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Association
syndicale libre Copropriété
incluse dans le périmètre Copropriétaires
membres de l’assemblée Clause
statutaire contraire inopérante Cassation civile 3e 9
décembre 1998 Décision attaquée : Cour d’appel de
Paris, du 4 octobre 1996 N° de pourvoi:
97-12163 Rejet. Sur le moyen unique : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 1996), que l’ensemble immobilier
Poissonniers Ordener comporte 2 bâtiments, A et B, appartenant à la Société
nationale des chemins de fer français, 3 bâtiments C, D et E constituant la
copropriété du 2-4-6, allée d’Andrézieux ainsi qu’un autre bâtiment et des
garages constituant une autre copropriété ; que les installations et
équipements communs aux différents propriétaires sont administrés par une
association syndicale libre (l’ASL) ; que l’ASL a assigné le syndicat des
copropriétaires du 2-4-6, allée d’Andrézieux en paiement de charges et que le
syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de la demande ; Attendu que l’ASL
fait grief à l’arrêt de dire l’action irrecevable et d’annuler la saisie
conservatoire pratiquée entre les mains du syndicat des copropriétaires, alors,
selon le moyen, 1° que les parties communes d’un immeuble en copropriété sont
l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires et que
la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la
personnalité civile ; qu’aux termes des statuts de l’ASL, “ tout propriétaire
ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, de
l’ensemble immoblier (en cause) sera membre de plein droit de l’association
syndicale Poissonniers Ordener ; ce dont il résulte que la copropriété du
2-4-6, allée d’Andrézieux, bâtiments C, D et E, représentée par son syndicat
des copropriétaires, lequel a la personnalité civile, est membre de plein
droit de l’association syndicale ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour
d’appel a donc violé les articles 4 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°
qu’en leur article 7, les statuts de l’association syndicale Poissonniers
Ordener précisent que “ si les unités de copropriétés soumises aux présents
statuts font l’objet de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965,
ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée
générale “ ; que, par ailleurs, en leur article 10, alinéa 4, ces statuts
énoncent que “ pour l’exercice du droit de vote, chaque immeuble en
copropriété est indivisible vis-à-vis du syndicat “ ; qu’il résulte
clairement de ces dispositions qu’aux termes des statuts, les copropriétés
elles-mêmes, et non seulement les copropriétaires pris individuellement, sont
membres de plein droit de l’association syndicale ; qu’en jugeant, dès lors,
qu’aux termes des statuts de l’ASL la qualité de membre de celle-ci
n’appartient qu’aux copropriétaires eux-mêmes, la cour d’appel a dénaturé ces
statuts et violé par conséquent l’article 1134 du Code civil ; 3° que,
subsidiairement, le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la
conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a
qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense, en vue de la
sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; qu’en retenant, pour déclarer
irrecevable l’action en paiement des charges de l’ASL à l’encontre du
syndicat des copropriétaires du 2-4-6, allée d’Andrézieux, bâtiments C, D et
E, que seuls les copropriétaires étaient membres de l’ASL à l’exclusion du
syndicat, la cour d’appel a en toute hypothèse violé, par refus
d’application, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant relevé que les statuts de
l’ASL précisaient que “ tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière
et à quelque titre que ce soit, d’une partie quelconque de l’ensemble
immobilier... sera membre de plein droit de la présente association syndicale
“ et qu’il était précisé que “ si les unités de propriété soumises aux
présents statuts font l’objet d’une copropriété... ce sont les syndics qui
représentent les copropriétaires à l’assemblée générale “, la cour d’appel en
a justement déduit, sans dénaturation, que si le syndicat des copropriétaires
du 2-4-6, allée d’Andrézieux représentait les copropriétaires à l’assemblée
générale de l’ASL, il n’était pas pour autant membre de cette association,
cette qualité n’appartenant qu’aux copropriétaires eux-mêmes et que la
demande en paiement de charges dirigée
contre le syndicat des copropriétaires était irrecevable ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi. Commentaires L’arrêt relaté
devrait faire cesser la controverse relative à la composition d’une
association syndicale libre dans le cas où une copropriété régie par la loi
du 10 juillet 1965 est inscrit dans son périmètre. Il est souvent
mentionné dans les statuts des associations syndicales que c’est alors le
syndicat des copropriétaires qui est membre de l’ASL. Or un syndicat n’est
propriétaire de rien. Il ne peut donc être membre d’une association de
propriétaires. Ce sont les copropriétaires qui sont membres de l’association syndicale. Il en résulte en particulier que les charges sont réparties par l’association entre les copropriétaires qui doivent les payer à l’association. Une pratique fréquente consiste pour les associations syndicales à adresser au syndic de la copropriété le décompte des charges incombant globalement au syndicat et de lui laisser le soin de les répartir comme des charges de la copropriété. Cette pratique est, en l’état des textes et de la jurisprudence, illégale. Dans ce cas un copropriétaire peut refuser de payer au syndic la part de l’appel de fonds correspondant aux charges de l’association syndicale. C’est la solution donnée par le présent arrêt. On trouve aussi fréquemment dans les statuts des ASL la clause suivante : « si les unités de propriété soumises aux présents statuts font l’objet d’une copropriété... ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale [de l’association syndicale ndlr] ». La Cour de cassation juge avec pertinence que cette
clause ne saurait contrarier le principe sus-énoncé. Mais il nous parait souhaitable de préciser le sens exact
de la clause. La pratique courante est,
au mieux, de porter à l’ordre du jour d’une assemblée du syndicat des
copropriétaires, les questions importantes devant figurer à l’ordre du jour
d’une assemblée ultérieure de l’association syndicale. L’assemblée du syndicat vote
sur ces questions. Pour chacune d’elles,
le syndic vote au cours de l’assemblée de l’association syndicale dans
le sens adopté par l’assemblée générale et pour tous les copropriétaires, en
ce compris les défaillants, opposants et abstentionnistes à l’assemblée de la
copropriété. Cette solution est
juridiquement très contestable. Primo, elle a pour effet de « faire voter » au cours de l’assemblée de l’ASL des associés copropriétaires qui ont été défaillants voire abstentionnistes lors de l’assemblée du syndicat. Elle peut de même avoir pour effet l’adoption par l’assemblée d’une ASL comportant dix copropriétés d’une résolution qui aura été adoptée par 6 d’entre elles, mais avec finalement un nombre total de voix favorables inférieur à la majorité requise. Secundo, il n’y a pas lieu de donner à la règle « ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale » une interprétation autre que celle purement littérale : la règle est que les copropriétaires ne peuvent assister en personne à l’assemblée de l’association syndicale, et ne peuvent s’y faire représenter que par le syndic de leur immeuble. Mais le syndic représente individuellement chacun des copropriétaires lui ayant donné pouvoir à cet effet. Il peut se faire que, sur 20 copropriétaires, 15 seulement lui auront donné pouvoir. Il ne votera donc que pour ces 15 associés. Les 5 autres seront défaillants à l’assemblée de l’ASL. Par ailleurs chacun des
copropriétaires associés peut assortir le pouvoir d’instructions de vote. Sur
une question, le syndic pourra donc voter OUI pour 9 copropriétaires associés
et NON pour les 6 autres. Sur cette controverse nous signalons la Question
écrite n° 03472 posée par M. Jean-Pierre SUEUR et la réponse de Mme
la ministre du logement et de la ville le 29 mai 2008 (Voir RM 03472) Nous signalons aussi l’étude de Me J-M Gélinet, Avocat à la Cour (Voir
l’étude de Me Gélinet) dont nous
reproduisons l’extrait suivant « Une
réponse ministérielle a apporté des éléments de réflexion importants sur la
question. « Si les
copropriétaires ne sont pas avisés individuellement mais sont représentés par
le syndic de la copropriété qui est seul convoqué, peut se poser la question
de l’étendue des pouvoirs du représentant du syndicat des copropriétaires à
cette occasion. « La
représentation collective des copropriétaires auprès de l’A.S.L.
n’emporte-t-elle pas la nécessité d’une autorisation spécifique des
copropriétaires au sein de leur assemblée propre concernant les travaux
entrant dans l’objet de l’A.S.L. ou à tous le moins les plus importants
d’entre eux ? (5). « Dans cette
hypothèse, le syndic dispose d’un mandat général de représentation des
copropriétaires à l’assemblée de l’association. C’est ce que rappelle le
ministre dans sa réponse précitée, ce mandat général étant donné sous réserve
des décisions portant sur des travaux importants qui peuvent nécessiter un
mandat spécial des copropriétaires. « Le syndic
de copropriété n’est en fait que le représentant légal du syndicat des
copropriétaires et non celui de chacun des copropriétaires qui sont seuls
membres de l’A.S.L. Le cadre général de son mandat s’inscrit donc dans
l’objet du syndicat des copropriétaires. « C’est la
raison pour laquelle, dans le cadre particulier d’une A.S.L., le syndic de
copropriété pris en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires,
lui-même investi de la mission de représenter les copropriétaires auprès des
organes d’une A.S.L., doit se prémunir d’une autorisation des copropriétaires
en vue de l’adoption des travaux susceptibles d’être votés par l’assemblée de
l’A.S.L. et particulièrement lorsqu’il s’agit de signer auprès d’un
établissement de crédit un prêt collectif pour financer la part des
copropriétaires. « Il est à
noter que le caractère obligatoire de l’engagement général initial souscrit
par les copropriétaires envers l’association syndicale et l’adhésion aux
statuts de l’A.S.L. ne suffit pas à priver les copropriétaires membres de
l’association syndicale d’un droit de regard sur les modalités de vote de
travaux de celle-ci (6). « Le syndic
doit ainsi prendre toutes précautions utiles pour que les copropriétaires ne
puissent lui reprocher d’avoir souscrit des engagements pour leur compte sans
les avoir préalablement consultés. « Les
statuts précisent souvent que le vote du syndic représentant les
copropriétaires lors de l’assemblée de l’association, est indivisible. Le
syndic est donc porteur de toutes les voix qu’il exprime dans le même sens,
ce qui prive les minoritaires du syndicat de tous moyens de contribuer à la
formation des décisions de l’association (7). Notes (5) J.M.
TALAU, Les copropriétaires et l’association syndicale de propriétaires,
Construction- Cette question importante aurait mérité une solution
définitive à l’occasion de la réforme des associations syndicales. |
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