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Article 23
Le code de la construction et de
l’habitation est complété par un livre VII ainsi rédigé :
«
LIVRE VII
« STATUT DES IMMEUBLES RELEVANT DE LA
COPROPRIÉTÉ
«
TITRE IER
«
IDENTIFICATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
«
CHAPITRE UNIQUE
«
De l’immatriculation des syndicats de
copropriétaires
« Art.
L. 711-1.
– I. –
Afin d’adapter les politiques publiques en matière de logement visant,
notamment à améliorer la qualité des logements et à prévenir la dégradation
des copropriétés, et de faciliter leur mise en oeuvre,
il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de
copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Figurent
au registre des informations permettant d’identifier le syndicat, de
préciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques
financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti,
notamment le nom, l’adresse et la date de création du syndicat ainsi que,
le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots.
« Si le
syndicat fait l’objet d’une des procédures menées en application des
articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et
de l’article L. 615-6 du présent code, ces informations figurent au
registre.
« Si le
syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application
des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 et L. 1334-16
du code de la santé publique et L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 et
L. 129-4-1 du présent code, ces informations figurent au registre.
« II. –
L’obligation d’immatriculation n’est applicable qu’aux syndicats
administrant les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
«
L’obligation de transmission de données financières fait l’objet d’une
adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième
alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.
« Art. L.
711-2.
– I. – Les copropriétaires ont un
droit d’accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et
peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données
erronées.
« II. – À
leur demande, l’État ainsi que ses opérateurs, les communes, les
établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière
d’habitat, les départements et les régions obtiennent du teneur du registre
communication des informations du registre relatives à chaque copropriété
située sur leur territoire.
« III. – À condition que cette
communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l’article
L. 711-1, les informations qu’il contient peuvent être communiquées à des
tiers, selon des conditions précisées par décret en Conseil d’État, pris
après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés.
« Art. L.
711-3. – Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par
un établissement public de l’État, ci-après désigné teneur du registre.
« Le dépôt
du dossier et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisés.
« Art. L. 711-4.
– I. – Les syndicats de
copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données
mentionnées à l’article L. 711-1 et de transmettre, à l’issue de chaque
exercice comptable, les données financières actualisées prévues par décret
en Conseil d’État.
« L’obligation
d’actualisation des données financières fait l’objet d’une adaptation à la
situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de
l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.
« À
l’exception du cas mentionné au II de l’article L. 711-5, la réalisation
des démarches d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que
la transmission des modifications des données incombent au syndic.
« II. –
Lorsque le syndicat n’est pas immatriculé, un ou plusieurs copropriétaires
peuvent mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception, le syndic de conduire les démarches d’immatriculation.
« Art. L.
711-5.
– I. –
Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de
copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la
copropriété dans le registre mentionné à l’article L. 711-1.
« En
l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée au II
de l’article L. 711-4 est restée sans effet plus d’un mois, le notaire
chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à
l’immatriculation du syndicat.
« Le
notaire informe le teneur du registre de toute information erronée figurant
au registre.
« II. – Pour
les immeubles neufs et les immeubles mis en copropriété, les démarches
d’immatriculation sont conduites par le notaire chargé de publier au
fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le
règlement de copropriété.
« Art. L.
711-6. – I. – Le défaut d’immatriculation signalé par toute personne
intéressée auprès du teneur du registre donne lieu, après mise en demeure
du syndic restée sans effet pendant un mois, à l’application d’une amende à
l’encontre du syndic ainsi qu’à l’application d’une astreinte, qui court à
compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à l’immatriculation du
syndicat.
«
L’immatriculation effectuée par le notaire en application du I de l’article
L. 711-5 donne lieu à l’application d’une amende à l’encontre du syndic.
« II. – L’absence de transmission de
données ou d’actualisation des données constatée par le teneur du registre,
ou qui lui est signalée par toute personne intéressée ou par le notaire,
donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un
mois, à l’application d’une astreinte à l’encontre du syndic. L’astreinte
court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à la complète
transmission ou actualisation des données.
« III. –
Le montant des amendes et astreintes prévues aux I et II ne peut être
facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas
rémunéré pour l’exercice de son mandat.
« Les
amendes et astreintes prévues aux mêmes I et II sont recouvrées comme en
matière de contributions directes au profit du teneur du registre.
« Le
montant de l’amende est proportionné à la gravité du manquement constaté et
ne peut être supérieur à 20 € par lot.
« Le
montant de l’astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par
semaine.
« IV. –
Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de
l’État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de
leurs groupements ou de leurs établissements publics que s’ils sont
immatriculés au registre et si les données sont actualisées.
« Art. L.
711-7. – Les conditions d’application du présent chapitre sont définies par
décret en Conseil d’État. »
Article 24
I. – Les
syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues
au chapitre Ier
du
livre VII du code de la construction et de l’habitation :
1° Avant
le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus
de 200 lots ;
2° Avant
le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus
de 50 lots ;
3° Avant
le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
II. –
Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles
neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication
du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier
immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que
comporte la copropriété.
III. – Les
articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation
sont applicables à compter du :
1° 31
décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots ;
2° 31
décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50
lots ;
3° 31
décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Section 2
Mieux
informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25
I (nouveau).
– Après l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 8-2
ainsi rédigé :
« Art.
8-2. – Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété
regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à
la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret.
« Le
syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque
nouvel acquéreur, en application de l’article L. 721-2 du code de la
construction et de l’habitation.
« Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un
motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient
obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à
l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche
synthétique à disposition du copropriétaire dans un délai d’une semaine à
compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du
syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. »
II. – Le livre VII du code de la
construction et de l’habitation, tel qu’il résulte de l’article 23, est
complété par un titre II ainsi rédigé :
« TITRE II
« INFORMATION DES ACQUÉREURS
« CHAPITRE UNIQUE
« Dispositions particulières relatives à la vente d’un
immeuble soumis au statut de la copropriété
« Art.
L. 721-1. – Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une
fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété
mentionnent :
« 1° Le
fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
« 2° Le
nombre de lots ;
« 3° Le
montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel correspondant
aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Les annonces précisent également si le syndicat des
copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des
articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent
code.
« Art.
L. 721-2. – En cas de vente d’un lot, de cession d’un droit réel
immobilier relatif à un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à
usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété,
sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à
l’article L. 271-4, les documents suivants :
« 1° Les
documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
« a) La
fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« b) Le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les
actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
« c) Les
procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le
vendeur en dispose ;
« 2° Les
documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du
copropriétaire :
« a) Le
montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors
budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices
comptables précédant la vente ;
« b) Les
sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
« c) L’état
global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis
des fournisseurs.
« Par
exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa
de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les
documents mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à
être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente ;
« 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble
;
« 4° Une
attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative
de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à l’article 46 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« 5° (nouveau)
Une notice d’informations relative aux
droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des
instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du
logement détermine le contenu de cette notice.
« À défaut
d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou, à défaut, le
vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et
l’état descriptif de division. En cas de vente
publique, les documents mentionnés aux 1° à 4° sont annexés au
cahier des charges.
« Art.
L. 721-3. – Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de
l’article L. 721-2 ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à
l’article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce
même article, ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces
documents à l’acquéreur. Cette communication est réalisée selon les
modalités de notification de l’acte prévues audit article L. 271-1. »
III (nouveau).
– Les articles L. 721-1 à L. 721-3 du code de la construction et de
l’habitation sont applicables à compter du :
1° 31
décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots ;
2° 31
décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50
lots ;
3° 31
décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Section 3
Améliorer
la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son
endettement
Article 26
I. – La
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1°
L’article 17 est ainsi modifié :
a) Au
deuxième alinéa, après la première occurrence du mot : « générale », sont
insérés les mots : « suivant la mise en copropriété » et, après les mots :
« un syndic », il est inséré le mot : « provisoire » ;
b) Après le
mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi rédigée : « ce syndic
ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de
syndics effectuée par le syndic provisoire. » ;
c) Le dernier
alinéa est complété par les mots : « du maire de la commune ou du président
de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en
matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble » ;
1° bis
(nouveau) Après l’article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi
rédigé :
« Art. 17-2. – Tout syndic non
professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou
plusieurs lots d’habitation dans la copropriété qu’il est amené à gérer. »
;
2°
L’article 18 est ainsi modifié :
a) Au début
du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) Après le
troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« – de
représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les
cas visés aux articles 15 et 16, ainsi que pour la publication de l’état
descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications
apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque
copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; »
c) Au
quatrième alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les mots :
« et à
disposition des copropriétaires » ;
d) Après le
quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« – de
réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de
la construction et de l’habitation, relatifs à l’immatriculation des
syndicats de copropriétaires, sous peine de l’amende prévue au même article
L. 711-6 ;
« –
d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété
des décisions prises à la dernière assemblée générale, selon des modalités
définies par décret ;
« – de
proposer, lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents
dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf
décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article
25 de la présente loi.
Cet accès
est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres
du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
« II. – Le
syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce
titre, est chargé : » ;
e) Au
cinquième alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont insérés les mots :
« en concertation avec le conseil syndical » ;
f) Les
septième et huitième alinéas sont supprimés ;
g) Après le
huitième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il
choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans
délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du
syndicat.
L’assemblée générale peut décider, à la majorité de
l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire
de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention
de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels
intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La
méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa
désignation.
Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de
bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil
syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de
ceux-ci.
« À
l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer
de fonds au syndicat de copropriétaires.
« III. –
Le syndic est également chargé : » ;
h) Au début
de l’avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention : « IV. – » ;
h bis)
(nouveau) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :
« V. – En
cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président
du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à
désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de
stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut
être désigné par décision de justice. » ;
i) Sont
ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le
syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de
préavis de trois mois.
«
L’élection d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat
en cours. » ;
3°
L’article 18-1 A est ainsi modifié :
a) Au début, sont
ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :
« La
rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois,
une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.
« Le
décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle,
en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le
ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la
transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article
13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
« Le
contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil
d’État. » ;
b) Au début
de la première phrase, les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot :
« Les » ;
c)
(nouveau) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le
syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de
l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires
spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération doit être
exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux
dégressif selon l’importance des travaux. » ;
4°
L’article 18-1 est ainsi modifié :
a) À la
première phrase, les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités
définies par l’assemblée générale » sont remplacés par les mots : « , selon des modalités précisées par décret en Conseil
d’État » ;
b) La seconde
phrase est supprimée ;
5° L’article
19-1 est ainsi rédigé :
« Art.
19-1. – Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à
l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et
aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la présente loi, les
dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des
copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ;
6°
L’article 19-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Si
l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir
la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur
vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en
compte dans le décompte de la majorité. Dans ce cas, ce copropriétaire ne
peut pas être désigné mandataire d’autres copropriétaires en application de
l’article 22. » ;
7°
L’article 20 est ainsi modifié :
a) Au début
du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
a bis)
(nouveau) Après la troisième phrase du premier alinéa, sont insérées
deux phrases ainsi rédigées :
«
Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur
les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de six mois après
la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les
sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les
tribunaux par une des parties. » ;
b) Il est
ajouté un II ainsi rédigé :
« II. – Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de
vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le
titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa
de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce
droit, le notaire est tenu de notifier au syndic de la copropriété le nom
du candidat acquéreur ou le nom des dirigeants sociaux et des associés de
la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant
acquéreur.
« Le
syndic délivre au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date
attestant :
« 1° Soit
que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se
portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte
civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par
la mutation ;
« 2° Soit,
si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la
mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du
syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
« Si le
copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II,
le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.
« Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé
préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires
– 106
– sociaux et les associés de la société se portant
acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de
solidarité disposent d’un délai de trente jours à compter de cette
notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun
certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce
délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de
l’acquéreur. » ;
8°
L’article 21 est ainsi modifié :
a) À la
dernière phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont
insérés les mots : « autres que celui de syndic » ;
b) Après le
deuxième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la
désignation du nouveau syndic est précédée d’une mise en concurrence de
plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais
afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical,
sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au
syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen
des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
« Le
conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence
mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne
permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition
aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription
à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de
contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du
conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du
jour de l’assemblée générale.
« Le conseil syndical donne son avis sur tous les
projets de contrat de syndic qui lui sont communiqués, avant qu’ils ne
fassent l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée
générale.
« Lorsque
la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence
n’est pas obligatoire. » ;
c) (Supprimé)
d) Au début du quatrième alinéa, les
mots : « Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots : « Le conseil
syndical reçoit » ;
e)
(nouveau) À la première phrase du sixième alinéa, après le mot :
« descendants, », sont insérés les mots : « ses parents en ligne
collatérale, » ;
9°
L’article 22 est ainsi modifié :
a) Au début
du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) La
première phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : « , sous réserve de désigner expressément ledit
mandataire par son nom ou, s’il est membre du conseil syndical, par son nom
ou sa fonction au sein de cet organe » ;
c) Sont
ajoutés des II à IV ainsi rédigés :
«
II. – L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité
mentionnée à l’article 25 peut mandater le président du conseil syndical
secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du
syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat
confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de
vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du
jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote
relevant des articles 24 et 25.
« Pour les
décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat
principal nécessitant la majorité mentionnée à l’article 26 ou l’unanimité,
le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote
que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire
se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente
loi.
« La
limitation des droits de vote prévue au I ne s’applique pas au président du
conseil syndical secondaire lors de l’assemblée générale du syndicat
principal.
« Le président
du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque
assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat
est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
« III. –
Le II est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale
des associations syndicales libres des membres du syndicat des
copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association
syndicale libre.
« IV (nouveau). – Pour les
décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de
l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite
association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans
les conditions du II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une
délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se
prononçant sur cette décision à la même majorité. » ;
10° (nouveau)
Après le premier alinéa de l’article 23, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« Afin de
faire acte de candidature à l’élection du conseil syndical, toute société
propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété peut mandater un de ses
associés pour la représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que
d’un seul mandat spécifique pour un seul lot. D’autres associés peuvent
remplir individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de
la société civile immobilière. » ;
11° (nouveau)
Après l’article 42, il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé :
« Art.
42-1. – La communication par voie électronique, y compris
l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du
code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur
provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »
II (nouveau).
– Au quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du code de la construction et
de l’habitation, après le mot : « alinéa », est insérée la référence : « du
I ».
Article 26
bis (nouveau)
Après
l’article 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré
un article 7-1 ainsi rédigé :
« Art. 7 bis. – Les salariés du syndic ou leurs
proches parents qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne
peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de
l’assemblée générale. »
Section 4
Prévenir
la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de
conservation des immeubles
Article 27
I. – La
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Au
deuxième alinéa de l’article 10, après le mot : « communes », sont insérés
les mots : « et de verser au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2
la cotisation prévue au même article, » ;
2°
L’article 14-2 est ainsi modifié :
a) Au début
du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) Au premier
alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est » ;
c) Il est
ajouté un II ainsi rédigé :
« II. –
Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de 50
lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires
constitue un fonds de prévoyance à l’issue de la période de dix ans définie
à l’article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux dépenses résultant :
« 1° Des
travaux prescrits par les lois et règlements ;
« 2° Des
travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I
du présent article, notamment des travaux d’économies d’énergie ou de
réduction des émissions de gaz à effet de serre.
« Ce fonds
de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée
par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par
l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget
prévisionnel.
«
L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur
le fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2°.
« Par
exception, lorsqu’en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas
d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux
nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant
dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut
affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au
financement de ces travaux.
« Le
montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle
est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité
prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du
budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.
« Si le
diagnostic technique prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction
et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin
de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de
l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de
validité du diagnostic.
« Les
sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et
définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent
pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un
lot. » ;
3°
L’article 18 est ainsi modifié :
a) Après le
mot : « constituer », la fin du sixième alinéa est ainsi rédigée :
« le fonds
de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 de la présente loi lorsque
l’immeuble est à destination partielle ou totale d’habitation et soumis à
la présente loi et comporte moins de 50 lots. Cette décision de création
ainsi que le montant de la cotisation au fonds de prévoyance sont approuvés
à la majorité mentionnée à l’article 25 ; » b) Après le huitième
alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« –
d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé
rémunéré dont les intérêts sont acquis au syndicat des copropriétaires et
sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de prévoyance
prévu au II de l’article 14-2 lorsque le syndicat est tenu ou a décidé de
constituer ce fonds. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de
l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1, que ce
compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce
compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni
d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits
par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par
le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son
mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois,
les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le
syndic met à disposition du président du conseil syndical une copie des
relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; » 4° L’article
19-1 est ainsi rédigé :
« Art.
19-1. – Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à
l’article 2374 du code civil, l’obligation de participer aux charges et aux
travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de
prévoyance mentionné à l’article 14-2, les dommages et intérêts alloués par
les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le
remboursement des dépens. » ;
5° Après
le deuxième alinéa de l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé
:
« Le
présent article est applicable aux cotisations du fonds de prévoyance prévu
à l’article 14-2. » ;
6° Après
le deuxième alinéa de l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé
:
«
L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel
de travaux inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application
de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation
comporte des travaux d’économie d’énergie. » ;
7° (nouveau)
L’article 24-5 est ainsi modifié :
a) Après le
mot : « équipé », sont insérés les mots : « de stationnements sécurisés
pour les vélos, » ;
b) Après la
dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés les mots : « le
stationnement sécurisé des vélos, ».
II (nouveau).
– Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Le livre VII, tel qu’il
résulte des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un titre
III ainsi rédigé :
« TITRE
III
« ENTRETIEN, CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU
STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« CHAPITRE
UNIQUE
«
Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la
copropriété
« Art.
L. 731-1. – Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la
situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration
d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires
peut décider de faire réaliser par un tiers, dont les compétences
nécessaires pour réaliser ce diagnostic sont précisées par décret, un
diagnostic technique global pour tout immeuble à destination principale
d’habitation relevant du statut de la copropriété.
« La
décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation
sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
« Ce
diagnostic technique global comporte :
« 1° Une
analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
de l’immeuble ;
« 2° Un
état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des
obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de
l’habitation ;
« 3° Une
analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale
de l’immeuble ;
« 4° Un
diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux
articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu
au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.
« Il fait
apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux
nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant notamment ceux qui
devraient être menés dans les dix prochaines années.
« Art.
L. 731-2.
– I. – Le
contenu du diagnostic technique est présenté à la première assemblée
générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le
syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de
l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités
générales de son éventuelle mise en oeuvre.
« II. – Au
regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des
assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de
chaque assemblée générale soit la question de l’élaboration d’un plan
pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en oeuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment
adopté.
« Art.
L. 731-3. – Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon
les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L.
731-2, notamment aux termes du diagnostic technique le cas échéant complété
par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à
l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée selon des
modalités précisées par décret.
« Art.
L. 731-4. – Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis
plus de dix ans est précédée du diagnostic technique prévu à l’article L.
731-1.
« Art.
L. 731-5. – I. – Dans le cadre des procédures prévues à l’article L.
1331-26 du code de la santé publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1
du présent code, l’autorité administrative compétente peut à tout moment,
pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un
immeuble collectif à usage principal d’habitation soumis au statut de la
copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui
produire le diagnostic prévu à l’article L. 731-1.
« II. – À
défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après
notification de la demande, l’autorité administrative compétente mentionnée
au I du présent article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à
l’article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à
ses frais. » ;
2°
L’article L. 111-6-2 est abrogé.
III (nouveau).
– Les I et II sont applicables à compter du 1er janvier 2017.
Article 28
La loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1°
L’article 9 est ainsi modifié :
a) Au
deuxième alinéa, les références : « e, g, h, i et
n » sont remplacées par les références : « a et b du
II de l’article 24, des f, g et o » et la référence : « , du d de l’article 26 » est supprimée ;
b) Après le
deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour la
réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties
privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à
réception des travaux. » ;
c) Au dernier
alinéa, les références : « e, g, h et i » sont
remplacées par les références : « a et b du II de l’article
24, des f, g et o » et la référence :
«
,
par le d de l’article 26 » est supprimée ;
2°
L’article 10-1 est ainsi modifié :
a) Au
deuxième alinéa, après les mots : « à compter de la mise en demeure, »,
sont insérés les mots : « les honoraires d’avocat, » ;
b) À la fin
du c, les mots : « en application du g de l’article 25 » sont
remplacés par les mots : « notamment en application du c du II de
l’article 24 et du f de l’article 25 » ;
3°
L’article 24 est ainsi modifié :
a) Au début
du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) Les
deuxième et troisième alinéas sont supprimés ;
c) Après le
troisième alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé :
« II. –
Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
« a) Les
travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la
préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui
incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert
ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité
des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement
définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi
n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;
« b) Les
modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de
police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique,
notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
« c) Les
modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de
l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre
des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux
frais du copropriétaire du lot concerné ;
« d) Les
travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,
sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses
éléments d’équipement essentiels ;
« e) L’autorisation
donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux
d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui
affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement
essentiels ;
« f) Les
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La
publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée
au droit fixe ;
« g)
(nouveau) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L.
731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités
de réalisation. » ;
d) Au début
du dernier alinéa, est ajoutée la mention : « III. – » ;
4°
L’article 25 est ainsi modifié :
a) Le e est
abrogé ;
b) Le f devient
le e ;
c) Le g devient
le f et est ainsi modifié :
– la
dernière phrase du premier alinéa est supprimée ;
– à la fin
du second alinéa, la référence : « g » est remplacée par la
référence : « f » ;
d)
(Supprimé)
e) Le h est
abrogé ;
f) Le i devient
le g ;
g) Le j devient
le h ;
h) Le k devient
le i ;
i) Le l devient
le j ;
j) Le m devient
le k ;
k) Le n est
abrogé ;
l) Le o devient
le l ;
m) Le p devient
le m ;
n) Après le m,
sont rétablis des n et o ainsi rédigés :
« n) L’ensemble
des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
« o) La
demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la
réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. »
;
5°
L’article 25-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le
présent article n’est pas applicable aux décisions visées aux n et o
de l’article 25 » ;
6°
L’article 26 est ainsi modifié :
a) Les c et
d sont abrogés ;
b) Au e,
qui devient le c, la dernière phrase est supprimée ;
c) Le f devient
le d ;
d) Le dernier
alinéa est supprimé ;
7°
L’article 28 est ainsi modifié :
a) Après le
deuxième alinéa du II, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« La
répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes
suivants :
« 1° Les
créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et
les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont
transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot
est rattaché, en application du 3° de l’article 1251 du code civil ;
« 2° Les
dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la
division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les
copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. » ;
b) Au début
du troisième alinéa du II, est ajoutée la mention : « III. – » ;
c) Il est
ajouté un IV ainsi rédigé :
« IV. –
Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et
autorisation du représentant de l’État dans le département, la procédure
prévue au présent article peut également être employée pour la division en
volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs
bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à
des usages différents pour autant que chacune de ces entités permettent une
gestion autonome. Si le représentant de l’État dans le département ne se
prononce dans les deux mois, son avis est réputé favorable.
« Elle ne
peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment
unique.
« En cas
de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats
pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à
usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.
« Par
dérogation au troisième alinéa de l’article 29 de la présente loi, les
statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de
celle-ci. » ;
8° Au premier alinéa de l’article 30, le mot : « double »
est supprimé et la référence : « 26 » est remplacée par la référence : « 25
».
Article 28
bis (nouveau)
L’article
L. 321-5 du code de la construction et de l’habitation est complété par une
phrase ainsi rédigée :
« Concernant les logements loués dans un bail à ferme,
les rapports entre le bailleur et les locataires du logement pendant la
durée de la convention sont régis par le titre Ier du livre
IV du code rural et de la pêche maritime et par le présent chapitre, dans
la mesure où il déroge à la législation en vigueur. »
|
Article 23
Le code de la construction et de
l'habitation est complété par un livre VII ainsi rédigé :
« LIVRE VII
« IMMEUBLES
RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« TITRE
IER
« IDENTIFICATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU
STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« Chapitre
unique
« De l'immatriculation des syndicats de
copropriétaires
« Art. L. 711‑1.
– I. – Afin de
faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés
et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de
dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés
les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la
loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à
destination partielle ou totale d’habitation.
« II. – Le registre
des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de
l’État.
« Figurent au registre, pour
être portés à la connaissance du public :
« 1° Le nom, l’adresse, la
date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent
la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
« 2° Si le syndicat fait
l’objet d’une procédure prévue aux articles 29‑1 A ou 29‑1 de
la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée ou à
l’article L. 615‑6 du présent code ;
« 3° Si le syndicat fait
l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles
L. 1331‑24, L. 1331‑26, L. 1331‑26‑1,
L. 1334‑2 ou L. 1334‑16 du code de la santé publique
ou L. 511‑2, L. 511‑3, L. 129‑2,
L. 129‑3 ou L. 129‑4‑1 du présent code.
« III. – Les
syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des
données mentionnées au II.
« Ils transmettent, à l’issue
de chaque exercice comptable, le budget prévisionnel, les comptes du
syndicat et leurs annexes.
« Ils transmettent également,
le cas échéant, le diagnostic technique global réalisé en application de
l’article L. 731‑1 du présent code.
« IV. – Un décret en
Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de
l’informatique et des libertés, précise les conditions de publicité de ces
informations ainsi que les conditions de consultation du registre.
« Art. L. 711‑2.
– I.‑ Pour les immeubles
mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et
au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de
copropriété fait la déclaration d’immatriculation du syndicat de
copropriétaires.
« II. – À l’exception
du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration d’immatriculation.
« Le syndic accomplit les
formalités prévues au III de l’article L. 711‑1.
« III. – Le dépôt du
dossier d’immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que
la transmission des pièces prévues au III de l’article L. 711‑1
sont dématérialisés.
« Art. L. 711‑3. –
Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de
copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la
copropriété.
« En l’absence de syndic
désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à
l’article L. 711‑4 est restée sans effet au terme d’un
délai d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente
procède d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« Les frais ainsi engagés par
le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n’est pas rémunéré
pour l’exercice de son mandat, par le syndicat.
« Le notaire informe
l’établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu’il
y constate.
« Art. L. 711‑4.
– Lorsque le syndic n’a pas
procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a
pas transmis à l’établissement public chargé de la tenue du registre les
informations prévues au III de l’article L. 711‑1,
l’établissement public ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en
demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le syndic
d’y procéder.
« En l’absence d’immatriculation
dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, l’établissement
public ou la personne saisit le juge pour qu’il ordonne l’exécution par le
syndic de son obligation, le cas échéant assortie d’une astreinte par jour
de retard, due à compter de la mise en demeure. Le juge peut également
condamner le syndic au paiement d’une amende.
« Le montant de l’amende ne
peut être supérieur à 20 € par lot. Le montant de l’astreinte ne peut
être supérieur à 20 € par lot et par semaine.
« L’amende ou l’astreinte
ordonnée par le juge est versée à l’établissement public chargé de la tenue
du registre.
« Son montant ne peut être
facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas
rémunéré pour l’exercice de son mandat.
« Art. L. 711‑5.
– Les conditions d’application
du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d’État. »
Article
24 (Conforme)
I. – Les
syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues
au chapitre Ier
du
livre VII du code de la construction et de l’habitation :
1° Avant
le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus
de 200 lots ;
2° Avant
le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus
de 50 lots ;
3° Avant
le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
II. –
Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles
neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication
du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier
immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que
comporte la copropriété.
III. – Les
articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation
sont applicables à compter du :
1° 31
décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots ;
2° 31
décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50
lots ;
3° 31
décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Section 2
Mieux
informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25
I. – Après
l'article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un
article 8-2 ainsi rédigé :
« Art. 8-2. – Le
syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les
données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété
et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à
jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
« Le syndic met cette fiche à
disposition des copropriétaires.
« Le défaut de réalisation de
la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de
syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire
automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la
fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de
quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la
rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
« Ces
dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles
à destination totale autre que d’habitation. »
I bis (nouveau).- L’article
46 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi
modifié :
a) La
première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface
habitable » ;
b) À la
seconde phrase, les mots : « de superficie » sont remplacés par les
mots : « de la superficie de la partie privative » ;
2° Le deuxième alinéa est ainsi
rédigé :
« La superficie de la partie
privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’État. »
;
3° Le début du troisième alinéa est
ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les
dispositions du premier alinéa... » ;
4° Aux sixième et septième alinéas,
après les mots : « Si la superficie », sont insérés les mots :
« de la partie privative ».
II.–
Le livre VII du code de la construction et de l'habitation, tel qu'il
résulte de l'article 23 de la présente loi, est complété par un
titre II ainsi rédigé :
« TITRE II
« INFORMATION
DES ACQUÉREURS
« Chapitre unique
« Dispositions
particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la
copropriété
« Art. L. 721-1. – Les
annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un
immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
« 1° Le fait que le bien
est soumis au statut de la copropriété ;
« 2° Le nombre de
lots ;
« 3° Le montant moyen
annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel
correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis.
« Les annonces précisent
également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures
menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la
même loi et de l'article L. 615-6 du présent code.
« Art. L. 721-2. – En
cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, ou de cession d'un droit
réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble
bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété,
sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte
authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à
l'article L. 271-4, les documents suivants :
« 1° Les documents
relatifs à l'organisation de l'immeuble :
« a) La fiche
synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« b) Le règlement
de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les
modifiant, s'ils ont été publiés ;
« c) Les
procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le
copropriétaire vendeur en dispose ;
« 2° Les documents
relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire
vendeur :
« a) Le montant des
charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux
exercices comptables précédant la vente ;
« b) Les sommes
pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des
copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par
l'acquéreur ;
« c) L'état global
des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs ;
« d) (nouveau) Lorsque
le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de prévoyance, le
montant cumulé des cotisations au fonds de prévoyance versées par le
copropriétaire vendeur au titre de son lot.
« Par exception, lorsque le
syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de
l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, les documents mentionnés aux b et c du
présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
« 3° Le carnet d'entretien
de l'immeuble ;
« 4° Une attestation
comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou
de cette fraction de lot prévue à l'article 46 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« 5° Une notice d'information relative aux droits et
obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du
syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine
le contenu de cette notice ;
« 6 (nouveau) Le
cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1
et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
« À défaut d'annexion à la
promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente,
l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement
de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
En cas de vente publique, les
documents mentionnés aux 1° à 4° sont annexés au cahier des
charges.
« Art. L. 721-3. – Lorsque
les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article
L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article
L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même
article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces
documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les
modalités de notification de l'acte prévues audit
article L. 271-1. »
III. – L'article 8-2 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis et le a du 1° de l'article L. 721-2 du code de la
construction et de l'habitation sont applicables à compter du :
1° 31 décembre 2016, pour
les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° 31 décembre 2017, pour
les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018, pour
les autres syndicats de copropriétaires.
IV (nouveau). - Le I bis du présent article est
applicable aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de
vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt
trois mois après la promulgation de la présente loi.
Section 3
Améliorer
la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son
endettement
Article 26
I. – La loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est ainsi modifiée :
1° L'article 17 est ainsi modifié :
a) Au
deuxième alinéa, après la première occurrence du mot :
« générale », sont insérés les mots : « suivant la mise
en copropriété » et, après les mots : « un syndic », il
est inséré le mot : « provisoire » ;
b) Après
le mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi
rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de
l'assemblée générale, après mise en concurrence
préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le syndic
provisoire. » ;
c) Le
dernier alinéa est complété par les mots : « du maire de la
commune ou du président de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de
l'immeuble » ;
1° bis Après
l'article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé :
« Art. 17-2. – Tout
syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire
d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots d'habitation dans la
copropriété qu'il est amené à gérer. » ;
2° L'article 18 est ainsi
modifié :
a) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Après
le troisième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« – de représenter le
syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés
aux articles 15 et 16, ainsi que pour la publication de l'état
descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications
apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque
copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
« – de
soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de
l’article 25, la décision de confier les
archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à
aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. » ;
c) Au
quatrième alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les
mots : « et à disposition des copropriétaires » ;
d) Après
le quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« – de réaliser les
démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-4 du code
de la construction et de l'habitation, relatifs à l'immatriculation du
syndicat de copropriétaires, sous peine de l'amende et de l'astreinte
prévues au même article L. 711-4 ;
« – d'assurer
l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des
décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par
décret ;
« – de proposer, lorsque
le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents
dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf
décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de
l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la
nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de
copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
« II. – Le syndic
assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est
chargé : » ;
e) Au
cinquième alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont
insérés les mots : « en concertation avec le conseil
syndical » ;
f) Le
septième alinéa est ainsi rédigé :
« – d'ouvrir,
dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du
syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut
décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans
un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut
faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec
tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement
acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations
emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de
trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec
des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du
conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception
de ceux-ci. » ;
g) Après
le huitième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« À l'exception du syndic
provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat
de copropriétaires.
« III. - Le syndic
est également chargé : » ;
h) Au
début de l'avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention :
« IV. – » ;
h bis) Le dernier alinéa est
ainsi rédigé :
« V. – En cas
d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du
conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner
un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation
du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné
par décision de justice. » ;
i) Sont
ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le syndic ne peut renoncer à
son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic
dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic
actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise
de fonction du nouveau syndic. » ;
2° bis (nouveau) Après
l’article 18, il est inséré un article 18‑1 AA ainsi rédigé :
« Art. 18‑1
AA. - Par dérogation à l’article 18, pour les immeubles à
destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de
copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires
conviennent librement, avec le syndic dans le cadre de son contrat, des
missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des
modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des
modalités de perception des fonds.
« Si
un seul lot est la propriété d’une personne physique, le régime de droit
commun de l’article 18 est applicable. » ;
3° L'article 18-1 A
est ainsi modifié :
a) Au
début, sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :
« La rémunération
des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une
rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d'État.
« Le décret prévu au premier
alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle
révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du
logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de
la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce.
« Le contrat de syndic respecte
un contrat type défini par décret en Conseil d'État. » ;
b) Au
début de la première phrase, les mots : « Seuls les » sont
remplacés par le mot : « Les » ;
c) Il
est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le syndic ne peut en aucun
cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l'assemblée générale de
la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à
titre indicatif. Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage
du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance
des travaux préalablement à leur exécution. » ;
4° L'article 18-1 est
ainsi modifié :
a) À la
première phrase, les mots : « au moins un jour ouvré, selon des
modalités définies par l'assemblée générale » sont remplacés par les
mots : « , selon des modalités
précisées par décret en Conseil d'État » ;
b) La
seconde phrase est supprimée ;
5° À la seconde
phrase du premier alinéa de l’article 18‑2, les mots :
« l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des
archives du syndicat des copropriétaires », sont remplacés par les
mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de
confier tout ou partie de ses archives » ;
6° L'article 19-2 est
complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Si
l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir
la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur
vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en
compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut
recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de
l'article 22. » ;
7° L'article 20 est ainsi
modifié :
a) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
a bis) Après la troisième phrase du premier
alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :
« Le notaire libère
les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant
dues. À défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution
par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au
syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une
des parties. » ;
b) Il
est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. – Préalablement
à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction
de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption
instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du
code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie
au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des
mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de
la société en nom collectif se portant acquéreur.
« Le syndic délivre au notaire
un certificat ayant moins d'un mois de date attestant :
« 1° Soit que l'acquéreur
ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant
acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de
solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la
mutation ;
« 2° Soit, si l'une de ces
personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation,
qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic
restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
« Si le copropriétaire n'est
pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire
notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
« Dans
l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte
authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les
associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires
liés à eux par un pacte civil de solidarité disposent d'un délai de trente
jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette
vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des
charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul
et non avenu aux torts de l'acquéreur. » ;
8° L'article 21 est ainsi
modifié :
a) À la
dernière phrase du deuxième alinéa, après le mot :
« contrats », sont insérés les mots : « autres que
celui de syndic » ;
b) Après
le deuxième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« En cas de changement de syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée d'une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment
état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le
conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les
copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils
communiquent à cet effet.
« Le conseil syndical peut
proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au
troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette
mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux
copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à
l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat
de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil
syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de
l'assemblée générale.
« Le
conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrat de syndic
qui lui sont communiqués, avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question
inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Lorsque la copropriété n'a
pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas
obligatoire. » ;
c) (Supprimé)
d) Au
début du quatrième alinéa, les mots : « Il reçoit, en
outre » sont remplacés par les mots : « Le conseil syndical
reçoit » ;
e) À la
première phrase du sixième alinéa, après le mot :
« descendants, », sont insérés les mots : « ses parents
en ligne collatérale, » ;
9° L'article 22 est ainsi
modifié :
a) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) La
première phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : « , sous réserve de désigner expressément
ledit mandataire par son nom ou, s'il est membre du conseil syndical, par
son nom ou sa fonction au sein de cet organe » ;
b
bis (nouveau)) Après le quatrième alinéa, il est inséré
un alinéa ainsi rédigé :
« Les salariés du
syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de
solidarité, leurs ascendants ou descendants, qui sont également
copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs
d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée
générale. » ;
c) Sont
ajoutés des II et III ainsi rédigés :
« II. – L'assemblée
générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à
l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du
conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à
l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du
présent article, le mandat confié au président du conseil syndical
secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les
décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat
principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
« Pour les décisions inscrites
à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant
la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou à l'unanimité, le président
du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il
dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire
se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente
loi.
« Le président du conseil
syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale
du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque
année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« III. – Le II
est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des
associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires
des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
« Pour les décisions inscrites
à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre
pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité
qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions du II ne peut
prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée
générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette
décision à la même majorité. » ;
10° Après le
premier alinéa de l'article 23, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« Afin de faire acte de
candidature à l'élection du conseil syndical, toute société propriétaire de
plusieurs lots dans une copropriété peut mandater un de ses associés pour
la représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que d'un seul mandat
spécifique pour un seul lot. D'autres associés peuvent remplir
individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de la
société civile immobilière. » ;
11° Après
l'article 42, il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé :
« Art. 42-1. – La
communication par voie électronique, y compris l'usage de la lettre
recommandée électronique définie à l'article 1369-8 du code civil, est
valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire,
président du conseil syndical et copropriétaires. »
II. – (Non modifié)
Au quatrième alinéa de l’article L.
443-15 du code de la construction et de l’habitation, après le mot : «
alinéa », est insérée la référence : « du I ».
Article 26 bis A (nouveau)
Après l’article 17 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1-1
ainsi rédigé :
«
Art. 17-1-1. - Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins
de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son
budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs
est inférieur à 15 000 € :
« 1° L’adoption ou l’abandon de
la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25
et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1. La modification du
règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la
forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions ;
« 2° L’assemblée générale peut
décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de
ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la
désignation du syndic parmi ses membres. La désignation du syndic se fait
par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut
également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas
d’empêchement de celui-ci.
« Le syndic et son suppléant
sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée
générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui
peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées
pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;artnouveau
« 3° En cas d’empêchement
du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de
l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire
peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale
extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions
nécessaires à la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité de ses
occupants. »
Article 26 bis B (nouveau)
I. – La dernière phrase du premier
alinéa de l’article 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er
juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée
par les mots : « , un même mandataire ne
pouvant détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en
exercice de l’assemblée des propriétaires. » ;
II. – Les deux derniers alinéas de
l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme sont remplacés par un alinéa
ainsi rédigé :
« Dans chaque copropriété, les
copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire
ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à
l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être
mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »
Article 26 bis
(Supprimé)
Section 4
Prévenir
la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de
conservation des immeubles
Article 27
I. – La loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1°A (nouveau) Après
l'article 9, il est inséré un article 9-1 ainsi rédigé :
« Art. 9-1. Chaque
copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant,
soit de copropriétaire non-occupant. Il remet chaque année au syndic une
attestation de l'assureur ou de son représentant. Chaque syndicat de
copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre.» ;
1° Au deuxième alinéa de
l'article 10, après le mot : « communes », sont insérés
les mots : « et de verser au fonds de prévoyance ou au
fonds de provision pour travaux mentionnés à l'article 14-2
la cotisation prévue au même article, » ;
2° L'article 14-2 est
ainsi modifié :
a) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Au
premier alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le
mot : « est » ;
c) Il
est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. – Dans
les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de
dix lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des
copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l'issue de la période de
dix ans définie à l'article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux
dépenses résultant :
« 1° Des
travaux prescrits par les lois et règlements ;
« 2° Des
travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre
du I du présent article.
« Ce
fonds de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire
versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles
décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du
budget prévisionnel.
« L'assemblée
générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes
déposées sur le fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés
aux 1° et 2°.
« Par
exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans
un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de
travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale,
votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25
et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds
de prévoyance au financement de ces travaux.
« Le
montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle
est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité
prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être
inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à
l'article 14-1.
« Si
le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de
la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître
aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est
dispensé de l'obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la
durée de validité du diagnostic.
« Les
sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et
définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent
pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un
lot. » ;
d
(nouveau)) Il est ajouté un III ainsi rédigé :
« III.
- Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de
moins de dix lots, soumis à la présente loi, le syndicat des
copropriétaires constitue un fonds de provision pour travaux dans les
conditions prévues au II.
« Par
dérogation aux dispositions prévues au II, le montant de la cotisation
annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur
à 3 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.
« Lorsque
le solde du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par
décret en Conseil d’État, le versement des cotisations est interrompu. Il
ne reprend que si le solde diminue en raison de l’utilisation du
fonds. » ;
3° L'article 18 est ainsi
modifié :
a) Le
sixième alinéa est supprimé ;
b) Le
huitième alinéa est ainsi rédigé :
« – d'ouvrir,
dans l'établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale
a choisi pour le compte mentionné à l’alinéa précédent, un compte
séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les
cotisations au fonds de prévoyance ou au fonds de provision pour travaux
prévus à l’article 14-2. [ ] Ce compte bancaire ne peut faire l'objet
d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre
compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement
acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations
emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de
trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec
des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du
conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception
de ceux-ci ; »
4° L'article 19-1 est
ainsi rédigé :
« Art. 19-1. – Sont
garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du
code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux
mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de
prévoyance ou au fonds de provision pour travaux mentionnés à
l'article 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions
au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des
dépens. » ;
5° Après le deuxième alinéa de
l'article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article est
applicable aux cotisations du fonds de prévoyance ou du
fonds de provision pour travaux prévus à l'article 14-2. » ;
6° Après le deuxième alinéa de
l'article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L'obligation prévue au
premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à
l'ordre du jour de l'assemblée générale en application de l'article
L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation comporte des
travaux d'économie d'énergie. » ;
7° L'article 24-5
est ainsi modifié :
a) Après
le mot : « équipé », sont insérés les mots : « de
stationnements sécurisés pour les vélos ou » ;
b) Après
la dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés
les mots : « le stationnement sécurisé des vélos ou ».
II. – Le code de la
construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Le livre VII, tel qu'il
résulte des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété
par un titre III ainsi rédigé :
« TITRE III
« ENTRETIEN,
CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA
COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« Diagnostic technique global des immeubles
relevant du statut de la copropriété
« Art. L. 731-1. – Afin
d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de
l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel
de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la
question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées
par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination
partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
« La décision de réaliser ce
diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les
conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Ce diagnostic technique
global comporte :
« 1° Une analyse de l'état
apparent des parties communes et des équipements communs de
l'immeuble ;
« 2° Un état de la
situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales
et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
« 3° Une analyse des
améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de
l'immeuble ;
« 4° Un diagnostic de
performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles
L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu
au même article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.
« Il fait apparaître une
évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la
conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être
menés dans les dix prochaines années.
« Art. L. 731-2.
– I. – Le contenu du
diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale
des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic
inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de
l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités
générales de son éventuelle mise en œuvre.
« II. – Au regard des
orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales
précédentes, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée
générale soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de
travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan
pluriannuel de travaux précédemment adopté.
« Art. L. 731-3.
– Les travaux dont la
réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée
générale mentionnée au I de l'article L. 731-2, notamment aux
termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des
études complémentaires, sont intégrés au carnet d'entretien prévu à
l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, selon des modalités précisées par décret.
« Art. L. 731-4.
– Toute mise en copropriété
d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic
technique global prévu à l'article L. 731-1.
« Art. L. 731-5. – I.
– Dans le cadre des procédures
prévues à l'article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux
articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l'autorité
administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon
usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage
principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des
désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic
prévu à l'article L. 731-1.
« II.
– À défaut de production de ce
diagnostic dans un délai d'un mois après notification de la demande,
l'autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article
peut faire réaliser d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1
en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses
frais. » ;
2° L'article L. 111-6-2
est abrogé.
III. – (Non modifié
Article 28
I. ‑ La
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi
modifiée :
1° L'article 9 est ainsi
modifié :
a) Au
deuxième alinéa, les références : « e, g, h,
i et n » sont remplacées par les références :
« a et b du II de l'article 24, des f,
g et o » et la référence : « , du d
de l'article 26 » est supprimée ;
b) Après
le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour la réalisation des
travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le
syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des
travaux. » ;
c) Au
dernier alinéa, les références : « e, g, h
et i » sont remplacées par les références : « a
et b du II de l'article 24, des f, g
et o » et la référence : « ,
par le d de l'article 26 » est supprimée ;
2° L'article 10-1 est
ainsi modifié :
a) Au
deuxième alinéa, après les mots : « à compter de la mise en
demeure, », sont insérés les mots : « les honoraires
d'avocat, » ;
a bis (nouveau)) Le b
est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Les honoraires ou frais
perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent
excéder un montant fixé par décret. » ;
b) À la
fin du c, les mots : « en application du g
de l'article 25 » sont remplacés par les mots :
« notamment en application du c du II de
l'article 24 et du f de l'article 25 » ;
2° bis (nouveau)° À la première phrase de
l’article 18-1, après les mots : « copropriété, notamment »,
sont insérés les mots : « le cas échéant une note d’information
sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau
chaude sanitaire collectifs, » ;
3° L'article 24 est ainsi
modifié :
a) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Les
deuxième et troisième alinéas sont supprimés ;
c) Après
le troisième alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé :
« II. – Sont notamment
approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
« a) Les travaux
nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de
la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux
portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux
et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements
avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les
dispositions prises pour l'application de l'article 1er de
la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à
l'amélioration de l'habitat ;
« b) Les modalités
de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police
administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au
syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
« c) Les modalités
de réalisation et d'exécution des travaux prescrits en vertu de l'article
L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des
travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux
frais du copropriétaire du lot concerné ;
« d) Les travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous
réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments
d'équipement essentiels ;
« e) L'autorisation
donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui
affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels ;
« f) Les
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son
établissement. La publication de ces modifications du règlement de
copropriété est effectuée au droit fixe ;
« g) La
décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du
code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de
réalisation. » ;
d) Au
début du dernier alinéa, est ajoutée la mention : « III. ‑ » ;
3° bis (nouveau) Au second alinéa de l’article 24-1, la référence
: « j » est remplacée par la
référence : « h » et après le mot
: « alinéa », est insérée la référence : « du I ».
4° L'article 25 est ainsi
modifié :
a) Le e
est abrogé ;
b) Le f
devient le e ;
c) Le g
devient le f et est ainsi modifié :
– la dernière phrase du premier
alinéa est supprimée ;
– à la fin du second alinéa, la
référence : « g » est remplacée par la
référence : « f » ;
d) (Supprimé)
e) Le h
est abrogé ;
f) Le i
devient le g ;
g) Le j
devient le h ;
h) Le k
devient le i ;
i) Le l
devient le j ;
j) Le m
devient le k ;
k) Le n
est abrogé ;
l) Le o
devient le l ;
m) Le p
devient le m ;
n) Après
le m, sont rétablis des n et o ainsi
rédigés :
« n) L'ensemble des
travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
« o) La demande
d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;
5° L'article 25-1 est
complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article n'est pas
applicable aux décisions mentionnées aux n et o de
l'article 25 » ;
6° L'article 26 est ainsi
modifié :
a) Les c
et d sont abrogés ;
b) Au e,
qui devient le c, la dernière phrase est supprimée ;
c) Le f
devient le d ;
d) Le
dernier alinéa est supprimé ;
6° bis (nouveau) Après
le deuxième alinéa de l'article 26-7, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« Le cautionnement solidaire
prévu aux deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt
souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de
subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux
votés. Les décisions attributives de subventions sont alors obligatoirement
communiquées à l'organisme prêteur par le syndic. » ;
7° L'article 28 est ainsi
modifié :
a) Après
le deuxième alinéa du II, sont insérés trois alinéas ainsi
rédigés :
« La répartition des créances
et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
« 1° Les créances du
syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les
hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont
transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot
est rattaché, en application du 3° de l'article 1251 du code
civil ;
« 2° Les dettes du
syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à
hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires
transférées aux syndicats issus de la division. » ;
b) Au
début du troisième alinéa du II, est ajoutée la mention :
« III. – » ;
c) Il
est ajouté un IV ainsi rédigé :
« IV. – Après avis du
maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du
représentant de l'État dans le département, la procédure prévue au présent
article peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble
immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur
dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents,
pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si
le représentant de l'État dans le département ne se prononce pas dans les
deux mois, son avis est réputé favorable.
« La procédure ne peut en aucun
cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique.
« En cas de division en
volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création,
la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est
prise à la majorité mentionnée à l'article 25.
« Par dérogation au troisième
alinéa de l'article 29 de la présente loi, les statuts de l'union
peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci. » ;
8° Au premier alinéa de
l'article 30, le mot : « double » est supprimé et la
référence : « 26 » est remplacée par la référence :
« 25 ».
II (nouveau). ‑ Au 4° du 3 du I de l’article 244 quater
U du code général des impôts, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f ».
Article 28 bis A (nouveau)
Après l’article 24-6 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, il est inséré un article 24-7 ainsi rédigé :
« Art. 24-7. ‑ Sauf dans le cas où le syndicat des
copropriétaires assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les
parties communes et les parties privatives de l’immeuble en application du c du II de l’article 24, le
syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à
une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L. 322-2 du code
de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association
foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires
portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties
communes de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. »
Article 28 bis B (nouveau)
L’article 35 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au
premier alinéa, les mots : « à l’unanimité de ses membres » sont
remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l’article
26 » ;
2° Au
deuxième alinéa, le mot : « , outre »
et les mots : « , l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du
bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° À la
seconde phrase du troisième alinéa, les mots : « l’accord unanime
des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et »
sont supprimés ;
4° Le
quatrième alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un
droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux
privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou
plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage
supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en
indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut
offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du
même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son
droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes
conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »
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