Les honoraires des syndics et le compte bancaire séparé

 

 

Nous n’entendons pas intervenir dans la détermination par les syndics professionnels de leurs barèmes d’honoraires. Ils sont libres de fixer leurs honoraires comme ils l’entendent. Ils ne sont tenus qu’au respect des règles de classification des prestations entre celles relevant manifestement de la gestion courante et celles pouvant présenter un caractère exceptionnel.

Il est toutefois nécessaire de replacer dans un contexte cohérent la controverse naissante au sujet des honoraires dits « de compte séparé ».

1)      Prenons le cas d’une copropriété pour laquelle le montant hors taxes (ht) des honoraires de gestion courante décent et juste serait de 8 000 € (avec compte bancaire séparé)

2)      Le syndic actuel a été dispensé d’ouvrir un compte séparé. Le montant ht de ses honoraires de gestion courante est de 6 800 €.

3)      Il est de notoriété publique que ce syndic perçoit, de manière tout à fait légale, une rémunération des fonds déposés au compte bancaire unique et que son contrat de gestion comporte, tout aussi légalement, des honoraires exceptionnels substantiels pour des prestations dont la liste est assez importante.

4)      Ces rémunérations complémentaires lui permettent d’obtenir un résultat satisfaisant.

5)      Si le syndicat des copropriétaires décide de revenir au régime légal et lui demande de procéder à l’ouverture d’un compte séparé. Le conseil syndical exige en outre une remise en ordre sévère du barème des honoraires exceptionnels. Il est donc nécessaire pour le syndic de récupérer d’une manière ou d’une autre l’écart de 1 200 €..

6)      Pour ce faire, les syndics professionnels  ont adopté l’usage de subordonner leur acceptation de la gestion par compte séparé à un supplément de rémunération de nn € par lot.

7)      De ce procédé, il résulte dans l’esprit des copropriétaires l’idée que ce supplément correspond à un coût supplémentaire de gestion lié au passage au régime légal. C’est ainsi qu’en est venu à parler d’honoraires «  de compte séparé ».

8)      Les critiques et contestations se multiplient. Les copropriétaires font remarquer qu’ils demandent seulement l’application du régime légal et, sur le plan pratique, qu’en admettant l’existence d’un surplus de travail, il ne peut correspondre à un coût aussi important.

 

Cette situation conflictuelle nuit à la bonne gestion d’une importante partie du patrimoine français.

D’un côté, les copropriétaires, dans leur ensemble, doivent admettre que les honoraires de gestion courante proposés par de nombreux syndics professionnels sont sensiblement inférieurs à ce qu’ils devraient être. Ils doivent aussi admettre que les pratiques actuelles permettant de compléter la rémunération des syndics portent directement atteinte aux règles élémentaires de la libre concurrence. Les syndics gérant par compte unique peuvent en effet proposer systématiquement des honoraires inférieurs de 15 à 30 % à ceux proposés par leurs confrères gérant dans les conditions prévues par la loi (ouverture d’un compte séparé.)

D’un autre côté, les syndics professionnels ont le plus grand intérêt à sortir rapidement d’un système fondamentalement boiteux qui les entraîne dans une spirale infernale. C’est au prix d’une remise en ordre drastique dans ce domaine qu’ils pourront reconquérir la légitime considération due à des professionnels qui, pour la plupart, sont compétents et attentifs aux intérêts de leurs mandants.

 

Il ne suffit pas d’évoquer l’existence d’un montant de rémunération idéal pour la gestion d’un immeuble déterminé. C’est par hypothèse d’école que nous avons fait mention d’un honoraire décent de 8 000 € ht dans l’exemple ci-dessus. C’est à des plages ou fourchettes qu’il faut se référer et de multiples facteurs sont susceptibles d’être pris en considération pour la fixation des honoraires de gestion courante.

Il n’en est pas moins vrai qu’il est nécessaire d’initier la constitution de repères permettant aux copropriétaires de savoir comment se présente la rémunération actuelle de leur syndic (gérant par compte unique) par rapport à ce qu’elle devrait être théoriquement.

Nous avons recueilli des indications sur les honoraires pratiqués par quelques syndics indépendants de la région «  Île de France ». Les vérifications effectuées par ailleurs nous conduisent à penser que ces indications peuvent constituer une base de travail acceptable. Pour autant, elles n’épuisent pas la matière traitée. Les indications complémentaires seront les bienvenues, dès lors qu’elles concernent des syndicats dotés d’un compte bancaire séparé et des syndics ayant « nettoyé » la liste des honoraires exceptionnels.

Nous insistons sur le fait que des modalités particulières de gestion peuvent justifier des montants sensiblement supérieurs. De même, d’autres modalités peuvent expliquer des montants sensiblement inférieurs.

Par «  syndics indépendants », il faut entendre des professionnels exerçant soit en nom personnel soit en société, mais qui ne sont liés ni à un groupe, ni à une chaîne de franchise. Ils ne sont donc soumis à aucune contrainte extérieure.

Les honoraires mentionnés ne sont admissibles qu’en présence d’un dirigeant ayant une formation de haut niveau dans le domaine propre de la gestion immobilière (de type maîtrise de droit privé + spécialisation, ICH, par exemple), assorti d’un minimum indispensable de connaissances techniques. Les cabinets visés sont d’importance moyenne, et dotés d’une implantation unique.

Bien entendu le tableau est anonyme et il ne saurait être question pour nous de fournir des noms ou adresses.

Honoraires de gestion courante

Consistance de l’immeuble

HT / lot

TTC / lot

De 06 à 20 lots    Haut de la fourchette

180,00

215,28

De 06 à 20 lots    Bas de la fourchette

160,00

191.36

De 21 à 50 lots    Haut de la fourchette

170,00

203,32

De 21 à 50 lots    Bas de la fourchette

150,00

179,40

De 51 à 100 lots Haut de la fourchette

155,00

185,38

De 51 à 100 lots Bas de la fourchette

145,00

173,42

 

Ces montants sont indicatifs et il est parfaitement possible qu’un syndic accepte de gérer par compte unique en proposant des honoraires inférieurs. C’est précisément le jeu de la libre concurrence.

D’une manière générale les immeubles administrés n’excèdent pas 80 lots. Les lots s’entendent des lots principaux avec leurs  fractions accessoires usuelles mais une fraction accessoire appartenant à un « étranger » à l’immeuble est décomptée comme un lot. A ce sujet, il faut toujours vérifier ce que le syndic entend par lot dans son décompte.

Ces montants s’entendent avec gestion par compte séparé ouvert chez le banquier du syndic.

 

Les honoraires exceptionnels sont limités aux prestations réellement exceptionnelles : mutation de lot, recouvrement de charges, sinistres, et vacations. Les montants sont admissibles (par exemple 110 à 150   pour l’établissement de l’état daté). Notez en particulier que le traitement des comptages (eau froide et chaude, chauffage éventuellement) sont inclus dans les prestations de gestion courante. C’est l’un des éléments justifiant la tendance vers le haut de la fourchette. Les honoraires sur travaux importants sont de 1,5 à 2% (avec maître d’œuvre rémunéré) et de 2,5 à 4% (sans maître d’œuvre).

 

Nous précisons que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 traite de la rémunération du syndic. C’est donc le montant ht des honoraires qui doit être approuvé par l’assemblée générale avec la mention habituelle « TVA en sus au taux en vigueur à la date de facturation ». Mais le syndic doit impérativement indiquer sur tout écrit le (ou les) montant(s) TTC correspondants. D’autre part, il est conseillé de faire figurer le montant approuvé (en ht et en ttc) des honoraires de gestion courante dans le procès verbal de l’assemblée, indépendamment des indications figurant dans le contrat.

 

 

 

 

 

Mise à jour

28/01/2007