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Banquiers et syndics : le régime du compte séparé Un arrêt récent de la 23e chambre de la Cour d’appel de Paris [1] montre que depuis quarante six ans les juridictions françaises peinent à définir clairement ce qu’est un « compte bancaire séparé » ! Pourquoi quarante six ans ? Parce que la loi n° 60-580 du 21 juin 1960 avait admis comme mode de garantie financière des syndics professionnels, l’ouverture de comptes au nom des mandants et « fonctionnant sous la signature exclusive du mandataire ». Dans ce cas, la garantie financière externe était limitée à 500.000 francs. Depuis lors, la loi du 31 décembre 1985, puis la loi SRU du 13 décembre 2000 ont traité du « compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat ». L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, pose le principe de la gestion financière du syndicat par le truchement d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat, laissant toutefois à l’assemblée générale la possibilité de dispenser le syndic d’ouvrir un tel compte. Le législateur SRU s’est efforcé de donner satisfaction tout à la fois aux mouvements associatifs favorables à l’ouverture systématique de comptes séparés et aux professionnels soucieux de conserver deux avantages majeurs de la gestion par compte unique ouvert au nom du syndic : · L’un, technique, est la facilitation de la gestion · L’autre, financier, est le bénéfice de la perception par le professionnel titulaire du compte unique de la rémunération des fonds déposés. Force est de constater qu’un certain nombre de professionnels ont tenté de présenter comme « comptes séparés » des mécanismes divers, mis au point avec les banquiers. Postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle version de l’article L 18, c’est le « compte bancaire individualisé » qui a triomphé à cet égard. Il s’agit d’un compte unique ouvert au nom du syndic comportant autant de sous-comptes affectés aux syndicats de copropriétaires qu’il administre. Le mécanisme permet l’édition de relevés de compte particuliers sur chacun desquels ne figurent que les écritures d’un syndicat déterminé. C’est une amélioration notable mais le compte bancaire individualisé n’est pas un compte ouvert au nom du syndicat. La vertu primordiale du compte séparé est que le syndicat en conserve à tout moment la maîtrise. En cas de changement de syndic, le nouvel élu peut en assurer le maniement dès sa désignation après avoir justifié de sa qualité. En cas de procédure collective affectant le syndic en place, le syndicat évite pareillement les difficultés inhérentes à ce genre de situation. Le régime légal et d’ordre public du compte séparé, édicté par l’article L 18, est opposable aux banques aussi bien qu’aux professionnels immobiliers, dès lors qu’elles acceptent la clientèle de l’un d’entre eux. Il semble donc que quelques règles simples pourraient éviter le foisonnement actuel des litiges, fondés ou non, relatifs au maniement des fonds de mandants par les syndics professionnels. Elles pourraient être les suivantes : · Le compte bancaire est ouvert au nom du syndicat. Le titulaire est donc le syndicat des copropriétaires du 32 rue des Fleurs, sans autre mention. Celle de la commune de situation ne paraît pas indispensable sur tous les documents. · Par convention, et pour des raisons de commodité, le raccourci « Sdc » pourrait être substitué à « syndicat des copropriétaires ». · Par contre, la domiciliation du syndicat doit figurer sur les chèques. Elle peut être indiquée sous la forme suivante : Sdc 32 rue des Fleurs Syndic : Cabinet XXXX 312 rue des Acacias 75022 Paris · Le compte ouvert ne peut faire l’objet d’aucune convention autre qu’une facilité de caisse approuvée par décision de l’assemblée générale. · L’ouverture du compte ne donne pas lieu à délivrance d’une carte bancaire. Tout retrait en espèces est interdit. [note : compte tenu de l’évolution des pratiques bancaires et de certains usages locaux, cette disposition peut être aménagée]. · L’utilisation par le syndic d’un compte pivot pour la centralisation de certains mouvements est interdite même pour des opérations débit/crédit instantanées. La banque est réputée avoir connaissance de l’illégalité de cette pratique. · La banque est tenue de déférer à une demande d’information ou de contrôle émanant du président du conseil syndical, ou d’un membre délégué par lui. Le président, ou un membre délégué par lui, dispose d’un droit de consultation électronique du compte, si la banque dispose de ce mécanisme. Les frais bancaires générés par l’exercice de ces prérogatives sont supportés par le syndicat et répartis comme charges d’administration. Tout usage abusif de ces prérogatives peut être sanctionné. On peut ajouter que la pratique bancaire actuelle est d’assimiler les comptes séparés des syndicats de copropriétaires comme des comptes d’associations. Il est peut être nécessaire de revoir cette assimilation. Il serait indispensable, de toute manière, de normaliser la constitution des dossiers nécessaires à l’ouverture d’un compte séparé. Certaines banques demandent par exemple une attestation du syndic mentionnant que sa désignation n’a fait l’objet d’aucune contestation judiciaire en vertu de l’article L 42. Or l’existence d’une contestation judiciaire ne paralyse pas le caractère exécutoire de la désignation et son annulation éventuelle ne saurait porter préjudice à la banque. Enfin certains syndics prétendent que l’existence d’un compte séparé prive le syndicat des copropriétaires du bénéfice de sa garantie financière. Il est bien certain que l’existence d’un compte bancaire séparé exonère le syndic de toute obligation de représentation des fonds puisqu’il ne les détient pas. Un préjudice d’ordre financier pour le syndicat ne peut résulter que d’un prélèvement abusif de fonds par le syndic manieur, voire par un de ses préposés. En l’état actuel, cette question demeure pendante et mériterait une information des copropriétaires. |
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