00043608 CHARTE Ne
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DESTINATION BOURGEOISE ET
MIXTE DE LIMMEUBLE CHANGEMENT D’ACTIVITE
COMMERCIALE SOUMIS A L’AUTORISATION DE L’ASSEMBLEE (clause RC) Licéité de la clause (oui) Refus de l’assemblée Refus
abusif (non) Cour de
cassation chambre civile 3 18 septembre 2013 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 13 juin 2012 N° de pourvoi:
12-23602
Rejet Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 juin 2012), que la société Lagefy est propriétaire des lots 5 et 6 du bâtiment 1 et
du lot 201 du bâtiment 3, à destination commerciale, situés dans un immeuble en
copropriété comportant trois bâtiments ; que l’article 16 c du règlement de
copropriété stipule « qu’en raison de la destination bourgeoise du bâtiment
1, tout changement d’activité commerciale devra faire l’objet d’un agrément
de l’assemblée générale des copropriétaires de ce bâtiment. Seront refusés
les commerces qui par leur odeur, leur bruit, leur aspect et leurs dangers ne
respectent pas ces conditions » ; qu’ayant conclu un bail commercial avec la
société Voltairedis pour l’exploitation d’une superette,
sous condition suspensive de l’autorisation de l’assemblée générale, la
société Lagefy s’est vu refuser cette autorisation
par une décision n° 13 de l’assemblée générale du 9 mars 2009 ; qu’elle a
assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire des copropriétaires
pour voir déclarer non écrite la clause 16 c du règlement de copropriété et
annuler en conséquence la décision n° 13 de l’assemblée générale ; que
subsidiairement la société Lagefy a demandé que le
refus d’agréer la société Voltairedis soit déclaré
abusif ; Sur le
premier moyen, ci-après annexé : Attendu que
la cour d’appel, qui a relevé que la société Lagefy
ne soulevait aucun moyen nouveau au soutien de son appel, a, en adoptant les
motifs des premiers juges satisfait aux exigences de l’article 455 du code de
procédure civile ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
deuxième moyen : Attendu que
la société Lagefy fait grief à l’arrêt de rejeter
sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause 16 c du règlement de
copropriété, alors, selon le moyen : 1°/ que la
contradiction entre les motifs équivaut à une absence de motifs ; qu’en
retenant par des motifs prétendument adoptés que la clause du règlement de
copropriété est conforme à la loi dans un immeuble comprenant une part très
majoritaire d’habitation bourgeoise ou encore que la clause est compatible
avec la destination bourgeoise de l’immeuble tout en relevant que la
destination du bâtiment 1 est une destination mixte, la cour d’appel s’est
déterminée par des motifs contradictoires et a méconnu les exigences de
l’article 455 du code de procédure civile ; 2°/
subsidiairement, qu’un changement de la nature de l’activité commerciale dans
un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice de tout commerce
n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de
l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne pas porter
atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations
conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble ; qu’après avoir
retenu la destination mixte de l’immeuble, la cour d’appel a considéré que
les limitations fixées dans la clause 16c du règlement de copropriété, savoir
le bruit, l’odeur, l’aspect et le danger, sont justifiées par la destination
majoritairement d’habitation ; qu’en appréciant par prétendue adoption de
motifs les limitations conventionnelles au regard d’une destination
majoritairement d’habitation alors qu’elle avait reconnu la destination mixte
de l’immeuble, la cour d’appel a violé ensemble les articles 8 et 9 de la loi
du 10 juillet 1965 ; 3°/ qu’une
clause exigeant de façon générale l’agrément du syndicat des copropriétaires
pour tout changement d’activité par rapport à celle exercée à l’origine doit
être réputée non écrite faute d’être conforme à la destination mixte de
l’immeuble ; que l’article 16 c du règlement de copropriété du 16 octobre
1973 dispose que « tout changement d’activité commerciale dans ce bâtiment
devra faire l’objet de l’agrément de l’Assemblée des copropriétaires de ce
bâtiment, seront refusés les commerces qui, par leur odeur leur bruit et leur
aspect et leur danger ne respectent pas ces conditions » ; que le règlement
de copropriété autorisait l’exercice de tout commerce ; qu’en considérant de
la même manière que cette clause, pourtant limitative des droits des
copropriétaires tenus de solliciter l’agrément préalable de l’assemblée pour
exercer une activité, par principe non prohibée par le règlement intérieur,
ne saurait être réputée non écrite, la cour d’appel a violé ensemble les
articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ que
subordonner la possibilité pour un propriétaire de changer la nature de
l’activité commerciale exercée dans son lot à l’appréciation a priori par
l’assemblée générale des copropriétaires des conséquences de cette activité
au regard du bruit, de l’odeur, de l’aspect et du danger confère au syndicat
des copropriétaires le droit d’interdire a priori une activité commerciale
pourtant autorisée par le règlement de copropriété ; qu’en considérant encore
de la même manière qu’une telle clause n’est pas de nature à restreindre les
droits des copropriétaires, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la
loi du 10 juillet 1965 ; 5°/ que la
société Lagefy soutenait devant la cour d’appel que
la clause du règlement de copropriété méconnaissait le principe d’égalité
entre les copropriétaires faute d’être justifié par un intérêt collectif et
conduisait à une situation absurde la SCI Lagefy
bénéficiant d’une liberté d’installation pour son lot du bâtiment 3 qu’elle
ne pouvait exercer en l’état des limitations pour son lot du bâtiment 1 et
cela alors même que les deux lots étaient réunies ; qu’en s’abstenant de
répondre à ce moyen, la cour d’appel a de nouveau méconnu l’article 455 du
code de procédure civile ; Mais
attendu qu’ayant, par motifs adoptés, constaté que le bâtiment 1 comportait
59 lots à usage d’habitation et 6 à usage commercial et le bâtiment 2, 20 lots
à usage d’habitation et 6 à usage commercial et relevé que le refus
d’agrément d’un changement d’activité commerciale dans le bâtiment 1 était
soumis à des conditions limitativement énumérées, justifiées par la
destination de l’immeuble et que la différence entre les lots du bâtiment 1
et ceux du bâtiment 2 ne pouvait être considérée comme discriminatoire mais
visait à accroître la protection des nombreux résidents contre l’introduction
d’activités interdites, dont il est plus difficile d’obtenir la cessation a
posteriori, la cour d’appel, sans se contredire et répondant aux conclusions
des parties, a pu en déduire que l’article 16 c était conforme à la loi dans
une copropriété où la destination mixte de l’immeuble comprenait une part
majoritaire d’habitation bourgeoise ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
troisième moyen : Attendu que
la société Lagefy fait grief à l’arrêt de rejeter
ses demandes d’annulation de la décision 13 de l’assemblée générale du 9 mars
2009 et de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que la
société Lagefy a soutenu devant la cour d’appel que
le dossier de présentation faisait état des dispositions que le locataire
était prêt à prendre toutes mesures utiles pour limiter les nuisances; qu’il
était dès lors tout à fait loisible au syndicat des copropriétaires de
soumettre son agrément à certaines conditions comme il l’a d’ailleurs fait
pour autoriser l’activité de vente au détail de tous articles de
quincaillerie, électricité peinture et accessoires lors de l’assemblée du 16
juillet 2009 ; qu’en ne recherchant pas si l’engagement ainsi pris par le
locataire de répondre positivement à toutes les exigences du syndicat des
copropriétaires dans la limite de la faisabilité technique ne suffisait pas à
garantir les copropriétaires contre les nuisances de sorte que leur refus
était abusif, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que la
société Lagefy a soutenu que l’accès au bâtiment 3
(lot 201) s’effectue par le bâtiment 2 de sorte que les livraisons se sont
toujours effectuées par le porche d’entrée du 13 rue Léon Frot,
qui a une largeur de 5 à 6 mètres ; que dans ces conditions, elle précisait
que la faisabilité du passage de palette ne pouvait être mise en doute par le
tribunal sauf à méconnaître la configuration des lieux ; qu’en adoptant
purement et simplement les motifs des premiers juges sans répondre à ces
conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile
; Mais
attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que les propositions de la
société Lagefy ne faisaient l’objet que
d’engagements de principe dans la plaquette présentée à l’assemblée générale,
sans que ces restrictions soient retranscrites dans le bail et qu’aucun lot
du local commercial de la société Lagefy ne donnait
sur la rue Léon Frot, ce qui impliquerait le
passage quotidien des palettes sous le porche et dans l’étroit passage du
bâtiment 2, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise
et répondu aux conclusions, a pu décider que le refus d’accorder
l’autorisation sollicitée par la société Lagefy
n’était pas abusif ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne la
société Lagefy aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile , rejette la demande de la société Lagefy, la condamne à payer au syndicat secondaire des
copropriétaires du 181-183 boulevard Voltaire et au syndicat des
copropriétaires du 181-183 boulevard Voltaire - 13 rue Léon Frot, la somme totale de 3 000 euros ; Commentaires : En l’espèce
la copropriété comporte trois bâtiments. Elle est organisée en syndicats
secondaires La société
LAGEFY est propriétaire des lots 5 et 6 du bâtiment 1 et du lot 201 du
bâtiment 3, à destination commerciale. L’article
16 c du règlement de copropriété stipule « qu’en raison de la
destination bourgeoise du bâtiment 1, tout changement d’activité commerciale
devra faire l’objet d’un agrément de l’assemblée générale des copropriétaires
de ce bâtiment. Seront refusés les commerces
qui par leur odeur, leur bruit, leur aspect et leurs dangers ne respectent
pas ces conditions » La société
a conclu un bail commercial avec la société Voltairedis
pour l’exploitation d’une superette, sous condition suspensive de
l’autorisation de l’assemblée générale. L’assemblée
générale a refusé cette autorisation par une décision n° 13 du 9 mars 2009 La société
LAGEFY a assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire des
copropriétaires pour voir déclarer non écrite la clause
16 c du règlement de copropriété et annuler en conséquence la
décision n° 13 de l’assemblée générale ; subsidiairement elle a demandé
que le refus d’agréer la société Voltairedis soit
déclaré abusif ; Sur la demande relative à la licéité de la clause
16 c, Elle a fait
valoir que la Cour d’appel ne pouvait admettre la licéité de la clause pour
un immeuble comprenant une part très majoritaire d’habitation bourgeoise ou
encore que la clause est compatible avec la destination bourgeoise de
l’immeuble tout en relevant que la destination du bâtiment 1 est une
destination mixte. Et
subsidiairement qu’il ne peut y avoir changement d’activité commerciale quand
le règlement de copropriété autorise l’exercice de tout commerce ; qu’une
clause exigeant de façon générale l’agrément du syndicat des copropriétaires
pour tout changement d’activité par rapport à celle exercée à l’origine doit
être réputée non écrite faute d’être conforme à la destination mixte de
l’immeuble que
subordonner la possibilité pour un propriétaire de changer la nature de
l’activité commerciale exercée dans son lot à l’appréciation a priori par l’assemblée générale des
copropriétaires des conséquences de cette activité au regard du bruit, de
l’odeur, de l’aspect et du danger confère au syndicat des copropriétaires le
droit d’interdire a priori une activité commerciale pourtant autorisée par le
règlement de copropriété A ces considérations
d’ordre général, elle ajoutait un argument propre à l’espèce : la SCI Lagefy bénéficiait d’une liberté d’installation pour son
lot du bâtiment 3 qu’elle ne pouvait exercer en l’état des limitations pour
son lot du bâtiment 1 et cela alors même que les deux lots étaient
réunis ; La Cour de
cassation écarte cette argumentation : ayant, par motifs adoptés,
constaté que le bâtiment 1 comportait 59 lots à usage d’habitation et 6 à
usage commercial et le bâtiment 2, 20 lots à usage d’habitation et 6 à usage
commercial et relevé que le refus
d’agrément d’un changement d’activité commerciale dans le bâtiment 1 était
soumis à des conditions limitativement énumérées, justifiées par la
destination de l’immeuble et que la différence entre les
lots du bâtiment 1 et ceux du bâtiment 2 ne pouvait être considérée comme
discriminatoire mais visait à accroître la protection des nombreux résidents
contre l’introduction d’activités interdites, dont il est plus difficile
d’obtenir la cessation a posteriori, la cour d’appel, sans se
contredire et répondant aux conclusions des parties, a pu en déduire que
l’article 16 c était conforme à la loi dans une copropriété où la destination
mixte de l’immeuble comprenait une part majoritaire
d’habitation bourgeoise ; Sur la demande en annulation de la résolution
13 : La société
a fait valoir qu’en vue de l’assemblée, le dossier de présentation indiquait que le locataire était prêt à
prendre toutes mesures utiles pour limiter les nuisances; qu’il était dès
lors tout à fait loisible au syndicat des copropriétaires de soumettre son
agrément à certaines conditions ; A cet égard
elle invoquait un précédent pour une location antérieure. Elle a précisé
l’absence de risques pour la passage quotidien des
palettes. La Cour de
cassation écarte également l’argumentation de la société bailleresse ayant relevé, par motifs
adoptés, que les propositions de la société Lagefy
ne faisaient l’objet que d’engagements de principe dans la plaquette
présentée à l’assemblée générale, sans
que ces restrictions soient retranscrites dans le bail et qu’aucun lot du
local commercial de la société Lagefy ne donnait
sur la rue Léon Frot, ce qui impliquerait le
passage quotidien des palettes sous le porche et dans l’étroit passage du
bâtiment 2, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise
et répondu aux conclusions, a pu décider que le refus d’accorder
l’autorisation sollicitée par la société Lagefy
n’était pas abusif L’arrêt
marque une évolution sensible de la jurisprudence de la Cour de cassation
dans le sens d’une protection accrue du caractère bourgeois de la destination
de l’immeuble ; Pendant des
années on a opposé aux copropriétaires la nécessité d’une preuve des
inconvénients liés à un changement d’activité commerciale. L’arrêt relève
clairement qu’il est plus difficile d’en obtenir la cessation a posteriori. Quant aux
engagements pris par les locataires potentiels, les bailleurs ne peuvent
ignorer qu’il est nécessaire de leur donner un caractère officiel,
c'est-à-dire les faire figurer dans le bail. Cette
pratique permet au syndicat des copropriétaires de s’en prévaloir directement
sans avoir à solliciter l’intervention du propriétaire du lot0 Dans le même sens on peut noter l’arrêt Cour d’appel de Paris Pôle 4, chambre 2, 31 Août 2011 n° 10/10826 qui a résilié un bail commercial à la demande du syndicat des copropriétaires en raison des gênes occasionnées aux occupants de l’immeuble du fait d’une extension illicite des activités autorisées par le bail. On a donné une importance excessive à l’arrêt de la Cour de cassation du 3 mars 2004 (Administrer juin 2004 p. 52 note Boyeure. Dans le cas très particulier de la division en copropriété de l’immeuble alors qu’un locataire commerçants était déjà en place, La Cour de cassation a très justement jugé que le locataire ne pouvait être tenu de respecter un règlement de copropriété qu’il ne connaissait pas. Il faut ajouter que dans un tel cas les clauses restrictives du règlement de copropriété ne sont pas opposables au locataire dont le régime est fixé par le bail. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux
Conseils, pour la société Lagefy. PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR dit que la clause n°16c du règlement de
copropriété du 16 octobre 1973 est conforme aux dispositions des articles 8
et 9 de la loi du 10 juillet 1965, débouté la SCI LAGEFY de sa demande
tendant à voir cette clause réputée non écrite et de ses demandes de
condamnation sous astreinte du syndicat principal et du syndicat secondaire à
faire modifier le règlement de copropriété ainsi que d’AVOIR débouté la SCI
LAGEFY de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée
générale du 9 mars 2009 et de ses demandes de dommages et intérêts au titre
de son préjudice locatif et au titre du comportement abusif du syndicat
secondaire, AUX MOTIFS
QUE « les moyens invoqués par la SCI LAGEFY au soutien de son appel ne font
que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire
utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par
des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire
de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau
d’une simple argumentation », ALORS QU’en
se bornant à affirmer, pour confirmer le jugement, que les premiers juges
avaient répondu aux moyens invoqués par la SCI LAGEFY par des motifs qu’elle
a dit adopter, sans aucune analyse même succincte desdits moyens au seul visa
des conclusions de chacune des parties, la cour d’appel n’a pas satisfait aux
exigences de l’articles 455 du code de procédure civile. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR dit que la clause n°16c du
règlement de copropriété du 16 octobre 1973 est conforme aux dispositions des
articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, débouté la SCI LAGEFY de sa
demande tendant à voir cette clause réputée non écrite et de ses demandes de
condamnation sous astreinte du syndicat principal et du syndicat secondaire à
faire modifier le règlement de copropriété, AUX MOTIFS
PROPRES QUE « les moyens invoqués par la SCI LAGEFY au soutien de son appel ne
font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification
complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils
ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il
soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se
situant au niveau d’une simple argumentation », ET AUX
MOTIFS PRETENDUMENT ADOPTES QUE « les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet
1965 disposent que chaque copropriétaire dispose des parties privatives
comprises dans son lot, en use et en jouit librement sous la condition de ne
porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination
de l’immeuble ; que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune
restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient
justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux
actes, par ses caractères ou sa situation ; qu’il est donc nécessaire de
déterminer d’abord la destination de l’immeuble puis de vérifier ensuite que
la clause litigieuse du règlement de copropriété qui limite les droits des
copropriétaires sur leurs lots est conforme à cette destination ; qu’en
l’espèce le règlement de copropriété du 16 octobre 1973 indique que
l’immeuble comporte trois bâtiments 1,2 et 3 ; que le bâtiment 3 qui comprend
le seul lot 201 est à usage commercial, tandis que les bâtiments 1 et 2
comprenant des lots à usage d’habitation dans les étages et à usage
commercial au rez-de-chaussée sont, aux termes du règlement de copropriété «
à usage d’habitation, sauf les lots (¿) Qui sont loués actuellement
commercialement et dans lesquels pourront être exercés tous commerces¿ » ;
que l’article 16c indique également pour le bâtiment 1 qu’il est « à
destination bourgeoise » ; qu’il est
produit par la SCI LAGEFY un constat d’huissier en date du 25 mai 2009 qui
indique que le bâtiment 1 est situé sur une artère commerçante et passante de
la capitale ; que selon l’état descriptif de division annexé au rapport, le
bâtiment 2 comprend 20 lots à usage d’habitation et 2 lots à usage commercial
tandis que le bâtiment 1 comprend 59 lots à usage d’habitation et 6 lots à
usage commercial ; qu’il
résulte de tous ces éléments que la destination du bâtiment 1, si elle est
majoritairement à usage d’habitation, est une destination mixte ; que
l’exercice d’activités commerciales au rez-de-chaussée est donc permise et
prévue par le règlement de copropriété ; que l’affectation commerciale de ces
lots ne peut être remise en cause ; que la restriction édictée par le
règlement de copropriété ne pourrait donc permettre aux copropriétaires
d’empêcher l’exercice de toute activité commerciale dans les lots de la SCI
LAGEFY ; qu’il est
précisé dans le règlement de copropriété que dans le bâtiment 1, les
commerces ne pourront être exercés qu’avec les restrictions prévues à
l’article 16c, alors que pour le bâtiment 2 il est simplement indiqué la
prohibition générale des commerces bruyants, insalubres ou dangereux ; que
l’article 16c précise au titre des restrictions indiquées qu’en « raison de
la destination bourgeoise du bâtiment 1, tout changement d’activité
commerciale dans ce bâtiment devra faire l’objet de l’agrément de l’assemblée
générale ; seront refusés les commerces qui, par leur odeur, leur bruit, et
leur aspect et leur danger ne respectent pas ces conditions, ; que l’article
16c permet donc aux copropriétaires du bâtiment 1 de se prononcer sur le
changement d’activité exercé par le locataire du local commercial ; qu’il est
admis qu’une clause exigeant de façon générale l’agrément de l’assemblée
générale pour tout changement d’activité par rapport à celle exercée à
l’origine ne peut être conforme à la destination de l’immeuble ; qu’en effet,
un changement de la nature de l’activité commerciale, dans un lot où le
règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas, par
lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut
s’effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des
autres copropriétaires ni des limitations conventionnelles justifiées par la
destination de l’immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de
copropriété du 16 octobre 1973 est conforme à ces éléments puisque si elle
soumet le changement d’activité à un agrément, le refus de cet agrément est
soumis à des conditions limitativement énumérées (le bruit, l’odeur,
l’aspect, le danger), qui sont justifiées par la destination de l’immeuble
(majoritairement à usage d’habitation) et qui permettent le contrôle de la
régularité de la décision prise par le Tribunal saisi sur le fondement de
l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la SCI LAGEFY use précisément
de cette faculté puisqu’elle soulève à titre subsidiaire, sur le fondement de
l’abus de droit et de l’absence de motivation, la nullité de la résolution
n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2009 » ; ET QUE « la
SCI LAGEFY, au soutien de sa demande d’illicéité, invoque la rupture
d’égalité qui existe entre les propriétaires de locaux commerciaux du
bâtiment 1 et ceux du bâtiment 2 ; que cependant, la clause 16c a seulement
pour effet de permettre aux copropriétaires dans le bâtiment 1 d’exercer un
contrôle a priori du commerce qui sera installé au regard des nuisances qu’il
peut engendrer, tandis que dans le bâtiment 2, le contrôle des
copropriétaires ne peut s’exercer qu’a postériori, par une demande judiciaire
de cessation de l’activité commerciale génératrice de nuisances ; que malgré
cette différence, l’esprit du règlement de copropriété est dans les deux cas
d’interdire les commerces générant des nuisances, limitativement énumérées ;
que cette différence peut se justifier par le nombre plus important de
résidents « bourgeois » dans le bâtiment 1 et par la grande surface des
locaux commerciaux situés dans le bâtiment 1, reliés au bâtiment 3, tandis
que les deux locaux commerciaux du bâtiment 2 sont de petites surfaces
décrites au règlement de copropriété comme des « boutiques » ; qu’en
conséquence, la clause litigieuse ne peut être réputée non écrite puisqu’elle
est conforme à la destination mixte de l’immeuble, n’interdisant que les
commerces bruyants, sonores, dangereux ou disgracieux ; que si elle instaure
une procédure plus contraignante pour le copropriétaire des locaux
commerciaux du bâtiment 1 que pour ceux du bâtiment 2, cette procédure ne
peut être considérée comme ouvrant le droit à l’arbitraire et à la
discrimination dès lors qu’elle peut être soumise à l’ appréciation du
tribunal au vu des critères limitatifs fixés par le règlement de copropriété
pour le refus d’une activité ; que cette clause vise à accroître la
protection des nombreux copropriétaires résidents contre l’introduction
d’activités interdites qu’il est plus difficile de faire cesser a posteriori
; que cette clause est donc tout à fait conforme à la loi dans une
copropriété où la destination mixte de l’immeuble comprend une part
majoritaire d’habitation bourgeoise ; que la Cour
d’Appel dans son arrêt du 20 décembre 2001 avait précisément indiqué que «
l’article 16c du règlement de copropriété, opposable à la SCI LAGEFY et à ses
locataires et parfaitement licite, prévoit que tout changement d’activité
commerciale dans le bâtiment 1 devra faire l’objet de l’agrément de
l’assemblée générale des copropriétaires de ce bâtiment ; que cet agrément
n’est pas refusable de manière arbitraire ou discriminatoire puisque le
règlement de copropriété pose des critères de refus : à savoir les commerces
qui génèrent des odeurs, du bruit, dont l’aspect est incompatible avec la
destination bourgeoise des lots réservés à l’habitation ou encore qui
présentent un danger pour les occupants des appartements », 1/ ALORS
QUE la contradiction entre les motifs équivaut à une absence de motifs ;
qu’en retenant par des motifs prétendument adoptés que la clause du règlement
de copropriété est conforme à la loi dans un immeuble comprenant une part
très majoritaire d’habitation bourgeoise ou encore que la clause est
compatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble tout en relevant que
la destination du bâtiment 1 est une destination mixte, la cour d’appel s’est
déterminée par des motifs contradictoires et a méconnu les exigences de
l’article 455 du code de procédure civile. 2/ ALORS
SUBSIDIAIREMENT QU’un changement de la nature de l’activité commerciale dans
un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice de tout commerce
n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de
l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne pas porter
atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations
conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble ; qu’après avoir
retenu la destination mixte de l’immeuble, la cour d’appel a considéré que
les limitations fixées dans la clause 16c du règlement de copropriété, savoir
le bruit, l’odeur, l’aspect et le danger, sont justifiées par la destination
majoritairement d’habitation ; qu’en appréciant par prétendue adoption de
motifs les limitations conventionnelles au regard d’une destination
majoritairement d’habitation alors qu’elle avait reconnu la destination mixte
de l’immeuble, la cour d’appel a violé ensemble les articles 8 et 9 de la loi
du 10 juillet 1965 ; 3/ ALORS
QU’une clause exigeant de façon générale l’agrément du syndicat des
copropriétaires pour tout changement d’activité par rapport à celle exercée à
l’origine doit être réputée non écrite faute d’être conforme à la destination
mixte de l’immeuble ; que l’article 16 c du règlement de copropriété du 16
octobre 1973 dispose que « tout changement d’activité commerciale dans ce
bâtiment devra faire l’objet de l’agrément de l’Assemblée des copropriétaires
de ce bâtiment ; seront refusés les commerces qui, par leur odeur leur bruit
et leur aspect et leur danger ne respectent pas ces conditions » ; que le
règlement de copropriété autorisait l’exercice de tout commerce ; qu’en
considérant de la même manière que cette clause, pourtant limitative des
droits des copropriétaires tenus de solliciter l’agrément préalable de
l’assemblée pour exercer une activité, par principe non prohibée par le
règlement intérieur, ne saurait être réputée non écrite, la cour d’appel a
violé ensemble les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4/ ALORS
QUE subordonner la possibilité pour un propriétaire de changer la nature de
l’activité commerciale exercée dans son lot à l’appréciation a priori par
l’assemblée générale des copropriétaires des conséquences de cette activité
au regard du bruit, de l’odeur, de l’aspect et du danger confère au syndicat
des copropriétaires le droit d’interdire a priori une activité commerciale
pourtant autorisée par le règlement de copropriété ; qu’en considérant encore
de la même manière qu’une telle clause n’est pas de nature à restreindre les
droits des copropriétaires, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la
loi du 10 juillet 1965 ; 5/ ALORS
QUE la SCI LAGEFY soutenait devant la cour d’appel que la clause du règlement
de copropriété méconnaissait le principe d’égalité entre les copropriétaires
faute d’être justifié par un intérêt collectif et conduisait à une situation
absurde la SCI LAGEFY bénéficiant d’une liberté d’installation pour son lot
du bâtiment 3 qu’elle ne pouvait exercer en l’état des limitations pour son
lot du bâtiment 1 et cela alors même que les deux lots étaient réunies (conclusions
p.18); qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, la cour d’appel a de nouveau
méconnu l’article 455 du code de procédure civile. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté la SCI LAGEFY de sa demande
d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 mars 2009 et
de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice locatif et
au titre du comportement abusif du syndicat secondaire, AUX MOTIFS
PROPRES QUE « les moyens invoqués par la SCI LAGEFY au soutien de son appel
ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification
complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils
ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il
soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se
situant au niveau d’une simple argumentation », ET AUX
MOTIFS PRETENDUMENT ADOPTES QUE « la résolution n°13 de l’assemblée générale
du 9 mars 2009 précise que l’agrément de la société MONOP a été refusé par
5426 voix sur 9996, par 3045 voix et 644 abstentions ; qu’il est indiqué que
« les copropriétaires ayant voté contre motivent leur position au regard des
dispositions de l’article 16c du chapitre 1 de la troisième partie du
règlement de copropriété concernant les règles d’utilisation des diverses
parties de l’immeuble » ; qu’il y a donc lieu de vérifier si le projet
présenté par la SCI LAGEFY pouvait effectivement être refusé au regard du
bruit, des odeurs, de l’aspect ou du danger présenté ou s’il s’est
caractérisé par un refus de principe de l’installation d’un commerce
alimentaire et d’une intention de nuire à la SCI LAGEFY ; que le
grief principal qui pouvait être opposé à la SCI LAGEFY dans sa demande
d’agrément d’un commerce alimentaire en 1999 reposait selon l’arrêt de la
Cour d’Appel du 20 décembre 2001 sur le bruit généré par une telle activité ;
que la cour d’Appel soulignait que « les livraisons quotidiennes au petit
jour de denrées périssables à l’aide de camions frigorifiques, le bruit de
ceux-ci et celui des opérations de déchargement desdits camions, de
manutention et de levage, les heures tardives d’ouverture, les allées et
venues de la clientèle, la circulation des caddies sur le trottoir (¿.)Et plus
généralement l’activité normale d’un supermarché alimentaire (¿) sont de
nature à procurer aux copropriétaires de l’immeuble titulaires de lots
d’habitation des désagréments tels que ces derniers, si le règlement de
copropriété les y autorise, sont légitimement en droit de s’opposer à ce
changement d’activité commerciale sans pour autant commettre l’abus de
majorité ; que la SCI
LAGEFY indique avoir présenté à l’assemblée générale du 9 mars 2009 un projet
attestant cette fois de modifications qui auraient été mises en place par le
locataire afin de prévenir toute nuisance ; qu’elle précise qu’une
insonorisation du local technique était prévue, ainsi que l’utilisation de
transpalettes insonorisés, que les horaires de livraison devaient être
convenus avec la copropriété, que les livraisons devaient s’effectuer par le
13 rue Léon FROT et que le locataire s’engageait à fermer son commerce à 21 H
et à prendre toute autre disposition techniquement réalisable à la demande de
la copropriété ; que
cependant la plaquette de présentation jointe à la convocation en assemblée
générale précise que le concept MONOP s’entend de supérettes ouvertes jusqu’à
minuit, le chiffre d’affaires étant principalement réalisé entre 21H et
minuit ; que le locataire s’est engagé aux dires de la SCI LAGEFY à respecter
un horaire de 21h, alors que cette restriction ne figure pas à son bail ;
qu’il apparaît en outre au vu des plans du règlement de copropriété qu’aucun
lot du local commercial de la SCI LAGEFY ne donne sur la rue Léon FROT, ce
qui aurait impliqué le passage quotidien des palettes sous le porche et dans
l’étroit passage du bâtiment 2, solution dont la faisabilité peut être mise
en doute ; que les modalités d’installation du locataire de la SCI LAGEFY ne
faisant l’objet que d’engagements de principe dans la plaquette présentée,
sans que ces restrictions soient retranscrites au bail, il était légitime
pour les copropriétaires de considérer que les nuisances interdites par la
règlement de copropriété seraient inévitables et en tout état de cause bien
supérieures à celles générées par le commerce précédent ; qu’en
conséquence, l’assemblée générale du 9 mars 2009 n’a pas commis d’abus de
droit dès lors que la décision prise visait à préserver l’intérêt collectif
de la copropriété ; qu’il ne peut être déduit des deux refus opposés en 1999
et en 2009 à la SCI LAGEFY que le syndicat des copropriétaires s’oppose de
façon systématique à l’installation d’un commerce alimentaire, dès lors que
ce type de commerce est effectivement générateur de nuisances importantes et
que les garanties présentées par la SCI pour y remédier étaient insuffisantes
; que la preuve d’une intention de nuire des copropriétaires à la SCI LAGEFY
n’est pas non plus rapportée, dès lors que la décision a fait l’objet d’une
discussion et a même recueilli une grande partie de voix favorables et que
l’assemblée générale n’a pas opposé à la SCI LAGEFY de refus systématique
pour l’empêcher de louer ses locaux », 1/ ALORS
QUE la SCI LAGEFY a soutenu devant la cour d’appel que le dossier de
présentation faisait état des dispositions que le locataire était prêt à
prendre toutes mesures utiles pour limiter les nuisances; qu’il était dès
lors tout à fait loisible au syndicat des copropriétaires de soumettre son
agrément à certaines conditions comme il l’a d’ailleurs fait pour autoriser
l’activité de vente au détail de tous articles de quincaillerie, électricité
peinture et accessoires lors de l’assemblée du 16 juillet 2009 ; qu’en ne
recherchant pas si l’engagement ainsi pris par le locataire de répondre
positivement à toutes les exigences du syndicat des copropriétaires dans la
limite de la faisabilité technique ne suffisait pas à garantir les
copropriétaires contre les nuisances de sorte que leur refus était abusif, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9
de la loi du 10 juillet 1965, 2/ ALORS
QUE la SCI LAGEFY a soutenu que l’accès au bâtiment 3 (lot 201) s’effectue
par le bâtiment 2 de sorte que les livraisons se sont toujours effectuées par
le porche d’entrée du 13, rue Léon Frot, qui a une
largeur de 5 à 6 mètres ; que dans ces conditions, elle précisait que la
faisabilité du passage de palette ne pouvait être mise en doute par le
tribunal sauf à méconnaître la configuration des lieux ; qu’en adoptant
purement et simplement les motifs des premiers juges sans répondre à ces
conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure
civile. |
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