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Approbation des comptes
(Travaux) Effet extinctif de la
décision non contestée Déchéance de l’action en contestation de la
décision d’effectuer les travaux Conservation de l’action en contestation de la
répartition Cassation civile 3e 1 décembre 2010 Décision attaquée : Cour d’appel
d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2009 N° de pourvoi:
09-72402 Rejet Donne acte à Mme X...
du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société
Solafim ; Sur le moyen unique : Attendu que Mme X...,
copropriétaire, fait grief à l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 septembre
2009) de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du groupe
d’immeubles “Bois Lemaître” (le syndicat des copropriétaires) une certaine somme
au titre d’un arriéré de charge arrêté au 10 novembre 2005 alors, selon le
moyen : 1°/ que les juges du
fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats ; qu’en l’espèce,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2003 mentionnait au
point 9 relatif à la réfection de l’étanchéité des toitures que “le syndic
expose la situation des toitures après diverses interventions de différents
copropriétaires ; il est à signaler que l’intervention d’un architecte a fait
fortement diminuer le prix de ces travaux” et simplement que “la proposition
de réfection des toitures est adoptée à la majorité des présents et
représentés exprimés soit 28 867/31.123” ; qu’en affirmant “que le principe
de l’intervention d’un architecte avait été accepté lors de cette assemblée,
tel que cela ressortait de la lecture du procès verbal” pour condamner Mme
X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et honoraires
d’architecte, quant seule la proposition de réfection des toitures avait été
votée, la cour d’appel a dénaturé le procès-verbal de l’assemblée du 11 avril
2003 en violation de l’article 1134 du code civil ; 2°/ que, hors le cas
d’urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes aux
travaux d’entretien d’une partie d’immeuble, que lorsqu’ils ont fait l’objet
d’un vote préalable par l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en
l’espèce, pour condamner Mme X... au paiement des charges réclamées au titre
des frais et honoraires d’architecte, la cour d’appel s’est bornée à énoncer
que “s’agissant de la réfection de l’étanchéité des toitures”, le
procès-verbal mentionnait : “le syndic expose la situation des toitures après
diverses interventions de différents copropriétaires ; il est à signaler que
l’intervention d’un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces
travaux”,et à affirmer ensuite que “le principe de l’intervention d’un
architecte a été accepté lors de l’assemblée du 11 avril 2003” sans vérifier
ni constater, ainsi qu’elle y était invitée, que les copropriétaires avaient
voté régulièrement, non seulement en faveur d’une telle intervention, mais
aussi sur les modalités de celle-ci ; qu’ainsi, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard des articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du
10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ; 3°/ que lorsque le
règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires
seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, ces
copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à l’article 24 de
la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’espèce, pour condamner Mme X... au
paiement des charges afférentes aux travaux d’étanchéité des terrasses des
bâtiments D, E, F, G et H, la cour d’appel s’est bornée à affirmer qu’il
était démontré que les travaux de réfection des toitures avaient été
régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par tranches, et à
se référer au rapport d’expertise et au procès-verbal de l’assemblée du 11
avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de réfection des
toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et B, sans
vérifier, comme elle y était invitée, si le règlement de copropriété mettait
à la charge des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses
afférentes à l’entretien et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si
les copropriétaires de chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et
avaient voté les travaux afférents à chacun de leur bâtiment ; qu’en statuant
comme elle l’a fait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard des articles 9, 10, 17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du
décret du 17 mars 1967” ; Mais attendu qu’ayant
exactement retenu, par motifs adoptés, que lorsque les comptes ont été
approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire qui
n’a pas contesté l’assemblée qui a voté cette approbation n’est plus en droit
de refuser de régler sa quote-part de charges mais qu’il peut toutefois
invoquer le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée
conformément au règlement de copropriété, la cour d’appel, qui n’a pas
dénaturé le procès verbal d’assemblée générale du 11 avril 2003, n’était
tenue de procéder à une recherche, ni sur l’existence d’un vote régulier sur
les modalités financières de l’intervention d’un architecte, ni sur les
conditions dans lesquelles les copropriétaires de chacun des bâtiments
avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de
ceux-ci ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux
dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à
payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Bois Lemaitre
la somme de 2 500 euros ; commentaires L’arrêt reproduit présente l’intérêt de rappeler clairement les effets de la décision d’approbation des comptes : « lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée qui a voté cette approbation n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges mais qu’il peut toutefois invoquer le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété » En l’espèce, la copropriétaire débitrice ne prétendait pas « que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété ». Elle contestait la régularité du vote sur les modalités financières de
l’intervention d’un architecte et les conditions dans lesquelles les
copropriétaires des différents bâtiments avaient été convoqués et avaient
participé aux scrutins. La Cour de cassation
énonce clairement qu’après approbation des comptes et en l’absence de
contestation de cette décision d’approbation, un copropriétaire ne peut plus
critiquer les irrégularités qui auraient pu affecter la validité des
décisions prises ni celles de leur mise en œuvre : « la cour d’appel, qui n’a pas dénaturé le procès verbal d’assemblée générale du 11 avril 2003, n’était tenue de procéder à une recherche, ni sur l’existence d’un vote régulier sur les modalités financières de l’intervention d’un architecte, ni sur les conditions dans lesquelles les copropriétaires de chacun des bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux afférents à chacun de ceux-ci » On doit noter qu’en
ce qui concerne la possibilité conservée de contester la répartition des
coûts, la Cour de cassation ne vise que la conformité aux dispositions du
règlement de copropriété. Ce faisant, elle admet implicitement leur
opposabilité aux copropriétaires même si elles ne sont pas conformes aux
dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Nous rappelons
également que pour notre part, nous estimons que les effets de la décision
d’approbation devraient s’étendre à la répartition des charges. MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par la
SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief à l’arrêt
confirmatif attaqué D’AVOIR condamné Madame X... à payer au syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilier « BOIS LEMAITRE » la somme de
7542,90 E selon décompte arrêté au 10 novembre 2005 avec intérêts et à des
indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et D’AVOIR
rejeté les autres demandes ; AUX MOTIFS PROPRES
QUE « par des motifs pertinents que la Cour adopte le premier juge a procédé
à une exacte analyse du rapport d’expertise établi par Madame Y... et des
pièces qui lui étaient soumises et en a à juste titre déduit que Madame
Patricia X... devait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires
de l’ensemble immobilier BOIS LEMAITRE la somme de 7 542,90 euros au titre
des charges impayées et devait être déboutée de ses demandes indemnitaires
dirigées contre la SARL SOLAFIM; (...) il est démontré que les travaux de
réfection des toitures ont été régulièrement votés pour tous les bâtiments
mais réalisés par tranches (Cf page 9 du rapport d’expertise et page 7 du procès-verbal
assemblée générale du 11 avril 2003) » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES
QUE «sur les travaux d’étanchéité des toitures terrasses : les travaux
d’étanchéité des toitures ont été votés en assemblée générale le 11 avril
2003 pour la totalité des bâtiments ; (...) sur les frais et honoraires
d’architecte : le principe de l’intervention d’un architecte a été accepté
lors de l’assemblée du 11 avril 2003, tel que cela ressort de la lecture du
PV. Il ne saurait être reproché au syndic d’avoir sollicité l’intervention
d’un architecte laquelle, compte tenu de l’importance des travaux, s’imposait
; sur les frais d’étanchéité des toitures des bâtiments E et F : les comptes
incluant la facture de travaux réalisés ont été approuvés ; le PV d’assemblée
générale a été notifié à Madame Patricia X... laquelle n’a pas contesté cette
assemblée ; par suite elle ne peut pas refuser de régler sa quote-part de
charges dû à ce titre » ; 1 °) ALORS QUE les
juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats; qu’en
l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2003
mentionnait au point 9 relatif à la réfection de l’étanchéité des toitures
que « le syndic expose la situation des toitures après diverses interventions
de différents copropriétaires ; il est à signaler que l’intervention d’un
architecte a fait fortement diminuer le prix de ces travaux » et simplement
que « la proposition de réfection des toitures est adoptée à la majorité des
présents et représentés exprimés soit 28.867/31.123 » ; qu’en affirmant « que
le principe de l’intervention d’un architecte avait été accepté lors de cette
assemblée, tel que cela ressortait de la lecture du procès-verbal », pour
condamner Madame X... au paiement des charges réclamées au titre des frais et
honoraires d’architecte, quand seule la proposition de réfection des toitures
avait été votée, la Cour d’appel a dénaturé le procès-verbal de l’assemblée
du 11 avril 2003 en violation de l’article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, hors le
cas d’urgence, le syndic ne peut appeler le paiement des charges afférentes
aux travaux d’entretien d’une partie d’immeuble, que lorsqu’ils ont fait
l’objet d’un vote préalable par l’assemblée générale des copropriétaires ;
qu’en l’espèce, pour condamner Madame X... au paiement des charges réclamées
au titre des frais et honoraires d’architecte, la Cour d’appel s’est bornée à
énoncer que « s’agissant de la réfection de l’étanchéité des toitures » le
procès-verbal mentionnait: « le syndic expose la situation des toitures après
diverses interventions de différents copropriétaires , il est à signaler que
l’intervention d’un architecte a fait fortement diminuer le prix de ces
travaux », et à affirmer ensuite que « le principe de l’intervention d’un
architecte a été accepté lors de l’assemblée du 11 avril 2003 » sans vérifier
ni constater, ainsi qu’elle y était invitée (conclusions de Mme X... pages 5,
7 et 8), que les copropriétaires avaient voté régulièrement, non seulement en
faveur d’une telle intervention, mais aussi sur les modalités de celle-ci ;
qu’ainsi, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des
articles 9, 10, 17, 18, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17
mars 1967 ; 3°) ALORS QUE,
lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains
copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de
l’immeuble, ces copropriétaires doivent être appelés au vote, conformément à
l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’espèce, pour condamner Madame
X... au paiement des charges afférentes aux travaux d’étanchéité des
terrasses des bâtiments D, E, F, G et H, la cour d’appel s’est bornée à
affirmer qu’il était démontré que les travaux de réfection des toitures
avaient été régulièrement votés pour tous les bâtiments mais réalisés par
tranches, et à se référer au rapport d’expertise et au procès-verbal de
l’assemblée du 11 avril 2003 qui mentionnait simplement une proposition de
réfection des toitures et une première tranche concernant les bâtiments A et
B, sans vérifier, comme elle y était invitée (conclusions de Mme X... page
5), si le règlement de copropriété mettait à la charge des seuls
copropriétaires de chacun des bâtiments les dépenses afférentes à l’entretien
et à la réparation de ceux-ci et sans rechercher si les copropriétaires de
chacun de ces bâtiments avaient été convoqués et avaient voté les travaux
afférents à chacun de leur bâtiment ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10,
17, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967. |
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