00043608 CHARTE Ne
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Responsabilité du syndic Surélévation de l’immeuble Autorisation soumise à
la production de justificatifs Travaux débutés sans
attestations d’assurance Responsabilité du syndic
(oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 11 mars 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 9
novembre 2012 N° de
pourvoi: 13-10875 Cassation
partielle Donne acte
au syndicat des copropriétaires 2 place Monseigneur Deydier
à Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la SCI
de Location Véronique et Olivier ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société
civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d’un lot dans
un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15
avril 2003 l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, confié
à un entrepreneur des travaux de surélévation de l’immeuble ; que lors du
coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l’entrepreneur
a abandonné le chantier et l’immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que
le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l’assureur de
ce dernier, la société Covea Risks,
en réparation de son préjudice ; Sur le
moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches : Vu
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1992 du code
civil ; Attendu que
pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d’appel retient que
l’assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre
la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives,
et notamment des attestations de polices d’assurances, et que par ailleurs,
le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages
déplorés n’est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et
directe du coulage de la dalle béton et de l’abandon immédiat et définitif du
chantier par l’entreprise de construction, et non d’un défaut d’assurance, et
qu’en outre, en l’absence de réception des travaux, l’existence d’une
assurance décennale n’aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune
chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI ; Qu’en
statuant ainsi, sans rechercher si, l’assemblée générale ayant décidé que la
SCI devrait “produire les attestations d’assurances à jour, garantie
décennale et autres attestations accessoires”, le syndic n’était pas tenu de
s’assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux
et si l’absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle
couvrant la responsabilité décennale, n’avait pas privé le syndicat des
copropriétaires de la possibilité d’être indemnisé de la défaillance de
l’entrepreneur et de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à
sa décision ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de
l’immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier de ses
demandes dirigées contre la société Cabinet Estublier
et la société Covea Risks,
l’arrêt rendu le 9 novembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel
d’Aix-en-Provence ; remet en conséquence sur ce point la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement
composée ; Condamne le
cabinet Estublier et la société Covea
Risks aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks à payer au syndicat des copropriétaires de
l’immeuble situé 2 bis place Monseigneur Deydier à
Toulon une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du cabinet Estublier et de la société Covea
Risks ; Commentaires La Cour de
cassation fait ici une application très stricte des dispositions relatives à
la responsabilité du syndic. Nous
conseillons la lecture du moyen de cassation reproduit ci-dessous. Elle
permet de se faire une idée des conditions dans lesquelles les travaux
litigieux ont été menés, et aussi des diligences du syndic pour remédier aux
multiples difficultés de cette opération. Il reste qu’initialement
l’assemblée générale avait décidé que la SCI devrait « produire les
attestations d’assurances à jour, garantie décennale et autres attestations
accessoires ». Par la
suite l’assemblée générale a décidé « en toute connaissance de cause »
de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces
justificatives, et notamment des attestations de polices d’assurances. Elle a
pris d’autres décisions malheureuses notamment celle de se passer des
services d’un maître d’œuvre. Au nom de l’obligation
de conseil, la Cour de cassation ne retient que la sage décision initiale.
Cela confirme le bien fondé des recommandations faites au syndic quand elles
conduisent à lui recommander l’abandon d’une mission, voire d’un mandat, quand
les copropriétaires décident pour des raisons économiques de se priver des
mesures de sécurité les plus élémentaires. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Piwnica et Molinié,
avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 bis place
Monseigneur Deydier Il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires du
2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes
dirigées contre le cabinet ESTUBLIER et son assureur, la société Covea Risks AUX MOTIFS
QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 bis Place Monseigneur Deydier critique le jugement entrepris en ce qu’il a
écarté, à tort selon lui, la responsabilité du cabinet ESTUBLIER et fait
valoir qu’il existe une contradiction entre le jugement rendu le 21 novembre
2005 (qui retient la responsabilité du syndic) et le jugement entrepris (qui
l’écarte), que l’autorité de la chose jugée est attachée au jugement du 21
novembre 2005, que la faute du syndic consiste à avoir totalement failli à
son devoir de conseil à l’égard des copropriétaires, à n’avoir pas exigé de
la SCI, préalablement au démarrage des travaux, les polices d’assurance et à
s’être montré défaillant dans sa gestion du sinistre pour avoir pris des mesures
insuffisantes ; que le
syndicat des copropriétaires fait tout d’abord référence au jugement rendu le
21 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de TOULON dans l’instance
ayant opposé des copropriétaires, Mme Z... et les époux A... d’une part, à la
SCI VERONIQUE ET LOCATION, au syndicat des copropriétaires, au cabinet
ESTUBLIER et à l’assureur de celui-ci, en vue de l’indemnisation du préjudice
occasionné au niveau de leurs parties privatives ; qu’en application de
l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à
l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ; qu’il faut que la chose
demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et
qu’elle soit entre les mêmes parties, formée par elles et contre elles en la
même qualité ; qu’en l’espèce, faute d’identité de parties, la fin de
non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ne sera pas retenue ; qu’il est
ensuite reproché au cabinet ESTUBLIER un manquement à son devoir de conseil
envers les copropriétaires ; que la question des travaux de surélévation de
l’immeuble a été évoquée lors des assemblées générales du 15 juin 2001, 20
novembre 2001, 9 octobre 2002 et 15 avril 2003, au cours desquelles de
nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires; qu’en effet,
les deux assemblées générales extraordinaires des 15 juin 2001 et 20 novembre
2001 ont été exclusivement consacrées aux travaux de remise en état de la
toiture de l’immeuble ; Qu’à cette
occasion, les copropriétaires ont largement débattu de l’état de la toiture
de l’immeuble antérieure aux travaux incriminés et de la nécessité de
procéder à sa réfection, du projet des représentants de la SCI VERONIQUE ET
OLIVIER consistant en une surélévation du bâtiment avec création de deux
logements, du dépôt d’un permis de construire au nom de la copropriété par la
SCI, de la nécessité de ne débuter les travaux de surélévation qu’après
l’expiration du délai de recours des tiers et la production d’attestations
d’assurances dommage ouvrage et responsabilité professionnelle, de la
nécessité de faire contrôler les travaux par un architecte, de l’imputation
des frais à la charge de la SCI (coût des travaux, honoraires, frais de
maîtrise d’oeuvre et assurance) ; que ces questions
ont à nouveau été longuement évoquées lors de l’assemblée générale du 9
octobre 2002 au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés des
difficultés rencontrées par le précédent syndic avec la SCI VERONIQUE ET
OLIVIER pour l’obtention des pièces justificatives sollicitées, ladite
assemblée générale ayant alors décidé d’interdire tout commencement des
travaux ; que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2003 a
décidé dans la résolution n° 2, votée à l’unanimité, de transférer les droits
à construire de la copropriété à la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, en contrepartie
de la réfection des façades et du toit de l’immeuble ; que cette décision a
été prise par l’assemblée générale en pleine connaissance de cause compte
tenu des nombreuses informations qui lui ont été délivrées au cours des
assemblées précédentes, que par cette décision, l’assemblée générale a décidé
de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces
justificatives, et notamment des attestations de polices d’assurance, et
qu’il est de la responsabilité du syndic d’assurer l’exécution de la décision
prise par l’assemblée dans sa souveraineté ; qu’il est en outre reproché au
syndic une gestion fautive du sinistre caractérisée par l’insuffisance des
mesures prises ; qu’il ressort des débats que le syndic a immédiatement pris
une mesure conservatoire de bâchage de l’immeuble, effectuée par l’entreprise
ESTRA EGEDIME pour un montant de 3.038,82 € sans attendre la réunion d’une
assemblée générale et a fait procéder à un constat d’huissier dès le 8
septembre 2003 ; qu’il a contacté l’avocat de la copropriété, Maître PEISSE
afin qu’une procédure de référé soit rapidement engagée ; qu’il a mandaté
l’entreprise d’ingénierie du bâtiment BEGP pour examiner les travaux de
surélévation, dire s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art, donner
des solutions de mise à niveau des travaux et évaluer les travaux restant à
effectuer pour parvenir à la mise hors d’eau du bâtiment ; que, dans un
rapport de diagnostic du 9 décembre 2003, Monsieur B... de l’entreprise BEGP
a estimé le montant des travaux nécessaires à la mise hors d’eau de
l’immeuble à la somme de 60 000 €, honoraires de maîtrise d’oeuvre et frais divers compris ; que le syndic a, en
outre, réuni diverses assemblées générales, dont une assemblée extraordinaire
le 8 décembre 2003, appelée à se prononcer sur les mesures d’urgence prises
par le syndic, sur la procédure judiciaire engagée à l’encontre de la SC1, et
sur un appel de fonds exceptionnel de 15 000 euros pour couvrir tous les
frais engendrés par la non exécution par la SCI de ses obligations ; que le
syndic a, à nouveau, réuni une assemblée générale extraordinaire le 19
janvier 2004, au cours de laquelle un «point sur le dossier travaux de
surélévation» a été effectué ; qu’à cette occasion, les copropriétaires ont
estimé “l’enveloppe financière de la mise hors d’eau et hors d’air établie
par Monsieur B... trop élevée et les délais trop importants”, et ont proposé
“de se passer de maîtrise d’oeuvre et de demander
des devis directement aux entreprises”, avec, le cas échéant, “un architecte
ou un maître d’oeuvre pour le suivi des travaux”
ultérieurement ; qu’au cours de cette même assemblée, il a été décidé 1°) “de
dégager une enveloppe financière de 180 000 euros maximum qui seront appelés
aux copropriétaires pour mettre hors d’eau et hors d’air l’immeuble et de
mandater, à cet effet, Monsieur C... (SCI LES NECTARINES) pour rechercher des
entreprises aptes à effectuer la mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble,
pour demander des devis, pour choisir avec le syndic de la copropriété
l’entreprise qui effectuera les travaux sans qu’il soit besoin de convoquer
une assemblée de copropriétaires”, 2°) d’autoriser le syndic à ester en
justice à l’encontre de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, de Monsieur D... et
Madame E..., associés de la SCI, et de la société BM 3000 pour “indemnisation
du préjudice causé par la non exécution des travaux de surélévation” ; qu’en
outre, le rapport d’expertise judiciaire établi le 23 mars 2009 par M. F...
mentionne, en sa page 53 : “on ne peut passer sous silence la mesure
conservatoire prise par la copropriété pour atténuer les incidences de
détérioration des parties communes qui a fait exécuter partiellement la
couverture en tuiles pour un montant TTC de 18 000 euros» ; que par ailleurs,
le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages
déplorés n’est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et
directe du coulage de la dalle béton et de l’abandon immédiat et définitif du
chantier par l’entreprise de construction, et non d’un défaut d’assurance ; qu’en
outre, en l’absence de réception des travaux, l’existence d’une assurance
décennale n’aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de
couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER ;
que sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires prétend au paiement
d’une somme de 230 530,81 euros, supérieure à celle définie par l’expert
judiciaire de 196 488,01 euros, et retenue par le tribunal, au motif que les
dépenses qu’il a engagées excèdent la condamnation prononcée par le jugement
entrepris ; qu’il ressort du rapport d’expertise qu’un pré-rapport a été
envoyé aux parties, lesquelles n’ont adressé aucune observation à l’expert
dans le délai imparti ; qu’en conséquence, il convient de confirmer le
jugement sur ce point. 1°/ ALORS
QUE le syndic est tenu, à l’égard des copropriétaires, d’un devoir de conseil
; qu’il doit les éclairer sur la portée et les conséquences des décisions qu’ils
prennent ; que pour décider que les copropriétaires avaient autorisé les
travaux litigieux en «pleine connaissance de cause», la cour d’appel s’est
bornée à relever que la question des travaux litigieux avait été discutée au
cours de quatre assemblées générales successives ; qu’en s’abstenant de
rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si, au cours des discussions
sur les travaux, le syndic avait exercé son devoir de conseil en attirant
l’attention des copropriétaires sur la nécessité que le constructeur soit
assuré et les avait spécialement mis en garde contre le fait d’autoriser les
travaux sans avoir préalablement obtenu une attestation d’assurance, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du
code civil ; 2°/ ALORS
QU’en ne recherchant pas si le cabinet ESTUBLIER, en acceptant de relayer la
proposition de la SCI VERONIQUE et OLIVIER, qui n’avait toujours pas produit
d’attestation d’assurance, consistant à monnayer l’autorisation des travaux
litigieux contre la prise en charge de travaux incombant à la copropriété
sans spécialement mettre en garde les copropriétaires nécessairement séduits
par une telle proposition, n’avait pas commis une faute, la cour d’appel a
privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 3°/ ALORS
QUE lors de l’assemblée générale du 15 avril 2003, les copropriétaires n’ont
autorisé les travaux litigieux que sous la condition que la «SCI VERONIQUE et
OLIVIER produise les attestations d’assurance : garantie décennale et autres
attestations» (procès-verbal, production) ; qu’en ne recherchant pas si en
laissant débuter les travaux sans exiger de la SCI VERONIQUE et OLIVIER
qu’elle justifie des attestations à la production desquelles était
subordonnée l’autorisation de réaliser les travaux, le syndicat des
copropriétaires n’avait pas commis une faute, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 4°/ ALORS
QU’en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que le
dommage était la conséquence directe du coulage de la dalle en béton et de
l’abandon du chantier, et non de l’absence d’assurance, sans rechercher si
l’absence d’assurance n’avait pas privé le syndicat des copropriétaires de
tout recours, notamment de la possibilité d’être indemnisé de la défaillance
de la SCI VERONIQUE et OLIVIER et de l’entreprise chargée des travaux, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382
du code civil ; 5°/ ALORS
QUE pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, la cour d’appel a
encore indiqué que l’existence d’une assurance décennale n’aurait pas permis
aux copropriétaires d’être mieux couverts, en l’absence de réception des
travaux ; que dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indiquait
que le cabinet ESTUBLIER devait s’assurer de la production non seulement de
la garantie décennale mais encore «d’une police couvrant les dommages
susceptibles d’être occasionnés aux existants du fait des travaux» ; qu’en ne
recherchant pas si le syndic n’était pas tenu de s’assurer de l’existence
d’une assurance adaptée, quelle qu’elle soit, et sans la limiter à
l’assurance décennale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard de l’article 1382 du code civil ; 6°/ ALORS
QUE pour retenir que le cabinet ESTUBLIER avait fait le nécessaire pour
préserver l’immeuble, la cour d’appel a constaté qu’il avait fait
immédiatement procéder au bâchage conservatoire de la toiture ; qu’en
s’abstenant de rechercher si cette intervention sur l’immeuble, la seule
réalisée en 12 mois, n’était pas manifestement insuffisante en ce qu’elle ne
mettait pas l’immeuble hors d’eau et hors d’air, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 7°/ ALORS
QUE le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire
procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à
la sauvegarde de celui-ci; qu’en ne recherchant pas si le fait d’avoir
attendu 6 mois après le sinistre pour convoquer une assemblée générale ne
caractérisait pas un manquement du cabinet ESTUBLIER à son obligation de
sauvegarde de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale
au regard l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1382
du code civil ; 8°/ ALORS
QU’en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que les
copropriétaires avaient refusé l’exécution des travaux, sans rechercher si,
s’agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il
n’incombait pas au cabinet ESTUBLIER d’y procéder de sa propre initiative, au
besoin en passant outre les hésitations des copropriétaires, la cour d’appel a
privé sa décision de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965 ensemble l’article 1382 du code civil. |
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