ; Que pour l'UFC 38 cette activité
relève de la gestion courante du syndic et cela peut induire en erreur le
syndicat de copropriété d'inclure une prestation variable dans le forfait
annuel ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de l'arrêté
du 19 mars 2010, la tenue de l'assemblée générale annuelle des
copropriétaires relève de la gestion courante du syndic, ce qui implique que
la préparation de celle-ci en fait également partie ; Qu'il appartient en effet au
syndic qui aurait fait un travail spécifique supplémentaire de recherches et
d'étude de prévoir une prestation distincte de celle relevant de la
préparation de l'assemblée générale ; Que cette clause est donc illicite
et abusive en ce que stipuler une rémunération particulière en sus du forfait
pour les motifs généraux et imprécis sus-visés, a pour conséquence de faire
sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une
confusion dans l'esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la
gestion courante ; JPM : La solution simple est de
réaliser ni recherches ni études !! Plus sérieusement, la clause est mal
ficelée. Il n’y a de recherches et études que sur des opérations
exceptionnelles. Une autre question est la
rémunération d’études effectuées pour des travaux qui ne sont pas votés par
l’assemblée. 33) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable de la notification par remise des convocations à l'assemblée
générale Attendu que l'AGENCE HENRY
considère que dés lors que le syndic fait appel à des prestataires
spécialisés pour cette notification contre émargement, il est logique que
cette prestation soit facturée au réel sur présentation de la facture du
fournisseur, la FNAIM soulignant que seul l'envoi de la convocation est prévu
dans l'arrêté du 19 mars 2010 ; Que pour l'UFC 38 la clause est
d'une part illicite car le syndic qui n'a pas à se décharger de sa mission
sur des tiers sans autorisation, ne peut faire appel à un prestataire extérieur
qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale et d'autre part que cette
clause est abusive car cette prestation relève de la mission de base d'un
syndic qui est de convoquer les copropriétaires en assemblée générale ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de l'arrêté
du 19 mars 2010, l'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle
des copropriétaires est une prestation invariable qui relève de la gestion
courante du syndic , dont le coût est intégré dans le forfait annuel hors
frais de tirages, affranchissement et acheminement, peu important les
modalités de cette convocation, la remise contre récépissé ou émargement
étant prévue à cet effet par l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ; Qu'en outre le syndic ne peut
faire appel à un prestataire extérieur qu'avec l'autorisation de l'assemblée
générale ; Que cette clause est donc illicite
; JPM : Cette question ne présente pas grand intérêt. La motivation de la Cour, aussi bien que les prétentions de UFC 38, dénoncent une totale méconnaissance des conditions d’utilisation de cette pratique. L’article 64 du décret du 17 mars
1967 permet la notification des convocations par remise contre récépissé ou
émargement. C’est une pratique courante depuis longtemps dans certains
syndicats. Lorsqu’il s’agit d’un syndicat
important, la remise contre émargement peut permettre de remédier aux
difficultés de distribution de La Poste. Elle est assurée par le gardien qui
reçoit à ce titre une rémunération spécifique. Il peut être nécessaire de
recourir à un prestataire extérieur. La facture correspondante doit être
passée dans les charges au même titre que les frais d’une lettre recommandée
avec accusé de réception. Dans la solution apportée par la
Cour, il y a confusion - entre le recours à un prestataire
extérieur pour la réalisation de l’ensemble des opérations d’expédition
(tirage de copies, mise sous pli, expédition des lettres recommandées, etc … - et la simple notification par
remise contre émargement visée par l’article 64 du décret. Il est clair que dans le premier cas, le syndic
conserve la charge financière de la prestation extérieure. 34) Tableau page 6 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel au choix des parties contractantes, de la tenue de l'assemblée
générale entre 8h et 22 heures et au-delà à la vacation. Attendu que L'AGENCE HENRY fait
observer que dans son nouveau contrat cette prestations est expressément
incluse dans le forfait annuel alors même que la Commission des Clauses
Abusives n'a pas préconisé la suppression de cette clause ; Que l'UFC 38 considère que la
tenue d'une telle assemblée générale ne peut constituer une prestation
particulière hors gestion courante, ce que simule cette clause en violation
des dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de l'arrêté
du 19 mars 2010, si la tenue de l'assemblée générale annuelle des
copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante
du syndic, il est également précisé qu'il convient d'indiquer expressément la
durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours
et les plages horaires convenus ; Que ce texte n'impose pas de plage
horaire en dehors ou pas des ouvertures de bureaux ; Qu'en l'espèce, si la durée
contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et
les plages horaires convenus sont bien précisés, le classement de cette
prestation en prestation variable en fait une clause illicite ; JPM : On trouve dans la Recommandation
11-01 de la Commission des clauses abusives la trace de ce qu’est la
distinction entre prestations variables et prestations invariables :
« Considérant que certains contrats n'opèrent pas une distinction
stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante,
dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations
variables facturées séparément 35) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable, de la présence exceptionnelle d'un collaborateur du syndic lors de
la tenue de l'assemblée générale annuelle. 36) Rémunération en prestation variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la
présence exceptionnelle d'un collaborateur du syndic lors de la réunion du
conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle. Attendu que selon l'AGENCE HENRY
et la FNAIM, cette présence exceptionnelle d'un collaborateur est par
définition imprévisible et en cela elle est insusceptible d'être facturée conformément
à l'article I-2.2 de la liste des prestations de gestion courante annexée à
l'arrêté du 19 mars 2010 Que pour l'UFC 38 cette clause est
abusive car il revient au syndic professionnel et non à la copropriété, de
rémunérer ses collaborateurs et elle est irrégulière au regard des
dispositions de l'article 1.2.2 de l'arrêté du 19 mars 2010 ; Sur ce : Attendu qu'aux termes de l'arrêté
du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion
courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant d'une part à
la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle et
d'autre part à l'assemblée générale annuelle ; Que sauf à préciser que la
présence de ce collaborateur a été sollicitée soit par l'assemblée générale
soit par le conseil syndical, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ces
clauses sont abusives en ce que le choix fait par le syndic de déléguer tout
ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs
collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire,
l'organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n'étant
pas opposable au syndicat ; JPM : Nous pensons devoir approuver la solution apportée par la Cour d’appel à cette question. En effet il est constaté couramment que lorsqu’un gestionnaire représente le syndic aux assemblées générales il ne dispose pas des pouvoirs nécessaires pour traiter les rapports juridiques entre le syndicat et son employeur. Cela reste parfois vrai à l’occasion d’une réunion du conseil syndical. Il en résulte que si le syndic
(société ou non) doit être représenté par plusieurs personnes aux assemblées,
le syndicat ne doit pas avoir à supporter la multiplication des coûts. Si le syndic dépend d’un groupe, on peut
étendre la portée de ette observation, pour le cas où le directeur d’agence
n’aurait pas qualité pour négocier avec le syndicat à quelque titre que ce
soit. 37) tableau page 6 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la rédaction
du compte rendu du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle
(hors frais d'envoi, de tirage, affranchissement et acheminement) Attendu que l'AGENCE HENRY
souligne qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont incluses
dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire Que pour l'UFC 38 c'est le
classement en prétendue prestation variable qui est critiquable et qui emporte
déséquilibre, de même le syndic n'étant pas membre du conseil syndical, même
présent il ne peut se charger lui-même d'établir le compte rendu de la
réunion ; Sur ce : Attendu qu'il n'appartient pas au
syndic de rédiger le compte rendu d'un organe indépendant chargé en
application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa
gestion et qu'il ne peut en conséquence solliciter aucune rémunération à ce
titre ; Que cette clause est abusive, peu
important qu'elle puisse ne donner lieu à aucune rémunération en dehors du forfait
annuel ; JPM : Nous sortons ici du droit de la consommation ! Le conseil syndical peut demander au
syndic de participer à l’intégralité d’une réunion et lui demander d’en
établir le procès verbal qui devra
être validé par le président. Nous considérons néanmoins que dans
tous les cas de figure le syndic ne doit réclamer aucun rémunération pour ce
travail puisque de toute manière il est, dans le cadre de sa fonction, tenu à
prendre des notes et à les exploiter ensuite. La prétention des syndics à réclamer
une rémunération de ce chef est indécente. 38) tableau page 7 Rémunération en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, de l'assistance à un conseil syndical supplémentaire Attendu que L'AGENCE HENRY affirme
que c'est à l'assemblée générale des copropriétaires de négocier avec le
syndic le nombre au-delà duquel lesdites réunions sont assimilées à des
prestations particulières et ce en conformité avec l'article I-2 de la liste
des prestations de gestion courante annexée à l'arrêté du 19 mars 2010, la
Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette
clause ; Que l'UFC 38 soutient que cette
clause est illicite car la mission ordinaire du syndic est d'avoir des
contacts avec le conseil syndical, lequel organise ses réunions comme il
l'entend suivant la fréquence qu'il estime utile, enfin qu'elle est également
abusive car elle prétend qu'il s'agirait d'une prestation hors gestion
ordinaire ; Sur ce : Attendu que si le conseil syndical
est libre d'organiser ses réunions comme il l'entend en présence ou non du
syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l'assemblée
générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic aux termes de
l'arrêté du 19 mars 2010, de sorte qu'il n'est pas abusif qu'une négociation
puisse se faire concernant les réunions supplémentaires du conseil syndical
où sa présence sera requise, dont la prévisibilité dans ces conditions, n'est
pas acquise ; Que dés lors que la prestation
figure à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif,
sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence,
de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant
conforme à ses intérêts, de forfaitiser la prestation en fonction des
spécificités de la copropriété, voire du conseil syndical ; Que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; JPM : On ne peut qu’approuver la position de la Cour d’appel à ce sujet. La motivation est clairement exposée. 39) Rémunération variable,
incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de
la gestion de la prévoyance du personnel, Attendu que cette clause est
abusive en raison de son imprécision et de son manque de clarté, le chapitre
(7) consacré au compte de prévoyance ne faisant aucune référence à cette
prestation au bénéfice des employés du syndicat ; JPM : Ici un gros flop !!! Confusion entre le compte prévoyance travaux et les affaires de prévoyance sociale au profit du personnel !!!! Il est curieux que la confusion n’ait
pas été relevée au cours de l’audience. 40) 41) 42) 43) tableau page 7
Gestion du personnel Rémunération variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la
préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec
l'inspection du travail, du suivi d'un contrôle URSSAF et d'un licenciement Attendu que l'AGENCE HENRY
souligne que ces prestations ne sont pas visées par l'arrêt du 19 mars 2010
et qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont néanmoins
incluses dans le forfait annuel et ne donnent lieu à aucune rémunération complémentaire
Que pour l'UFC 38 ces clauses sont
illicites au regard des dispositions de l'article 18 de la loi et 31 du
décret du 17 mars 1967 qui prévoit que la gestion du personnel fait partie de
la mission du syndic, d'autant que le classement de ces prestations en
prestations variables mais incluses dans le forfait annuel est de nature à
induire les consommateurs en erreur ; Sur ce : Attendu que la lecture du contrat
de syndic de l'AGENCE HENRY permet de constater qu'il respecte les
dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel
du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites
invariables relevant de la gestion courante du syndic ; Qu'en revanche les prestations
sus-visées non visées dans l'arrêté et relatives à la préparation du dossier
de retraite du personnel, aux relations avec l'inspection du travail, au
suivi d'un contrôle URSSAF et à la mise en oeuvre d'un licenciement qui ne
sont pas des prestations récurrentes mais nécessitent un travail
supplémentaire de la part du syndic, justifient qu'elles soit classées en
prestations variables ; Que dés lors que les prestations
figurent à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif,
sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence,
de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant
conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des
spécificités de la copropriété et notamment de l'âge de ses employés ; Que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; JPM : Nous notons avec une vive satisfaction que la Cour d’appel fait ici appel au critère de la récurrence. Nous approuvons pleinement la
position adoptée par la Cour et insistons sur la qualité de la formulation de
sa motivation. 44) tableau page 5
'Comptabilité générale de la copropriété' Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion
courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en
cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la
copropriété) Attendu que l'UFC 38 qui saisit la
cour d'une omission par le tribunal de statuer sur cette clause, soutient que
celle-ci est illicite car le syndic fait ainsi pression à l'égard des
copropriétés en facturant plus cher ces prestations si la trésorerie n'est
pas déposée sur son compte et qu'en cela elle est manifestement déséquilibrée
au détriment de copropriété, ce qui a conduit la Commission des Clauses
Abusives à stigmatiser de telles clauses ; Que pour l'AGENCE HENRY et la
FNAIM cette clause ne tend pas à demander des honoraires supplémentaires pour
l'ouverture du compte bancaire séparé mais à réduire le montant de son
forfait si l'assemblée le dispense d'ouvrir un compte bancaire séparé, puisque
la gestion de la comptabilité du syndicat en est facilitée ; Sur ce : Attendu que cette stipulation est
conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 sauf à dire que le syndic
devra présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux
copropriétaires de choisir leur option ; Que l'UFC 38 sera déboutée de
cette demande ; Sur l'astreinte Attendu que pour garantir
l'effectivité de l'application de la présente décision, il y a lieu en
application des articles 33 et suivants de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991
d'ordonner en tant que de besoin la suppression par la SARL AGENCE HENRY de
la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de la version 2010 du
contrat, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du
présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euro par
jour de retard ; Sur le préjudice collectif Attendu que l'action en
suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du
préjudice subi par l'ensemble des consommateurs, dés lors que les contrats
comportant les clauses contestées ont nécessairement porté atteinte à la
collectivité des consommateurs; Qu'en l'espèce le tribunal a
retenu 53 clauses illicites ou abusives sur les 62 clauses du contrat de
syndic dans sa version 2008, l'UFC 38 n'ayant pas relevé appel des
dispositions le déboutant de ses demandes en ce qui concerne les clauses que
le tribunal n'a pas considéré comme étant abusives ou illicites ; Que sur les 53 clauses à nouveau
soumises à la cour, mais cette fois-ci dans la version 2010 du contrat,
retouché d'une part en ce qui concerne les prestations variables incluses
dans le forfait du syndic selon le choix des parties contractantes et non
plus selon le choix du seul syndic comme dans la version 2008, d'autre part
en ce qui concerne les travaux hors budget dont le montant est désormais voté
en assemblée générale et dont le barème est devenu indicatif, la cour en a
encore retenu 31 ; Que ces clauses ont été utilisées
par la SARL AGENCE HENRY pendant quatre années en leur procurant des
avantages illégitimes ; Qu'il est donc justifié de
condamner la SARL AGENCE HENRY à payer à l'UFC 38 une somme de 12.000 euro à
ce titre ; Sur le préjudice associatif Attendu que l'UFC 38 n'a pas
relevé appel des dispositions du jugement relatives à ce chef de demande ; Sur la publication de la
décision Attendu qu'il convient d'ordonner par
application de l'article L 421-9 du Code de la consommation, la publication
dans les journaux les Petites Affiches de Grenoble, le Dauphiné Libéré et
Paru Vendu du présent arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées à
l'initiative de l'UFC 38 et aux frais de la SARL AGENCE HENRY dans la limite
de la somme totale de 1.500 euro par publication. Qu'il y a lieu également
d'ordonner que la SARL AGENCE HENRY porte dans le mois qui suite la
signification de la présente décision sur la page la page d'accueil de son
site internet la même mention en caractères suffisamment apparents, selon
laquelle dans l'instance l'opposant à l'UFC 38 elle a été condamnée par arrêt
du 4 mars 2012 à la suppression de 31 clauses abusives et/ou illicites du
contrat type de syndic qu'elle propose depuis 2010, outre la mise en place
d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives et/ou
illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent arrêt et ce
pendant une durée d'un mois. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement par arrêt
contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi, Donne acte à l'UFC 38 de ce
qu'elle ne maintient pas sa demande de rejet de la procédure de la pièce n°55
communiquée par la socié té AGENCE HENRY. Rejette l'exception
d'irrecevabilité soulevée par l'UFC 38, de l'appel interjeté à l'encontre de
la FNAIM Confirme le jugement déféré en ce
qu'il a déclaré l'UFC 38 recevable en son action, Vu le contrat de syndic dans sa
version 2010. Statuant à nouveau Déclare abusives les clauses
suivantes : 2) tableau page 7 'assurances' 'Prestation variable à la charge
du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant
les parties communes et /ou les parties privatives lorsque le dommage à sa
source dans les parties privatives' 3) Tableau page 5 compte
copropriétaire: classement en prestation 'variable incluse dans le forfait
annuel issu du choix des parties contractantes de ' la gestion des consommations,
forfaits et régularisations sur compteurs' 4) tableau page 3 chapitre
'recouvrement des charges impayées' classement en prestation variable
imputable au syndicat de la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat ; 9) tableau page 2 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, relative à
l'obtention par le syndic des avis du conseil syndical, en cas d'exécution de
travaux urgents, pour obtenir le versement d'une provision, ne pouvant excéder
le tiers du montant du devis estimatif des travaux 12) tableau page 3 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, relative aux avis
de travaux nécessitant accès aux parties privatives 13)tableau page 3 Rémunération en prestation
variable (%) à la charge du syndicat, de la location de parties communes 14) tableau page 3 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné, des études juridiques,
fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers 15) tableau page 3 Rémunération en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, des travaux urgents ou de la gestion des urgences 19) tableau page 4 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné des informations nécessaires
à l'établissement des diagnostics 20) tableau page 4 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné de l'actualisation de l'état
daté 23) tableau page 4 Rémunération en prestation
variable des emprunts collectifs, financement par subventions (ANAH,
ADEME...) 24) tableau page 4 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel, au choix des parties contractantes, pour le mandataire
commun en cas de subventions publiques sur parties communes 26) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire 28) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable de la garantie financière apportée 30) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable à la charge du copropriétaire concerné, de l'aide aux déclarations
fiscales des copropriétaires 31) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable de l'indication de la TVA à la demande d'un ou plusieurs
copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés. 32) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, de la préparation
de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études 35) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable, de la présence exceptionnelle d'un collaborateur du syndic lors de
la tenue de l'assemblée générale annuelle. 36)Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, de la présence exceptionnelle d'un collaborateur du syndic
lors de la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale
annuelle. 37) tableau page 6 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la rédaction
du compte rendu du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle
(hors frais d'envoi, de tirage, affranchissement et acheminement) 39)Rémunération variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la gestion de la
prévoyance du personnel, Déclare illicite les clauses
suivantes ; 1) sur l'article 7.2 du contrat
dans sa version 2010 'Si les fonds du syndicat des
copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au
nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion
du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic.'
7) tableau page 2 Rémunération en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, des vérifications périodiques de sécurité, incendie, immeuble
grande hauteur (IGH), établissement recevant du public (ERP), diagnostic
technique amiante (DTA) ect.. 10) tableau page 3 Classement en prestation variable
incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, du
traitement des archives dormantes 11) tableau page 3 Prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties contractantes relative à la
délivrance de copies au conseil syndical 13)tableau page 3 Rémunération en prestation
variable (%) à la charge du syndicat, de la location de parties communes 21) Tableau page 4 Rémunération en prestation
variable de l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical 24) tableau page 4 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel, au choix des parties contractantes, pour le mandataire
commun en cas de subventions publiques sur parties communes 32) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes,
de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et
études 33) tableau page 6 Rémunération en prestation
variable non incluse dans le forfait annuel de la notification par remise des
convocations à l'assemblée générale 34) Tableau page 6 Rémunération variable incluse dans
le forfait annuel au choix des parties contractantes, de la tenue de
l'assemblée générale entre 8h et 22 heures et au-delà à la vacation. Ordonne en tant que de besoin la
suppression par la SARL AGENCE HENRY de la totalité des clauses déclarées
abusives ou illicites de la version 2010 du contrat, dans le délai de quatre
mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous
astreinte provisoire de 500 euro par jour de retard ; Déboute l'UFC 38 du surplus de ses
demandes. Ordonne la publication dans les
journaux les Petites Affiches de Grenoble, le Dauphiné Libéré et Paru Vendu
du présent arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées à l'initiative de l'UFC 38 et aux
frais de la SARL AGENCE HENRY dans la limite de la somme totale de 1.500 euro
par publication. Ordonne que la SARL AGENCE HENRY
porte dans le mois qui suit la signification de la présente décision sur la
page la page d'accueil de son site internet la même mention en caractères
suffisamment apparents, selon laquelle dans l'instance l'opposant à l'UFC 38 elle
a été condamnée par arrêt du 4 mars 2012 à la suppression de 31 clauses
abusives et/ou illicites du contrat type de syndic qu'elle propose depuis
2010, outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des
clauses déclarées abusives et/ou illicites telles qu'énoncées dans le
dispositif du présent arrêt et ce pendant une durée d'un mois. Condamne la SARL AGENCE HENRY à
payer à l'association UFC 38 12.000 euro au titre du préjudice collectif. Condamne en cause d'appel la SARL AGENCE
HENRY à payer à l'UFC 38 une indemnité de 4.000 euro au titre de l'article
700 du Code de procédure civile. Condamne la SARL AGENCE HENRY aux
dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de
la SCP DAUPHIN MIHAJLOVIC qui en a demandé le bénéfice. Prononcé par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées
dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau
code de procédure civile, Signé par Madame KLAJNBERG,
Conseiller, en l'absence du Président empêché, et par Madame LAGIER,
Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat
signataire. Le Greffier Le Président IV. Les clauses validées par l’arrêt 5) article 5.2.5 chapitre
'frais particuliers' page 9 Classement en frais particuliers
des tirages des documents (à l'unité) hors affranchissement' 0,12 euro TTC et
facturation au coût réel des frais d'affranchissement, d'acheminement, de
location de salle extérieure et de publication pour recherche d'employé du
syndicat 6) tableau page 2 chapitre
'entretien et maintenance' Inclusion dans la gestion courante
d'un nombre minimal déterminé de visites (4 visites) du syndic dans la
copropriété et imputation à définir concernant les autres visites 8) tableau page 2 Prestation variable comprise dans
le forfait selon le choix des parties contractantes, relative à la réception
par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur
demande aux heures ouvrables 16) tableau page 3 Rémunération des relances en
prestation variable incluse dans le forfait tel qu'issu du choix des parties
contractantes, 17) tableau page 3 chapitre
'recouvrement des charges impayées' Rémunération en prestation variable
à la charge du syndicat de l'injonction de payer 18) tableau page 4 chapitre
'mutation de lots' Rémunération en prestation
variable à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier
spécial 22) tableau page 4 'Travaux
hors budget votés en assemblée générale' 11 clauses prévoyant la rémunération du syndic en prestations
variables, définies lors de l'assemblée générale décidant des travaux
suivants : - obtention d'autorisations d'urbanisme, permis
de construire, déclaration de travaux si nécessaire, - appels d'offres et études des devis, mise en
concurrence - recensement et mise en concurrence des
prestataires : maître d'oeuvre, coordonnateur SPS,DO, contrôle technique
etc... - négociation et passation des marchés des
prestataires - déclaration d'ouverture du chantier de travaux
(hors coordination SPS) - réception des ouvrages, signature des procès
verbaux, levée des réserves, - obtention sans réserves du dossier de fin de
chantier : DIUO ect - vérification des factures, - règlement et répartition des factures, - approbation du compte travaux et du compte
rendu de la délégation du choix des prestataires, - assistance aux travaux et aux missions des
prestataires. 25) tableau page 5 Appels de fonds sur travaux ou
autres hors budget, (hors frais de tirage d'affranchissement et
d'acheminement) inclus dans le forfait travaux et rémunérés suivant des
honoraires définis lors de l'assemblée générale décidant des travaux. 27) tableau page 5 : 'Compte
d'épargne' Rémunération en prestation
variable des placements des fonds et affectation des intérêts 29) tableau page 5 Rémunération en prestation
variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes,
de la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou
non répartis en cas de changement de syndic 38) tableau page 7 Rémunération en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
contractantes, de l'assistance à un conseil syndical supplémentaire 40) 41) 42) 43) tableau page 7
Gestion du personnel Rémunération variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la
préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec
l'inspection du travail, du suivi d'un contrôle URSSAF et d'un licenciement 44) tableau page 5
'Comptabilité générale de la copropriété' Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion
courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en
cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la
copropriété) |
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