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Quelle majorité pour accepter un compromis d’arbitrage ? Malgré la disparition de la clause compromissoire, déclarée illicite, dans les règlements de copropriété, la voie de l’arbitrage reste ouverte pour la solution des litiges nés. Sous réserve de trouver des arbitres compétents et ne se bornant pas à des solutions équitables mais au mépris de principes juridiques élémentaires, cette voie présente un intérêt certain. Elle peut être rapide et beaucoup moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. L’adaptation des règlements de copropriété prévue par l’article L 49 lui a donné un regain d’actualité dans la mesure où le recours à l’arbitrage peut permettre, selon certains praticiens, et au sujet de la modification de certaines répartitions de charges, de contourner l’écueil de l’unanimité nécessaire. Les auteurs qui ont pris la peine de traiter la question énoncent que, référence faite à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, la décision d’accepter un compromis d’arbitrage peut être prise à la majorité simple de l’article 24. Cette position appelle quelques réserves. L’article D 55 traite de l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire au nom du syndicat. Il s’agit alors de saisir le Juge, réputé infaillible à tous les égards. Quoiqu’on puisse en penser, le recours à l’arbitrage implique la renonciation à la sécurité étatique. Lorsque la personnalité désignée est indépendante de toute organisation arbitrale, force est d’admettre que chaque copropriétaire doit s’en remettre à une personne dont la réputation n’est vraiment connue que du ou des proposant(s), qu’il s’agisse du syndic ou de membres du conseil syndical. L’objet du litige est à l’aune de la majorité nécessaire pour que l’assemblée puisse prendre une décision à son sujet. S’il s’agit de modifier la répartition des charges, une décision unanime est nécessaire. On peut donc se demander légitimement si l’adoption du compromis d’arbitrage, dans le silence de la loi, n’exige pas une décision prise à une majorité identique à celle nécessaire pour traiter de la question litigieuse. Il est vrai que la règle exprimée par l’article 24 alinéa conduit à la solution exprimée par la doctrine. En l’absence de disposition spécifique du statut, c’est à la majorité des voix exprimées que la décision doit être prise. Il faudrait alors admettre avec M. Vigneron [1] que le domaine de l’arbitrage, en matière de copropriété, ne s’étend qu’à certains litiges, pour lesquels aucune disposition d’ordre public du statut n’impose de saisir une juridiction judiciaire. Le syndicat pourrait compromettre au sujet · de l’interprétation du règlement de copropriété · du recouvrement des charges · de la responsabilité des copropriétaires et du syndicat les uns par rapport aux autres · de la gestion et la responsabilité du syndic · de l’usage des parties communes privatives de l’immeuble · des rapports de la copropriété avec les tiers. Dans ce cas, il ne serait pas possible de recourir à l’arbitrage pour une modification de la répartition des charges. |
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