00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Responsabilité du nouveau syndic Omission de remise en ordre des comptes du syndicat Recel d’information envers les copropriétaires Inexécution de la décision d’engager une action contre l’ancien
syndic Gestion calamiteuse Cassation chambre
civile 3e 14 octobre
2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris, du 19 décembre 2012 N° de
pourvoi: 13-16213 Cassation
partielle Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2012), que M. Z..., ès qualités de
liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue (M.
Z...), soutenant que la société Nexity Lamy, venant aux droits de la société
Agence du Mail ayant exercé les fonctions de syndic du 3 juin 2002 au 22 juin
2005, avait commis des fautes dans l’exercice de son mandat, l’a assignée,
ainsi que ses assureurs successifs, la société Chartis Europe aux droits de
laquelle vient la société Aig Europe limited et la société Allianz IARD, en
réparation du préjudice subi par le syndicat ; Sur le
cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant relevé qu’il ressortait de l’examen des pièces produites que la
somme de 18 648, 35 euros correspondait à la régularisation d’un montant de
travaux commandés et effectués sous la gestion du cabinet Villa et que le
refus de l’assemblée générale du 3 juin 2002 de ratifier ces travaux
complémentaires pouvait être de nature à engager la responsabilité du cabinet
Villa, mais non celle de la société Nexity Lamy, la cour d’appel en a
exactement déduit que la société Nexity Lamy, qui n’avait fait qu’exécuter
les engagements souscrits au nom du syndicat par le précédent syndic, n’avait
pas commis de faute en réglant les sommes dues à ce titre ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais sur le
premier moyen : Vu
l’article 455 du code de procédure civile ; Attendu que
pour rejeter la demande en paiement d’une somme de 322 004, 38 euros au titre
du compte “ vendeurs non soldés “, la cour d’appel retient que M. Z... ne
peut valablement reprocher à la société Lamy de ne pas avoir mis en œuvre
l’opposition et le privilège immobilier spécial prévu par les articles 20 et
19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement des charges
lors de la vente des lots dès lors que ces ventes sont intervenues
antérieurement à sa période de gestion, ne lui permettant pas d’agir dans les
délais prescrits par l’article 20 précité, et qu’il ne peut être reproché à
la société Lamy une faute imputable à son prédécesseur le cabinet Villa ; Qu’en
statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Z... qui faisait valoir
que la société Nexity Lamy ne justifiait pas avoir exécuté les décisions n°
25 et 26 de l’assemblée générale du 30 juin 2004 par lesquelles elle avait
été mandatée pour engager une action en responsabilité à l’encontre des
notaires ayant réalisé les ventes des lots des consorts Y... et de M. X...
sans procéder aux notifications légales permettant le recouvrement des
arriérés de charge, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte
susvisé ; Et sur le
deuxième moyen : Vu
l’article 1993 du code civil ; Attendu que
pour rejeter la demande de M. Z... en paiement d’une somme de 88 362, 44
euros au titre du compte intitulé “ compte sinistre “, la cour d’appel
retient que lorsque la société Lamy a repris la gestion de l’immeuble en
juillet 2002, le compte sinistre présentait un débit de 76 703 euros en
provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, et que les autres sinistres
devaient être imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société Lamy
n’a pas eu le temps de faire valider par l’assemblée générale ; Qu’en
statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société
Nexity Lamy justifiait de l’utilisation des fonds qu’elle avait inscrits au
débit du compte sinistre du syndicat des copropriétaires depuis qu’elle
exerçait les fonctions de syndic, la cour d’appel n’a pas donné de base
légale à sa décision de ce chef ; Et sur le
troisième moyen : Vu
l’article 455 du code de procédure civile ; Attendu que
pour rejeter la demande de M. Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat
des copropriétaires de la résidence de la Noue, en paiement d’une somme de 67
185, 89 euros au titre du compte intitulé “ compte d’attente “, la cour
d’appel retient qu’il ressort de l’examen des pièces produites que la somme
de 17 092, 93 euros mise sur le compte d’attente a été basculée sur le compte
“ travaux armoire électrique “ et que M. Z... ès qualités n’établit pas la
faute imputable à la société Lamy de nature à justifier sa condamnation de ce
chef ; Qu’en
statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles il était soutenu
que cette dépense n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des
copropriétaires, de sorte que le syndic avait engagé sa responsabilité en
l’engageant de son propre chef, la cour d’appel n’a pas satisfait aux
exigences du texte susvisé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les première et deuxième branches du
deuxième moyen et sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à
permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. Z... ès
qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la
Noue en paiement d’une somme de 322 004, 38 euros au titre du compte n° 340
243 intitulé “ vendeurs non soldés “, d’une somme de 88 362, 44 euros au
titre du compte n° 490 001 intitulé “ compte sinistre “ et d’une somme de 67
185, 89 euros au titre du compte n° 490 000 intitulé “ compte d’attente “,
l’arrêt rendu le 19 décembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de
Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans
l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les
renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne la
société Nexity Lamy et la société Allianz IARD aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Nexity Lamy et
la société Allianz IARD à payer à M. Z..., ès qualités de liquidateur du
syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue une somme de 3 000
euros ; rejette les autres demandes ; commentaires En premier
lieu quelques indications pour justifier la présence dans l’instance d’un
liquidateur. La
Résidence de la Noue à Bagnolet était à l’origine un ensemble immobilier très
important. Comme bien d’autres il a été placé sous le régime spécifique des
copropriétés en difficulté. La solution adoptée a été l’éclatement de la
copropriété initiale. D’où la nécessité de liquider les syndicats anciens.
Sur l’ensemble de cette opération nous renvoyons à un rapport comportant le
détail de la restructuration. Voir Plan
de sauvegarde Les faits de la cause confirment que le laxisme
dans le recouvrement des charges est à l’origine des difficultés que
connaissent les grandes copropriétés. Le cabinet
Villa a géré le syndicat principal entre le 12 janvier 2000 et le 3 juin 2002. La société
Nexity Lamy (ex Gestrim), venant aux droits de la société Agence du Mail a
exercé les fonctions de syndic du 3 juin 2002 au 22 juin 2005. Le
liquidateur avait demandé la condamnation de Nexity Lamy à payer au syndicat La somme de 322 004,38 €
au titre d’un compte « vendeurs non soldés » La somme de 18648,35 € au
titre de travaux commandés par le cabinet Villa La somme de 88 362,44 €
au titre d’un compte « sinistre » La somme de 67185,89 € au
titre du « compte d’attente En ce qui concerne la somme de 322 004,38 €
au titre d’un compte « vendeurs non soldés » On est
effaré de constater qu’il s’agit de ventes de lot à la suite desquelles le
syndic Villa n’a pas régularisé d’opposition alors que le vendeur était
débiteur envers le syndicat. L’assemblée
du 3 juin 2002, date de la désignation de Nexity, avait voté un appel de « solidarité »
de 41 129,47 € pour charges irrécouvrables sans justifier auprès des
copropriétaires de ses démarches et diligences en vue du recouvrement de ces
sommes. L’assemblée
générale du 30 juin 2003 a adopté une résolution habilitant le syndic à agir
en justice à l’encontre de l’ancien syndic cabinet Villa au titre de « la non
transmission dans les délais des documents comptables du syndicat ». Nexity n’a
pas exécuté dette décision. La société
Nexity Lamy ne justifiait avoir accompli aucune démarche ou diligence durant
la durée de son mandat de gestion, soit du 3 juin 2002 au 22 juin 2005, en
vue de recouvrer les soldes débiteurs des copropriétaires ayant vendu leurs
lots, inscrits au débit du compte « vendeurs non soldés » pour la somme de
322. 004, 38 €, lesquelles constituaient pourtant des créances du syndicat
des copropriétaires devant être recouvrées, même issues de la période de
gestion de son prédécesseur. Aux termes
des résolutions n° 25 et 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30
juin 2004, la société Nexity Lamy avait été mandatée pour engager une action
en responsabilité à l’encontre des notaires ayant respectivement réalisé les
ventes des consorts Y... et de M. X..., copropriétaires vendeurs, sans
procéder aux notifications légales en la matière permettant d’obtenir le
paiement du montant des charges dues par eux et qu’elle ne justifiait ni de
ses diligences dans ses dossiers, ni avoir exécuté les résolutions ainsi
votées Pis encore !
le compte « vendeurs non soldés » se présentait sous la forme d’un
solde global sans indications des noms des vendeurs ! Ce la était vrai
pour des sommes passées par Villa mais aussi pour des sommes passées par
Nexity. En ce qui concerne la somme de 88 362,44 €, relative à
des sinistres, elle s’est avérée invérifiable lors de la transmission des
pièces et dossiers entre Ville et Nexity. Certaines écritures de Nexity ont
été également invérifiables. Le syndic n’a
pas alerté les copropriétaires sur les anomalies de ce poste. En ce qui concerne le compte d’attente pour 67 185,89
€, il comporte 17 092,93 € pour des travaux effectués sans
autorisation de l’assemblée, et des charges locatives impayées par la ville
de Bagnolet En ce qui
concerne la somme de 18 648,35 € il s’agit de travaux engagés par Villa
en dépit du refus de l’assemblée du 3 juin 2002. Sur ce point la Cour de cassation a jugé que « la cour d’appel
en a exactement déduit que la société Nexity Lamy, qui n’avait fait
qu’exécuter les engagements souscrits au nom du syndicat par le précédent
syndic, n’avait pas commis de faute en réglant les sommes dues à ce titre » Sur tous les autres points, l’arrêt d’appel qui
avait rejeté les demandes du liquidateur est cassé. Pour le poste de 322 004,38
€ la Cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions de M. Z... qui faisait
valoir que la société Nexity Lamy ne justifiait pas avoir exécuté les
décisions n° 25 et 26 de l’assemblée générale du 30 juin 2004 par lesquelles
elle avait été mandatée pour engager une action en responsabilité à
l’encontre des notaires ayant réalisé les ventes des lots des consorts Y...
et de M. X... sans procéder aux notifications légales permettant le
recouvrement des arriérés de charges » Pour le poste de 88 362,
44 €, la Cour d’appel « n’a pas recherché, comme il le lui était
demandé, si la société Nexity Lamy justifiait de l’utilisation des fonds
qu’elle avait inscrits au débit du compte sinistre du syndicat des copropriétaires
depuis qu’elle exerçait les fonctions de syndic » Pour le poste de 67 185,89
€ la Cour d’appel « n’a pas répondu aux conclusions par lesquelles il
était soutenu que cette dépense n’avait pas été autorisée par l’assemblée
générale des copropriétaires, de sorte que le syndic avait engagé sa
responsabilité en l’engageant de son propre chef » On constate
avec regret qu’il n’a pas été possible de remettre en ordre les comptes de
cette copropriété malgré l’intervention de la société d’expertise-comptable
Grégoire & Associés. On trouve
tous les vices d’une gestion calamiteuse dans ce dossier : mauvaise
tenue de la comptabilité, transmission incomplète des dossiers entre les deux
syndics, inexécution des décisions de l’assemblée, etc. … MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M.
Z..., ès qualités, PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir rejeté la demande
de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des
copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la
société Nexity Lamy, ancien syndic de l’immeuble, au paiement de la somme de
322. 004, 38 € au titre du compte n° 340 243, intitulé « vendeurs non soldés
», outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la
mise en demeure ; AUX MOTIFS
QUE Me Z... ès qualités demande à la société Lamy le solde des « vendeurs non
soldés » à la fin de sa gestion au 25 juillet 2005, pour une somme de 322.
004, 38 euros ; Il ressort
de l’audit Grégoire qu’en 2002, lors de la reprise des comptes du cabinet
Villa qui a géré le syndicat principal entre le 12 janvier 2000 et le 3 juin
2002, le solde des vendeurs non soldés représentait 253. 545, 78 euros ; que
le Grand Livre montre qu’entre le 26 juin 2002 et le 30 septembre 2002, la
société Gestrim (nouvellement Lamy) a porté sur ce compte des reprises de
solde provenant de la gestion du cabinet Villa, qui ont augmenté le solde
débiteur à la somme de 351. 046, 68 euros ; que la société Lamy a réduit ce
solde à la somme de 322. 004, 38 euros ; Ainsi, Me
Z..., ès qualités, ne peut pas valablement reprocher à la société Lamy de ne
pas avoir mis en œuvre l’opposition et le privilège immobilier spécial prévus
par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le
recouvrement des charges lors de la vente des lots, alors que ces ventes sont
intervenues antérieurement à sa période de gestion, ne lui permettant pas
d’agir dans les délais prescrits par l’article 20 précité pour bloquer les
fonds en vue du paiement des charges arriérées ; Il ne peut
donc être reproché à la société Lamy une faute imputable à son prédécesseur
le cabinet Villa, lequel n’est pas dans la cause ; il en est de même pour ce
qui concerne le grief d’avoir fait voter à l’assemblée générale du 3 juin
2002 un appel de « solidarité » pour un montant de 41. 129, 47 euros au motif
de charges irrécouvrables sans justifier auprès des copropriétaires de ses
démarches et diligences en vue du recouvrement de ces sommes, alors que la
société Lamy a été désignée en qualité de syndic seulement lors de ladite
assemblée générale du 3 juin 2002, dont l’ordre du jour avait été établi par
le cabinet Villa ; que là
encore, il ne peut être reproché à la société Lamy un grief afférent à la
période de gestion de son prédécesseur ; ces moyens ne peuvent donc prospérer
; Me Z..., ès qualités, ne peut pas non plus valablement réclamer à la
société Lamy le solde des « vendeurs non soldés » au motif qu’elle n’aurait
pas mis à exécution la résolution de l’assemblée générale du 30 juin 2003
l’habilitant à agir en justice à l’encontre de l’ancien syndic cabinet Villa
au titre de « la non transmission dans les délais des documents comptables du
syndicat », alors qu’il n’établit pas le lien direct entre la faute reprochée
de ce chef et le préjudice au titre des « vendeurs non soldés » dont il se
prévaut ; ce moyen ne peut donc prospérer ; dans ces conditions, le jugement
sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des « vendeurs non
soldés » ; 1) ALORS,
D’UNE PART, QUE manque à son devoir de diligence, le syndic qui ne poursuit
pas le recouvrement des arriérés de charges des copropriétaires défaillants ;
qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait
que la société Nexity Lamy ne justifiait avoir accompli aucune démarche ou
diligence durant la durée de son mandat de gestion, soit du 3 juin 2002 au 22
juin 2005, en vue de recouvrer les soldes débiteurs des copropriétaires ayant
vendu leurs lots, inscrits au débit du compte « vendeurs non soldés » pour la
somme de 322. 004, 38 €, lesquelles constituaient pourtant des créances du
syndicat des copropriétaires devant être recouvrées, même issues de la
période de gestion de son prédécesseur ; que dès lors, en se bornant à
affirmer que Me Z..., ès qualités, ne pouvait reprocher à la société Nexity
Lamy de ne pas avoir mis en œuvre l’opposition et le privilège immobilier
spécial prévus par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour
obtenir le recouvrement des charges lors de la vente des lots, alors que ces
ventes sont intervenues antérieurement à sa période de gestion ne lui
permettant pas d’agir dans les délais prescrits par l’article 20 précité pour
bloquer les fonds en vue du paiement des charges arriérées, sans rechercher,
comme elle y était invitée, si la société Lamy avait mis en œuvre tous les
moyens à sa disposition pour procéder au recouvrement desdits arriérés de
charges, fussent-ils issus de la période de gestion de son prédécesseur, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147
du code civil ; 2) ALORS,
D’AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, faisait
également valoir qu’aux termes des résolutions n° 25 et 26 de l’assemblée
générale des copropriétaires du 30 juin 2004, la société Nexity Lamy avait
été mandatée pour engager une action en responsabilité à l’encontre des
notaires ayant respectivement réalisé les ventes des consorts Y... et de M.
X..., copropriétaires vendeurs, sans procéder aux notifications légales en la
matière permettant d’obtenir le paiement du montant des charges dues par eux
et qu’elle ne justifiait ni de ses diligences dans ses dossiers, ni avoir
exécuté les résolutions ainsi votées ; que dès lors, en ne répondant pas à ce
moyen, pourtant de nature à engager la responsabilité du syndic négligent, la
cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS,
EN OUTRE, QUE dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait
en sus qu’en violation des dispositions de l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965 en matière de tenue de comptabilité, la société Nexity Lamy ne
justifiait pas de l’identité des copropriétaires à l’origine des écritures
débitrices du compte « vendeurs non soldés », faute d’individualisation des
comptes des copropriétaires débiteurs, de référence au numéro de lot vendu ou
d’une quelconque pièce comptable exploitable, le syndic s’étant borné à
reprendre le solde débiteur du cabinet Villa, ancien syndic, d’un montant de
253. 545, 78 € au 25 juillet 2002, puis à y ajouter des écritures, sans aucun
justificatif ni référence comptable ; qu’à cet égard, la société
d’expertise-comptable Grégoire & Associés avait relevé dans son rapport,
dont se prévalait expressément l’exposant, que certaines sommes inscrites au
débit du compte « vendeurs non soldés » ne portaient pas de libellés, spécialement
celle portée par la société Nexity Lamy le 27 septembre 2002 pour un montant
de 164. 866, 80 € ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était
invitée, si la société Nexity Lamy n’avait pas engagé sa responsabilité
envers le syndicat des copropriétaires, en tenant une comptabilité incomplète
et irrégulière ne permettant pas l’identification ¿ et donc la poursuite-des
copropriétaires débiteurs du compte « vendeurs non soldés », la cour d’appel
a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du
code civil ; 4) ALORS,
ENCORE, QUE dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que
la société Nexity Lamy, mandataire professionnel de l’immobilier, avait
manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard du syndicat, en
omettant d’alerter les copropriétaires, en assemblée générale, sur le montant
du compte « vendeurs non soldés » et reprenait à ce titre les motifs du
jugement ayant retenu-sans pour autant en tirer les conséquences légales qui
s’imposaient-que « le syndic est tenu d’une obligation particulière
d’information et de conseil en sa qualité de professionnel et aurait dû
attirer l’attention des copropriétaires sur les problèmes notamment de ces
comptes non soldés, en expliquant que ces comptes devenaient dès lors,
irrécouvrables » ; qu’en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature
à justifier la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle du
syndic, la cour d’appel a, de nouveau, violé l’article 455 du code de procédure
civile ; 5) ALORS,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE la résolution n° 26 du procès-verbal d’assemblée
générale du 30 juin 2003, intitulée « Décision à prendre concernant
l’assignation du cabinet Villa pour non transmission dans les délais des
documents comptables du syndicat » habilitait la société Nexity Lamy, nouveau
syndic, « à agir judiciairement à l’encontre du cabinet Villa, ainsi que de
son assureur responsabilité civile, afin de solliciter sa condamnation
solidaire avec les copropriétaires débiteurs, au titre des charges de
copropriété impayées du fait de l’absence de communication des pièces et
archives du syndicat justifiant la dette de ces derniers » ; que comme le
soutenait Me Z..., ès qualités, dans ses conclusions d’appel, en omettant
d’exécuter ladite résolution pendant deux ans et jusqu’à la désignation de
l’exposant, la société Nexity Lamy avait empêché le recouvrement des charges
impayées par les copropriétaires ayant vendu leurs lots et causé un préjudice
aux copropriétaires, tenus de régler chacun in fine une quote-part de la
somme de 322. 004, 38 € non recouvrée, en plus de leurs charges courantes ;
que dès lors, en se bornant à affirmer que l’exposant n’établissait pas le
lien direct entre la faute reprochée au syndic Lamy et le préjudice au titre
du compte « vendeurs non soldés » dont il se prévalait, sans s’expliquer sur
les conclusions précitées propres à établir ce lien de causalité, la cour
d’appel a violé l’article 1147 du code civil. DEUXIÈME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir rejeté la demande
de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des
copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la
société Nexity Lamy, ancien syndic de l’immeuble, au paiement de la somme de
88. 362, 44 € au titre du compte n° 490 001, intitulé « compte sinistre »,
outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise
en demeure ; AUX MOTIFS
QUE Me Z... ès qualités demande paiement à la société Lamy de la somme de 88.
362, 44 euros au titre du compte « sinistre » qui correspondrait à un solde
inexpliqué de 87. 021, 14 euros outre les sommes de 640, 10 euros et 701, 20
euros relatives à des indemnités d’assurances complémentaires qui n’auraient
pu être perçues du fait de la carence de la société Lamy à interrompre la
prescription biennale ; Il ressort des pièces produites, notamment l’audit
Grégoire, que lorsque la société Lamy a repris la gestion de l’immeuble en
juillet 2002, ce compte sinistre présentait un débit de 76. 703 euros en
provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, faisant état notamment du
sinistre tempête de décembre 1999 et de sinistres incendie dans les parkings
en mars et mai 2002 ; que les autres sinistres devaient être imputés dans les
comptes de charges de 2005 que la société Lamy n’a pas eu le temps de faire
valider par l’assemblée générale ; L’examen des remboursements effectués au
titre des sinistres montre la gestion des sinistres par la société Lamy
lorsqu’elle a repris l’administration du syndicat principal à compter de juin
2002 et la rentrée régulière des indemnités d’assurance à la suite des
sinistres survenus pendant sa période de gestion ; Pour ce qui concerne les
sommes réclamées de 640, 10 euros et 701, 20 euros, elles sont afférentes aux
sinistres de mars et mai 2002 et relèvent de la gestion du cabinet Villa ;
c’est donc à tort que Me Z... ès qualités recherche la responsabilité de la
société Lamy à ce titre ; En conséquence, le jugement sera confirmé en ce
qu’il a rejeté la demande de Z..., ès qualités, au titre du compte sinistre ;
1) ALORS,
D’UNE PART, QU’en affirmant qu’il ressortait de l’audit Grégoire que lorsque
la société Lamy avait repris la gestion de l’immeuble en juillet 2002, le
compte sinistre présentait un débit de 76. 703 € en provenance du solde à
nouveau du cabinet Villa, quand le rapport Grégoire indiquait que ce solde à
nouveau présentait un débit de 65. 354, 16 €, la cour d’appel a dénaturé ce
document, violant ainsi l’article 1134 du code civil ; 2) ALORS,
D’AUTRE PART, QU’en se déterminant par la simple affirmation qu’il ressortait
des pièces produites que lorsque la société Lamy avait repris la gestion de
l’immeuble en juillet 2002, le compte sinistre présentait un débit de 76. 703
€ en provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, sans préciser de quels
documents de la cause, non visés et qui n’ont fait l’objet d’aucune analyse
même sommaire, résultait cette allégation contestée par Me Z..., ès qualités,
qui soutenait que le solde débiteur de 76. 703 € invoqué par le syndic ne
reposait sur aucun document et était contredit par les constatations du
rapport Grégoire, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure
civile ; 3) ALORS,
EN OUTRE, QUE dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait
que la société Nexity Lamy avait commis une faute de gestion ayant concouru
au dommage du syndicat des copropriétaires, en omettant de l’informer et de
l’alerter sur la reprise du solde débiteur inexpliqué relatif au « compte
sinistre » et en ne justifiant d’aucune démarche auprès du cabinet Villa pour
remédier à la situation et apurer le compte ; qu’en omettant de répondre à ce
moyen, pourtant de nature à justifier la mise en jeu de la responsabilité du
syndic, la cour d’appel a de nouveau violé l’article 455 du code de procédure
civile ; 4) ALORS,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE tout mandataire est tenu de rendre compte de sa
gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa
procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ;
qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait
que pendant sa période de gestion, la société Nexity Lamy avait enregistré 19
écritures comptables injustifiées au débit du « compte sinistre » que la
société d’expertise-comptable Grégoire & Associés n’avait pu expliquer
dans son rapport, notamment une écriture enregistrée au débit, le 9 juillet
2003, pour la somme de 22. 894, 34 €, intitulée « Concret Tvx renforcement
béton PK », et une écriture enregistrée au débit, le 29 octobre 2004,
intitulée « Régul compte sinistre » pour un montant de 21. 564, 13 €, grevant
ainsi les comptes du syndicat des copropriétaires et engageant sa
responsabilité à son égard ; que dès lors, en retenant, pour exonérer le
syndic de toute responsabilité, « que les autres sinistres devaient être
imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société Lamy n’a pas eu le
temps de faire valider par l’assemblée générale », bien qu’il incombât au syndic
de justifier de l’utilisation des fonds inscrits au débit du « compte
sinistre » et d’en rendre compte à son mandant, la cour d’appel a violé
l’article 1993 du code civil ; 5) ALORS,
ENFIN, QU’en retenant, pour exonérer la société Nexity Lamy de sa
responsabilité, que les sommes réclamées de 640, 10 € et 701, 20 € étaient
afférentes aux sinistres de mars et mai 2002 et relevaient de la gestion du
cabinet Villa, sans rechercher, comme l’y invitait l’exposant, si la société
Nexity Lamy n’avait pas manqué à son devoir de diligence pour ne pas avoir
interrompu, pendant sa période de gestion du 3 juillet 2002 au 22 juin 2005,
la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’assurance de valeur
à neuf concernant le sinistre incendie du 9 mai 2002, la cour d’appel a privé
sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil. TROISIÈME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir rejeté la demande
de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des
copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la
société Nexity Lamy, ancien syndic de l’immeuble, au paiement de la somme de
67. 185, 89 € au titre du compte n° 490 000, intitulé « compte d’attente »,
outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise
en demeure ; AUX MOTIFS
QUE Me Z... ès qualités demande paiement à la société Lamy de la somme de 67.
185, 89 euros qui correspondrait à trois écritures inexpliquées en débit du
compte d’attente ; Il ressort de l’examen des pièces produites que la somme
de 17. 092, 93 euros mise sur ce compte d’attente a été basculée sur le
compte « travaux armoire électrique » et qu’une somme de 2. 432, 54 euros
concernant un litige relatif à l’eau survenu en juin 2005 avec Eurosic devait
être régularisée par le nouveau syndic ; que le solde de ce compte d’attente
correspond à des charges de loyers dues par le Centre Tofoletti géré par la
ville de Bagnolet, solde qui datait de 2003, qui a été reporté en 2004, mais
non validé par le conseil syndical, et de nouveau reporté en 2005 jusqu’à ce
que la société Lamy soit révoquée de ses fonctions de syndic ; Me Z... ès
qualités n’établit pas la faute imputable à la société Lamy de nature à
justifier sa condamnation de ce chef ; En conséquence, le jugement sera
confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Me Z... à ce titre ; ALORS QUE,
dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que même si,
comme le prétendait la société Nexity Lamy, l’écriture intitulée « Elyo
réfection armoire électrique », d’un montant de 17. 092, 93 €, portée au
débit du « compte d’attente », avait été basculée sur le compte « travaux
armoire électrique », il n’en demeurait pas moins que cette dépense n’avait
pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que
conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, le syndic avait
engagé sa responsabilité à son égard en l’engageant de son propre chef ;
qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du
code de procédure civile. QUATRIÈME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir rejeté la demande
de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires
de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy,
ancien syndic de l’immeuble, au paiement de la somme de 63. 875, 73 € au
titre du compte n° 470 000, intitulé « reprise de solde », outre les intérêts
au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS
QUE Me Z... ès qualités demande le paiement à la société Lamy de la reprise
de solde pour un montant de 63. 875, 73 euros au titre de la dette de la
copropriété à l’égard de la société de distribution de chauffage et de
production d’eau chaude (SDCB) et la somme de 5. 000 euros à titre de
dommages et intérêts, aux motifs que la société Lamy se serait contentée
d’enregistrer les erreurs du cabinet Villa sans en informer le syndicat des
copropriétaires et que la société Lamy n’aurait pas, contrairement à la
résolution 31 de l’assemblée générale du 30 juin 2003, résilié le contrat
SDCB au plus tard le 31 décembre 2003 et négocié un nouveau contrat avec un
autre fournisseur d’énergie pour diminuer les coûts ; le jugement sera
confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Me Z... ès qualités à hauteur de
la somme de 63. 875 73 euros, qui concerne la gestion du cabinet Villa et non
celle de la société Lamy ; ALORS QUE
le mandataire répond, non seulement du dol, mais également des fautes qu’il
commet dans sa gestion ; que dans l’exercice de sa mission, le syndic est
tenu d’une obligation de diligence envers le syndicat des copropriétaires ;
qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, Me Z..., ès qualités, soutenait
que la société Nexity Lamy, qui s’était contentée de les enregistrer sur le
compte « reprise de solde », était personnellement responsable des erreurs
comptables commises par son prédécesseur au titre de la dette de la
copropriété envers la société de distribution de chauffage et de production
d’eau chaude (SDCB), pour ne pas en avoir informé le syndicat des
copropriétaires, ni avoir pris toutes mesures utiles pour y remédier, en
commettant ainsi des fautes et négligences ayant concouru à l’entier dommage,
constitué par une somme de 63. 875, 73 € indûment payée et venant grever les
charges de l’exercice ; que dès lors, en se bornant à opposer que la somme de
63. 875, 73 € réclamée concernait la gestion du cabinet Villa et non celle de
la société Lamy, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en
n’accomplissant aucune diligence pour recouvrer cette somme, la société
Nexity Lamy n’avait pas commis une faute ayant contribué au préjudice subi
par le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 1147 du code civil. CINQUIÈME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir rejeté la demande
de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des
copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la
société Nexity Lamy, ancien syndic de l’immeuble, au paiement de la somme de
18. 648, 35 € au titre du compte n° 340 018, intitulé « Travaux EC BAT 4/ 5
VILLA », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date
de la mise en demeure ; AUX MOTIFS
QUE Me Z... ès qualités demande le paiement à la société Lamy de la somme de
18. 648, 35 euros au titre de dépenses de travaux qui auraient été engagées
en dépit du refus de l’assemblée générale du 3 juin 2002 ; Il ressort de
l’examen des pièces produites que la somme de 18. 646, 35 euros correspond à
la régularisation, à la demande de la compagnie générale des eaux, de travaux
commandés et effectués pour la séparation des circuits d’eau chaude sanitaire
des bâtiments 4 et 5 sous la gestion du cabinet Villa de telle sorte que le
refus d’ajourner la ratification de ces travaux complémentaires par
l’assemblée générale du 3 juin 2002 pourrait être de nature à engager la responsabilité
du cabinet Villa mais non celle de la société Lamy ; Le jugement sera donc
confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Me Z... ès qualités de ce chef ; ALORS QUE
commet une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard du syndicat
des copropriétaires, le syndic qui règle des travaux sans autorisation de
l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en l’espèce, dans ses
conclusions d’appel, l’exposant soutenait que la société Nexity Lamy avait
engagé sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires en payant à
la CGE, le 30 décembre 2002, la somme de 18. 648, 35 € au titre de
l’exécution de travaux que l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin
2002 avait refusé de voter ; que dès lors, en retenant que ce refus de l’assemblée
générale des copropriétaires pourrait être de nature à engager la
responsabilité du cabinet Villa, sous la gestion de laquelle les travaux
litigieux avaient été réalisés, mais non celle de la société Lamy, bien que
celle-ci eût commis une faute personnelle en réglant ces travaux non
autorisés, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, la cour
d’appel a violé l’article 1147 du code civil. |
Mise à jour |