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Bulletin
Officiel de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes N°
6 du 21 juin 2006 C2005-126
/ Lettre du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie du 25
janvier 2006 aux conseils de la société Perexia relative à une concentration
dans le secteur des services immobiliers Maîtres, Par dépôt d’un
dossier déclaré complet le 21 décembre 2005, vous avez notifié l’acquisition
par la société Perexia (ci-après « Perexia ») de 67,5 % du capital et des
droits de vote d’une société holding constituée aux fins de la reprise de la
société Lamy SA (ci-après « Lamy »). Concomitamment, Perexia apportera à la
société holding la société Gestrim SA (ci-après « Gestrim »), dont elle
détient 99,95 % du capital et des droits de vote avant l’opération. Cette
opération a été formalisée par un protocole d’accord signé le 24 novembre
2005. I. – LES ENTREPRISES CONCERNEES ET L’OPERATION Perexia, dont la totalité du capital est détenue par le
groupe Caisse d’Épargne (ci-après « GCE »), est active dans le secteur de
l’immobilier et fédère plus de 150 sociétés réparties en trois pôles d'activité
: Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH), Sociétés d'Economie Mixte (SEM),
Services Immobiliers : syndic, gérance, location, transaction (Gestrim).
Gestrim, filiale de Perexia, est une société anonyme active dans le secteur
des services immobiliers, quasi exclusivement à destination des particuliers.
Elle a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 229 millions d’euros sur le
dernier exercice clos. Gestrim dispose d’un réseau d’environ 190 agences
réparties sur le territoire français, plus particulièrement dans l’Est et le
Nord-Ouest, ainsi qu’en Ile-de-France. En 2004, GCE a
réalisé un chiffre d’affaires (produit net bancaire) de 8,971 milliards
d’euros, dont […] milliards générés en France. Lamy est une
société active dans le secteur des services immobiliers, quasi exclusivement
à destination des particuliers. Chacune de ses 79 agences est
pluridisciplinaire, intervenant à la fois sur les secteurs de la gérance ([…]
% de son chiffre d’affaires), la location ([…] % de son chiffre d’affaires),
le syndic de copropriété ([…] % de son chiffre d’affaires) et la transaction
([…] % de son chiffre d’affaires). S’y ajoutent des activités de location
saisonnière. En 2004, Lamy a
réalisé un chiffre d’affaires de 57 millions d’euros, en France
exclusivement. L’opération
notifiée constitue une concentration au sens de l’article L. 430-1 du Code de
commerce dans la mesure où Perexia détiendra le contrôle exclusif de Lamy via
la société holding créée à cet effet, ses actionnaires minoritaires, Cofimed
et 3i, n’exerçant aucune influence déterminante 1.
Compte tenu des chiffres d’affaires des entreprises concernées, l’opération
n’est pas de dimension communautaire ; elle est en revanche soumise aux
dispositions des articles L. 430-3 et suivants du Code de commerce. II. – MARCHES CONCERNES Les entreprises concernées sont toutes deux actives dans
le secteur des services immobiliers et dans le secteur des assurances. Le GCE
est seul actif dans le secteur des services bancaires. A. – Les marchés de services 1. Le secteur des services liés à l’immobilier Il ressort d’une pratique décisionnelle constante que le
secteur des services de l’immobilier est segmenté à la fois selon les
destinataires des services et la nature des services offerts. Ainsi, la Commission européenne 2
et le ministre 3 opèrent une segmentation du
secteur des services immobiliers selon que les destinataires des services
sont des particuliers – les immeubles concernés sont à usage
résidentiel ou des entreprises – les immeubles concernés étant alors
à usage commercial. Au sein de cette
distinction par secteur est opérée une segmentation plus fine. Ainsi, au sein des services immobiliers à destination des
particuliers, il convient de distinguer les logements sociaux des autres
logements résidentiels 4. Au sein des services immobiliers à destination des
entreprises, une segmentation plus fine a été envisagée entre (i) les
bureaux, (ii) les locaux commerciaux et (iii) les autres locaux d’activité
(locaux industriels, entrepôts, hôtels,…). Cependant, la question de savoir si ces segments
correspondent à des marchés distincts a jusqu’à présent été laissée ouverte
par la Commission européenne 5 et le ministre 6. Les autorités de
concurrence segmentent également le secteur de l’immobilier selon la nature
des services offerts 7. Ainsi est-il possible
d’identifier;: – la promotion (ou construction) immobilière ; – la gestion d’actifs immobiliers pour compte propre ; – la gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers
(des investisseurs institutionnels), qui recouvre le conseil et la gestion de
portefeuilles immobiliers (arbitrages et valorisation d’actifs), l’origine et
le montage des opérations d’investissement immobilier, la gestion des actifs
immobiliers et la gestion de véhicules d’investissements spécialisés
(notamment les sociétés civiles immobilières) ; – l’administration de biens, qui correspond à la prise en
charge, pour le compte de propriétaires de la gestion des immeubles, activité
au sein de laquelle il peut être distingué (i) la gestion technique (ou
gestion de copropriété), et (ii) la gestion locative et le quittancement ; – l’expertise immobilière, évaluation et analyse de la
valeur des biens immobiliers sans distinction par type d’usage ; – le conseil immobilier ; et – l’intermédiation dans les transactions immobilières,
activité au sein de laquelle il peut être distingué entre (i) vente et (ii)
location d’immeubles. Au cas d’espèce, il n’est pas nécessaire de définir ces
différents segments comme des marchés de services distincts dans la mesure
où, quelles que soient les définitions de marchés retenues, y compris sur la
base des segmentations les plus étroites, l’analyse concurrentielle
demeurerait inchangée. Les parties à
l’opération exercent également des activités de gestion de résidences avec
services et d’intermédiation pour les locations de vacances. i. la gestion de résidences avec services A l’occasion d’une opération de concentration, la
Commission européenne a examiné la question de savoir si la gestion de
résidences avec services constituait un marché de produits spécifique ou appartenait
au marché de produits de l’hôtellerie 8. Tout
en laissant la question de la définition du marché pertinent ouverte, elle a
néanmoins envisagé de distinguer le marché des résidences avec services de
celui de l’hôtellerie traditionnelle. En tout état de cause, dans la mesure
où les ii. l’intermédiation pour les locations de vacances Au cas d’espèce, on peut s’interroger sur la pertinence
d’une segmentation entre l’activité d’intermédiation pour les locations
classiques et celle de l’intermédiation pour les locations de vacances. Il est en effet possible de différencier les locations de
vacances des locations traditionnelles en raison de : – leur localisation : proche du lieu de travail des
locataires dans un cas, sur le lieu de vacances dans l’autre, – leur prix : plus élevé pour les locations de vacances
que pour les locations classiques. En outre, ces prix n’évoluent pas de la
même manière, le prix des locations de vacances variant de façon saisonnière
(saison haute, saison basse), et – leur durée : de quelques jours à quelques semaines pour
les locations de vacances, de plusieurs mois à plusieurs années pour les
locations classiques. En outre, les locations de vacances ne sont pas soumises
au même régime juridique que les locations classiques. Il s’agit en effet de
baux précaires soumis aux dispositions du Code civil et n’entrant pas dans le
champ d’application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative
à l’amélioration des rapports locatifs. Toutefois, il
pourrait être argué que du côté de l’offre, une agence immobilière peut
proposer indifféremment ces deux types de prestations dès lors que sa
localisation géographique rend pertinente une activité d’intermédiation pour
les locations de vacances. En tout état de
cause, tout en laissant la question ouverte, pour les besoins de l’analyse,
l’impact de l’opération sera cependant observé sur le segment de l’intermédiation
pour les locations de vacances. Par conséquent,
aucun des segments identifiés dans le cadre de la présente opération sur le
secteur des services liés à l’immobilier ne sera considéré comme un marché de
service distinct. L’analyse concurrentielle sera toutefois menée sur les
segments les plus étroits. 2. Les services bancaires et d’assurances 2.1. Les services bancaires Il ressort de la pratique décisionnelle du ministre que
les crédits immobiliers sont, à tout le moins, distingués selon qu’ils
s’adressent aux professionnels ou aux particuliers. Il est possible
en effet d’identifier un secteur du crédit immobilier aux professionnels, sur
lequel les banques et les établissements de crédit fournissent une offre de
crédit et une solution de financement aux entreprises et aux professionnels
de l’immobilier dans le but d’acquérir ou de rénover des biens immobiliers.
Au sein de ce secteur, la question d’une délimitation plus fine entre le crédit-bail
immobilier et le financement aux professionnels peut être laissée ouverte, de
même qu’une éventuelle segmentation du financement selon qu’il s’agit de
financement de court terme (moins de trois ans pour la promotion immobilière)
ou de long terme (plus de trois ans). Au sein du marché du crédit à destination des
particuliers, le ministre a distingué (i) le crédit aux Au cas présent,
la délimitation exacte du marché du crédit immobilier aux particuliers peut
être laissée ouverte, les conclusions de l’analyse concurrentielle demeurant
inchangées. 2.2. Les services d’assurances Au sein du secteur des assurances, il ressort d’une
pratique décisionnelle constante qu’il convient de distinguer selon que les
assurances sont destinées aux professionnels (elles couvrent alors les risques
industriels, de responsabilité civile ou encore de transport) ou aux
particuliers. Au sein du
secteur des assurances, sont distinguées (i) les activités de réassurance,
(ii) les assurances de personnes et (iii) les assurances de biens et de
responsabilité (assurances de dommages). En outre, les
activités d’assurances de dommage peuvent être divisées en autant de marchés
de produits qu’il existe d’assurances couvrant différentes catégories de
risques 10, dès lors que les assurances
couvrant des risques différents ne sont pas substituables du point de vue du consommateur.
Parmi les marchés
d’ores et déjà identifiés au sein des assurances de dommage figurent notamment
(i) l’assurance multirisque habitation, (ii) l’assurance automobile, (iii)
les assurances de responsabilité civile ou encore (iv) les assurances de
prêts. L’impact de l’opération sera examiné en l’espèce sur le segment des
assurances immobilières. B. – La délimitation géographique des marchés de services
concernés 1. Les services directement liés à l’immobilier La définition des marchés géographiques des services de
l’immobilier dépend de la nature des destinataires des services. 1.1. Les services à destination des professionnels Selon la partie notifiante, la délimitation géographique
des marchés de services immobiliers à destination des professionnels est de
dimension nationale. Les autorités de concurrence
considèrent cependant que ces marchés peuvent être définis de façon plus
étroite, au niveau local. La Commission européenne a envisagé des définitions
de marché géographique à l’échelle régionale 11
ou d’une agglomération urbaine 12. Le ministre
13 considère également que la dimension locale
se justifie car il existe des différences entre régions ou agglomérations
régionales en terme de prix et de demande. En tout état de
cause, au cas d’espèce, quelles que soient les définitions géographiques
retenues, y compris sur la base des délimitations les plus étroites, les
conclusions de l’analyse concurrentielle demeurent inchangées. 1.2. Les services à destination des particuliers Lorsque les services sont offerts à destination des
particuliers, la partie notifiante considère que la délimitation géographique
des marchés de services immobiliers est locale. Les autorités de concurrence
n’ont toutefois pas précisément tranché la question de leur délimitation
exacte, au niveau régional, départemental ou des aires urbaines. Selon la partie
notifiante, la définition géographique des marchés des services immobiliers à
destination des particuliers correspond à la notion d’aire urbaine, que l’on
peut définir comme un ensemble de communes d’un seul tenant et sans enclave,
constitué par un pôle urbain et par des communes rurales ou unités urbaines
(couronne urbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un
emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci 14. La notion d’aire urbaine repose sur la
continuité de l’habitat : « Est considéré comme telle un ensemble d’une ou
plusieurs communes présentant une continuité du tissu bâti (pas de coupure de
plus de 200 mètres entre deux constructions) et comptant au moins 2000
habitants. » 15 A l’appui de
cette délimitation, la partie notifiante avance que, du point de vue de la
demande des particuliers, la nécessité de réduire les distances parcourues quotidiennement
entre le domicile et le lieu de travail revêt une importance déterminante16.
Dès lors, la demande de services immobiliers des particuliers serait
principalement dirigée vers l’aire urbaine superposée au lieu de travail. Du point de vue de
l’offre, la localisation géographique des opérateurs proposant des services immobiliers
à destination des particuliers se caractérise par des implantations presque
exclusivement urbaines. L’offre de services de ces opérateurs ne couvre que
quasi-exclusivement l’aire urbaine superposée à leur implantation. Notamment,
en matière d’intermédiation immobilière, la proximité géographique entre
l’agence et le bien proposé apparaît être un critère déterminant à plusieurs niveaux
: le demandeur tend à recourir aux services des opérateurs implantés dans la
zone d’habitat souhaitée, et pour répondre à cette demande, l’agence, qui
fait fonction d’interface, prospecte très activement dans sa zone de
chalandise afin de proposer l’éventail de biens le plus large possible répondant
au critère géographique de la demande. En matière d’administration de biens,
il est également observé que la demande est dirigée à l’endroit des opérateurs
implantés dans l’aire urbaine du bien à administrer. Pour une large
part, la zone de chalandise des opérateurs se confond donc avec l’aire
urbaine. En revanche, s’agissant des pôles urbains les plus importants
(Paris, Lyon, Marseille…), le périmètre de l’aire urbaine couvre une zone
plus large que la seule zone de chalandise des opérateurs. Toutefois, dans ce
dernier cas, il peut être considéré qu’un effet de substitution en chaîne
conduit à une homogénéisation des conditions de concurrence sur un espace de
dimension plus large que la seule zone de chalandise d’une agence, ce qui
conduit à délimiter des marchés géographiques dépassant les strictes limites
de ces dernières17 et correspondant à la notion d’aire urbaine. Celle-ci
semble donc bien correspondre au marché géographique pertinent. En tout état de
cause, s’agissant des marchés de services d’intermédiation en matière
immobilière et d’administration de biens, quelles que soient les définitions
géographiques retenues, les conclusions de l’analyse concurrentielle
demeurent inchangées. Pour les besoins de l’analyse, les parts de marché des
parties à la concentration seront observées sur les aires urbaines
concernées. S’agissant de
l’activité de gestion de résidences avec services, il ressort de la décision
de la Commission européenne précitée que la question de la délimitation
géographique exacte du marché de la gestion de résidences avec services, au
niveau national ou local, a été laissée ouverte. Toutefois, il n’est pas nécessaire
de se prononcer au cas d’espèce sur la délimitation géographique exacte du
marché. Enfin, s’agissant
de l’activité d’intermédiation dans les locations de vacances, la partie
notifiante soutient que la confrontation des caractéristiques de l’offre et
de la demande d’intermédiation dans les locations de vacances postule une
définition nationale du marché géographique. Elle argue que, si l’offre est
implantée localement, les locations sont offertes à une demande située en
tous points du territoire national, un même bien situé sur la Côte d’Azur par
exemple pouvant être loué par un particulier domicilié en Île-de-France ou
dans les Bouches-du-Rhône. En tout état de cause, au cas d’espèce, quelles
que soient la délimitation géographique retenue, les conclusions de l’analyse
concurrentielle demeurent inchangées. 2. Les services bancaires et d’assurances Il ressort de la pratique décisionnelle précitée que les
autorités de concurrence ont jusqu’à présent mené leur analyse concurrentielle
du marché du crédit immobilier sur la base d’une définition géographique
nationale, que les crédits soient à destination des professionnels ou des
particuliers. De même, selon
une pratique décisionnelle constante, les marchés de produits du secteur de l’assurance
revêtent une dimension géographique nationale eu égard à l’hétérogénéité des
conditions de concurrence entre États membres, aux différences des canaux de
distribution, aux préférences de consommateurs et aux législations nationales
applicables. III. – ANALYSE CONCURRENTIELLE A. – Marchés de services sur lesquels l’opération
n’entraîne aucun chevauchement Sur plusieurs des segments identifiés pour les
besoins de l’analyse, l’opération ne conduit aucun chevauchement d’activités. Ainsi, s’agissant
des services immobiliers : – seul le GCE est actif sur les segments de l’expertise
immobilière18, de la gestion d’actifs immobiliers pour le compte
d’investisseurs institutionnels19, du conseil immobilier20, et de la gestion
de résidences avec services 21 ; – seul Lamy est actif sur le segment de l’intermédiation
dans les locations de vacances. Cette activité a généré un chiffre d’affaires
de […] million d’euros et concerné environ […] locations saisonnières en
2004, soit une part de marché non significative. Quant aux services bancaires identifiés, seul le GCE est
actif sur chacun d’eux. Sur un segment du crédit-bail immobilier à
destination des professionnels de l’immobilier, la part de marché du GCE s’élève
à [10-20] %. Sur un segment du financement de court terme à destination des
professionnels de l’immobilier, la part de marché du GCE s’élève à [20-30] %.
Sur un segment du financement de long terme, la part de marché du GCE est de
[0-10] %, et sur un segment du crédit immobilier à destination des
particuliers, la part de marché du GCE est d’environ [10-20] %. Outre que
l’opération n’entraîne aucun chevauchement d’activité sur ces segments, elle
n’a qu’un impact négligeable sur chacun d’eux dans la mesure où : – d’une part, Lamy étant quasi exclusivement orienté vers
les particuliers, l’extension par ce biais d’un réseau indirectement contrôlé
par le GCE est sans impact sur les secteurs des services immobiliers et
bancaires à destination des professionnels où il est seul actif ; – d’autre part, les transactions de ventes immobilières
facilitées par Lamy représentant [0-10] % des ventes immobilières 22 au niveau national, aucun effet de levier
possible entre cette activité et l’activité de crédit immobilier du GCE ne
peut être observé. B. – Marchés de services sur lesquels l’opération
entraîne un chevauchement d’activité Les segments identifiés pour les besoins de la présente
analyse, sur lesquels les activités du GCE et de Lamy se chevauchent sont : – la gestion technique (ou gestion de copropriété), – la gestion locative, – l’intermédiation dans les transactions de ventes
immobilières, – l’intermédiation dans les transactions locatives
immobilières, et – les assurances multirisques immeubles, garantie de
loyers impayés, dommage ouvrage, et Les deux réseaux d’agences ont un caractère
essentiellement complémentaire. Gestrim est plus particulièrement implantée
dans l’est et le nord-ouest de la France ainsi qu’en Ile-de-France, tandis que
Lamy est présente dans l’ouest et le sud de la France. 1. Représentativité des parties à l’opération sur les
segments concernés 1.1. La gestion de copropriété Gestrim a généré, en 2004, [0-10] % en volume et [0-10] %
en valeur de l’activité de gestion de copropriété considérée au niveau
national, et Lamy, [0-10] % en volume et [0-10] % en valeur. Après l’opération, la nouvelle entité serait le premier
réseau en terme de représentativité nationale ([0-10] % en volume et [0-10] %
en valeur), devant Foncia ([0-10] % en volume et [0-10] % en valeur), Urbania
([0-10] % en volume), Citya ([0-10] % en volume), Immo de France ([0-10] % en
volume) et GFF ([0-10] %). L’opération
entraîne un chevauchement d’activité entre les parties sur 16 aires urbaines.
La part de marché combinée des parties excède 25 % sur 2 d’entre elles, Royan
et Bourges. Sur le segment de
la gestion de copropriété de l’aire urbaine de Royan, le GCE, via Gestrim, dispose
d’une part de marché de [50-60] %. Lamy dispose quant à lui d’une part de
marché de [10-20] %. La part de marché combinée des deux agences s’élève donc
à [60-70] %. Sur le segment de
la gestion de copropriété de l’aire urbaine de Bourges, Gestrim dispose d’une
part de marché de [0-10] %, et Lamy de [20-30] %. La part de marché combinée
des deux agences s’élève donc à [30-40] %. 1.2. La gestion locative Gestrim a généré, en 2004, [0-10] % en volume en valeur
de l’activité de gestion locative considérée au niveau national, et Lamy
[0-10] % en volume et [0-10] % en valeur. Après l’opération, la nouvelle
entité serait le deuxième réseau en terme de représentativité nationale
([0-10] % en volume et [0-10] % en valeur), derrière Foncia ([0-10] % en
volume et [0-10] % en valeur), mais devant GFF ([0-10] % en volume et [0-10]
% en valeur), Urbania ([0-10] % en volume), Immo de France ([0-10] % en
volume) et Citya ([0-10] % en volume). L’opération
entraîne un chevauchement d’activité entre les parties sur 18 aires urbaines.
La part de marché combinée des parties excède 25 % sur une seule d’entre
elles, Bourges. Sur cette aire urbaine, Gestrim dispose d’une part de marché
de [10-20] % et Lamy de [10-20] %. Leur part de marché combinée s’élève donc
à [20-30] %. 1.3. L’intermédiation dans les transactions de ventes
immobilières Gestrim a généré, en 2004, [0-10] % en volume en valeur
de l’activité de gestion locative considérée au niveau national, et Lamy
[0-10] % en volume et en valeur. Après l’opération, la nouvelle entité
représenterait donc [0-10] % de cette activité au niveau national, derrière
Orpi ([010] % en volume), Laforêt immobilier ([0-10] % en volume) et Foncia
([0-10] % en volume). L’opération
entraîne un chevauchement d’activité sur 16 aires urbaines. La part de marché
combinée des parties n’excède 25 % sur aucune d’entre elles23. 1.4. L’intermédiation dans les transactions locatives
immobilières Gestrim a généré,
en 2004, [0-10] % en volume et [0-10] % en valeur de l’activité de gestion locative
considérée au niveau national, et Lamy [0-10] % en volume et [0-10] % en
valeur. Après l’opération, la nouvelle entité représenterait donc [0-10] % en
volume et [0-10] % en valeur au niveau national, derrière Foncia ([0-10] % en
volume et [0-10] % en valeur), mais devant GFF ([010] % en volume), Urbania
([0-10] % en volume), ou encore Citya ([0-10] % en volume). L’opération
entraîne un chevauchement d’activité entre les parties sur 18 aires urbaines.
La part de marché combinée des parties n’excède 25 % sur aucune d’entre
elles24. 1.5. Les assurances immobilières Les parties proposent toutes deux des assurances
multirisques immeubles, garantie de loyers impayés, dommage ouvrage, et
multirisques habitation. La
commercialisation de ces produits a généré pour Lamy Assurances, filiale
dédiée de Lamy, un chiffre d’affaires d’environ […] million d’euros. En
outre, les parts de marché du GCE sur les différents marchés des assurances
ne sont pas significatives. Sur les marchés des assurances immobilières
concernés, les parts de marché cumulées du GCE et de Lamy ne sont donc pas significatives,
quelles que soient les définitions de marché retenues. L’opération
entraîne un chevauchement d’activité conduisant à une part de marché
supérieure à 25 % sur trois segments : la gestion de copropriété à Royan, la
gestion de copropriété à Bourges, et la gestion locative à Bourges. 2. Analyse concurrentielle sur les marchés affectés par
l'opération 2.1. L’exercice des activités de gestion de copropriété
et de gestion locative L’exercice de ces activités relève de la profession
d’administrateur de biens, profession réglementée par les dispositions de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi « Hoguet ») et du décret n° 72-678 du
20 juillet 1972. En application
des dispositions de l’article 3 de la loi et de l’article 2 du décret, le
syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle « gestion
immobilière » ou « carte G », délivrée par le préfet du département dans
lequel le demandeur a le siège de ses activités. Aucune des conditions
d’obtention de cette carte professionnelle ne peut être considérée comme
constitutive d’une barrière à l’entrée. En outre, tout titulaire de la «
carte G » peut exercer à la fois une activité de gestion de copropriété et
une activité de gestion locative, nonobstant son choix initial de n’exercer qu’une
seule de ces activités. S’agissant d’un
métier dans lequel le facteur humain, via les contacts commerciaux qui sont menés
entre les différents acteurs, est primordial, et n’exigeant pas
d’investissements significatifs, il n’existe pas de barrières à l’entrée,
qu’il s’agisse de barrières à l’entrée de novo ou de barrières à l’expansion.
Toute personne physique ou société peut s’installer dans la zone de son
choix, exercer et développer une activité sur ou plusieurs des marchés
immobiliers directement concernés par l’Opération. 2.2. Les contrats de gestion confiés aux administrateurs S’agissant de la gestion de copropriété, la durée d’un
mandat de syndic de copropriété, confié à un administrateur par décision
d’une assemblée générale de copropriétaires, est légalement limitée à trois
ans. En pratique, elle n’excède pas un an. Environ 80 % des mandats de syndic
dont Gestrim et Lamy ont la charge sont conclu pour une durée d’un an. Préalablement au
choix de l’administrateur mandaté par l’assemblée générale, le conseil
syndical a la faculté de négocier parallèlement avec plusieurs
administrateurs de biens afin d’obtenir les tarifs les plus bas possibles
et/ou les prestations de meilleure qualité. S’agissant de la
gestion locative, la durée des mandats de gestion n’est pas légalement
limitée. Toutefois, les mandats peuvent être révoqués à tout
moment par le mandataire et/ou par le mandant. Il est observé qu’en pratique, les mandats de gestion
locative sont conclus pour une durée allant de 1 à 3 ans, renouvelables par
tacite reconduction. 2.3. L’impact de l’opération sur le segment de la gestion
de copropriété de Royan L’activité de gestion de copropriété dans l’aire urbaine
de Royan est répartie comme suit :
Ainsi, en 2004, dans l’aire urbaine de Royan, la nouvelle
entité détient une part de marché cumulée de [60-70] %. La part de marché
détenue par la nouvelle entité dans l’aire urbaine de Royan est liée à la
position significative de Gestrim. Toutefois, il est
observé que la part de marché de Gestrim tend à décroître depuis plusieurs
années. Entre 1999 et 2004, celle-ci s’est dépréciée de [0-10]
points. En 2005, Gestrim a en outre perdu la gestion de [0-5 000] lots de
copropriété (soit […] immeubles) au profit d’une société nouvellement constituée,
ADB Côte de Beauté. Cela représente une perte de part de marché de [0-10] %. En outre, il est
constaté que les administrateurs de biens titulaires de la carte G exerçant effectivement
le métier de gestion de copropriété étaient au nombre de 5 en 1999 ; ils sont
au nombre de 9 depuis décembre 2005. Cette évolution du nombre des acteurs
sur Royan permet de supposer qu’elle est de nature à contraindre la position
concurrentielle de la nouvelle entité, ainsi qu’en atteste la diminution de
la part de marché de Gestrim. Outre la
concurrence actuelle, la position de marché de la nouvelle entité peut
également être contrainte par la concurrence potentielle provenant notamment
(i) des administrateurs de biens nationaux et indépendants qui peuvent
s’implanter dans la zone géographique de leur choix compte tenu de l’absence
de barrières à l’entrée, et (ii) des administrateurs de biens titulaires de
la carte G, actifs uniquement sur le marché de la gestion locative dans
l’aire urbaine de Royan, mais disposant de la capacité immédiate à pénétrer
le marché de la gestion de copropriété dans la mesure où ils sont titulaires
de la carte requise à cet effet. La concurrence potentielle de ces derniers
est d’autant plus crédible que certains de ces administrateurs de biens
appartiennent à des réseaux nationaux. Ainsi, dans l’aire urbaine de Royan,
Century 21 et Orpi sont titulaires de la carte G mais, à ce jour, ne sont pas
actives sur le marché de la gestion de copropriété. Il est en outre souligné
à cet égard que les Il résulte de ce
qui précède que la nouvelle entité ne sera pas en mesure d’imposer unilatéralement
une hausse de prix directement à l’issue de l’opération, à raison de la
possibilité pour les syndicats de copropriétaires de se reporter vers l’offre
des opérateurs alternatifs. La nouvelle
entité ne disposera pas plus des incitations nécessaires pour diminuer ses
tarifs dans un premier temps, dans la perspective d’une exclusion des
concurrents, pour ensuite les augmenter une fois les concurrents exclus. En
effet, à considérer qu’une telle politique aboutisse, des concurrents,
attirés par le niveau élevé des prix, pourront à nouveau pénétrer le marché
de la gestion de copropriété à raison de l’absence de barrières à l’entrée
et, ce faisant, rendre sans objet toute incitation de la nouvelle entité à
augmenter ses tarifs. En conclusion, il
ressort de l’instruction du dossier que l’opération notifiée n’est pas de
nature à porter atteinte à la concurrence sur le segment de la gestion de
copropriété dans l’aire urbaine de Royan. 2.4. Impact de l’opération sur l’activité de gestion de
copropriété de Bourges Dans l’aire urbaine de Bourges, la nouvelle entité
détiendra une part de marché de [30-40] % à l’issue de l’opération. Elle restera
confrontée à des concurrents, tels Logessim, cabinet indépendant détenant une
part de marché de [20-30] % ou l’agence Berry Immobilier (Century 21)
détenant une part de marché de [10-20] %. Au total, 12 administrateurs de
biens sont recensés dans cette zone. Compte tenu de la
contestabilité de la position concurrentielle de la nouvelle entité,
résultant des caractéristiques générales du secteur, des parts de marché
détenues par ses principaux concurrents, et du nombre des concurrents sur ce
marché, l’opération n’est pas de nature à porter atteinte à la concurrence
dans l’aire urbaine de Bourges. 2.5. Impact de l’opération sur l’activité de gestion
locative à Bourges Dans l’aire urbaine de Bourges, la nouvelle entité
détiendra une part de marché de [20-30] % à l’issue de l’opération. Elle restera
confrontée à des concurrents, tels Logessim, cabinet indépendant détenant une
part de marché de [20-30] % ou encore l’agence Miny-Adam (Groupe Immo de
France) avec une part de marché de [10-20] %. Ainsi qu’indiqué ci-dessus, 12
administrateurs de biens sont recensés dans cette zone. Compte tenu de la
contestabilité de la position concurrentielle de la nouvelle entité,
résultant des caractéristiques générales du secteur, des parts de marché
détenues par ses principaux concurrents, et du nombre des concurrents sur ce
marché, l’opération n’est pas de nature à porter atteinte à la concurrence
sur le segment de la gestion locative dans l’aire urbaine de Bourges. En conclusion, il
ressort de l’instruction du dossier que l’opération notifiée n’est pas de
nature à porter atteinte à la concurrence, notamment par création ou
renforcement de position dominante. Je vous informe donc que j’autorise cette
opération. Je vous prie
d'agréer, Maîtres, l'expression de ma considération distinguée. Pour le ministre de l’économie, des finances et de
l’industrie et par délégation : Le directeur général de la concurrence, de la
consommation et de la répression des fraudes, GUILLAUME CERUTTI Nota. – A la demande des parties notifiantes, des
informations relatives au secret des affaires ont été occultées et la part de
marché exacte remplacée par une fourchette plus générale. Ces informations
relèvent du « secret des affaires », en application de l’article 8 du décret n°
2002-689 du 30 avril 2002 fixant les conditions d’application du livre IV du
code de commerce relatif à la liberté des prix et de la concurrence. Notes 1 La nature du contrôle exercé sur Gestrim ne sera en
revanche pas modifiée à raison de l’Opération. 2 Décisions n° M.2825 : Fortis AG SA/Bernheim-Comofi SA ;
n° M.2110 : Deutsche Bank/SEI/JV ; n° M.1975 : DB/Eurobank/Lamda Development
; n° M.1937 : Skandia Life/Dililgentia et n°M.1289 : Harbert
Management/DB/Bankers Trust/ SPP/ Öhman. 3 Lettre du ministre de l’économie, des finances et de
l’industrie en date du 8 novembre 2002 aux conseils de la société Gecina
relative à une concentration dans le secteur des actifs immobiliers, BOCCRF
n° 2003-11 ; lettre du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie
en date du 17 avril 2003 aux conseils de la société CBRE Holding Inc.
relative à une concentration dans le secteur des services immobiliers, BOCCRF
n° 2003-11 ; lettre du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie
en date du 12 novembre 2003 aux conseils de la Société Foncière Lyonnaise SA
relative à une concentration dans le secteur de la gestion d’actifs
immobiliers, BOCCRF n° 2004-04 4 Décision Gecina/Simco précitée. 5 Décision
n°M.2863 : Morgan Stanley/Olivetti/Telecom Italia/Tiglio. 6 Décision Société Foncière Lyonnaise / Société Sofia
précitée. 7 Décision n°M.3370 : BNP Paribas/ARI. 8 Décision n°M.3068 : Ascott Group/Goldman Sachs/Orivile,
à propos des résidences hôtelières de type « Citadines ». 9 Décision C2005-34 Galeries Lafayette : BNP
Paribas/Laser du 1er juillet 2005, en cours de publication au BOCCRF. 10 Décisions n° M.1172 : Fortis AG/Generale Bank et n°
M.1453 : Axa/Gre et lettre du ministre de l’économie, des finances et de
l’industrie du 11 mars 2004 aux conseils de la société Médéric Assurances SA
relative à une concentration dans le secteur de l’assurance collective,
BOCCRF n° 2004-07. 11 Décisions n° M.2110 : Deutsche Bank/SEI/JV, dans
laquelle la Commission s’est référée aux régions italiennes suivantes : la
Lombardie, le Latium, l’Emilie Romagne et le Piémont, et n° M.3370 : BNP
Paribas/ARI. 12 Décision n° M.2863 : Morgan Stanley/Olivetti/Telecom
Italia/Tiglio, dans laquelle la Commission s’est référée aux communes de
Milan et Rome (avec leurs environs). 13 Décision Gecina/Simco précitée. 14 Insee Première, n° 765, avril 2001, Le zonage en aires
urbaines en 1999, 4 millions d’habitants en plus dans les aires urbaines. 15Ibidem. 16 Une étude de l’INSEE montre qu’en 1999, 60% des actifs
occupaient un emploi en dehors de leur commune de résidence, les trajets
domicile-travail étant en moyenne de 15 km (Insee Première, n°767, avril
2001, Les déplacements domicile-travail) 17 En ce sens, lettre du ministre de l’économie, des
finances et de l’industrie, en date du 28 juillet 2004, aux conseils des
sociétés Accor et Colony et de la famille Barrière-Desseigne relative à une concentration
dans le secteur des casinos (C 2004-117), BOCCRF n°2005-06 et décision du
Conseil de la concurrence n° 03-D-17 en date du 31 mars 2003 relative à des
pratiques sur le marché de la distribution des carburants sur autoroutes,
BOCCRF n° 2003-12. 18 Où il détient une part de marché d’un peu moins de
[10-20] %. 19 Sur ce marché, le GCE gère environ [0-10] % des actifs
européens et environ [0-10] % des flux d’investissements annuels en Europe 20 Cette activité génère pour le GCE un chiffre d’affaires
d’environ […] millions d’euros sur le dernier exercice clos. Sur ce marché,
la part de marché du GCE n’est pas significative. 21 En 2004, cette activité a concerné […] lots, soit une
part de marché de [10-20] % (le volume total de lots de résidences avec
services étant estimé à 186 000). 22 En 2004 et en volume, hors ventes directement
réalisées entre particuliers. 23 Elle est comprise entre [0-10] %, sur le marché de
Rennes, et [20-30] % sur le marché de Royan. 24 Elle est comprise entre [0-10] %, sur le marché de
Rennes, et [20-30] % sur le marché d’Annecy. |
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