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les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Rénovateurs séditieux ou Hommes de l’Art ? : Jean-Pierre Mantelet DES Droit Privé © Vous trouvez ici des études relatives à des institutions
ou personnes qui souhaitent intervenir dans les affaires du monde de la
copropriété immobilière à la suite d’une révélation quasiment divine : « Vous
serez un sauveur ». Globalement il existe deux groupes de ces sauveurs : Les membres du premier groupe ont pour objet commun la
disparition du régime français de la copropriété qui serait remplacé par le régime
anglo-saxon soit une société commerciale de jouissance. Les membres du second groupe admettent le maintien du
régime français mais estiment que les syndics professionnels ne sont pas
capables d’obtenir des assemblées générales les votes nécessaires à l’exécution
de travaux prépondérants pour la survivance du patrimoine immobilier. Il s’agit en l’état
des travaux de réhabilitation énergétique. Ils doivent primer tous les autres
postes de la maintenance immobilière. Mise à jour JPM-COPRO 13-07-2016 Les
révélations de Bertrand Wehrle-Detroye 1 - Le Temps
Large & Le Partage Le 2 juin 2016 : forum changer d’ère – « l’empowerment » - Cité des sciences – Les Di@logues Stratégiques. Le 3 juin 2016 : prévenir et guérir les copropriétés en difficuté – Ecole de Notariat de Paris – Colloque Edilaix.
Gérant associé unique d’une structure syndic, je tenais à partager cette expérience vécue sur 2 jours à Paris les 2 et 3 juin derniers. Ce premier jour fut l’occasion d’écouter les témoignages et les idées de nombreuses personnalités unies par un même but : avoir une intelligence de vie, une utilité cohérente et donc obtenir un écho à ses actions. Les débats et les échanges sur l’empowerment, le pouvoir et son partage, sur les notions de temps furent l’occasion de rentrer dans ce que Joël De Rosnay appelle le temps large, celui où l’on investit du temps pour évoluer individuellement, ou mieux, collectivement. Ce fut étonnant de voir finalement physiquement si peu de personnes autour d’un thème qui apparaît comme étant structurel, sociétal, en un mot, majeur. Je fus vite rassuré lorsque je constatais en fin de journée qu’il y avait 17 041 440 affichages sur twitter et que l’ensemble des débats filmés serait retransmis sur youtube (je vous recommande d’aller consulter le site www.forumchangerdere.fr) qui foisonne de pensées positives. Quel plaisir de réfléchir et de partager des idées. Ma croyance va sur les valeurs digitales qui permettront d’aller plus loin, plus vite, de capitaliser son temps pour l’épargner et l’utiliser là où est la pertinence. Le deuxième jour était juridique et il a permis de constater que les copropriétés vivaient de plus en plus de difficultés. De grands intervenants, vivant le monde de la copropriété, étaient là, après avoir affronté la crue de la Seine, pour échanger leurs visions sur l’orientation de ce Droit et ses dernières réformes. La première réflexion qui me marqua fut une intervention sur une correction terminologique ; ce ne sont pas les copropriétés qui sont en difficulté mais bien les copropriétaires. En télescopant les idées exprimées par tous, germe une interrogation : la copropriété est-elle véritablement une solution ? En 1965, la copropriété était la possibilité sur une même parcelle de terrain d’édifier un immeuble collectif et d’organiser le partage des droits de propriété. Or à cette époque, l’intellect, l’éducation et les finances n’étaient pas les mêmes. Finalement aujourd’hui :
Pourquoi ne pas aller plus loin ? Considérons un moment que l’article 14 de la loi de 1965 n’existe plus ; celui qui a trait à l’objet civil du Syndicat. Les Syndicats deviennent des sociétés régies par le droit commercial… est-ce aberrant ? Une deuxième réflexion qui me marqua fut : « la politique d’accession à la propriété est-elle cohérente ? »…. Peut-être vaut-il mieux dire une politique d’accession à la Copropriété. Il fut d’ailleurs proposé d’écrire ce mot systématiquement avec CO en majuscules pour que tous les esprits se convainquent d’un nécessaire partage de pouvoir. Revenons un instant sur la possibilité de transformer le Syndicat en Société, avant de finir par l’immatriculation qui se trouve être mon moteur actuel tant nous pouvons croire au changement d’ère dans la gestion des copropriétés. Nous disions donc que le Syndicat pourrait être une Société. Faisons dès lors, un scénario de prospective. Le Syndic devient gérant de la SI (société immobilière) : il a tous les pouvoirs et est responsable de ses actions au regard des associés dont il peut faire partie. Il tient son mandat de la SI lors d’un vote en Assemblée Générale Annuelle qui fixe sa rémunération et l’étendue de ses pouvoirs. Le Copropriétaire devient associé : à ce titre il acquiert des titres qui lui permettent de bénéficier de la jouissance d’un ou plusieurs locaux – il est agréé lors de son entrée par les associés en place sur présentation du gérant, quoi de plus naturel puisqu’au-delà même de l’association, ils vont vivre ensemble, ils vont répondre des dettes de la société ensemble,... Le Conseil Syndical devient le Conseil de surveillance de la SI avec les mêmes fonctions – assistance et surveillance – pourquoi ne pas rémunérer alors les fonctions contrairement à celles des Conseillers Syndicaux obligatoirement bénévoles. Les investissements seront amortis, et l’objet de la SI sera commercial, avec une vocation à exploiter une valeur foncière et ses droits réels. Les copropriétés seront assujetties à la TVA, elles créeront de la valeur ajoutée. La notion civiliste du Syndicat bascule dans un « commercialisme » de la copropriété. Elle ne cherchera pas forcément le profit (encore que) mais l’équilibre, que les revenus paient les charges. Vaste programme, totalement actuel, lorsque l’on pressent les tensions financières qui s’expriment le plus souvent dans les Assemblées. Les optimisations budgétaires et patrimoniales des syndicats : louer une loge, louer un emplacement toiture pour une antenne GSM ou pour un parc solaire, construire dans un Parc, aménager des emplacements de stationnement, prévoir de l’affichage, vendre des droits de surélévation, produire de l’énergie et la partager,…. Nous y sommes presque, l’affaire de quelques années…. Enfin depuis maintenant 3 ans, je réfléchis et partage une vision digitale sur la gestion des copropriétés. Aujourd’hui, un socle essentiel à la digitalisation né : le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires. Les données, l’efficacité de leur exploitation demeurent le point de basculement de l’ancienne gestion à la nouvelle. Outre l’enjeu social immédiat pour prévenir les difficultés dans les copropriétés et éviter les situations de délabrement, voire de détresse et de malaise dont les maux reviennent toujours, en bout de course, aux pouvoirs publics, il s’agit de l’avènement d’un « scoring » d’immeubles, capable de tout, et surtout du meilleur. Il y a une résistance à publier les 5 annexes comptables annuelles de chaque immeuble (sans les données à caractère personnel). Doit-on réellement bloquer l’information à l’heure où les réseaux nous permettent d’accéder à tout, tout de suite et de n’importe où ? Les données rattachées à la base géolocalisée de l’immeuble permettront de savoir :
Depuis 1 an j’aspire à m’investir dans cette dimension technologique car elle est en train de nous envelopper et de changer les métiers, dont celui de Syndic. A ce jour, moins de 4000 lots ont été « pré-immatriculés » sur id-sdc.org. Il ne tient qu’aux acteurs du métier de s’investir pour construire un scénario dynamique et permettre une progression de pertinence à notre métier. Un risque majeur à mon sens serait que l’outil ne soit qu’administratif et que les acteurs non nationaux ne soient définitivement plus associés. Le partage du pouvoir, c’est la fluidité des données et leur connectivité permettant la recherche de solutions collectives.
Bertrand Wehrle-Detroye Président du GIE ID-SDC Mise à jour JPM-COPRO 02-08-2015 De Copro + à l’Encyclique du
Pape François : la sidération des rénovateurs
Copropriété ? Pour François c’est la
« maison commune »qu’est la terre qu’il faut sauver. Comment ?
Renoncer au « rêve prométhéen de domination sur le monde » comme à
« un système de relations commerciales et de propriété structurellement
pervers ». Plus près de nous : envisager parfois « la
subordination de la propriété privée à la destination universelle des
biens ». Cela sonne clair chez nous à propos du régime de l’eau !!! Avec ses « travaux d’intérêt collectif
réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot
concerné » l’article 25 (g puis f) de la loi de 1965 se présente comme
prémonitoire dès 2010 ! Avec ses mesquineries la loi ALUR n’est pas
celle « où souffle l’esprit ». Pour nous en tenir à la copropriété,
il faudra débarrasser la loi de 1965 de ses emplâtres en conservant ses
évolutions inspirées. On trouve aussi le
refus d’un système de production fondé sur la « maximalisation des
gains », un consumérisme excessif et une technocratie invasive. On peut
penser que le nouveau contrat de syndic est dans cette ligne ! Mise à jour JPM-COPRO 29-05-2014 : La mise à distance du gestionnaire professionnel C’est, pour
Gaëtan Brisepierre, Docteur en sociologie, l’option
primale d’une opération de rénovation énergétique. Nous avons déjà évoqué les
travaux de celui qui voit dans un copropriétaire inspiré le Guide menant les
assemblées générales aux décisions incontestables, suggérées par les
spécialistes du Nouvel âge *. M. Brisepierre publie dans le n° 96 de la revue Flux (CAIRN)
un article intitulé « Comment se décide une rénovation thermique en
copropriété ? Un nouveau mode d’organisation de l’habitat comme
condition, de l’innovation énergétique » ** Accès payant !! * Voir
l’article 15/09/2014 Mise à jour JPM-COPRO 07-01-2014 : Nous rappelons à la suite le mémoire de Kami AHALI pour un master spécialisé
Développement durable de l’habitat, de l’urbanisme et des transports de
l’ISEADD (Institut supérieur d’Études en alternance de Développement
durable), à Marnes la Vallée. Il est consacré à
l’assistance à la maîtrise d’ouvrage en matière de copropriété. * * * Bien que la copropriété, institution issue de l’Antiquité,
mais qui chez nous s’est développée considérablement dès le 19e
siècle soit bien gaillarde malgré les toilettages qu’on lui inflige, ses
sauveurs sont nombreux à se manifester dans les classes et branches les plus
diverses mais, de préférence, celles qui sont étrangères à la science du
droit ou la pratique de la gestion immobilière. En introduction, nous reproduisons notre note de lecture
sur l’ouvrage de Cécile Bernasson et Pierre
Olivier. Nous aborderons ensuite les travaux de Gaetan
Brisepierre. notes
de lecture : « sauvons les copropriétés » Les auteurs, Cécile Barnasson
et Pierre Olivier font dans la gestion, le management et l’informatique. Ils
n’ont de la copropriété qu’une expérience récente. Ayant jugé que « la
loi de 1965 tue » (sic), ils se présentent en invoquant Proudhon
pour dessiller les copropriétaires abusés et étayer les immeubles décrépits
!! Profanes en droit, ils décrivent la copropriété comme
« une indivision forcée dont le statut vise à protéger les droits des
copropriétaires les uns contre les autres ». C’est le Grenelle II
Copropriété qui les a menés à la Révélation : il faut casser le régime
des syndicats dépourvus de SIRET ! ; « Un autre regard sur
la copropriété : une vision d’entreprise. » De fait une Société
de Copropriété (SDC), immatriculée, SIRETée,
avec publication des comptes, un régime fiscal, administrée par un Conseil
d’administration et son Président, représentant légal. En sus un gestionnaire
prestataire ou salarié et l’externalisation des tâches : expert-comptable,
commissaire aux comptes, contrôleur de gestion, architectes et bureaux
d’études, avocats, etc. Où trouver les éléments pouvant être associés à une
pareille opération ? Tout est prévu. Un encart vous indique COPRO +
avec ses compétences, ses options et ses tarifs ! Voir
le site de COPRO+ Il convient de retirer au
Ministère de la Justice la tutelle du régime de la copropriété et de la
réserver au Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports
et du logement. Ensuite, il suffirait de créer des « SCI
d’attribution » qui n’attribueraient pas !! Dès lors les « acteurs internes »
n’auraient souci que de « se rassembler
autour d’une œuvre commune plutôt que de s’opposer sur des intérêts
individuels » 15/10/2011 Gaetan Brisepierre,
docteur en sociologie de la consommation d’énergie C’est une interview de M. Brisepierre, réalisée par Olivier Monod et publiée par l’Express le 2 janvier 2014 qui m’a mené vers cette thèse pour découvrir les terres nouvelles du monde de la rénovation énergétique. « Les
conditions sociales et organisationnelles du changement des pratiques de
consommation d’énergie dans l’habitat collectif » Thèse de doctorat de Gaetan Brisepierre, Financée par CIFRE-GDF SUEZ ; Soutenue en Sorbonne (septembre 2011) Lien vers la thèse : http://gbrisepierre.fr/tag/these/ Heureux hasard puisque nous venons de publier le Décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013
relatif aux dispositions particulières à l’octroi aux syndicats de copropriétaires
d’avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux
de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements
anciens et l’arrêté de la même date comportant les modèles des pièces à
établir. Notons au passage que la complexité des dossiers à établir n’est pas
de nature à favoriser la multiplication des chantiers de rénovation. Au même moment le
projet de loi ALUR va revenir en seconde lecture devant l’Assemblée nationale
après un sérieux ravalement de certains pans de l’ouvrage. L’ARC se plaint
d’avoir été poignardée cinq fois et parle d’un revirement pétainiste de Mme
Cécile Duflot. On relève dans
l’interview des affirmations singulières. L’auteur estime que l’on peut trouver
dans chaque copropriété un leader énergétique. C’est une personne
« qui, bénévolement, met en oeuvre des
compétences pointues afin d'amener la copropriété sur le chemin de la
rénovation thermique ». Il peut s'agir d'un architecte ou d'un ingénieur
à la retraite qui va mobiliser son savoir technique. Il peut aussi s'agir
d'une personne plus jeune, qui va faire valoir sa compétence de gestion de
projet et de communication. Ce leader doit entraîner toute la copropriété derrière lui. Mais tout ne repose pas sur lui. Il mobilise une équipe autour de lui. Il assure souvent une grande partie du travail lui-même, mais il est surtout le garant de la dynamique du groupe. La transformation prend du temps. Elle
n'est pas uniquement technique. Le processus de rénovation nécessite que les
copropriétaires se parlent directement, sans passer par l'intermédiaire du
syndic. Le lien social se construit en même temps que le projet
avance. Il affirme que les syndics n’assurent
pas le suivi des travaux eux-mêmes parce « qu’ils fonctionnent sur un
modèle qui ne leur permet pas de mener à bien ces projets. Leur modèle
économique repose sur un contrat de gestion. S'il propose des travaux, et
donc des coûts supplémentaires, ils risquent de perdre des clients. »
Même s'ils le font, ils doivent mettre sur pied un dossier pour convaincre
l'assemblée générale de s'engager dans les travaux. Ce travail ne sera pas
rémunéré si les copropriétaires ne votent pas les travaux. Enfin, les syndics se sont petit à
petit désintéressés de la gestion technique des bâtiments. Leurs employés
sont essentiellement, aujourd'hui, des juristes ou des comptables. Ils n'ont
plus de compétences techniques en interne. Au niveau national, le mode de gestion des copropriétés doit être changé. Les copropriétés sont régies par des règles datant des années 1960. Le modèle est paternaliste et ne laisse pas la place à l'initiative des copropriétaires face au syndic. Mais chaque tentative de réforme s'est heurtée au lobbying des gestionnaires d'immeuble. Ce
discours est assez proche de celui des fondateurs de « Syndic + »,
Cécile Barnasson et Pierre Olivier, mais il nous
vient de la Sorbonne !!
C’est ce qui nous a incité à mieux connaître les
travaux de M. Brisepierre. Nous privilégions bien
entendu ce qui concerne la copropriété. En l’état nous n’avons effectué qu’un
survol rapide de la partie de la thèse consacrée à notre domaine. Ce travail
mérite une étude plus approfondie et nous allons la réaliser. Pour ce qui est de la
copropriété, nous avons relevé les titres et
extraits qui suivent : 1.2.1 Les copropriétaires « sous tutelle » du
syndic Le syndic de copropriété ou « administrateur de biens »
est l’entreprise missionnée par les copropriétaires pour assurer la gestion
courante et exécuter les décisions prises par l’Assemblée Générale. Sa
mission est définie dans le cadre d’un contrat de gestion payé au forfait et
renouvelé par un vote lors de l’Assemblée Générale. La loi de 1965 oblige
les copropriétaires à contracter avec un syndic afin d’assurer la gestion de
l’immeuble et de ses comptes. Une étude de l’ANIL montre que
dans 94 % des cas cette mission est assurée par un syndic professionnel, et
seulement dans 6 % des cas par un syndic bénévole ou coopératif. On voit apparaître l’élimination du
syndic ! Il est faux d’indiquer que « Sa mission est définie dans le cadre d’un contrat de gestion payé au forfait et renouvelé par un vote lors de l’Assemblée Générale» !!! La loi du 10 juillet 1965 est l’unique fondement juridique de la fonction de syndic comme représentant légal du syndicat des copropriétaires, chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. L’article 18 de la
loi énonce, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par
d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de
l’assemblée générale », les missions incombant au syndic. Celui-ci, qu’il soit professionnel ou
non, est un mandataire social désigné par l’assemblée générale. En
vertu de l’article 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 il est dispensé de
tout mandat écrit. Son mandat social est constitué par le procès-verbal de
l’assemblée générale qui l’a désigné. Le « contrat de syndic » est une pratique dépourvue de tout support légal. Il a pour objet de définir les modalités d’exécution du mandat social et celles de sa rémunération lorsque le syndic est un professionnel. 1.2.2
Une relation de méfiance sur la gestion courante a)
Une insatisfaction chronique des copropriétaires Un
des constats frappants qui ressort des entretiens est la très mauvaise
opinion qu’exprime la quasi-totalité des enquêtés vis-à-vis de leur syndic.
Il semble que cette image négative des syndics ne soit pas uniquement liée à
la nature de notre échantillon de copropriétés engagées dans des démarches
d’économie d’énergie. En effet, des critiques à l’encontre des syndics sont
régulièrement relayées depuis plusieurs années par des associations et la
presse consuméristes, qui attaquent très régulièrement les syndics pour abus
ou mauvaise gestion. Ces attaques ont d’ailleurs donné lieu à un décret
gouvernemental
afin de mieux encadrer
les pratiques des syndics notamment au niveau des tarifs pratiqués. Les
copropriétaires se déclarent insatisfaits concernant les tâches de gestion
courante qui entrent dans le contrat de gestion rémunéré au forfait. Ils constatent des erreurs récurrentes
dans les comptes de la copropriété, au moment de leur contrôle par le Conseil
Syndical. Les copropriétaires se plaignent d’une réactivité insuffisante a
leurs demandes : « Je dis toujours : « Si vous avez besoin de rien avec le
syndic vous êtes servi tout de suite » (copropriétaire, radiateurs collectifs).
Les critiques vont même jusqu'à une suspicion d’entente avec les entreprises
liée notamment à l’insuffisance des pratiques de mise en concurrence au
moment de la passation des marchés. Ces
griefs conduisent les copropriétaires à considérer que le syndic ne fait pas
le travail pour lequel il est missionné, situation qu’ils attribuent à un
manque de personnel : « Il a 5 employés alors qu’il devrait en avoir 10
pour s’occuper des immeubles donc la seule chose qu’il peut faire c’est une
répartition équitable du mécontentement » (copropriétaire, convecteurs et
plancher chauffant). La loi de 1965 étant très protectrice pour les syndics,
elle ne permet pas véritablement aux copropriétés de les attaquer pour
mauvaise gestion. Ces indications sont en totale contradiction avec les résultats des enquêtes qui ont été publiées récemment, soit à l’initiative des professionnels, soit à l’initiative des associations de consommateurs. On peut prendre au hasard une enquête réalisée par la CLCV, association de consommateurs, dont le rapport a fait l’objet d’un article de Mme Danièle Guinot dans le Figaro du 25 avril 2012. On s’accorde à relever que ces enquêtes doivent être distinguées de celles consacrées à l’évolution des charges. Les copropriétaires se plaignent toujours de l’augmentation des charges tout en admettant le caractère incompressible de la plupart. Il est seulement vrai que la presse
courante considère les attaques contre les syndics comme permettant des
titres accrocheurs. Récemment l’ARC a indiqué objectivement que
l’augmentation des honoraires de gestion courante avait été de 2,9 % mais
qu’en tenant compte des honoraires exceptionnels l’augmentation globale était
de 6%. Majoritairement la presse n’a retenu que ce dernier taux. Or la masse
des honoraires exceptionnels varie en fonction d’évènements occasionnels. Par
exemple un ravalement achevé au cours de l’exercice. Ils n’existeront pas
l’année suivante. De plus, les honoraires exceptionnels sont fréquemment
individualisés. Ainsi pour les frais de mutation de lot et les frais de
recouvrement des charges. Au demeurant, le taux de
renouvellement des mandats de syndic est suffisamment élevé pour contredire
les affirmations de l’auteur. Est-ce à dire que tout va pour le
mieux chez les syndics ? Certainement pas. La surcharge de travail pour
certains gestionnaires est bien connue. Il est reconnu depuis cinquante ans
que la rémunération des syndics
professionnels, taxée pendant de longues années ( !!!)
n’est pas à la mesure des charges liées à la fonction. Sur ce point la
réforme incluse dans le projet de loi ALUR peut présenter un intérêt certain. b)
Des leviers de contrôle de plus en plus limités pour le Conseil Syndical Le
Conseil Syndical est en quelque sorte le « contrôleur de gestion » d’une copropriété
puisque sa mission officielle est de « contrôler et d’assister » le syndic
dans ses tâches de gestion de courante. A la différence d’une entreprise il
s’agit d’une activité bénévole assurée par des copropriétaires élus lors de
l’Assemblée Générale. La pratique du contrôle des comptes chez le syndic
semble être l’activité la plus répandue des Conseils Syndicaux afin de
préparer l’Assemblée Générale. On
peut formuler deux remarques sur la relation d’interdépendance entre le
syndic et le Conseil Syndical. D’une part, les marges de manœuvre du
Conseil Syndical sur le syndic semblent être en diminution, ce qui renforce
la méfiance des copropriétaires. En effet, depuis plusieurs années, les
syndics sont touchés par un phénomène de concentration, les « petits syndics
de quartier » étant rachetés par des Groupe immobiliers et bancaires. Ce
phénomène produit un changement dans la relation de services : « Avant
c’était artisanal et bordélique maintenant on a affaire à un mastodonte »
(copropriétaire, convecteurs). Les copropriétaires sont confrontés à une
multiplication des interlocuteurs chez le syndic et la négociation des tarifs
devient plus difficile. Que faut-il entendre par « marges de manœuvre sur le syndic » dans ce texte ? L’article 21 de la loi de 1965 et les articles 22 à 27 du décret de 1967 fixent clairement la mission du conseil syndical et les moyens qui lui sont fournis pour la remplir. Encore faut-il que le conseil syndical soit doté d’un règlement de fonctionnement et aussi d’un président. Or les pouvoirs publics n’ont rien fait pour rappeler la nécessité du règlement de fonctionnement ou le caractère impératif de la désignation du président. Certains auteurs ont nié l’existence de ces obligations !!! Une querelle stupide subsiste à propos de l’assistance au conseil syndical. Les associations ont soutenu qu’un conseil syndical peut adhérer à une association. Or le conseil n’est pas doté de la personnalité juridique. D’une part il ne peut ni contracter ni adhérer. D’autre part une association ne peut grouper que des personnes. Il n’existe qu’une solution juridique satisfaisante : l’assemblée générale fixe les modalités de l’assistance permanente au conseil syndicale. Elle choisit l’organisme d’assistance (association, expert-comptable ou autre) et ouvre les crédits nécessaires. Il est juridiquement impératif d’adopter cette solution. Elle est manifestement satisfaisante dans la pratique car l’assemblée doit conserver la main sur le fonctionnement du conseil syndical tenu de lui rendre compte de ses activités. Il existe des milliers de syndicats de copropriétaires fonctionnant correctement avec des relations très correctes, parfois amicales entre le syndic et les membres du conseil syndical. Les associations de défense des copropriétaires ne connaissent pas ces copropriétés. C’est bien évident. b)
Le recours au conseil technique externe Dans
cette nouvelle configuration des relations qui s’instaure autour du projet
d’économie d’énergie on voit arriver de nouveaux acteurs. Ce mode de
coopération entre syndic et copropriétaires légitime le recours au conseil
technique externe. Nous venons de voir que le syndic n’est pas en mesure
d’assurer lui-même ce rôle de conseil technique sur les économies d’énergie.
Traditionnellement, l’acteur technique de référence d’une copropriété est
l’architecte en relation avec syndic, qui intervient pour le ravalement de la
façade (permis de construire) mais aussi pour suivre d’autres travaux. Mais
de plus en plus le monopole technique de l’architecte généraliste est battu
en brèche par les bureaux d’études spécialisés. C’est
déjà le cas depuis longtemps dans certains immeubles de grande hauteur (IGH)
qui sont soumis à des normes de sécurité incendie draconiennes. Elles
représentent des coûts importants pour les copropriétaires (surveillance,
équipements…) et leur non-respect peut aller jusqu'à une expulsion des
occupants par la Préfecture. Ces copropriétés font souvent appel à un «
bureau d’études sécurité » qui intervient en plus du syndic et effectue un
suivi régulier qui permet de maîtriser les coûts et de garantir le respect
des normes. Le
récent décret de remise aux normes des ascenseurs, qui concerne tous les
immeubles, semble avoir étendu cette pratique de recours au conseil technique
externe à un nombre beaucoup plus vaste de copropriétés. Dans les copropriétés l’application
de ce décret a démontré l’intérêt de faire appel à un bureau d’études avant
de demander des devis d’entreprises pour les travaux. Le bureau d’études se
positionne comme un tiers dans la relation avec les entreprises en proposant
des prestations d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Avant les travaux, il
prépare un appel d’offre, consulte les entreprises et assiste la copropriété
dans les choix techniques et la négociation des prix. Pendant les travaux, il
négocie les modalités d’intervention de l’entreprise et suit le bon
déroulement des travaux. Après les travaux, il contrôle la qualité du travail
effectué et reste un acteur ressource en cas de difficulté avec l’entreprise
assurant l’exploitation. Les expériences des copropriétés au niveau des
ascenseurs les ont en quelque sorte préparées à se tourner vers des bureaux
d’études spécialisés pour les travaux d’économie d’énergie. « On voit arriver de nouveaux acteurs » ? Rien de nouveau sous le soleil ! Depuis plus d’un siècle les architectes ont largement participé à l’entretien et, depuis 1965, à la modernisation des immeubles en copropriété. Ils ont souvent été les premiers syndics professionnels et, de nos jours, certains architectes exercent encore les deux activités. L’auteur
écrit : « Mais de plus
en plus le monopole technique de l’architecte généraliste est battu en brèche
par les bureaux d’études spécialisés. » C’est une présentation
tendancieuse de l’évolution de la gestion technique des immeubles. Les
architectes n’ont jamais eu la prétention d’assurer l’installation ni la
maintenance des éléments d’équipement commun (chaufferie, ascenseurs). Leur
pleine compétence porte sur le bâti, le gros-œuvre, des fondations à la
couverture. Pour les éléments d’équipement ils interviennent activement dans
la conception, la prise de décision, le choix des modèles et celui des
entreprises mais, pour l’exécution, leur mission est réduite aux travaux de
génie civil. On peut seulement indiquer que la multiplication des éléments d’équipement a généré une sensible augmentation de la contribution apportée par des ingénieurs ou autres spécialistes. Quant aux syndics ? Dans
l’interview M. Brisepierre a dit : S'ils [les syndics] proposent des travaux, et donc des coûts supplémentaires, ils risquent de perdre des
clients. Même s'ils le font, ils doivent mettre sur pied
un dossier pour convaincre l'assemblée générale de s'engager dans les
travaux. Ce travail ne sera pas rémunéré si les copropriétaires ne votent pas
les travaux. Enfin, les syndics se sont petit à
petit désintéressés de la gestion technique des bâtiments. Leurs employés
sont essentiellement, aujourd'hui, des juristes ou des comptables. Ils n'ont
plus de compétences techniques en interne. Il est vrai que certains syndicats ont une fâcheuse tendance à refuser systématiquement la réalisation de travaux. Il s’agit d’une minorité. D’autre part la préparation de l’ordre du jour d’une assemblée en concertation avec le conseil syndical permet souvent de persuader les conseillers d’envisager la gestion de l’immeuble d’une autre manière. À propos de « Ce travail ne sera pas rémunéré si les copropriétaires ne votent pas les travaux » ? Le « contrat de syndic » peut comporter une clause prévoyant la rémunération du syndic au titre de la préparation d’une opération finalement non adoptée par l’assemblée. Il peut s’agir aussi bien d’un chantier de travaux que de la vente d’une partie commune. On lit encore
« les syndics se sont petit
à petit désintéressés de la gestion technique des bâtiments ». C’est
totalement inexact. Au demeurant l’article 18 de la loi met à la charge du
syndic la conservation, la garde et l’entretien du bâtiment comme aussi la
réalisation à son initiative des travaux urgents. Sur tous ces points la
responsabilité du syndic est
sanctionnée en cas de carence s’accompagnant d’un préjudice pour la
collectivité ou certains des copropriétaires. Par contre, et dans le sens de
l’auteur, nous maintenons nos observations constantes à propos de
l’insuffisance flagrante de la formation des gestionnaires dans le domaine
technique. 1.4 Conclusion : vers un autre mode
d’organisation de l’habitat collectif ? En conclusion, il apparaît clairement que l’existence
d’un projet d’économie d’énergie repose sur l’initiative des copropriétaires
contre la logique du gestionnaire professionnel. C’est en détournant le
mode d’organisation traditionnel de la copropriété que les habitants
parviennent à mettre en place un projet d’économie d’énergie. Dans la plupart
des copropriétés, les copropriétaires sont sous la tutelle d’un syndic
professionnel auquel ils délèguent la gestion de l’immeuble. Même si les
copropriétaires ont le droit de vote, leur marge de manoeuvre
semble assez restreinte car le syndic est leur interlocuteur unique et il est
le seul à pouvoir engager des dépenses. Les copropriétaires investis au
Conseil Syndical ont beaucoup de difficultés à contrôler sa gestion et à
impulser des décisions ambitieuses compte tenu du phénomène de concentration
des syndics. Même si les Fédérations de syndic tiennent un discours
sur le Développement Durable, les syndics sur le terrain n’ont pas intérêt à
se lancer dans l’aventure des économies d’énergie. La relation avec les
copropriétaires est souvent tendue sur la gestion courante en raison de la
charge de travail très importante des employés du syndic. En outre, les
syndics ont désormais abandonné la gestion technique de l’immeuble dont ils
ne tirent pas de bénéfices. Finalement, proposer des travaux d’économie
d’énergie qui ne sont pas obligatoires représente un risque puisque le syndic
peut perdre son contrat de gestion, et ne garantit aucune rémunération du
travail de préparation si les travaux ne sont pas votés. La démarche d’économie d’énergie suppose alors que les
copropriétaires s’autonomisent du syndic en instaurant un nouveau jeu
d’acteur pour la gestion de l’immeuble. Ils le cantonnent à sa fonction de «
comptable » ou de « scribe » et prennent en main de façon informelle le
montage du projet d’économie d’énergie. Les copropriétaires élargissent aussi
le réseau des acteurs de la copropriété en ayant recours au conseil technique
externe. Comme ils ont eu à le faire pour remettre aux normes les ascenseurs
ils vont chercher un bureau d’études spécialisé afin de les conseiller dans
les choix techniques et les relations avec les entreprises. Ce travail repose plus précisément sur l’action d’un
copropriétaire « leader » au sens où il est le référent du projet. C’est
avant tout un propriétaire engagé dans la gestion de l’immeuble qui habite
sur place et dispose de temps pour s’investir bénévolement dans un projet
collectif. Mais son investissement pour l’immeuble n’est pas purement
altruiste et renvoie à des logiques individuelles variées : maîtrise du
budget logement, constitution d’un capital social, projet de travaux sur son
appartement ou l’immeuble… Le profil très particulier de ces individus les prédispose à s’investir dans un projet d’économie d’énergie. Ils ont un imaginaire environnemental très fort qui enchante leur action au sein de l’immeuble malgré les nombreuses contraintes. Les retraités vivent cet investissement comme la continuité de leur activité professionnelle, et les actifs réutilisent les apprentissages dans le cadre d’une stratégie de carrière. Leur action au sein de l’immeuble leur apporte aussi une rétribution symbolique comme « figure locale » et/ou « précurseur ». Ces individus incarnent le projet d’économie d’énergie de l’immeuble et cristallisent les relations avec tous les acteurs impliqués. Ce rôle central suppose le soutien du Président du Conseil Syndical ou à défaut une prise de pouvoir des partisans du projet sur le Conseil Syndical. En effet, l’engagement d’un seul individu ne suffit pas
car l’imaginaire de la décision en copropriété est marqué par l’ambivalence
démocratie / autoritarisme. La démarche doit s’inscrire dans une dynamique
sociale qui repose sur l’enrôlement du Conseil Syndical. Sa mobilisation
valide l’action du leader et permet une circulation de l’information sur le
projet dans l’ensemble de l’immeuble. Dans les grandes copropriétés, on
observe des changements dans l’organisation du Conseil Syndical pour assumer
la charge de travail inhérente au projet : mise en place d’une équipe
informelle, revalorisation des compétences techniques, utilisation du
courrier électronique… L’auteur ajoute qu’il propose à la page suivante un
sociogramme qui résume la mise en place d’un nouveau jeu d’acteurs au sein de
la copropriété à l’occasion d’une rénovation énergétique. La conclusion est clairement séditieuse : L’auteur
proclame : « En conclusion, il apparaît clairement que l’existence
d’un projet d’économie d’énergie repose sur l’initiative des copropriétaires
contre la logique du gestionnaire professionnel. C’est en détournant le
mode d’organisation traditionnel de la copropriété que les habitants
parviennent à mettre en place un projet d’économie d’énergie. On retrouve
bien ici la fougue révolutionnaire de Cécile Barnasson
et Pierre Olivier, auteurs de « Sauvons les copropriétés : ce qu’il
faut changer ». Pour eux il faut tout changer puisque c’est le principe
même de la copropriété divise qu’il faut faire disparaître. Le sigle
« SDC » désignerait alors une société des copropriétaires !!!
Il saute aux yeux des plus profanes que l’expression est juridiquement
absurde. On a connu dans la première moitié du XXe siècle des sociétés de
jouissance immobilière. Il en existe sans doute encore. Il est possible
d’adopter ce mécanisme pour une nouvelle construction. On ne peut
pas transformer une copropriété en société de jouissance. C’est une
vérité juridique mais c’est aussi une vérité sociologique !!! Les
copropriétaires veulent la propriété et rejettent la seule jouissance, sauf
pour quelques jours à la mer ou à la montagne. M. Brisepierre poursuit : « La
démarche d’économie d’énergie suppose alors que les copropriétaires
s’autonomisent du syndic en instaurant un nouveau jeu d’acteur pour la
gestion de l’immeuble. Ils le cantonnent à sa fonction de « comptable » ou de
« scribe » et prennent en main de façon informelle le montage du projet
d’économie d’énergie. S’autonomiser du syndic ? C’est virer le
représentant légal (à la rigueur le cantonner à sa fonction de « comptable » ou de « scribe ») et prendre en main de
façon informelle le montage du projet. C’est bien la Sorbonne !!
Mais celle de 1968 avec ses amphithéâtres saccagés par les assemblées tout
aussi informelles. La sociologie
méprise-t-elle le droit ? Certes pas. On se rassure en reprenant l’excellent opuscule de M. Henri Levy-Bruhl, Professeur à la Faculté de droit de Paris « Aspects sociologiques du droit » (Librairie Marcel Rivière et Cie Paris 1955) pour lire que le droit est bien une discipline sociale. À cette époque les professeurs de droit étaient nombreux parmi les membres de l’Institut français de sociologie. M. Levy-Bruhl ajoutait que pendant des siècles les juristes ont été avant tout des praticiens. C’est avec Montesquieu et l’Esprit des lois que le droit est devenu une science. On fait aussi de
l’histoire à la Sorbonne.
Pour maints sociologues le régime de la copropriété date de 1960. Dans le
même genre on peut lire dans le mémoire de Kami Ahali,
- évoqué au pied du présent article, que Michel CROZIER,
né en 1922, pourrait être
considéré comme le père de la sociologie des
organisations en France !!!! Un bref rappel à cet égard : C’est dans les coutumes
de l’Ancien droit que l’on trouve les règles de la copropriété, venues de
Gênes par la Corse au XIVe siècle, puis le Dauphiné. On en a fait la synthèse dans l’article 664 du Code
civil. La loi du 28 juin 1938 a constitué un premier pas vers l’établissement
d’un statut légal de la copropriété. Celui-ci a été établi par la loi du 10
juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Pour l’essentiel, la
réforme de 1965 a été jugée satisfaisante. Elle ne constituait pourtant pas
une construction juridique solidement élaborée. Mais on constate
quotidiennement qu’elle est parfaitement adaptable à la modernisation du
droit immobilier et notamment à la prise en considération d’une conception
volumique des biens immobiliers aux lieu et place de
la conception planimétrique traditionnelle. Il ne s’agit d’ailleurs que d’un
retour à l’exploitation raisonnée des
concepts millénaires de dessus et dessous du sol (art. 552 C. civil), plus
clairement encore de volumes d’espace finis (par un bâti) ou définis (par des
cotes) et de ce que l’on peut en faire autrement que par la mainmorte ou le
régime des « habous » musulmans. M. Brisepierre ne propose pas de réforme fondamentale du
statut de la copropriété, mais seulement la mise en place d’un nouveau jeu
d’acteurs au sein de la copropriété à l’occasion d’une rénovation
énergétique. C’est totalement inutile car la loi s’y prête fort bien. Les dispositions du
statut de la copropriété relatives à la conception et à la mise en œuvre de
travaux importants laissent une large place aux initiatives individuelles
comme à la participation des conseils syndicaux.. Il
suffit de recourir à la délégation consentie par l’assemblée générale. Elles
laissent également une large place à l’intervention de techniciens
spécialisés et, dans la pratique, les syndicats de copropriétaires ont
recours depuis des lustres à des architectes, ingénieurs et autres
intervenants ou conseils techniques externes. Sur la modernité de la
loi du 10 juillet 1965 : voyez la
copropriété en 2013 Il y a donc des
observations pratiques à prendre en considération dans les travaux de
l’auteur mais il n’y a pas lieu de prévoir un autre mode d’organisation de
l’habitat collectif. Au demeurant une telle suggestion impose à son auteur de
l’accompagner d’un projet cohérent. Encore un mot à propos de l’histoire chez les juristes et
sociologues
Chaque immeuble a une
histoire propre. Par ailleurs les immeubles ont une histoire commune. Par
exemple l’époque du premier choc pétrolier. A cette occasion il n’a pas fallu
de leader pour prendre en quelques mois des mesures radicales qui ont permis
de surmonter les difficultés d’approvisionnement que l’on constatait chaque
jour. Les syndics ont largement participé à la réorganisation de la
distribution et au partage des ressources. À cette même époque on a
réalisé dans les copropriétés des travaux importants pour les économies
d’énergie : isolation des terrasses supérieures des immeubles récents,
installation ou amélioration de la régulation, établissement de vannes de
pied de colonne pour permettre l’équilibrage des installations, travaux
d’adaptation des systèmes de chauffage par le sol, etc… Nous conseillons
vivement, - et sans vaine et mauvaise plaisanterie -, aux sociologues d’aller fouiller les
archives de l’époque, les registres de procès verbaux, les comptes des années
70/80 pour se faire une bonne idée de ce qu’a été alors la lutte pour les
économies d’énergie. Ils peuvent aussi se
référer aux décrets n° 79-1065 du 6 décembre 1979 et n° 87-764 du 15
septembre 1987. Je n’ose pas conseiller la consultation des carnets d’entretien.
Encore une bonne initiative massacrée par un texte bâtard. On reparlera de tout
cela après la promulgation de la loi ALUR, du moins de ce qu’il n restera. * * * Nous rappelons nos
observations sur le mémoire établi par Kami AHALI après un stage à
l’ARC pour un master spécialisé Développement durable de l’habitat, de
l’urbanisme et des transports de l’ISEADD (Institut supérieur d’Études en
alternance de Développement durable), à Marnes la Vallée.
Il est consacré à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage
en matière de copropriété. Dès le début une phrase peut désespérer le lecteur. « C’est un exercice très passionnant que de mener une réflexion sur la copropriété. Car elle est à la fois un "tout" et des "parties", avec l’idée que « le tout est la somme des parties » selon les expressions de Karl Marx. ». C’est que justement, dans la copropriété, le tout n’est pas toujours la somme des parties. Un peu après, on s’inquiète encore à constater que Michel
CROZIER, né en 1922, pourrait être considéré comme le père de la sociologie des organisations en France !!!!
Les talents de ce sociologue titulaire d’un doctorat en droit, admis en 1999 à l'Académie des Sciences morales et
politiques, section Morale et Sociologie, ne sauraient être contestés. Il est
vrai aussi que ses travaux, au CNRS, ont beaucoup porté sur les
organisations. Mais il est encore vrai qu’on ne saurait faire litière des
travaux antérieurs, surtout à propos de l’institution très ancienne qu’est la
copropriété. Il
faut poursuivre néanmoins car c’est un travail de recherche d’une bonne
qualité. L’auteur est finalement victime de son environnement et
d’une hypothèse de travail objectivement inexacte : « il n’y a pas
de copropriété heureuse ». L’institution est fondamentalement mauvaise,
les copropriétaires incapables de participer à la gestion du bien commun, le
syndicat des copropriétaires hors d’état d’assumer son rôle de maître
d’ouvrage. D’où la nécessité de créer un nouveau type d’activité : l’assistance
à maîtrise d’ouvrage en copropriété. On peut admettre qu’à l’issue d’un stage à l’ARC, un étudiant puisse penser que c’est le régime lui-même qui est en cause et que le goulag n’est pas loin. Mais il ne faut pas négliger de fréquenter le paradis des copropriétés qui fonctionnent bien et qui sont en état d’assumer leurs qualité et fonction de maître d’ouvrage. Elles n’ont pas attendu le Grenelle II pour veiller à un rendement raisonnable de leurs installations thermiques qui s’accompagne généralement d’une réduction de la pollution. Beaucoup préparent des travaux de réfection de couverture dont le préfinancement partiel fait l’objet depuis trois ans d’appels pour l’abondement d’une provision placée sur un livret A. Il sera complété, pour certains copropriétaires, par un emprunt de type Copro 100. Ces travaux sont préparés par un architecte qui est attaché à l’immeuble depuis une vingtaine d’années. Mais il y a aussi des copropriétés malheureuses. On peut alors trouver dans le mémoire des pistes connues, certes, mais assorties d’observations pertinentes. Lien vers le mémoire : http://www.planetecopropriete.com/images/stories/Memoire_AMO_en_copropriete.pdf |
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