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Comment améliorer les
prestations des syndics ? en améliorant la cohérence des
textes ! Sous la plume de Mme Sophie Sanchez le journal la
Tribune nous annonce avec mention d’exclusivité qu’une « réflexion est
engagée [par le Ministère de la Justice] afin d'améliorer le fonctionnement
des syndics de copropriété, régulièrement décriés depuis plusieurs
années ». Reprise en main par la Chancellerie de la tutelle sur le
régime de la copropriété établi par la loi du 10 juillet 1965 ? Il faut
l’espérer. Depuis quelques années il y a co-tutelle, - si l’on peut dire -,
avec le Ministère du logement, - celui-ci sous des appellations diverses -,
et des organismes divers interviennent également, notamment la Commission de
clauses abusives et, en dernier lieu, le secrétariat d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes
entreprises, du tourisme, des services et de la consommation. On doit par contre
noter le silence de la Commission relative à la copropriété du Ministère de
la Justice. Cela ne veut pas dire qu’elle est inactive, mais seulement que la
mise à jour des Recommandations qu’elle a formulées depuis sa création est en
panne. Or on ne saurait contester l’intérêt de ces Recommandations anciennes. La tâche la plus
urgente est sans nul doute un sérieux remaniement des textes relatifs à la
comptabilité des syndicats de copropriétaires (décret et arrêté du 14 mars
2005). Mme Sanchez indique qu’une idée directrice du projet de la Chancellerie serait « une validation des comptes annuels des copropriétés gérées par des commissaires aux comptes ». Cette idée sera certainement contestée en raison de son coût et de sa lourdeur. Il y faudrait en outre des « commissaires aux comptes » spécialisés qui sont présentement peu nombreux. Il ne s’agit pas seulement de vérifier que dans les comptes des syndics 2 + 2 font bien 4, mais surtout de lire entre les lignes des comptes et d’en tirer la substantifique moelle : ce que les comptes révèlent sur la qualité de la gestion, le traitement des affaires pendantes et les réelles compétences professionnelles des syndics contrôlés. On a affirmé en 2005 que le nouveau régime comptable exigeait la disparition des « comptes d’attente ». C’était oublier que la loi de 1965 en impose l’existence pérenne lorsque le solde créditeur d’un copropriétaire n’a pu lui être restitué parce qu’il a déménagé sans laisser d’adresse. Le syndicat doit alors conserver les fonds à sa disposition pendant dix ans ! Il est possible de fournir d’autres exemples identiques. L’article 14-3 de la loi de 1965 proclame le principe de l’enregistrement des charges et produits « dès leur engagement juridique ». L’engagement juridique est une notion que les experts-comptables classiques ne connaissent pas. Leur pratique habituelle est le recensement en fin d’exercice des factures non parvenues (FNP). Les textes comptables ne respectent pas la règle proclamée par la loi pour ce qui est de l’engagement des charges. On a invoqué la lourdeur du mécanisme et une surcharge de travail pour les syndics, sans tenir compte, en contrepartie, d’une facilitation incontestable de leurs travaux postérieurs à l’enregistrement des écritures. Il est nécessaire de créer de nouveaux comptes pour les copropriétés importantes et a fortiori pour les résidences-services. Pour ces dernières le décret du 20 avril 2010 impose une comptabilité auxiliaire. Cela est compréhensible, mais il faut bien reporter les soldes quelque part. On retrouve la même difficulté dans le cas des syndicats inscrits dans le périmètre d’une autre institution collective et notamment d’une association syndicale. C’est donc avant tout aux pouvoirs publics qu’incombe une remise en ordre de ce chef. Elle est primordiale. On pourra alors incriminer les syndics ne respectant pas des règles comptables réellement normalisées et cohérentes. On pourra alors faire intervenir, le cas échéant, des « commissaires aux comptes » qui, en l’état actuel, peuvent difficilement s’y retrouver dans des grands-livres et balances souvent bricolés en toute bonne foi. La reprise en main de la tutelle du régime de la copropriété pourrait s’accompagner d’un nettoyage de la terminologie juridique et comptable. Comment admettre qu’à quelques jours d’intervalle deux autorités de l’exécutif puissent donner des descriptions discordantes du contenu des archives du syndicat alors que la Commission de la copropriété et quelques praticiens ont fourni des éléments fiables en cette matière depuis des années ? Pourquoi substituer à la distinction classique des archives vivantes et des archives dormantes le recours, dans l’arrêté récent, à la notion d’archives utiles qui est sans intérêt puisque, par nature, toutes les archives présentent une utilité potentielle ? Comment admettre en III-1-1 de l’arrêté une liste des archives « utiles » aussi aberrante dans laquelle on trouve « les documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus » ! Mieux encore : est-il admissible que l’arrêté du 20
mars 2010 laisse dans la catégorie des prestations exceptionnelles du syndic
la gestion des archives « inutiles » alors que le décret du 20
avril 2010 exprime très opportunément la solution contraire : « La conservation et la gestion des archives
sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ». Voilà quelques observations suscitées par l’article de La
Tribune. |
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