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00043608 CHARTE Ne sont
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Statut légal de la
copropriété Division de la propriété assortie d’une
organisation spécifique Constitution des parties communes en lot indivis
entre les copropriétaires Organisation compatible avec le statut légal (non) Application de plein droit du statut légal (oui) Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 27 mai 2010 Cour d’appel
d’Aix-en-Provence du 12 novembre 2008 N° de pourvoi: 09-65338
Rejet LA COUR DE CASSATION,
TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 novembre 2008), que le notaire qui avait
établi la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la
SCI) du lot n° 2, constitué d’un appartement au premier étage d’un pavillon,
et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3, constitué de la
jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle
était édifiée la construction et qui comprenait les voies d’accès et un
jardin avec piscine, a fait signifier cette promesse à Mme Y..., propriétaire
du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits
indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d’exercer son droit de
préemption ; Sur les deux moyens
réunis : Attendu que Mme Y...
fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de préemption sur les lots n° 2 et
3, alors, selon le moyen : 1°/ que l’huissier de
justice, lorsqu’il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la
partie au nom de laquelle l’acte est délivré sur le fondement d’un mandat
apparent, le destinataire n’étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ;
qu’ainsi, en l’espèce où l’acte notifiant la vente à Mme Y... aux fins de
purger le droit de préemption avait été délivré par M. Z..., huissier, au nom
de M. et Mme X..., la cour d’appel, en considérant que les époux X...
n’étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au
notaire, sans rechercher s’ils n’étaient pas engagés en vertu du mandat
apparent dont bénéficiait l’huissier, a privé son arrêt de base légale au
regard de l’article 416 du code de procédure civile et 1984 du code civil ; 2°/ que, selon
l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, “sont communes les parties des
bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les
propriétaires ou de plusieurs d’entre eux” ; qu’en considérant que
constituait une partie commune l’ensemble du lot 3 décrit comme conférant la
jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est
édifiée la construction, la cour d’appel a violé par fausse application le
texte précité ; 3°/ que, lorsqu’un
lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables
d’un autre immeuble, et d’autres qui ne le sont pas, la restriction à
l’exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire
indispensable ; qu’ainsi, la cour d’appel, en considérant que pour l’exercice
de son droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies
d’accès et les aires stationnement, accessoires indispensables d’autres lots,
et le jardin d’agrément et la piscine qui n’ont pas ce caractère, a violé
l’article 815-14 du code civil ; Mais attendu
qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit, d’une part, que
l’immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il était
réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et
d’une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère
d’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il desservait et se trouvait
ainsi en indivision forcée et perpétuelle, d’autre part, que Mme Y... ne
pouvait valablement contester la nature de partie commune de l’ensemble du
lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots
n° 1 et 2, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de
stationnement de la propriété, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de
procéder à une recherche sur le mandat de l’huissier de justice que ses
constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le droit de
préemption prévu en matière d’indivision pure et simple était inapplicable en
l’espèce ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux
dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... et à la
SCI Stangierski, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de
Mme Y... ; Commentaires : L’assujettissement de
plein au droit au régime légal établi par la loi du 10 juillet 1965
s’applique généralement à une copropriété de fait, dépourvue de toute
organisation. L’arrêt du 27 mai
2010 relaté présente l’intérêt de présenter un cas d’application à la
division de la propriété d’une maison assortie d’une organisation
surprenante. L’état descriptif de
division d’une maison, établi le 10 avril 1989 comporte la division du
bâtiment en deux lots. Il comporte curieusement pour le terrain un lot numéro
trois, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la
parcelle sur laquelle est édifiée la construction et comprenant les voies
d’accès et un jardin avec piscine. Sa jouissance privative exclusive
particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot
numéro un et celui du lot numéro deux. Un notaire a établi
la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la SCI) du
lot n° 2, constitué d’un appartement au premier étage d’un pavillon, et des
droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3. Considérant à tort qu’il
s’agissait d’une indivision pure et simple, il a cru devoir faire signifier
cette promesse à Mme Y..., propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée
et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en
mesure d’exercer le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code
civil ; Sur cette
signification, Madame Y… a déclaré vouloir exercer son droit de préemption
sur les deux lots dont la vente était envisagée. Elle a ensuite prétendu
faire réaliser la vente à son profit, faisant valoir que son acceptation
rendait la vente parfaite, sauf à être réitérée en la forme authentique. Les époux X…,
vendeurs du lot n° 2, ont en premier
lieu fait valoir qu’ils n’avaient pas donné pouvoir au notaire de faire
délivrer la notification à Madame
Y… ; Ils ont fait valoir
également qu’il convenait de requalifier le régime juridique applicable à
l’immeuble dont la division correspondait à celle prévue par l’article 1er
de la loi du 10 juillet 1965. Madame Y... prétendait, pour écarter l’application du statut légal de la
copropriété, que l’indivision forcée ne portait pas sur l’intégralité du
terrain, mais uniquement sur la voie d’accès et de stationnement desservant
l’appartement du premier étage (lot numéro deux). La Cour d’appel a
rejeté cette prétention. Elle a affirmé justement qu’elle était contraire à
l’état descriptif de division et n’a jamais fait l’objet d’un accord en vue
d’un partage amiable du lot numéro trois. Tout aussi justement,
la Cour d’appel a jugé que l’immeuble est soumis au statut légal de la
copropriété puisqu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune
d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Elle ajoute
qu’il importe peu que les parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser
« l’indétermination » d’origine, qui ne concerne que les modalités
et non la nature de leurs droits. Dès lors le lot 3 ne peut être dans son
ensemble qu’une partie commune, dont les droits en jouissance sont attribués
également aux lots numéro un et deux. Les voies d’accès ou de stationnement
de la propriété sont également des parties communes ; Le régime de
l’indivision des parties communes d’une copropriété présente notamment la
particularité d’exclure le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du
Code civil en matière d’indivision pure et simple. La Cour de cassation
approuve l’arrêt d’appel en tous ses considérants. Elle juge en
particulier que « Mme Y... ne pouvait valablement contester la nature de
partie commune de l’ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance
étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n’en admettre l’existence
que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété ». Cette prétention
aurait abouti à reconnaître au profit de la seule propriétaire du lot 1 la
jouissance exclusive du jardin et de la piscine, quel que soit le sort final
de l’opération de vente envisagée. L’arrêt d’appel
indique à cet égard que Mme Y demandait à la Cour, à titre subsidiaire, de dire
qu’il convient de régulariser la situation de ladite copropriété, de
matérialiser les parties communes et de lui donner acte de ce qu’elle accepte
la constitution d’une servitude de passage au profit du lot numéro deux ; Or il est bien
certain que, réserve faite d’une clause particulière du règlement de
copropriété précisant l’affection des voies de circulation et des
emplacements de stationnement, la
jouissance et l’usage des parties communes sont attachées indifféremment à
tous les lots de la copropriété et dévolues à leurs propriétaires. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par
la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... PREMIER MOYEN DE
CASSATION Le moyen reproche à
l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire
qu’elle a valablement exercé son droit de préemption sur les lots 2 et 3 de
l’immeuble situé à Grasse, quartier de Camperousse ; AUX MOTIFS QUE
l’appelante tire la perfection de la vente de l’offre de préemption initiale
effectuée par Maître A... notaire le 7 juin 2007 sur l’ensemble des lots
vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ; les époux X..., engagés
par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir donné un
mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption, que
l’officier ministériel a d’ailleurs considéré comme invalide après
protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ; ALORS QUE l’huissier
de justice, lorsqu’il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins
la partie au nom de laquelle l’acte est délivré sur le fondement d’un mandat
apparent, le destinataire n’étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ;
qu’ainsi, en l’espèce où l’acte notifiant la vente à Madame Y... aux fins de
purger le droit de préemption avait été délivré par Me Z..., huissier, au nom
de M. et Mme X..., la Cour d’appel, en considérant que les époux X...
n’étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au
notaire, sans rechercher s’ils n’étaient pas engagés en vertu du mandat
apparent dont bénéficiait l’huissier, a privé son arrêt de base légale au
regard des articles 416 du Code de procédure civile et 1984 du Code civil. SECOND MOYEN DE
CASSATION Le moyen reproche à
l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire
qu’elle pouvait valablement exercer son droit de préemption sur le lot n° 3
de l’immeuble litigieux ; AUX MOTIFS QUE dans
la mesure où l’état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et
régulièrement publié le 20 avril 198 prévoit un lot numéro trois en nature de
terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle
est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot
numéro deux, c’est à tort que Liliane Y... conclut à l’inexistence d’une
indivision forcée sur l’intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie
d’accès et de stationnement desservant l’appartement du premier étage (lot
numéro deux), car ceci est contraire à l’état descriptif de division et n’a
jamais fait l’objet d’un accord en vue d’un partage amiable du lot numéro
trois ; l’immeuble formant une copropriété soumise au statut de la
copropriété dès lors qu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune
d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes, peu
important que les parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser «
l’indétermination » d’origine, qui ne concerne que les modalités et non la
nature de leurs droits, l’appelante ne peut valablement contester la nature
de partie commune sur l’ensemble du lot numéro trois, dont les droits en
jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux, et n’en
admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la
propriété ; la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois
découlant du statut de la copropriété exclut l’existence concurrente d’une
indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l’exercice d’un droit de
préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat
d’enclaver le lot numéro deux ; en définitive, le droit de préemption prévu
par l’article 815-14 du Code civil en matière d’indivision pure et simple est
inapplicable en l’espèce ; ALORS QUE, d’une
part, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « sont communes les
parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de
tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux » ; qu’en considérant que
constituait une partie commune l’ensemble du lot 3 décrit comme conférant la
jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est
édifiée la construction, la Cour d’appel a violé par fausse application le
texte précité. ALORS QUE, d’autre
part, lorsqu’un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires
indispensables d’un autre immeuble, et d’autres qui ne le sont pas, la
restriction à l’exercice du droit de préemption ne concerne que la partie
accessoire indispensable ; qu’ainsi, la Cour d’appel, en considérant que pour
l’exercice du droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les
voies d’accès et les aires de stationnement, accessoires indispensables
d’autres lots, et le jardin d’agrément et la piscine qui n’ont pas ce
caractère, a violé l’article 815-14 du Code civil. Arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence Cour d’appel
d’Aix-en-Provence 1o Chambre A Audience publique du
12 novembre 2008 Jugement du TGI de
GRASSE du 11 Mars 2008 (RG n° 07 /
6942). N° de RG: 08/06092 APPELANTE Madame Liliane
Suzanne X... épouse Y... INTIMES Monsieur Jacques
Maurice Z... Madame Albertine A... épouse Z... SCI STANGIERSKI, en
la personne de son représentant habilité *- *- *- *- * ARRÊT Contradictoire, *** Vu le jugement rendu
le 11 mars 2008 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE entre les époux
Z..., la SCI STANGIERSKI et Liliane X... épouse Y..., Vu l’appel interjeté
le 1er avril 2008 par Liliane Y..., Vu les conclusions
récapitulatives déposées par l’appelante le 8 octobre 2008, Vu les conclusions
déposées le 26 septembre 2008 par les intimés, Vu l’ordonnance de
clôture rendue le 14 octobre 2008. SUR CE 1. Attendu que
Liliane X... a acquis le 10 avril 1989 des époux Z... le lot numéro un de
l’immeuble situé122 Boulevard d’Estramousse à GRASSEet la moitié indivise du
lot numéro trois ; Attendu que dans la
mesure où l’état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et
régulièrement publié le 20 avril 1989 prévoit un lot numéro trois en nature
de terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle
est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot
numéro deux, c’est à tort que Liliane Y... conclut à l’inexistence d’une
indivision forcée sur l’intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie
d’accès et de stationnement desservant l’appartement du premier étage (lot
numéro deux), car ceci est contraire à l’état descriptif de division et n’a
jamais fait l’objet d’un accord en vue d’un partage amiable du lot numéro
trois ; Attendu que
l’immeuble formant une copropriété soumise au statut de la copropriété dès
lors qu’il est réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie
privative et d’une quote part des parties communes, peu important que les
parties n’aient pas éprouvé le besoin d’en préciser “ l’indétermination “
d’origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs
droits, l’appelante ne peut valablement contester la nature de partie commune
sur l’ensemble du lot numéro trois, dont les droits en jouissance sont
attribués également aux lots numéro un et deux, et n’en admettre l’existence
que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété ; Attendu que la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois découlant du statut de la copropriété exclut l’existence concurrente d’une indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l’exercice d’un droit de préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat d’enclaver le lot numéro deux ; Attendu en définitive
que le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code Civil en
matière d’indivision pure et simple est inapplicable en l’espèce ; 2. Attendu que
l’appelante tire également la perfection de la vente de l’offre de préemption
initiale effectuée par Maître E... notaire le 7 juin 2007 sur l’ensemble des
lots vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ; Attendu que les époux
Z..., engagés par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir
donné un mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption,
que l’officier ministériel a d’ailleurs considéré comme invalide après
protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ; Attendu qu’à supposer
que les intimés aient conclu que le droit de préemption devait s’exercer sur
la totalité des biens objet de la vente, cet aveu judiciaire ne peut être
utilisé pour mettre en échec une cause d’inexistence de l’obligation, mais
demeure uniquement réservé dans ses effets éventuels à un fait matériel
ensuite dénié ; Attendu que c’est
donc à juste titre que le premier juge a refusé de consacrer le droit de
préemption de Liliane X... épouse Y... ; 3. Attendu
qu’estimant que l’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété,
l’appelante demande à la Cour, à titre subsidiaire, de dire qu’il convient de
régulariser la situation de ladite copropriété, de matérialiser les parties
communes et de lui donner acte de ce qu’elle accepte la constitution d’une
servitude de passage au profit du lot numéro deux ; Attendu que l’article
15 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action individuelle du
copropriétaire à la propriété et à la jouissance de son lot ce qui n’est pas
le cas de l’objet des prétentions susvisées ; 4. Attendu que la
preuve de la mauvaise foi de l’appelante n’est pas démontrée compte tenu des
errements initiaux de la procédure et qu’aucune considération économique ou
d’équité ne justifie le recours à l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant
publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement
en toutes ses dispositions, Déboute les parties
du surplus de leurs demandes, Rejette l’application
de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne Liliane Y...
aux dépens, Autorise la SCP
ERMENEUX-CHAMPLY avoué à recouvrer directement contre celle-ci le montant de
ses avances. LE GREFFIER LE
PRESIDENT |
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