00043608 CHARTE Ne
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Abus de majorité ; éléments caractéristiques décision contraire aux
intérêts collectifs des copropriétaires décision favorisant les
intérêts des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires Nécessité de constater l’un des deux vices pour annuler la
décision Cassation civ. 3e 17 décembre 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Pau , du 26 juillet 2013 N° de
pourvoi: 13-25134 Cassation Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Pau, 26 juillet 2013), que M. X... et Mme Y... (les
consorts X...-Y...) ont acquis le lot n° 7 d’un immeuble en copropriété à
destination principale d’habitation et correspondant à un local à usage
professionnel composé d’une pièce unique d’une superficie de 112, 84 m ² ;
qu’ayant demandé l’autorisation de changer la destination de leur lot en un
local à usage d’habitation, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires
du centre d’affaires Foch (le syndicat) en annulation de la décision de refus
de l’assemblée générale du 9 mars 2009 ; que M. A...et la société
Sainte-Croix (la société) sont intervenus volontairement à l’instance ; que
le syndicat, M. A...et la société ont demandé reconventionnellement que les
consorts X...-Y... soient condamnés à cesser toute occupation à usage
d’habitation du lot ; Sur le
moyen unique, pris en sa première branche : Vu
l’article 1382 du code civil ; Attendu
que, pour prononcer la nullité de la décision d’assemblée générale, l’arrêt
retient que la modification de la destination du lot n’est pas contraire à la
destination de l’immeuble, n’est pas interdite par le règlement de
copropriété et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et
en déduit que la décision de refus de l’assemblée générale est abusive ; Qu’en
statuant ainsi, sans relever en quoi la décision de l’assemblée générale
était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été
prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des
copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires,
la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; Et, sur le
moyen unique, pris en sa seconde branche : Vu
l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1134 du code
civil ; Attendu
que, pour rejeter la demande reconventionnelle, l’arrêt retient, par motifs
propres et adoptés, qu’il y a lieu d’annuler la décision de l’assemblée
générale et que les demandes reconventionnelles doivent être rejetées ; Qu’en
statuant ainsi, la cour d’appel, qui a substitué son appréciation à celle de
l’assemblée générale a violé les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 juillet 2013, entre
les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ; Condamne
les consorts X...-Y... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à
payer à M. A...et à la société Sainte-Croix, ensemble, la somme de 3 000
euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
cassé ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par
le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille
quatorze. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux
Conseils, pour M. A...et la société Sainte-Croix Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité de la résolution n° 7
adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du « Centre d’affaires
Foch » à Pau le 9 mars 2009 et d’avoir par conséquent rejeté les demandes
reconventionnelles formées par Monsieur A...et la société SAINTE CROIX
notamment celle tendant à voir juger que les consorts X... Y... devront
cesser toute occupation à usage d’habitation du lot n° 7 de la copropriété ; Aux motifs
propres que : « Sur la
nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mars 2009 Attendu que
le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s’impose à tous les
copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à
l’affectation donnée aux différents lots de l’immeuble ; Attendu que
le règlement de copropriété du Centre d’affaires Foch prévoit que la
destination de l’immeuble est principalement à usage commercial et de bureaux
; Qu’aucune
modification pouvant compromettre la destination de l’ensemble de l’immeuble
ne pourra être faite sans le consentement de l’ensemble des propriétaires ;
la destination de chaque lot ne peut être modifiée qu’à la demande de son
propriétaire par une décision de l’assemblée générale statuant à la majorité
prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que chaque
propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et
jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à
la destination de l’immeuble et de se conformer aux prescriptions formulées
dans la deuxième partie du règlement de copropriété ; Que toute
tolérance au sujet des prescriptions édictées quelles qu’aient pu en être la
fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification
ou suppression de ces prescriptions ; Attendu que
l’examen de l’état descriptif de division démontre que l’ensemble des lots
sont désignés locaux soit d’exposition soit commercial soit de bureau ; Attendu que
les consorts X...-Y... ont soumis à l’assemblée générale une demande de
changement de destination de leur lot n° 7 à usage de bureau pour un usage
d’habitation ; Que le fait
que cette demande ait été refusée à leur auteur, n’est pas de nature à priver
les consorts X...-Y... de leur droit de soumettre à nouveau la même question
à une nouvelle assemblée générale des copropriétaires ; Que cette
demande a été refusée à la majorité qualifiée de 7 copropriétaires sur 12
représentant 691 voix sur 1035 conformément aux dispositions de l’article 26
de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
l’acte de vente par la SCI OLLA aux consorts X...-Y... en date du 20 juillet
2007 stipule bien que le bien objet de la vente est le lot n° 7 situé au 5ème
étage d’un immeuble collectif situé 6 rue du Maréchal Foch à Pau constitué
d’un local à usage professionnel comprenant une pièce unique avec les 65/
1035èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; Que le
règlement de copropriété a été remis aux acquéreurs qui ont déclaré en avoir
parfaite connaissance et se sont engagés à le respecter ; Attendu que
conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire
dispose librement et jouit librement des parties privatives comprises dans
son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; Attendu
qu’en l’espèce, au regard de l’acte de vente et du règlement de copropriété,
les consorts X...-Y... qui n’invoquent pas le changement de destination de
l’immeuble, avaient parfaitement connaissance de ce qu’ils acquéraient non
pas un appartement mais un local à usage professionnel dans un immeuble
destiné principalement à usage commercial et de bureaux ; Attendu que
dès lors au regard des dispositions du règlement de copropriété qui ne
prohibent pas le changement d’affectation d’un lot puisque d’une part ce
règlement utilise, s’agissant de la destination de l’immeuble, l’adverbe «
principalement » de sorte que l’immeuble n’est pas uniquement ou
exclusivement à destination professionnelle ou commerciale et que, d’autre
part, l’hypothèse d’une modification du changement d’affectation de l’usage
d’un lot est organisée, cette modification devant être autorisée à la
majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient aux
consorts X...-Y... qui contestent le refus qui leur a été opposé par
l’assemblée générale de démontrer que ce refus est abusif ; Attendu que
l’expert relève que la modification sollicitée par les consorts X...-Y... est
techniquement compatible avec les installations communes existantes
(puissance électrique, distribution en eau potable, évacuation des eaux
vannes) ; Que
s’agissant de la colonne de chute des eaux usées dont le diamètre de 50 mm
est inférieur au minimum requis en fonction du nombre d’appareils raccordés
et ce en considération du nouveau DTU n° 60 du 11 octobre 1988 fixant un
diamètre de 90 mm pour 11 appareils et au-delà, il précise néanmoins que le
DTU de 1959 “ applicable aux travaux de plomberie sanitaire lors de la
construction de l’immeuble ne fixait pas de diamètre de chute en fonction du
nombre d’appareils raccordés ; l’installation était conforme aux règles de
l’art “ et que la chute évacue les eaux usées sans défaut de fonctionnement ;
Qu’ainsi
l’expert précise que “ la chute actuellement en place assure l’évacuation
normale des eaux usées au-delà du nombre d’appareils fixés par le texte
normatif et ce malgré le rajout d’appareils issus du changement d’affectation
de trois lots professionnels en logement “ ; Qu’il
relève qu’il existe “ une non-conformité réglementaire de la chute d’eaux
usées au regard de la nouvelle norme de 1988 que ce soit dans le cadre
d’affectation initiale des lots à usage professionnel, ou dans celui de leur
modification à usage de logement “ ; Qu’après
avoir observé que “ cette canalisation assure en l’état et sans vice de
fonctionnement, l’évacuation de trois logements aménagés ainsi que dix
toilettes raccordées “, il conclut que le remplacement éventuel de la chute
pour le respect du diamètre normatif 90 n’est pas à ce jour une nécessité
pour le bon fonctionnement de cet élément d’équipement commun “ ; Qu’il
apparaît dès lors que la chute des eaux usées est de dimension insuffisante
au regard de la réglementation existante quelle que soit l’affectation des
locaux et que la modification de l’usage d’un lot n’est pas de nature à
porter atteinte à cet égard aux droits des autres copropriétaires ; Que les
appelants qui critiquent les conclusions de l’expert ne produisent aucun
élément technique susceptible de les contredire valablement ; Que s’ils
font état des aménagements déjà réalisés par les demandeurs pour transformer
leur local, ils ne démontrent d’aucune manière que les travaux exécutés
entraîneraient de nouvelles sujétions pour la copropriété ; Attendu que
pas davantage, il n’est démontré que les consorts X...-Y... ont procédé à des
modifications sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée
générale des copropriétaires ; Que la
seule photocopie d’une photographie produite par M. A...et la SCI SAINTE
CROIX de la façade de l’immeuble et d’une pièce appelée “ séjour vue sur rue
sud “ est insuffisante pour démontrer cette allégation ; Qu’aucun
élément ne permet non plus d’établir que la modification du lot en local à
usage d’habitation pourrait exiger une mise aux normes de l’ensemble du
bâtiment et notamment des parties communes au regard de la sécurité Incendie,
de l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, de l’équipement en
parkings privatifs, ou encore qu’elle pourrait entraîner une modification des
impositions et taxes supportées par les copropriétaires ; Attendu
qu’enfin M. A...et la SCI SAINTE CROIX ne démontrent pas que les dispositions
des articles L. 631-7 et suivants du code la construction et de l’habitation
relatifs au changement d’usage des locaux destinés à l’habitation et des
articles R. 412-14 et suivants du code l’urbanisme relatifs aux travaux
soumis à permis de construire qu’ils invoquent, sont applicables en l’espèce
et que leur violation à la supposer établie, a porté atteinte à leurs droits
; Attendu que
dès lors, le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires à la
modification de la destination du lot sollicitée par les consorts X...-Y...
qui n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, qui n’est pas
interdite par le règlement de copropriété et qui ne porte atteinte aux droits
des autres copropriétaires est abusif ; Qu’il
convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a
prononcé l’annulation de la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale
des copropriétaires réunie le 9 mars 2009 » ; Et aux
motifs, éventuellement adoptés, que : « Sur la
demande d’annulation de la résolution de l’assemblée générale : Aux termes
de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 “ un règlement conventionnel de
copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la
destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les
conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des
parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune
restriction au droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient
justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux
actes, par ses caractères ou sa situation “. Le syndicat
des copropriétaires ne peut donc s’opposer au changement d’affectation des
locaux que si cette modification porte atteinte cumulativement à la
destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. En
l’espèce, le règlement de copropriété qui a été modifié à plusieurs reprises,
mentionne toujours au chapitre “ destination de l’immeuble “ que “ les
immeubles sont principalement à usage commercial et de bureaux “ et prévoit
que “ la destination de chaque lot ne peut être modifiée qu’à la demande de
son propriétaire par une décision de l’assemblée générale statuant à la
majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. “ Le
règlement de copropriété n’exclut donc pas de façon définitive la
modification de la destination de l’immeuble et en prévoit même la
possibilité sous réserve d’une autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires. De ce fait,
la modification de la destination des locaux acquis à usage professionnel en
usage d’habitation est envisageable sous réserve de ne pas porter atteinte
aux droits des autres copropriétaires. Pour
justifier leur refus du changement de destination du lot des demandeurs, le
Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires intervenants soutiennent
que l’immeuble a été conçu et réalisé pour accueillir des locaux commerciaux
en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux en étage et que de ce
fait, les aménagements ne sont pas adaptés à un usage d’habitation (réseaux
des eaux vannes, normes électriques, etc...) et que
la copropriété est donc en droit de refuser de supporter le coût généré par
l’adaptation des structures à une destination d’habitation. Il résulte
cependant du rapport d’expertise établi par Monsieur B...que la modification
sollicitée par les Consorts X...-Y..., est techniquement compatible avec les
installations communes existantes. L’expert
précise que la seule incidence concernerait la colonne de chute des eaux
usées dont le diamètre de 50 mm est inférieur au minimum requis en fonction
du nombre d’appareils raccordés et ce en considération du nouveau DTU n° 60
du 11 octobre 1988 fixant un diamètre de 90 mm pour 11 appareils et au-delà. Néanmoins,
il précise que le DTU de 1959 “ applicable aux travaux de plomberie sanitaire
lors de la construction de l’immeuble ne fixait pas de diamètre de chute en
fonction du nombre d’appareils raccordés ; l’installation était conforme aux
règles de l’art “. Il relève
qu’il existe “ une non-conformité réglementaire de la chute d’eaux usées au
regard de la nouvelle norme de 1988 que ce soit dans le cadre d’affectation
initiale des lots à usage professionnel, ou dans celui de leur modification à
usage de logement “. Le sous
dimensionnement de la chute d’eaux usées est donc indépendant de
l’affectation des locaux. L’expert
considère en outre que “ la chute actuellement en place assure l’évacuation
normale des eaux usées au-delà du nombre d’appareils fixés par le texte
normatif et ce malgré le rajout d’appareils issus du changement d’affectation
de trois lots professionnels en logement “. Après avoir
observé que “ cette canalisation assure en l’état et sans vice de
fonctionnement, l’évacuation de trois logements aménagés ainsi que dix
toilettes raccordées “, il conclut que “ le remplacement éventuel de la chute
pour le respect du diamètre normatif 90 n’est pas à ce jour une nécessité
pour le bon fonctionnement de cet élément d’équipement commun “. Les défendeurs
qui critiquent les conclusions de l’expert ne produisent aucun élément
technique susceptible de les contredire. S’ils font
état des aménagements déjà réalisés par les demandeurs pour transformer leur
local, ils ne démontrent d’aucune manière que les travaux exécutés
entraîneraient de nouvelles sujétions pour la copropriété. Aucun
élément ne permet non plus d’établir que la modification du lot en local à
usage d’habitation pourrait exiger une mise aux normes de l’ensemble du
bâtiment et notamment des parties communes au regard de la sécurité incendie,
de l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, de l’équipement en
parkings privatifs, ou encore qu’elle pourrait entraîner une modification des
impositions et taxes supportées par les copropriétaires. Dès lors,
le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires à la
modification sollicitée doit être considéré comme abusif. Il y a
lieu, en conséquence, d’annuler la résolution n° 7 adoptée par l’assemblée
générale des copropriétaires réunie le 9 mars 2009. Les
demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires de Monsieur
A...et de la SCI SAINTE CROIX seront également rejetées » ; Alors,
d’une part, que l’abus de majorité suppose que la décision de l’assemblée des
copropriétaires soit contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et
qu’elle ait été prise dans l’unique dessein de favoriser les intérêts
personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires ; qu’en
l’espèce, en se bornant à considérer, pour juger que l’assemblée des
copropriétaires s’était rendue coupable d’un abus de majorité, que le refus
opposé à la modification de destination du lot, sollicitée par les consorts
X... Y..., n’était pas contraire à la destination de l’immeuble, pas interdite
par le règlement et qu’elle ne portait pas atteinte aux droits des
copropriétaires, sans relever d’éléments de nature à démontrer que la
résolution litigieuse était manifestement contraire aux intérêts collectifs
des copropriétaires et avait été prise dans le seul but de favoriser les
intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de ceux des
minoritaires, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au
regard de l’article 1382 du Code civil ; Alors,
d’autre part, que dans l’hypothèse où un abus de majorité a été commis par
une assemblée de copropriétaires, le juge ne peut pas substituer son
appréciation à celle de l’assemblée ; qu’en l’espèce, le changement de
destination d’un lot supposait une autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires ; qu’en annulant la résolution litigieuse, refusant le
changement de destination sollicitée, tout en rejetant la demande des
exposants tendant à voir interdit l’usage du lot à titre d’habitation, quand
tout changement de destination d’un lot devait pourtant être autorisé par
l’assemblée générale des copropriétaires, la Cour d’appel a substitué son
appréciation à celle de l’assemblée et a par là-même excédé ses pouvoirs en
violation des articles 17 et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l’article 1134 du
Code civil. |
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