Archives de JPM-COPRO

00043608

CHARTE

Ne sont autorisées que
1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

Question écrite n° 16101 de M. Alain Houpert (Côte-d'Or - UMP) JO Sénat du 30/04/2015 - page 987

« M. Alain Houpert attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le comportement de certains syndics de copropriété prêts à rendre difficilement compréhensibles les opérations financières concernant les comptes bancaires des copropriétés qu'ils gèrent. Cela est d'autant plus consternant que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové avait pour ambition de garantir une transparence financière en obligeant, d'une part, le compte bancaire séparé sans dérogation et, d'autre part, en contraignant le syndic à remettre au conseil syndical de manière périodique les relevés bancaires de la copropriété. Seulement, certains cabinets de syndics rendent la lecture des relevés bancaires quasi impossible, alors même que sur ce document il est annoncé qu'il s'agit d'un compte « Bonnemaison ». Il lui demande en conséquence quelles dispositions elle compte prendre pour éviter ces abus et faire respecter la loi. »

Comment un parlementaire peut-il évoquer « certains syndics de copropriété prêts à rendre difficilement compréhensibles les opérations financières concernant les comptes bancaires des copropriétés qu'ils gèrent » sans fournir des précisions sur des agissements ayant fait l’objet d’un contrôle effectif par son attaché parlementaire ? Pourquoi cette question n’est-elle pas posée à Madame la Garde des Sceaux ? Pourquoi l’Honorable Parlementaire n’évoque-t-il pas la question plus brûlante encore du sort de la garantie financière en présence de syndics qui ne détiennent plus les fonds et n’ont donc pas à les « représenter » ? 01/05/2015

Institut National de la Consommation : Sur l’art. 10-1 Désinformation ou méconnaissance ?

La fiche J 230 avril 2012 consacrée du contrat de syndic est logiquement en cours d’actualisation. Nous conserverons l’extrait reproduit ci-dessous du texte consacré à l’exploitation de l’article 10-1 de la loi de 1965, dans sa version 2012 :

« Les honoraires à la charge des copropriétaires : Le syndic n’est pas le mandataire individuel de chacun des copropriétaires, mais celui du syndicat. Il s’ensuit que le contrat de syndic proposé et accepté à l’assemblée générale n’engage que le syndicat, et non les copropriétaires individuellement. Autrement dit, les honoraires prévus dans le contrat pour des prestations particulières au bénéfice de certains copropriétaires leur sont inopposables : ils peuvent en contester le principe comme le montant, faute d’accord préalable.

« Les frais de mutation : Les appareils informatiques exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur ; et cela d’autant plus qu’ils se révèlent souvent très élevés – et très variables selon les syndics. Il en est de même pour la prestation d’« actualisation de l’état daté ».

Ce qui appelle les observations suivantes :

L’INC, 40 ans après la publication du décret Hoguet (art. 66), ignore que le syndic ne peut réclamer une rémunération à un copropriétaire. Il ne peut en recevoir que de son mandant : le syndicat. C’est donc à ce dernier que le syndic facture l’état daté au montant prévu par le contrat opposable au syndicat. L’article 10-1 dispose que le syndicat impute cette charge au copropriétaire concerné. Celui-ci ne dispose d’aucun recours pour en contester le montant approuvé par l’assemblée générale.

Par ailleurs l’INC sait parfaitement qu’un état daté ne peut pas sortir d’un ordinateur par l’effet d’un clic, qu’il en est a fortiori de même pour la note de renseignement demandée par le notaire, indispensable pour la constitution du dossier de vente comme il est indiqué dans les travaux parlementaires , et dont le coût doit entrer dans la rémunération du syndic. 25/05/2015

À propos de l’art. 10-1 : d’où vient dans le décret du 23 mars 2015 la phrase: « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » ? 30/06/2015

La mise en concurrence du syndic (art. 25 bis E) Nième épisode

Le régime de la mise en concurrence du syndic amuse toujours la galerie. Voici la dernière mouture insérée dans la Loi Macron par la commission des affaires économiques du Sénat :

« 1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. « Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. » ;

Madame DELGA, secrétaire d’État, estime que « cet amendement maintient le caractère obligatoire de la mise en concurrence du syndic sortant. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’y déroger s’ils sont satisfaits de la prestation de leur syndic, sous certaines conditions ». Avis pas compromettant !

Elle ignore que depuis cinquante ans les copropriétaires sont assez avisés pour mettre leurs syndics en concurrence quand cela leur paraît nécessaire, et ne rien faire quand ils sont satisfaits du syndic. Le texte est si mal fichu que beaucoup vont croire que c’est aussi tous les trois ans qu’un copropriétaire pourra prendre l’initiative de faire inscrire la question à l’ordre du jour. Faux bien sur ! Il en conserve le droit à tout moment.

Et l’affligeant baragouinage : « l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger » avec l’ajout d’une question obligatoire à l’ordre du jour. 29/04/2015

Le syndic a pu présenter un contrat « tout sauf » dès juillet 2014

Il n’était pas nécessaire d’attendre la publication d’un décret d’application pour proposer un contrat « tout sauf » aux assemblées tenues pendant le second semestre 2014. Cela reste vrai en 2015.

Les syndics sérieux connaissaient bien la ventilation des prestations entre celles courantes et les autres dites particulières ou extraordinaires. Ils savaient qu’il fallait prévoir des modalités complémentaires pour la tenue des assemblées et quelques autres prestations. Ils savaient également quelles prestations pouvaient faire l’objet d’une rémunération exceptionnelle. Ils n’ont pas trouvé de surprise dans le décret récent.

Cette initiative devait au mieux s’accompagner, le cas échéant, de l’ouverture d’un vrai compte séparé à une date fixée dans la décision de l’assemblée. Les syndics qui ont cru devoir profiter d’un ultime délai d’une ou trois années (AG tenues avant le 24 mars 2015) ont souvent omis de faire renouveler la dispense d’ouverture d’un compte séparé !!! Ils devront veiller à en faire ouvrir un rapidement s’ils veulent éviter la résiliation de plein droit de leur mandat.

On trouvera sans doute quelques dispositions à mettre en concordance avec le décret du 26 mars 2015. Les syndics doivent prendre l’initiative et neutraliser une clause contraire au décret. Une exception toutefois pour le point 9 relatif à la mise en œuvre de l’article 10-1 de la loi de 1965 qui est manifestement illégal. 27/04/2015

En finir avec les controverses relatives aux archives

Chaque syndicat doit faire choix d’une société de conservation d’archives qui demeurera son partenaire en cas de changement de syndic. Le contrat doit donc être au nom du syndicat tout comme le compte bancaire séparé. La facturation est établie au nom du syndicat domicilié chez son syndic en place. Cette organisation lui est imposée et le sera à tout nouveau syndic.

Le contrat peut comporter une autorisation au président du conseil syndical d’obtenir copie d’un document archivé. Le syndic seul peut ajouter ou extraire des documents.

Il est conseillé aux syndicats ayant souscrit un contrat établi au nom du syndic par une société qu’il a proposée de régulariser la situation. Une première solution est de conserver la même société avec un nouveau contrat établi au nom du syndicat seul titulaire, restant domicilié chez le syndic en place.

Une seconde solution est de faire choix d’une autre société. Le syndic devra résilier le contrat en cours avec la société qu’il avait présentée, souscrire un nouveau contrat avec la société désignée par l’assemblée générale et effectuer le transfert des archives. 25/04/2015

Assemblées générales : Recours statutaires et recours de droit commun

Il faut remanier de façon cohérente le classement des recours disponibles dans le régime des assemblées générales :

Action en contestation d’une, plusieurs ou toutes les décision(s) de l’art. 42 al. 2 de la loi

Action en nullité de l’assemblée pour vice procédural (principes généraux gouvernant les assemblées délibérantes*)

Action en nullité d’une décision pour vice du consentement (art. 1109 à 1117 C. civil notamment dol)

Action en déclaration d’inexistence d’une décision ou de l’assemblée ( droit commun des vices gravissimes)

* Capoulade La copropriété 2012-2013 Dalloz n° 931 Consulter à titre d’exemple le Guide de procédure des assemblées délibérantes Québec Université de Montréal ; le droit français est très en retard dans ce domaine.

Prélude au remaniement des études 3-5-1 à 3-5-2-2 avec reprise de la jurisprudence récente 19/02/2015

Les anglicismes incongrus dans l’immobilier

On a connu l’asset manager immobilier, gestionnaire d'actifs représentant du propriétaire, en fait un administrateur de biens ; le property manager, gestionnaire locatif, et le facility manager, responsable des services aux utilisateurs de l'immeuble, soit pour nous le concierge au sens moderne du terme, ou le « directeur » d’une résidence avec services. Pour MM Relgerchot et Becker « le facility management est la gestion intégrale (planification et contrôle) des logements, des services et des moyens qui contribuent à la réalisation efficace, flexible et créative des objectifs de l’organisation d’un cadre changeant ».

Apparition récente de CoachCopro®, service web indépendant et gratuit de la rénovation énergétique dédié à la copropriété pour réduire les charges de copropriété et les factures d’énergie, améliorer le confort thermique hiver comme été, assurer la valorisation de son patrimoine immobilier, participer à la réduction des émissions de CO2 de son immeuble. Ce site est proposé et géré par l’Agence Parisienne du Climat et ses partenaires à l’initiative de la plateforme CoachCopro®. Il a été lancé grâce à une subvention de l’Ademe Ile de France, une subvention de la Ville de Paris, ainsi que les aides techniques et financières de partenaires tels que Ericsson et de Nexity.

Enfin voici le « home staging », ensemble de techniques permettant de mettre dans les meilleures conditions un bien immobilier destiné à la vente ou à la location. J’ai connu une décoratrice qui faisait cela il y a près d’un siècle pour un grand cabinet parisien. Au demeurant la valorisation du bien à vendre a été une pratique constante dans les foires depuis le Lendit jusqu’à nos jours au Salon de l’Agriculture ou ailleurs. Mais attention ! Le droit des foires prohibe le camouflage des vices pour les bêtes et les matériaux. La jurisprudence a suivi pour les biens immobiliers vendus. C’est une activité risquée lorsqu’elle consiste à masquer au plâtre les fissures significatives. 16/02/2015

ADIL 75 : Sondage réaliste et propositions angélistes

Le sondage de l’ADIL 75 montre que les copropriétaires parisiens sont disposés à décider des travaux. Mais 90 % d’entre eux ne songent pas du tout aux améliorations énergétiques. L’ADIL évoque justement l’effet des « travaux subis », - surtout la désastreuse campagne des ascenseurs -, car on ne peut y intégrer les ravalements. Il est aussi difficile de multiplier les catégories de travaux que de faire campagne au loin tout en faisant garder les bâtiments sensibles par la Légion. Il y a un couplet sur la préparation insuffisante des assemblées mais on ne parle pas des syndicats ayant désigné un maître d’œuvre compétent. Les copropriétaires sont alors saisis d’un rapport technique détaillé assorti par le syndic de propositions de financement adéquates. Pourtant cela existe, du modeste au rupin ! L’ADIL fait des propositions :

• Instaurer des aides financières adaptées, les aides actuelles étant axées sur l’amélioration de la performance énergétique. L’Adil plaide notamment pour une TVA réduite à 5,5 % et un nouveau prêt attractif.

• Anticiper la solvabilité en planifiant les travaux. Les propositions de la loi Alur vont dans ce sens avec notamment la mise en place d’un plan pluriannuel des travaux assorti d’un fonds de financement.

• Établir un véritable dialogue entre tous les acteurs de la copropriété. Tous les copropriétaires doivent recevoir la même information, doivent la comprendre et se sentir concernés.

• Outre sa mission d’information qui est sa mission première, l’Adil 75 insistera sur la nécessité d’instaurer au sein des copropriétés une réelle concertation entre syndic, conseil syndical et copropriétaires. 16/02/2015

Exact. Surtout pour la TVA ! Mais il faut ajouter la baisse des impôts et l’augmentation des rémunérations courantes.

Sus aux professionnels !!! La Poste se lance dans la rénovation énergétique !!

On apprend la signature d’une convention entre le Conseil général de Vendée et le Groupe La Poste en vue de la formation des facteurs à réaliser des « pré diagnostics » gratuits pour accélérer la réalisation des travaux d’amélioration énergétique.

Le Président du Conseil Général de la Vendée et le PDG du Groupe La Poste ont signé à cet effet une convention de partenariat en recherche et développement en décembre 2014. Pour la Poste, cette opération s’inscrit dans un plan stratégique « La Poste 2020 – Conquérir l’avenir » qui comporte un volet dédié à la transition énergétique.

Le PDG de La Poste précise : « Dans le cadre de leur mission, des facteurs, préalablement formés, et qui interviendront de manière dédiée, proposeront aux vendéens de réaliser un pré-diagnostic énergétique gratuit de leur habitat selon les recommandations de l’ADEME. Il s’agit par ce moyen de motiver et d’accélérer la prise de décision pour réaliser des travaux d'amélioration énergétique. De plus, cette initiative a pour ambition de mobiliser les acteurs économiques (artisans, …) et publics (chambres consulaires, communes et établissements public de coopération intercommunale, espaces « Info Energies », ) pour accompagner les propriétaires qui auront décidé de s’engager dans la rénovation énergétique de leurs logements »,

Réaction de l'Ordre des architectes, qui fait valoir que cette initiative révèle une méconnaissance totale des enjeux de la transition énergétique et de son impact sur la protection de l’environnement et traduit aussi un manque de respect des professionnels que sont les 30.000 architectes et les autres acteurs de la maîtrise d’œuvre. Voir le site de l’Ordre

Cette annonce confirme nos alertes concernant l’irruption des sociologues et d’autres « spécialistes » ! 16/02/2015

Mise en place des comptes séparés : le fiasco de la préparation technique

Principe législatif ridiculisé depuis trente ans, la gestion financière par compte bancaire séparé voit son triomphe aluresque se fissurer. Le Comité Français d’Organisation et de Normalisation Bancaire (CFONB) signale que les tenants de ce mécanisme n’ont jamais pris contact avec la Banque de France et les diverses organisations bancaires alors qu’il s’agit d’ouvrir plusieurs centaines de milliers de comptes assortis de procédures électroniques spécifiques (prélèvements, virements, etc. ).

Or nous sommes passés à l’heure de l’Espace unique de paiement en euros (Single Euro Payments Area) soit le SEPA. D’où l’apparition des virements SEPA et prélèvements SEPA, qui exigent l’attribution à tout titulaire de compte bancaire un numéro d’Identifiant Créancier SEPA (ICS). Il faudra un certain délai pour répondre à une demande aussi importante. La prudence commande de prévoir une décision d’assemblée habilitant (et obligeant) le syndic à présenter la demande de numéro ICS.

Les difficultés concernent surtout les prélèvements automatiques des provisions sur les comptes des copropriétaires : nécessité de refaire les autorisations de prélèvement. Le mécanisme des virements SEPA sera plus simple à mettre en œuvre.

Prônant le compte séparé, nous avons toujours signalé la nécessité d’un délai de deux ans pour la mise en place. Par ailleurs nous avions signalé l’intérêt de la suggestion faite par Mme Alliot-Marie, Garde des Sceaux, de mettre en place un mécanisme de sous-comptes assurant aux syndicats une sécurité identique à celle d’un compte séparé. Il n’a finalement été retenu que pour les petites copropriétés. C’est une nouvelle atteinte à la nécessaire homogénéité des modes de gestion financière. 20/01/2015

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

Une trouvaille dans l’article 4 bis nouveau du Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte adopté par l’Assemblée nationale en première lecture (Texte n° 412) le 14 Octobre 2014 :

I. – La section 4 du chapitre I^er du titre I^er du livre I^er du CCH est complétée par un article L. 111-10-5 ainsi rédigé :

« Art. L. 111-10-5. – I. – Afin d’améliorer la connaissance d’un logement par son propriétaire ou occupant et de favoriser la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique, un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est créé pour tous les immeubles privés à usage d’habitation.

« II. – Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique de ce logement.

Bien entendu un décret en Conseil d’État précisera tout cela. 13/12/14

Des vœux pour 2015 ? Des vœux pour 2013 : Réhabiliter et promouvoir la loi du 10 juillet de 1965

C’est ce que nous écrivions en décembre 2012 ; Nous avons été mal servis ! Deux ans après, on se retrouve avec la loi ALUR, l’une des plus dramatiques étapes de l’évolution législative française après les textes de la Commune de Paris (1871) qui étaient mieux écrits. Le Gouvernement a été habilité pour réparer les dégâts. Gare ! La colle poisse les doigts.

L’origine de la clause interdisant la cession séparée d’une chambre de service

On trouve dans l’arrêt de rejet Cass. Civ. 3^e du 1^er octobre 2013 n° 12-17474 la confirmation des données historiques relatives à l’établissement des règlements de copropriété dans la première moitié du XXe siècle. La très chic avenue Foch à Paris a été ouverte en 1854 comme Avenue de l’Impératrice. Elle fût l’avenue du Bois (de Boulogne) de 1875 à 1929. Elle devient à cette date l’Avenue Foch. Elle a toujours été un haut lieu de la prostitution parisienne. On lit dans les moyens : « De tout temps se sont exercées dans les contre-allées des activités de racolage en vue de prostitution, activité qui se transporte ensuite dans les studios ou chambres de service des immeubles avoisinants. »

L’ensemble immobilier du Square de l’Avenue du Bois est situé dans une voie privée donnant sur la rue Lesueur, petite rue transversale à faible trafic qui relie la contre allée droite descendante de l’avenue Foch à l’avenue de la Grande Armée. Lors de l’établissement du règlement de copropriété du 20 novembre 1924, son article 4 précisait que « les caves et chambres des 7 et 8ème étage forment un tout indivisible avec les appartements ». D’où l’interdiction de la cession séparée des locaux accessoires. Les rédacteurs des règlements de copropriété ont inséré à juste titre des clauses destinées à prévenir ce risque. Les clauses de ce type ont eu pour objet primordial de conserver à l’immeuble les caractéristiques correspondant à sa destination, sans aucune distinction liée à son standing. En restreignant la reconnaissance de leur licéité aux copropriétés les plus huppées, les Juges ont privilégié les trafiquants au détriment de copropriétaires plus méritants. Voir l’arrêt 11/12/14

Nous avons le plaisir d’annoncer la disparition de la « surface habitable » (ALUR)

L’article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20/12/2014 comporte notamment les dispositions suivantes

I.-Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi pour simplifier les modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation et en préciser le champ d'application.

II.-L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) A la fin de la première phrase, les mots : « ainsi que sa surface habitable » sont supprimés ;

b) A la fin de la seconde phrase, les mots : « la superficie de la partie privative » sont remplacés par les mots : « superficie » ;

2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :

« Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. » ;

3° Au début du troisième alinéa, les mots : « Pour la superficie de la partie privative, » sont supprimés ;

4° Aux sixième et avant-dernier alinéas, les mots : « de la partie privative » sont supprimés.

III.-Au 4° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « et de la surface habitable » sont supprimés et le mot : « prévues » est remplacé par le mot : « prévue ».

Le Gouvernement remédiera par ordonnance aux bévues relatives à l’information de l’acquéreur de la loi ALUR. 24/12/14

Message ouvert à l’Association des Syndics d’Immeuble Bénévoles (A S I B)

JPM-COPRO institutionnalise l’assistance aux conseils syndicaux

L’Association des Syndics d’Immeuble Bénévoles est une institution strasbourgeoise fort ancienne. Elle signale les événements graves survenus au sein de l’entité ARC/UNARC. L’A.S.I.B. après avoir été prise à partie par le Directeur de l’ARC alors qu’elle essayait de proposer des solutions, a décidé de se retirer de l’UNARC, décision qu’elle a notifiée au président de l’UNARC avant l’assemblée extraordinaire qui s’est tenue à Montpellier le 25 novembre et à laquelle elle n’a pas participé. L’ARC a démissionné de l’UNARC qu’elle avait créée et envisage d’accéder à l’agrément national comme association de consommateurs. L’A.S.I.B. est une association totalement indépendante qui n’a besoin d’aucune assistance extérieure – et qui n’en a jamais sollicité de l’ARC/UNARC – et qui continue à fonctionner normalement.

Elle revient sur notre avertissement : impossibilité pour le conseil syndical non doté de la personnalité morale d’adhérer à une association. Cette solution est juridiquement incontestable.

En revanche nous recommandons aux assemblées générales d’organiser l’assistance au conseil syndical par une institution appropriée qui peut être un expert-comptable spécialisé ou une association dédiée. L’assemblée décide la souscription d’un contrat ou l’adhésion à une association. Elle désigne le président du conseil syndical comme partenaire privilégié et lui donne pouvoir de représenter le syndicat aux assemblées de l’association, aux lieu et place du syndic. Nous invitons les conseils syndicaux à prendre acte de cette proposition et la mettre en œuvre sans désemparer plutôt que de s’accrocher à des argumentations insoutenables.

Ainsi lorsque l’ASIB avance que « les conseils syndicaux sont des groupements dotés d’une personnalité par les compétences que leur confère la loi du 10 juillet 1965, confirmée par leur élection par l’assemblée générale des copropriétaires et du fait qu’ils ont obligatoirement un président » La loi confère ou non la personnalité morale. Ici c’est non. La loi de 1901 précise que l’association ne peut grouper que des personnes, physiques ou morales. Le conseil syndical n’est pas une personne morale.

Association des Syndics d’Immeuble Bénévoles Siège: Maison des Associations 1a place des Orphelins 67000 Strasbourg

Téléphone : fixe 09 61 33 06 33 Adresse internet : asib@wanadoo.fr Site : http://www.asib.fr 12/12/14

Amiante et copropriété : la Tour Montparnasse à Paris

Les travaux de désamiantage ont commencé en 2005. Ils ont été réalisés sans libération totale des lieux. Neuf ans après, le chantier n’est pas achevé. Pis encore : les contrôles font apparaître des traces d’amiante dans des parties qui ont été traitées. En octobre 2013 une instruction judiciaire a été ouverte pour « mise en danger de la vie d'autrui et infraction à la réglementation du Code de travail relative à l'amiante. ». Le syndic Icade, une filiale de la Caisse des dépôts et consignations, a été placé sous le statut de témoin assisté le 16 juin 2014 par les deux juges du pôle de santé publique. Selon le Figaro, on aurait découvert récemment l’existence d’amiante dans des conduits de désenfumage qui n’ont pas été traités. Par ailleurs les copropriétaires font valoir que des actes de malveillance ont été commis pour fausser les résultats des contrôles effectués.

L’Association nationale de défense des victimes de l’amiante (Andeva) plaide en faveur de l’évacuation totale de la tour pour permettre le parachèvement des travaux. Les copropriétaires s’y opposent. On attend la décision du Préfet de région.

Une certitude : à tous les niveaux les professionnels concernés ont été incapables de maîtriser ce chantier alors qu’ils étaient à l’abri des contraintes financières habituelles. Une autre : la pierre de taille reste plus saine pour les investisseurs. 15/12/14

Recherchons juristes francophones sachant légiférer en langue française

Art. 544 du Code civil : La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

Art 47 Loi ALUR crée l’art. L. 200-1 CCH « L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. »

Nous avons noté qu’avec la loi ALUR la misère de la rédaction législative est à son comble. Un espoir peut-être avec l’initiative du président de l'Assemblée nationale, Claude Bartolone, en partenariat avec LexisNexis : le colloque « Mieux Légiférer » s'est tenu le 28 novembre 2014 à l'Hôtel de Lassay. LexisNexis en présente ainsi la synthèse.

« Deux tables rondes animées par le professeur Nicolas Molfessis ont été l'occasion pour d'éminents spécialistes de débattre sur le vote et l'évaluation de la loi, autour du rapport d'information parlementaire intitulé « Mieux légiférer, mieux évaluer : 15 propositions pour améliorer la fabrique de la loi ». Remis en octobre dernier, il est le fruit du travail des députés Laure de La Raudière et Régis Juanico, intervenants au colloque aux côtés de : Jean-Marc Sauvé, vice-président du Conseil d'État, Michael Gibbons, président de la politique réglementaire au Royaume-Uni, le professeur Pascale Deumier, Thierry Mandon, secrétaire d'État chargé de la simplification, David Assouline, sénateur et Jean-Louis Debré, président du Conseil constitutionnel.

« Face à ce que Laure de La Raudière qualifie de « logorrhée législative », - 66 lois adoptées en 2014 contre 46 en 2013, une explosion du recours aux ordonnances -, la préconisation phare du rapport est de multiplier les études d'impact tout au long du processus législatif et de créer une entité indépendante chargée d'évaluer ces études.

« Le secrétaire d'État à la simplification a confirmé que le système de fabrication de la norme était à bout de souffle. « Il faut réguler le flux législatif qui n'est même plus un flux mais un flot ». Il a annoncé la création au 1er janvier 2015 d'une AAI chargée d'évaluer les études d'impact relatives aux projets et décrets créant des charges nouvelles pour les entreprises. Seront également expérimentés pour la future loi numérique : la tenue d'un débat d'orientation législative au Parlement avant la présentation de la loi ; l'étude d'impact avant le dépôt du projet ; la publicité de l'avis du Conseil d'État. C'est ce que prône le vice-président du Conseil d'État, - « Les arrêts du Conseil d'État sont publics depuis 2 siècles et nous n'en sommes pas morts ». Thierry Mandon est allé jusqu'à s'interroger sur la possibilité de revoir totalement le système en substituant aux navettes parlementaires un débat pré-législatif. » 09/12/14

Alerte pour le service des cartes professionnelles ?

La loi ALUR a transféré aux Chambres de commerce le service de délivrance des cartes professionnelles et de tenue des fichiers correspondants. Pendant le même temps les Chambres de commerce ont été victimes d’un hold-up gouvernemental confirmé le 18 septembre par M. Macron, Ministre des finances. Les CCI devront virer à l’État 500 millions d’euros puisés dans leurs réserves. Par ailleurs les ressources fiscales seront réduites de 17, 27 puis 37% les trois prochaines années. Les CCI annoncent qu’elles devront supprimer certaines de leurs activités. Comment alors en admettre une nouvelle qui sera sans doute assez astreignante ? 19/09/2014

UFC Que Choisir : Désinformation par ignardise **

Dans le n° 100 (spécial) de UFC Que Choisir on lit : « La postérité n'a pas retenu son nom. Dommage. L'auteur de cette trouvaille a fait preuve d'une inventivité qui a fait le bonheur de nombreux cabinets de syndic. On parle bien sûr de la question des prestations particulières ». Le texte qui suit s’insurge contre la notion de prestation particulière et la rémunération qu’elle génère. Qui est ce personnage infâme ? Vous l’apprendrez avec surprise en lisant notre bref rappel des modalités anciennes (1969 et ss) de rémunération des syndics. Voir la suite 19/09/2014

Les opérations exceptionnelles

Le décret « comptable » du 14 mars 2005 a le mérite d’avoir donné vie à la catégorie des opérations exceptionnelles ignorées par le statut. L’article 2 énonce : « Les comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles. » Le compte 67 est baptisé « Charges pour travaux et opérations exceptionnelles » C’est en 678 « Charges exceptionnelles » qu’il faut passer les dépenses générées par les opérations exceptionnelles dont le type est l’acquisition d’un lot privatif pour création d’une partie commune (loge ou autre local commun) 01/092014

La mise à distance du gestionnaire professionnel

C’est, pour Gaëtan Brisepierre, Docteur en sociologie, l’option primale d’une opération de rénovation énergétique. Nous avons déjà évoqué les travaux de celui qui voit dans un copropriétaire inspiré le Guide menant les assemblées générales aux décisions incontestables, suggérées par les spécialistes du Nouvel âge *. M. Brisepierre publie dans le n° 96 de la revue Flux (CAIRN) un article intitulé « Comment se décide une rénovation thermique en copropriété ? Un nouveau mode d’organisation de l’habitat comme condition, de l’innovation énergétique » ** Accès payant !! * Les rénovateurs séditieux ** Voir l’article 15/09/2014

La formation continue pour les associations de consommateurs

Le n° 100 de Que Choisir est un spécial « Copropriété sans souci » qui présente les grands traits du régime de la copropriété. On lit au début : « La copropriété, c’est une petite république à elle toute seule, avec son président (le syndic) et son gouvernement (le conseil syndical), élus par le peuple, pardon, par les copropriétaires (vous)… »

Présenter le conseil syndical comme le gouvernement du syndicat, c’est un acte de désinformation au sujet d’un collège doté d’un fort pouvoir de contrôle mais ne pouvant rien décider sauf sur délégation de l’assemblée. Dans l’intérêt général il faut poser le problème de la compétence des associations, - membres ou non du CNTGI -, et de la formation continue en leur sein comme c’est le cas pour les professionnels immobiliers. Nous reviendrons sur « Copropriété sans souci ». Un bien joli titre ! 20/08/2014

Installation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

On pouvait légitiment penser à Bernard Vorms, Directeur de l'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et auteur du Livre blanc 2002 sur la modernisation de la réglementation des professions immobilières pour les ministères de la Justice et du Logement, pour la présidence du CNTGI. C’est chose faite ; Le Conseil s’est réuni le 30 Juillet 2014, pour étudier le projet de décret instituant le plafonnement des honoraires des agents immobiliers pour les locations en fonction de la superficie et de la tension des marchés !!! Un retour aux surfaces corrigées ! 02/08/14

Le syndicat est-il un consommateur ? Non, mais…

« Au sens du présent code, est considérée comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ». La définition préliminaire introduite par la loi du 17 mars 2014 ne doit pas faire illusion. L’insécurité juridique demeure. Voir Étude 2-3-3 en V

L’arrêt de cassation du 04-06-2014 déclarant irrecevable l’action d’UFC contre un syndic pour faire déclarer illicites ou abusives des clauses de son contrat fait sensation : le syndicat n’est pas un consommateur arrêt et commentaires

La jurisprudence provinciale en droit de la copropriété

Nous poursuivons l’exploration de la jurisprudence provinciale. Nous allons insérer plusieurs arrêts importants de la Cour d’appel de Montpellier. Vous apprécierez la qualité de la rédaction et la clarté de la motivation. 16/08/14

Le franglais inutile dévalorise ses utilisateurs : le home staging !!!

Un prochain salon immobilier présentera le home staging. Ce mode de valorisation immobilière permet de préparer un logement à la vente. Il s’agit de réaliser des aménagements censés figer tout visiteur et réduire ses velléités de négociation. Le principe est admissible. C’est un maquillage au sens noble du terme. 27/03/14

Les vœux du Conseil constitutionnel : une raclée !

Extrait du discours du Président M. J-L Debré au Président de la République : « Le Conseil constitutionnel a aujourd’hui à connaître de lois aussi longues qu’imparfaitement travaillées. Il examine des textes gonflés d’amendements non soumis à l’analyse du Conseil d’État. […] Bref, le Conseil constitutionnel subit des bégaiements et des malfaçons législatives qui ne sont pas nouvelles mais sont fort nombreuses… »On trouve de nombreux exemples dans le projet de loi ALUR

Les rénovateurs séditieux

Ce sont des intervenants activistes qui souhaitent œuvrer dans le secteur de la copropriété en écartant tout à la fois les dispositions du statut (un carcan !) et les professionnels traditionnels (syndics, architectes, etc…). Ils ne sont pas anarchistes. Certains jugent nécessaire une autre organisation. D’autres s’en tiennent aux procédures informelles ( !). Nous présentons la thèse de doctorat en sociologie de M. Gaetan Brisepierre sur « Les conditions sociales et organisationnelles du changement des pratiques de consommation d’énergie dans l’habitat collectif », avec la notion de leader énergétique et la gestion informelle des opérations de rénovation énergétique. Nous rappelons le mémoire de M.Kami AHALI consacré à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage en matière de copropriété. Voir l’article 20/01/14

Les copropriétés dégradées (23/02/14 voir « à propos de St Denis »)

Nous partageons les soucis exprimés par Mme Estelle Baron (ARC) à la lecture du rapport de la Fondation Abbé Pierre. Nous apprécions l’enquête présentée par le Parisien du 12 février 2014 et nous surveillons les suites de l’incendie mortel de Saint Denis. Nous notons les premiers succès de la lutte contre les marchands de sommeil à Clichy sous Bois. Mais nous maintenons que l’origine de ces navrants naufrages se trouve dans la gestion déplorable du recouvrement forcé des charges impayées.

Sur ce point Mme Baron, qui « gère tous les jours des saisies immobilières » écrit à propos des emprunts souscrits par les accédants à la propriété : « Si vous ne pouvez plus payer, elles [ les banques ] seront les premières à se servir. […] Les banques se servent d’abord. La copropriété arrive ensuite et ne récupère jamais toutes les sommes dues ». Il semblerait donc que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires soit négligé dans les copropriétés en question, comme aussi la procédure d’injonction de payer !!! 20/01/14

A propos de St Denis : le marchand de biens « Histoire et patrimoine » va réhabiliter un immeuble social du Second Empire, inscrit aux Monuments historiques en 1998. Il a été construit par François Coignet pour loger au mieux et au plus proche les ouvriers de son usine. A noter qu’il était aussi l’inventeur du ciment Coignet utilisé pour la construction du bâtiment. Mis en copropriété, puis à l’abandon depuis une trentaine d’années, le bâtiment, a été repris par la commune et revendu à H & P. Les travaux seront contrôlés par M. Bertrand Monchecourt, architecte du Patrimoine. Nous suivrons cette opération. 23/02/2014

Annulation de l’approbation des comptes pour violation de la procédure d’engagement juridique

La Cour de cassation rappelle que « les charges et produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». C’est à tort que la Cour d’appel a rejeté une demande d’annulation de la décision d’approbation des comptes dès lors qu’une indemnité accordée au syndicat par un jugement du 20 avril 2007, non encaissée au 31 décembre 2007, n’a pas fait l’objet d’un enregistrement pour engagement à la date d’exigibilité de l’indemnité (Cass. civ. 3^e 05/02/2014 n° 12 29140). JPM-COPRO apprécie cette première sanction pour le viol des règles principales du régime de la comptabilité des syndicats, a fortiori pour la procédure d’engagement juridique 11/02/2014

Le Groupe FONCIA abandonne la FNAIM

Voir l’article de M. Henry Buzy-Cazaux dans Capital.fr

http://www.capital.fr/immobilier/interviews/professionnels-de-l-immobilier-le-schisme-903982 20/01/2014

La langue française dans le statut de la copropriété 22/12/2013
Valeur impérative du présent de l’indicatif dans le régime du conseil syndical

Il faut en terminer avec des discussions stériles. Le Conseil Constitutionnel confirme la valeur impérative d’un texte rédigé au présent de l’indicatif. Application au régime du conseil syndical Lire

ALUR : Disparition de la garantie financière pour les syndics ?

Les syndics ne détiendront plus les fonds syndicaux. Ils n’auront plus rien à rembourser (art. 3-2° loi Hoguet) et ne seront plus redevables de rien (art. 29 déc Hoguet). Le dispositif ne serait donc plus applicable aux syndics. il subsiste un risque de détournement qui mérité une disposition Voir

Le volume d’espace : notion et modalités d’exploitation (1-2-2 IX)

Nous complétons l’étude 1-2-2 Fondements juridiques de la copropriété divise par ce IX consacré à la notion de volume d’espace et à l’intérêt qu’elle présente pour consolider le statut de la copropriété, justifier des solutions légales et proposer pour l’avenir des réformes cohérentes. 09/11/2013

Colloque 2013 de la Chambre Nationale Des Experts en Copropriété (CNEC)
Le projet de loi Duflot, révision ou refondation de la copropriété

M. Serge Ivars Ancien Président de l’UNIS

Mme Florence Jammes Enseignant-chercheur, Université de Toulouse, Toulouse Business School

M. Patrice Lebatteux Président d’honneur de la CNEC, Avocat

M. Stéphane Lelièvre Notaire

M. Jean-Marc Le Masson Président de la CNEC, Avocat

M. Hugues Périnet-Marquet Professeur à l’Université de Paris II

M. Jean-Marc Roux Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille

Débats dirigés par M. François Mazuyer Président du Conseil supérieur de l’Ordre des Géomètres Experts

Le 13 décembre 2013 Automobile Club de France 6 Place de la Concorde Paris Informations

Projet ALUR Duflot Texte adopté par l’Assemblée Nationale 1^e lecture

Nous présentons les extraits concernant le régime de la copropriété du texte adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale. Nous présenterons à la suite les extraits concernant les copropriétés en difficulté et le régime des professionnels immobiliers. Voyez ALUR 16/09/2013

Questions-Réponses à compter du 1^er juillet 2013

En fonction de l’expérience nous avons apporté quelques modifications au dispositif de « Questions Réponses ». La plage des montants de la participation est désormais de 25 à 60 €. Nous avons précisé le régime des divers participants. Voyez Questions-Réponses 01/07/2013

Projet ALUR Duflot Texte adopté par le Sénat 1^e lecture

Le Sénat a adopté le 26 octobre 2013 le projet de loi ALUR. S’agissant du statut de la copropriété, le Sénat a apporté des modifications importantes au texte adopté par l’Assemblée nationale. Nous reproduisons les articles 23 à 28 bis B (nouveau). Le tableau qui suit a pour objet de faciliter la comparaison des textes.

À la suite du tableau, vous trouverez des extraits importants des travaux parlementaires au Sénat :

À propos du registre des syndicats, l’Avis de M. René VANDIERENDONCK, fait au nom de la commission des lois. Il confirme le bien fondé de nos observations relatives au gigantisme absurde du projet initial. Le Sénat a maintenu le registre en le ramenant à un format raisonnable.

À propos du fonds de prévoyance pour travaux le Rapport de MM. Claude DILAIN et Claude BÉRIT-DÉBAT, fait au nom de la commission des affaires économiques. Voyez ALUR Sénat 01 27/10/2013

Projet de loi Duflot : statut de la copropriété et professions immobilières ۩

L’esprit du projet de loi est d’imputer au statut de 1965 la paupérisation de certaines copropriétés et aux syndics professionnels des pratiques critiquées par des associations de « consommateurs ». Les pouvoirs publics et la collectivité nationale sont largement responsables des difficultés de certaines copropriétés. Les syndics professionnels, globalement, servent bien les communautés immobilières. Les enquêtes montrent que les copropriétaires en ont conscience. Une certaine presse s’accroche en vain à des manchettes juteuses.

Des marteaux-pilons pour tuer des mouches ! D’abord l’immatriculation des copropriétés, énorme opération bureaucratique pour le suivi des syndicats et la détection des difficultés !!! Et pour les syndics un « Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières » et des « commissions régionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières » chapeautées par une Commission nationale !!!

Bling ! Bling ! Les premières difficultés d’une copropriété sont rapidement de notoriété publique. Et pour les syndics une étude de Xerfi confirme l’insuffisance manifeste de leur rémunération. De plus la jurisprudence fait un sérieux tri dans les critiques des associations et les recommandations de la Commission ad hoc.

Deux bonnes mesures dans le projet de loi :

- la suppression de la dispense d’ouverture d’un compte séparé dans l’article 18 de la loi du 10/07/1965

- le « contrat de syndic tout sauf » privilégiant le caractère forfaitaire de la rémunération du syndic.

Elles ont vocation à assainir le monde de la gestion. Pas besoin donc des Commissions. 31/07/2013

UFC-Que Choisir : Échec sensible devant la Cour de Cassation ۩

A propos du contrat d’un syndic grenoblois, la Cour d’appel de Grenoble a, le 5 mars 2012, écarté un bon nombre des prétentions de l’UFC. Celle-ci s’est pourvue en cassation sur huit des validations par la Cour d’appel de clauses qu’elle considérait comme abusives ou illicites. Au final huit rejets ! Lourde déconvenue !

Par un arrêt solidement charpenté du 19 juin 2013, la 1^ere Chambre de la Cour de cassation a approuvé successivement les décisions favorables au syndic de la juridiction grenobloise. Nous en sommes fort satisfaits puisque nous avions chaudement salué l’arrêt d’appel.

Sans être vraiment un arrêt de principe, la décision du 19 juin fixe un régime de classement des prestations du syndic, proclame qu’est une prestation exceptionnelle celle qui, non récurrente, nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic et rappelle enfin les bons principes de la liberté contractuelle. La Commission des clauses abusives elle-même devra revoir ses travaux notamment pour les « clauses particulières redondantes », la gestion des placements, etc… Voir l’arrêt 13/07/2013

À propos de la qualification des entreprises

Voyez les conseils judicieux de l’ARC qui rappelle aussi la compétence des architectes

http://www.unarc.asso.fr/?q=documentation/copropri-t-certification-ou-qualification-des-entreprises-comment-viter-les-pi-ges-et

Fusion-absorption et transfert régulier du mandat de syndic ۩ ۩

Par arrêt du 24 avril 2013, la Cour de cassation a validé une procédure régulière de transfert du mandat de syndic à l’occasion d’une fusion-absorption. L’assemblée générale peut désigner la société absorbée en qualité de syndic et accepter « in futurum » le transfert du mandat de syndic au profit de la société absorbante. Le transfert s’étend de plein droit à la dispense d’ouverture d’un compte séparé. Elle valide l’arrêt CA Paris 23^e B 28 février 2008 et la jugement TGI BOBIGNY 5^e Ch. 3ème Section - 14 Mars 2007 Cass 24-04-2013-1

Vertus de l’action en nullité fondée sur les principes généraux du droit

La Cour de cassation confirme l’autonomie de l’action en nullité fondée sur les principes généraux du droit. En l’espèce le droit des contrats et l’annulation pour fraude et illicéité de la cause. Il n’y a pas lieu alors de se référer à un texte qui régit la nullité d’une convention réglementée pour défaut d’autorisation préalable du conseil d’administration pour invoquer un délai de prescription propre au texte spécial.

Pour la copropriété : Cet arrêt conforte nos observations sur la distinction nécessaire entre l’action en contestation d’une décision de l’assemblée, fondée sur le statut de la copropriété, et l’action en nullité de l’assemblée qui peut être fondée sur les dispositions générales du Code civil. Cass. comm. 03-04-2013

Ne pas laisser aux syndics la maîtrise de l’assurance

La sauvegarde de vos biens exige la souscription par le syndicat d’une assurance multirisques aussi étendue que possible. Ici, la mise en concurrence impose un cahier des charges précis et le recours à un comparateur des propositions. C’est à l’assemblée qu’appartient le choix de la proposition à retenir. Il en va de même pour les modifications et, le cas échéant, la résiliation de la police. Une délégation au conseil syndical doit être restreinte à la recherche de propositions sans possibilité de décider la souscription d’une police.

Il faut écarter les syndics professionnels exerçant le courtage d’assurance et a fortiori la solution d’adhésion à une « police-portefeuille » au nom du syndic. Mais un bon syndic est en mesure de présenter une proposition émanant d’un assureur correspondant mais indépendant. C’est généralement une solution satisfaisante.

Les copropriétaires doivent s’intéresser un peu plus à cet aspect de l’administration du syndicat 03/04/2013

Que veut dire « intuitu personae » dans le cas d’une société commerciale ?

Comment s’opposer à une cession de cabinet « régulière » ?

Une modification complète de l’actionnariat et le changement du dirigeant peuvent-ils justifier la rupture des relations juridiques et commerciales ? L’arrêt de la Cour de cassation (chambre commerciale) du 29/01/2013 indique la voie à suivre pour rendre inopposables aux copropriétaires des cessions de cabinet dès lors qu’il y a changement du dirigeant. Voir l’arrêt

La reddition des comptes est imposée par l’art. 1993 du Code civil

L’approbation des comptes est imposée par l’art. 18 de la loi de 1965

Il faut remédier à la confusion actuelle entre les deux opérations

En l’état, la reddition des comptes relève de l’art. 1993 du Code civil. Elle concerne les rapports entre le syndicat mandant et le syndic mandataire (exécution de la mission et usage des fonds).

L’approbation des comptes concerne les rapports entre le syndicat et les copropriétaires. Elle valide l’état des dépenses de l’exercice, les nove en charges des copropriétaires, approuve la répartition qui en a été faite et génère l’exigibilité des insuffisances ou excédants révélés. L’art. 18 de la loi impose au syndic d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes et de les soumettre au votre de l’assemblée. Voir l’étude 3-2-2-4 remaniée

Des vœux pour 2013

Réhabiliter et promouvoir la loi du 10 juillet de 1965

Cinquante ans après sa promulgation, force est de constater que cette loi comportait une sorte de gros-œuvre virtuel progressivement révélé par les avatars les plus divers : réformes législatives ou errements jurisprudentiels et doctrinaux. Selon les cas, des modifications opportunes se sont spontanément agrégées au statut tandis que d’autres, - malfaisantes -, ont provoqué un véritable rejet du greffon.

Au contraire, la loi du 10 juillet 1965 s’ouvre aimablement à la modernisation du droit privé : le régime des volumes immobiliers, l’apparition des actes juridiques collectifs, la transparence juridique du syndicat, etc….

Le statut de la copropriété est également en position fort avancée dans le domaine des pratiques comptables pour les personnes morales. Au particularisme du syndicat, - ni société ni association – correspond celui d’un régime comptable autonome ignorant le résultat, assurant la mise en œuvre du mécanisme de la répartition des charges et faisant apparaître la vacuité constante du patrimoine syndical dédié au seul transit des flux financiers.

En présence d’attaques incongrues (« la loi de 1965 tue ») il faut prendre ardemment sa défense, contribuer à sa réhabilitation en la purgeant des avanies qu’on lui a fait subir depuis vingt ans, puis à sa promotion en faisant apparaître les innovations juridiques enfin codifiées qu’elle recelait dès sa promulgation.

Il faut aussi veiller à la rigueur de l’information sur les dispositions du statut en redressant systématiquement les indications erronées et en contrôlant la qualité des dispensateurs d’information. Voir notre article

Salon international du patrimoine culturel

Du 8 au 11 Novembre 2012 au Carrousel du Louvre, avec pour thème « le patrimoine éco-responsable » parmi de nombreux et passionnants exposants, vous retrouverez la Compagnie des architectes de copropriété et des spécialistes comme la Guilde des Métiers de la chaux et bien d’autres. www.patrimoineculturel.com

Les difficultés des ensembles dotés d’une association syndicale

Aux difficultés déjà connues de ces ensembles s’ajoutent désormais celles consécutives à une défaut de mise en conformité des statuts dans le délai prévu par l’Ordonnance du 01/07/2004 ! Les association syndicales perdraient leur droit d’agir en justice sans possibilité de régularisation. Voir Cass 05-07-2011-1 ci dessous 07/09/2012

Contrat de syndic : 27 clauses validées par CA Grenoble 05/03/2012

Nous avons inséré la copie complète de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble le mars 2012, avec nos observations. Il juge abusives ou illicites une trentaine de clauses mais présente l’intérêt d’en valider 27 sur des points fort importants. Ainsi la Cour a jugé que le syndic peut indiquer dans le contrat les modalités de calcul de l’honoraire sur travaux de l’article 14-2 qu’il souhaite soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en vertu de l’art. 18-1 de la loi. Elle admet également le droit à rémunération d’un nouveau syndic pour la remise en ordre nécessaire de la comptabilité remise par le sortant. 24/08/2012

PAS D’HONORAIRE SUR les placements du syndicat

La gestion des placements du syndicat ne peut générer aucun droit à rémunération pour le syndic !!!

1 - Elle n’impose aucune prestation significative ; 2 - Le « surcoût de garantie financière » est couvert par les honoraires sur travaux de l’art. 14-2, calculés sur la totalité du financement (dont prélèvements sur livret A).

Les conseils syndicaux doivent écarter toutes les clauses de rémunération sur les placements, et a fortiori celles prévoyant un pourcentage sur les fonds placés parfois supérieur à leur rémunération contractuelle !!! 10/03/2012

Trop de légèreté dans l’application des règles comptables

On trouve beaucoup de fantaisies dans les comptes arrêtés au 31 décembre 2011.

L’insertion dans les charges courantes de dépenses qui n’en sont pas majore abusivement le montant du « réalisé » de N et génère le gonflement du budget prévisionnel de N + 2. En outre cette pratique rend peu fiables les comparaisons entre les exercices et pollue le traitement des charges locatives récupérables.

Dans l’annexe 1 les montants ne peuvent être inscrits qu’en regard des comptes figurant dans le modèle. On trouve souvent des lignes orphelines (sans n° de compte) intitulées « résultat .. » qui ne sont pas admissibles, même si le montant correspond à l’excédent ou l’insuffisance apparaissant en fin d’exercice.

L’annexe 1 est un état financier après répartition. C’est donc dans les comptes 450 des copropriétaires que l’on doit retrouver le résultat (dépenses – provisions appelées) et nulle part ailleurs.

La pratique critiquée explique l’omission fréquente du « projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire » dans les pièces jointes à la convocation (art. D 11 II 5°). Cette omission ne rend pas la décision d’approbation annulable mais permet à tout copropriétaire d’invoquer l’inopposabilité de l’approbation à son égard pour contester son propre compte.

Le traitement des dépenses portant sur deux exercices est souvent négligé. Cela perturbe les comparaisons entre les exercices, même quand il s’agit de dépenses récurrentes (Assurances). 10/03/2012

sécurité des intervenants extérieurs salariés

Quelles sont les obligations du syndicat relatives à la sécurité des intervenants extérieurs et à la prévention des accidents du travail ? Pour l’ARC (abus 2873), le syndicat n’est tenu au respect des règles d’hygiène et de sécurité qu’en ce qui concerne ses propres salariés. Cette position nous paraît contestable pour les interventions courantes et ou périodiques. Les solutions sont différentes en ce qui concerne les travaux exceptionnels. Il est souhaitable de faire le point sur cette question.

Notre réponse : Les règles de sécurité fondamentales s’imposent aux syndicats « propriétaires » et » maîtres d’ouvrage ». A ce titre les travaux de mise en sécurité des ascenseurs (accès des personnels d’intervention aux locaux des machines et équipements associés) ont été mis à la charge des copropriétés. L’accès au local des poulies, voire de la machinerie, se fait souvent par une terrasse « non accessible au public ». Cette question sera traitée de manière plus approfondie. 10/02/2012

La reddition des comptes et le quitus

Dans le forum Universimmo, un sujet (4700 visites en quelques jours !) a révélé une fois encore les incertitudes des copropriétaires face à l’ambiguïté de l’expression « reddition des comptes » et à la portée exacte de l’octroi du quitus. Son intérêt, malgré nombre d’interventions polluantes, a quelque peu perturbé l’activité de JPM-COPRO ! Nous avons décidé de reprendre ici cette question, à la lumière notamment des travaux de M. David Carassus, Maître de conférences en Sciences de gestion à l’Université de Pau.

Ces travaux concernent le fonctionnement des collectivités locales et notamment des municipalités. Mais le particularisme du droit public n’interdit pas d’y trouver des idées. Nous avons déjà montré que les nouvelles règles de la comptabilité des syndicats de copropriétaires sont proches des dispositions de la loi LOLF.

Il s’agit notamment de savoir si la « reddition des comptes » s’entend exclusivement de la présentation des états financiers ou si elle comporte également l’examen de la gouvernance de l’institution concernée.

Il s’agit également d’informer les copropriétaires profanes sur la portée exacte de l’octroi du quitus 19/01/2012

Google suggest donnait « lyonnaise de garantie escroc » !!!!

Par arrêt du 14 décembre 2011, la Cour d’appel de Paris Pôle 2 chambre 7 a confirmé le jugement rendu par le TGI de Paris le 18 mai 2011 : la suggestion de la requête sus-indiquée constitue une injure publique.

La décision montre les dangers de l’automatisation incontrôlée de certains traitements. Elle pointe en outre implicitement les excès qui se multiplient dans les forums à propos notamment des professionnels immobiliers. Dans ce cas l’expression visée constitue également une injure que l’administrateur du site ne doit pas laisser subsister quand elle ne s’accompagne pas d’éléments justificatifs avérés.

Pour insérer l’expression dans une liste de requêtes suggérées, il a bien fallu que le robot de Google la trouve quelque part ! Nous reviendrons sur cet aspect du droit de l’internet. 02/01/2012

emprunts avances et placements : honoraires abusifs

Les conseils syndicaux doivent contester les clauses de rémunération en pourcentage pour ces opérations. Elles n’ont aucune contrepartie sérieuse et contrarient la bonne gestion financière de la trésorerie du syndicat. Ces opérations imposent des prestations ne justifiant qu’une rémunération au temps passé et justifié.

L’argument tiré de l’incidence sur le montant de la garantie financière doit être écarté. Elle est minime et l’incidence du paiement tardif des fournisseurs, souvent constaté, est plus importante. L’existence des avances et placements facilite la tâche du syndic pour le vote et la mise en œuvre des travaux exceptionnels qui lui procurent des honoraires légitimes en contrepartie de prestations réelles et importantes. 21/12/2011

évolution des charges de copropriété (révision 15/12/2011)

Nous ne participons pas aux controverses relatives à l’estimation des charges de copropriété pour telle ou telle catégorie d’immeuble. Elles sont à nos yeux dépourvues 1 d’intérêt et 2 de rigueur scientifique.

1 L’intérêt pour tout copropriétaire est de pouvoir suivre l’évolution des charges de son propre immeuble. A cet égard, c’est la cohérence permanente de la tenue des comptes qui permet de déceler les dérives.

2 Les uns se réfèrent au m² de surface privative habitable ; les autres au m² de surface globale développée ! C’est bien entendu la surface développée qui doit être prise en considération par l’observateur objectif. La référence à la surface privative habitable néglige abusivement les caractéristiques de l’immeuble.

Sujet éventuel de recherche : création d’une référence combinant les deux critères. Il est possible de reprendre et adapter les classements figurant dans les arrêtés préfectoraux anciens (voir ci-dessous) 15/12/2011

notes de lecture : « sauvons les copropriétés »

Les auteurs, Cécile Barnasson et Pierre Olivier font dans la gestion, le management et l’informatique. Ils n’ont de la copropriété qu’une expérience récente. Ayant jugé que « la loi de 1965 tue » (sic), ils se présentent en invoquant Proudhon pour dessiller les copropriétaires abusés et étayer les immeubles décrépits !!

Profanes en droit, ils décrivent la copropriété comme « une indivision forcée dont le statut vise à protéger les droits des copropriétaires les uns contre les autres ». C’est le Grenelle II Copropriété qui les a menés à la Révélation : il faut casser le régime des syndicats dépourvus de SIRET ! ; « Un autre regard sur la copropriété : une vision d’entreprise. » De fait une Société de Copropriété (SDC), immatriculée, SIRETée, avec publication des comptes, un régime fiscal, administrée par un Conseil d’administration et son Président, représentant légal. En sus un gestionnaire prestataire ou salarié et l’externalisation des tâches : expert-comptable, commissaire aux comptes, contrôleur de gestion, architectes et bureaux d’études, avocats, etc. Où trouver les éléments pouvant être associés à une pareille opération ? Tout est prévu. Un encart vous indique COPRO + avec ses compétences, ses options et ses tarifs ! Voir le site de COPRO+

Il convient de retirer au Ministère de la Justice la tutelle du régime de la copropriété et de la réserver au Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement. Ensuite, il suffirait de créer des « SCI d’attribution » qui n’attribueraient pas !! Dès lors les « acteurs internes » n’auraient souci que de « se rassembler autour d’une œuvre commune plutôt que de s’opposer sur des intérêts individuels » 15/10/2011

le « maquis » de la formation professionnelle

Dans un rapport (octobre 2011) féroce sur la formation professionnelle en France, l’Institut Montaigne dénonce notamment une offre de formation pléthorique et une certification insuffisante des intervenants formateurs. D'innombrables prestataires, peut de services d'information, une absence de certification ou d'évaluation de la qualité des formations. L'Institut évoque à propos de l’offre de formation un « maquis » d'une complexité effrayante. Il formule d’autres observations sur la collecte des fonds et les modalités de leur utilisation. Nous reviendrons sur ce constat qui concerne l’ensemble des branches professionnelles. Ce qui n’interdit pas de rappeler l’existence d’excellentes filières de formation ! 12/10/2011

Le sous-compte obligatoire des syndicats de copropriétaires

Le sous-compte est admissible s’il présente les garanties propres à un compte bancaire séparé.

Les sous-comptes, dotés d’un régime juridique approprié, pourraient être ouverts dans un établissement financier national dédié sans rémunération d’aucune sorte au titre des fonds déposés.

En contrepartie, cet établissement aurait l’obligation à l’égard des syndics professionnels et des syndicats :

- de mettre à la disposition des syndics un système unique et cohérent d’outils électroniques facilitant les mouvements financiers et la consultation des comptes à distance selon des modalités à déterminer.

- de proposer aux syndicats des formules de financement à taux bonifié et de placement des fonds

Le bénéfice de ce dispositif pourrait être étendu à d’autres établissements financiers volontaires.

Les syndicats conserveraient la possibilité d’imposer l’ouverture au nom du syndicat d’un compte bancaire séparé dans n’importe quel établissement bancaire. 20/09/2011

Des arrêts importants des Cours d’Appel d’Aix en Provence et de Paris

Contre la rétroactivité des annulations

Une controverse oppose les CA d’Aix et de Paris à la Cour de Cassation à propos des modalités d’application dans le temps des décisions d’annulation. Elle présente un intérêt pour la sécurité juridique des copropriétés.

1 – La CA Aix, sur une demande d’annulation d’une assemblée, déclare non écrite une clause du RC relative à la désignation des scrutateurs. Elle juge ensuite que sa décision ne peut s’appliquer à l’assemblée incriminée car la clause doit recevoir application tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite. Ce n’était pas le cas à la date de tenue de l’assemblée. La Cour écarte ainsi la rétroactivité de l’annulation (CA Aix 02/04/2010)

2 – La CA Paris, sur une demande d’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée par une décision devenue exécutoire deux ans après la tenue de l’assemblée, rejette la demande en jugeant « qu’à la date à laquelle l’ancien syndic a convoqué les copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 4 mars 2004, le mandat de celui ci était toujours valable. » (CA Paris 15/02/2005)

La Cour de cassation a cassé ces deux arrêts en se fondant sur la rétroactivité de l’annulation.

Sur le plan pratique la rétroactivité de l’annulation est nuisible et coûteuse pour les copropriétés

Sur le plan juridique, ces Cours d’appel se fondent sur une lecture correcte des textes et de leur interprétation par un arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 1996 (RDI 1996 p. 611 note Capoulade) imposant au syndic de respecter une clause annulable tant que son caractère illicite n’a pas été reconnu. L’intérêt des copropriétés commande de soutenir le « combat » des juridictions du fond écartant la rétroactivité des annulations. 20/08/11

la balance générale des comptes du syndicat

Pour le contrôle des comptes arrêtés au 30 juin 2011 utilisez la balance générale des comptes du syndicat qui permet d’avoir d’emblée une vue générale de la situation des comptes, de déceler des anomalies éventuelles, et même d’apprécier la qualité de la gestion administrative . Voyez le tableau guide du contrôle.

Mise à jour de 7-5-3 : Le contrôle des comptes en fin d’exercice 15/07/11

À propos des sous-comptes bancaires

La généralisation des sous-comptes bancaires, apparemment envisagée par la Chancellerie, serait une excellente solution si elle était accompagnée d’un régime juridique propre à les doter des vertus du compte séparé : transparence et sécurité financière absolue. Les produits financiers pourraient être mutualisées.

À défaut, il s’agirait d’une reculade extrêmement regrettable et préjudiciable à l’institution elle-même 25/07/11

information sur les demandes d’inscription à l’ordre du jour

L’art. 10 du décret modifié par le décret du 20-04-2010 impose désormais aux syndics de rappeler à l’occasion de chaque appel de fonds adressé aux copropriétaires, les dispositions de son alinéa 2 savoir :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

30-06-2011 Des syndics signalent que la consistance des appels de fonds trimestriels (justification et calcul des appels, historique du compte, etc) rend matériellement impossible le respect du texte. EXACT ! 30-06-11

pour la suppression du remboursement des avances

L’obligation faite au syndicat de rembourser les avances effectuées par le vendeur, édictée par l’article 45-1 du décret présente des inconvénients majeurs. Il est souhaitable de laisser aux vendeurs le soin de récupérer les avances constituées auprès des acquéreurs comme ils l’entendent. Voir l’article 18/06/2011

Un coup d’essai : fiche-résumé

8 297 visites pour Les charges de copropriété Voir la fiche-résumé

Merci à celles et ceux qui ont pris la peine de participer ! 17/06/11

les convocations Électroniques : encore du nouveau !!!

L’arrêt Cass. soc. du 08/02/2011 admet l’assimilation d’un Chronopost à une LRAR. Arrêt important !

Le décret du 2 février 2011, pris sur injonction du Conseil d’État (CE 22-10-2010), applicable aux seules relations contractuelles, est déjà vivement critiqué. Procédure lourde n’assurant pas la sécurité juridique.

En matière de copropriété, les lettres recommandées sont essentiellement des notifications ouvrant des délais, créatrices de droits et obligations. L’autonomie de nos notifications, reconnue par le Décret du 4 avril 2000 et par l’arrêt du Conseil d’État du 30-12-2002 exige des dispositions proches de celles applicables aux « envois recommandés utilisés dans le cadre des procédures administratives et juridictionnelles ».

Ou en est la réglementation de ces dernières ? Pourquoi ne pas suivre cette voie ?

L’ARC fait état d’un groupe de travail créé à l’initiative des opérateurs ; Le Ministère de la Justice et aussi celui du Logement y seraient représentés. Pour établir un décret propre aux notifications de la Copropriété ?

Voir les dernières nouvelles dans notifications électroniques 22/05/11

rectificatif

Nous signalons deux erreurs dans un document de l’ARC à destination des conseils syndicaux :

« 1031 : Avances de trésorerie : ce montant correspond à une somme d'argent permettant à la copropriété de faire face à une insuffisance éventuelle de trésorerie ou à un budget déficitaire.

Attention ! Le compte « Avance de trésorerie » doit être voté en assemblée générale (à la majorité de l'article 26) ou bien être prévu dans le règlement de copropriété.

Cela veut dire que SI vous aviez un ancien compte appelé « fonds de roulement », ce « fonds » doit vous être remboursé dès lors qu'aucune «réserve de trésorerie» n'est prévue au règlement de copropriété ou qu'aucune décision de maintenir ce fonds de roulement n'a été prise en assemblée à la majorité de l'article 26. »

JPM : Aucun texte n’a imposé la restitution des fonds de roulement anciens à l’occasion du changement de terminologie. La réforme a seulement généré l’obligation d’en respecter le plafonnement nouveau et de restituer aux copropriétaires les sommes excédant ce plafonnement. (cf. DPGI V° Comptabilité n° 54)

« 12 Solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles : ce compte correspond à la différence entre les sommes appelées auprès des copropriétaires et celles effectivement payées aux entreprises. Ce compte sera étudié en profondeur dans l'annexe 5 pour les gros travaux. »

Il faut lire : différence entre les sommes appelées auprès des copropriétaires (colonne D de l’annexe 5) et celles facturées par les entreprises (colonne C). Les sommes payées aux entreprises figurent en colonne B. Les sommes facturées expriment l’état d’avancement des travaux . (Compte 12 = colonne D – colonne C) 21/03/2011

lutte contre les abus de la normalisation

La circulaire du 17-02-2011 relative à l’inflation normative ne vaut que pour l’avenir, et son champ d’application est réduit aux entreprises et aux collectivités territoriales. Elle est consécutive à la constatation des surcoûts effarants générés en 2009 par la pullulation incontrôlée des normes. Ces surcoûts pèsent pareillement sur l’ensemble de la population à des titres divers. Nous l’avons signalé à propos des normes dites « handicap » et de l’esprit qui a inspiré cette réglementation. On peut donc espérer un retour à une conception plus raisonnable de la normalisation dans tous les domaines. Voir la circulaire 20/02/2011

sauvegarde du patrimoine français

Il faut sauver la Chapelle de l’Hôpital Laënnec, rue de Sèvres à Paris, menacée d’une affectation mercantile par l’aménageur de « Paris 7 Rive Gauche » Voir notre article et le lien vers la pétition Laennec-Turgot

Des visiteurs du Gard et de l’Ardèche évoquent le projet actuel de récupération du gaz de schiste. Les particularités de ce projet nous incitent à insérer le lien http://www.aves.asso.fr/article1163.html 02/03/2011

Interdiction de la pratique des comptes reflets ۩ ۩

La Recommandation de l’Autorité de contrôle prudentiel des banques portant sur la gestion par les établissements de crédit des comptes mandants de syndics de copropriété prohibe la pratique des comptes reflets ; elle énonce en outre que le syndic n’est que détenteur de la trésorerie syndicale, confirmant ainsi nos indications dans l’étude du 15 juin 2010 « Qui est propriétaire de la trésorerie du syndicat ? »

Cette prohibition peut-elle paralyser le mécanisme de la rémunération des fonds déposés ? Rendre sans objet la gestion par compte unique et la « dispense » ? Généraliser la gestion par compte séparé ? Rétablir l’égalité des chances lors des mises en concurrence ? Rétablir une relative sérénité dans les monde la copropriété ? Voir la Recommandation , nos commentaires + lien vers l’étude du 15/06/10 17/02/2011

nullité de plein droit du mandat de syndic (art 18) : un contentieux excessif

La sanction énoncée par l’article 18 ne porte que sur l’ouverture ou non d’un compte séparé. La nature séparée ou non s’évince de l’immatriculation portée sur les chèques. Les anomalies figurant dans la convention d’ouverture de compte doivent être rectifiées s’il y a lieu mais n’affectent pas sa nature. Il en va de même des anomalies de la gestion financière par le syndic qui peuvent engager sa responsabilité mais sont sans incidence sur la nature du compte. La vérification de la ligne de titularité du compte suffit à établir que le compte est séparé : mention du syndicat seul. Le syndic n’apparaît que dans la ligne de domiciliation. Mise à jour de 7-2-2 Gestion de la trésorerie syndicale 14/02/2011

copropriété ou division en volumes

A signaler le mémoire de fin d’études de Nathalie LEJEAIL (CNAM École Supérieure des Géomètres et Topographes du Mans 2005) ; une présentation accessible aux profanes de ce qu’est la division en volumes par rapport à la copropriété classique. On peut seulement regretter un rappel simpliste de l’histoire des volumes immobiliers qui prive l’étude de toute projection dans le futur du rôle juridique de la notion de volume immobilier. Voir le mémoire 16/02/2011

administration provisoire du syndicat (Art 47 du décret)

En vertu de l’art. D 59, les copropriétaires sont seuls recevables à exercer l’action en rétraction de l’ordonnance désignant un administrateur provisoire du syndicat. Le syndic écarté ne peut l’exercer ni au nom du syndicat ni, a fortiori, en son nom personnel (Cass

02-10-2001-1