Travaux urgents décidés par le syndic

Défaut de convocation immédiate de l’ assemblée générale

Ratification implicite générée par l’approbation des comptes (non)

Action en recouvrement des charges liées ; débouté du syndicat

 

Cassation Chambre civile 3e  17 janvier 2007                                                       Cassation

Tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine 13-04-2005

N° de pourvoi : 05-17119

 

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris a fait assigner Mme X..., propriétaire d’un studio, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l’initiative du syndic ;

 

Sur le premier moyen :

 

Vu l’article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;

 

Attendu que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;

 

Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n’ont pas été votés mais effectués à l’initiative du syndic et qu’ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l’approbation des comptes valant ratification des travaux ;

 

Qu’en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l’urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes, a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 avril 2005, entre les parties, par le tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Puteaux :

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris ;

 

 

COMMENTAIRES

 

Sur la question fort importante pour les praticiens des travaux urgents décidés par le syndic, la jurisprudence de la Cour de cassation est singulièrement erratique.

L’arrêt du 12 février 2003, rendu à propos d’une importante fuite d’eau, reprochait au syndic de n’avoir pas convoqué immédiatement l’assemblée ! Sur les faits, on doit se contenter de cette indication laconique. Peut-on concevoir un syndic, informé d’une importante fuite d’eau, laisser l’eau envahir les parties communes et privatives pour se consacrer à la convocation immédiate d’une assemblée générale ? Certainement non, mais il est vrai que c’est alors le texte qui est en cause.

L’article D 37, en effet, ne tient aucun compte de la diversité des situations. La procédure à respecter est la même pour une importante fuite d’eau, qui nécessite l’exécution sans aucun délai de l’ensemble des travaux nécessaires, et pour la destruction partielle d’une toiture qui nécessite en un premier temps le bâchage de la toiture et ensuite une étude des travaux importants à réaliser.

L’arrêt du 1er février 2005 écarte, de son côté, la possibilité d’une ratification implicite des travaux effectués, générée par l’approbation des comptes de l’exercice, en l’absence d’une assemblée générale immédiatement convoquée. On veut bien admettre ici que, dans ce cas, le syndic aurait mieux fait de provoquer une ratification explicite en faisant rapport précis de ses interventions au cours de l’exercice comme le suggère opportunément Me Lebatteux dans une récente étude sur l’octroi du quitus [1]

Il nous semble que l’on peut trouver une nouvelle évolution dans l’arrêt rapporté ci dessus. La Cour de cassation note en effet : « alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes ». On peut en déduire a contrario que la ratification explicite a posteriori est possible même en l’absence d’une assemblée générale immédiatement convoquée. Cette solution serait juridiquement correcte et pratiquement raisonnable. La ratification postérieure d’un excès de pouvoir éventuel est une solution admise très généralement et il est alors possible d’éviter les frais et soucis d’une assemblée générale qui s’avère dépourvue d’intérêt quand l’ensemble des travaux a déjà été réalisé, pour la plus grande satisfaction des copropriétaires.

Dans l’attente d’un nouvel arrêt, les syndics doivent néanmoins demeurer prudents.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/04/2007

 

 

 



[1]  Administrer Février 2007