|
00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Changement d’usage licite de la partie privative Usage professionnel autorisé par le règlement de copropriété Application de l’article 25 f) possible (oui) Modification de la contribution aux charges (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 1 octobre 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Rouen , du 15 mai 2013 N° de
pourvoi: 13-21745 Cassation Sur le
moyen unique : Vu
l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à
la cause ; Attendu,
selon ce texte, que la modification de la répartition des charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, rendue
nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties
privatives, peut être adoptée à la majorité des voix de tous les
copropriétaires ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Rouen, 15 mai 2013) que Mme X..., propriétaire d’un
lot à usage d’habitation situé au quatrième étage d’un immeuble en
copropriété qu’elle a donné en location pour l’exercice d’une activité
médicale, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ilot V 47 (le syndicat) en annulation de la décision
d’assemblée générale du 17 janvier 2011 qui a modifié la répartition des
charges d’ascenseur afférentes à son lot à la suite du changement d’usage de
celui-ci ; Attendu
que, pour accueillir la demande, l’arrêt relève que le règlement de
copropriété prévoit que les appartements ne pourront être occupés que
bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale et retient
qu’il n’y a pas eu changement d’usage au sens de l’article 25 f) de la loi du
10 juillet 1965 dès lors que le copropriétaire n’a fait qu’user de son lot
conformément aux stipulations du règlement de copropriété ; Qu’en
statuant ainsi, alors que l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 est
applicable alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement
de copropriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 mai 2013, entre les
parties, par la cour d’appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Rouen, autrement
composée ; Condamne
Mme X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au
syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ilot
V47 la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ; commentaires L’arrêt rapporté présente une interprétation
nouvelle de l’article 25 f). Nous conservons ici cette référence bien que ce
texte soit devenu l’article 25 e) par effet de la loi ALUR. « Ne
sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les
décisions concernant : « […] « e) La modification de la
répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus
rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties
privatives ; L’article
25 f) ajoute une troisième exception à la nécessité d’une décision unanime de
l’assemblée pour toute modification de la répartition des charges. Les deux
premières figurent dans l’article 11 de la loi (travaux ou actes
d’acquisition ou aliénation de parties communes et aliénation séparée d’une
ou plusieurs fractions d’un lot). La
modification ne peut concerner que « les charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement commun » qui sont réparties en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Pour
certaines de ces charges le critère objectif de l’utilité se confond avec
celui retenu par l’alinéa 2 de l’article 10 pour les charges générales soit
les valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, et
plus clairement les tantièmes généraux ou spéciaux s’il y a lieu. Dans la pratique le texte ne peut
concerner que peu de catégories de charges ou services ; Sa portée est
généralement restreinte aux charges d’entretien et de fonctionnement de
l’ascenseur. Les clauses des règlements de
copropriété anciens prévoyant un doublement ou triplement de la quote-part
contributive sont déclarées non écrites. Voir pour un doublement automatique
de la quote-part contributive CA Paris 23e B 25/02/1999 (n°
1997/25186). Que faut-il entendre par changement de l’usage
d’une partie privative ? Un exemple simpliste est son occupation pour
l’exercice d’une activité de médecin alors qu’il était occupé à usage
d’habitation. Même dans
ce cas, on a considéré jusqu’à présent que les dispositions de l’article 25 f)
ne pouvaient recevoir application lorsqu’un copropriétaire ne fait qu’user de
son lot conformément aux dispositions du règlement de copropriété (CA Paris
12 23e /01/2006 Loyers et copropriété 2006 n° 158 Note Vigneron
faisant suite à d’autres décisions de la Cour d’appel d’Aix en Provence
notamment). En l’espèce
l’article 14 du règlement de copropriété prévoyait que les appartements ne
pourront qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’usage d’une
profession libérale. Un lot était occupé par un expert comptable. On lit dans
l’arrêt de la Cour d’appel : « Que les dispositions de
l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique que si la
modification de la répartition des charges est rendue nécessaire par un
changement de l’usage des parties privatives ; « Qu’il n’y a pas
changement d’usage lorsqu’un un copropriétaire ne fait qu’user de son lot
conformément aux dispositions du règlement de copropriété » La Cour de cassation prend le contre-pied de
cette solution de manière dogmatique : « Attendu que, pour
accueillir la demande, l’arrêt relève que le règlement de copropriété prévoit
que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés
à l’exercice d’une activité libérale et retient qu’il n’y a pas eu changement
d’usage au sens de l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que
le copropriétaire n’a fait qu’user de son lot conformément aux stipulations
du règlement de copropriété ; « Qu’en statuant ainsi,
alors que l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 est applicable alors
même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété, la
cour d’appel a violé le texte susvisé ; » Dogmatique
et illogique ! Il faut en
effet admettre que la répartition initiale des charges a été effectuée en tenant
compte de la destination des différents lots ; l’expérience montre que,
dans bien des cas, l’occupation d’un lot à usage professionnel n’entraîne
réellement aucune aggravation significative des charges d’ascenseur. A la
lecture de l’ouvrage de MM Lucien Arnaud et Jean Robert Bouyeure
« Guide pratique des millièmes et charges de copropriété » (1971 Éditions de l’Actualité Juridique) on
constate que les spécialistes se sont interrogés sur l’interprétation à
donner aux termes de l’article 5 de la loi. Les solutions présentées ont été
contradictoires pour ce qui est de la détermination des tantièmes de
copropriété mais relativement concordantes pour ce qui est de la répartition
des charges visées par l’article 10 alinéa 1. De nos
jours, on doit attirer l’attention des copropriétaires sur le très faible
intérêt qu’il y a à envisager une modification de la répartition des charges
en cas d’affectation licite d’un lot à un usage professionnel, hormis
quelques cas particuliers MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour
le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ilot
V47. L’arrêt
infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU’il
a annulé la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 17
janvier 2011 ; AUX MOTIFS
QUE « la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17
janvier 2011 attaquée est ainsi libellée : « charges ascenseur 8 Caligny ¿ clé 601 ¿ en raison de la modification du lot
n° 106 au 4ème étage (propriétaire Mme X...) initialement occupé comme
appartement et transformé en local professionnel (cabinet médical), décision
à prendre quant au changement et la répartition des charges ascenseur ¿
majorité article 25 : ont voté pour 892/1000, ont voté contre 108/10000, se
sont abstenus : néant » ; suivant l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :
« ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les
décisions concernant ¿ : f) la modification de la répartition des charges
visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un
changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; qu’il n’y a pas
changement, au sens de ce texte, lorsqu’un copropriétaire ne fait qu’user de
son lot conformément aux dispositions du règlement de copropriété ; qu’au cas
d’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en son chapitre
II, article 10 a) occupation : « les appartements ne pourront être occupés que
bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale », d’où il
suit qu’il n’y a pas eu changement d’usage du lot considéré mais seulement
changement d’utilisation dudit lot, initialement utilisé pour l’habitation
puis mis à disposition d’un cabinet médical comme le règlement de copropriété
le permettait ; qu’en conséquence la résolution attaquée sera annulée comme
contraire à l’article 25 f) de la loi susvisée, le jugement entrepris étant
infirmé » ALORS QUE
chaque copropriétaire doit supporter les charges entraînées par les services
collectifs et les éléments d’équipement commun au prorata de l’utilité que
ces services et éléments présentent à l’égard de leur lot ; qu’une
modification de la répartition des charges peut être décidée, à la majorité
des voix des copropriétaires, lorsque, du fait du changement de l’usage d’un
lot, une disproportion apparait entre l’utilisation
des services collectifs ou éléments d’équipements par ce lot et la quote-part
qu’il supporte ; qu’il importe peu, à cet égard, que l’usage du lot, tel que
modifié, soit autorisé par le règlement de copropriété ; qu’en décidant le
contraire, les juges du fond ont violé les articles 10 et 25 de la loi n°
65-557 du 25 juillet 1965. |
Mise à jour |
