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Copropriété issue du partage d’une SCI Projet de partage incluant le projet de règlement
de copropriété Assemblée extraordinaire de la SCI ; Adoption à l’unanimité du projet de
partage Règlement de copropriété préexistant à la division
de l’immeuble (oui) Règlement de copropriété s’imposant au syndicat
(oui) Cassation civile 3
3 juillet 2007 Rejet Cour d’appel de Douai (1re chambre, section 2) 25-01-2006 N° de pourvoi : 06-15335 Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, qu’ayant relevé que si l’immeuble n’était pas à
l’origine en copropriété mais appartenait indivisément à une société civile
immobilière, retenu qu’à la suite de la liquidation amiable de celle-ci,
décidée par une assemblée générale extraordinaire du 27 juin 1978, le projet
de partage suivant acte authentique du 13 décembre 1979, dressé à la requête
du liquidateur amiable, visait l’acte authentique du même jour portant
règlement de copropriété qui rentrerait en vigueur en tant que règlement de
copropriété du jour de la division de la propriété de l’immeuble à la suite
du partage de celui-ci entre tous les associés, et constaté qu’après
l’établissement de ce projet, s’était tenue, le même jour, devant le notaire
rédacteur, une assemblée générale extraordinaire de la société qui avait
approuvé à l’unanimité le projet de partage, la cour d’appel qui en a déduit
que le règlement de copropriété avait préexisté à la division par lots de
l’immeuble, et qu’il s’imposait au syndicat, né de la liquidation amiable de
la société civile immobilière et de l’approbation de l’acte de partage, a légalement
justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que, le premier moyen ayant été rejeté, ce moyen
est devenu sans portée ; Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le troisième
moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI DV Orsay aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
condamne la SCI DV Orsay à payer au syndicat des Copropriétaires de la
Résidence d’Orsay à Lille la somme de 2 000 euros, rejette la demande de la
SCI DV Orsay ; commentaires L’arrêt est important car il conforte une pratique ancienne de création de copropriété s’accompagnant de l’adoption du règlement de copropriété. Il suffit de rappeler ici le mécanisme. Les associés d’un SCI ont décidé d’adopter le régime de
la copropriété et de devenir respectivement propriétaires des lots dont ils
avaient la jouissance en qualité d’associés de la SCI. Le notaire établit un projet de règlement de copropriété. Il établit également un projet d’acte de liquidation et
partage de la SCI. Qui vise explicitement le projet de règlement de
copropriété. Une assemblée générale extraordinaire de la société, tenue
en présence du notaire, approuve à l’unanimité le projet de partage. Un copropriétaire souhaitait échapper à la rigueur d’une
clause du règlement de copropriété relative aux revêtements de sol dans les
parties privatives. Il soutenait que le règlement de copropriété aurait dû être
approuvé à la majorité de l’article 26 par la première assemblée générale du
syndicat. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Douai qui
a rejeté l’argumentation de ce copropriétaire. Comme les juges du fond, elle
juge « que le règlement de copropriété avait préexisté à la
division par lots de l’immeuble, et qu’il s’imposait au syndicat, né de la
liquidation amiable de la société civile immobilière et de l’approbation de
l’acte de partage ». On ne peut qu’approuver cette solution. La préexistence
du règlement de copropriété à la division de l’immeuble est une condition de
la perfection de la copropriété car elle permet l’information des futurs
copropriétaires sur le contenu exact des lots pour ce qui est des droits et
obligations qui leurs sont attachés. L’assemblée générale statuant à la majorité de l’article
L 26 ne peut créer qu’un règlement de copropriété limité aux clauses concernant
« la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».
La création du règlement de copropriété postérieurement à la division de l’immeuble
n’est donc qu’un dispositif de secours laissant incomplètes la structure et l’organisation
de l’institution collective. |
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