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ARCHIVES

ACTUALITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ

Les « Actualités » sont classées dans l’ordre décroissant : les plus récentes en tête

A la suite de « Contrairement à ce qu’affirme l’ARC, rien n’interdit à un syndicat de copropriétaires d’adhérer à une association abus 1493 » : voir les observations du Président de l’ARC et notre réponse	Voir	25/09/08
Adhésion à une association : compétence exclusive de l’assemblée générale ou autonomie du conseil syndical ? Suite et fin : ultimes interventions et conclusions !!!!	Voir	25/09/08
Quelques idées pour un régime spécifique des petites copropriétés	Voir	02/04/08
Synthèse sur la notion d’engagement juridique après exploitation des travaux parlementaires : « l’engagement, c’est la commande ».	7-3-4	29/02/08
L’engagement juridique, c’est l’ordre de service : l’étude des travaux parlementaires ne laisse aucun doute sur ce point ! La pratique simpliste de la passation des factures non parvenues au dernier jour de l’exercice est donc illégale. ۩	Voir	09/02/08
Le Monde publie des extraits de l’audit sur Foncia réalisé à la demande des Banques Populaires. Grandeurs et servitudes immobilières ! Quelques commentaires sur le climat social de l’entreprise et les synergies proposées.	Voir	08/01/08
Les délais de paiement abusifs : exemple chiffré d’incidence des délais de paiement sur la situation d’une entreprise	Lire	20/08/07
Lien vers l’Atelier d’aménagement numérique. On y trouve des indications précises au sujet du raccordement des immeubles au réseau de fibre optique http://extranet.ant.cete-ouest.equipement.gouv.fr/	Néant	18/08/07
Comptabilité : Du Guide ministériel d’information des copropriétaires à la loi LOLF : la procédure d’engagement	Lire	16/08/07
Par lettre du 13/07/2007, la DGCCRF confirme que l’ouverture d’un compte séparé n’empêche pas l’intervention éventuelle du garant financier du syndic. L’affirmation contraire d’un syndic professionnel démontrerait soit le volonté délibérée d’induire en erreur les copropriétaires pour les inciter au compte unique, soit son incompétence. Nous publierons cette lettre avec un commentaire ۩	Néant
Travail dissimulé : lourdes sanctions en Bretagne	Actu 130	23/07/07
Prévention des troubles de voisinage ; le syndicat des copropriétaires peut utiliser les dispositions nouvelles de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; les difficultés d’application	voir	13/07/07
Amélioration aux frais de certains copropriétaires  ; rachat postérieur d’une quote-part de l’installation ; fixation du prix de rachat ; régime juridique de l’installation nouvelles ; nature juridique de l’opération	Voir	26/04/07
Révision importante de 2/3.2 Composition du syndicat des copropriétaires, au sujet du fichier et de la liste des copropriétaires (tableau et modèles)	2-3-2	15/07/07
Les difficultés courantes à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété : inventaire et solutions pratiques	Lire	13/07/07
L’Institut international de l’immobilier : une nouvelle formation complémentaire supérieure pour les professionnels de l’immobilier	voir	11/07/07
Un nouveau géant de l’immobilier : NEXITY Pour sauvegarder un secteur indépendant de la gestion immobilier, il faut supprimer la qualification commerciale de l’activité d’administrateur de biens et remanier l’organisation de la formation professionnelle	Lire	03/07/07
Les diagnostics : péril en la demeure !	Lire	30/06/07
Le statut de la copropriété ne reconnaît plus comme unions de syndicats de copropriétaires pouvant créer et gérer des équipements et services communs que celles régies par l’article L 29. Les unions coopératives assurant ces missions doivent être converties en unions classiques. Révision substantielle de 1-6-2 ۩	1-6-2	15/06/07
Une nouvelle campagne pour le comptage des consommations individuelles de chauffage dans les immeubles collectifs ?	Voir	12/06/07
L’ARC signale à juste titre des abus relatifs aux frais de recouvrement exigés par les syndics professionnels	Voir	10/06/07
La DGCCRF, dans un rapport sur les syndics professionnels, relève comme infraction le défaut d’adaptation des règlements de copropriété prévu par l’article L 49 ! (communiqué 31/05/2007)	Voir	01/06/07
L’avenant n° 61 à la CCN des concierges a fixé au Jeudi de l’Ascension la journée de solidarité, avec possibilité de choix d’un autre jour par accord d’entreprise. Il convient de veiller au respect de cette procédure par les syndics.	Voir	26/05/07
Le syndicat peut-il décider de répartir les charges de consommation d’eau chaude et froide en cours d’exercice ?	Voir	19/04/07
L’obligation de conseil du notaire et l’article D 6-2 : l’information des parties au sujet de la répartition des charges de l’exercice en cours à la date de la vente. ; conseils pratiques	Voir	18/04/07
Le Manifeste 2007 de la CNAB ; les propositions relatives à la copropriété et nos commentaires	Voir	18/05/07
Est-il obligatoire d’équiper d’un extincteur les abords de la machinerie de l’ascenseur ?	Actu 129	12/03/07
Les activités accessoires des syndics professionnels (assurance, maîtrise d’œuvre, etc. et le problème des filiales	Actu 128	04/03/07
La lettre du ministre de l’économie du 25 janvier 2006 aux conseils de la société Perexia relative à une concentration dans le secteur des services immobiliers présente un tableau intéressant de la procédure de contrôle des concentrations.	Actu 127	03/03/07
Les honoraires des syndics et le compte bancaire séparé	Actu 126	2901/07
Quorum ? Quantum ? Comment qualifier les conditions posées par l’article L 25-1 pour un second vote ou un renvoi à une seconde assemblée ?	Actu 125	14/01/07
Banquiers et syndics : leurs obligations pour la mise en œuvre des dispositions de l’article L 18 relatives au régime légal de la gestion des fonds de mandants par un compte séparé ouvert au nom du syndicat.	Actu 124	12/01/07
Le conseil syndical vu par l’Institut National de la Consommation (INC) ; concubinage, PACS et assistance et la RM 49 706	Actu 123	09/09/06
Le vingt trois millième visiteur !	Lire	07/12/06
Endettez-vous ! Des risques pour les syndicats de copropriétaires	Lire	04/12/06
Droit de préemption de la commune en cas de cession de fonds de commerce ou de bail commercial et statut de la copropriété (loi 2005-882 du 02/08/2005)	Actu 121	27/06/06
Structure du fichier des copropriétaires ; Modèle et commentaires ; Remarques sur la liste des copropriétaires et les règles de confidentialité	Actu 120	18/06/06
Honoraires de mutation du syndic : le Ministre suggère aux syndics l’établissement de contrats individuels avec les copropriétaires ! (RM 84388)	Actu 119	15/06/06
Responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires ; Circulaire CRIM 06-3/E8 du 13 février 2006 du Ministère de la Justice ; les copropriétaires ne peuvent négliger le risque de condamnation du syndicat à de lourdes amendes.	Actu 118	11/06/06
Le point sur les diagnostics en cas de vente d’un lot de copropriété MAJ de l’actu 59 du 04/12/2005 (diagnostic de sécurité électrique)	Actu 113	18/05/06
Le recouvrement des charges de copropriété en péril	Lire	17/05/06
Le fichier des oppositions sur indemnité d’assurance notifiées par les créanciers inscrits d’un propriétaire de lot (étude en cours)	Actu 112	16/05/06
Le compte bancaire unique avec sous-comptes individualisés, ouvert au nom de la masse des mandants du syndic : remède ou utopie ?	Lire	08/05/06
Apurement des comptes en fin de mandat ; les obligations du syndic sortant résultant de l’article L 18-2	Actu 109	30/04/06
Quelle majorité pour approuver un compromis d’arbitrage ?	Actu 108	27/04/06
Le livret A d’un syndicat de copropriétaires bénéficie du plafonnement dérogatoire à 76 500 € . Les avatars de ce régime depuis 15 ans ; notre enquête et la mise au point du Ministère de l’Économie et des finances	Actu 105	08/06/06
Modèle de mise en demeure pour le recouvrement des charges	Actu 104	18/04/06
Les abus tarifaires de certains syndics professionnels contrarient les efforts de leurs confrères pour améliorer la transparence des relations avec les copropriétaires.	Actu 97	14/04/06
Les honoraires exceptionnels pour frais liés au changement du régime comptable (questions de visiteurs)	Actu 93	27/03/06
Conseil syndical : contrôle des comptes et contrôle de gestion ; observations pratiques	Actu 90	20/03/06
Vrai ou faux compte séparé ? Comment le conseil syndical peut-il remplir sa mission de vérification ? Voir modèle de lettre à la banque en 7-2-2 IV Vérification …	Actu 89	18/03/06
Ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives. Une vue prospective de ce que seront les notifications électroniques !	Actu 82	24/02/06
Projet de modèle de contrat de syndic : Ce projet devrait susciter des observations=, critiques et suggestions. Vous pourrez les faire les faire connaître (clic sur le lien en tête du texte !	Actu 81	23/02/06
Délibération n° 2003-067 du 18 décembre 2003 relative à la gestion et aux négociations des biens immobiliers Norme simplifiée n° 21	Actu 80	21/02/06
Comptabilité : la simplification pour les petits syndicats :comment bricoler le budget prévisionnel pour rester dans le secteur simplifié. Ce critère d’application est vicieux. et voué à l’obsolescence.	Actu 79	16/02/06
Décret n° 2005-1309 du 20 octobre 2005 portant application de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, modifiée par la loi n° 2004-801 du 6 août 2004 relative à la protection des personnes physiques à l'égard des traitements de données à caractère personnel .	Actu 77	10/02/06
Les honoraires du syndic au temps de la taxation administrative : des modèles compatibles avec la liberté des prix ? (A propos d’une étude de l’Institut national de la consommation)	Actu 75	03/02/06
Ordonnance n° 2005-1566 du 15/12/2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux	Actu 62	19/12/05
Les sites internet de syndicats de copropriétaires : régime administratif et problèmes juridiques	Actu 61	15/12/05
Ordonnance n° 2005-674 du 16/06/2005 relative à l’accomplissement de certaines formalités contractuelles par voie électronique.	Actu 60	04/12/05
Le points sur les diagnostics en cas de vente d’un lot de copropriété	Actu 59	04/12/05
Le pouvoir des architectes des Bâtiments de France est-il toujours discrétionnaire ?	Actu 58	01/12/05
Ordonnance n° 2005-1086 du 1er septembre 2005 instaurant un règlement transactionnel pour les contraventions au code de commerce et au code de la consommation et portant adaptation des pouvoirs d’enquête et renforcement de la coopération administrative en matière de protection des consommateurs	Actu 57	24/11/05
La dispense de contribution aux frais de procédure . Observations sur les modalités d’application de l’article 10-1 alinéa 2	Actu 55	17/11/05
Le régime de la copropriété vu par Bercy : une bienveillance qui peut disparaître à tout moment ! Voir l’instruction relative au régime de la TVA dans les résidences avec services (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999 ;	Actu 48	19/10/05
Rapport et avis du 18 février 1997 du groupe de travail du Conseil national de la consommation sur les syndics professionnels ۩	Actu 47	17/10/05
Circulaire du Ministère de l’Emploi du 30 juin 2005 relative à la simplification du bulletin de paie (régime général) ;	Actu 45	10/10/05
Le projet de réforme du Code civil accueille l’acte juridique collectif ; Sur cette notion Voir fondements juridiques de la copropriété divise ۩	Actu 44	07/10/05
Le lot, unique objet du droit individuel de copropriété, est un bien immobilier quelconque parmi tous les biens immobiliers (Étude 1-3-5)	Actu 43	02/10/05
Connaissez-vous les dispositions de l’article L 324-4 du Code du travail relatives au travail dissimulé et les risques pour le donneur d’ordre ?	Actu 41	21/09/05
Fiscalité des placements du syndicat ; Gains retirés de cessions à titre onéreux de titres représentatifs de valeurs mobilières (SICAV) (RM 13/04/1998)	RM O5723	10/09/05
Fiscalité des placements du syndicats : formalités de déclaration des revenus encaissés par le syndicat pour le compte des copropriétaires (RM 10/06/1996)	RM 33926	10/09/05
La réglementation des établissements recevant du public (ERP) Statut du syndic désigné comme « directeur unique » au sens de l’art. R 123-21 CCH	Actu 29	09/09/05
2000 mots et expressions clés (droit et pratique de la copropriété)	Actu 28	20/08/05
En l’art. 1 de la loi de 1965 « deux » n’est pas « plusieurs » Quid de la légalité des « copropriétés à deux »  ?	Actu 27	29/07/05
Représentation par un gestionnaire locatif d’un nombre illimité de propriétaires bailleurs à un assemblée générale Voir la réponse ministérielle	RM 59977	16/07/05
Décision discriminatoire (handicapés) d’une assemblée	Actu 20	30/06/05
Diagnostic technique ANAH Aides personnelles Changement d’usage des locaux d’habitation (ord 08/06/05)	Actu 17	24/06/05
Le champ d’application de l’assurance construction redéfini	Actu 16	24/06/05
Reconduction des contrats tacitement renouvelables ( loi )	Actu 14	20/06/05
Mise en conformité d’ascenseurs anciens ; mesures fiscales	Actu 13	03/06/05
Honoraires du syndic pour les mutations de lots	Actu 05	20/05/05
Domiciliation d’une entreprise dans le local d’habitation (cf actu 17)	Actu 09	15/05/05
Décret comptable : comparez le projet et le texte définitif !	Actu 08	15/05/05
Compétence des tribunaux d’instance et juges de proximité	Actu 04	15/05/05
Chambre d’arbitrage des litiges de l’immobilier	Actu 01	31/12/04

MÉMENTO

Crise sévère dans les résidences de tourisme en copropriété

L’article D 321-2 du Code du tourisme permet la création de copropriétés ayant pour destination l’exploitation d’une résidence de tourisme. Ce régime est assorti d’avantages fiscaux séduisants qui ont attiré les petits et moyens investisseurs. La gestion des résidences par les promoteurs a été considérée comme une garantie sérieuse. Depuis trois ans, les dépôts de bilan de ces gestionnaires se succèdent au grand dam des bailleurs qui, sans avoir récupéré les loyers stipulés, doivent payer les mensualités d’emprunts et parfois restituer les avantages fiscaux ! Voir notre article

au sujet d’un projet de loi

Consolidons les bases fondamentales avant de ravauder les clopinettes

En chaussette, reprise sur reprise ne vaut ! Qui est propriétaire de la trésorerie du syndicat ? Une controverse subsiste sur ce point crucial. La priorité du législateur est d’y mettre un terme. Propositions là-dessus :

- A tout instant , la trésorerie appartient aux copropriétaires, chacun pour son solde à cet instant
- Le syndicat est simple dépositaire des fonds ; doté d’un patrimoine de transit, il n’est propriétaire de rien.
- Le syndic, mandataire du syndicat, ne peut avoir plus de droits que son mandant
- L’article 35-1 du décret, portant sur tous les versements prévus par l’art. 35, interdit au syndic de placer de son propre chef les fonds du syndicat, seraient-ils déposés sur un compte unique ouvert à son nom.

Étude sur ces question et commentaires sur les propositions de l’ARC Lire

urbania : ne pas confondre vigilance et affolement 06/05/10

La « tourmente judiciaire » d’Urbania et les rapports difficiles du groupe avec ses banquiers ont les honneurs de la presse et autres médias. Grands bruits et chuchotements comme à l’ordinaire. Nous n’ajouterons pas le nôtres. En l’état, la sauvegarde des fonds de mandants est certainement assurée. On peut craindre par contre des perturbations dans la gestion courante. Il est bien légitime que les gestionnaires s’interrogent sur leur sort. Cet aspect de l’affaire est négligé.

Un conseil pratique aux conseils syndicaux concernés : Il leur est recommandé de se faire délivrer sans délai une balance ordinaire des comptes arrêtés au 30 avril 2010. La mise en œuvre de la garantie financière du syndic impose au syndicat de pouvoir justifier le montant des fonds détenus à la date de cessation de la garantie.

Notons par ailleurs que les indications données sur la pratique des comptes reflets dans ce cas laissent rêveur ! Ce mécanisme comptable est propre aux institutions « fédérales » pour assurer la cohérence de la centralisation des comptabilités locales. Nous reviendrons sur cette technique sans prendre parti, bien sur, dans le conflit en cours.

L’association Planète Copropriété groupant l’École supérieure des professions immobilières (ESPI), l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), la Compagnie des Architectes de Copropriété et l’Union nationale des associations de responsables de copropriété (UNARC) a pour projet l’organisation d’un colloque européen sur « la copropriété en Europe et le développement durable ». L’ESPI annonce son retrait, justifié par celui de l’UNIS et le défaut d’adhésion (espérée) de la FNAIM. Il est précisé que le colloque prévu les 1 et 2 juillet 2010 est maintenu à ces dates (09/04/2010).

Le régime légal de prévention des insuffisances de trésorerie

Art. 29-1-A nouveau loi du 10/07/1965 :« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.»

Les syndics et les conseils syndicaux doivent veiller au respect de cette obligation. (Voir mise à jour de 7-2-8.)

Régime fiscal d’une résidence-services pour personnes âgées ۩

L’administration fiscale a estimé que les prestations de services proposées par ce syndicat excédaient les missions dévolues par la loi à un syndicat de copropriétaires intervenant dans le cadre de sa mission légale de conservation de l’immeuble et d’entretien des parties communes et présentaient un caractère lucratif justifiant l’assujettissement de cette personne morale aux impôts commerciaux ; (CE 30-12-2009-1) (Voir l’arrêt et notre commentaire)

Ordonnance TGI Paris référé du 19 février 2010 (Diffamation)

Par ordonnance de référé visée au titre, une association a été condamnée pour avoir fait figurer dans son site Internet des allégations diffamatoires à l’égard de plusieurs syndics professionnels (dommages et intérêts et publication dans le site d’un extrait de la décision). Cette décision est susceptible d’un recours en appel. Nous n’envisageons pas de reproduire l’ordonnance, et pas plus de la commenter. Nous vous suggérons de consulter pour de plus amples informations l’article du site Mon Immeuble.

Le droit d’usage et d’habitation ; un régime négligé

Régi par les art. 625 à 636 du Code civil, le droit d’usage et d’habitation connaît un regain d’actualité, mais reste ignoré des praticiens ! C’est le cas des syndics et des assureurs, parfois même des notaires lorsqu’il porte sur un lot de copropriété comme modalité d’une vente du lot. Nous rappellerons prochainement les caractéristiques de ce droit réel et les précautions à respecter pour assurer la sauvegarde des intérêts de l’usager comme de l’acquéreur du bien grevé. Voir 8-1-5-2

l’établissement de l’attestation TICGN est une prestation courante

Les copropriétés à destination d’habitation peuvent être exonérées de la Taxe Intérieure sur la Consommation de Gaz Naturel (TICGN). Cette exonération exige l’établissement et l’envoi d’une attestation. Cette prestation prévisible et récurrente entre dans la catégorie des prestations courantes, rémunérées par l’honoraire forfaitaire.

La restriction illusoire du pouvoir de représentation des administrateurs de biens

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 pour la simplification du droit (loi Warsmann) a modifié l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont la seconde phrase comporte désormais l’ajout souligné :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. »

La modification interdit à un administrateur de biens, autre que le syndic, détenant plusieurs mandats généraux de gestion locative, de participer à l’assemblée avec un nombre de voix supérieur au plafond légal. L’administrateur de biens conserve néanmoins la faculté d’organiser la représentation de ses mandants par des personnes qu’il désignera, notamment certains des locataires des lots concernés. Il s’agirait alors d’un premier pas vers la participation programmée des locataires aux assemblées, plus que d’un avantage pour les syndicats de copropriétaires.

Les méfaits de la rétroactivité de l’annulation de la désignation du syndic

27/03/2003 : L’assemblée générale renouvelle le mandat du syndic ; cette décision est contestée.

04/03/2004 : L’assemblée générale renouvelle le mandat du syndic

25/04/2004 : Assignation en nullité de la décision du 04/03/2004

04/10/2004 : Jugement devenu irrévocable annulant la décision du 27/03/2003

15/02/2007 : Arrêt CA Paris rejetant la demande en nullité de la décision du 04/03/2004

10/02/2009 : Cassation de l’arrêt de CA Paris du 15/02/2007 ; l’assemblée du 04/03/2004 a été convoquée par une personne n’ayant pas la qualité de syndic à la date de la convocation

Doit-on réellement considérer, dans ce cas, que le syndic n’avait plus qualité pour convoquer l’assemblée ? et que ce vice est essentiel  ? Nous reviendrons prochainement sur cette controverse.

Rémunération du syndic pour établissement de l’état daté

En raison du nombre des questions posées à ce sujet, nous dérogeons à notre principe de ne pas indiquer des estimations de rémunération. Il paraît raisonnable de plafonner à 220 € ht le montant de cet honoraire qui doit couvrir l’établissement de l’état daté et celui de la note complémentaire, le traitement de la notification de transfert de propriété, la clôture du compte du vendeur, l’ouverture du compte de l’acquéreur et les mouvements financiers liés à ces opérations (remboursement et reconstitution des avances). L’honoraire est facturé au syndicat sans délai, imputé au vendeur et reporté dans l’état daté comme charge individuelle. Il peut être inclus dans l’assiette d’une opposition à paiement du prix.

Il serait décent de prévoir un coût moindre pour des opérations simples ;

Les parties peuvent convenir entre elles d’un partage des frais d’établissement de l’état daté.

La nécessité de notifier une opposition à paiement du prix justifie un honoraire complémentaire.

Le grand-livre : où donc est le compte détaillé 512 de la banque ?

Les conseils syndicaux sont nombreux à signaler le défaut de présentation du compte détaillé de la banque dans le grand-livre (512). Cette pratique, associée à la gestion des fonds par compte bancaire unique, est irrégulière. Le grand-livre doit comporter l’intégralité des comptes et écritures de l’exercice et a fortiori celles du compte de banque. Il n’existe aucun argument juridique ou technique pouvant justifier son occultation et la seule présentation de son solde. Il est désagréable de devoir conseiller, le cas échéant, au président du conseil syndical de saisir le juge des référés pour obtenir la présentation d’un grand livre complet.

18/04/2009 Vérification faite, l’occultation a pour cause le défaut de saisie du code du syndicat concerné. Il est alors impossible de procéder à l’extraction des écritures de banque propres au syndicat.

Tenue et mise à jour des registres, carnets et livrets réglementaires

La maintenance du registre de sécurité prévu par l’arrêté du 31 janvier 1986 incombe au syndic et relève des tâches de gestion courante. Les obligations du syndicat (pris comme propriétaire) résultent des articles 100 à 104 (voir le texte). Il s’agit essentiellement du suivi du respect des contrats d’entretien souscrits pour les divers équipements de sécurité et de prévention des incendies. C’est donc sans raison valable que certains syndics proposent la souscription de contrats pour la tenue à jour de ce registre.

Il est souhaitable de regrouper dans le carnet d’entretien de l’immeuble les carnets et registres divers prescrits par diverses réglementations (équipements de jeux d’enfants dans les espaces verts par exemple).

Le syndic doit-il encore diffuser le relevé général des charges ? oui

Le syndic reste tenu à l’obligation de reddition des comptes prévue par l’article 1993 du Code civil, qui est étrangère au régime de la comptabilité des syndicats. A ce titre il doit notifier aux copropriétaires, avant l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice échu, le relevé général et détaillé des charges et produits et le relevé individuel précisant à chacun les modalités de calcul de sa contribution et les résultats de ce calcul. Voir l’article

L’article L 18 exige que les fonds détenus par le syndicat des copropriétaires soient déposés sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat. Cette disposition s’applique de plein droit sans nécessité d’une décision de l’assemblée. La rémunération des fonds va au syndicat.

Au contraire, le syndic désirant conserver la détention des fonds du syndicat sur un compte bancaire unique ouvert à son nom ainsi que leur rémunération par la banque, doit solliciter de l’assemblée une dispense de l’obligation prévue par la loi. Cette question doit alors être inscrite à l’ordre du jour.

La résolution doit être libellée ainsi : « L’assemblée dispense M. X (ou la société X), syndic, de l’obligation d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat : cette dispense lui est accordée pour une durée courant du jj-mm-aaaa-1 au jj-mm-aaaa2. Il est en outre autorisé à conserver la rémunération des fonds du syndicat accordée par la banque ».

Il convient d’écarter toute autre proposition de résolution au sujet de la gestion de la trésorerie.

Sage précaution ! Les conseils syndicaux doivent demander dès maintenant une copie du grand-livre et de la balance arrêtés au 30 septembre. Ils pourront vérifier si la comptabilité est bien tenue conformément au nouvelles règles, s’assurer du paiement ponctuel des factures, vérifier l’évolution d’affaires pendantes et amorcer ainsi la vérification de fin d’exercice. Les anomalies apparentes pourront être traitées et rectifiées avant le 31 décembre.

Le versement d’un acompte à la commande, parfois important, est une pratique légale et courante, qui fait courir au syndicat le risque d’un incident (dépôt de bilan de l’entreprise ou autre) avant le début des travaux. Ce risque est évité par l’établissement d’une convention de consignation de l’acompte sur un compte bancaire ouvert à cet effet. Ce mécanisme garantit à l’entreprise le paiement effectif de l’acompte dès le début du chantier. Les fonds demeurent la propriété du syndicat jusqu’à cette date. Il peut les récupérer en cas de survenance d’un incident quelconque.

Le développement des réseaux de communication, s’ajoutant aux réseaux existants, laisse présager un envahissement des parties communes et des difficultés techniques et juridiques. Le Ministère note au sujet de la gaine montante : « La question de la propriété et de la gestion de cette gaine est un des points clefs du bon fonctionnement de la concurrence dans les immeubles : il faut en effet que les conditions d’accès à cette gaine soient neutres, transparentes et non discriminatoires, afin que différents opérateurs puissent amener leurs services aux clients présents dans l’immeuble ». Or rien n’est prévu pour assurer une prévision fiable et cohérente dans ce domaine.

Le syndic peut obtenir judiciairement l’accès à une partie privative pour l’exécution de vérifications ou travaux effectués par le syndicat mais il existe deux régimes différents

- Le régime prévu par l’art. L 9 pour les travaux décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30

- Le régime de la procédure d’urgence de droit commun (juge des référés) applicable aux interventions nécessaires et urgentes, qui n’exige ni notification préalable ni respect du délai prévu par l’art. L 9. Le syndic doit justifier seulement le refus ou la carence du propriétaire et/ou de l’occupant

Pour une créance déterminée, le syndic ne doit adresser au débiteur qu’une relance unique, suivie, le cas échéant, d’une mise en demeure unique. Les honoraires du syndic professionnel sont calculés en fonction des frais généraux, du temps constaté de travail, de la marge usuelle et incluent les frais postaux. Ils ne sauraient être limités au remboursement des frais postaux.

Le régime de la demande de convocation de l’assemblée par le conseil syndical ou des copropriétaires détenant au moins un quart des voix (art. D 8) est le suivant :

1) Notification (LRAR) au syndic de la demande avec les questions à inscrire à l’ordre du jour

2) En cas de carence du syndic : mise en demeure (LRAR) avec rappel de la demande et des questions.

La notification de la demande (1) ne fait courir aucun délai précis. C’est seulement la notification de la mise en demeure qui fait courir le délai de huit jours à l’expiration duquel le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée. La convocation expédiée par un président de conseil syndical quinze jours après la notification de la demande est donc irrégulière. (cf. note Capoulade sous Cass. Civ. 3^e 14/01/1998 Administrer juin 1998 p. 45 et Lafond Code de la copropriété sous art. D 8)

Le règlement de copropriété est une qualité substantielle du lot, au même titre que les qualités de l’immeuble et de la partie privative. Il peut être l’une des causes déterminantes de son acquisition. Il est inadmissible qu’un acquéreur puisse sortir de l’étude du notaire après signature de l’acte authentique sans avoir été muni de ce document, ce qui est fréquent. On peut considérer qu’il doit être spontanément offert à la consultation de l’acquéreur dès la période préliminaire de la vente. Il est en effet lié dès la signature de la promesse de vente. Tout agent immobilier mandaté devrait disposer d’un dossier comportant, outre le règlement, les documents usuels nécessaires à l’information préalable de l’acquéreur (En ce sens J. Lafond Jurisclasseur copropriété fascicule 107-10 n° 3)

Un compte individualisé n’est pas un compte séparé. La gestion des fonds syndicaux par compte individualisé exige que l’assemblée générale ait accordé au syndic une dispense d’ouverture d’un compte séparé pour une durée déterminée par une décision spéciale et explicite. A défaut, la nullité de plein droit du mandat du syndic peut être constatée judiciairement. Il est toutefois préférable de procéder amiablement à la régularisation à bref délai de la situation par l’ouverture d’un compte séparé.

La décision (AG) d’exécuter des travaux en précise la nature et, pour l’entreprise et les autres intervenants désignés, les montants (ht et ttc) des devis ou modes de rémunération acceptés. Elle précise le montant global ttc du crédit ouvert et la clé de répartition applicable, les dates d’exigibilité et montants des provisions à appeler. L’omission de ces deux derniers éléments interdit au syndic d’effectuer valablement des appels de provision. En cas de lots multiples d’un même chantier, la décision doit comporter les mêmes indications pour chacun des lots.

Le procès-verbal de l’assemblée générale comporte, après relation de la désignation de ses organes, la composition de l’assemblée, le texte, amendé s’il y a lieu, des résolutions mises aux voix, le détail de chaque scrutin, la justification de tout second vote (art. 25-1) et la mention de la proclamation de l’adoption ou du rejet de la résolution. Il indique les modifications successives de la composition de l’assemblée et fait acte des réserves recevables.

Sous cette forme de relevé des décisions, il est impérativement signé avant clôture de la réunion par les organes de l’assemblée. Copie de la minute signée est remise au président. Il peut être ensuite enrichi sans altération du texte de la minute, Le procès-verbal définitif est signé par les organes de l’assemblée.

.A la Ste Catherine, les conseils syndicaux doivent vérifier que les factures reçues par le syndic avant fin octobre ont été payées aux fournisseurs. Il suffit de vérifier les comptes de fournisseurs qui doivent être soldés à zéro. Cette opération garantit de bons rapports avec les partenaires du syndicat et facilite, s’il y a lieu, les contrôles de fin d’exercice. Elle peut aussi révéler l’existence d’une insuffisance de trésorerie et inciter le conseil syndical à vérifier aussi les positions des comptes de copropriétaires

Le solde créditeur non restitué à un vendeur injoignable est porté au crédit d’un compte 462 (créditeurs divers), plutôt qu’à un compte d’attente 472. La créance du vendeur se prescrit par 10 ans. La ligne doit mentionner la nature de l’écriture et le nom du créancier « solde vendeur Dupont ». L’écriture doit être reportée d’exercice en exercice jusqu’à expiration du délai de 10 ans. L’assemblée peut alors décider de l’affectation des fonds revenant au syndicat.

Ce solde est celui constitué par le remboursement des avances, déduction faite des sommes dues en vertu de l’article D 6-2 1° et 2°, calculé dès réception de la notification de transfert de propriété. Il ne doit pas être confondu avec le solde du lot à la clôture de l’exercice (art. D 6-2 3°).

Pour les syndicats dont l’exercice commence le 1^er janvier, les syndics doivent reprendre les écritures arrêtées au 31/12/2006 conformément au nouveau plan comptable. Il est recommandé aux conseils syndicaux de suivre cette opération et de se faire communiquer le plan comptable propre au syndicat ainsi qu’une copie du grand-livre et de la balance générale au 31/01/2007. Ils trouveront sur ces documents les écritures «  à nouveau ». Il faut veiller particulièrement à ce que les reprises de certains comptes ne soient pas globales mais au contraire correctement ventilées et sans compensation. Il sera ainsi plus facile de suivre les comptes du syndicat pendant ce nouvel exercice. Ce contrôle profitera au syndic lui-même.

Le nouveau régime comptable n’impose plus au syndic la diffusion d’un relevé général et détaillé des charges et produits de l’exercice. Il convient d’imposer cette diffusion en la portant dans les prestations de gestion courante du contrat de syndic. La diffusion sera effectuée aussitôt après le contrôle des comptes par le conseil syndical, en annexe à un appel de provision par exemple ; et au plus tard en annexe à la convocation pour l’assemblée annuelle. Il s’agira d’un document provisoire, dont la validation résultera de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, avec ou sans modification. Il est suggéré d’y adjoindre un relevé individuel comportant le projet d’arrêté de compte en fin d’exercice, tel qu’il résulte de la répartition envisagée des charges. Cette diffusion contribuera à la nécessaire information préalable des copropriétaires (Voir aussi la Recommandation n° 6)

En vertu de l’art. D 15, le syndic est d’office secrétaire de l’assemblée, sauf décision contraire de l’assemblée. Cette décision ne peut intervenir que si un participant à l’assemblée propose sa candidature ou celle d’une personne qu’il désigne. Le président désigné doit énoncer la règle usuelle et : 1) soit proposer lui-même une candidature, 2) soit demander s’il y a un(e) candidat(e) à cette fonction. Le scrutin ne porte pas sur le principe de l’exclusion du syndic, mais exclusivement sur une candidature. Le secrétaire doit être en mesure d’établir un procès-verbal conforme aux prescriptions légales et susceptible d’être signé avant la clôture de l’assemblée. Sa responsabilité peut être engagée en cas d’établissement défectueux du procès-verbal. Mais les scrutateurs et/ou le président sont responsables des erreurs constatées dans un décompte de voix ou la proclamation d’un résultat de vote.

LECTURES

Lectures : « Loges, concierges et gardiens, enquête en Europe », par Roselyne de Villanova et Philippe Bonnin Editions Créaphis ; les auteurs, respectivement sociologue pour l’une, anthropologue et architecte pour l’autre, insistent sur le développement du rôle social du personnel des immeubles

L’apparition de l’immeuble collectif divisé en appartements qui, à partir du 18^e siècle, a permis le développement de la copropriété classique. Jean François Cabestan, dans La conquête du plain-pied L’immeuble à Paris au XVIII^e siècle Ed. Picard évoque ce passage à la distribution horizontale des foyers et décrit les types d’appartement de l’époque. Profitons en pour rappeler l’ouvrage remarquable de Monique Eleb et Anne Debarre L’invention de l’habitat moderne Paris 1880-1914 Ed. Hazan 1995 qui présente en parallèle l’évolution des éléments de confort, des techniques architecturales et des mentalités sociales, et aussi l’ouvrage de François Loyer Paris XIX^e siècle L’immeuble et la rue Éd. Hazan 1987. Ces travaux permettent de comprendre la primauté progressive de l’intimité du foyer familial et ce qu’est la destination de l’immeuble.

Guide « Ascenseur et sécurité » de Bernard Quignard

Récréation : l'assemblée grecque vue par Aristophane Actu 15

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20/05/2010

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