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Recouvrement des charges impayées Preuves de la créance du syndicat Insuffisance manifeste du dossier Rejet de la demande Débouté CA Paris 23e ch.
B 15 novembre 2001 n° 00-19091 Nous reproduisons ci dessous un
arrêt dont la rédaction est tout à fait inhabituelle. Il exprime des critiques
véhémentes à l’encontre de l’avoué et de l’avocat du syndicat des
copropriétaires et rappelle qu’il ne s’agit que d’un cas parmi d’autres déjà
signalés dans le passé. Il évoque clairement la multiplicité des cas dans
lesquels la responsabilité des avocats a été engagée et l’avis qui a été
publié à ce sujet dans le Bulletin de l’Ordre des Avocats. La Cour statue sur l'appel interjeté le 10 octobre 2000 par le syndicat des copropriétaires du 49 boulevard Vincent Auriol à PARIS 13ème du jugement rendu le 18 mai 2000 par le Tribunal d'Instance de PARIS 13ème dans le litige qui l'oppose à Madame XXX. Le premier juge a statué ainsi qu'il suit: « Condamne Madame XXX à payer au syndicat des copropriétaires du 49 boulevard Vincent Auriol à PARiS 13ème, représenté par son syndic la SIAP : - la somme de 45. 770, 93 F, représentant le montant des charges dues au 9 mars 2000 avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 1999 sur 43.401,37 F, - l'autorise à parer la somme de 30.943,81 F sur 10 ans, selon l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, - donne des délais de paiement sur 12 mois pour celle de 14.826,19 F, - la somme de 200 F à titre de dommages et intérêts, - la somme de 500 F toutes taxes comprises sur le fondement de l'article 700 du NCPC Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires. Ordonne l'exécution provisoire. Condamne Madame XXX aux dépens. » ( ... ) CELA ETANT EXPOSE, LA COUR Considérant qu'i! résulte du tableau ci-dessous que le syndicat des copropriétaires ne peut qu'être entièrement débouté de sa demande en paiement, faute de justifications utiles et suffisantes; ( ... ) Qu'aux termes de l'article 9 du nouveau code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions; qu'il revient au juge de vérifier que ces prétentions sont bien justifiées par des preuves ; Que cette chambre de la Cour est lasse de répéter à longueur d'arrêts au moins depuis le 14 janvier 1994 (recueil Dalloz-SIREY 1994, sommaires commentés, page 124) que « pour justifier de sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance" ; Que devant l'accroissement constant des sinistres et l'augmentation corrélative des cotisations des avocats à leur police responsabilité civile professionnelle, le bulletin du barreau de Paris a encore rappelé dans son numéro 33 du 14 novembre 2000, page 253, quelles étaient les pièces indispensables à fournir pour éviter une décision de débouté en matière de demande en payement de charges de copropriété; Que, par ailleurs, cette chambre ne cesse également d'énoncer, dans des arrêts pourtant publiés (par exemple: actualité juridique, droit immobilier, 10 décembre 2000, page 1067) que « l'avocat postulant en première instance et l'avoué devant la Cour étant les garants de la régularité et de la sincérité de la communication des pièces ne peuvent utilement jouer ce rôle qu'à condition qu'ils aient visé, par l'apposition de leur cachet professionnel, *Ies pièces qu'ils communiquent sous leur responsabilité" et qu' « à défaut, il y a lieu de rejeter d'office les pièces dépourvues de cachet » ; Considérant qu'en l'espèce, aucun appel de charges antérieur à celui du 13 juillet 1998 (afférent aux charges du second trimestre 1998) ne figure dans le dossier de plaidoirie du conseil du syndicat des copropriétaires; que pourtant le bordereau de pièces de son avoué indique en numéro 3 le versement aux débats des "décomptes trimestriels de charges du 10 février 1998 au 31 décembre 2000"; qu'en réalité, sont présents dans la cote 7 du dossier de plaidoirie: -l'appel individuel de charges du 13 juillet 1998 portant le cachet rond de l'avocat et le numéro de pièce 5 (ce qui doit correspondre au bordereau de première instance, l'avoué n'ayant pas éprouvé la nécessité d'y reporter son propre numéro indiqué dans son bordereau récapitulatif) ; -l'appel individuel de charges du 1er août 1998, dépourvu de tout cachet d'avocat ou d'avoué; -l'appel individuel de charges du 26 octobre 1998 (cachet de l'avocat et n° 5 : même remarque qu'en ce qui concerne l'appel individuel de charges du 13 juillet 1998) ; -l'appel individuel de charges du 18 novembre 1998, dépourvu de tout cachet d'avocat ou d'avoué; -les appels individuels de charges des 29 décembre 1998, 26 janvier 1999,6 avril 1999, 15 avril 1999, 15 juillet 1999 et 14 octobre 1999, (cachet de l'avocat et n° 5) ; -les appels individuels de charges des 12 janvier 2000, 12 mai 2000, 17 juillet 2000, 10 octobre 2000 et 23 janvier 2001 (ce dernier arrêté au 31 décembre 2000), dépourvus de tout cachet d'avocat ou d'avoué; - les appels individuels de charges des 7 mars 2001, 11 juin 2001 et 31 juillet 2001 non seulement dépourvus de tout cachet d'avocat ou d'avoué mais, de surcroît, non compris dans les "décomptes trimestriels de charges du 10 février 1998 au 31 décembre 2000" mentionnés comme pièce n° 3 dans le bordereau récapitulatif de l'avoué; qu'il n'est donc pas justifié de la communication de ces pièces et que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir au soutien de ses prétentions de pièces ne figurant pas dans son bordereau récapitulatif; que ces appels individuels de charges figurent indûment dans le dossier de plaidoirie du conseil du syndicat des copropriétaires; Que trois procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires figurent à la cote 7 du dossier de plaidoirie du conseil du syndicat des copropriétaires et un à la cote 6: ceux afférents aux assemblées générales du 19 juin 1997, du 21 octobre 1998, du 5 octobre 1999 et du 22 novembre 2000 ; qu'aucun d'entre eux ne comporte de cachet d'avocat ou d'avoué; qu'ils sont néanmoins mentionnés dans le bordereau récapitulatif de l'avoué sous les numéros 12, 11, 8 et 5 ; que le premier décide des travaux de ravalement, mais que les cinq premiers appels de charges concernant ces travaux n'étant pas versés aux débats, la Cour ne peut les prendre en considération; que le second approuve les comptes de l'année 1997 mais que les appels individuels de charges de 1997 n'ayant pas été communiqués, la Cour ne peut donner suite à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir Madame XXX condamnée à lui payer le montant du solde au 31 mars 1998 (14.223,67 F) qui comprend selon toute vraisemblance des charges impayées en 1997 ; Que le troisième (assemblée générale du 5 octobre 1999) ne contient pas d'approbation des comptes de l'année 1998, la résolution n° 1 "approbation des comptes" n'étant pas renseignée; qu'il s'ensuit qu'aucune des charges de l'année 1998 ne peut être utilement demandée à Madame XXX ; qu'au surplus, le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mai 1995 qui adopte le principe des travaux de remise en état des chiens assis dans sa huitième résolution n'est pas versé aux débats; Que le quatrième (assemblée générale du 22 novembre 2000) approuve les comptes de l'année 1999 et fixe le budget prévisionnel de l'année 2000 ; qu'ainsi le syndicat des copropriétaires peut utilement demander payement des charges de l'année 1999 et l'assemblée générale des copropriétaires de 2001, qui doit approuver les comptes de l'année 2000, ne s'étant pas encore réunie, l'approbation du budget prévisionnel de l'an 2000 par l'assemblée générale du 22 novembre 2000 suffit actuellement pour autoriser le syndicat des copropriétaires à réclamer payement des charges de l'année 2000 à Madame XXX (étant observé qu'il lui est réclamé le montant total des appels individuels de charges de l'année 2000 sans régularisation finale) ; que, par contre, faute de justifier du vote du budget prévisionnel pour l'année 2001 (le syndicat des copropriétaires ayant la mauvaise habitude de voter en octobre-novembre le budget prévisionnel de l'année en cours, pourtant déjà largement entamée), le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer à Madame XXX le payement des appels individuels de charges de 2001 (lesquels, de toutes façons, comme il a été dit ci-dessus, figurent irrégulièrement au dossier de plaidoirie du conseil du syndicat des copropriétaires) ; Considérant que le total des sommes versées par Madame XXX, selon les propres pièces du syndicat des copropriétaires (15.700 F) est supérieur aux sommes que le syndicat des copropriétaires peut utilement lui réclamer (14.276, 80 F) ; Considérant, s'agissant du débat juridique sur la nature des travaux de ravalement qu'effectivement, comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, ces travaux n'entrent pas dans les prévisions des articles 30 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en effet, il s'agit de travaux d'entretien, quelque soit leur coût, puisqu'ils sont objectivement nécessaires et non de travaux d'amélioration; Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts présentée et formulée par l'appelant; qu'il en est de même de la demande de délais de paiement formulée par l'INTIMEE; PAR CES MOTIFS statuant contradictoirement ( ... ) DÉBOUTE, faute de justifications utiles et suffisantes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 49 boulevard Vincent Auriol, Paris 13ème, de sa demande en payement de charges de copropriété à l'encontre de Madame XXX Commentaires : A la vérité, l’arrêt se suffit à lui-même et n’appelle
aucun commentaire. Il faut rappeler toutefois qu’il montre le soin que le
syndic doit apporter à la constitution d’un dossier de recouvrement de
provisions ou charges impayées. Encore faut-il signaler que l’arrêt n’évoque que la preuve
du montant des sommes dues. Le syndic doit également rapporter la preuve de
la qualité de copropriétaire du débiteur mis en cause, les diligences
effectuées pour la mise en place des garanties du syndicat et, le cas
échéant, la preuve d’un préjudice particulier subi par le syndicat du fait du
retard de paiement. C’est à tort que, dans les contrats de syndic, il est
fait mention de la « remise du dossier à l’avocat » pour la
justification d’une rémunération spécifique. C’est bien de
« constitution du dossier » qu’il faut parler. |
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