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Archives du syndicat Transmission entre les
syndics sortant et entrant État des comptes des
copropriétaires – obligation d’établissement Document important non détenu par l’ancien syndic Obligation pour l’ancien syndic d’en obtenir la communication
(oui) Observations à propos de quelques problèmes
pratiques (voir les commentaires) Cassation civile 3e 5 décembre 2007 Rejet N° de pourvoi : 06-11564 Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que selon l'article 18-2 de la loi de 1965 l'ancien syndic doit remettre "l'état des comptes des copropriétaires", qu'il n'était ni sérieux, ni crédible de soutenir qu'un tel compte n'avait pas été établi, et retenu qu'il appartenait à la société NNNN, en interrogeant les autorités compétentes, de prouver qu'un procès-verbal de la préfecture de police afférent à la sécurité des immeubles de grande hauteur n'avait pas été établi le 16 septembre 2002 alors que la logique conduisait à penser qu'il l'avait été, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui ne s'est pas déterminée par des motifs dubitatifs, a pu, sans inverser la charge de la preuve, condamner la société NNNN à remettre ces documents au syndicat des copropriétaires et au nouveau syndic de copropriété ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société cabinet NNNN aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société cabinet NNNN à payer au syndicat des copropriétaires Le Grand Pavois et à la société cabinet YYYY, aux droits de laquelle vient la société cabinet CDB gestion, ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société cabinet NNNN ; Commentaires : L’arrêt relaté ne présente aucun intérêt juridique
fondamental. Il montre par contre un cas étonnant d’irrespect à
l’égard des obligations imposées à tout syndic sortant, manifesté par un cabinet important et
réputé (NNNN). Il était en l’espèce reproché au syndic sortant de
n’avoir pas remis à son successeur - l'état des comptes des copropriétaires - un procès-verbal de la préfecture de police afférent à la
sécurité des immeubles de grande hauteur Le syndic sortant alléguait que ce compte n’avait pas été établi. La Cour d’appel avait jugé « qu'il n'était ni sérieux, ni crédible de soutenir qu'un tel compte n'avait pas été établi ». La Cour de cassation approuve cette position. Il est vrai qu’on peut s’étonner de l’argumentation présentée par le syndic sortant. Le non-renouvellement du mandat impose en effet que les comptes du syndicat soient arrêtés à la date de fin du mandat qui est généralement celle de l’assemblée générale qui a pris cette décision. La balance et le grand-livre suffisent fournissent alors
l’état des comptes des copropriétaires. Les archives comptables, également
remises, permettent de compléter l’information du successeur et
l’établissement de dossiers pour le recouvrement éventuel des charges
impayées. Sur le second point, la position du sortant était aussi difficile. A tort ou à raison, il soutenait n’avoir jamais reçu le procès-verbal litigieux et, mieux encore, que celui-ci n’avait jamais établi. Il était audacieux d’affirmer que « la logique conduisait à penser qu'il l'avait été » mais plus juste de juger « qu'il appartenait à la société NNNN, en interrogeant les autorités compétentes, de prouver qu'un procès-verbal de la préfecture de police » n’avait pas été établi. Il ne faut pas plaisanter avec les mesures de sécurité concernant les IGH. C’est sans doute le caractère insoutenable de la première argumentation qui a conduit les Juges à surcharger la barque. Devant la Cour d’appel, le syndic sortant avait en outre rappelé qu’il y avait eu intervention d’un administrateur judiciaire entre la fin de son mandat et la désignation du nouveau syndic. Il prétendait que le régime de la transmission des documents et archives prévu par l’article 18-2 de la loi ne s’imposait à lui que pour la transmission à l’administrateur judiciaire et que le nouveau syndic n’était pas son successeur direct ! Argument faible ! On peut noter quand même que la rédaction de l’article 18-2 est malheureuse. C’est au syndicat que le syndic sortant doit restituer les pièces, et, dans la pratique, à son représentant légal. Peu importe alors la qualification juridique de ce dernier. D’autre part, l’obligation à la restitution des pièces et documents ne cesse qu’avec l’épuisement de son contenu. Malgré une remise de pièces accompagnée de l’établissement d’un bordereau, l’ancien syndic reste tenu tant qu’il détient encore des pièces non remises. Elle cesse avec l’expiration du délai de prescription mais demeure une obligation naturelle. Un syndic, a fortiori quand il est professionnel, doit restituer au syndicat des plans qu’il retrouve plusieurs années après la cessation de son mandat, qu’il s’agisse de six ou de douze ans. On peut encore noter que le régime des archives devrait être modifié et/ou complété pour le cas particulier de désignation d’un administrateur judiciaire chargé avant tout de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un nouveau syndic. La procédure actuelle exige un double déplacement des archives du syndicat qui est absurde. Il suffirait d’imposer au syndic sortant l’établissement d’un inventaire des archives détenues et le seul transfert des pièces indispensables à l’exécution de la mission de l’administrateur judiciaire. Le transfert aurait lieu alors entre l’ancien et le nouveau syndic. Pour les syndicats importants, l’externalisation de l’archivage est une solution propre à éviter ce genre de difficultés. Mais le contrat d’archivage doit alors être établi au nom du syndicat. REPUBLIQUE FRANCAISE AU
NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR
D'APPEL DE PARIS 14ème
Chambre - Section A ARRET DU 04 JANVIER 2006 Numéro d'inscription au répertoire général: 05/18411 Décision déférée à la Cour: Ordonnance du 01 Septembre2005 ;-.Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/56984 APPELANTE La société anonyme NNNN agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y ayant son siège 67 route de la Reine 100 BOULOGNE BILLANCOURT représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour • . assistée de Me Philippe GOMAR, avocat au barreau de PARIS, toque: Bl122 INTIME Le Syndicat des copropriétaires 187-205 RUE DE LOURMEL, 14-28 RUE VASCO DE GAMA 103107 RUE LEBLANC et 348-362 RUE LECOURBE 75015 PARIS dénommée "LE GRAND PAVOIS" représenté par son Syndic le cabinet YYYY ayant son siège 10 rue de Rome 75008 PARIS représenté par la SCP F ANET - SERRA - GHIDINI, avoués à la Cour assisté de Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque: C822 La SAS le cabinet YYYY prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 10 rue de Rome 75008 PARIS représentée par la SCP FANET - SERRA - GHIDINI, avoués à la Cour assistée de Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque: C822 COMPOSITION DE LA COUR: L'affaire a été débattue le 23 novembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Marcel FOULON, Madame Marie-José PERCHERON, Madame Martine PROVOST-LOPIN, qui en ont délibéré Greffier, lors des débats: Melle Esther KLOCK ARRET: - contradictoire - prononcé publiquement par Monsieur Marcel FOULON, Président. - signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Melle Esther KLOCK, greffier présent lors du prononcé. Faits constants: La copropriété "Le grand Pavois" est un ensemble immobilier classé en catégorie « Immeuble de grande hauteur » - lGH - reparti entre 750 copropriétaires, comprenant 650 logements, une galerie commerciale, cinémas et bureaux, dont la société anonyme NNNN était le Syndic. Par arrêts des 26 octobre 2004 et 30 mars 2005 la cour d'appel de Paris désignait Me LEBOSSE en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété pour 4 mois avec notamment pour mission de se faire remettre fonds, documents et archives de celle-ci. Par ordonnance du 23 février 2005 le président du tribunal de grande instance de Paris désignait Me DENIS avec pour mission de vérifier les documents remis et définir ceux à remettre. Le 09 février 2005 l'assemblée des copropriétaires désignait syndic, la SAS cabinet YYYY. Par ordonnance du 01 septembre 2005 aujourd'hui entreprise, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris: - rejetait une exception de nullité et une fin de non recevoir - condamnait NNNN, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à transmettre au cabinet YYYY : l - le grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004 2 - le grand livre auxiliaire des comptes fournisseurs au 30 septembre 2004 3 - le livre auxiliaire des comptes des copropriétaires au 30 septembre 2004 intégrant la reddition des comptes de l'exercice clos à cette date 4 - les mêmes documents au 27 octobre 2004, date de cessation des fonctions 5- les courriers échangés et les comptes rendus des visites avec la préfecture de police et la justification des travaux réalisés. NNNN interjetait appel le 05 septembre 2005. L'ordonnance de clôture était rendue le 23 novembre 2005. Prétentions et moyens de NNNN Par dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 15 novembre 2005 NNNN soutient: * que l'assignation introductive d'instance était nulle. * que le cabinet YYYY qui n'est pas son successeur
immédiat est irrecevable à agir * que la tenue des livres auxiliaires des comptes n'était pas obligatoire, et que ces livres n'ont jamais été tenus. * que les comptes doivent être arrêtés en fin de mandat. * que l'arrêt de la Cour d'appel de Paris ayant condamné le constructeur de l'immeuble à payer au syndicat des copropriétaires - SDC - 1.215.410 € est intervenu après la désignation de Me LEBOSSE, alors que tous les documents IGF ont été remis au cabinet YYYY. NNNN conclut: * à la nullité de l'assignation introductive d'instance * à l'irrecevabilité de la demande * à titre infiniment subsidiaire au débouté du syndicat des copropriétaires NNNN demande la condamnation in solidum du cabinet YYYY et du syndicat des copropriétaires à lui payer 5.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Cette partie entende bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. Prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires
et du cabinet YYYY Par dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 14 novembre 2005 ces parties demandent: * la confirmation de l'ordonnance sauf à fixer à 1.500 € le montant de l'astreinte et ce sans limitation de durée. * 4.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Ces parties entendent bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. SUR QUOI, LA COUR, Sur la nullité de l'assignation Considérant que selon l'article 56 du N.C.P.C. l'assignation contient, à peine de nullité, .... l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit; que tel est le cas de l'assignation litigieuse, qui demande au juge de faire injonction à NNNN, ancien syndic, de transmettre au nouveau, les documents du syndicat et ce en se référant à la loi du 10 juillet 1965 sans qu'il ait été nécessaire de viser précisément l'article 18-2 concerné; que cette assignation n'est donc pas nulle étant précisé que NNNN n'a pu se méprendre, et n'a subi aucun grief; Sur l'irrecevabilité de la demande Considérant qu'il résulte de l'article 18-2 alinéa 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que l'ancien syndic doit remettre au nouveau les fonds et documents du syndicat; Que ce texte vise l'ancien syndic et non pas seulement le syndic précédent; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, et qu'il est donc indifférent qu'il y ait eu un administrateur judiciaire entre l'ancien syndic et le nouveau, que la demande est donc recevable; Sur les dates d'arrêté des comptes Considérant que NNNN soutient que seule est obligatoire la remise des comptes arrêtés en fin de mandat (26 octobre 2004) ; qu'il est évidemment incontestable que cette remise doit être faite; Considérant que cette obligation n'efface cependant pas celle découlant de l'article 66 du décret 72.678 du 20 juillet 1972, article suivant lequel « le mandat précise les conditions de reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans » ; Considérant que les conditions générales du contrat du syndic précisent que le syndic procède à « un arrêté du compte annuel, et à l'établissement du compte définitif et à la répartition des charges » ; qu'il n'est pas contesté que le 30 septembre correspond à la fin de l'exercice comptable de la copropriété; que NNNN ne peut s'exonérer de son obligation en invoquant le refus de l'assemblée générale d'approuver les comptes précédents puisqu'il devait de par ses obligations contractuelles susvisées, procéder (ce qu'il dit d'ailleurs avoir réalisé depuis l'ordonnance, page 12 de ses conclusions) « à la répartition des charges entre lots sur la base des clefs de répartition découlant du règlement de copropriété même si celles-ci sont contestées » " ; Que NNNN doit donc en vertu de ses obligations contractuelles, et en dehors des prescriptions de l'article 5 du décret 2005.240 du 14 mars 2005 inapplicable au cas d'espèce, procéder à un arrêté de compte au 30 septembre 2004. Sur les pièces à remettre Considérant que selon l'article 18-2 de la loi de 1965 susvisé l'ancien syndic doit remettre "l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat", qu'il n'est pas contesté que ce dernier état, appelé "grand livre" n'a pas été remis par NNNN qui affirme seulement avoir remis « des documents à l'équivalent du grand livre » (page 12 de ses conclusions), sans donner plus de précisions; Considérant que contrairement à ce qu'a précisé le premier juge, NNNN a toujours affirmé ne jamais avoir tenu les « comptes des copropriétaires » et les « comptes fournisseurs » ; Considérant qu'en dehors du décret susvisé du 14 mars 2005, non encore applicable, l'article 18-2 de la loi de 1965 exige, également, l'état des « comptes des copropriétaires » ; qu'il n'est ni sérieux, ni crédible de soutenir qu'un tel compte n'a pas été établi ; Considérant en revanche que même s'il est difficile d'imaginer que la gestion d'une telle copropriété ait pu se faire sans un « compte fournisseur » , il convient de constater qu'aucun texte n'exige la tenue d'un tel compte; que le juge des référés n'a donc pas le pouvoir d'en ordonner la communication; Sur les documents IGH Considérant que les documents remis à ce titre (communiqués en cause d'appel par le SDC) sont énumérés dans 3 pages manuscrites, peu lisibles, non cotées, et pour la plupart non datées; Considérant qu'il appartient à NNNN (en interrogeant les autorités compétentes) de prouver qu'un procès verbal de la préfecture de police n'a pas été établi le 16 septembre 2002, alors que la logique conduit à penser qu'il l'a été; Considérant en revanche qu'il n'est pas démontré que NNNN puisse détenir d'autres pièces à ce sujet ; que le caractère peu crédible des affirmations de NNNN ne suffit pas à motiver une condamnation à ce sujet; Sur l'astreinte Considérant que le seul constat des faits démontre que NNNN n'a pas communiqué les pièces comme elle devait le faire ; qu'elle ne les produit (ce qui signifie sous la contrainte) que partiellement et au rythme qu'elle choisit; qu'il y a donc lieu d'augmenter l'astreinte comme il sera précisé dans le dispositif; Sur la demande au titre de l'article 700 du N.C.P.C. du
Syndicat et du cabinet YYYY Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat et du cabinet YYYY les frais non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu de leur accorder 4.000 € à ce titre; PAR CES MOTIFS, Infirme la décision entreprise uniquement en ce qui concerne : - le livre auxiliaire des comptes fournisseurs. - les courriers échangés et les comptes rendus de visite avec la préfecture de police et la justification des travaux réalisés. La confirme pour le surplus. Y ajoutant Condamne la société anonyme NNNN, à remettre à la SAS YYYY, les documents suivants dans les 10
jours de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 1.500 € par jour de retard pendant 3 mois : - le grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004 - le livre auxiliaire des comptes de copropriétaires au 30 septembre 2004 - les mêmes documents au 27 octobre 2004. - le procès verbal de la préfecture de police du 16 septembre 2002 ou postérieur à cette date, ou la justification par les autorités compétentes de l'inexistence de tout document émanant de cette autorité postérieure à cette date. Condamne la société anonyme NNNN à payer au Syndicat des copropriétaires 187-205 rue de Lourmel, 14-28 rue Vasco de Gama, 103-107 rue Leblanc et 348-362 rue Lecourbe 75015 PARIS, dénommée "LE GRAND PAVOIS" et à la société le cabinet YYYY, 4.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Condamne la société anonyme NNNN aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. |
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