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7 / 2.8 Insuffisances de trésorerie I. cas d’insuffisance de
trésorerie II. prévention légale des
insuffisances de trésorerie III. emprunt
du syndicat auprès des copropriétaires A. nature juridique de l’emprunt C. comptabilisation de l’emprunt L’étude
comporte une mise à jour du 17/05/2010 incluant les dispositions de l’article
27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967 I. cas d’insuffisance de trésorerie Une insuffisance de trésorerie peut apparaître à la suite · d’un événement fortuit, même dans un syndicat parfaitement administré · d’une erreur dans l’établissement des prévisions budgétaires, · d’une faute commise par un copropriétaire (retard important de paiement), par le syndic (surveillance insuffisante des impayés), par le conseil syndical (avis malvenu tendant à la réduction du budget prévisionnel présenté par le syndic) Dans tous les cas, il convient avant tout d’aviser au réapprovisionnement de la trésorerie. Si le syndicat dispose d’un compte séparé, il est possible de négocier un découvert momentané. En cas de gestion par compte unique, le syndic ne peut consentir aucune avance prélevée sur ce compte. Il éprouverait d’ailleurs les plus grandes difficultés à en obtenir le remboursement en cas de difficultés avec le syndicat. Une avance personnelle ne trouverait une justification qu’à titre de réparation d’une faute caractérisée de sa part. Dans ce cas insolite, le syndic doit se réserver la preuve formelle de l’origine personnelle des fonds. Un contrat de prêt doit être établi et approuvé par l’assemblée générale. La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 comporte des dispositions impératives constituant un véritable régime légal de prévention des insuffisances de trésorerie (articles 29-1-A et suivants de la loi du 10 juillet 1965. II. prévention légale des insuffisances de trésorerie Un dispositif
légal de prévention des insuffisances de trésorerie a été créé par la loi n°2009-323 du 25
mars 2009. Elle ajoute les articles 29-1-A et 29-1-B à la loi du 10 juillet
1965. Il est complété par
l’article 27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17
mars 1967 par ajout d’un article 61-2 Nous reproduisons ci dessous l’article 29-1-A
nouveau. Nos commentaires sont insérés entre les alinéas du texte, surlignés
en jaune. « Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. » Mise à jour du 17/05/2010L’article
27 du décret n° 2010-391 du 20avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967
(reproduit ci-dessous en B) crée notamment un article 61-2 ainsi conçu : Art. 61-2.-Ne sont pas
considérées comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article
29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le
mois précédant la date de clôture de l’exercice. Le texte impose aux syndics l’obligation de
réagir à la constatation d’une masse d’impayés égale à 25 % des sommes
exigibles à la clôture des comptes. Il faut d’abord préciser la date de réalisation
du contrôle. Le texte ne fait pas référence à la date de
clôture des comptes, qui est celle du dernier jour de l’exercice. Il ne peut
donc s’agir que de la date à laquelle le syndic réalise effectivement
l’opération de clôture provisoire des comptes. Dans la pratique, elle se
situe normalement plusieurs semaines après le dernier jour de l’exercice,
mais elle doit permettre la convocation d’une assemblée générale à tenir
avant la fin du sixième mois suivant le dernier jour de l’exercice concerné.
Nous tenons pour acquis que le délai de six mois s’applique aussi bien à
l’approbation des comptes qu’au vote du budget prévisionnel. Par contre la date à laquelle le seuil d’alerte
doit être vérifié est bien
celle du dernier jour de l’exercice écoulé. Le syndic peut ainsi clôturer les
comptes de l’exercice 2009 en février ou mars 2010 mais doit vérifier le
montant des sommes exigibles impayées à la date du 31 décembre 2009. Modalités d’établissement du calcul de l’insuffisanceLa base du calcul à effectuer s’entend du
montant total des appels de provisions légalement effectués à compter du 1er
janvier 2009 (dans le cas de notre exemple) jusqu’à la fin de l’exercice, au
titre des articles 14-1 (charges courantes) et 14-2 (travaux et opérations
exceptionnelles). L’article 61-2 nouveau du décret du 17
mars 1967 (reproduit ci-dessus) précise toutefois que « Ne sont pas
considérées comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article
29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le
mois précédant la date de clôture de l’exercice. » Le calcul doit être effectué dans le
cadre strict de l’exercice concerné. Le texte ne vise en effet que les sommes exigibles en vertu des articles
14-1 et 14-2 de la loi. Il ne peut s’agir que des provisions appelées en 2009
au titre de ces articles. Il n’y a pas lieu de tenir compte des impayés
antérieurs car, à la date du 31 décembre 2009, l’assemblée générale
annuelle a été tenue et elle a approuvé les comptes de l’année 2008. De même
on doit considérer que les comptes des exercices antérieurs ont été
approuvés. Pour tous les exercices antérieurs, les dépenses sont devenues des
charges. Il y a eu compensation entre les provisions appelées, payées ou non,
et les charges. Il en résulte que les sommes restant dues au 31 décembre 2009
sur les soldes antérieurs repris au 1er janvier 2009 ne peuvent
provenir que d’insuffisances sur les provisions appelées avant le 31 décembre
2008 ou d’impayés antérieurs qui ne peuvent être considérés comme des
provisions au titre des articls 14-1 ou14-2. Il peut
exister des cas particuliers que nous contenterons d’évoquer ici :
défaut de tenue de l’assemblée annuelle en 2009 ou défaut d’approbation des
comptes de l’exercice 2008 par exemple. Nous suggérons aux syndics de faire néanmoins mention de ces impayés, distinctement, dans le bilan. Cette mention nous semble indispensable pour le bonne information du conseil syndical. Les syndics devront en outre veiller au traitement ponctuel des créances douteuses et des éventuelles propositions de dépréciation sur ces créances.
Une difficulté certaine est que les comptes de
2009 doivent être présentés après répartition. Or il n’y a pas lieu de
tenir compte des insuffisances révélées par la répartition puisqu’elles ne
deviendront exigibles qu’après approbation des comptes de 2009. Le syndic
doit donc veiller à utiliser la balance de fin décembre pour déterminer le
total des comptes débiteurs avant répartition. De même le syndic doit écarter les reprises de
soldes débiteurs au premier jour de l’exercice. Comme indiqué ci-dessus, il doit
également écarter les appels de provisions devenues exigibles dans le mois
précédant la date de clôture de l’exercice. Il est facile de concevoir que l’établissement de l’état prévu par l’article 29-1-A se présente comme une tâche relativement ardue qui posera certainement le problème d’une rémunération spécifique du syndic. Cette prestation doit être considérée comme imprévisible. Si le seuil est dépassé, l’avis au conseil
syndical est, dans tous les cas, une obligation absolue. Si l’on s’en tient au texte, il en va de même
pour la saisine par requête du Président du TGI aux fins de désignation d’un
mandataire ad hoc. Elle doit être réalisée dans le mois de la clôture
effective des comptes. En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. En cas de carence du syndic à l’expiration de ce
délai d’un mois, des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du
syndicat peuvent saisir ce même Magistrat par la voie du référé. Il ne peut
alors s’agir que d’un faisceau d’actions individuelles qu’il convient
d’organiser pour qu’un même avocat soit chargé de toutes les demandes !
Le mécanisme peut sembler complexe. Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Dans le même cas, un créancier peut agir. Cette
demande est recevable -
si les factures
d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux,
votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois -
et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer
resté infructueux On doit considérer, semble-t-il, que, seuls, les
fournisseurs d’eau ou d’énergie et les entrepreneurs ayant effectué des
travaux votés par l’assemblée générale peuvent user de cette faculté. Comme de plus le texte vise la nécessité d’un
commandement, il faut qu’ils aient obtenu une décision judiciaire contre le
syndicat. Il est étonnant de ne trouver aucune allusion à
la position du compte des fournisseurs à payer. Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. L’article 29-1 B est reproduit dans les mêmes conditions. Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. Le Magistrat saisi peut désigner un
mandataire ad hoc. Il n’est donc pas tenu d’en désigner un. Les observations
présentées par le syndic peuvent justifier l’existence de paiements tardifs et
la vraisemblance d’un rétablissement rapide de la trésorerie. Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers. On note ici avec surprise la possibilité de
mettre à la charge du syndic une partie des frais dans les deux premiers cas.
Cela peut être justifié lorsqu’il apparaît notamment que le recouvrement
forcé des appels de fonds n’a pas été mené avec diligence. Tel n’est pas
toujours le cas. Il peut au contraire apparaître dans certains cas que les
lenteurs judiciaires sont pour partie à l’origine de la situation
préjudiciable au syndicat. Il en est ainsi notamment lorsque des délais ont
été accordés inconsidérément aux débiteurs. Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Une des difficultés majeures d’application de ce
régime de prévention sera sans doute de trouver un nombre suffisant de
mandataires ad hoc qualifiés et disponibles. Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Dans la pratique, il faut compter une année entre la date de la constatation et celle de la tenue de l’assemblée. Ce délai peut être écourté si un syndic diligent prend l’initiative de présenter un dossier complet et les solutions à adopter. Mise à
jour du 17/05/2010 L’article 27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le
décret du 17 mars 1967 comporte en outre les dispositions suivantes I. ― La sous-section 2 de la
section 7 devient la sous-section 3. II. ― Après la sous-section 1 de
la même section, il est inséré une sous-section 2 intitulée : « Sous-section
2 : Procédure préventive » qui comprend les articles 61-2 à 61-11 ainsi
rédigés : « Art. 61-2.-Ne sont pas considérées
comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article 29-1A de la
loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le mois précédant
la date de clôture de l’exercice. Il faudrait
alors extraire également les sommes encaissées par le syndicat au titre de
ces appels, payées par des copropriétaires très diligents. Le
mécanisme semble alors ingérable et il est évident que les syndics
répugneront à effectuer des appels de fonds pendant le dernier mois,
seraient-ils nécessaires. Plus
généralement, c’est le mécanisme de la procédure préventive qui est
contestable, nonobstant l’intérêt évident qu’il y a à prévenir les
insuffisances de trésorerie. Dans bien
des cas le syndicat sera dans l’impossibilité de payer les frais de la
procédure qui s’avèreront fort importants. « Art. 61-3.-La demande tendant à la désignation d’un mandataire ad
hoc prévue à l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant
le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de
l’immeuble. « Art. 61-4.-Pour l’information du
conseil syndical mentionnée au premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du
10 juillet 1965, le syndic adresse sans délai à chacun de ses membres l’état
des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice
comptable. « Art. 61-5.-L’information mentionnée au
quatrième alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965 est assurée
par l’envoi d’une copie de la requête ou de l’assignation. « Art. 61-6.-Lorsque la demande tendant
à la désignation d’un mandataire ad hoc est faite en application du deuxième
ou du troisième alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le
président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d’une
assignation dirigée contre le syndicat, dans les conditions prévues à
l’article 485 du code de procédure civile. « Art. 61-7.-La requête ou l’assignation
qui tend à la désignation d’un mandataire ad hoc est accompagnée des pièces
de nature à justifier la demande. « Avant de statuer, le président du
tribunal de grande instance peut entendre tout membre du conseil syndical. « Art. 61-8.-L’ordonnance rendue sur la
demande mentionnée à l’article 61-6 n’est pas exécutoire de droit à titre
provisoire. « Art. 61-9.-L’ordonnance est portée
sans délai, par le mandataire ad hoc qu’elle désigne, à la connaissance des
copropriétaires par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception. « Cette communication reproduit le texte
de l’article 490 du code de procédure civile lorsque le président a statué
comme en matière de référé ou celui de l’article 496 du même code s’il a
statué sur requête. « Art. 61-10.-Le président du tribunal
de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de
celui-ci et à ses frais, à se faire assister de tout technicien pour
l’accomplissement de sa mission, sur une question particulière. « Art. 61-11.-Le syndic informe les
copropriétaires qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport du mandataire
ad hoc dans les conditions de l’article 62-12. Une copie de tout ou partie du
rapport est adressée par le syndic aux copropriétaires qui en font la
demande, aux frais de ces derniers. » III. emprunt du syndicat auprès des copropriétaires Sans autre indication quant à son objet, l’article D 45-1 qualifie d’avance « un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ». Un tel emprunt a sans nul doute pour objet d’assurer la couverture momentanée d’une insuffisance de trésorerie. A. nature juridique de l’emprunt Mais il est, à notre avis, inapproprié de parler d’emprunt. Il existe entre le syndicat et les copropriétaires une consubstantialité incompatible avec l’existence de prêts qu’ils se feraient à eux-mêmes. C’est donc une avance nécessaire qui doit être enregistrée en 1033. On ne peut pas non plus évoquer une quelconque solidarité, du moins au sens juridique du terme. Il suffit de constater que les copropriétaires sont personnellement, chacun pour sa quote-part, tenus aux dettes du syndicat. Nous avons déjà indiqué qu’un créancier impayé du syndicat dispose d’une action, oblique ou directe, - la distinction est ici sans intérêt -, contre les copropriétaires. Un « emprunt du syndicat auprès des copropriétaires » a pour objet d’éviter aux copropriétaires les soucis d’une action du créancier et ceux, plus grands encore, d’une mise en œuvre des dispositions des articles D 62-1 et suivants, particulières aux copropriétés en difficulté. L’emprunt doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale. Elle doit préciser que l’emprunt sera réparti entre tous les copropriétaires sauf le débiteur. En ces d’extrême urgence, le syndic, autorisé par le conseil syndical, peut effectuer un appel de fonds auprès des copropriétaires pour la couverture provisoire de l’insuffisance. Mais un ou plusieurs d’entre eux peuvent opposer l’irrégularité de l’appel de fonds en l’absence de décision de l’assemblée générale. Il convient donc de convoquer l’assemblée afin de provoquer la décision nécessaire ou la ratification de l’appel effectué prématurément. Si un retard individuel de paiement de charges est à l’origine du découvert, l’appel de couverture ne doit être réparti qu’entre les copropriétaires solvables. Il est inopportun de faire apparaître sur le compte du débiteur un appel de fonds qu’il ne règlera et qui rendra plus complexe encore sa présentation ventilée. C. comptabilisation de l’emprunt L’emprunt est enregistré soit en en 1033 (autres avances) en un sous-compte spécifique. Il constitue une avance remboursable et qui doit être, le cas échéant, reconstitué par un acquéreur de lot. Il doit bien entendu être mentionné dans l’état daté. S’il a pour objet de couvrir une dette de charges d’un copropriétaire, la constatation d’une dépréciation de la créance (comptes 459 et 68) ne doit pas, à notre avis, affecter le compte 1033 sur lequel est constaté l’emprunt, même si, dans la pratique, la répartition doit en être effectuée de la même manière. Il convient d’assurer l’autonomie des opérations. La dotation aux constatations de créances douteuses (459 et 68) est mise en répartition mais il est possible de restituer à due concurrence une partie de l’emprunt. Notons que les comptes 677 (pertes sur créances irrécouvrables) et 78 (reprise sur créances douteuses) doivent aussi être utilisés le cas échéant. (Sur ces mouvements voir nos commentaires sur le plan comptable.) Pour l’ensemble de ces opérations, le syndic doit veiller à la cohérence des modes de répartition, en raison notamment de la répartition spécifique de l’emprunt auprès des copropriétaires. Le syndicat a la possibilité de solliciter des facilités bancaires ou de souscrire un emprunt. |
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