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L’audit de Foncia Notre règle habituelle est de ne pas traiter des affaires d’un cabinet d’administrateur de biens et, en tout cas, de ne pas citer les noms ou enseignes. La publication par le journal « Le Monde », daté du 9 janvier 2008, d’extraits d’un rapport d’audit concernant Foncia fait que nous dérogeons aujourd’hui à cette règle. Il faut préciser d’ailleurs que, ce faisant, Le Monde ne dénonce aucun scandale ou affaire délictueuse. L’audit a été commandé par les Banques Populaires, qui détiennent maintenant une solide majorité dans le capital de Foncia, dont la situation actuelle dans le monde immobilier sidère ceux qui ont connu le premier cabinet de son fondateur. Il fait le point de l’état actuel de l’entreprise, avec ses atouts mais aussi ses difficultés, dont nous précisons qu’elles ne sont pas financières. Nous ne retiendrons ici que deux points qui expliquent les difficultés actuelles de la copropriété. Le premier évoque un « climat social pesant ». On ne sait pas si l’expression se trouve dans l’audit ou constitue un sous-titre de l’article d’Isabelle Rey-Lefèvre. Par contre, c’est bien entre guillemets qu’il est indiqué : « Foncia peine à fidéliser ses jeunes collaborateurs. Le groupe est confronté à une forte rotation de ses personnels. Celle-ci est passée de 21 % en 2005 à 25 % en 2007 (…) La fermeté affirmée dans la gestion des ressources humaines est source de conflits et de litiges coûteux ». L’audit fait état, pour 2006, de 201 protocoles d’accord à l’occasion de départ, pour un montant de 2,3 millions d’euros ! Il existait par ailleurs 166 procédures devant les prud’hommes ! Plus étonnant encore : 46 % du personnel a moins de deux ans d’ancienneté. Il est évident que cette situation affecte la gestion des copropriétés, qui exige une relative pérennité des gestionnaires d’immeubles, plus que les autres secteurs d’activité. D’autre part, il ne faut pas oublier que l’on retrouve dans le portefeuille actuel de Foncia un grand nombre de cabinets traditionnels dans lesquels les jeunes gestionnaires trouvaient une ambiance plus sereine. On recueille des échos de tout cela dans les réunions d’anciens des divers instituts de formation aux professions immobilières. Passons ensuite aux conclusions de l’audit. Il propose des synergies. La banque pourrait accueillir les comptes des 8 400 copropriétés gérées (en cours de 650 millions d'euros) ou offrir des prêts aux acquéreurs. Les produits de la trésorerie issue des immeubles gérés, notamment avec les dépôts de garantie, sont une ressource non négligeable qui représente 4 % du CA et ont augmenté de 158 % entre 2004 et 2007. Le cabinet réalise en outre 9500 transactions par an , dont les Banques populaires envisagent de capter 50 % des financements, sans oublier les prêts aux locataires et les activités de courtage. On saluerait avec satisfaction le passage des 8.400 copropriétés au régime du compte bancaire séparé ! Mais l’évocation des « produits de la trésorerie issue des immeubles gérés » nous détrompe aussitôt. Le reste des propositions est parfaitement compréhensible pour un financier mais explique parfaitement les récriminations, parfois excessives, que l’on trouve dans la presse. Il faut donc ici rappeler le texte de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 : « Toute
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de
solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement
autorisée par une décision de l'assemblée générale. « Il
en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les
personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent
une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des
fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
« Le
syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement
autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte
du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement,
une participation dans son capital. « Les
décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité
de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. » Ce texte a l’avantage de permettre la réalisation dans des conditions parfaitement légales des opérations proposées, mais sous la condition d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de tout syndicat concerné. On peut admettre que ces autorisations seraient données mais il n’est pas certain que les auteurs de l’audit aient pris en considération la rigueur de ce formalisme. |
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